Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TẤN VIỆT

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số : 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TÔ THỊ ÁNH DƢƠNG

HÀ NỘI, 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.............................................................................................................................. 1
Chƣơng 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ CHÍNH SÁCH HỖ
TRỢ LÃI SUẤT………..………………………………………………………… ............. 6

1.1 Tổng quan về chính sách lãi suất ................................................................................ 6
1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất ........................................................................................... 13
1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập
thấp……………… ....................................................................................................14
1.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội và bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam .............................................................................................. 18

Chƣơng 2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM........................... 30
2.1 Khái quát về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp ở Việt Nam................................................................................................................. 30
2.2 Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp ở Việt Nam................................................................................................................. 32
2.3 Đánh giá chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
ở Việt Nam ......................................................................................................................... 44
2.4 So sánh chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Việt Nam với một số
quốc gia trên thế giới ........................................................................................................ 55
Chƣơng 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP...... ........... 60
3.1 Bối cảnh, định hướng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người
có thu nhập thấp ................................................................................................................ 60
3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người
có thu nhập thấp. .......................................................................................................61
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 71
PHỤ LỤC …….................................................................................................................. .74


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BQL

Ban Quản lý

DN

Doanh nghiệp

CNLĐ

Công nhân lao động

KCN

Khu Công nghiệp

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTW

Ngân hàng Trung ương

PPP

Mô hình hợp tác công tư

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

TMCP

Thương mại cổ phần

UBND

Ủy ban Nhân dân


DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
Bảng 1.1 Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc ......................................19
Bảng 1.2 Các biện pháp hỗ trợ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Trung Quốc....24
Bảng 1.3 Chính sách hỗ trợ thúc đẩy sở hữu nhà ở xã hội tại một số quốc gia .......27
Bảng 2.1 Nội dung và đặc điểm của gói cho vay hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
cho người có thu nhập thấp ......................................................................................32
Bảng 2.2 Tỷ lệ hộ có nhà ở tại Việt Nam giai đoạn 2002 - 2016 .............................33
Bảng 2.3 Những bất cập trong thủ tục hành chính và điều kiện xét duyệt
khi mua nhà ở xã hội ………………………………………………………… ........ 48
Bảng 2.4 So sánh thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội với năng lực đáp ứng nhà ở xã
hội tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ………………………………………..49
Bảng 2.5 So sánh chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội giữa Việt Nam và một
số quốc gia .................................................................................................................56
Biểu đồ 2.1. Thực trạng và nhu cầu diện tích nhà ở xã hội tại Hà Nội . ……………38

DANH MỤC PHỤ LỤC
PL 01 - Danh sách các dự án nhà ở xã hội tham gia vào gói hỗ trợ
tín dụng 30.000 tỷ đồng……………………………………………………..74

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước
(TW hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà
nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá
rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước
chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở
với giá rẻ so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật
Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được
mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy
định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, đặc biệt đối với người có thu nhập
thấp vốn không có đủ điều kiện để sở hữu riêng cho mình một ngôi nhà.
Nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tiếp cận sở hữu nhà được thuận lợi,
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP năm 2013 quy định về chính
sách hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có thu nhập thấp. Để cụ thể hóa Nghị
quyết của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2013/TTNHNN ngày 15/05/2013 hướng dẫn giải ngân chương trình hỗ trợ cho vay mua
nhà ở với mức lãi ưu đãi dao động ở mức 5 %/năm, trong khi đó, lãi suất cho vay
thương mại tại các ngân hàng thường ở mức 10 % - 12%/năm. Trong quá trình
triển khai, cũng như nhận được ý kiến tiếp thu từ các Bộ nghành và địa phương,
ngày 29/7/2016, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ban hành Thông tư 25/TT-NHNN
sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 11/2013/TT-NHNN liên quan đến đối
tượng được vay ưu đãi.
Việc ban hành gói hỗ trợ trên đã nhận được sự quan tâm đông đảo của đa số
người có thu nhập thấp, sự tham gia tích cực của các ngân hàng thương mại cũng
như của các chủ đầu tư cung cấp nhà ở xã hội, song trong quá trình triển khai chủ
trương tích cực này đã bộc lộ và nảy sinh không ít các bất cập xuất phát từ cơ chế
hành chính cũng như tình trạng trục lợi chính sách, do đó, tác giả lựa chọn đề tài

“Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp” nhằm
1


phân tích, đánh giá thực trạng quá trình triển khai chính sách cho vay hỗ trợ người có
thu nhập thấp, chỉ rõ các bất cập phát sinh trong quá trình triển khai, cũng như đưa ra
một số đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho
người có thu nhập thấp, đảm bảo lợi ích tối đa của các bên tham gia.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
- Công trình nghiên cứu ở trong nước:
Hiện tại đã có một số công trình nghiên cứu về chính sách nhà ở nói chung
cho người lao động tại các Khu Công nghiệp như :
Phạm Kiên Cường (2015). Chính sách nhà ở cho người lao động tại các Khu
Công nghiệp từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh. Luận văn Thạc sỹ Chính sách Công, Học
viện Khoa học Xã hội, Hà Nội.
Dương Thị Phương Hiền (2009). Hoàn thiện chính sách nhà ở cho người lao
động tại các Khu Công nghiệp ở Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ Quản lý Hành chính
Công, Học viện Hành chính Quốc gia, Hà Nội.
Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011). Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở thành
phố Đà Nẵng (2011). Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Đại học Đà Nẵng, Đà Nẵng.
Vũ Quốc Huy (2014). Định hướng - chính sách nhà ở cho người lao động
trong các Khu Công nghiệp. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hà Nội.
Tuy nhiên, các công trình trên mới chỉ tiếp cận ở khía cạnh tổng thể của
chính sách nhà ở mà chưa đi sâu đề cập ở góc độ hỗ trợ lãi suất, chưa chỉ ra
những tồn tại bất cập trong quá trình triển khai gói hỗ trợ cho các đối tượng có thu
nhập thấp. Như chúng ta đã biết, nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội của người có thu
nhập thấp đang là nhu cầu rất bức thiết thực tế hiện nay. Do nhóm đối tượng này có
mức thu nhập thấp, không đủ điều kiện kinh tế để mua và sở hữu nhà riêng nên rất
cần sự hỗ trợ từ Chính phủ, đặc biệt là sự hỗ trợ về lãi suất với mức ưu đãi. Tuy
nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay lại đang nhỏ hơn rất nhiều so với cầu nhà

ở xã hội do bản thân các chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn xây dựng, chính
sách hỗ trợ cũng như thủ tục pháp lý liên quan đến việc xây dựng nhà ở xã hội.
Đặc biệt, bản thân các ngân hàng tham gia gói hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã
hội cũng đang gặp phải vấn đề là không tiếp cận được nguồn vốn cấp bù lãi suất từ

2


Chính phủ, ngoài ra, các ngân hàng tham gia cũng chưa nhiều do chính sách này
không có nhiều thiết thực với bản thân các ngân hàng.
- Công trình nghiên cứu ở nước ngoài :
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã tham khảo tài liệu quốc tế của Viện
Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADBI) liên quan đến chính sách nhà ở tại các nước
châu Á :
Naoyuki Yoshino - Matthias Helble (2016). The housing challenge in
emerging Asia - Options and solutions, ADBI, Tokyo, Japan.
Tài liệu trên đề cập chi tiết chính sách nhà ở tại một số quốc gia châu Á như
Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, tuy nhiên chưa đề cập cụ thể đến
chính sách nhà ở tại Việt Nam.
Tóm lại, về cơ bản, vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào ở Việt Nam
đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội dành cho
các đối tượng có thu nhập thấp từ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ cho đến việc
ban hành văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến chính sách hỗ
trợ lãi suất.
Trên cơ sở đó, đề tài luận văn tiếp cận chủ yếu từ góc độ thực tế để phân
tích, đánh giá các vấn đề nảy sinh, từ đó đề xuất các giải pháp chính sách hỗ trợ lãi
suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp phát huy hiệu quả cao nhất.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích
- Mục tiêu tổng quát :

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà
ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
- Mục tiêu cụ thể :
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất.
+ Phân tích thực trạng của việc triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua
nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, chỉ ra những hạn chế, thành công và
nguyên nhân.
+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
cho người có thu nhập thấp.
3


3.2 Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà
ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp.
- Đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho
các đối tượng có thu nhập thấp tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua
nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội, với khách thể nghiên cứu là
nhóm đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Tập trung nghiên cứu việc triển khai chính sách hỗ
trợ lãi suất từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đến nhóm đối
tượng có thu nhập thấp hiện nay cũng như các đối tượng tham gia vào quá trình
triển khai chính sách từ hệ thống các ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như trực tiếp các đối tượng
có thu nhập thấp.

- Phạm vi về không gian: Tiến hành nghiên cứu chủ yếu tại Hà Nội và Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp luận
Phương pháp luận của đề tài dựa trên cơ sở phân tích chính sách lãi suất của
NHTW, đánh giá những điểm đạt được và chỉ ra những tồn tại bất cập trong chính
sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, từ đó đưa ra
những giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội.
5.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin
Nguồn số liệu sử dụng trong đề tài là các số liệu, các thông tin thống kê từ
Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, UBND các Tỉnh - Thành
4


phố (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), Sở Xây dựng và các Ban - Ngành liên
quan tại Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh về tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ
lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
- Phương pháp phân tích số liệu
Đề tài sử dụng các phương pháp phân tích sau :
+ Phương pháp thống kê mô tả : Sử dụng các số bình quân, số tương đối, số
tuyệt đối, bảng biểu, số liệu, đồ thị biểu diễn các nội dung của đề tài liên quan đến
các số liệu về nhà ở và chính sách nhà ở.
+ Phương pháp thống kê so sánh : Dùng để phân tích, đánh giá so sánh số
liệuvề nhà ở xã hộigiữa các thời điểm, thời kỳ, ví dụ : Bảng so sánh chính sách nhà
ở xã hội giữa Việt Nam và một số quốc gia; Biểu đồ so sánh số liệu diện tích nhà ở
xã hội tại Hà Nội.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Về ý nghĩa lý luận: Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi

suất của NHTW, làm sáng tỏ thêm ý nghĩa và hiệu quả xã hội của chính sách hỗ trợ
lãi suất cho người có thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội
- Về ý nghĩa thực tiễn: Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách
hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Luận
văn được chia làm 03 Chương có nội dung như sau :
Chương 1- Lý luận chung về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất.
Chương 2 - Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người
có thu nhập thấp ở Việt Nam.
Chương 3 - Giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội
đối với người có thu nhập thấp.

5


Chƣơng 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ
CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT
1.1 Tổng quan về chính sách lãi suất
1.1.1 Khái niệm lãi suất, các loại lãi suất và chính sách lãi suất
1.1.1.1 Khái niệm lãi suất
Lãi suất là tỷ lệ mà theo đó tiền lãi được người vay trả cho việc sử dụng tiền
mà họ vay từ một người cho vay. Cụ thể, lãi suất là phần trăm tiền gốc phải trả cho
một số lượng nhất định của thời gian mỗi thời kỳ (thường được tính theo năm).
Lãi suất thường được thể hiện như một tỷ lệ phần trăm của tiền gốc trong
một khoảng thời gian một năm.
Các mục tiêu lãi suất là một công cụ quan trọng của chính sách tiền tệ và được
tính tới khi xử lý các biến số như đầu tư, lạm phát và thất nghiệp. Các ngân hàng
trung ương hoặc các ngân hàng dự trữ của các nước nói chung có xu hướng giảm lãi

suất khi họ muốn tăng cường đầu tư và tiêu dùng trong nền kinh tế của đất nước.
Tuy nhiên, một lãi suất thấp như là một chính sách kinh tế vĩ mô có thể là rủi
ro và có thể dẫn đến việc tạo ra một bong bóng kinh tế, trong đó một lượng lớn các
đầu tư được đổ vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán.
1.1.1.2 Các loại lãi suất
Có rất nhiều loại lãi suất khác nhau, tùy theo cách phân loại. Cụ thể :
- Căn cứ vào tính chất của khoản vay:
+ Lãi suất tiền gửi ngân hàng là lãi suất ngân hàng trả cho các khoản tiền
gửi vào ngân hàng. Lãi suất tiền gửi ngân hàng có nhiều mức khác nhau tùy thuộc
vào loại tiền gửi (không kỳ hạn, tiết kiệm...), thời hạn gửi và quy mô tiền gửi.
Lãi suất cho vay ngân hàng là lãi suất mà người đi vay phải trả cho ngân
hàng khi đi vay từ ngân hàng.
Lãi suất tín dụng ngân hàng có nhiều mức tùy theo loại hình vay (vay kinh
doanh, vay trả góp, vay qua thẻ tín dụng), theo mức độ quan hệ giữa ngân hàng và
khách hàng và tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên.

6


Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full