Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn
KHÓA VI ĐỢT 2-2015

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN

BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn

HÀ NỘI - 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1 ....................................................................................................................5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN .....................5
1.1. Khái niệm và bản chất của Hợp đồng ..................................................................5
1.2. Hợp đồng mua bán bất động sản ..........................................................................9
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản .....................................................9
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản ...............................................10
1.2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản ...............................................13
Kết luận Chương 1 ..................................................................................................18
Chương 2 ..................................................................................................................20
ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN .............................20
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY......................20
2.1. Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực ................................20
2.1.1. Phân tích các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng ..........................................21
2.1.2. Hình thức của hợp đồng ..................................................................................43
2.2. Các trường hợp vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hậu quả pháp lý
của hợp đồng vô hiệu ................................................................................................52

2.2.1. Khái niệm hợp đồng vô hiệu ...........................................................................52
Kết luận Chương 2 ..................................................................................................60
Chương 3 ..................................................................................................................61
NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN
CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐÔNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ....................61
3.1. Nhận xét đối với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản ................................................................................................61
3.2. Những vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện
nay .............................................................................................................................65


3.2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng mua bán bất động sản .......................................................................................66
3.2.1. Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định về Điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng mua bán bất động sản ...................................................................66
3.2.2. Những đề xuất cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật về Điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng kinh doanh bất động sản .....................................................................66
3.3. Nâng cao năng lực áp dụng pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng ..............................69
3.3.1. Hạn chế sự vô hiệu hóa các quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .....................................................................................................71
3.3.2. Hạn chế sự thiếu rõ ràng của quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu ..........71
3.3.3. Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể trong việc xử lý hợp đồng vô hiệu .......72
3.3.4. Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán
vô hiệu (Điều 136) ....................................................................................................72
Kết luận Chương 3 ..................................................................................................74
KẾT LUẬN ..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................77

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất Động sản

BLDS

Bộ luật dân sự

HĐMB

Hợp đồng mua bán

TAND

Tòa án nhân dân

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta càng ngày càng phát triển và đang từng bước hội nhập với nền kinh tế

thế giới cùng với sự phát triển của xã hội thì điều kiện để hợp đồng có hiệu lực rất
quan trọng nhất là trong việc giao kết hợp đồng giữa người mua và người bán. Bên
cạnh những quy định của pháp luật thì vẫn còn nhiều kẻ hỡ trong việc ký kết hợp
đồng giữa các bên cụ thể là hợp bất mua bán bất động sản khi bất động sản chưa
được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Để hạn chế các hợp đồng giao
kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu thì điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán bất động sản và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán bất động sản là điều quan trọng trong
toàn bộ hợp đồng. Đã có các công trình nghiên cứu về vấn đề này trước đây, tuy
nhiên vẫn chưa nghiên cứu sâu và chưa đưa ra những đề xuất, phương hướng, kiến
nghị, giải pháp cụ thể nhằm làm rõ về vấn đề này. Vì vậy, Tác giả nhận thấy cần
phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán bất động sản.
Do đó, tác giả đã chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán
bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm Luận văn Thạc
sỹ Luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản
và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản vô
hiệu đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm dưới những góc độ khác nhau.
Được đề cập trong một số bài viết của các tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến
sĩ về “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Pháp luật Việt Nam ” công bố năm
2010; “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “ Bản chất của hợp đồng tặng cho”
trên Tạp chí KHPL, số 4(47)/2008 tr. 11-9 của PGS. TS. Dương Anh Sơn; Sách
chuyên khảo : “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét
1


xử” của TS. Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng năm 2011. Qua nghiên cứu

các công trình có liên quan,chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện các quy
định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của
Pháp luật Việt Nam hiện nay. Đây là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng mà tác
giả sử dụng để bổ sung cho Luận văn. Các thay đổi của pháp luật hiện hành cũng đã
có những điểm khác về mặt nội dung, không gian, thời gian so với các quy định
trước đây để áp dụng giải quyết tranh chấp trong thực tiễn.
Do vậy, việc nghiên cứu đề tài: "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay" của tác giả là
cần thiết, có ý nghĩa và không bị trùng lắp với các công trình đã được công bố trước
đây
3. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu như đã nêu trên, luận văn sẽ dựa trên phương pháp
luận duy vật biện chứng và phương pháp luận duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác –
Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, để nghiên cứu, tìm hiểu mối liên hệ của vấn đề
nghiên cứu đối với các hiện tượng xã hội khác nằm trong mối liên hệ biện chứng và
lịch sử. Đồng thời tác giả cũng sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học
truyền thống như: phân tích, tổng hợp, logic, thống kê, so sánh để làm rõ bản chất
cũng như thấy được sự phát triển của chế định này.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản, điều kiện về mặt tổng quan của giao dịch dân sự, thực tế áp
dụng quy định pháp luật về điều kiện có hiệu của hợp đồng mua bán bất động sản.
Trên cơ sở đó tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo
tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp, giảm độ chênh
giữa pháp luật và đời sống thực tiễn để đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự khi
tham gia giao dịch mua bán bất động sản tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển
của kinh tế xã hội.
Với mục đích và nghiên cứu nêu trên để luận văn hoàn thiện hơn nhằm hoàn

2

thiện các nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu pháp luật Việt Nam quy định riêng về hợp đồng mua bán bất
động sảnvà thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật.
- Phân tích và lý giải nhằm làm rõ hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động
sản và thực tiễn của hợp đồng cũng như các quy định về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng.
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của Pháp luật
Việt Nam về hợp đồng mua bán bất động sản. Hiện nay, ở Việt Nam Hợp đồng mua
bán bất động sản bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng
thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Trong bài luận văn này tác giả tập trung
nghiên cứu về “hợp đồng mua bán bất động sản” bao gồm: hợp đồng mua bán nhà
ở và công trình xây dựng.
Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế, tác giả tập
trung nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh tế về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định đó; phân tích thực
trạng áp dụng tại ngành Tòa án nhân dân thông qua các bản án dân sự của Tòa án
giải quyết các việc liên quan đến hợp đồng, từ đó làm sáng tỏ thêm lý luận về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ
thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động mua bánbất động sản tạiViệt Nam trong
xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như
phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với

những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa ra, sẽ góp phần đem lại những kết

3


quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng mua bán bất động sản nói chung. Tác giả sẽ
cố gắng đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật còn chưa
đầy đủ hoặc còn vướng mắc trong thực tiễn áp dụng vào thực tế như là một tài liệu
tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dụng của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về hợp đồng bất động sản
Chương 2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo
quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay
Chương 3. Những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật
về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản

4


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và bản chất của Hợp đồng
* Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng là một trong những chế định pháp lý có bề dày lịch sử. Ngay từ khi
xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng
hóa, thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các
quan hệ tài sản. Hợp đồng là hình thức pháp lý thích hợp và có hiệu quả trong việc

bảo đảm sự vận động theo quy luật hàng hóa - tiền tệ. Ngày nay phần lớn các quan
hệ xã hội được điều chỉnh bằng các hợp đồng. Điều này xuất phát từ việc pháp luật
hiện đại thừa nhận quyền bình đẳng của con người trước pháp luật và quyền tự do
cá nhân. Vai trò và vị trí của chế định hợp đồng ngày càng được khẳng định trong
mọi hệ thống pháp luật "Kinh tế càng phát triển, xã hội càng văn minh thì chế định
hợp đồng càng được coi trọng, càng được hoàn thiện"
* Bản chất của hợp đồng dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội
nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau là sự thỏa thuận giữa các bên và làm
phát sinh hậu quả pháp lý.
Thứ nhất, hợp đồng phải thể hiện được sự tự do ý chí của các bên tham gia ký
kết.
Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xã hội. Trong đời sống xã
hội để thỏa mãn các nhu cầu trong sinh hoạt tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh
doanh thì dường như mọi hoạt động của con người đều hướng tới việc ký kết hợp
đồng. Nói cách khác hợp đồng là công cụ pháp lý để các chủ thể có thể thỏa mãn
các nhu cầu chính đáng của mình trong sản xuất cũng như trong sinh hoạt tiêu dùng.
Hợp đồng thể hiện sự bình đẳng giữa những người tham gia hợp đồng và thừa nhận
quyền tự do cam kết, thỏa thuận của họ. Quan niệm này xuất phát từ việc cho rằng
nếu các cá nhân tự do giao kết thì sẽ đảm bảo được sự công bằng trong quan hệ hợp
đồng. Việc thay đổi hợp đồng cũng chỉ có thể thực hiện bởi sự thỏa thuận của các
chủ thể hợp đồng và không ai có quyền can thiệp vào quan hệ của họ cũng như

5


không có quyền làm thay đổi ý chí của họ.
Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng
theo các hướng:
Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các loại
hợp đồng mới. Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân khác

nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới xuất
hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý.
Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật dân sự
điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật khác.
Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa ước lao
động tập thể, hợp đồng thương mại.
Đây là một trong những yếu tố cơ bản thiết lập nên hợp đồng của các bên giao
kết. Thiếu nó thì không thể coi là có hợp đồng. Nói cách khác đó phải là sự thể hiện
sự ưng thuận, thống nhất ý chí đích thực của các bên có thể và cần phải dẫn đến
việc thừa nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Nguyên tắc này tồn tại
trong pháp luật về hợp đồng của các nước. Ở Việt Nam, nguyên tắc này được quy
định rõ trong BLDS 2015.
Tuy nhiên, thực tiễn phát triển của hợp đồng cho thấy quan điểm tự do một
cách tuyệt đối như trên đã không tồn tại được lâu và càng ngày đã bộc lộ sự bất bình
đẳng trong giao kết hợp đồng. Trên thực tế, ý nghĩa của nguyên tắc này chỉ mang
tính hình thức mà thôi. Khi nói đến hợp đồng ta hiểu các chủ thể trong đó bình đẳng
về quyền và nghĩa vụ. Thế nhưng, thực tiễn cho thấy các bên ký kết hợp đồng
thường không ngang bằng nhau, mà có một bên mạnh hơn và một bên yếu hơn về
kinh tế. Do đó, trên thực tế không có sự tự do kí kết hợp đồng, mà thường là một
bên phải phụ thuộc vào ý chí của bên kia chứ không thể hiện ý chí chung của các
bên bằng việc thông qua hợp đồng đã được thảo sẵn của một bên mạnh hơn về kinh
tế. Như vậy, hợp đồng đã không còn mang đúng ý nghĩa của nó mà là phương tiện
pháp lý để một bên mạnh hơn áp đặt bên yếu hơn về kinh tế. Có không ít trường
hợp trên thực tế hợp đồng không còn thuần túy là kết quả của sựthể hiện ý chí

6


chung của các bên nữa mà trở thành hình thức biểu hiện của sự bất bình đẳng giữa
các bên với nhau. Chính vì lẽ đó đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước đến các

quan hệ này. Công cụ can thiệp của Nhà nước sử dụng là pháp luật và chế định hợp
đồng vì thế giữ một vị trí rất quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ hợp
đồng. Ở Việt Nam, sự can thiệp của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn
trong quan hệ hợp đồng đã được thể hiện ngay ở Sắc lệnh 97/SL ngày 22/5/1950:
"Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của
hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu" (Điều 13 Sắc lệnh 97/SL) [11].
Tuy nhiên hiện nay theo BLDS 2015 quy định để bảo vệ quyền lợi cho "bên yếu
thế" theo khoản 6, Điều 404 về giải thích hợp đồng dân sự như sau: "Trường hợp
bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp
đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia".
Để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng, lý thuyết về
hợp đồng của một số nước đã đưa ra khái niệm lạm dụng, ngay tình và công bằng.
Điển hình là pháp luật của các nước Pháp, Nga, Nhật Bản [1, 2, 3]... đã ghi nhận
nguyên tắc này trong BLDS của mình.
Tuy nhiên, cùng với sự thay đổi về quan điểm đề cao lợi ích cá nhân sang lợi
ích xã hội đã làm cho quan điểm về các nguyên tắc này thay đổi.
Nguyên tắc ngay tình được áp dụng nhằm làm giảm nhẹ hiệu lực bắt buộc của
hợp đồng. Thực ra rất khó để định nghĩa thế nào là ngay tình. Đầu tiên, người ta
nhìn nhận ngay tình như nghĩa vụ trung thực, nghĩa là người có nghĩa vụ bắt buộc
phải thực hiện hợp đồng một cách trung thực, còn đối với người có quyền thì không
được cản trở người có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Dần dần, người ta cho rằng nếu
chỉ hiểu ngay tình là trung thực thì chưa đủ và khái niệm ngay tình còn được hiểu là
nghĩa vụ hợp tác giữa các bên. Nghĩa vụ hợp tác giữa các bên thể hiện ở việc các
bên phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho nhau để thực hiện hợp đồng. Nguyên
tắc ngay tình không chỉ được áp dụng trong quá trình thực hiện hợp đồng mà còn
được áp dụng trong cả quá trình hình thành hợp đồng. Nguyên tắc ngay tình không
chỉ nhằm bảo vệ bên yếu trong hợp đồng mà còn nhằm lập lại sự bình đẳng giữa các

7

bên trong hợp đồng.
Lúc đó nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng và hủy bỏ các điều khoản lạm
dụng và nhằm bảo vệ bên yếu hơn trong hợp đồng mà các nhà lập pháp đã đưa vào
luật khái niệm lạm dụng. Có hai tiêu chí xác định có sự lạm dụng là sự lạm dụng thế
mạnh kinh tế để áp đặt các điều khoản của hợp đồng và sự lạm dụng đem lại lợi ích
thái quá cho một bên chủ thể. Dù bằng cách này hay cách khác thì chế định hợp
đồng ở mỗi quốc gia khác nhau đều hướng tới việc tạo ra sự bình đẳng có thể có
được giữa các bên giao kết hợp đồng.
Thứ hai, hợp đồng phải là sự tập hợp những cam kết được pháp luật thừa
nhận, ủng hộ và đứng ra bảo vệ.
Chế định hợp đồng luôn tôn trọng sự tự do của các bên giao kết, song sự tự do đó
phải giới hạn trong khuôn khổ pháp luật. Nói cách khác, pháp luật chỉ bảo vệ các cam
kết không xâm hại đến trật tự pháp luật, trật tự công cộng. Xuất phát từ nguyên tắc cơ
bản trong quan hệ dân sự là tôn trọng quyền tự do ý chí của mọi cá nhân và các chủ thể
khác trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của mình, pháp luật của các nước quy định
rằng các chủ thể được hoàn toàn tự do giao kết hợp đồng, miễn là không trái pháp luật
và đạo đức xã hội. Việc hình thành các hạn chế của nguyên tắc tự do trong kí kết hợp
đồng xuất phát từ quan điểm bảo vệ trật tự và lợi ích công cộng. Vì vậy, pháp luật sẽ
bảo vệ quyền và lợi ích của các bên kí kết hợp đồng, song các quyền và lợi ích này
không được xâm hại đến trật tự và lợi ích công cộng.
Thứ ba, chế định hợp đồng mang tính bắt buộc song cũng hết sức linh hoạt,
uyển chuyển. Điều này không dễ dàng đạt được nếu như các quy định pháp luật
không được xây dựng theo dạng "mềm", tức là xác định các nguyên tắc cơ bản và
coi các cam kết trong hợp đồng không đơn thuần là các chứng cứ. Vấn đề này, hiện
đang có hai xu hướng luật trái ngược nhau:
Một là, xu hướng đơn giản hóa các quy tắc, giảm bớt số lượng và sự phức tạp
của những điều luật mang tính chung và có kết cấu mạch lạc hơn, hợp lý hơn, dễ
hiểu hơn.
Hai là, xu hướng làm cho luật phong phú hơn bằng nhiều chi tiết rõ ràng. Pháp

8


luật về hợp đồng của các nước theo hệ thống luật án lệ được xây dựng theo hướng
hai. Nói cách khác, nó mang tính linh hoạt và cập nhật. Pháp luật về hợp đồng của
các nước theo hệ thống pháp luật văn bản tương đối ổn định và mang tính ràng buộc
cao. Tuy nhiên, do thủ tục ban hành luật rất phức tạp và đòi hỏi nhiều thời gian nên
sự thay đổi chúng là rất khó khăn. Theo hệ thống pháp luật này có một số quốc gia
vẫn đồng thời áp dụng án lệ, các học thuyết pháp lý, mà tiêu biểu là luật dân sự của
nước Cộng hòa Pháp. Luật được coi là "phần cứng" tương đối ổn định, còn án lệ là
"phần mềm" làm nhiệm vụ bổ sung, cập nhật pháp luật. Vì lẽ đó luật về hợp đồng ở
các nước này vừa mang tính ràng buộc và vừa linh hoạt, uyển chuyển.
Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng
theo các hướng:
●

Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các

loại hợp đồng mới. Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân
khác nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới
xuất hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý.
●

Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật

dân sự điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật
khác. Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa
ước lao động tập thể, hợp đồng thương mại.
Thứ tư, hợp đồng phải là những ưng thuận, thỏa thuận, cam kết phản ánh sự

thống nhất ý chí thực sự của các bên tham gia hợp đồng.
Đây là một trong những yếu tố cơ bản thiết lập nên hợp đồng của các bên giao
kết. Thiếu nó thì không thể coi là có hợp đồng. Nói cách khác, đó phải là sự thể hiện
sự ưng thuận, thống nhất ý chí đích thực của các bên có thể và cần phải dẫn đến
việc thừa nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Nguyên tắc này tồn tại
trong pháp luật về hợp đồng của các nước. Ở Việt Nam, nguyên tắc này được quy
định rõ trong BLDS 2015.[20]
1.2. Hợp đồng mua bán bất động sản
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản

9


* Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 tại khoản 1 Điều 107 có quy định: “BĐS bao
gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền
với với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định của pháp
luật ”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.
* Khái niệm hợp đồng mua bán bất động sản
Là đại diện chủ sở hữu nên giao dịch về đất đai của nước ta có nét khác biệt cơ
bản so với các giao dịch về đất đai của đa số các nước trên thế giới. Ngay tên gọi
"hợp đồng mua bán bất động sản" đã thể hiện nét khác biệt, bởi ở đa số các quốc
gia khác, hợp đồng loại này sẽ được gọi là "hợp đồng mua bán đất". Quyền sử dụng
đất là tài sản có giá trị lớn nên pháp luật nước ta quy định tương đối chặt chẽ về các
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều 430 BLDS năm 2015 định nghĩa

về hợp đồng mua bán tài sản như sau:
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp
đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện
theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản
Việc mua bán bất động sản dưới góc độ kinh doanh bất động sản không thuần
túy là một giao dịch dân sự, giao dịch này hướng tới những lợi ích trong kinh doanh
quyền sử dụng đất. Đặc biệt việc nhận chuyển nhượng, mua bán quyền bất động sản
để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tìm kiềm lợi
nhuận là mục đích của đa số các giao dịch nhận chuyển nhượng, mua bán bất động
sản trên thị trường kinh doanh bất động sản.

10


Hợp đồng mua bán bất động sản cũng là một trong các hợp đồng phổ biến và
có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng do đối tượng của hợp đồng mua bán bất động
sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể của hợp đồng cũng được pháp luật
quy định chặt chẽ và có những đặc thù riêng.
Không phải tất cả các chủ thể đều được thực hiện việc chuyển nhượng, mua
bán BĐS. Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 5 thì người được phép chuyển
nhượng, mua bán bất động sản chỉ có thể là:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận
chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình,cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 theo hình thức trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê

đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian
thuê.
Chủ thể nhận chuyển nhượng, mua bán bất động sản cũng được pháp luật hạn
chế như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có thể là
người có hộ khẩu trong cùng một xã, thị trấn nơi có đất nông nghiệp, người nước
ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng một số điều
kiện nhất định như: Phải tiếp tục đầu tư dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đang đầu tư trên quyền sử dụng đất được chuyển nhượng tại Việt Nam,
chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà ở nào.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều
431 BLDS năm 2015 quy định: "Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là

11


đối tượng của hợp đồng mua bán. Trừ trường hợp tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế
chuyển nhượng theo quy định của Luật này. Vậy tài sản được phép giao dịch trong
hợp đồng mua bán bất động sản là gì? Ngay trong tên hợp đồng đã thể hiện rõ đối
tượng của hợp đồng mua bán bất động sản là “Quyền sử dụng đất”. Như vậy, khi
thực hiện hợp đồng về mặt pháp lý các bên phải thực hiện việc chuyển giao hai đối
tượng là đất và quyền sử dụng đất. Đây chính là điểm khác biệt của hợp đồng mua
bán bất động sản của nước ta so với hợp đồng mua bán đất của đa số các quốc gia
trên thế giới. Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của
nước ta. Do vậy các cá nhân, tổ chức (trừ Nhà nước) chỉ có thể sở hữu "quyền sử
dụng đất" mà không thể có quyền "sở hữu đất" như cá nhân, tổ chức của nhiều nước
trên thế giới. Như vậy, ở nước ta "đất đai" được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và

được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất nào cũng được phép giao
dịch trên thị trường. Để có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng,
mua bán bất động sản trên thị trường bất động sản đòi hỏi quyền sử dụng đất phải
thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm
2014 [24]:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các
dự án đầu tư hạ tầng kĩ thuật, xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, dự án khu
nhà ở thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nộidung và tiến độ dự án đã
được phê duyệt.
Những điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với BĐS khi tham gia giao dịch
trên thị trường bất động sản. Nhà nước quy định như vậy nhằm hạn chế tối đa các
tranh chấp có thể xảy ra khi các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị
trường.

12


Thứ ba, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hai điều kiện
sau:
- Phải được lập thành văn bản.
- Phải có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất thuộc các dự án đầu tư, việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên phải được các cơ quan
cấp giấy phép đầu tư đồng ý. Quy định này để đảm bảo cho các cơ quan nhà nước

có thể quản lí được các dự án đầu tư, nhất là các dự án do nhà đầu tư nước ngoài
thực hiện tại Việt Nam.
Việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất.... mà một bên là các tổ
chức thì pháp luật quy định phải có công chứng của công chứng Nhà nước. Còn đối
với việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất.... giữa cá nhân, hộ gia
đình với nhau thì các bên có thể thỏa thuận chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất hoặc công chứng.
Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải tiến hành việc đăng ký chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua hoạt
động này Nhà nước có thể xác nhận chủ thể trong hợp đồng mua bán BĐS có quyền
chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng hay không? BĐS trong hợp đồng có được
giao dịch không? Xác định hạn mức, nghĩa vụ tài chính của các bên...Các điều kiện
trên là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán bất động sản bởi quyền sử
dụng đất, nhà ở, đất ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thường có giá trị lớn. Nhà
nước buộc phải có sự can thiệp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát
sinh, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng choviệc giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
1.2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản
Theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [23], hợp đồng mua
bán bất động sản cần các điều khoản sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên

13


Điều khoản này cũng tương tự như ở hợp đồng mua bán nhà, côngtrình xây
dựng. Tại điều khoản này, các bên đưa ra những thông tin thật chính xác, cụ thể về
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: tên, số chứng minh thư nhân
dân, địa chỉ cư trú, hộ khẩu thường trú, số điện thoại...Đây là điều khoản có ý nghĩa
trong việc xác định đương sự trong vụ án dân sự nếu có tranh chấp xảy ra giữa các
bên trong hợp đồng.

- Các thông tin về quyền sử dụng đất
Đối tượng của hợp đồng mua bán BDS là quyền sử dụng đất, nhà ở, đất ở....
Điều khoản các thông tin về BĐS có thể nói là một trong những điều khoản quan
trọng nhất của hợp đồng mua bán BĐS. Điều khoản này đòi hỏi bên chuyển nhượng
phải cung cấp các thông tin thật chính xác về BĐS. Thông tin về quyền sử dụng đất
bao gồm: loại đất, vị trí, thông tin về quy hoạch có liên quan đến đất, quy mô, diện
tích, tình trạng pháp lý... Điều khoản này cần nêu rõ các thông tin về BĐS được
chuyển nhượng như: có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất số bao nhiêu, các ranh
giới, diện tích bao nhiêu, mang tên chủ sở hữu nào, thuộc thửa nào, tờ bản đồ số bao
nhiêu, địa chỉ ở đâu, thuộc quy hoạch nào, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu
có), quyền và lợi ích của bên thứ ba có liên quan (nếu có)…
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán
Điều khoản về giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản quan trọng
nhất trong hợp đồng mua bán BĐS. Giá cả là yếu tố quyết định tính chất của hợp
đồng mua bán BĐS.
Giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận hoặc nhờ bên thứ ba định
giá. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và BĐS nói chung có thể
thông qua việc bán đấu giá. Giá khởi điểm để bán đấu giá không được thấp hơn
khung giá đất do Nhà nước quy định. Khi thỏa thuận về giá cả, các bên phải thỏa
thuận giá đã bao gồm các loại thuế và phí mà các bên đã phải chịu hay chưa? Đây là
thỏa thuận quan trọng mà trên thực tế hay phát sinh tranh chấp.
Về phương thức thanh toán, các bên có thể thỏa thuận thanh toán bằng tiền
thông qua chuyển khoản hay tiền mặt, hoặc thanh toán bằng vàng. Các bên cần thỏa

14


thuận thật cụ thể về thời hạn thanh toán. Thỏa thuận này là thỏa thuận thường hay
phát sinh tranh chấp trên thực tế. Việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần
hoặc một lần tùy thỏa thuận của các bên.

Trong điều khoản này có thể nói về vấn đề tiền đặt cọc (nếu các bên có thỏa
thuận đặt cọc).
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: Quyền yêu cầu bên nhận chuyển
nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên nhận chuyển
nhượng thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu
cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại, nếu do lỗi của bên nhận chuyển
nhượng gây ra; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên nhận chuyển
nhượng vi phạm các điều kiện về đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do
pháp luật quy định hoặc do hai bên đã thỏa thuận; Các quyền khác do pháp luật quy
định.
- Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ và trung
thực về BĐS; Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong
hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng; Bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu do lỗi của mình gây
ra; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận
của các bên; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Tương ứng với quyền
và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển
nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng
cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển
nhượng giao giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất; Yêu
cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, vị trí, loại đất,tình trạng đất… đúng
như thỏa thuận trong hợp đồng; Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp
đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc

15

hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Yêu
cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu do lỗi của nên chuyển nhượng gây
ra; Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
- Bên nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho bên
chuyển nhượng theo đúng số tiền, thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp
đồng; Khai thác sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự
án đầu tư; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật.
- Thời hạn giao nhận đất và hồ sơ kèm theo
Tại điều khoản này, các bên thỏa thuận thời gian giao nhận đất và hồ sơ kèm
theo cụ thể. Có thể bên chuyển nhượng giao đất khi bên nhận chuyển nhượng đã
thanh toán tiền đầy đủ hoặc đã thanh toán một phần tùy thỏa thuận của các bên.
Việc giao nhận hồ sơ về quyền sử dụng đất có thể được thực hiện đồng thời với việc
giao nhận đất hoặc không. Thông thường khi đã chuyển giao đất thì quyền sở hữu
quyền sử dụng đất sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường
hợp trả chậm, trả dần thì quyền sở hữu của bên chuyển nhượng sẽ được bảo lưu cho
đến khi bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác trong
hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng
Các bên sẽ thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm hợp đồng
và có thiệt hại xảy ra cho phía bên kia. Việc bồi thường thiệt hại sẽ được thực hiện
như thế nào? vấn đề phạt hợp đồng cũng có thể được các bên thỏa thuận. Viêc phạt
hợp đồng sẽ chỉ được nhắc đến nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng. Các bên
có thể thỏa thuận tỉ lệ phạt hợp đồng nhưng không được quá tỉ lệ mà pháp luật giới
hạn, đồng thời các bên cũng có thể thỏa thuận việc thanh toán phạt hợp đồng sẽ
được thực hiện như thế nào?
- Giải quyết tranh chấp
Tại điều khoản này các bên có thể thỏa thuận nếu phát sinh tranh chấp trong
hợp đồng thì việc giải quyết mâu thuẫn sẽ tiến hành như thế nào.Thông thường, nếu

16


có tranh chấp, ban đầu các bên sẽ tự thương lượng dànxếp, sau đó nếu không thể
giải quyết mâu thuẫn các bên sẽ nhờ bên thứ bacan thiệp.
Hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng được
hình thành khi có sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, trong các trường hợp các
bên giao kết hợp đồng gián tiếp thì việc xác định thời điểm hợp đồng được hình
thành là rất khó khăn; cách tiếp cận các vấn đề này khác nhau ở các nước khác
nhau. Một số nước theo thuyết "ý chí thực sự" trong đó Pháp là một Ví dụ. Tuy
nhiên, việc xác định ý chí thực sự chỉ để áp dụng giải thích các điều khoản không rõ
ràng. Còn đối với các hợp đồng đã rõ ràng thì các Thẩm phán phải áp dụng các điều
khoản của hợp đồng mà không được giải thích gì thêm. Còn một số nước theo
thuyết "tuyên bố" ví dụ như Đức, theo đó thì bất luận ý chí thực sự của chủ thể tham
gia hợp đồng là gì người ta chỉ chú trọng đến ý chí đã tuyên bố trong hợp đồng
được coi là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy vậy,
BLDS Đức vẫn quan tâm tới việc tìm kiếm ý chí thực sự của người ký hợp đồng.
Hợp đồng dân sự có thể được ký kết trực tiếp hoặc gián tiếp. Pháp luật các nước
khác nhau cũng thừa nhận khác nhau về thời điểm xác định hợp đồng được giao kết:
+ Các nước theo thuyết tuyên bố: hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bên
chấp nhận tuyên bố chấp nhận bằng thư hay điện tín;
+ Các nước theo thuyết tống phát: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm
bức thư hay điện tín chấp nhận được gửi đi;
+ Các nước theo thuyết tiếp nhận: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bên
đề nghị giao kết hợp đồng nhận được thư hay điện tín chấp nhận;
+ Các nước theo thuyết tống đạt: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm khi
bên đề nghị giao kết hợp đồng thực sự biết rõ sự chấp nhận ấy.
Như vậy, thời điểm hình thành hợp đồng sẽ khác nhau tùy theo pháp luật hoặc
các bên chấp nhận giải pháp nào theo các lý thuyết trên. Trong các lý thuyết trên thì
thuyết tống đạt ít được áp dụng vì nó đòi hỏi bên đề nghị phải biết rõ sự chấp nhận

của bên đề nghị giao kết. Một số nước áp dụng lý thuyết tiếp nhận theo đó bên đề
nghị được coi là xem thư trả lời ngay khi nhận được thư và như vậy hợp đồng được

17


giao kết và không phụ thuộc vào ý chí của bên này. Lý thuyết này được áp dụng ở
các nước Bắc Âu và Cộng hòa liên bang Đức. Đối với các nước Anh, Mỹ, Nhật Bản
và Cộng hòa Pháp thì áp dụng thuyết tiếp nhận. Ở nước ta, thời điểm hình thành
hợp đồng được xác định tùy theo hình thức và nội dung mà các bên lựa chọn và cam
kết. Đối với các hình thức ký kết hợp đồng thông qua việc gửi văn bản qua lại cho
nhau, pháp luật nước ta chấp nhận lý thuyết tiếp nhận để xác định thời điểm giao
kết hợp đồng.

Kết luận Chương 1
Từ những nghiên cứu về thực trạng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng dân sự và thực tiễn áp dụng chúng qua việc xét xử của các TAND, chúng tôi
rút ra một số kết luận sau:
Một là, BLDS 2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Đất đai 2013 ;
Luật Nhà ở 2014.... và các văn bản quy phạm pháp luật khác điều chỉnh quan hệ
pháp luật dân sự đã có nhiều đóng góp trong việc điều chỉnh các quan hệ giao dịch,
hợp đồng mua bán, tạo hành lang pháp lý cho các chủ thể tham giao hợp đồng
Hai là, Bên cạnh những thành công của pháp luật hiện hành về điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nói riêng và hợp
đồng vô hiệu, BLDS; Luật Đất đai; Luật Nhà ở....và các văn bản có liên quan vẫn có
những hạn chế nhất định. Đó là việc các quy định còn chưa thống nhất trong việc
điều chỉnh cùng một vấn đề. Nội dung quy định của các điều luật chưa rõ ràng, cụ
thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng pháp luật, giải thích pháp
luật cũng như trong việc giải quyết các tranh chấp khi phát sinh. Vấn đề về đại diện
giao kết hợp đồng, hình thức, chủ thể… còn quy định chưa rõ ràng cụ thể, dẫn đến

nhiều cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng pháp luật cũng như giải quyết tranh
chấp.
Ba là, Từ thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như trong công tác, ngoài những
đánh giá trên chúng tôi còn một số nhận xét là quy định của pháp luật về điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng dân sự và xử lý hợp đồng vô hiệu còn cứng nhắc chưa

18


thực sự phù hợp với thực tiễn, chưa tính đến những giao dịch mặc dù vi phạm về
hình thức nhưng các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ giao dịch; mục đích
tham gia giao dịch của họ cũng đã đạt được. Việc tuyên bố vô hiệu trong trường
hợp này có thể không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể, trong nhiều
trường hợp còn tạo cơ hội cho những người làm ăn gian dối, lợi dụng sơ hở của
pháp luật để thực hiện hành vi tiêu cực, trục lợi. Việc quy định thiếu rõ ràng dẫn
đến sự không thống nhất trong việc giải thích và áp dụng các quy định pháp luật
trong việc ký kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

19


Chương 2
ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1. Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực
Theo pháp luật Việt Nam hiện nay điều kiện để hợp đồng mua bán bất động
sản có hiệu lực phải có đầy đủ các điều kiện sau (Theo điều 117, BLDS 2015):
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể: chủ thể tham gia vào quan hệ HĐ mua bán
BĐS phải có năng lực hành vi dân sự. Tức phải có khả năng nhận thức và điều
khiển hành vi.

Thứ hai, việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí tự nguyện của các
bên chủ thể tham gia.
Thứ ba, về nội dung và mục đích hợp đồng: các chủ thể tham gia vào quan hệ
HĐ mua bán BĐS phải thỏa thuận, xác lập nội dung của hợp đồng mua bán, cũng
như mục đích của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo
đức xã hội. Nếu HĐ mua bán BĐS có nội dung và múc đích vi phạm các điều cấm
của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu (Điều 123, BLDS
2015).
Thứ tư, hình thức của hợp đồng phải bằng văn bản và được công chứng, chứng
thực. Hình thức của hợp đồng bằng văn bản là hình thức ngôn ngữ viết được trình
bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta
có thể đọc, lưu giữ và bảo đảm được toàn vẹn nội dung.
Việc pháp luật quy định HĐ mua BĐS cần đáp ứng các điều kiện trên mới có
hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích luật pháp của các bên chủ thể
tham gia vào quan hệ mua bán này (khoản 2, Điều 17, Luật KDBĐS 2014) [23] thì
hợp đồng mua bán mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải có công chứng,
chứng thực.

20