Luận văn cao học: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ GIAI ĐOẠN 2007 – 2011
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (545.79 KB, 103 trang )
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
- ĐẦU TƯ VÀO NHÀ CỬA VẬT KIẾN TRÚC:
- ĐẦU TƯ VÀO MÁY MÓC, THIẾT BỊ
- ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC
- ĐẦU TƯ VÀO HOẠT ĐỘNG MARKETING VÀ NÂNG CAO THƯƠNG HIỆU
1.1 . LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.5. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC
III
III
IV
IV
1
2
2
2
2
CHƯƠNG 2..............................................................................................................................................................6
LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6
2.1. BẢN CHẤT CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
6
2.1.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
6
2.1.2. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
7
2.1.3. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
9
2.2. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
10
2.2.1. NGUỒN VỐN TỰ TÀI TRỢ
11
2.2.2. NGUỒN VỐN TÀI TRỢ TỪ BÊN NGOÀI
11
2.3. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 12
2.3.1. ĐẦU TƯ VÀO TẠO QUỸ ĐẤT
13
2.3.2. ĐẦU TƯ VÀO NHÀ CỬA VẬT KIẾN TRÚC
13
2.3.3. ĐẦU TƯ VÀO MÁY MÓC, THIẾT BỊ
13
2.3.4. ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC
14
2.5. CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
18
2.5.1. CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
18
* NĂNG LỰC PHỤC VỤ TĂNG THÊM
19
2.5.2. CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
20
2.6. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
22
2.6.1. NHÂN TỐ KHÁCH QUAN
22
2.6.2. NHÂN TỐ CHỦ QUAN
24
4.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CP ĐTXD & PTĐT SÔNG ĐÀ ĐẾN NĂM 2020
62
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN QUA RƠI VÀO TRẦM LẮNG Ở HẦU HẾT CÁC PHÂN KHÚC VÀ
XU HƯỚNG GIẢM GIÁ DƯỜNG NHƯ VẪN TIẾP TỤC DIỄN RA. NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN VẪN TIẾP TỤC
TĂNG. NGƯỜI MUA HIỆN NAY TRÊN THỊ TRƯỜNG PHẦN LỚN LÀ NGƯỜI SỬ DỤNG CUỐI CÙNG, TỨC LÀ THỊ
TRƯỜNG GẦN NHƯ VẮNG BÓNG CÁC NHÀ ĐẦU TƯ, LƯỚT SÓNG. TUY NHIÊN, DO SỐ LƯỢNG NGƯỜI MUA CÓ
KHẢ NĂNG CHI TRẢ GIỚI HẠN TRONG KHI NGUỒN CUNG HIỆN TẠI KHÁ LỚN, NÊN NGƯỜI MUA CÓ NHIỀU
LỰA CHỌN HƠN KHI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ. TRONG BỐI CẢNH ĐÓ, CÓ 3 YẾU TỐ CÓ THỂ TÁC ĐỘNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA NGƯỜI MUA, ĐÓ LÀ: GIÁ BÁN, TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ UY TÍN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ.
63
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
ĐTPT
: Đầu tư phát triển
HĐQT
: Hội đồng quản trị
TNBQ
: Thu nhập bình quân
VĐT
: Vốn đầu tư
QLDA
: Quản lý dự án
WTO
: Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng 3.1:
Quy trình quản lý thực hiện các dự án đầu tư phát triển của Công ty
cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà.......Error: Reference source not found
Bảng 3.2:
Vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011................Error:
Reference source not found
Bảng 3.3:
Nguồn vốn đầu tư phân theo nguồn vốn của Công ty giai đoạn 2007-2011
Error: Reference source not found
Bảng 3.4:
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011
Error: Reference source not found
Bảng 3.5:
Vốn đầu tư phát triển một số dự án lớn của công ty giai đoạn 2007-2011
Error: Reference source not found
Bảng 3.6.
Vốn đầu tư đã thực hiện từng năm các dự án lớn của Công ty giai
đoạn 2007-2011...................................Error: Reference source not found
Bảng 3.7: Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn
2007-2011............................................Error: Reference source not found
Bảng 3.8:
Cơ cấu vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn
2007-2011.............................................Error: Reference source not found
Bảng 3.9:
Tình hình đầu tư vào tạo quỹ đất và đầu tư khác của Công ty giai
đoạn 2007 – 2011.................................Error: Reference source not found
Bảng 3.10: Tình hình đầu tư vào nhà cửa, vật kiến trúc của Công ty giai đoạn
2007 – 2011.........................................Error: Reference source not found
Bảng 3.11: Tình hình đầu tư vào máy móc thiết bị của Cơng ty giai đoạn
2007 – 2011..........................................Error: Reference source not found
Bảng 3.12: Tình hình vốn đầu tư phát triển nguồn nhân lực của Công ty giai
đoạn 2007 – 2011.................................Error: Reference source not found
Bảng 3.13: Tình hình vốn đầu tư vào hoạt động Marketting và tài sản vơ hình
khác của Cơng ty giai đoạn 2007 – 2011.......Error: Reference source not
found
Bảng 3.14. Tài sản cố định huy động của công ty giai đoạn 2007-2011............Error:
Reference source not found
Bảng 3.15: Kết quả hoạt động đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2007-2011
.............................................................Error: Reference source not found
Bảng 3.16: Hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011
.............................................................Error: Reference source not found
Bảng 4.1:
Kế hoạch huy động vốn đầu tư giai đoạn 2016 – 2020....................Error:
Reference source not found
BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
- ĐẦU TƯ VÀO NHÀ CỬA VẬT KIẾN TRÚC:
- ĐẦU TƯ VÀO MÁY MÓC, THIẾT BỊ
- ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC
- ĐẦU TƯ VÀO HOẠT ĐỘNG MARKETING VÀ NÂNG CAO THƯƠNG HIỆU
1.1 . LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.5. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC
III
III
IV
IV
1
2
2
2
2
CHƯƠNG 2..............................................................................................................................................................6
LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6
2.1. BẢN CHẤT CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
6
2.1.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
6
2.1.2. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
7
2.1.3. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
9
2.2. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
10
2.2.1. NGUỒN VỐN TỰ TÀI TRỢ
11
2.2.2. NGUỒN VỐN TÀI TRỢ TỪ BÊN NGOÀI
11
2.3. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 12
2.3.1. ĐẦU TƯ VÀO TẠO QUỸ ĐẤT
13
2.3.2. ĐẦU TƯ VÀO NHÀ CỬA VẬT KIẾN TRÚC
13
2.3.3. ĐẦU TƯ VÀO MÁY MÓC, THIẾT BỊ
13
2.3.4. ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC
14
2.5. CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
18
2.5.1. CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
18
* NĂNG LỰC PHỤC VỤ TĂNG THÊM
19
2.5.2. CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
20
2.6. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
22
2.6.1. NHÂN TỐ KHÁCH QUAN
22
2.6.2. NHÂN TỐ CHỦ QUAN
24
4.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CP ĐTXD & PTĐT SÔNG ĐÀ ĐẾN NĂM 2020
62
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN QUA RƠI VÀO TRẦM LẮNG Ở HẦU HẾT CÁC PHÂN KHÚC VÀ
XU HƯỚNG GIẢM GIÁ DƯỜNG NHƯ VẪN TIẾP TỤC DIỄN RA. NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN VẪN TIẾP TỤC
TĂNG. NGƯỜI MUA HIỆN NAY TRÊN THỊ TRƯỜNG PHẦN LỚN LÀ NGƯỜI SỬ DỤNG CUỐI CÙNG, TỨC LÀ THỊ
TRƯỜNG GẦN NHƯ VẮNG BÓNG CÁC NHÀ ĐẦU TƯ, LƯỚT SÓNG. TUY NHIÊN, DO SỐ LƯỢNG NGƯỜI MUA CÓ
KHẢ NĂNG CHI TRẢ GIỚI HẠN TRONG KHI NGUỒN CUNG HIỆN TẠI KHÁ LỚN, NÊN NGƯỜI MUA CÓ NHIỀU
LỰA CHỌN HƠN KHI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ. TRONG BỐI CẢNH ĐÓ, CÓ 3 YẾU TỐ CÓ THỂ TÁC ĐỘNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA NGƯỜI MUA, ĐÓ LÀ: GIÁ BÁN, TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ UY TÍN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ.
63
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu lao động theo trình độ học vấn của Công ty năm 2011.......Error:
Reference source not found
i
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Luận văn được chia thành 4 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Trong chương 1, tác giả đã trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng và
phạm vi nghiên cứu của đề tài, phương pháp nghiên cứu. Bên cạnh đó, tác giả cũng
đã trình bày được những điểm mới của luận văn và các cơng trình nghiên cứu có
liên quan như:
Hồng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm
của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền
kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò
quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của
một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản. Sau đó, các tác
giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, phát
triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mơ về BĐS và thị trường BĐS của VN.
Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị
Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giá
tình hình huy động vốn tại Cơng ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà
Nội. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốn
trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
ii
Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại cơng ty cổ phần Simco Sông Đà. Thực
trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư
phát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất động
sản. Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát
triển tại công ty. Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat động
đầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới.
Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng
giai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánh
giá thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Từ đó,
đề xuất định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản:
- Khái niệm: Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát
triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng
thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê...), gia tăng năng lực
phục vụ, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển.
- Đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngồi giá trị đầu tư xây dựng cơng trình thì
giá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn.
Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn
giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…
Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực.
iii
Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự
chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản.
Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính dị biệt”.
Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài,
đó là các cơng trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnh viễn.
Trong chương 2, tác giả cũng đã trình bày một số lý thuyết về vốn và nguồn
vốn đầu tư phát triển, nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển, các chỉ tiêu đánh giá
kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
- Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc:
Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triển
của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốn
đầu tư phát triển. Nó diễn ra trong q trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gian
thực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thường
phân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án. Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiến
trúc chính là chi phí xây dựng các cơng trình của dự án (Các tòa nhà chung cư,
trung tâm thương mại, các khu đơ thị, cơng viên giải trí, cơ sở hạ tầng…).
- Đầu tư vào tạo quỹ đất:
Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bù
giải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….
Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điều
kiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền.
- Đầu tư vào máy móc, thiết bị
Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến
6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án. Tuy nhiên đây cũng là một
yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi,
sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra.
iv
- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực
Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo.
- Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu
Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của cơng ty
trong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công ty
thông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các cơng ty khác trên thị trường. Marketting
là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoả
mãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất.
Bên cạnh đó, trong chương 2 tác giả còn đề cập tới những nhân tố ảnh hưởng
đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp.
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 3 giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị
Sông Đà Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà, đơn vị thành viên của Tập
Đồn Sơng Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số 26/TCTHĐQT ngày 13/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà (nay là Tập
Đồn Sơng Đà) và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà
Nội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917).
Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là doanh nghiệp được Nhà nước
cấp phép kinh doanh trên nhiều lĩnh vực như: Kinh doanh bất động sản; đầu tư khai
thác và chế biến khoáng sản; kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;
Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp,… Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, lĩnh vực
hoạt động chính của cơng ty là đầu tư theo dự án kinh doanh bất động sản.
Chương 3 trình bày thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Cg ty giai đoạn
2007 – 2011, qua đó đánh giá được kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển, hạn
chế và nguyên nhân:
v
- Hạn chế trong hoạt động đầu tư phát triển
Hoạt động đầu tư phát triển của công ty trong giai đoạn năm 2007-2011 đã
đạt được những kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu vẫn còn
nhiều hạn chế ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu tư trong cả giai đoạn, xem xét
các phân tích trên chúng ta có thể thấy:
Thứ nhất, Về vốn đầu tư.
Thiếu vốn cho các dự án: Việc huy động vốn trong nước gặp nhiều khó khăn,
ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án.
Mặt khác, do nguồn vốn eo hẹp nên một số dự án của Công ty phải sử dụng
những loại vật tư, máy móc thiết bị có chất lượng thấp hơn so với quy định dẫn tới
chất lượng cơng trình khơng được đảm bảo theo thiết kế.
Thứ hai, tiến độ triển khai và hoàn thành các dự án còn chậm.
Việc lập các thủ tục đầu tư tạo quỹ đất cho doanh nghiệp kéo dài khơng dứt
khốt trong q trình đền bù giải phóng mặt bằng , Năng lực của các cơng ty liên
kết cịn yếu kém, có nhiều bộ phận tham gia dẫn tới bất đồng ý kiến trong vấn đề
thanh quyết tốn làm cho q trình giải ngân chậm nên q trình thì cơng thực hiện
dự án kéo dài.
Thứ ba, hiệu quả đầu tư chưa ổn định.
Hiệu quả đầu tư những năm 2007-2009 khá cao nhưng hoạt động đầu tư phát
triển này lại tỏ ra kém hiệu quả vào các năm cuối giai đoạn nghiên cứu 2010-2011.
Do trong thời kỳ đầu của giai đoạn nghiên cứu thì nhu cầu thị trường bất động sản tăng
cao hoạt động đầu tư diễn ra ồ ạt, khi mức cầu của thị trường giảm mạnh dẫn tới thất
thoát nguồn thu làm cho hoạt động đầu tư phát triển của công ty kém hiệu quả.
- Nguyên nhân
+ Nguyên nhân khách quan:
Hệ thống các văn bản, chính sách pháp luật về đầu tư, quản lý đầu tư trong giai
vi
đoạn vừa qua cịn có nhiều thay đổi, một số văn bản còn chồng chéo hoặc chưa rõ rang,
thủ tục hành chính cịn phức tạp dẫn đến tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ.
Tình hình khủng hoảng kinh tế tồn cầu tác động đến Việt Nam, chính sách
thắt chặt cung tiền của Ngân hàng Nhà Nước đã làm cho Doanh nghiệp không tiếp
cận được nguồn vốn vay dẫn đến nhiều dự án bị dừng lại.
Trong giai đoạn này cũng là thời kỳ lạm phát tăng cao đấy giá vật liệu, nhân
công tăng cao khiến tổng mức đầu tư của dự án tăng cao dẫn tới giảm hiệu quả các
dự án đầu tư phát triển.
Ngoài ra cũng phải kể đến thời tiết tại Việt Nam nóng ẩm mưa nhiều ảnh
hưởng tới q trình thi cơng thực hiện dự án kéo dài tiến độ thi công chung của dự
án đồng thời cịn ảnh hưởng tới chất lượng cơng trình.
+ Ngun nhân chủ quan:
Thứ nhất, chưa đa dạng hóa các kênh huy động vốn
Hiện nay, cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng, vẫn
còn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Lượng vốn đi vay chiếm tỷ lệ cao
trong tình hình thị trường tài chính có nhiều biến động mạnh như hiện nay với biên
độ lại suất cho vay của các ngân hàng tăng cao, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn
vốn này sẽ dẫn tới việc bất ổn định về nguồn vốn và tăng chi phí đầu vào cho doanh
nghiệp, do đó ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển.
Thứ hai, cơ cấu sử dụng vốn chưa hợp lý
Trong cơ cấu sử dụng vốn của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà thì
nguồn vốn cho đầu tư XDCB chiếm tỷ lệ cao, trong khi đó vốn đầu tư vào hoạt
động marketing, nguồn nhân lực chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ. Đặc biệt, trong giai đoạn
thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, cần phải chú trọng đến việc nghiên
cứu thị trường, nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để đưa ra được chiến
lược đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất.
vii
Thứ ba, về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển cịn nhiều bất cập
Trong cơng tác quản lý đầu tư, việc hoạch định chiến lược và chính sách đầu tư
chưa có tính dài hạn và ổn định cao. Cơng tác lập dự án cịn gặp nhiều khó khăn như:
- Về công tác tổ chức lập dự án: Việc lập nhóm soạn thảo cịn nhiều khó khăn
trong việc tìm kiếm đủ cán bộ có trình độ chun mơn đáp ứng yêu cầu của công
tác lập dự án.
Công tác lập dự án, thu thập số liệu, xin phép các thỏa thuận ban ngành phụ
thuộc vào các cơ quan có thẩm quyền. Trong nhiều trường hợp, thủ tục cấp phép,
thỏa thuận phức tạp ảnh hưởng đến tiến độ lập dự án, nhiều khi cần phải điều chỉnh
các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án.
- Hạn chế trong nội dung nghiên cứu của các dự án: Nội dung nghiên cứu của
một số dự án cịn có những thiếu sót có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.
Bên cạnh đó, sự phối hợp, chia sẻ trách nhiệm giữa các đơn vị, phịng ban
trong cơng tác quản lý dự án vẫn cịn hạn chế, dẫn tới tình trạng chậm trễ khi xử lý
công việc.
Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đơ thị Sơng Đà
Chương 4 trình bày định hướng phát triển và đầu tư của Công ty cổ phần ĐTXD
& PTĐT Sông Đà đến năm 2020 và đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt
động đầu tư phát triển tại Công ty, cụ thể:
- Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển
- Thứ nhất, đẩy mạnh khai thác nguồn vốn tự có:
+ Quản lý chặt chẽ về giá thành sản phẩm của doanh nghiệp cũng như tiến
độ của dự án nhằm mục đích thu hồi vốn nhanh giảm thời gian quay vòng vốn.
+ Tăng vốn điều lệ của công ty. Vốn điều lệ cũng là một chỉ tiêu để xem xét
trong việc đánh giá năng lực tài chín của Chủ đầu tư. Hơn nữa đây là nguồn vốn
viii
không phải chịu áp lực về lãi vay hay chi phối của các nhà tài trợ. Do đó, trong giai
đoạn này Côn gty tăng vốn điều lệ lên 350 tỷ bằng cách phát hành cổ phiếu cho các
cổ đông.
- Thứ hai đối với nguồn vốn huy động từ bên ngoài.
+ Giải pháp về hợp tác đầu tư: để triển khai các dự án lớn có tổng mức đầu
tư cao, Cơng ty nên chủ động tìm kiếm và liên doanh với các đối tác trong và ngoài
nước để triển khai đầu tư dự án.
+ Gia tăng khả năng huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
+ Huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán được
xem như là một kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế.
+ Phát huy việc huy động nguồn vốn vay từ cán bộ công nhân viên, bán cổ
phần cho cán bộ công nhân viên trong công ty.
+ Phát huy nguồn vốn huy động từ khách hàng. Đây là nguồn vốn có chi phí
thấp hơn so với vốn vay ngân hàng, tuy nhiên để tiếp cận được nguồn vốn này địi
hỏi Cơng ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà phải triển khai đồng bộ các giải pháp
về phát triển thương hiệu công ty, quảng cáo marketing cụ thể từng dự án, kiểm soát
tiến đột thực hiện dự án đúng kế hoạch…
- Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT
* Giải pháp về đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
- Liên kết với các trường đại học trong việc đào tạo nguồn nhân lực với cam
kết nhà trường sẽ đào tạo một số lượng học viên đáp ứng tốt yêu cầu của công ty
đổi lại công ty phải đầu tư cho trường trang thiết bị hay cơ sở vật chất, tạo điều kiện
cho các học viên được thực tập tại công ty và các chi nhánh của công ty.
- Thành lập quỹ khen thưởng, quỹ hỗ trợ nhằm khuyến khích tính sáng tạo của
người lao động. Quỹ này còn phải hỗ trợ cho các dự án kinh doanh sản xuất từ bước
bắt đầu triển khai nghiên cứu đến bước lắp đặt vào sản xuất.
- Khuyến khích người lao động tự học và tự đào tạo bên cạnh việc đào tạo ở
ix
trường, ở các trung tâm, …Tự học còn là một phương thức đào tạo hiệu quả khi mà
quỹ thời gian dành cho việc đào tạo nhân lực của mỗi doanh nghiệp là không nhiều.
- Công ty cũng cần định kỳ tổ chức các cuộc trao đổi, thảo luận về chuyên
môn, nghiệp vụ giữa các phịng ban trong cơng ty để học hỏi kinh nghiệm trong
phương pháp làm việc và điều hành cơng việc.
- Ngồi việc tổ chức đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực, Công ty cổ phần
ĐTXD & PTĐT Sông Đà cũng cần làm tốt công tác tuyển dụng lao động
Song song với việc đào tạo, tuyển dụng lao động, cơng ty cần phân cơng bố trí
lại lao động cho hợp lý, tránh tình trạng phịng thì thừa người, phịng thì thiếu người.
- Bên cạnh đó, vấn đề chăm sóc sức khỏe cho người lao động là một nhiệm
vụ quan trọng đôi với các doanh nghiệp để có được một đội ngũ cán bộ cơng
nhân viên gắn bó lâu dài với cơng ty.
* Giải pháp về đầu tư phát triển hoạt động marketing.
Phối hợp bộ phận marketing và phòng kế hoạch đầu tư để nghiên cứu thị
hiếu, nhu cầu của khách hàng nhằm đưa ra các sản phẩm bất động sản phù hợp.
Hiện nay, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang được nghiên cứu bởi một số
cơng ty nước ngồi có kinh nghiệm lâu năm như CBRE, Savills,…Cơng ty có thể
hợp tác, mua lại thơng tin này để phục vụ cho u cầu của mình.
Cơng tác chăm sóc khách hàng và dịch vụ hậu mãi đối với các khách hàng
mua sản phẩm của công ty cần phải được chú trọng.
Ban lãnh đạo công ty đã có tầm nhìn về việc xây dựng và quảng bá thương
hiệu của mình như thành lập website, thực hiện chương trình PR quảng bá hình ảnh
cơng ty, tài trợ cho các chương trình xã hội,..
* Giải pháp về phân bổ cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo các dự
án, lĩnh vực đầu tư.
Đảm bảo cơ cấu nguồn vốn hợp lý để tăng cường hiệu quả sử dụng vốn. Một
cơ cấu đầu tư hợp lý là cơ cấu đầu tư mà vốn đầu tư được ưu tiên vào bộ phận quan
x
trọng nhất, phù hợp với yêu cầu và mục tiêu đầu tư với một số tỷ trọng khá cao. Cơ
cấu đầu tư cho phép khai thác có hiệu quả tối đa các nguồn lực hiện có của Cơng ty
cổ phần ĐTXD & PTĐT Sơng Đà.
Trong q trình xây dựng cơ cấu đầu tư hợp lý, phải coi trọng các yếu tố thị
trường. Hoạt động đầu tư nên đổi mới theo hướng hạn chế những quyết định đầu tư
mang tính chủ quan. Các dự án nên tập trung làm tốt khâu nghiên cứu thị trường.
Xác định khả năng nghiên cứu và nhu cầu tiềm năng nhằm tránh rủi ro trong đầu tư.
- Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển
Với thế mạnh của công ty là đang sở hữu những dự án tốt mang tính khả thi
cao, có thị trường đầu tư lớn và nhiều cơ hội đầu tư khác. Muốn nâng cao hiệu quả
cũng như tính ổn định trong q trình đầu tư thì cơng ty phải thực hiện các giải pháp
tăng cường công tác quản lý hoạt động ĐTPT.
- Các giải pháp khác
- Giải pháp đối với chiến lược đầu tư phát triển giai đoạn 2012-2020.
- Xây dựng kỉ luật quyết toán vốn đầu tư.
Trong chương này, tác giả cũng đã đề xuất, đóng góp một số kiến nghị với cơ
quan quản lý nhà nước.
1
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1 . Lý do chọn đề tài
Bất động sản đóng vai trị quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị
trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng
của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực
đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính. Vì vậy, thị trường bất
động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trị vừa góp phần phát triển kinh tế
vừa góp phần ổn định xã hội
Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc
biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với
các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài
hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ
nên rủi ro rất lớn. Tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút
nhiều doanh nghiệp tham gia.
Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động
sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại… là rất lớn, và đây và cũng chính
là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định
hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất. Việc
huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tế
nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung.
Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình
thức đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh
nghiệp tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất. Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà
là một thành viên của Tập đồn Sơng Đà. Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt
được nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển. Tuy nhiên, trong hoạt động
đầu tư phát triển của Cơng ty cịn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần
được khắc phục. Vì vậy, tơi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “
2
Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông
Đà giai đoạn 2006 – 2020”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận về đầu tư, đầu tư phát
triển trong doanh nghiệp.
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần
Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà. Đánh giá kết quả, hiệu quả đầu tư
và tìm ra những tồn tại và nguyên nhân của chúng trong hoạt động đầu tư phát
triển tại Công ty những năm qua.
- Đưa ra các giải pháp góp phần hồn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động
đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
giai đoạn 2006 – 2020.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà thực hiện hoạt
động sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực nhưng trong những năm gần đây,
Công ty đã tập trung chủ yếu vào lĩnh vực đầu tư dự án kinh doanh bất động sản.
Chính vì vậy, đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu hoạt động đầu tư
theo dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát
triển đô thị Sông Đà.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi về khơng gian: Tồn bộ Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà.
- Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2007-2011.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dựng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạp
diễn dịch, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê toán học, phương pháp so
sánh, phương pháp dự báo trong việc nghiên cứu đề tài.
1.5. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngồi nước
Các cơng trình nghiên cứu về lĩnh vực đầu tư phát triển trong doanh nghiệp và
nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay bao gồm:
3
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích khái
niệm, đặc điểm, vai trị, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất động
sản. Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như q
trình hoạt động, phát triển các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về bất động sản
và thị trường bất động sản của Việt Nam.
Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm
của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền
kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò
quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của
một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản. Sau đó, các tác
giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như q trình hoạt động, phát
triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN.
Các cơng ty BĐS nước ngồi tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS
ở VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản,
sở thích về nơi ở, nhu cầu văn phịng. Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đồn BĐS lớn
ở Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” Hà
Nội mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích tồn diện và có cách nhìn sâu về thị
trường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới.
VietRees đưa ra báo cáo :” Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm
2007” đã đưa ra một cái nhìn tổng quan về cung – cầu sản phẩm bất động sản trên
thị trường căn hộ, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường mặt bằng bán lẻ, thị
trường phòng khách sạn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí
Minh.Qua đó, báo cáo cũng cho thấy được xu hướng đầu tư vào kinh doanh bất
động sản của các doanh nghiệp.
Đề tài “Hoạt động đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Sông Đà 12: Thực
trạng và giải pháp’’ của tác giả Nguyễn Thế Hiệp (2007) đã nghiên cứu về đầu tư
phát triển tại Công ty theo các lĩnh vực là xây lắp, vận tải, gia cơng cơ khí, sản xuất
công nghiệp, và kinh doanh, xuất nhập khẩu vật tư thiết bị. Đề tài đã chỉ ra được
những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát triển tại cơng ty. Từ đó, tác
4
giả đã đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại công
ty trong những năm tới.
Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị
Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giá
tình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đơ thị Hà
Nội. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốn
trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại cơng ty cổ phần Simco Sông Đà. Thực
trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư
phát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất động
sản. Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát
triển tại công ty. Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat động
đầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới.
Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai
đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánh giá thực
trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Từ đó, đề xuất
định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Đề tài “Đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và xây
dựng HUD4” của tác giả Đinh Sơn Tùng (2011) đã đưa ra được cơ sở lý luận về bất
động sản, thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trên
những nội dung như đầu tư vào nhà ở liền kề, biệt thự, bất động sản cơng nghiệp.
Đề tài đã phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công
ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4. Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp tăng
cường đầu tư kinh doanh bất động sản tại HUD4.
Đề tài “ Marketing bất động sản nhà ở trong dự án Khu đô thị tại Hà
Nội” của tác giả Nguyễn Thị Thùy Linh (2011) đã hệ thống hóa được những
vấn đề lý luận về marketing bất động sản, phân tích và đánh giá thực trạng
hoạt động marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội. Từ
5
đó, tác giả đã đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động
marketing bất động sản.
1.6. Những điểm mới của luận văn
-
Hệ thống hóa được những vấn đề lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản.
-
Phân tích và đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế và
nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.
-
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản.
1.7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
6
CHƯƠNG 2
LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
2.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các hoạt động kinh tế luôn gắn liền
việc huy động và sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại những kết quả và
mục tiêu nhất định trong tương lai.
Các nguồn lực được huy động và sử dụng có thể là tiền, tài nguyên thiên
nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các hoạt động kinh tế nói trên được tiến hành
trong một khoảng thời gian và trên một phạm vi không gian nhất định với mục đích
nhằm đem lại những kết quả lớn hơn các chi phí về các nguồn lực đã sử dụng.
Hoạt động kinh tế với việc hy sinh các nguồn lực ở hiện tại và được tiến hành
trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đem lại những kết quả lớn các chi phí
về những nguồn lực đã sử dụng gọi là hoạt động đầu tư.
Đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiện
tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vật
chất (nhà xưởng, thiết bị...) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng,...), gia tăng năng lực
sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển.
Đầu tư phát triển có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốc
gia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật
chất kỹ thuật của nền kinh tế.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển là việc chi
dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản
vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê...), gia tăng năng lực phục vụ, tạo thêm
việc làm và vì mục tiêu phát triển.
7
Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi rất
nhiều loại nguồn lực. Theo nghĩa hẹp, nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là
tiền vốn. Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động,
máy móc, thiết bị, tài nguyên.
Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất, tài sản trí tuệ
và tài sản vơ hình. Mặc dù đầu tư là ở hiện tại nhưng kết quả đầu tư thường thu
được trong tương lai.
2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc
gia và có tính lâu bền thể hiện trong q trình sử dụng đất đai bởi đất đai khơng bị
hao mịn. Ngồi ra, bất động sản cũng là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, do tính chất khơng di động được và có tính khan hiếm nên trong dài hạn
tổng cung bất động sản luôn thấp hơn so với tổng cầu bất động sản. Bởi vậy, bất
động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại nguồn lợi nhuận cao.
Theo luật đầu tư (luật số 59/2005/QH11): Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất
bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định. Về mặt nội dung, dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động
và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theo
quy định của pháp luật. Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngồi giá trị đầu tư xây dựng cơng trình thì
giá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn đầu
tư tập trung vào các cơng trình xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở; xây dựng nhà
8
tại nơi đã có sẵn hạ tầng; xây dựng mặt bằng cho thuê; đầu tư phát triển bất động
sản du lịch…vốn đầu tư các cơng trình này thường rất lớn, có cơng trình lên tới
hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, năng lực tài chính của chủ đầu tư
thường hạn chế, nên hoạt động đầu tư chủ yếu áp dụng sử dụng vốn chiếm dụng của
khách hàng và vay của các tổ chức tín dụng. Do tiểm ẩn rủi ro lớn về vốn và nguồn
vốn đầu tư nên hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển sẽ bị ảnh hưởng.
Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn
giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…Đối với doanh nghiệp BĐS, thời gian
đầu tư kéo dài thể hiện ở:
- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các cơng trình vào hoạt
động kéo dài. Các cơng trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư cao
tầng, trung tâm thương mại, văn phòng… Tùy thuộc vào quy mơ diện tích, chiều
cao tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…
- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các cơng trình
thường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phịng, trung tâm thương mại.
Nhiều cơng trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung
cư, hạ tầng…
Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐS
cần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn. Các
yếu tố rủi ro ở đây như rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp, rủi ro về thiên tai,
chiến tranh, rủi ro về thị trường (cung cầu về các sản phẩm đầu vào của quá trình
xây dựng)…Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro gặp phải càng cao.
Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi trong một giới hạn
nhất định, dự án có cịn đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn hay không.
Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực. Do đặc điểm
của bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội nên nhu cầu về sản phẩm bất động sản tại mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
9
quốc gia là khác nhau. Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội, vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo,
tâm linh…chi phối đến nhu cầu bất động sản. Do đó, hoạt động đầu tư phát triển
trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến sự tác động của tất cả các
yếu tố đó.
Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự
chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản. Bất động sản là
hàng hóa đặc biệt, là tài sản của mỗi quốc gia, đóng vai trị quan trọng trong hầu hết
mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật về bất động
sản gồm: Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật đầu tư, luật xây dựng…và
các văn bản liên quan. Do thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và dần
hoàn thiện nên các quy định, các văn bản pháp luật liên quan vẫn tiếp tục được bổ
sung và sửa đổi.
Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính
dị biệt”. Bất động sản là tài sản không thể di dời do gắn liền với đất đai. Cùng một
loại bất động sản nhưng ở vị trí khác nhau thì có giá trị khác nhau. Mặt khác, do đặc
tính gắn liền với đất đai nên có sự khác biệt về vị trí, địa điểm, kết cấu xây dựng, về
hướng cũng như về quang cảnh xung quanh tạo nên tính dị biệt cho dự án bất động
sản đó. Điều này sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản.
Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu
dài, đó là các cơng trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnh
viễn. Đối với doanh nghiệp bất động sản, thành quả đầu tư chính là các cơng trình
xây dựng khu chung cư, nhà ở, trung tâm thương mại, văn phịng,…có giá trị sử
dụng lâu dài.
2.1.3. Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Đầu tư phát triển là nhân tố quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của
các doanh nghiệp. Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là bản phác thảo các quá trình
10
của dự án đầu tư trong tương lai. Dự án đầu tư thể hiện chi tiết và đánh giá toàn diện
mọi khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án, cho phép chủ đầu tư có thể ra quyết định
đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất khả năng rủi ro có thể xảy ra. Dự án đầu tư là căn
cứ để doanh nghiệp hoạt động đầu tư và vận hành kết quả đầu tư. Đồng thời nó là cơ sở
để xin giấy phép đầu tư kinh doanh, kêu gọi tài trợ và kêu gọi sự hợp tác của đối tác.
Q trình thực hiện dự án địi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của chủ đầu tư và phải đi
theo trình tự hợp lý để đảm bảo tiến độ thực hiện, đảm bảo chất lượng cơng trình với
chi phí thấp nhất, kiểm sốt được rủi ro và đạt hiệu quả cao nhất.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng trở nên khó khăn, bởi đây là
lĩnh vực kinh doanh có tỷ suất sinh lợi cao hơn lĩnh vực khác nên ngày càng nhiều
doanh nghiệp tham gia kinh doanh trong lĩnh vực này. Đối mặt với sự cạnh tranh
gay gắt, doanh nghiệp bất động sản phải tiến hành đầu tư để nâng cao sức cạnh
tranh. Thông qua đầu tư, doanh nghiệp sẽ cung cấp những sản phẩm tốt nhất với
chi phí thấp nhất, mang đến cho người tiêu dùng những căn hộ, văn phòng, trung
tâm thương mại, các cơng trình xây dựng với thiết kế hợp lý, độc đáo. Qua đó,
doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo được uy tín và vị thế của mình trên thị trường, thị
phần của doanh nghiệp sẽ được nâng cao.
Trên góc độ vĩ mô, các dự án lĩnh vực bất động sản nằm trong chương trình
phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với
chương trình và mục tiêu phát triển quốc gia. Vì thế, dự án bất động sản được tiến
hành một mặt tạo ra lơi nhuận cho chủ đầu tư, mặt khác góp phần phát triển kinh tế
- xã hội của quốc gia.
2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
Nguồn vốn trong doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn chính là nguồn vốn tự
tài trợ (nguồn vốn chủ sở hữu hay vốn tự có) và nguồn vốn tài trợ từ bên ngồi.
Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm vốn vay và nguồn vốn khác. Thông thường
trong doanh nghiệp bất động sản nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài chiếm khoảng 70%
11
tổng nguồn vốn đầu tư phát triển
2.2.1. Nguồn vốn tự tài trợ
- Nguồn vốn chủ sở hữu: Là nguồn hình thành từ vốn góp của chủ sở hữu
doanh nghiệp. Nguồn vốn này có vai trị đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đến
hoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp. Cơ cấu vốn chủ sở hữu trong cơ cấu
vốn đầu tư phát triển càng lớn càng tăng tính tự chủ của doanh nghiệp, đóng vai trị
quan trọng trong việc huy động các nguồn vốn khác, đồng thời làm giảm chi phí sử
dụng vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư.
- Nguồn huy động từ lợi nhuận giữ lại, thặng dư vốn: Lợi nhuận giữ lại là
nguồn để tái đầu tư, tăng thêm vốn cho hoạt động đầu tư phát triển. Lợi nhuận giữ lại
được tích lũy qua các năm hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nguồn thặng dư
vốn phát sinh chênh lệch giữa mệnh giá cổ phiếu và giá thị trường của cổ phiếu cũng
là nguồn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp.
- Nguồn huy động từ quỹ khấu hao tài sản cố định: Là nguồn vốn được hình
thành từ việc trích khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp.
2.2.2. Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài
+ Nguồn vốn tài trợ từ bên ngồi bao gồm:
- Vốn vay tín dụng Ngân hàng thương mại, vốn vay ngân hàng đầu tư phát
triển. Đây là nguồn tài trợ quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển của doanh
nghiệp. Nguồn vốn này có hạn chế về điều kiện tín dụng, các biện pháp bảo đảm
tiền vay và sự kiểm soát của tổ chức cho vay về mục đích sử dụng và tình hình sử
dụng vốn.
- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán là một
kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho hoạt động đầu tư phát triển của
doanh nghiệp bằng các hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu.
- Nguồn vốn khác: Theo luật nhà ở, Doanh nghiệp bất động sản có thể huy
động vốn thơng qua Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ
