Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH

HÀ NỘI - 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .......................................... 6
11

ợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

1.1.1 Khái ni m tài sản và tài sả

ì

1.1.2 Khái ni m Nhà ở ì

tro g tươ g la ........................................... 9

t à

t à

tro g tươ g la ................ 6

tro g tươ g la .......................... 6

1.1.3 Khái ni m hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ........... 13

1 2 Đặc đ ểm hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ............... 15

1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ................ 16

1.4 Quyề và g ĩa vụ của các bên trong hợp đồng ....................................... 18
1 4 1 Đối với bên bán ...................................................................................... 19
1 4 2 Đối với bên mua ..................................................................................... 20
1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

1.6 Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ............... 22
tro g tươ g la .......... 23

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG

ỤNG

ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG
T

Ử CỦA T A ÁN NH N

DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH .................................................. 28
21T

c tr g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g

la ở V t a ................................................................................................. 28
2 1 1 Đố tượ g của ợp đồ g ........................................................................ 28
2 1 2 C ủ t ể của ợp đồ g ............................................................................ 31
213 ộ
2 1 4 Đ ều
215 ì

u g cơ ả của ợp đồ g ............................................................. 32
c

u l c của ợp đồ g ...................................................... 33

t ức của ợp đồ g ........................................................................ 36


22T

ct

p ụ g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì

tươ g la ở V t a
ồC

qua o t độ g x t x của T a

t à

tro g

t it à

p ố

.................................................................................................... 37

2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g

la trê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.......................................................... 37
2.2.2 Một số vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp từ các vụ
vi c th c tế ...................................................................................................... 45
2.3 Nguyên nhân nhữ g vướng mắc, h n chế................................................. 51
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA

ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM ........................................................................ 56
31

ươ g ướ g oà t

3.2 Giả p p oà t

......................................................................... 56

................................................................................. 60

3.2.1 Hoàn thi n pháp luật nộ
ì

t à

u g quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

tro g tươ g la ............................................................................... 60

3.2.2 Hoàn thi

cơ c ế g ả quyết tra

tro g tươ g la t T a
3.2.3 Hoàn thi

tro g lĩ

c ấp về ợp đồ g

ua

àở

................................................................................ 68
v c th c thi pháp luật t i Tòa án nhân dân thành

phố Hồ Chí Minh. ........................................................................................... 70
KẾT LUẬN…………………………………………………………………76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 78


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS
Đ B O TTTL

TAND

Bộ luật dân s
Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tươ g la
Tòa án nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
S ì t à
ề
tế t ị trườ g ở ước ta đã và đa g
ra
a c g cả về c ều rộ g và c ều s u của c c ố qua
tế Tốc
độ p t tr ể
tế ư vũ o t ếp tục ẳ g đị tầ qua trọ g, vị t ế tất
yếu của ề
tế t ị trườ g gày ay, u cầu c
à ở là ột tro g
ữ g u cầu cơ ả
ất của co gườ Trả qua t ờ g a à , u cầu "trú
gụ" đã c s t ay đổ cả về c ất và lượ g, c c g ao ịc về à ở
ra rất
sô độ g Cũ g c
vì vậy, ữ g v p
p p luật và tra c ấp về à ở
ra vớ số lượ g lớ ơ vớ
ế p ức t p ơ , đ

ỏ p p luật
p ả đ ều c ỉ
ịp t ờ , đầy đủ để a c g t c g vớ t c t
xã
ộ , ất là đố vớ c c ợp đồ g ua
à ở, đặc
t là ợp đồ g ua
à ở ì t à ở tươ g la
V c ua
à ở ì t à tro g tươ g la luô sô độ g, đ y
ô g c ỉ là ê sở ữu à, tà sả của gườ
c
u cầu, à c là
ột ê đầu tư về ất độ g sả
t c
c c g ao ịc
ua đ
l
oặc c o t uê
p luật đã c
ữ g quy đị cụ t ể về vấ đề ày Tuy
ê ,c
ều trườ g ợp gườ ua à o ô g ắ được c c quy đị
p p luật đã ị t t , t ua lỗ
gặp p ả c ủ đầu tư ô g t c
đú g
t eo ợp đồ g ua à đã ý ết
T à p ố ồC
là ột tru g t
tế, vă

a xã ộ lớ
của cả ước, trước sức út của s p t tr ể
tế, số lượ g gườ
từ c c
tỉ t à tro g cả ước đế ọc tập, lao độ g và là v c gày càng gia
tă g, o t eo u cầu về à ở được đẩy lê
ẽ C c g ao ịc ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C
c ế
ột tỷ l tươ g đố lớ so vớ c c g ao ịc ợp đồ g
g ày trê cả
ước Do đ , số lượ g c c tra c ấp ợp đồ g ua
àở ì t à
tươ g la t t à p ố t ườ g ở ức cao
T V t a
c u g và địa à T à p ố ồ C
r ê g,
c tra c ấp p t s , c c ê tro g ợp đồ g
c u g và ợp đồ g
1


ua
à ở ì t à tro g tươ g la ( Đ B O TTTL) t ườ g c xu
ướ g tì đế T a
để ảo v quyề và lợ c ợp p p của ì
C c vụ
tra c ấp
g ày

ay c ế
ột tỷ l
ô g qu lớ
ư gc t ểga
tă g a c g tro g tươ g la t eo tì
ì p t tr ể của t ị trườ g nhà
ở V c
c ế c c tra c ấp
g ày là yêu cầu cấp t ết vớ o g uố
đặt ra c c c ế đị và c ế tà cụ t ể, t o ột à la g p p lý cũ g ư t c
t
là
và cô g ằ g
tra c ấp xảy ra, T a
cầ p ả c c c
t ủ tục,
p p g ả quyết ịp t ờ , tr
ữ g ậu quả đ g t ếc xảy ra
o t eo s trì tr của ề
tế và quyề và lợ c của c c ê tro g
Đ B O TTTL
R ê g tro g lĩ v c g ả quyết c c tra c ấp
s ,
tế t eo co
đườ g tố tụ g t T a, p p luật ước ta đã c
ữ g quy đị cụ t ể cả về
ộ u g và ì t ức Tuy
ê , tro g qu trì
p ụ g c tồ t
ều

t ếu s t, ất cập là
c ế u quả cô g t c g ả quyết c c tra c ấp của
T a
c c cấp Trước tì
ì đ , v c oà t
t ố gp p
luật l ê qua đế v c g ả quyết tra c ấp t T a
ằ đả
ảo s
cô g ằ g, g ê
, tu t ủ c c quy đị của p p luật là ột tro g
ữ g yêu cầu ết sức cấp c , đặc
tt
ột địa p ươ g lớ
ư Thành
p ố ồC
Vớ o g uố đ g g p ữ g g ê cứu của ì c o s p t
tr ể của ề tư p p địa p ươ g và đề xuất c c ế g ị p p luật l ê qua
đế g ả quyết tra c ấp Đ B O TTTL tro g đ ều
p t tr ể
ay, t c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành
phố Hồ Chí Minh" là đề tà luậ vă t c sỹ của ì
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trước và tro g qu trì
g ê cứu đề tà ày, t c g ả đã tì
ểu,
tha
ảo và được ết ột số t c g ả đã c à v ết, t c p ẩ , cô g trì
g ê cứu l ê qua đế p

v của luậ vă
ư: guy T ị uyề
Trang, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề
2


lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc, Trườ g Đ ọc Luật à ộ ,
ă 2015;
oà g A , Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam, Luậ vă T c sỹ Luật ọc,
oa Luật – Đ
ọc Quốc g a à
ộ , ă 2015; gô Qua g C g, Mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai, Luậ vă T c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc g a à
ộ , ă 2011… Tuy
ê , v c g ê cứu c ỉ ớ ừ g l ở c c ết quả
luậ cứ oa ọc, c ưa được p ụ g tro g t c t
x t x g ả quyết tra
c ấp ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ,
ế v c t ụ lý
x t x c c vụ
ày c
ều
ă , ất cập, c ưa c đị
ướ g cụ t ể
Vì vậy, vấ đề cấp t ết đặt ra là p ả c
ều g ê cứu c uyê s u ơ
ữa về ộ u g ày, đặc t là ữ g g ê cứu c
ả ă g ứ g ụ g trên

t ct
ặt
c, ữ g tra c ấp về Đ B O TTTL xuất
t Thành
p ố ồC
đã l u, tuy
ê c ưa được c c ọc g ả g ê cứu ột
c c tỷ ỉ Do đ , đề tà g ê cứu của luậ vă l a c ọ g ê cứu vấ đề
cơ ả c tồ t và c ưa u quả tro g cô g t c x t x tra c ấp ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la ằ g T a
t T à p ố ồC
, đồ g t ờ rút ra ữ g à ọc
g
, ế g ị g ả p p oà
t
p p luật tro g lĩ v c ày để p ục vụ c o cô g t c của gà t a
,g pp ầ
g cao
u quả g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la trê t c tế, đ y là vấ đề rất cầ t ết và
oà toà p ù ợp vớ yêu cầu tro g cô g cuộc x y
g và ế t ết đất
ước
3. Mục đích và nhiệ vụ nghiên cứu
ục đ c g ê cứu của Luậ vă là là s g tỏ ữ g vấ đề lý
luậ về ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ; t c tr g p p
luật về ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a và

t ct
p ụ g p p luật về ợp đồ g ua
à ở ì thành trong
tươ g la qua o t độ g x t x của T a
t T à p ố ồC
Minh; từ đ đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t
p p luật về ợp
3


đồ g
tớ

ua

àở ì

t à

tro g tươ g la ở V t

a

tro g t ờ g a

Để t c
ục đ c g ê cứu trê , Luậ vă c c c
vụ
g ê cứu cụ t ể sau:
- g ê cứu là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua bán

à ở ì t à tro g tươ g la ;
tc ,đ
g t c tr g c c quy đị p p luật về ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a ;
-Đ
g t ct
p ụ g p p luật về ợp đồ g ua
àở
hình thà tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a
ởt à
p ố ồC
;
- Đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t
p p luật về ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a tro g t ờ g a
tới.
4. Đối tƣợng và phạ vi nghiên cứu
Vớ ục đ c g ê cứu đề tà đã đề cập, tro g uô
ổ luậ vă
của ì , t c g ả tập tru g g ê cứu vào c c vấ đề sau đ y:
Thứ nhất, c c vă ả p p luật tro g lĩ v c à ở, vă ả p p
luật tro g lĩ v c
s ,
oa
ất độ g sả của l ê qua đế g ao
ịc
ua
à ở ì t à tro g tươ g la L ê

so s
vớ c c quy
p
p p luật
à và trước đ y l ê qua đế p
v g ê cứu.
Thứ hai, t c t
của v c x t x vụ
về ợp đồ g ua
àở
ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C
.
v g ê cứu của đề tà là tập tru g vào c c quy đị của p p
luật và t c t x t x trê địa à t à p ố để đưa ra c c ết luậ cầ t ết
và đị
ướ g oà t
tro g tươ g la .
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
T c g ả vậ ụ g ữ g ế t ức t ếp t u tro g qu trì
ọc tập, sưu
tầ tà l u, c c cô g trì
g ê cứu có liên quan, kết ợp vớ v c xe x t,
c ọ lọc c c ả
đã được x t x t T a
(TA D) t à p ố
4


ồC
, t c g ả đã p

t c cụ t ể, là rõ vấ đề g ê cứu để x y
g và oà t
luậ vă ày
C c p ươ g p p cụ t ể được t c g ả s ụ g ao gồ : p ươ g p p
p
t c , p ươ g p p log c, p ươ g p p tổ g ợp, p ươ g p p t ố g ê,
p ươ g p p so s
– đố c ếu, p ươ g p p c ứ g
,…
6. ngh a l luận và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa lý luận
tc ,đ
g c c quy đị của p p luật
à về ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la ;
Đề xuất p ươ g ướ g oà t
c c quy đị của p p luật và
g
cao cô g t c x t x về g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua
àở ì
t à tro g tươ g la
Ý nghĩa thực tiễn
ết quả g ê cứu g úp đ
g tì
ì tra c ấp ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g l t T à p ố ồ C
, c x t đế
yếu tố
tế - xã ộ trê địa à t à p ố;

ết quả g ê cứu c t ể được ù g để đị
ướ g, oà t
c c
quy đị về t c
v c x t x g ả quyết c c tra c ấp
g ày t
TA D t à p ố ồ C
nh.
7. Kết cấu của luận văn
goà p ầ
ở đầu, ết luậ và a
ục tà l u t a
ảo, ộ
u g của luậ vă gồ 03 c ươ g:
Chương 1: ột số vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua
àở ì
t à tro g tươ g la .
Chương 2: T c tr g p p luật về ợp đồ g ua
àở ì
t à tro g tươ g la ở V t a và t c t
p ụ g p p luật về ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a
nhân dân t t à p ố ồ C
.
Chương 3: ươ g ướ g, g ả p p oà t
p p luật về ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a .
5

Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
à ở là ột tro g ữ g lo tà sả c g trị lớ
ất của ỗ gườ
ằ p ục vụ u cầu s
o t của ỗ g a đì , c
S g a tă g về
số tất yếu o t eo s g a tă g về u cầu à ở của gườ
, đặc
t
là t c c t à p ố, c c tru g t
tế lớ của đất ước
ay, u
cầu à ở ô g gừ g tă g lê cả về c ất lượ g và c c đ ều
đ è
V cc
ểu ết đú g c c quy đị về ợp đồ g ua
àở ì t à
tro g tươ g la sẽ g úp c c c ủ t ể g ao ết ợp đồ g t c
đú g quyề
và g ĩa vụ của ì
Khái niệ hợp đồng ua án nhà hình thành trong tƣơng lai
1.1.1 Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai

"Tài sản" là ột cụ từ p ổ ế
à ầu ư a cũ g s ụ g à g
gày, ọ gườ đều ết và gắ vớ đờ số g của ỗ gườ Tuy

ê , để
đị
g ĩa tà sả ằ g ột
t ì ô g t gườ
ô g trả lờ được
ột c c đầy đủ ất c o c u ỏ "Tà sả là gì?" T ật vậy, từ
ều t ập ỷ
qua, ể cả
t ố g p p luật c u g Co
o Law A – ỹ ay
t ố g
luật C v l Law luật La ã – Đức cũ g c ưa c
ột vă ả cụ t ể ào
đưa ra đị
g ĩa
qu t à ầu ư tất cả c ỉ l t ê tà sả ao gồ
ữ g gì T eo quy đị của BLDS V t a t ì "tà sả " ao gồ "vật, tiền,
giấy tờ có giá và quyền tài sản".
Ở V t a , v c ù g tà sả ì t à tro g tươ g la để ảo đả
c o g ĩa vụ
s đã được p ụ g từ
c
g ị đị 165/1999/ Đ-CP
gày 19/11/1999 của C
p ủ về g ao ịc
ảo đả và g ị đị
178/1999/ Đ-C gày 29/12/1999 của C
p ủ về v c ảo đả t ề vay
của c c tổ c ức t
ụ g Đế ă 2005, c ế đị

ày đã được p p đ ể
a
t Đ ều 320 của BLDS và oà t
ơ t Đ ều 295 BLDS 2015
Đ ều 295 Bộ luật D s 2015 quy đị :

6


" 1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ
trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định
được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành
trong tương lai.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá
trị nghĩa vụ được bảo đảm."
T eo đ , guyê tắc c u g tro g g ao ịc ảo đả là tà sả ảo đả
p ả t uộc quyề sở ữu của ê t ế c ấp, ô g c tra c ấp về quyề sở
ữu và đã c g ấy c ứ g ậ quyề sở ữu, tro g
đ , đố vớ tà sả ì
t à tro g tươ g la t ì quyề sở ữu của ê t ế c ấp c ưa được cô g ậ
t t ờ đ ể x c lập g ao ịc , vì vậy, đ y là ột lo tà sả ảo đả
a g
t
đặc t ù, t ề ẩ rủ ro Do đ , đ ều
của tà sả được t a gia giao
ịc c uyể
ượ g và đă g ý g ao ịc ảo đả
oặc đă g ý g ao ịc

ảo đả cũ g p ả cụ t ể ơ , c ặt c ẽ ơ so vớ c c lo tà sả ảo đả
t ô g t ườ g
c
oả 2 Đ ều 4 của g ị đị 163/2006/ Đ-C gày 29/12/2006 của
C
p ủ về g ao ịc ảo đả ( g ị đị
ày t ay t ế g ị đị số
165/1999/ Đ-CP ngày 19/11/1999) đã ở rộ g ơ
tro g BLDS
ă 2005 về tà sả ì t à tro g tươ g la
oả 2 Đ ều 4 của g ị
đị
ày quy đị : "tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã
được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm" V c ở rộ g ày
ườ g ư
u t uẫ vớ c
t uật gữ “Tà sả ì t à tro g tươ g
la ” Ở đ y, tà sả ì t à tro g tươ g la được ểu sa g t à quyề tà
sả ì t à tro g tươ g la , c g ĩa là gồ cả tà sả đã ì t à
ư g v c c uyể g ao quyề sở ữu c o ê t ế c ấp c ưa được oà
thành.
gày 22/02/2012, C
p ủ a à
g ị đị số 11/2012/ Đ-CP
về s a đổ , ổ su g ột số đ ều của g ị đị số 163/2006/ Đ-CP ngày
7


29/12/2006 của C
p ủ về g ao ịc ảo đả , t eo đ ,

oả 2 Đ ều 1
g ị đị
ày s a đổ , ổ su g quy đị t
oả 2 Đ ều 4 của g ị đị
163/2006/ Đ-C t ì “Tà sả ì t à tro g tươ g la ” gồ : (1) Tà sả
được ì thành từ vố vay; (2) Tà sả đa g tro g g a đo
ì t à
oặc
đa g được t o lập ợp p p t t ờ đ ể g ao ết g ao ịc ảo đả ; (3) Tà
sả đã ì t à và t uộc đố tượ g p ả đă g ý quyề sở ữu, ư g sau
t ờ đ ể g ao ết g ao ịc ảo đả t ì tà sả đ
ớ được đă g ý t eo
quy đị của p p luật T eo quy đị
ày t ì tà sả ì t à tro g tươ g
lai g ố g vớ quy đị t
g ị đị số 163/2006/ Đ-CP, ô g ao gồ
quyề s ụ g đất
Đố c ếu vớ quy đị
êu trê t ì tro g t c tế t ấy c
ữ g
g
tà sả ì t à tro g tươ g la
ư sau: (1) Că ộ c u g cư đã x y
g
xo g, đã c
ê ả t a lý ợp đồ g và ê ả à g ao à ư g
gườ ua c ưa được cấp g ấy c ứ g ậ quyề sở ữu oặc ô tô, xe
y
đã được ua ư g c ưa được cấp g ấy đă g ý ô tô, xe
y, tàu t uyề và

(2) C c y
c, y c uyề , t ết ị sả xuất đã được đặt ua t eo p ươ g
t ức à g cập cả g, đã c ợp đồ g ua
, vậ đơ và à g đã cập cả g
ư g ê
ua c ưa t a to đủ t ề c o ê
Sau
ê
ua t a
to đủ t ì ê
sẽ à g ao hàng.
Că cứ quy đị t Đ ều 295 của BLDS ă 2015 để đố c ếu, đ
g t ì tro g t c tế, t c g ả ậ t ấy c
ữ g lo “tài sản hình thành trong
tương lai” c
ư sau: (1) Că ộ c u g cư, à l ề ề,
tt x yt ô
đa g tro g qu trì t cô g t uộc c c
x y
g à ở để
Lo tà
sả ày được c c à đầu tư ớ đặt ua t eo p ươ g t ức trả c ậ , trả ầ
ằ g
ều đợt và (2) C c tàu t uyề sẽ được đ g, c c y
c, y c uyề
t ết ị sẽ được c ế t o t eo ợp đồ g đặt à g đã được ý [(25)].
ế t ừa và p t tr ể quy đị về tà sả tro g Bộ luật
s (BLDS)
1995 và BLDS 2005, t Đ ều 105 BLDS 2015 quy đị :
"1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

8


2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động
sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai."
Xuất p t từ c c g ả t c và l t ê trê , v c xuất
"tà sả ì t à tro g tươ g la " đã được đề cập ư g đị
g ĩa cụ t ể
l
ô g c Trước
c BLDS 2015, tro g g ớ
oa ọc p p lý đã tồ t
rất
ều qua đ ể
c au về
"tà sả ì t à tro g tươ g
la " ếu a vào quy đị về tà sả t Đ ều 172 BLDS 1995 (Tà sả ao
gồ : vật c t c, t ề , g ấy tờ trị g được ằ g t ề và c c quyề tà sả ) ay
Đ ều 163 BLDS 2005 (Tà sả ao gồ : vật, t ề , g ấy tờ c g và quyề tà
sả ) t ì c ắc c ắ
ô gt ểc
"tà sả ì t à tro g tươ g la "
vì lo tà sả ày ô g p ả vật c t c, cũ g ô g p ả vật
ữu t
t ời đ ể t c
c c g ao ịc
Từ quy đị t
oả 2, Đ ều 105 BLDS 2015, t c g ả c o rằ g "Tà
sả ì t à tro g tươ g la là tà sả c ưa được ì t à

ướ
g cụ
t ể x c đị ở t ờ đ ể t c
g ao ịc c đố tượ g là tà sả đ
ư g
c đầy đủ cơ sở để x c đị tà sả đ sẽ được ì t à và tồ t tro g
tươ g la "
1.1.2 Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai

à ở ì t à tro g tươ g la là ột lo tà sả ì t à tro g
tươ g la , g ao ịc về à ở ì t à tro g tươ g la c ịu s đ ều c ỉ
của p p luật về tà sả ì t à tro g tươ g la và p p luật về à ở
Nhà ở t ếp cậ ướ g c độ của oa ọc p p lý là đố tượ g đ ều
c ỉ của
ều gà luật và ỗ gà luật l c c c
ểu từ ữ g
a
c
c au: T eo p p luật
s t ì à ở là ột lo tà sả ất độ g
sả , là đố tượ g của ột số g ao ịc
s
ư g ao ịc về ua
à
ở, tặ g c o à ở, c o t uê à ở, t ế c ấp à ở…T eo p p luật về x y
g t ì à ở được ểu là ột lo cô g trì x y
g, là sả p ẩ được
t ot à
ở sức lao độ g của co gườ , vật l u x y
g, t ết ị lắp đặt

vào công trình, được l ê ết đị vị vớ đất, c t ể ao gồ p ầ ướ ặt
đất, p ầ trê
ặt đất được x y
g t eo t ết ế
9


T đo 2, Đ ều 1, Luật
à ở ă 2005 quy đị : "Nhà ở theo quy
định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" Tro g T ô g tư số 16/2010/TTBXD gày 01/9/2010 của Bộ X y
g quy đị cụ t ể và ướ g ẫ t c
ột số ộ u g của g ị đị 71/201/ Đ-C
gày 23/6/2010 của
C
p ủ quy đị c t ết và ướ g ẫ t
à Luật à ở đã
qu t và
t ố g ê ư sau: à ở ao gồ :
à ở ( ao gồ
t t , à ở r ê g, că
ọ c u g cư) được x y
g để
, c o t uê, c o t uê ua t eo u cầu và
cơ c ế t ị trườ g ( ể cả à ở tro g u đô t ị ớ , u u lịc s
t ,
g ỉ ưỡ g, cô g trì
àởc
ục đ c s ụ g ỗ ợp); à ở t uộc sở
ữu à ước; à ở được x y

g để
, c o t uê, c o t uê ua t eo cơ
c ế o à ước quy đị ( à ở xã ộ ); à ở t đị cư; à ở r ê g lẻ của
ộ g a đì , c
t
u v c đô t ị và ô g t ô (k oả 6, Đ ều 11)
Quy đị
ày t ếp tục được ế t ừa và g
ậ t
oả 1, Đ ều 3
Luật à ở ă 2014
à ở ì t à tro g tươ g la là
c ộ à
ẹp và là
ột lo tà sả ì t à tro g tươ g la
đế
à ở ì t à tro g
tươ g la t ì gườ ta c t ể ểu ột c c đơ g ả
ất là à đ ở t ờ
để
t c ưa được ì t à và c c c đ ều
, cơ sở ất đị để
t ấy rằ g à đ sẽ được x y
g oà t à tro g tươ g la G ao ịc về
à ở ì t à tro g tươ g la c ịu s đ ều c ỉ c u g của p p luật về tà
sả ì t à tro g tươ g la và p p luật về à ở
Luật
à ở ă 2005 ô g g ả t c t ế ào là à ở ì t à
tro g tươ g la
ư g đế Luật

à ở ă 2014, lầ đầu t ê
về
à ở ì t à tro g tươ g la xuất
T eo đ ,
à ở ì t à tro g
tươ g la là à ở đa g tro g qu trì đầu tư và c ưa được g
t u đưa
vào s ụ g ( oả 19, Đ ều 3)
T uật gữ " à ở ì t à tro g tươ g la "
c u gt V t a
c
ớ ẻ
đế
à ở ì t à tro g tươ g la t ì gườ ta c t ể
ểu ột c c đơ g ả
ất là à đ ở t ờ đ ể x c lập g ao ịc c ưa
10


được ì t à
ư g c c c cơ sở ất đị để t ấy rằ g à đ sẽ được
x y
g, oà t à tro g tươ g la Bằ g v c đưa ra
về à ở
hình thành tro g tươ g la t
oả 19 Đ ều 3, Luật
à ở ă 2014 đã đưa
ra ộ à và đ ều
đố vớ
à ở ì t à tro g tươ g la cụ t ể là:

" à đa g tro g qu trì đầu tư x y
g và c ưa được g
t u đưa vào
s ụ g" Đị
g ĩa ày đã đưa ra ột c c
ểu t ố g ất về à ở ì
t à tro g tươ g la – ột đố tượ g tro g g ao ịc
s về à ở Vớ
c c đị
g ĩa ư Luật
à ở ă 2014 t ì à ở ì t à tro g tươ g
la vẫ
a g đầy đủ c c đặc đ ể của tà sả ì t à tro g tươ g la
ư g được gắ t ê c c đặc trư g r ê g
T eo ết quả tì
ế của t c g ả, ớ c
ột và cô g trình nghiên
cứu c p
v g ê cứu là " à ở ì t à tro g tươ g la " ( guy T ị
uyề Tra g, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc; Đỗ T ị T u à,
Những vấn đề pháp lý về hoạt động mua bán nhà ở, công trình xây dựng
trong tương lai,
a luậ tốt g p…) C c cô g trì
ày c ỉ đưa ra c c
ểu
qu t về à ở ì t à tro g tươ g la , t eo đ , đ y là à ở c ưa
ì t à vào t ờ đ ể c c c ủ t ể t ế à g ao ết ợp đồ g Bê c
đ , p p luật
s và p p luật à ở t V t a cũ g c ưa đưa ra

ào c o à ở ì t à tro g tươ g l
à ớ c ỉ đưa ra c c đặc
để
ậ
g về lo tà sả ày
Trê cơ sở ế t ừa và p t tr ể
tà sả ì thành trong
tươ g la , t c g ả đưa ra
à ở ì t à tro g tươ g la là đố
tượ g của g ao ịc
s
ư sau: "Nhà ở hình thành trong tương lại là nhà
ở chưa được hình thành hay hoàn tất xây dựng tại thời điểm các chủ thể tiến
hành giao kết hợp đồng về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở này sẽ được
xây dựng và hoàn thành trong tương lai".
D a vào
và c c quy đị của p p luật về à ở ì t à
tro g tươ g la , c t ể ậ x t à ở ì t à tro g tươ g la c
ột số
đặc đ ể sau:
11


Một là, vào t ờ đ ể g ao ết ợp đồ g ua
t ì à ở t ì quyề
và g ĩa vụ của c c ê được t c
t eo t ế độ đã được x c đị Vấ đề
p p lý đặt ra ở đ y: Vậy ê
ua đa g sở ữu lo tà sả ào để c t ể t ế
c ấp vay vố ? Bê

ua ô g t ể sở ữu à ở vì à ở c ưa c , oặc c
ư g ê
ua cũ g c ưa x c lập quyề sở ữu Bê
ua c ỉ c quyề tro g
ợp đồ g ua
vớ oa
g p
oa
ất độ g sả (là ê
)
tươ g ứ g vớ số t ề đã t a to và ca
ết cô g ậ quyề sở ữu à
của ê
c o ê
ua được g tro g ợp đồ g Do vậy, đố tượ g của
ợp đồ g t ế c ấp ở đ y a g đặc đ ể p p lý của ột quyề tà sả p t
s
từ ợp đồ g ua
Do đ , ê t ế c ấp p ả cu g cấp đầy đủ c c lo
g ấy tờ c ứ g
că cứ x c lập quyề và g trị quyề của ì tro g ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la
ơ ữa, v c ì
ậ t ế
c ấp à ở ì t à tro g tươ g la c
là t ế c ấp quyề tà sả tro g
ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la cũ g sẽ g úp c o c c c ủ
t ể ô g ị vướ g c c quy đị về cô g c ứ g ợp đồ g của Luật à ở và

quy đị về đă g ý g ao ịc ảo đả của p p luật
à ;
Hai là, c s t ay đổ về tì tr g p p lý của à ở ì t à tro g
tươ g la
đã được oà t à
T ờ để
oà t à được ểu là à
ở đã x y xo g, đã t c
v c à g ao và ê
ua đã được cấp g ấy c ứ g
ậ sở ữu – c g ĩa là ê
ua đã c quyề sở ữu trọ vẹ đố vớ
àở
Đ ều ày đồ g g ĩa vớ v c c c ê sẽ t ế à t a lý ợp đồng mua
, quyề của ê
ua tro g ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g
tươ g la đã c ấ
ứt
đ , quyề lợ của ê
ậ t ế c ấp sẽ được đả
ảo ư t ế ào
đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp ô g c là quyề tà
sả ữa à đã là vật cụ t ể (c
là à ở)
ột guyê tắc ề tả g của
p p luật
s là ọ s t ỏa t uậ của c c ê c ỉ được p p luật ảo ộ
ô gả
ưở g đế quyề và lợ c ợp p p của c ủ t ể

c Do
vậy, ê t ế c ấp (tức ê
ua à ở) và ê
ậ t ế c ấp cầ t ế à s a
đổ đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp đã ý ết: Từ “quyề ” tro g ợp đồ g
ua
à ở sa g “ à ở” S s a đổ đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp sẽ
12


o t eo c c
quả p p lý
c ư: ợp đồ g t ế c ấp đ cầ p ả được
cô g c ứ g t eo quy đị của Luật
à ở và c s c uyể t ếp t ủ tục đă g
ý t ế c ấp quyề tà sả từ Tru g t
đă g ý g ao ịc , tà sả sa g đă g
ý t ế c ấp à ở t Vă p g đă g ý quyề s ụ g đất
V c x c đị c
x c ả c ất p p lý của à ở ì t à tro g
tươ g la (
ào a g ả c ất của quyề tà sả và
ào a g ả c ất
của vật) là đ ều
tố cầ t ết để ảo v quyề lợ ợp p p của ê
ậ
t ế c ấp Đ ều ày cũ g g úp c o c c c ủ t ể x c đị được p ươ g t ức x
lý p ù ợp đố vớ tà sả t ế c ấp là à ở ì t à tro g tươ g la : ếu
t t ờ đ ể x lý, à ở ì t à tro g tươ g la đa g tồ t
ướ

g
quyề tà sả , t ì c ú g ta sẽ x lý t eo c c c uyể quyề tro g ợp đồ g
ua
đ c o ê
ậ c uyể g ao, c
ếu t t ờ đ ể x lý à à ở
đ đã oà t à t ì c ú g ta sẽ x lý ư đố vớ
à ở t ô g t ườ g là
,
đấu g ay ê
ậ t ế c ấp ậ c
tà sả đ để t ay t ế c o g ĩa
vụ trả ợ…
V c ì
ậ
à ở ì t à tro g tươ g la là tà sả t ế c ấp
theo đú g ả c ất p p lý vố c của
(là quyề ay là vật t eo t ế độ
t c
ợp đồ g ua
) sẽ g úp c o qu trì t c
ợp đồ g t ế
c ấp được t c
a toà , u quả, qua đ t úc đẩy
ẽ c c qua
t
ụ g p t tr ể [(26)] .
1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

ợp đồ g ua

à ở là ột
g của ợp đồ g ua
c u g và ợp đồ g
s
r ê g Để ểu ợp đồ g ua
àở ì
t à ở tươ g la , trước t ê , ta p ả tì
ểu về ợp đồ g ua
à ở Có
rất
ều c c t ếp cậ
c au về ợp đồ g ua
à ở, t eo T c sỹ
guy Vă Tù g t ì "Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn
bản giữa bên mua và bên bán, theo đó, bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển
giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó
cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu của ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán
chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa
13


điểm, theo phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà
ở" [(22), tr8]
Tro g c c t ếp cậ t ứ a , T c sỹ Đặ g
T ế c o rằ g: "Hợp
đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc
chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn
nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở,
theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở đã
bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển

quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy
định" [(21), tr10]
ỗ
, c c t ếp cậ đều c
ữ g ưu ược đ ể
ất đị
Vì à ở ì t à tro g tươ g la là ột tro g c c lo
à ở được p p luật
quy đị t Luật à ở ă 2014, o đ , c t ể ểu: ợp đồ g ua
à
ở ì t à tro g tươ g la là s t ỏa t uậ g ữa c c ê ằ g vă ả về
v c ua
à ở đa g tro g qu trì đầu tư x y
g và c ưa được
g
t u đưa vào s ụ g
ư vậy, ê
sẽ à g ao à ở và quyề s
ụ g đất c o ê
ua t
ột t ờ đ ể cụ t ể tro g tươ g la và ê
ua
p ả t a to t ề
ua à c o ê
t eo ộ u g o a ê t ỏa t uậ
p ù ợp vớ c c quy đị của p p luật
T eo quy đị t Đ ều 385 và Đ ều 500 BLDS 2015 t ì: "Hợp đồng
là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự" và "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền,
nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."
Từ đ y, t c g ả đưa ra qua đ ể : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà
chưa có tại thời điểm giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa

14


hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân chưa xây
dựng hoặc xây dựng chưa xong".
2 Đặc điể

hợp đồng

ua án nhà

hình thành trong tƣơng lai

Theo cách t ếp cậ về đị
g ĩa ợp đồ g ua
àở ì t à
tro g tươ g la được t c g ả đề xuất t
ục 1 1 2, ợp đồ g ua
à ở là
ợp đồ g ua
tro g đ c c đố tượ g của ợp đồ g là à ở, o đ ,
a g đầy đủ c c đặc đ ể của ợp đồ g ua
c u g và c c

ữ g
đặc đ ể r ê g o đố tượ g là à ở
Một là, ợp đồ g ua
à ở TTTL là ợp đồ g so g vụ, ê
và ê
ua đều c quyề và g ĩa vụ p p lý đố vớ
au Bê
c
quyề yêu cầu ê
ua ậ
à và trả t ề , ê
ua c quyề yêu cầu ê
ậ t ề và c uyể g ao đú g à đã
, t eo đú g t ờ
và p ươ g
t ức đã t ỏa t uậ tro g ợp đồ g
Hai là, ợp đồ g ua
à ở TTTL là ợp đồ g c đề ù T
đề ù t ể
ở oả t ề
à ê
ua c g ĩa vụ p ả trả c o ê bán
à ở t eo t ỏa t uậ oặc t eo quy đị của p p luật T
đề ù tro g
ợp đồ g ua
àc
là đặc đ ể để p
t ợp đồ g ày vớ ợp
đồ g tặ g c o à ở
Ba là, ợp đồ g ua

à ở TTTL là ợp đồ g c uyể g ao
quyề sở ữu đố vớ p ầ
à oặc toà ộ gô
à của ê
sa g c o
bên mua.
goà
ữ g đặc đ ể c u g ư ữ g ợp đồ g ua
tà sả
t ô g t ườ g
c, ợp đồ g ua
àởc c
ữ g đặc đ ể r ê g, đ
là c c ê tro g ợp đồ g p ả c g ĩa vụ t c
đẩy đủ c c quy đị về
ì t ức t eo quy đị của p p luật Đố tượ g của ợp đồ g là à ở ê
p p luật luô c
ữ g quy đị c ặt c ẽ ơ so vớ c c lo tà sả
c
Đố vớ từ g lo
à ở, p p luật quy đị cầ c đ ều
rê g
tt ì
p ả tu t eo c c đ ều
đ Ví dụ: đ ều
để t uê, ua à ở xã ộ t
Đ ều 54 Luật à ở ă 2014

15

Đố tượ g của ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la
c
là à ở sẽ c uyể
ượ g được c c ê t ỏa t uậ tro g ợp đồ g
Tà sả c uyể
ượ g là đ ều oả qua trọ g, c
yếu tro g ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la Vì vậy, đ ều oả ày cầ được
t ết ế c t ết, t ỏa t uậ rõ tro g qu trì t ươ g t ảo ợp đồ g, tr
p ts
rủ ro p p lý về sau T eo quy đị t
oả 1, Đ ều 55 Luật
oa
ất độ g sả 2014,
à ở ì t à tro g tươ g la c ỉ c t ể trở
t à đố tượ g của ợp đồ g ua
àở
t oả ã đ ều
: “Có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa
nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản
nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đ ”
V c x c đị tà sả c uyể
ượ g ô g c ỉ đơ t uầ được x c

đị trê g ấy, ư đã
ở trê , tà sả c uyể
ượ g
r ê g cũ g ư
ợp đồ g
c u g, cầ được c c ê là rõ vớ
au t ô g qua tổ g t ể
c c ứa ẹ , trao đổ , t ỏa t uậ , t ố g ất g ữa a ê tro g qu trì từ
đề xuất g ao ước, t ươ g t ảo, đà p
ợp đồ g c o đế
ợp đồ g
được a ê ý ết, cô g c ứ g t eo luật đị
C c ứa ẹ , đề xuất, c ấp
t uậ , t ố g ất ày t ườ g được t ể
ằ g ê ả t ỏa t uậ g ữa c c
ê , tà l u ộ ộ trì c c cấp c t ẩ quyề p ê uy t v c ua – bán.
C c tà l u ày vô cù g qua trọ g tro g v c x c đị tà sả sẽ ì t à
tro g tươ g la (Bê
ua ua c gì và Bê B
c gì) cũ g ư là
c ứ g cứ qua trọ g tro g trườ g ợp p t s
tra c ấp g ữa c c ê
3 Nội dung hợp đồng

ua án nhà

hình thành trong tƣơng lai

Đố vớ ột ợp đồ g ua
à, cô g trì x y

g
c u g
p ả đả
ảo c c ộ u g cơ ả được quy đị t Đ ều 18 Luật
oa
ất độ g sả 2014 Đ y là ữ g đ ều oả ắt uộc p ả c tro g
ợp đồ g ư t ô g t
ê
và ê
ua, t ô g t về đố tượ g ua
,
16


g
ua
, t a to và à g ao à, ảo à , g ả quyết tra c ấp…
Đố vớ ua
à ở ì t à tro g tươ g la , c c đ ều oả cơ ả c
p ả đả
ột số đ ều oả cơ ả :
"Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử
lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng."
Thứ nhất, đ ều oả về t ô g t của à ở Do à ở ì t à
tro g tươ g la t t ờ đ ể
ý ết c ưa ì t à
oặc đa g ì t à c c
ê c ỉ tì
ểu t ô g qua ồ sơ p p lý oặc ô ì c o ê yêu cầu đầu
t ê là ữ g t ô g t về à ở à c ủ đầu tư cu g cấp p ả rõ rà g và c
t ết tr
ầ lẫ và
c ế tra c ấp xảy ra V c quy đị cụ t ể t ô g
t của đố tượ g ua
cũ g ằ t c
guyê tắc của Luật
oa
ất độ g sả 2014 đ là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công
khai, minh bạch” Tro g đ t ô g t t ờ đ ể
oà t à
à ở và t ô g t
về
t c că ộ là rất qua trọ g đố vớ gườ ua và t ườ g xảy ra tra
c ấp trê t c tế
17

Thứ hai, đ ều oả về g
ua
L ê qua đế quy đị về g
ua
,
ay p p luật ắt uộc c c ê p ả t ỏa t uậ về g
ua
t t ờ để
ý ết ợp đồ g và
c à g được ưở g g
ua à ở t
t ờ để
ý ợp đồ g trừ trườ g ợp c c ê c t ỏa t uậ
c
ư vậy
c c ê p ả c à v t ỏa t uậ về đ ều oả g
ua
gay t t ờ
để
ý ợp đồ g, ức g t
t eo t ờ đ ể
ào là o c c ê t ỏa t uậ
tuy
ê ếu
c à gc ọ
ức g t eo t ờ đ ể
ý ợp đồ g t ì ê
p ả tu t eo ý c của ê

ua vì đ y là quyề
à p p luật à c o
gườ ua
Trong qua
ua
g cả luô là đ ều oả được c c ê qua
t , xuất p t từ vấ đề lợ c ao g ờ ê
cũ g uố
được g cao
c
ê
ua t ì gược l Đặc
t, t
lý
đầu tư tro g đ ều
rủ ro
cao t ì ù đắp l
ỳ vọ g về lợ
uậ t u về của à đầu tư cũ g p ả rất
cao
oa
ất độ g sả luô t ề ẩ
ều rủ ro, t ị trườ g ế độ g
l ê tục c o ê đ ều oả về g p ả rõ rà g goà ra, tro g ua
à
ở ì t à tro g tươ g la đố tượ g ua
c ưa ì t à t t ờ đ ể
ý ết ợp đồ g c o ê p p luật quy đị
ư trê
ằ ưu t ê ảo v lợ

c của gườ ua à, tr
trườ g ợp t t ờ đ ể
à g ao à tro g
tươ g la g
à ở tă g cao ê
l quay sa g p ụ g g
t t ờ
t ờ để
ày g y t t
c o gườ ua
4 Quyền và ngh a vụ của các ên trong hợp đồng

ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la là ột lo
ợp
đồ g so g vụ, quyề của ê ày là g ĩa vụ tươ g ứ g của ê
a và gược
l Tươ g t
ư qua
ua
t ô g t ườ g ê
c quyề và g ĩa
vụ c
là ậ t ề và g ao tà sả c
ê
ua c g ĩa vụ trả t ề và được
ậ tà sả
goà ra c c ê cũ g c c c quyề và g ĩa vụ cơ ả được
quy đ
từ Đ ều 21 đế Đ ều 24 Luật

oa
ất độ g sả 2014 p ụ g
đố vớ c c c ủ t ể ua
à, cô g trì x y
g
c u g Xuất p t từ
đặc trư g của qua
ua
à ở ì t à tro g tươ g la p p luật
à c quy đị
ột số quyề và g ĩa vụ
c của c c ê tro g ợp
18


đồ g ư g ĩa vụ s ụ g đú g ục đ c t ề ứ g trước của c ủ đầu tư,
quyề được c uyể
ượ g ợp đồ g ua
của gườ
ua… ột số
quyề và g ĩa vụ c va tr qua trọ g đố vớ c c ê tro g ợp đồ g ua
bán à ở ì t à tro g tươ g la đ là:
1.4.1 Đối với bên bán

Thứ nhất, g ĩa vụ cu g cấp t ô g t G ữ guyê quy đị t Đ ều
442 Bộ luật
s ă 2005, BLDS 2015 t Đ ều 443 x c đị rõ “bên bán
có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và
hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó".
ữ gt ô gt

ày được cô g a
thông qua sà g ao ịc ất độ g sả và trê c c p ươ g t
t ô gt đ
c ú g ằ t o đ ều
c o gườ ua c t ể ắ
ắt t ô g t về đố
tượ g, đả
ảo t
cô g a
c tro g o t độ g
oa
ất
độ g sả T ô g t
à ê
đưa ra p ả đầy đủ c g ĩa là ê
àở
ì t à tro g tươ g la c t ể cu g cấp ữ g t ô g t
c au tuy
ê p ả đả
ảo ữ g ộ u g t
oả 2 Đ ều 6 Luật
oa
ất
độ g sả 2014 ư lo ất độ g sả , vị tr ất độ g sả , thô g t về quy
o c c l ê qua đế ất độ g sả , quy ô,
t c , tì tr g p p lý của
ất độ g sả , g
ất độ g sả …
Thứ hai, g ĩa vụ s ụ g t ề ứ g trước đú g ục đ c
ư đã p

t c c c ê tro g qua
ua
à ở hình thành trong tươ g la c t ể ý
ết ợp đồ g ua
gay
à ở đa g x y
g t eo quy đị , oả
tề
à
c à g p ả trả gọ là t ề ứ g trước Bả c ất và ục đ c của
oả t ề ày là t ề
à
c à g trả trước c o c ủ đầu tư để được sở ữu
à ở tro g tươ g la và c ủ đầu tư ù g số t ề ày để ổ su g guồ vố
t c
c
à ở đ , tro g qua
ày đô ê cù g c lợ
ếu
c ủ đầu tư s ụ g t ề ứ g trước của
c à g vào ục đ c
c goà
ục đ c trê t ì đã là sa l c ả c ất của qua
ua
ày, c ỉ c ủ
đầu tư c lợ c
gườ ua à vô tì
ị lợ ụ g và ả ă g
ô g
được t c

, gườ ua ô g ậ được à t eo t ỏa t uậ là rất cao
ư vậy ắt uộc c ủ đầu tư p ả s ụ g t ề ứ g trước của gườ ua à
19


để đầu tư t o lập à ở à ô g được s ụ g oả t ề ày vào ất cứ
ục đ c ào
c
Thứ ba, g ĩa vụ g ao tà sả và c uyể quyề sở ữu
oả 4 Đ ều
22 Luật
oa
ất độ g sả 2014 quy đị
ê
c g ĩa vụ “giao
nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các
điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”
c vớ c c lo tà sả
c, t ờ
để t c
g ĩa vụ g ao g ao tà sả t ườ g trù g oặc gầ vớ t ờ
để
ý ết ợp đồ g t ì tro g ua
à ở ì t à tro g tươ g la v c
bàn giao nhà ở ầu ết ở ột t ờ đ ể
xa so vớ t ờ đ ể
ý ết và
t ườ g ô g x c đị c

x c gày t g ă
ào, c
vì t ế quyề
được ể tra t
c
x c về tà sả đươ g
ê
ô g được đả
ảo t
t ờ để
ý ết ợp đồ g
c à g c quyề yêu cầu c ủ đầu tư c
p p ắc p ục ịp t ờ và ồ t ườ g t t
t eo quy đị
ếu c ủ đầu tư
ô gt c
t ì
c à g c quyề đơ p ươ g c ấ
ứt oặc ủy ỏ
ợp đồ g, c ủ đầu tư p ả oà trả toà ộ số t ề
c à g đã ứ g trước
và ột oả t ề lã của p ầ t ề ứ g trước t eo lã suất vay g
à g
t ươ g
ư vậy, để đ
g
ê
c t c
đú g g ĩa vụ g ao
tà sả ay ô g đ

ỏ ợp đồ g p ả quy đị rõ t ờ
, t ế độ, c ất
lượ g…của à ở
1.4.2 Đối với bên mua

Thứ nhất, quyề được c uyể
ượ g ợp đồ g ua
T eo quy
đị t Đ ều 10, ục 4 g ị đị 76/2015/ Đ-CP t ì quyề ày c ỉ à
c o ê
ua là ộ g a đì , c
, tổ c ức ô g
oa
ất độ g
sả và c ưa ậ à g ao à ở Quy đị về quyề được c uyể
ượ g
ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la là ột đ ể
c
t so
vớ quyề của ê t a g a g p vố , ợp t c đầu tư p
c a sả p ẩ là
àở
p luật
à quy đị
ê được p
c a à ở ô g được
c uyể
ượ g quyề được p
c a à ở c o tổ c ức c

c tro g
20