Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TẤN VIỆT

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số : 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TÔ THỊ ÁNH DƢƠNG

HÀ NỘI, 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.............................................................................................................................. 1
Chƣơng 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ CHÍNH SÁCH HỖ
TRỢ LÃI SUẤT………..………………………………………………………… ............. 6

1.1 Tổng quan về chính sách lãi suất ................................................................................ 6
1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất ........................................................................................... 13
1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập
thấp……………… ....................................................................................................14
1.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội và bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam .............................................................................................. 18

Chƣơng 2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM........................... 30
2.1 Khái quát về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp ở Việt Nam................................................................................................................. 30
2.2 Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp ở Việt Nam................................................................................................................. 32
2.3 Đánh giá chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
ở Việt Nam ......................................................................................................................... 44
2.4 So sánh chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Việt Nam với một số
quốc gia trên thế giới ........................................................................................................ 55
Chƣơng 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP...... ........... 60
3.1 Bối cảnh, định hướng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người
có thu nhập thấp ................................................................................................................ 60
3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người
có thu nhập thấp. .......................................................................................................61
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 71
PHỤ LỤC …….................................................................................................................. .74


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BQL

Ban Quản lý

DN

Doanh nghiệp

CNLĐ

Công nhân lao động

KCN

Khu Công nghiệp

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTW

Ngân hàng Trung ương

PPP

Mô hình hợp tác công tư

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

TMCP

Thương mại cổ phần

UBND

Ủy ban Nhân dân


DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
Bảng 1.1 Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc ......................................19
Bảng 1.2 Các biện pháp hỗ trợ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Trung Quốc....24
Bảng 1.3 Chính sách hỗ trợ thúc đẩy sở hữu nhà ở xã hội tại một số quốc gia .......27
Bảng 2.1 Nội dung và đặc điểm của gói cho vay hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
cho người có thu nhập thấp ......................................................................................32
Bảng 2.2 Tỷ lệ hộ có nhà ở tại Việt Nam giai đoạn 2002 - 2016 .............................33
Bảng 2.3 Những bất cập trong thủ tục hành chính và điều kiện xét duyệt
khi mua nhà ở xã hội ………………………………………………………… ........ 48
Bảng 2.4 So sánh thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội với năng lực đáp ứng nhà ở xã
hội tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ………………………………………..49
Bảng 2.5 So sánh chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội giữa Việt Nam và một
số quốc gia .................................................................................................................56
Biểu đồ 2.1. Thực trạng và nhu cầu diện tích nhà ở xã hội tại Hà Nội . ……………38

DANH MỤC PHỤ LỤC
PL 01 - Danh sách các dự án nhà ở xã hội tham gia vào gói hỗ trợ
tín dụng 30.000 tỷ đồng……………………………………………………..74

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước
(TW hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà
nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá
rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước
chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở
với giá rẻ so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật
Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được
mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy
định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, đặc biệt đối với người có thu nhập
thấp vốn không có đủ điều kiện để sở hữu riêng cho mình một ngôi nhà.
Nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tiếp cận sở hữu nhà được thuận lợi,
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP năm 2013 quy định về chính
sách hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có thu nhập thấp. Để cụ thể hóa Nghị
quyết của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2013/TTNHNN ngày 15/05/2013 hướng dẫn giải ngân chương trình hỗ trợ cho vay mua
nhà ở với mức lãi ưu đãi dao động ở mức 5 %/năm, trong khi đó, lãi suất cho vay
thương mại tại các ngân hàng thường ở mức 10 % - 12%/năm. Trong quá trình
triển khai, cũng như nhận được ý kiến tiếp thu từ các Bộ nghành và địa phương,
ngày 29/7/2016, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ban hành Thông tư 25/TT-NHNN
sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 11/2013/TT-NHNN liên quan đến đối
tượng được vay ưu đãi.
Việc ban hành gói hỗ trợ trên đã nhận được sự quan tâm đông đảo của đa số
người có thu nhập thấp, sự tham gia tích cực của các ngân hàng thương mại cũng
như của các chủ đầu tư cung cấp nhà ở xã hội, song trong quá trình triển khai chủ
trương tích cực này đã bộc lộ và nảy sinh không ít các bất cập xuất phát từ cơ chế
hành chính cũng như tình trạng trục lợi chính sách, do đó, tác giả lựa chọn đề tài

“Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp” nhằm
1


phân tích, đánh giá thực trạng quá trình triển khai chính sách cho vay hỗ trợ người có
thu nhập thấp, chỉ rõ các bất cập phát sinh trong quá trình triển khai, cũng như đưa ra
một số đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho
người có thu nhập thấp, đảm bảo lợi ích tối đa của các bên tham gia.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
- Công trình nghiên cứu ở trong nước:
Hiện tại đã có một số công trình nghiên cứu về chính sách nhà ở nói chung
cho người lao động tại các Khu Công nghiệp như :
Phạm Kiên Cường (2015). Chính sách nhà ở cho người lao động tại các Khu
Công nghiệp từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh. Luận văn Thạc sỹ Chính sách Công, Học
viện Khoa học Xã hội, Hà Nội.
Dương Thị Phương Hiền (2009). Hoàn thiện chính sách nhà ở cho người lao
động tại các Khu Công nghiệp ở Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ Quản lý Hành chính
Công, Học viện Hành chính Quốc gia, Hà Nội.
Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011). Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở thành
phố Đà Nẵng (2011). Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Đại học Đà Nẵng, Đà Nẵng.
Vũ Quốc Huy (2014). Định hướng - chính sách nhà ở cho người lao động
trong các Khu Công nghiệp. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hà Nội.
Tuy nhiên, các công trình trên mới chỉ tiếp cận ở khía cạnh tổng thể của
chính sách nhà ở mà chưa đi sâu đề cập ở góc độ hỗ trợ lãi suất, chưa chỉ ra
những tồn tại bất cập trong quá trình triển khai gói hỗ trợ cho các đối tượng có thu
nhập thấp. Như chúng ta đã biết, nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội của người có thu
nhập thấp đang là nhu cầu rất bức thiết thực tế hiện nay. Do nhóm đối tượng này có
mức thu nhập thấp, không đủ điều kiện kinh tế để mua và sở hữu nhà riêng nên rất
cần sự hỗ trợ từ Chính phủ, đặc biệt là sự hỗ trợ về lãi suất với mức ưu đãi. Tuy
nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay lại đang nhỏ hơn rất nhiều so với cầu nhà

ở xã hội do bản thân các chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn xây dựng, chính
sách hỗ trợ cũng như thủ tục pháp lý liên quan đến việc xây dựng nhà ở xã hội.
Đặc biệt, bản thân các ngân hàng tham gia gói hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã
hội cũng đang gặp phải vấn đề là không tiếp cận được nguồn vốn cấp bù lãi suất từ

2


Chính phủ, ngoài ra, các ngân hàng tham gia cũng chưa nhiều do chính sách này
không có nhiều thiết thực với bản thân các ngân hàng.
- Công trình nghiên cứu ở nước ngoài :
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã tham khảo tài liệu quốc tế của Viện
Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADBI) liên quan đến chính sách nhà ở tại các nước
châu Á :
Naoyuki Yoshino - Matthias Helble (2016). The housing challenge in
emerging Asia - Options and solutions, ADBI, Tokyo, Japan.
Tài liệu trên đề cập chi tiết chính sách nhà ở tại một số quốc gia châu Á như
Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, tuy nhiên chưa đề cập cụ thể đến
chính sách nhà ở tại Việt Nam.
Tóm lại, về cơ bản, vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào ở Việt Nam
đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội dành cho
các đối tượng có thu nhập thấp từ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ cho đến việc
ban hành văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến chính sách hỗ
trợ lãi suất.
Trên cơ sở đó, đề tài luận văn tiếp cận chủ yếu từ góc độ thực tế để phân
tích, đánh giá các vấn đề nảy sinh, từ đó đề xuất các giải pháp chính sách hỗ trợ lãi
suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp phát huy hiệu quả cao nhất.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích
- Mục tiêu tổng quát :

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà
ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
- Mục tiêu cụ thể :
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất.
+ Phân tích thực trạng của việc triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua
nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, chỉ ra những hạn chế, thành công và
nguyên nhân.
+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
cho người có thu nhập thấp.
3


3.2 Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà
ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp.
- Đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho
các đối tượng có thu nhập thấp tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua
nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội, với khách thể nghiên cứu là
nhóm đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Tập trung nghiên cứu việc triển khai chính sách hỗ
trợ lãi suất từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đến nhóm đối
tượng có thu nhập thấp hiện nay cũng như các đối tượng tham gia vào quá trình
triển khai chính sách từ hệ thống các ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như trực tiếp các đối tượng
có thu nhập thấp.

- Phạm vi về không gian: Tiến hành nghiên cứu chủ yếu tại Hà Nội và Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp luận
Phương pháp luận của đề tài dựa trên cơ sở phân tích chính sách lãi suất của
NHTW, đánh giá những điểm đạt được và chỉ ra những tồn tại bất cập trong chính
sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, từ đó đưa ra
những giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội.
5.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin
Nguồn số liệu sử dụng trong đề tài là các số liệu, các thông tin thống kê từ
Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, UBND các Tỉnh - Thành
4


phố (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), Sở Xây dựng và các Ban - Ngành liên
quan tại Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh về tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ
lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
- Phương pháp phân tích số liệu
Đề tài sử dụng các phương pháp phân tích sau :
+ Phương pháp thống kê mô tả : Sử dụng các số bình quân, số tương đối, số
tuyệt đối, bảng biểu, số liệu, đồ thị biểu diễn các nội dung của đề tài liên quan đến
các số liệu về nhà ở và chính sách nhà ở.
+ Phương pháp thống kê so sánh : Dùng để phân tích, đánh giá so sánh số
liệuvề nhà ở xã hộigiữa các thời điểm, thời kỳ, ví dụ : Bảng so sánh chính sách nhà
ở xã hội giữa Việt Nam và một số quốc gia; Biểu đồ so sánh số liệu diện tích nhà ở
xã hội tại Hà Nội.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Về ý nghĩa lý luận: Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi

suất của NHTW, làm sáng tỏ thêm ý nghĩa và hiệu quả xã hội của chính sách hỗ trợ
lãi suất cho người có thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội
- Về ý nghĩa thực tiễn: Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách
hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Luận
văn được chia làm 03 Chương có nội dung như sau :
Chương 1- Lý luận chung về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất.
Chương 2 - Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người
có thu nhập thấp ở Việt Nam.
Chương 3 - Giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
đối với người có thu nhập thấp.

5


Chƣơng 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ
CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT
1.1 Tổng quan về chính sách lãi suất
1.1.1 Khái niệm lãi suất, các loại lãi suất và chính sách lãi suất
1.1.1.1 Khái niệm lãi suất
Lãi suất là tỷ lệ mà theo đó tiền lãi được người vay trả cho việc sử dụng tiền
mà họ vay từ một người cho vay. Cụ thể, lãi suất là phần trăm tiền gốc phải trả cho
một số lượng nhất định của thời gian mỗi thời kỳ (thường được tính theo năm).
Lãi suất thường được thể hiện như một tỷ lệ phần trăm của tiền gốc trong
một khoảng thời gian một năm.
Các mục tiêu lãi suất là một công cụ quan trọng của chính sách tiền tệ và được
tính tới khi xử lý các biến số như đầu tư, lạm phát và thất nghiệp. Các ngân hàng
trung ương hoặc các ngân hàng dự trữ của các nước nói chung có xu hướng giảm lãi

suất khi họ muốn tăng cường đầu tư và tiêu dùng trong nền kinh tế của đất nước.
Tuy nhiên, một lãi suất thấp như là một chính sách kinh tế vĩ mô có thể là rủi
ro và có thể dẫn đến việc tạo ra một bong bóng kinh tế, trong đó một lượng lớn các
đầu tư được đổ vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán.
1.1.1.2 Các loại lãi suất
Có rất nhiều loại lãi suất khác nhau, tùy theo cách phân loại. Cụ thể :
- Căn cứ vào tính chất của khoản vay:
+ Lãi suất tiền gửi ngân hàng là lãi suất ngân hàng trả cho các khoản tiền
gửi vào ngân hàng. Lãi suất tiền gửi ngân hàng có nhiều mức khác nhau tùy thuộc
vào loại tiền gửi (không kỳ hạn, tiết kiệm...), thời hạn gửi và quy mô tiền gửi.
Lãi suất cho vay ngân hàng là lãi suất mà người đi vay phải trả cho ngân
hàng khi đi vay từ ngân hàng.
Lãi suất tín dụng ngân hàng có nhiều mức tùy theo loại hình vay (vay kinh
doanh, vay trả góp, vay qua thẻ tín dụng), theo mức độ quan hệ giữa ngân hàng và
khách hàng và tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên.

6


Lãi suất chiết khấu ngân hàng là loại lãi suất áp dụng khi ngân hàng cho
khách hàng vay dưới hình thức chiết khấu thương phiếu hoặc giấy tờ có giá khác
chưa đến hạn thanh toán của khách hàng. Nó được tính bằng tỷ lệ % trên mệnh giá
của tờ thương phiếu, và được khấu trừ ngay khi ngân hàng đưa tiền vay cho khách
hàng. Như vậy, lãi suất chiết khấu được trả trước cho ngân hàng chứ không trả sau
như lãi suất tín dụng thông thường.
Lãi suất tái chiết khấu của ngân hàng TW đối với các ngân hàng thương mại
khi cho vay dưới hình thức tái chiết khấu các thương phiếu hoặc giấy tờ có giá ngắn
hạn chưa đến hạn thanh toán của các ngân hàng này.
Hoạt động tái chiết khấu cung ứng nguồn vốn cho các ngân hàng thương mại
nên lãi suất tái chiết khấu thường thấp hơn lãi suất chiết khấu.

Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng TW muốn hạn chế khả năng mở rộng
của tín dụng để đối phó với lạm phát thì lãi suất tái chiết khấu có thể lớn hơn lãi
suất chiết khấu của các ngân hàng thương mại.
+ Lãi suất liên ngân hàng là lãi suất mà các ngân hàng áp dụng cho nhau khi
vay trên thị trường liên ngân hàng. Lãi suất liên ngân hàng được hình thành qua
quan hệ cung cầu vốn vay trên thị trường liên ngân hàng và chịu sự chi phối bởi lãi
suất mà ngân hàng TW cho các ngân hàng trung gian vay. Mức độ chi phối này phụ
thuộc vào sự phát triển của hoạt động thị trường mở và tỷ trọng sử dụng vốn vay
ngân hàng trung ương của các ngân hàng trung gian.
+ Lãi suất cơ bản là lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố làm cơ sở cho
các tổ chức tín dụng ấn định lãi suất kinh doanh. [7, tr. 58]
Lãi suất cơ bản được hình thành khác nhau tùy từng nước. Lãi suất này có
thể do ngân hàng TW ấn định (Nhật Bản); hoặc có thể do bản thân các ngân hàng tự
xác định căn cứ vào tình hình hoạt động cụ thể của ngân hàng mình (Anh, Mỹ, Úc).
Hoặc căn cứ vào mức lãi suất cơ bản của một số ngân hàng đứng đầu rồi
cộng trừ biên độ dao động theo một tỷ lệ phần trăm nhất định để hình thành lãi suất
cơ bản của mình (Malaysia); một số nước lại sử dụng lãi suất liên ngân hàng làm lãi
suất cơ bản (Singapore, Pháp).

7


Ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước công bố lãi suất cơ bản. Các ngân hàng
thương mại ấn định mức lãi suất đi vay và cho vay dựa trên mức lãi suất cơ bản đó
sao cho phù hợp với điều kiện kinh doanh của mình.
- Căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được :
+ Lãi suất danh nghĩa là lãi suất được tính theo giá trị danh nghĩa, không kể
đến tác động của lạm phát. Lãi suất danh nghĩa thường được công bố chính thức
trên hợp đồng tín dụng.
+ Lãi suất thực tế là lãi suất được điều chỉnh lại cho đúng theo những thay

đổi về lạm phát.
Lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế có mối liên hệ được thể hiện trong
phương trình sau: Lãi suất danh nghĩa = Lãi suất thực + Tỷ lệ lạm phát [2, tr. 292]
Vì vậy, lãi suất thực tế còn được định nghĩa là lãi suất danh nghĩa trừ đi tỷ lệ
lạm phát. Người ta có thể tính trước lãi suất thực tế dựa trên lãi suất danh nghĩa và
tỷ lệ lạm phát dự tính. Hoặc có thể điều chỉnh lãi suất thực tế (tính sau) theo lãi suất
danh nghĩa và tỷ lệ lạm phát thực tế.
Lãi suất thực tế cần phải được tính đến để loại trừ hết ảnh hưởng trong mức
giá và do đó phản ánh chính xác hơn chi phí thật của việc vay tiền. Lãi suất thực tế là
lãi suất quan trọng nhất cho các quyết định kinh tế, nó là cái mà các nhà kinh tế dùng
để tính toán lượng thu nhập hoặc các ích lợi thực tế của một quyết định kinh tế.
Để thấy rõ hơn sự khác nhau giữa lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế, ta
nghiên cứu ví dụ sau: Giả sử một khách hàng đến ngân hàng vay một khoản tiền để
đầu tư kinh doanh với lãi suất 7,5% một năm. Theo dự tính ban đầu, khách hàng
này cho rằng mức giá sẽ không đổi trong thời gian một năm tới. Vì là người đi vay
nên cuối năm khách hàng sẽ phải trả 7,5% lãi suất, tức là khách hàng mất đi cơ hội
mua một món hàng có giá trị bằng 7,5% món vay. Lúc này, lãi suất thực tế mà
khách hàng phải trả theo qui đổi của lượng hàng hóa và dịch vụ là 7,5%, tức là: Ir =
7,5% - 0% = 7,5%.
Giả sử tỷ lệ lạm phát tăng lên 5% và lãi suất ngân hàng cho vay tăng lên mức
10% một năm thì lãi suất thực tế mà khách hàng phải trả theo qui đổi của lượng
hàng hóa và dịch vụ là: Ir = 10% - 5% = 5%.
8


Nếu khách hàng này là người nắm bắt được lãi suất thực tế thì khách hàng sẽ
quyết định vẫn tiếp tục vay tiền để đầu tư vào dự án của mình mặc dù lúc này lãi
suất tăng lên 10% so với 7,5% như ban đầu.
Bởi vì chi phí thực mà khách hàng phải trả cho ngân hàng là thấp hơn so với
dự tính ban đầu. Như vậy, có thể nói rằng lãi suất thực tế là chỉ dẫn tốt hơn cho

người dân khi quyết định gửi tiền hay vay tiền từ ngân hàng, để đầu tư vào chứng
khoán công ty hay mua trái phiếu chính phủ.
Nếu chỉ nhìn vào lãi suất danh nghĩa có thể có những đánh giá sai về thị
trường tín dụng bởi vì lãi suất danh nghĩa cao không có nghĩa là thị trường tín dụng
đang rất căng thẳng do chi phí đi vay quá cao. Nếu tỷ lệ lạm phát cao thì chi phí đi
vay thực ra rất thấp.
- Căn cứ vào tính linh hoạt của lãi suất :
+ Lãi suất cố định là loại lãi suất được quy định cố định trong suốt thời hạn
vay. Nó có ưu điểm là số tiền lãi được cố định và biết trước. Nhưng nhược điểm là
bị ràng buộc vào một mức lãi nhất định trong một khoảng thời gian, mặc dù lãi suất
thị trường đã thay đổi.
+ Lãi suất thả nổi là lãi suất được quy định là có thể lên xuống theo lãi suất
thị trường trong thời hạn tín dụng. Lãi suất thả nổi vừa chứa đựng rủi ro lẫn lợi
nhuận. Khi lãi suất tăng lên, người đi vay bị thiệt so với trường hợp xác định lãi
suất cố định, người cho vay được lợi. Khi lãi suất giảm xuống, người cho vay bị
thiệt, người đi vay được lợi.
- Căn cứ vào loại tiền cho vay :
+ Lãi suất nội tệ là lãi suất cho vay và đi vay đồng nội tệ
+ Lãi suất ngoại tệ là lãi suất cho vay và đi vay đồng ngoại tệ
Mối liên hệ giữa hai loại lãi suất này được thể hiện qua phương trình: rd = rf + ΔE
Trong đó: rd là lãi suất nội tệ, rf là lãi suất ngoại tệ, ΔE là mức tăng giá dự
tính của tỷ giá hối đoái (hay đồng ngoại tệ).
Phương trình này là biểu hiện của lý thuyết ngang giá sức mua. Lập luận cơ
bản là lợi tức dự tính của việc nắm giữ nội tệ phải bằng lợi tức dự tính của việc nắm
giữ ngoại tệ. Nếu tồn tại chênh lệch về mức lợi tức dự tính, sẽ xuất hiện sự di
9


chuyển vốn từ loại tiền gửi này sang loại tiền gửi kia để hưởng được mức lợi tức
cao hơn.

Kết quả của sự di chuyển này là lợi tức dự tính của các khoản tiền gửi sẽ
được điều chỉnh lại dưới ảnh hưởng của quan hệ cung cầu và sự cân bằng sẽ được
thiết lập lại. Vì lợi tức dự tính của việc nắm giữ các khoản tiền bằng nội tệ là lãi
suất nội tệ, còn mức lợi tức dự tính của việc nắm giữ các khoản tiền gửi bằng ngoại
tệ là lãi suất ngoại tệ cộng với mức tăng giá dự tính của đồng ngoại tệ, nên chúng ta
có phương trình trên.
Tuy nhiên, phương trình trên chỉ tồn tại trong điều kiện chế độ tự do ngoại
hối, tức là được tự do chuyển đổi từ đồng nội tệ sang ngoại tệ và ngược lại. Nếu
quản lý ngoại hối chặt chẽ thì sẽ vẫn tồn tại chênh lệch vì vốn không chuyển đổi
giữa hai loại tiền được.
- Căn cứ vào nguồn tín dụng trong nước hay quốc tế :
+ Lãi suất trong nước hay lãi suất quốc gia là lãi suất áp dụng trong các hợp
đồng tín dụng trong nước.
+ Lãi suất quốc tế là lãi suất áp dụng với các hợp đồng tín dụng quốc tế. Lãi
suất quốc tế thường thấy LIBOR (London Interbank Offered Rate) là lãi suất quốc
tế lấy trên thị trường liên ngân hàng London. Ngoài ra còn có các lãi suất quốc tế
khác như NIBOR (trên thị trường NewYork), TIBOR (trên thị trường Tokyo),
SIBOR (trên thị trường Singapore).
Nếu các hợp đồng tín dụng quốc tế áp dụng mức lãi suất quốc gia thì lãi suất
quốc gia trở thành lãi suất quốc tế. Lãi suất quốc gia thường chịu ảnh hưởng của lãi
suất quốc tế. Nếu thị trường vốn quốc gia tự do thì lãi suất quốc gia sẽ lên xuống
theo lãi suất quốc tế.
1.1.1.3 Chính sách lãi suất của NHTW
Chính sách lãi suất là một công cụ của chính sách tiền tệ được NHTW sử
dụng nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển của nền kinh tế. Mục tiêu theo đuổi
của chính sách lãi suất phải nằm trong mục tiêu của chính sách tiền tệ, quá trình vận
hành cơ chế chính sách lãi suất trong từng thời kỳ luôn phải đảm bảo mục tiêu bao
trùm của chính sách tiền tệ là ổn định tiền tệ, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng
10

kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô. Điều đó có nghĩa là sự thay đổi cơ chế điều hành
chính sách lãi suất không được gây ra những cú sốc thị trường, đảm bảo tính ổn
định và thực hiện các mục tiêu kiểm soát lạm phát, tăng trưởng kinh tế, và đó cũng
chính là nguyên tắc cơ bản trong hoạch định chính sách lãi suất trong từng thời kỳ.
1.1.2 Các lãi suất điều hành của Ngân hàng TW
Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang quản lý các loại lãi suất điều hành
như sau :
- Lãi suất cơ bản: Là lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố làm cơ sở
cho các tổ chức tín dụng ấn định lãi suất kinh doanh.
- Lãi suất chiết khấu: Là lãi suất Ngân hàng Nhà nước áp dụng để tính số
tiền thanh toán khi thực hiện chiết khấu giấy tờ có giá. Lãi suất chiết khấu do Ngân
hàng Nhà nước xác định và công bố, phù hợp với mục tiêu chính sách tiền tệ trong
từng thời kỳ.
- Lãi suất tái cấp vốn: Là lãi suất do Ngân hàng Nhà nước áp dụng khi cấp
tín dụng có bảo đảm nhằm cung ứng vốn ngắn hạn và phương tiện thanh toán cho
các ngân hàng.
- Lãi suất tái chiếu khấu: Là hình thức lãi suất tái cấp vốn được áp dụng khi
Ngân hàng Nhà nước tái chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá ngắn hạn cho các
tổ chức tín dụng
- Lãi suất cho vay cầm cố: Là lãi suất tái cấp vốn mà Ngân hàng Nhà nước
áp dụng khi thực hiện cho vay cầm cố đối với các tổ chức tín dụng và được Ngân
hàng Nhà nước công bố trong từng thời kỳ.
- Lãi suất thị trường liên ngân hàng : Là lãi suất vay mượn lẫn nhau giữa các
ngân hàng thông qua thị trường liên ngân hàng dựa trên quan hệ cung cầu vốn. Lãi
suất liên ngân hàng được quy định bởi Ngân hàng TW, phụ thuộc vào sự phát triển
của thị trường và tỷ trọng sử dụng vốn.
Trong hệ thống lãi suất điều hành trên, thực tế, các lãi suất có vai trò cơ bản
được Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhằm định hướng, kiểm soát hoạt động lãi
suất của các ngân hàng thương mại là : Lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn, lãi suất

tái chiết khấu và lãi suất thị trường liên ngân hàng.
11


1.1.3 Tác động của chính sách lãi suất đối với NHTM và DN
Chính sách lãi suất là một trong những công cụ cơ bản, quan trọng của chính
sách tiền tệ với mục tiêu hướng đến tăng trưởng kinh tế, kiểm soát lạm phát và ổn
định kinh tế vĩ mô. Xuất phát từ quan hệ cung cầu về vốn trên thị trường, chính sách
lãi suất sẽ tác động trực tiếp đến việc điều hành chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới
lỏng đảm bảo phù hợp trong từng giai đoạn, thời kỳ của nền kinh tế.
a/ Tiếp cận từ góc độ các ngân hàng thương mại, chính sách lãi suất có các
tác động như sau :
- Khuyến khích tích lũy và là trung gian tài chính
- Hướng các nguồn tài chính vào các hoạt động có tỷ suất lợi nhuận cao nhất.
- Lãi suất tín dụng được dùng như một công cụ để vận hành cơ chế tạo tiền.
Nếu muốn hạn chế việc tạo tiền của các ngân hàng thương mại, Ngân hàng
TW sẽ tăng lãi suất tái cấp vốn, từ đó làm cho lãi suất trên thị trường giữa các ngân
hàng tăng lên, vốn khả dụng giảm, Ngân hàng TW sẽ thận trọng trong việc cấp tín
dụng, từ đó, tín dụng được cấp cho doanh nghiệp sẽ bị hạn chế.
Ngược lại, nếu Ngân hàng TW muốn mở rộng việc tạo tiền (cung ứng thêm
tiền cho nền kinh tế) thì làm ngược lại tức là giảm lãi suất tín dụng đối với các ngân
hàng thương mại.
b/ Tiếp cận từ góc độ các DN, chính sách lãi suất tác động đến khả năng tiếp
cận vốn và chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Tại Việt Nam, sự biến động của chính
sách lãi suất đã khiến nhiều DN vừa và nhỏ chịu những ảnh hưởng nhất định, nhất
là khi khoảng 70% DN vừa và nhỏ vẫn chọn nguồn vốn ngân hàng để đáp ứng vốn
cho nhu cầu sản xuất - kinh doanh.
Thực tế, có nhiều nhân tố tác động đến khả năng vay vốn của DN vừa và nhỏ
như điều kiện thế chấp, khó khăn về thời hạn vay, khó khăn về thiếu dự án kinh
doanh…nhưng sự thay đổi về lãi suất (tăng cao) là nhân tố hàng đầu khiến cho khả

năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn. Mức lãi suất cho vay
tăng cao khiến cho các ngân hàng cũng dè dặt hơn khi cho vay đối với các DN vừa
và nhỏ do phần lớn các DN này có qui mô nhỏ, trình độ sản xuất yếu kém, chưa tạo

12


được thương hiệu, uy tín trên thị trường cộng với sự thiếu minh bạch về tài chính,
khiến cho khoản cho vay của các ngân hàng với các DN vừa và nhỏ rủi ro hơn.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách lãi suất cũng có tác động tích cực đến
nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.Mặc dù áp lực về chính
sách lãi suất có ảnh hưởng xấu đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp, nhưng mặt khác, mức lãi suất tăng cao giúp cho việc sàng lọc những doanh
nghiệp yếu kém và ngày càng nâng cao hơn hiệu quả hoạt động trong doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, khi chính sách lãi suất thắt chặt lập tức các ngân hàng lựa chọn
những khách hàng có tình hình tài chính tốt và dự án có khả thi. Điều này chứng tỏ
chỉ những doanh nghiệp nào làm ăn thực sự có hiệu quả và có dự án phát triển tốt sẽ
được vay vốn, còn đối với những doanh nghiệp không đáp ứng được điều kiện này
sẽ phải chấp nhận dừng bước trên thị trường.
1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất
1.2.1 Khái niệm hỗ trợ lãi suất, chính sách hỗ trợ lãi suất
- Khái niệm hỗ trợ lãi suất : Hỗ trợ lãi suất là phần lãi suất ưu đãi mà Chính
phủ chỉ đạo hệ thống các ngân hàng thương mại áp dụng cho các đối tượng vay vốn
theo các chính sách hỗ trợ thúc đẩy sản xuất - kinh doanh và các chính sách xã hội
khác. Lãi suất ưu đãi này thường có tỷ lệ thấp hơn so với mức lãi suất vay thương
mại thông thường trong khung biểu lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại.
Ví dụ, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội của gói tín dụng nhà ở xã hội
30.000 tỷ đồng là 5 %/năm, mức lãi suất này thấp hơn so với lãi suất vay mua nhà ở
thông thường được các ngân hàng thương mại áp dụng trung bình ở mức từ 10 % 12 %/năm.
- Mở rộng ra từ khái niệm hỗ trợ lãi suất, có thể hiểu chính sách hỗ trợ lãi

suất là các văn bản do Chính phủ và Ngân hàng TW ban hành nhằm dành phần ưu
đãi hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có liên quan (cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp…) nhằm mục tiêu hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội cũng như ổn định
đời sống dân sinh.

13


1.2.2 Các chính sách hỗ trợ lãi suất
Tại Việt Nam, các chính sách hỗ trợ lãi suất được Chính phủ chỉ đạo linh
hoạt ở từng thời điểm phù hợp với tình hình của nền kinh tế nhằm mục tiêu hướng
tới sự ổn định và tăng trưởng kinh tế. Về cơ bản, cơ cấu tín dụng theo chính sách
chỉ đạo chung của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước hiện nay vẫn đang tiếp tục
theo hướng tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu, công
nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ nhằm hỗ trợ có hiệu quả cho tăng trưởng
kinh tế. Trong cơ cấu tín dụng đó, phần chính sách hỗ trợ lãi suất được ưu tiên bố trí
để tạo điều kiện cho các đối tượng hưởng thụ được tiếp cận tối đa nguồn vốn có chi
phí rẻ nhằm hiện thực hóa khả năng công việc với hiệu quả đảm bảo tối đa. Các
chính sách hỗ trợ lãi suất khá đa dạng. Cụ thể :
- Chính sách hỗ trợ lãi suất sản xuất - kinh doanh
- Chính sách hỗ trợ lãi suất phát triển công nghiệp hỗ trợ
- Chính sách hỗ trợ lãi suất đào tạo nghề và giải quyết việc làm
- Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp
1.3.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
1.3.1.1 Nhà ở xã hội
- Khái niệm nhà ở xã hội
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì “nhà ở xã hội là nhà ở có sự
hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của Luật này”. [9]

Căn cứ theo nội dung của Luật Nhà ở thì có thể hiểu nhà ở xã hội là một
loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa
phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ
chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một
số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà
ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so
với giá thị trường.

14


Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được
quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian
quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do
Nhà nước quy định.
- Về phân loại nhà ở xã hội
Nghị định 100/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định phân loại nhà
ở xã hội như sau :
(+) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế,
xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn
diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với
quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ vào
tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu
chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn
hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có
diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án
(+) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện
tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không
vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề
thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự
án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban
Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh trước khi
quyết định chủ trương đầu tư.
(+) Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây
dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối
thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể
về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã
hội riêng lẻ.

15


(+) Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà
nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban
hành. Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải
được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.
1.3.1.2 Người có thu nhập thấp
Tại mục 1 của Thông tư 14/2014/TT-BXD năm 2014 của Bộ Xây dựng,
người (lao động) có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức
thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, theo nội dung Thông tư này thì tổng thu nhập của
người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (dưới 9
triệu đồng/tháng).
1.3.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
- Về khái niệm : Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp là chính sách theo đó, các đối tượng có thu nhập thấp như người lao động
tại các khu công nghiệp, cán bộ công chức công tác tại các cơ quan ban nghành ở

TW - địa phương, cán bộ chiến sỹ công tác trong các lực lượng vũ trang nhân dân,
các hộ gia đình nghèo, cận nghèo được tiếp cận vay vốn mua nhà thuộc các dự án
xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi do Ngân hàng Nhà nước quy định từng
thời kỳ với mức lãi suất trung bình 5 %/năm.
- Về mục tiêu: Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp hướng đến đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở giá rẻ của những người có thu
nhập thấp, các đối tượng chính sách, người có công với nhiều ưu đãi khác nhau từ
mức lãi suất, hạn mức vay cho đến thời hạn vay. Đồng thời, các chính sách hỗ trợ
lãi suất mua nhà ở xã hội được thực hiện nhất quán thống nhất cho các đối tượng có
thu nhập thấp trên phạm vi toàn quốc, không phân biệt nghề nghiệp, giới tính, trình
độ văn hóa. Có thể nói, hiệu quả về mặt xã hội chính là đích hướng đến của chính
sách này.
- Về chức năng nhiệm vụ : Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội dành
cho người có thu nhập thấp thực hiện chức năng nhiệm vụ đảm bảo an sinh xã hội,
16


đảm bảo công bằng xã hội trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng, đặc
biệt là các đối tượng nghèo - đối tượng có thu nhập thấp. Có thể nói chức năng này
đã thể hiện tính ưu việt của chế độ, sự quan tâm của Đàng và Nhà nước đến các đối
tượng nghèo.
1.3.2 Tiêu chí đánh giá chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có
thu nhập thấp
1.3.2.1 Tính khả thi
Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là
chính sách đáp ứng được tính khả thi trong điều kiện thực tế bởi chính sách đáp ứng
được nhu cầu của các đối tượng có thu nhập thấp mong muốn sở hữu một ngôi nhà.
Ngoài ra, Chính phủ cũng đã có kế hoạch về nguồn vốn ngân sách để đảm bảo thực
hiện chính sách.
1.3.2.2 Tính hiệu quả

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là
chính sách cần thiết, đáp ứng hiệu quả về mặt xã hội, tức là chính sách hướng đến
việc đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở đối với các đối tượng có thu nhập thấp. Việc đáp
ứng nhu cầu này góp phần ổn định đời sống của các đối tượng có thu nhập thấp, qua
đó tạo nền móng cơ bản cho xã hội phát triển bền vững.
1.3.2.3 Tính hiệu lực
Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được
Chính phủ chính thức ban hành theo Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 1
năm 2013 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường,
giải quyết nợ xấu do Chính phủ ban hành. Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước ban hành
Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 quy định về cho vay hỗ trợ
nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 1 năm 2013 của Chính
phủ. Thông tư 11/2013/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01 tháng 06 năm 2013.
1.3.2.4 Tính công bằng
Tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹ nhà ở xã hội và tình
trạng phân bổ nhà ở xã hội của các đối tượng có thu nhập thấp. Tính công bằng còn
thể hiện ở sự bình đẳng của mọi người dân trước cơ hội có nhà, khả năng điều tiết, hỗ
17


trợ từ tầng lớp có thu nhập cao cho tầng lớp có thu nhập thấp. Xu hướng “ phân kỳ”
tức là khoảng cách giàu-nghèo càng lớn trong thu nhập giữa các tầng lớp dân cư là xu
hướng phổ biến và tự nhiên trong nền kinh tế thị trường. Nghĩa là nếu thiếu sự can
thiệp của Nhà nước bằng các chính sách và hệ thống quản lý thì tình trạng bất công
xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở xã hội nói riêng là ngày càng trầm trọng.
1.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội và bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam
1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
1.4.1.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Hàn Quốc
Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã

hội bằng cách đầu tư vốn vào các Công ty Nhà ở Hàn Quốc - một tổ chức cung cấp
nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào các
Công ty Nhà ở Hàn Quốc, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát
triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Cơ quan này đã hoạt động như một
nhà đầu tư độc lập trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính. Dựa vào các nguồn
quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương
trình nhà ở. Vốn của các Công ty Nhà ở Hàn Quốc cũng được thu hồi theo thời gian
sở hữu nhà, vì thế chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài
chính cho việc xây dựng, thi công công trình.
Đồng thời, các Công ty Nhà ở Hàn Quốc cũng tiến hành xây dựng nhà ở diện
tích nhỏ để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản
thâm hụt này, các Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển
các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên.
Một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành:
- Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua
nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên
đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm. “Chương
trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn
lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên

18


đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức
thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.
- Chính sách quản lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất
tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư
hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá
rẻ cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho
người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu

cơ bất động sản,... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã
có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng. [26]
Bảng 1.1: Chính sách hỗ trợ lãi suất phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc
Nội dung

Cung
Chính sách

Cầu
Chính sách

Chính sách
tài chính

Các quy định vĩ mô

Chương
2 triệu Nhà ở
trình

-/ Tự do hoá thị trường
Trần về tỷ lệ cho vay
tài chính nhà ở
Phúc lợi nhà ở
và giá trị nợ và thu
-/ Thành lập thị trường
nhập tỉ lệ
thế chấp thứ cấp

Mốc thời

1989 -1992
gian

2015 (lần đầu
tiên được đưa
ra vào năm
1999 như một 1999 - 2004
hợp phần của
trợ cấp phúc lợi
chung)

-/ Vượt qua tình
-/ Giảm bớt
trạng thiếu nhà
gánh nặng cho
ở và tăng giá
thuê đối với
nhà đất
Mục tiêu
người dân
chính
-/ Cung cấp nhà
sách
-/ Đảm bảo tiêu
ở cho thuê công
chuẩn nhà ở tối
cộng cho nhóm
thiểu được đáp
có thu nhập
ứng

thấp nhất
Mục tiêu Tất cả các

Các nhóm thu

-/ Tạo điều kiện hỗ trợ
mua nhà

Từ năm 2003

-/ Kiềm chế nhu cầu
vay nhà ở trong một
thị trường nhà ở quá
nóng

-/ Mở rộng tài chính nhà
ở bằng cách khai thác -/ Ngăn ngừa rủi ro hệ
thị trường vốn
thống từ thị trường
nhà ở

Các hộ gia đình có thu

19

Người vay tiền để


dự định

nhóm thu nhập nhập thấp và
trung bình

nhập trung bình

mua nhà ở

-/ Được trợ cấp
tiền mặt hàng
tháng dựa trên
thu nhập hộ gia
-/ Cung cấp quỹ
đình, tiền thuê,
đất phát triển
-/ Điều chỉnh tỷ lệ lãi
quy mô gia
thông qua các
suất
đình và địa
doanh nghiệp
-/ Thành lập tổ chức thị
Công cụ
điểm
Điều chỉnh mức trần
thuộckhu vực
trường thứ cấp (Tổng
và nội
-/ Được hỗ trợ
cho vay đối với giá trị
công

công ty Tài chính Nhà ở
dung
thồng qua Đạo
và tỷ lệ nợ / thu nhập
-/ Mở rộng kinh
Hàn Quốc)
luật phúc lợi
phí cho nhà ở
nhà ở mới
(Quỹ nhà ở
-/ Cần được
quốc gia)
kiểm tra về
điều kiện nhà ở
và giám sát giá
thuê
Giúp ổn định
giá nhà đất và
cải thiện số
Ưu điểm
lượng và chất
lượng của cổ
phiếu nhà ở

Nhược
điểm

Giúp ngăn chặn sự
Chưa đánh giá Giúp gia tăng quyền sở
bùng nổ trong giá nhà

hết
hữu nhà
đất

Cung cấp quá
nhiều dẫn đến
sự thiếu đa
Chưa đánh giá Khoản nợ gia đình gia
dạng và khai
hết
tăng
thác quá mức
năng lực của
ngành xây dựng

Hạn chế cơ hội mua
nhà tại một số hộ gia
đình

Nguồn : Naoyuki Yoshino - Matthias Helble. The housing challenge in
emerging Asia - Options and solutions. Asia Development Bank Institute, Tokyo,
Japan.2016.

20


1.4.1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Mỹ
Nhà ở xã hội là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền Mỹ phải
đương đầu trong nhiều thập niên vừa qua. Một trong những vấn đề nan giải nhất cần
giải quyết đó là chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận những

người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Các đối tượng này phải dành hơn 30
% tổng thu nhập của hộ gia đình để chi trả tiền mua nhà ở. Theo thống kê năm
1999, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở chiếm 1/7
dân số cả nước.
Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ đã
được giao quỹ quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu nhập
thấp và các hộ nghèo.
Các hình thức hỗ trợ tài chính được triển khai thực hiện rất đa dạng, trong
đó phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua nhà, xây dựng và cải tạo
nhà. Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một
mức độ nhất định phù hợp với khả năng của người vay. Nhiều chương trình cấp vốn
trực tiếp được triển khai như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới
và cải tạo nhà ở, hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở. Ngoài ra, Chính
phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà giá thấp. Qua nhiều
thập niên triển khai thực hiện, đến nay, nước Mỹ đã rút ra bài học kinh nghiệm,
trong đó, nguyên nhân quan trọng dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ nhà ở
giá thấp. [1, tr. 29]
1.4.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Indonesia
Chính phủ Indonesia chủ trương thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách
để xây dựng nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (khoảng 500.000 căn hộ
có diện tích vừa và nhỏ, trang thiết bị đơn giản đã được xây dựng trong 05 năm từ
2013 - 2017).
Để góp phần thúc đẩy phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp, Chính
phủ Indonesia quy định trong mỗi dự án nhà ở bắt buộc phải thực hiện phát triển các
loại nhà theo tỷ lệ 1 : 3 : 6, nghĩa là 01 đơn vị nhà ở cao cấp, 03 đơn vị nhà ở cho
đối tượng trung bình và 06 đơn vị nhà ở cho người có thu nhập thấp. Việc quy định
như trên tạo điều kiện cho cộng đồng hỗ trợ lẫn nhau, khắc phục tình trạng sống

21