Kế toán bất động sản đầu tư

Chào mừng cô và các bạn đến
với bài thuyết trình nhóm

Chủ đề : Kế toán bất động sản đầu tư


Nội dung
I. Khái niệm và điều kiện ghi nhận 
II. Xác định nguyên giá 
III. Kế toán tăng BĐSĐT 
IV. Kế toán khấu hao BĐSĐT
V. Kế toán sửa chứa BĐSĐT 
VI. Kế toán giảm BĐSĐT


I. khái niệm và điều kiện ghi nhận
1-Khái niệm
Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc 1 phần nhà hoặc cả nhà và đất
đai, cơ sở hạ tầng.
Bất động sản đầu tư nằm trong tài sản cố định vô hình của doanh nghiệp.
Bất động sản đầu tư được nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ:
-Việc cho thuê
-hoặc chờ tăng giá


I. khái niệm và điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện:

 Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
 Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

II. Xác định nguyên giá
1-Đối với BĐS đầu tư mua vào trả tiền ngay: nguyên giá BĐS đầu từ đươc xác định bao gôm giá mua và chi phí liên
quan trưc tiếp đến việc mua như phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác.
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,. . .
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 331,. . .


II. Xác định nguyên giá
2- BĐS đầu tư mua vào thanh toán theo phương thức trả chậm:
Trong trường hợp này thì nguyên giá là giá mua trả tiền ngay thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa
giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hoạch toán và chi phí tài chính theo kì hạn thanh
toán từ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐS đầu tư theo quy định chuẩn mực kế
toán Việt Nam số 16 ( VAS 16 – Chi phí đi vay ) 


II. Xác định nguyên giá
2- BĐS đầu tư mua vào thanh toán theo phương thức trả chậm:
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư ( Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT )
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn ( Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền
phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

II. Xác định nguyên giá
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh
toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán. 


II. Xác định nguyên giá
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo phương
thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí cho người bán. 
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do
thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,. . .


II. Xác định nguyên giá
3- Bất động sản đầu tư tự xây dựng: Nguyên giá được xác định là giá thành thực tế và các chi phí
liên quan trưc tiếp đến BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng
4- Khi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu
tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và
các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342,. . .
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại

Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).


II. Xác định nguyên giá
5- Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐS đầu tư:

 Chi phi phát sinh ban đầu (Trừ truờng hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐS đầu tư vào
trạng thái sẵn sàng sử dụng);

 Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến;

 Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong
quá trình xây dựng BĐS đầu tư.

 Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận và
chi phí sản xuất, kinh doanh trong kì, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu
tư này tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì
được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.


III. Kế toán tăng BĐSĐT
1- Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu doanh nghiệp trả tiền ngay :
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế,
ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331.

- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp
trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112...


III. Kế toán tăng BĐSĐT
1- Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu BĐSĐT mua vào thanh toán theo hình thức trả chậm:
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

 Định kỳ phân bổ số lãi trả chậm vào chi phí tài chính:
Nợ TK 635: số phân bổ lãi trả chậm hàng kỳ
Có TK 242: số phân bổ lãi trả chậm hàng kỳ


III. Kế toán tăng BĐSĐT
1- Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu BĐSĐT mua vào thanh toán theo hình thức trả chậm:
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đó có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

III. Kế toán tăng BĐSĐT
 Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả
chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước
thời hạn - nếu có)
Có các TK 111, 112,…


III. Kế toán tăng BĐSĐT
VD: Doanh nghiệp mua một tòa nhà cao ốc và đưa vào cho thuê hoat động với giá mua 10000, thuế
GTGT 10% đã thanh toán bằng chuyển khoản và nhận được giấy báo nợ của ngân hàng, lệ phí trước
bạ chi bằng tiền mặt 15.
Nợ TK 217: 10000
Nợ tk 133: 1000
Có tk 112: 11000
Lệ phí tước bạ:
Nợ TK 217: 15
Có TK 3339: 15
Khi nộp lệ phí trước bạ:
Nợ TK 3339:15
Có TK 111: 15


III. Kế toán tăng BĐSĐT
2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…
- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…


III. Kế toán tăng BĐSĐT
2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)
(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 - XDCB dở dang.


III. Kế toán tăng BĐSĐT
2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động
được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí
cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi
phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

III. Kế toán tăng BĐSĐT
2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
+ Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong
tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ
phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:
• Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...
• Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.


III. Kế toán tăng BĐSĐT
VD: Tại công ty đầu tư và kinh doanh Kim Ngân, đơn vị tiến hành mua đất với thuế VAT 10% và xây
dựng chung cư để bán và cho thuê tại quận 7 TP Hồ Chí Minh , tỷ trọng các căn hộ được đặt mua là
50%, tỷ trọng các căn hộ được đặt thuê là 50% và trả tiền luôn bằng chuyển khoản qua ngân hàng, chi
phí được hạch toán như sau:
Nợ tk 241: 20000 trđ
Nợ TK 133: 2000 trđ
Có tk 112: 22000 trđ
Các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng( chi phí san lấp …)
Nợ Tk 241: 100000 trđ
Nợ TK 133; 10000 trđ
Có Tk 112: 110000 trđ
Sau khi xây dựng hoàn thành bàn giao:

Nợ Tk 217: 120000 trđ
Có Tk 241:120000 trđ


III. Kế toán tăng BĐSĐT
3- Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu
tư
- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển
đổi mục đích sử dụng, ghi
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
- Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đó trích
khấu hao), ghi:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.


III. Kế toán tăng BĐSĐT
VD:
Doanh nghiệp quyết định chuyển tòa nhà đơn vị làm văn phòng để cho thuê hoạt động.
tài sản có nguyên giá 5000 dã khấu hao 1000
Nợ TK 217: 4000 trđ
Có TK 211:4000 trđ
Nợ TK 2141: 1000 trđ
Có TK 2147:1000 trđ


III. Kế toán tăng BĐSĐT
4- Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư

Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử
dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).


III. Kế toán tăng BĐSĐT
VD:
Doanh nghiệp quyết định chuyển tòa nhà đang rao bán sang cho thuê làm văn phòng tòa
nhà có giá trị 15000
Nợ tk 217: 15000 trđ
Có TK 1567: 15000 trđ