Pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn tại thành phố đà nẵng (tt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TÂN CẢNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số
: 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2017


Công trình được hoàn thành tại
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Minh Đức

Phản biện 1:…………………………………………….
Phản biện 2:…………………………………………….

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ
họp tại: Học viện khoa học xã hội … giờ … ngày … tháng … năm
…

Có thể tìm hiểu luận văn tại
Thư viện Học viện Khoa học Xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân
như Việt Nam thì đất đai luôn là vấn đề rất nhạy cảm và nhận được
sự quan tâm đặc biệt của toàn xã hội. Đặc biệt khi đất nước chuyển
đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện cơ chế quản lý
đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ
trong sản xuất nông - lâm nghiệp; tiến hành giao đất, cho thuê đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Chính sự thay đổi
cơ chế quản lý này đã trả lại cho đất đai những giá trị vốn có của nó:
Đất đai ngày càng trở nên có giá và được đem trao đổi trên thị
trường; dùng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng thế chấp
vay vốn với ngân hàng, tổ chức tín dụng; được đem góp vốn liên
doanh trong sản xuất – kinh doanh. Người dân ngày càng nhận thức
sâu sắc được giá trị to lớn của đất đai. Số lượng các khiếu kiện, tranh
chấp đất đai ngày càng gia tăng v.v...
Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp.
Trong nhiều trường hợp, người dân do không đồng tình với phương
án bồi thường của Nhà nước đã không chịu bàn giao đất dẫn đến việc
làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích
của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư. Hơn
nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người bị thu hồi
đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện
1

vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v... Để
khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi
và bổ sung các quy định về bồi thường. Tuy nhiên, hiệu quả của
những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới
được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn. Các tranh
chấp, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về
nội dung.
Trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, việc
nghiên cứu các quy định về pháp luật bồi thường thiệt khi Nhà nước
thu hồi đất trên thực tiễn là cần thiết, nhằm góp phần đưa ra các giải
pháp khắc phục những khó khăn, vướng mắc và nâng cao hiệu quả áp
dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khi thu hồi
đất nhất là gắn bó với địa bàn cụ thể là thành phố Đà Nẵng. Chính vì
vậy, việc lựa chọn đề tài “Pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất từ thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” làm luận văn thạc sĩ là có
tính cấp thiết.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Bồi thường khi thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp
luật đất đai. Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm
đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích
của nhà đầu tư, nên đã nhận được sự quan tâm của nhiều nhà khoa
học, nhà nghiên cứu ở Việt Nam.
Thời gian qua, theo nghiên cứu của tác giả đã có một số công trình
nghiên cứu về lĩnh vực này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn, trên
2


những địa bàn nhất định. Tiêu biểu là các công trình khoa học nghiên

cứu đã được công bố như sau: Thời gian vừa qua đã có một số công
trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực này dưới góc độ lý
luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác
giả: Nguyễn Vĩnh Diện, “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội), Luận
văn Thạc sĩ (2012); Hoàng Thị Thu Trang, “Pháp luật về bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và
thực tiễn áp dụng tại Nghệ An”, Luận văn Thạc sĩ (2012); Nguyễn
Thị Tâm, “Pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối quan hệ
giữa nhà nước – nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi”, Luận văn
Thạc sĩ Luật học (2013); Phạm Thu Thủy,“Pháp luật về Bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam”; Luận văn (2013)
của Trần Phương Liên với nội dung “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ
đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Thực trạng và hướng hoàn thiện".
Bên cạnh đó, còn có một số bài báo khoa học liên quan đến vấn
đề trên đây, được công bố trên các Tạp chí khoa học chuyên ngành,
như Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Tạp chí Khoa học Tài chính,
Tạp chí Nghiên cứu kinh tế...như: TS. Trần Quang Huy, “Chính sách
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số 10/2010; Ts.
Nguyễn Quang Tuyến, “Công khai minh bạch để bảo vệ quyền lợi
của người bị thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số 3/2012; TS. Doãn
Hồng Nhung (Chủ biên), “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp
3


năm 2013; Ngoài ra còn có các công trình nghiên cứu tiêu biểu như:
Chuyên đề “Bình luận và góp ý đối với các quy định bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” của
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đăng trong Hội thảo khoa học “Góp

ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” tổ cức tại Đại học Luật Hà Nội; …
Các công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước là nguồn tài liệu
quý giá để tác giả Luận văn kế thừa và tiếp tục mở rộng nghiên cứu về
vấn đề “bồi thường khi thu hồi đất” trên các bình diện: cơ sở lý luận,
các quy định của pháp luật và trong thực tiễn thi hành. Có thể nói, các
công trình nghiên cứu kể trên đã tiếp cận từ nhiều góc độ khác nhau để
phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, chưa có công trình
nào nghiên cứu chuyên sâu ở góc độ Luật học về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất từ thực trạng thành phố Đà Nẵng. Do đó, đề tài không
trùng lặp với các công trình đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và quy
định của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Thực trạng thực
hiện quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại địa
bàn thành phố Đà Nẵng; nghiên cứu đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp
luật và tổ chức thực hiện đảm bảo hài hoà lợi ích của chủ thể thu hồi đất
và người bị thu hồi đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu, xây dựng các khai niệm cơ bản làm cơ sở cho việc
4


nghiên cứu: khái niệm thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận và các quy định của
Pháp luật Việt Nam về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực
trạng áp dụng các quy định này trong thực tiễn.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành; so sánh với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo
các văn bản pháp luật ban hành trước năm 2013.
- Tập trung nghiên cứu vào việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất ở, đất nông nghiệp vì mục đích an ninh quốc phòng và mục đích
phát triển kinh tế xã hội; về giá đất và các yếu tố khác.
- Địa bàn nghiên cứu: thành phố Đà Nẵng
- Phạm vi thời gian: từ 2012 đến hết năm 2016.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận:
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác – Lênin là phương pháp duy vật lịch sử và duy vật biện
chứng. Bên cạnh đó dựa trên cơ sở của tư tưởng Hồ Chí Minh, các
quan điểm, đường lối, chủ trương và chính sách của Đảng và pháp
luật của Nhà nước ta về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu:
Để tiến hành nghiên cứu, đề tài này còn vận dụng các biện pháp
5


nghiên cứu cụ thể như sau: phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp…
Ngoài ra, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và các số
liệu thực tế khi áp dụng để tìm ra những điểm bất cập trong công tác
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó đề xuất một số giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trong
quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn có ý nghĩa như sau:

- Hệ thống hoá và góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và
thực tiễn về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam, đặc biệt, phân tích, làm
rõ cơ chế điều chỉnh của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất; phân tích làm rõ bản chất của việc bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Luận văn đã phân tích nội dung các quy định về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, đánh giá thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật
này và chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại.
Trên cơ sở đó, đề cập yêu cầu, định hướng và đưa ra các giải pháp
cụ thể hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà
hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, các nhà quản lý đất đai mà
còn là tài liệu chuyên khảo cho công tác giảng dạy, học tập và nghiên
cứu khoa học pháp lý đất đai ở các cơ sở đào tạo luật của nước ta.

6


7. Cơ cấu luận văn
Luận văn được chia thành 3 phần gồm Phần mở đầu, Phần nội
dung và Phần kết luận.
Phần nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương với
nội dung nghiên cứu như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất và thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng.

7


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật bồi thường
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
1.1.1.1. Khái niệm pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ
đã quy định rõ: “Bồi thường về đất đai là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng
đất”. Còn vấn đề hỗ trợ và bồi thường về tài sản được quy định tại
mục 2, mục 3 chương VI của Luật này. Như vậy, khi Nhà nước thu
hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp
pháp bị thu hồi đất những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tải sản trên
đất, việc bồi thường được thực hiện theo những quy định của pháp
luật đất đai.
1.1.1.2. Đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
Thứ nhất, về đối tượng được bồi thường, là những chủ thể sử
dụng đất: Cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
về đầu tư tại Việt Nam…, khi thỏa mãn các điều kiện theo quy định
của pháp luật.
Thứ hai, về phạm vi bồi thường, chỉ khi Nhà nước thu hồi đất để
8

sử dụng vào mục đích vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất
để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi
đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người. … người sử dụng đất mới được bồi thường. Bên
cạnh đó, tùy từng trường hợp Nhà nước sẽ thực hiện các chính sách
hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
Thứ ba, về giá đất bồi thường, Nhà nước chủ động trong việc xác
định giá đất bồi thường dựa trên các căn cứ khoa học và tôn trọng giá
đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của thửa đất.
Thứ tư, các phương pháp tiến hành, kết hợp phương pháp hành
chính và phương pháp thỏa thuận.
1.1.2. Vai trò của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất
1.2. Cơ cấu của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Về cơ cấu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện
các quy định như sau:
(i) Quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy
định cụ thể tại Điều 74, Điều 88 Luật Đất Đai 2013…
(ii) Quy định về nội dung bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(iii) Quy định về trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước và Chủ
đầu tư khi thực hiện bồi thường khi thu hồi đất.
(iv) Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến bồi
thường.
9

Kết luận chương 1
1. Công tác bồi thường thiệt hai khi thu hồi đất được đã cơ bản
đảm bảo cho tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất đai, tài
sản nằm trong phạm vi mốc giới đất bị thu hồi đều được họp công
khai, được thông báo cụ thể lý do thu hồi, mục đích ý nghĩa của dự
án khi thu hồi đất.
2. Đã áp dụng phương pháp xác định đơn giá bồi thường theo
phương pháp so sánh trực tiếp. Trên cơ sở khung giá đất của UBND
tỉnh vận dụng điều chỉnh giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế
bằng phương pháp so sánh với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở các khu vực có cùng điều kiện về vị trí, loại đường phố, loại đất,
cùng điều kiện về kết cấu cơ sở hạ tầng trình UBND tỉnh phê duyệt.
Ngoài giá đất ở được phê duyệt riêng cho dự án, giá đất nông nghiệp
được bồi thường theo bảng giá đất hàng năm của UBND. Qua kết
quả nghiên cứu cho thấy Nhà nước đã rất quan tâm đến việc điều
chỉnh giá đất bồi thường cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa
phương.
3. Kết quả nghiên cứu cho thấy về cơ bản chính sách bồi được
thực hiện tương đối tốt. Tuy nhiên, Nhà nước có chính sách đặc thù
cho riêng từng địa phương.

10


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất

2.1.1. Đối tượng, điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất
Không phải mọi chủ thể sử dụng đất bị thu hồi đất cũng được hưởng
chính sách bồi thường chỉ các đối tượng có đủ điều kiện mới được hưởng
chế độ này. Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định điều kiện được
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
trong các trường hợp:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả
tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất
mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
11


Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
bán kết hợp cho thuê..

2.1.2. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Các chế định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật
Đất đai năm 2003 trên thực tế không thể thể chế, truyền tải hết các
quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý
những vấn đề phức tạp phát sinh trong việc bồi thường tại các địa
phương, các Bộ, các ngành. Để khắc phục những vấn đề này, Luật
Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
và nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất thành hai điều luật riêng biệt.
2.1.3. Quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục bồi thường khi
thu hồi đất
Thông báo thu hồi đất.
Ký hợp đồng thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Kê khai, kiểm kê, xác định nguồn gốc đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Thẩm định điều kiện bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Xác định giá đất để tính tiền bồi thường.
Lập và công khai phương án bồi thường.
12


Thẩm định phương án bồi thường và hồ sơ thu hồi đất.
Phê duyệt phương án bồi thường và ban hành Quyết định thu hồi đất.
Công bố Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt phương án
bồi thường.
Chi trả tiền bồi thường.
2.2. Thực trạng thực hiện các quy định pháp luật về bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng
2.1.1. Tình hình thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường
khi thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong các năm từ 2012 đến 2017 đã
đạt được những kết quả đáng công nhận:
Thứ nhất, về công tác ban hành văn bản, chính sách bồi thường
khi thu hồi đất theo Luật đất đai 2013…
Thứ hai, việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại
địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua, về cơ bản là đúng
đắn và thống nhất theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm
2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành và các văn bản hướng dẫn
cụ thể của UBND thành phố.
Thứ ba, việc áp dụng các quy định bồi thường, hỗ trợ về tài sản.
Đã áp dụng các quy định bồi thường nhà ở, nhà và các công trình gắn
liền với đất; thực tiễn áp dụng các quy định về bồi thường, hỗ trợ di
chuyển mồ mả; thực tiễn áp dụng các quy định bồi thường, hỗ trợ đối
với cây trồng.
13


2.1.2. Những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện pháp luật về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Đà Nẵng
Thứ nhất, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát
với giá thị trường.
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ TNMT đã chủ trì xây dựng
trình Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày
14/11/2014 quy định về khung giá đất. Bộ TNMT đã ban hành Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT
ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán

ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý
đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, giá đất
bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá
đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường
giữa các dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay
của các ngân hàng nước ngoài. Mặc dù đạt được những thành tựu cơ
bản nhưng chính sách tài chính đất đai còn nhiều mặt hạn chế như:
Việc quản lý nhà nước về giá đất còn bất cập, chưa theo sát thị
trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% 60% so giá thị trường”.
Thứ hai, liên quan đến trình tự, thủ tục bồi thường khi thu hồi đất
vẫn còn tồn tại tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ
14


nào đó là sự áp đặt, tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
thu hồi, bồi thường.
Từ ngày 01/07/2004 đến nay, liên quan đến lĩnh vực bồi thường
khi thu hồi đất, đã có tới cả trăm văn bản quy phạm pháp luật khác
nhau điều chỉnh, từ các cơ quan nhà nước ở Trung ương đến các văn
bản quy phạm pháp luật của UBND thành phố Đà Nẵng, đó là chưa
kể một số văn bản mang tính chất đặc thù khi triển khai các dự án cụ
thể. Mặt khác, có một số quy định tại các văn bản quy phạm pháp
luật của các cơ quan nhà nước ở Trung ương lại cứng nhắc, không
tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương, không phù hợp với hoàn cảnh
thực tế của địa phương, thậm chí không thực hiện được.
Thứ ba, về cơ quan tổ chức thực hiện bồi thường khi thu hồi đất
không thống nhất đầu mối.
+ Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố.
Hội đồng này do UBND quận thành lập, Chủ tịch UBND quận làm Chủ

tịch Hội đồng và các thành viên Hội đồng gồm đại diện lãnh đạo:
+ Trung tâm Phát triển quỹ đất quận;
+ Chủ đầu tư;
+ Phòng Tài chính quận;
+ Phòng Tài nguyên và môi trường quận;
+ UBND xã nơi thực hiện dự án;
+ Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã…
Thứ tư, vướng mắc về phía người dân bị thu hồi đất khi được bồi
thường
Người dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất,
15


không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; nhiều
hộ dân cản trở tiến độ thi công công trình, “chây ì” không chịu nhận
tiền bồi thường.
Kết luận chương 2
1. Đánh giá tình hình triển khai công tác bồi thường cho người
dân bị thu hồi đất tại thành phố Đà Nẵng. Thông qua qua việc thống
kê, phân tích thực trạng về đời sống, sinh hoạt của người dân trong
vùng, thực trạng về công tác thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất
trong thành phố Đà Nẵng.
2. Phân tích hệ thống các văn bản, cơ chế, chính sách liên quan
đến bồi thường khi thu hồi đất trong thành phố Đà Nẵng.
3. Sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước vào quá trình
bồi khi thu hồi đất trong thành phố Đà Nẵng; vai trò, trách nhiệm của
các đơn vị, cá nhân liên quan.
4. Đánh giá kết quả bồi thường khi thu hồi đất trong thành phố
Đà Nẵng thông qua việc đánh giá những mặt làm được, những mặt
hạn chế và chỉ ra nguyên nhân của hạn chế đã làm cho công tác bồi

thường khi thu hồi đất trong thành phố Đà Nẵng gặp nhiều khó khăn
trong thời gian qua.
5. Việc nghiên cứu thực trạng pháp luật bồi thường khi thu hồi
đất trong thành phố Đà Nẵng; trong đó rút ra những hạn chế tồn tại
và nguyên nhân của hạn chế là cơ sở để nêu lên các phương hướng
giải quyết.

16


CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
3.1. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng
Thu hồi đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức
tạp và nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất có vai trò quan trọng trong việc giải quyết các mâu thuẫn
về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư.
Lĩnh vực pháp luật này thường xuyên được sửa đổi, bổ sung nhằm
đáp ứng các đòi hỏi của thực tiễn. Tuy nhiên quá trình áp dụng các
quy định của pháp luật vào bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn
bộc lộ những tồn tại, bất cập. Điều này đặt ra yêu cầu phải tiếp tục
hoàn thiện các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hơn
nữa, việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này còn dựa trên những căn
cứ chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng bộc lộ những
tồn tại, yếu kém trong quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan

nhà nước có thẩm quyền như sự thiếu dân chủ, thiếu công bằng, thiên
vị, tham nhũng, tiêu cực v.v...
Thứ hai, Đảng ta xác định giữ vững ổn định chính trị là tiền đề để
phát triển kinh tế, nâng cao đời sống của nhân dân.
Thứ ba, trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại
17


hóa đất nước; chúng ta phải thực hiện việc thu hồi một diện tích đất
không nhỏ (trong đó phần lớn là đất nông nghiệp) để triển khai các
dự án đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng; khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu đô thị mới v.v...
Thứ tư, xét về bản chất Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam là Nhà nước do nhân dân lao động thiết lập nên đại diện cho ý
chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân.
Thứ năm, hiện nay, Quốc hội chủ trương rà soát, sửa đổi, bổ sung
Luật Đất đai năm 2013 nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc
trong quản lý và sử dụng đất đai.
3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà
nướ thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất, luận văn đã chỉ ra nhu cầu hoàn thiện lĩnh
vực pháp luật này. Theo tôi việc hoàn thiện pháp luật bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất cần dựa trên những định hướng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất phải dựa trên quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về
đất đai nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng…
Thứ hai, Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất phải dựa trên việc giải quyết mối quan hệ hài hòa về lợi ích kinh
tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư, đồng thời quan

tâm giải quyết vấn đề chỗ ở, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bảo
đảm ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất…
Thứ ba, Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
18


đất phải hướng vào việc đổi mới cơ chế thực hiện bồi thường cho phù
hợp với điều kiện kinh tế thị trường; từng bước thực hiện việc "xã hội
hóa" công tác bồi thường…
Thứ tư, Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất phải dựa trên việc tiếp tục phát huy dân chủ, huy động sự tham
gia của các tổ chức quần chúng và nâng cao tính công khai, minh
bạch, công bằng trong việc thu hồi đất…
3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng
Thứ nhất, vấn đề “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất đã được
quy định trong Luật Đất đai và quá trình thực hiện trong thực tế
nhiều năm qua. Xét về bản chất pháp lý “bồi thường” đặt ra khi một
chủ thể xâm phạm tới những lợi ích của một chủ thể khác và đảm bảo
những điều kiện pháp luật quy định như: Có thiệt hại xảy ra, có lỗi,
có hành vi trái pháp luật và có mối quan hệ nhân quả. Việc Nhà nước
thu hồi đất dựa trên cơ sở những căn cứ pháp lý và trình tự, thủ tục
pháp luật quy định. Vậy, pháp luật quy định “bồi thường” có thỏa
đáng hay không?
Thứ hai, tiếp tục thiết lập khung pháp lý về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất trên cơ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và
tính ổn định tương đối cao.
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về giá đất.
Thứ tư, hoàn thiện các quy định về đơn giá tính bồi thường, hỗ trợ
về tài sản (nhà, công trình, cây trồng, hoa màu…) và các chính sách

hỗ trợ.
Thứ năm, bồi thường cho người bị thu hồi đất gắn với an sinh xã
19


hội, bảo đảm đời sống lâu dài
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng
3.4.1. Đối với chính quyền các cấp
Thứ nhất, thực hiện quy trình công khai, minh bạch, dân chủ trong
công khai các dự án đầu tư, bồi thường khi thu hồi đất.
Thứ hai, tăng cường tuyên truyền Luật Đất đai 2013 và các quy
định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, thực hiện các phương thức và nâng cao trách nhiệm của
tổ chức và đội ngũ cán bộ thực thi pháp luật.
Thứ tư, giải quyết kịp thời các khiếu nại, tố cáo của nhân dân về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ năm, đảm bảo chính sách an sinh xã hội cho người bị thu
hồi đất.
3.4.2. Đối với người bị thu hồi đất
Người bị thu hồi đất luôn có tâm lý được bồi thường “cao nhất” nên
ít khi thỏa mãn với giá bồi thường. Mặt khác, khi nghe thông tin dự án
đầu tư thì người thu hồi đất thường tạo ra những tài sản mới trên đất
như xây dựng thêm công trình, trồng thêm cây,.. để được bôi thường
thêm. Sự xung đột giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất trong việc
xác định tài sản để bồi thường thường xảy ra. Vì vậy, được quyền tham
gia thể hiện chính kiến, giám sát thủ tục và phải thực hiện các quyết
định bồi thường khi đã đảm bảo lợi ích chính đáng của mình.
3.4.3. Đối với nhà đâu tư hay các tổ chức được giao đất
Đối với thu hồi đất phát triển kinh tế, xã hội thì người sử dụng đất

sau khi thu hồi là nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều trường hợp nhà đầu tư
20


lợi dụng tình trạng “bồi thường thấp, bán giá cao” để thu lợi gây bức
xúc cho người bị thu hồi đất. Mặt khác, nhiều trường hợp chính
quyền bắt tay với nhà đầu tư để áp dụng mệnh lệnh hành chính bồi
thường giá thấp nhất. Do đó, để đảm bảo hài hòa lợi ích phát triển
kinh tế xã hội, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất theo tôi:
- Công khai dự án phát triển kinh tế xã hội cần phải thu hồi đất
(mục đích, tính hiệu quả, môi trường,…) và có sự cam kết của nhà
đầu tư sau khi thu hồi để phản biện.
- Nhà đầu tư phải chủ động thỏa thuận với người bị thu hồi đất,
Nhà nước với vai trò hỗ trợ nhà đầu tư trong việc thỏa thuận với
người dân về giá bồi thường.
- Nhà đầu tư phải thực sự cân nhắc vè hiệu quả về tiền bồi thường
(chi phí đầu vào) và đầu ra (lợi nhuận thu được) để quyết định đầu tư
hay không, tránh trường hợp sau khi bồi thường sau giữa đất em
sang nhượng lại giá cao hơn.
Các dự án trên chậm tiến độ nhưng UBND thành phố vẫn chưa
thực hiện việc thu hồi theo quy định vì chưa tìm được đối tác có khả
năng mua lại các dự án đầu tư dở dang này. Đây là hệ quả việc phê
duyệt các dự án đầu tư tràn lan, thiếu tính khả thi. Do vậy, các dự án
đầu tư theo chúng tôi nếu có quy trình phản biện xã hội, phản biện của
nhà khoa học và cơ chế trưng mua thì sẽ không dẫn đến hậu quả này.
3.4.4. Đối với các tổ chức trong hệ thống chính trị, truyền thông
và cộng đồng
Các tổ chức trong hệ thống chính trị có vai trò quan trọng trong
giám sát thực thi các quy định pháp luật nói chung và trong bồi
thường khi thu hồi đất nói riêng. Do đó, sự tham gia của những tổ

21


chức này, theo chúng tôi không chỉ trong quy trình, thủ tục mà phải
tham gia trực tiếp như một cơ chế giám sát “Tổ kiểm đếm tài sản
phải có thành viên của mặt trận tổ quốc cấp xã như đại diện hội nông
dân,…”.
Kết luận chương 3
1. Pháp luật chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn như quy định một
cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo đảm của
Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người
sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất
và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Chưa
thực sự công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất.
2. Cần sửa đổi, bổ sung quy định giá đất bồi thường theo cơ chế
chia sẻ lợi ích với các bên có liên quan.
3. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì
ngoài việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm
thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích
đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh
chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư.
4. Nhà nước nên xây dựng, bổ sung quy định về việc thành lập
quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải quyết việc làm cho người nông dân
bị mất đất nông nghiệp.
5. Chuyển giao chức năng xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh
sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện khi
xây dựng các quy định về giá đất, trong đó Nhà nước đóng vai trò là
người quản lý, giám sát việc xác định giá đất,…
22

KẾT LUẬN
Trong quá trình nghiên cứu tôi đưa ra một số kết luận sau:
1. Luận văn đã xây dựng một số các khái niệm cơ bản để làm cơ
sở cho việc nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng. Các
khái niệm được nghiên cứu trên cơ sở các quy định pháp luật hiện
hành và các quan điểm về thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
2. Hệ thống pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất ngày càng
hoàn thiện đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, trong đó quan
tâm tới giá đất về cơ bản theo giá thị trường. Thủ tục bồi thường đã
minh bạch công khai, có sự giám sát của hệ thống chính trị và của
cộng đồng.
3. Thực tiễn thực thi pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất còn
có nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước,
nhà đầu tư và người bị thu hồi đất. Xây dựng cơ chế chính sách về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để tháo gỡ các khó khăn, vướng
mắc về pháp luật trong tổ chức thi hành là việc làm rất quan trọng để
tạo môi trường đầu tư và phát triển nói chung và thành phố Đà Nẵng
nói riêng.
4. Luận văn đã đưa ra quan điểm, nhu cầu và các giải pháp trong
đó có các giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật. Về hoàn thiện pháp luật nên xây dựng chế định
trưng mua quyền sử dụng đất có tính chung và tính đặc thù; hoàn
thiện khung giá đất. các giải pháp thực thi pháp luật như: Tăng cường
hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về chính
23