Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

LÊ THỊ ANH THƠ

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

KHÁNH HÒA – 2017


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

LÊ THỊ ANH THƠ

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ngành:

Quản trị kinh doanh

Mã số:

60340102

Quyết định giao đề tài:

356/QĐ-ĐHNT ngày 04/5/2016

Quyết định thành lập hội đồng:

1163/QĐ-ĐHNT ngày 29/12/2016

Ngày bảo vệ:

14/01/2017

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
TS. VÕ VĂN CẦN
Chủ tịch Hội Đồng:
TS. NGUYỄN VĂN NGỌC
Khoa sau đại học:

KHÁNH HÒA - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch chứng
khoán thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi và chƣa từng
đƣợc công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này.
Nha Trang, ngày 14 tháng 01 năm 2017
Tác giả luận văn

Lê Thị Anh Thơ

iii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của quý phòng
ban trƣờng Đại học Nha Trang đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi đƣợc hoàn thành đề tài.
Đặc biệt là sự hƣớng dẫn tận tình của TS. Võ Văn Cần đã giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề
tài. Qua đây, tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến sự giúp đỡ này.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình và tất cả bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cám ơn!
Nha Trang,ngày 14 tháng 01 năm 2017
Tác giả luận văn

Lê Thị Anh Thơ

iv


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................................... iii
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................ iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................................... v
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ viii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................................. x
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN........................................................................................................... xi

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU........................................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................................2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................................. 3
1.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................................... 3
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................................ 3
1.6. Đóng góp của đề tài................................................................................................................. 3
1.6.1. Về mặt lý luận .......................................................................................................3
1.6.2. Về mặt thực tiễn ....................................................................................................4
1.7. Kết cấu của đề tài..................................................................................................................... 4
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH VÀ
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH .... 6
2.1. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp............................................................... 6
2.1.1. Khái niệm ..............................................................................................................6
2.1.2. Các chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp .............8
2.1.3. Vai trò của hiệu quả kinh doanh đối với doanh nghiệp .......................................10
2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh ............................................. 11
2.2.1. Các nhân tố tài chính ........................................................................................... 11
2.2.2. Các nhân tố phi tài chính .....................................................................................17
v


2.3. Tổng quan tình hình nghiên cứu .......................................................................................... 20
2.3.1 Tình hình nghiên cứu trong nƣớc .........................................................................20
2.3.2. Tình hình nghiên cứu nƣớc ngoài ........................................................................22
Tóm tắt chƣơng 2.......................................................................................................................... 25
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................. 26
3.1. Quy trình nghiên cứu ............................................................................................................ 26

3.2. Mô tả dữ liệu .......................................................................................................................... 27
3.3. Các biến nghiên cứu và mô hình nghiên cứu ...................................................................... 27
3.3.1 Các biến nghiên cứu ............................................................................................. 27
3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu.......................................................................................... 29
3.3.3. Thiết lập mô hình nghiên cứu ..............................................................................31
3.4. Phƣơng pháp phân tích dữ liệu............................................................................................. 33
3.5. Kiểm định mô hình................................................................................................................ 33
3.5.1. Kiểm định hiện tƣợng tự tƣơng quan ..................................................................33
3.5.2. Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ..................................................................34
3.5.3. Kiểm định sự phù hợp của mô hình ....................................................................35
3.5.4. Kiểm định hệ số hồi quy......................................................................................35
Tóm tắt chƣơng 3.......................................................................................................................... 36
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. 37
4.1. Đặc điểm của ngành bất động sản........................................................................................ 37
4.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên Sàn giao
dịch chứng khoán Tp.HCM ......................................................................................................... 40
4.2.1. Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) ............................................................. 40
4.2.2. Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) ........................................................ 41
4.2.3. Tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS) .................................................................42
4.3. Phân tích tình hình biến động của các yếu tố có khả năng ảnh hƣởng hiệu quả hoạt động
kinh doanh của các công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán Tp.HCM ............ 43
4.3.1. Tỷ số tổng nợ .......................................................................................................43
4.3.2. Cơ hội tăng trƣởng............................................................................................... 46
vi


4.3.3. Quy mô công ty ...................................................................................................48
4.3.4. Tỷ lệ tài sản cố định............................................................................................. 51
4.3.5. Vòng quay tổng tài sản ........................................................................................ 53
4.3.6. Khả năng thanh toán hiện hành ...........................................................................56

4.4. Thống kê tổng hợp các biến nghiên cứu.............................................................................. 59
4.5. Phân tích tƣơng quan............................................................................................................. 59
4.6. Phân tích hồi quy ................................................................................................................... 61
4.6.1. Kết quả phân tích hồi quy ROA ..........................................................................61
4.6.2. Kết quả phân tích hồi quy ROE ...........................................................................64
4.6.3. Kết quả phân tích hồi quy ROS ...........................................................................66
Tóm tắt chƣơng 4.......................................................................................................................... 69
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CHO CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TP.HCM .................................................... 70
5.1. Bàn luận kết quả nghiên cứu ................................................................................................ 70
5.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty bất động
sản trên Sàn giao dịch chứng khoán Tp.HCM ........................................................................... 72
5.2.1. Cơ cấu lại tỷ lệ nợ ................................................................................................ 72
5.2.2. Đẩy nhanh tốc độ tăng trƣởng .............................................................................74
5.2.3. Mở rộng quy mô doanh nghiệp, đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động .......................75
5.2.4. Duy trì tính thanh khoản hợp lý...........................................................................75
5.2.5. Đầu tƣ tài sản cố định hợp lý ...............................................................................75
5.2.6. Quản trị tốt và giảm thiểu hàng tồn kho .............................................................. 75
5.2.7. Nâng cao năng lực quản lý điều hành của doanh nghiệp ....................................76
5.2.8. Đề xuất với cơ quan nhà nƣớc .............................................................................76
5.3. Một số hạn chế của đề tài nghiên cứu.................................................................................. 77
Tóm tắt chƣơng 5.......................................................................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................... 80
PHỤ LỤC
vii


BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CATA

: Tỷ lệ tài sản cố định

CR

: Khả năng thanh toán hiện hành

DN

: Doanh nghiệp

HOSE

: Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

HQKD

: Hiệu quả kinh doanh

HTK

: Hàng tồn kho

ROA

: Tỷ suất sinh lời trên tài sản

ROE

: Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu

SG

: Cơ hội tăng trƣởng của doanh nghiệp

SIZE

: Quy mô công ty

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

TDTA

: Tỷ số tổng nợ

Tp. HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TSCĐ

: Tài sản cố định

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Biến phụ thuộc ............................................................................................. 27
Bảng 3.2. Biến độc lập .................................................................................................28
Bảng 3.3. Tóm tắt các giả thiết nghiên cứu ..................................................................31
Bảng 4.1. Thống kê ROA của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ...........41
Bảng 4.2. Thống kê ROE của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ............42
Bảng 4.3. Thống kê ROS của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ............43
Bảng 4.4. Tổng hợp về Tỷ lệ nợ của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán
tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .......................................................................................44
Bảng 4.5. Tổng hợp về Tốc độ tăng trƣởng doanh thu của các công ty BĐS trên Sàn
giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................46
Bảng 4.6. Tổng hợp về Tình hình chung về tổng tài sản của các công ty BĐS trên Sàn
giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................49
Bảng 4.7. Tổng hợp về Tỷ lệ Tài sản cố định của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch
chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................................51
Bảng 4.8. Tổng hợp về Vòng quay tổng tài sản của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch
chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................................54
Bảng 4.9. Tổng hợp về Khả năng thanh toán hiện hành của các công ty BĐS trên Sàn
giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................56
Bảng 4.10. Thống kê mô tả các biến nghiên cứu ......................................................... 59
Bảng 4.11. Tƣơng quan giữa các biến trong mô hình ..................................................60
Bảng 4.12. Kết quả phân tích hồi quy ROA .................................................................61
Bảng 4.13. Kết quả phân tích hồi quy ROE .................................................................64
Bảng 4.14. Kết quả phân tích hồi quy ROS .................................................................67

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu ................................................................................................. 26
Hình 3.2. Mô hình nghiên cứu ................................................................................................... 32
Hình 4.1. Thống kê ROA của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 .................... 41
Hình 4.2. Thống kê ROE của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ..................... 42
Hình 4.3. Thống kê ROS của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ..................... 43
Hình 4.4. Thống kê tỷ lệ nợ của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ................. 45
Hình 4.5. Thống kê tốc độ tăng doanh thu của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 2015 .............................................................................................................................................. 48
Hình 4.6. Thống kê về tổng tài sản của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 – 2015 .... 50
Hình 4.7. Thống kê về tỷ lệ tài sản cố định của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 2015 .............................................................................................................................................. 53
Hình 4.8. Thống kê về vòng quay tổng tài sản của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 2015 .............................................................................................................................................. 56
Hình 4.9. Thống kê về khả năng thanh toán hiện hành của các công ty BĐS trên HOSE năm
2010 - 2015 .................................................................................................................................. 58

x


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Ngành bất động sản là ngành có nhiều tiềm năng phát triển, chiếm tỷ trọng và
đóng góp vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Việt Nam. Trong những năm
gần đây, ngành bất động sản Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn khi kinh tế rơi vào suy
thoái, thị trƣờng BĐS đóng băng. Trong giai đoạn khó khăn này có không ít công ty
BĐS thua lỗ thậm chí đóng cửa. Bên cạnh đó cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã
và đang nỗ lực không ngừng để duy trì hoạt động và phát triển. Nhƣ vậy sự khác biệt
về hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS là do đâu. Đến cuối năm 2013, thị trƣờng
BĐS đã có những dấu hiệu khởi sắc khi nhận đƣợc nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nƣớc. Đây
là cơ hội để các công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn.
Để giải quyết vấn đề trên cần phải tiến hành phân tích, nghiên cứu đánh giá toàn
bộ quá trình và kết quả họat động kinh doanh của công ty dựa trên số liệu kế toán - tài
chính. Qua phân tích công ty mới thấy rõ nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề phát

sinh và các giải pháp cụ thể để cải tiến quản lý. Kết quả của phân tích hiệu quả hoạt
động là cơ sở để các nhà quản trị ra quyết định ngắn hạn hay dài hạn. Ngoài ra, phân
tích hiệu quả hoạt động của công ty có thể đề phòng và hạn chế những rủi ro trong kinh
doanh, đồng thời cũng có thể dự đoán đƣợc các điều kiện kinh doanh trong thời gian
sắp tới. Kết quả từ phân tích còn là nguồn thông tin hỗ trợ cho những nhà đầu tƣ trên
thị trƣờng chứng khoán quan tâm đến các công ty ngành BĐS.
Từ thực tế đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch
chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu
của đề tài đặt ra nhƣ sau:
- Phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên
Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2015.
- Kiểm định tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các
công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.

xi


Nghiên cứu thực hiện trên cơ sở kết hợp giữa nghiên cứu định tính và nghiên cứu
định lƣợng. Nghiên cứu định tính: Qua việc thu thập thông tin, dữ liệu dùng phƣơng
pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích, đánh giá, làm rõ thực trạng hiệu quả hoạt
động kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành
phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua. Nghiên cứu định lƣợng: thực hiện bằng bộ dữ
liệu thu thập từ các báo cáo tài chính của 35 công ty BĐS trên HOSE trong giai đoạn
2010-2015, sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích tác động của các nhân tố đến
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên HOSE.
Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dựa vào phƣơng pháp
bình phƣơng bé nhất (OLS) để ƣớc lƣợng các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt

động của 35 công ty BĐS trên HOSE trong giai đoạn 2010-2015 thông qua ba chỉ tiêu
là lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi
nhuận trên doanh thu (ROS). Kết quả mô hình cho thấy, ROA chịu tác động ngƣợc
chiều của tỷ lệ nợ, tỷ lệ tài sản cố định và chịu tác động cùng chiều của quy mô doanh
nghiệp, vòng quay tổng tài sản, khả năng thanh toán; ROE chịu tác động ngƣợc chiều
của tỷ lệ nợ, tỷ lệ tài sản cố định và chịu tác động cùng chiều của quy mô doanh
nghiệp, khả năng thanh toán; ROS chịu tác động ngƣợc chiều của tỷ lệ nợ và chịu tác
động cùng chiều của quy mô doanh nghiệp, khả năng thanh toán.
Kết quả nghiên cứu của tác giả cũng phù hợp với một số kết quả nghiên cứu có
liên quan trên thế giới và phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp ngành BĐS trên HOSE giai đoạn 2010-2015. Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác
giả đề xuất các kiến nghị phù hợp đối với các doanh nghiệp ngành BĐS trên Sàn giao
dịch chứng khoán tp.HCM và đối với nhà nƣớc nhằm cải thiện cơ cấu vốn và nâng cao
hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Từ khóa: “Hiệu quả hoạt động”, “công ty bất động sản”.

xii


CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trƣờng có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng tài
chính tiền tệ, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động...
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho
phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững
theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc.
Nƣớc ta đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế thế giới theo cả chiều sâu và
chiều rộng. Nhất là kể từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thƣơng mại thế giới

(WTO), có rất nhiều cơ hội cũng nhƣ thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế
giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng đƣợc
nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế
cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát
triển thị trƣờng bất động sản trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu
rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trƣờng BĐS Việt Nam đƣợc
đánh giá là một thị trƣờng đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tƣ cả trong
nƣớc và nƣớc ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tƣ vào lĩnh vực này. Hiện nay,
có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc
ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, văn
phòng cho thuê... đƣợc mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và
các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang
trang sạch đẹp.
Thị trƣờng BĐS nƣớc ta trong thời gian qua đã có bƣớc phát triển, tuy nhiên
chƣa thật ổn định, thƣờng xuyên có những biến động. Từ năm 2010 đến giữa năm
2013 tình tình thị trƣờng BĐS gặp nhiều khó khăn, sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu
hết các phân khúc của thị trƣờng, số lƣợng giao dịch giảm mạnh, tồn kho BĐS tăng
cao. Nhiều doanh nghiệp BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là
các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trƣờng suy thoái,
không bán đƣợc hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Trong năm 2014 và 2015,
1


thị trƣờng bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực, thể hiện qua lƣợng giao dịch
tăng; giá cả tƣơng đối ổn định; lƣợng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng
hóa bất động sản chuyển dịch theo hƣớng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị
trƣờng…
Bất động sản là một ngành có những đặc thù riêng nhƣ quy mô lớn, thâm dụng
vốn, nhạy cảm với chu kỳ kinh tế và xã hội; bởi vậy vấn đề đặt ra đó là đòi hỏi nhà
quản lý phải giải quyết những vấn đề trên thật tốt để giúp các doanh nghiệp ngành

bất động sản đạt đƣợc hiệu quả kinh doanh sao cho tốt nhất. Muốn đạt đƣợc hiệu quả
kinh doanh cao, các doanh nghiệp BĐS phải xác định đƣợc “những nhân tố nào đã
ảnh hƣởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp? Mức độ tác động nhƣ thế
nào?”. Sau khi trả lời đƣợc hai câu hỏi trên, doanh nghiệp cần xác định “Doanh
nghiệp cần làm gì để giảm bớt những tác động xấu đến hiệu quả kinh doanh? Làm thế
nào để sử dụng vốn hiệu quả và các nguồn lực khác của doanh nghiệp? Trong điều
kiện cạnh tranh gay gắt nhƣ vậy, làm thế nào để duy trì, cải thiện và nâng cao hiệu
quả kinh doanh, tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp.” Đây là một câu hỏi lớn và không
dễ trả lời đối với các doanh nghiệp nói chung và các nhà quản trị của các công ty
ngành BĐS nói riêng.
Xuất phát từ thực tế đó tác giả chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng
đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao
dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các
công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó,
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong ngành BĐS
ở HOSE nói riêng và Việt Nam nói chung.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản
trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2015.
- Kiểm định tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
2


- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các
công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu

- Thực trạng hiệu quả kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao
dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2015 nhƣ thế nào?
- Nhân tố nào tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS
trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh?
- Cần có những giải pháp tài chính và kinh doanh nào để có thể góp phần nâng
cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng
khoán thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới?
1.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất về hiệu quả hoạt động
và các yếu tố tài chính ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS trên Sàn
giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2010 - 2015.
Luận văn sử dụng số liệu dựa trên các báo cáo tài chính của 35 doanh nghiệp BĐS
trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2010–2015.
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp định tính: Qua việc thu thập thông tin, dữ liệu dùng phƣơng pháp
thống kê mô tả, so sánh để phân tích, đánh giá, làm rõ thực trạng hiệu quả hoạt động
kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố
Hồ Chí Minh trong thời gian qua.
- Phƣơng pháp định lƣợng: thực hiện bằng bộ dữ liệu thu thập từ các báo cáo tài
chính của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí
Minh, sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích tác động của các nhân tố đến hiệu quả
hoạt động kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán
thành phố Hồ Chí Minh.
1.6. Đóng góp của đề tài
1.6.1. Về mặt lý luận
Luận văn tổng quan các lý thuyết về hiệu quả hoạt động kinh doanh doanh
nghiệp, các nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu
3

quả hoạt động của doanh nghiệp và ứng dụng các kết quả này để xây dựng mô hình
lý thuyết các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty
Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
1.6.2. Về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu luận văn có ý nghĩa thực tiễn trên các mặt sau đây:
Thứ nhất, giúp cho các nhà quản trị công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch
chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh nhìn nhận đầy đủ hơn về hiệu quả hoạt động và
các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trên cở
sở đó có những giải pháp liên quan đến quyết định tài chính và chính sách kinh
doanh giúp cho các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Thứ hai, kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho các tổ chức tín dụng làm cơ
sở xác định đối tƣợng cho vay, hạn mức tín dụng cho vay phù hợp nhằm hạn chế rủi ro
xảy ra khi cho vay.
Thứ ba, kết quả nghiên cứu của luận văn còn là tài liệu tham khảo cho các sinh
viên chuyên ngành quản trị kinh doanh.
1.7. Kết cấu của đề tài
Ngoài các phần nhƣ: kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục,… Luận văn đƣợc kết
cấu thành 5 chƣơng nhƣ sau:
Chƣơng 1: Giới thiệu
Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài mà tác giả đã lựa chọn, đồng thời nêu
ra đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu, tình hình nghiên cứu đề
tài và kết cấu luận văn.
Chƣơng 2: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động kinh doanh và các nhân tố ảnh
hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Tác giả hệ thống hóa cơ sở lý luận dựa trên việc tổng hợp lý thuyết về hiệu quả
hoạt động kinh doanh, các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh và
công trình nghiên cứu trên thế giới để làm nền tảng nghiên cứu chƣơng 3 tiếp theo.

4

Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu.
Tác giả trình bày các phƣơng pháp nghiên cứu và xây dựng mô hình dựa trên kết
quả chƣơng 2. Để tiến hành phân tích mô hình, tác giả xác định rõ các biến, thiết lập
các dạng hàm mô hình nghiên cứu và đƣa ra giải thuyết nghiên cứu cụ thể.
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu.
Từ mô hình nghiên cứu đã xây dựng ở chƣơng 3, tác giả trình bày các vấn đề gồm
mô tả thống kê, mô tả hệ số tƣơng quan, kiểm định mô hình, kết quả phân tích hồi quy.
Chƣơng 5: Kết luận và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
kinh doanh cho các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố
Hồ Chí Minh.
Tác giả đề xuất một số kiến nghị đối với các công ty BĐS trên Sàn giao dịch
chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và Nhà nƣớc sau khi phân tích và xác định đƣợc
các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động ở các chƣơng trƣớc đó.

5


CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
2.1. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
2.1.1. Khái niệm
Trong cơ chế thị trƣờng hiện nay ở nƣớc ta, mục tiêu lâu dài bao trùm của các
doanh nghiệp là kinh doanh có hiệu quả và tối đa hoá lợi nhuận. Môi trƣờng kinh
doanh luôn biến đổi đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải có chiến lƣợc kinh doanh thích
hợp. Công việc kinh doanh là một nghệ thuật đòi hỏi sự tính toán nhanh nhạy, biết
nhìn nhận vấn đề ở tầm chiến lƣợc.
Hiệu quả kinh doanh là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các yếu
tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh trong doanh nghiệp nhằm thu đƣợc kết

quả cao nhất với một chi phí thấp nhất. Hiệu quả kinh doanh không chỉ là thƣớc đo
trình độ tổ chức quản lý kinh doanh mà hiệu quả kinh doanh là vấn đề sống còn đối
với mỗi doanh nghiệp.
Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về hiệu quả kinh doanh. Tuỳ theo
từng lĩnh vực nghiên cứu mà ngƣời ta đƣa ra các quan điểm khác nhau về hiệu quả
kinh doanh. Dƣới đây là một số quan điểm về hiệu quả kinh doanh:
Nhà kinh tế học ngƣời Anh, Adam Smith, cho rằng: "Hiệu quả là kết quả đạt
được trong hoạt động kinh tế, là doanh thu tiêu thụ hàng hoá" (Trích từ tác giả Đặng
Đình Đào, 1998). Theo quan điểm này, Adam Smith đã đồng nhất hiệu quả với chỉ tiêu
phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh. Hạn chế của quan điểm này là kết quả sản xuất
kinh doanh có thể tăng lên do chi phí sản xuất tăng hay do mở rộng sử dụng các nguồn lực
sản xuất. Nếu với cùng một kết quả sản xuất kinh doanh có hai mức chi phí khác nhau thì
theo quan điểm này cũng có hiệu quả. Quan điểm này chỉ đúng khi kết quả sản xuất kinh
doanh tăng với tốc độ nhanh hơn tốc độ tăng của chi phí đầu vào của sản xuất.
Quan điểm thứ hai cho rằng: "Hiệu quả kinh doanh là quan hệ tỉ lệ giữa phần
tăng thêm của phần kết quả và phần tăng thêm của chi phí", (Đặng Đình Đào, 1998).
Quan điểm này đã xác định hiệu quả trên cơ sở so sánh tƣơng đối giữa kết quả đạt
đƣợc với phần chi phí bỏ ra để có đƣợc kết quả đó. Nhƣng xét trên quan niệm của triết
6


học Mác-Lênin thì sự vật hiện tƣợng đều có quan hệ ràng buộc có tác động qua lại lẫn
nhau chứ không tồn tại một các riêng lẻ. Hơn nữa sản xuất kinh doanh là một quá trình
tăng thêm có sự liên hệ mật thiết với các yếu tố có sẵn. Chúng trực tiếp hoặc gián tiếp
tác động làm kết quả sản xuất kinh doanh thay đổi. Hạn chế của quan điểm này là nó
chỉ xem xét hiệu quả trên cơ sở so sánh phần tăng thêm của kết quả và phần tăng thêm
của chi phí, và nó không xem xét đến phần chi phí và phần kết quả ban đầu. Do đó theo
quan điểm này chỉ đánh giá đƣợc hiệu quả của phần kết quả sản xuất kinh doanh mà
không đánh giá đƣợc toàn bộ hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Quan điểm thứ ba cho rằng: "Hiệu quả kinh doanh được đo bằng hiệu số giữa kết

quả và chi phí bỏ ra để đạt được kết quả đó", (Đặng Đình Đào, 1998). Quan niệm này
có ƣu điểm là phản ánh đƣợc mối quan hệ bản chất của hiệu quả kinh tế. Hiệu quả kinh
tế biểu hiện mối quan hệ tƣơng quan giữa kết quả thu đƣợc và toàn bộ chi phí bỏ ra để
có kết quả đó, phản ánh đƣợc chất lƣợng của hoạt động kinh tế đó. Tuy nhiên quan
điểm này chƣa phản ánh đƣợc tƣơng quan về lƣợng và chất giữa kết quả và chi phí. Để
phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực chúng ta phải cố định một trong hai yếu tố
hoặc kết quả đầu ra hoặc chi phí bỏ ra, nhƣng trên thực tế thì các yếu tố này không ở
trạnh thái tĩnh mà luôn biến đổi và vận động.
Để làm sáng tỏ bản chất và đi đến một khái niệm hiệu quả kinh doanh hoàn chỉnh
chúng ta phải xuất phát từ luận điểm của triết học Mác - Lênin và những luận điểm của
lý thuyết hệ thống. Hiệu quả hoạt động SXKD cần xét đến hiệu quả kinh tế của một
hiện tƣợng, do đó, “Hiệu quả kinh tế của một hiện tượng (hoặc quá trình) kinh tế là
một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực (nhân lực, tài lực, vật
lực, tiền vốn) để đạt được mục tiêu xác định” (Ngô Đình Giao,1997).
Từ định nghĩa về hiệu quả kinh tế của một hiện tƣợng nhƣ trên ta có thể hiểu hiệu
quả hoạt động SXKD là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực
để đạt đƣợc mục tiêu đã đặt ra, nó biểu hiện mối tƣơng quan giữa kết quả thu đƣợc và
những chi phí bỏ ra để có đƣợc kết quả đó, độ chênh lệch giữa hai đại lƣợng này càng
lớn thì hiệu quả càng cao.
Thực chất của hiệu quả SXKD là sự so sánh giữa các kết quả đầu ra với các yếu
tố đầu vào của doanh nghiệp trong một kỳ nhất định, tùy theo yêu cầu của các nhà
quản trị kinh doanh. Nếu gọi H là hiệu quả kinh doanh thì H đƣợc thể hiện theo công
thức toán học nhƣ sau:
7


Kết quả đầu ra
H =
Yếu tố đầu vào
Công thức trên phản ánh cứ 1 đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân công, nguyên vật

liệu, máy móc thiết bị…) thì tạo ra đƣợc bao nhiêu đồng kết quả đầu ra nhƣ doanh
thu, lợi nhuận… trong một kỳ kinh doanh, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả
kinh doanh của doanh nghiệp càng tốt.
2.1.2. Các chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
Hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là một vấn đề phức tạp, có quan hệ với tất
cả các yếu tố tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh (lao động, tƣ liệu lao động,
đối tƣợng lao động); doanh nghiệp chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi các yếu tố cơ bản
này đƣợc sử dụng có hiệu quả.
Để đánh giá chính xác và có cơ sở khoa học về hiệu quả hoạt động của doanh
nghiệp, các DN cần phải xây dựng hệ thống chỉ tiêu đầy đủ, hoàn chỉnh vừa phản ánh
một cách tổng hợp, vừa phản ánh đƣợc mức sinh lợi, và phản ánh hiệu quả của từng
yếu tố sản xuất, từng loại vốn đầu tƣ .v.v. . .
Hiệu quả hoạt động doanh nghiệp đƣợc phản ánh qua các chỉ tiêu sau đây:
Lợi nhuận = Tổng doanh thu và thu nhập – Tổng chi phí
Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả tuyệt đối phần lợi nhuận, tức là phần chênh lệch
giữa kết quả đầu ra và chi phí đầu vào và là số tiền doanh nghiệp thực thu sau một quá
trình hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, nhƣợc điểm lớn nhất của chỉ số này
là rất khó để so sánh hiệu quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành
nghề với nhau. Ví dụ, những doanh nghiệp có quy mô lớn (tổng tài sản, nguồn vốn
lớn) tất nhiên sản xuất tạo ra lợi nhuận lớn hơn những doanh nghiệp có quy mô nhỏ.
Điều này không có nghĩa là các doanh nghiệp lớn hoạt động kinh doanh có hiệu quả
hơn các doanh nghiệp nhỏ. Nhƣ vậy, chỉ số hiệu quả tuyệt đối không cho biết khả
năng sử dụng tiết kiệm hay lãng phí các chi phí đầu vào. Để khắc phục đƣợc nhƣợc
điểm này, các nhà nghiên cứu thƣờng sử dụng các chỉ số hiệu quả biểu diễn dƣới dạng
số tƣơng đối sau:
 Tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA)
ROA là công cụ đo lƣờng cơ bản của việc điều phối và quản lý các nguồn lực ở
công ty. Đây là chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp mà không quan
8

tâm đến cấu trúc tài chính. Chỉ số này cho biết công ty tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận
từ một đồng tài sản.
Tỷ số này phản ánh khả năng sinh lời của một đồng tài sản đƣợc đầu tƣ, phản ánh
hiệu quả của việc quản lý và sử dụng vốn kinh doanh của doanh nghiệp. Tỷ số này cho
biết cứ một đồng tài sản đƣợc sử dụng trong sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra bao nhiêu
đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp. Tỷ suất này càng cao thì hiệu quả sử
dụng tài sản của doanh nghiệp càng cao (Nguyễn Văn Công, 2009).
Lợi nhuận sau thuế
ROA =

x 100%
Tổng tài sản bình quân

 Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE)
ROE là tỷ lệ của tổng số lợi nhuận sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp thu
đƣợc từ các hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và các hoạt động khác
phát sinh trong năm của doanh nghiệp chia cho vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Chỉ số này cho biết cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu thì tạo ra đƣợc bao nhiêu đồng lợi
nhuận. Tỷ số này phụ thuộc vào quy mô và mức độ rủi ro của công ty. Để so sánh chính
xác, cần so sánh tỷ số này của một công ty cổ phần với tỷ số bình quân của toàn ngành,
hoặc với tỷ số của công ty tƣơng đƣơng trong cùng ngành (Nguyễn Văn Công, 2009).
Lợi nhuận sau thuế
ROE =

x 100%
Vốn chủ sở hữu bình quân

 Tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS)
Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu phản ánh kết quả hoạt động sản xuất

kinh doanh của doanh nghiệp; cho thấy cứ một đồng doanh thu thuần thì sẽ mang lại
bao nhiêu đồng lợi nhuận. Nếu tỷ suất lợi nhuận càng cao thì chứng tỏ hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp đạt hiệu quả tốt, chi phí cho hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp là hợp lệ và ngƣợc lại. Nếu đem so sánh tỷ suất lợi nhuận trên doanh
thu của doanh nghiệp với ngành mà cho thấy thấp hơn điều đó chứng tỏ doanh nghiệp
đang bán với giá thấp hơn, hoặc giá thành sản phẩm của doanh nghiệp cao hơn (có chi
phí sản xuất kinh doanh cao hơn) so với các doanh nghiệp khác cùng ngành (Nguyễn
Văn Công, 2009).
9


Lợi nhuận sau thuế
ROS =

x 100%

Doanh thu thuần
2.1.3. Vai trò của hiệu quả kinh doanh đối với doanh nghiệp
Hiện nay với sự vận động đa dạng và phức tạp của cơ chế thị trƣờng dẫn đến sự
cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp. Trong khi đó các nguồn lực sản xuất xã hội
ngày càng giảm nhƣng nhu cầu của con ngƣời lại ngày càng đa dạng. Chính vì vậy để
có thể tồn tại và phát triển đòi hỏi các doanh nghiệp phải xác định cho mình một
phƣơng thức hoạt động riêng, xây dựng các chiến lƣợc, các phƣơng án kinh doanh
phù hợp và có hiệu quả.
Nhƣ vậy, hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả ảnh hƣởng vô cùng quan
trọng đến doanh nghiệp, đƣợc thể hiện thông qua các vai trò sau:
Hiệu quả kinh doanh là điều kiện hết sức quan trọng trong việc đảm bảo sự tồn
tại và phát triển của doanh nghiệp: Sự tồn tại của doanh nghiệp đƣợc xác định bởi sự
tạo ra hàng hóa, của cải vật chất và dịch vụ phục vụ cho nhu cầu của xã hội. Do đó
doanh nghiệp phải đảm bảo thu nhập đủ bù đắp chi phí bỏ ra và có lãi trong quá trình

hoạt động. Ngoài ra doanh nghiệp còn phải có sự tích lũy cho quá trình tái sản xuất
mở rộng. Nhƣng trong điều kiện các yếu tố của quá trình sản xuất chỉ thay đổi trong
khuôn khổ nhất định thì để tăng lợi nhuận đòi hỏi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp phải đạt hiệu quả. Hiệu quả sản xuất kinh doanh càng cao, doanh nghiệp càng
có điều kiện tái sản xuất mở rộng, đổi mới công nghệ tiên tiến hiện đại…Sản xuất
kinh doanh có hiệu quả cũng là tiền đề để nâng cao phúc lợi cho ngƣời lao động từ đó
kích thích ngƣời lao động tăng năng suất lao động.
Hiệu quả kinh doanh là nhân tố thúc đẩy sự cạnh tranh và tiến bộ trong kinh
doanh: Cạnh tranh là yếu tố làm doanh nghiệp mạnh lên nhƣng cũng có thể khiến
doanh nghiệp không thể tồn tại đƣợc trên thị trƣờng. Thị trƣờng ngày càng phát triển
thì sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng gay gắt và khốc liệt hơn. Sự cạnh
tranh lúc này không còn là cạnh tranh về số lƣợng mà cạnh tranh cả về chất lƣợng sản
phẩm, giá cả và các yếu tố khác. Do đó doanh nghiệp phải cung cấp đƣợc sản phẩm,
dịch vụ với chất lƣợng tốt, giá cả hợp lý. Mặt khác hiệu quả kinh doanh đồng nghĩa
với việc giảm giá thành, tăng doanh thu, nhƣng chất lƣợng không ngừng đƣợc nâng
cao,..Vì vậy, các tiến bộ khoa học kỹ thuật, các phƣơng thức quản lý hiện đại sẽ đƣợc
áp dụng thúc đẩy sự tiến bộ trong sản xuất kinh doanh.
10


Hiệu quả kinh doanh là điều kiện thực hiện mục tiêu bao trùm của doanh
nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận: Để có đƣợc lợi nhuận, doanh nghiệp phải tiến hành
các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm cung cấp cho thị trƣờng. Muốn
vậy, doanh nghiệp phải sử dụng một số nguồn lực nhất định. Doanh nghiệp càng sử
dụng tiết kiệm các nguồn lực này bao nhiêu sẽ càng có cơ hội để thu đƣợc nhiều lợi
nhuận. Hiệu quả kinh doanh là phạm trù phản ánh tính tƣơng đối của việc sử dụng tiết
kiệm các nguồn lực xã hội nên đây là điều kiện để thực hiện mục tiêu bao trùm, lâu
dài của doanh nghiệp.
2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp chịu ảnh hƣởng của nhiều nhân tố

khác nhau, bao gồm cả các nhân tố tài chính và các nhân tố phi tài chính. Việc đánh
giá hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp đòi hỏi phải đánh giá đầy đủ cả các
nhân tố tài chính và các nhân tố phi tài chính này:
2.2.1. Các nhân tố tài chính
2.2.1.1. Cấu trúc tài chính
Cấu trúc tài chính đƣợc hiểu là sự kết hợp giữa nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, cổ phần
ƣu đãi và cổ phần thƣờng đƣợc dùng để tài trợ cho quyết định đầu tƣ của một doanh
nghiệp. Cơ cấu tài chính đƣợc đo bằng tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, nó cho thấy việc
kinh doanh của công ty đang phải vay tiền nhiều hay ít. Nợ không phải lúc nào cũng
xấu, nó có thể làm tăng lợi nhuận cho cổ đông nhờ sử dụng lợi ích của lá chắn thuế.
Lý thuyết Modigliani and Miller (1958) gọi tắt là lý thuyết M&M giả định rằng
khi các DN hoạt động trong một môi trƣờng không có thuế, không có chi phí giao
dịch, không có chi phí phá sản và không có bất cân xứng thông tin thì cơ cấu vốn
không có ảnh hƣởng gì đến giá trị DN hay nói cách khác DN không thể tăng giá trị của
mình bằng cách thay đổi cơ cấu vốn. Rõ ràng lý thuyết này không thể áp dụng đƣợc
vào thực tế vì môi trƣờng hoạt động kinh doanh của bất kỳ DN ở bất kỳ quốc gia nào
trên thế giới cũng tồn tại thông tin bất cân xứng, chi phí giao dịch và thuế thu nhập.
Năm 1963, Modigliani và Miller tiếp tục đƣa ra một nghiên cứu tiếp theo, nghiên
cứu mối liên hệ giữa cấu trúc tài chính và giá trị của doanh nghiệp trong sự ảnh hƣởng
của thuế. Lý thuyết M&M cho rằng, trong trƣờng hợp có thuế thu nhập doanh nghiệp,
cơ cấu tài chính liên quan đến giá trị của doanh nghiệp (Modigliani and Miller, 1963).
11


Vì lãi vay là một khoản chi phí đƣợc khấu trừ vào thu nhập chịu thuế, việc sử dụng nợ
tạo nên một khoản lợi ích, hay nói khác hơn là tạo nên một tấm chắn thuế. Tấm chắn
thuế này thƣờng đƣợc tính bằng một phép nhân giữa thuế suất biên tế và lãi vay. Ƣu
điểm của việc sử dụng nợ là có thể tiết kiệm đƣợc thuế bởi vì chi phí nợ là chi phí
đƣợc khấu trừ khỏi phần lợi nhuận trƣớc thuế. Trong khi đó, chi phí vốn chủ sở hữu
không có đƣợc ƣu điểm này vì cổ tức là yếu tố chi phí sau thuế. Chính vì vậy, giá trị

doanh nghiệp đƣợc tăng lên khi sử dụng nợ vay nhờ lợi ích của tấm chắn thuế.
Với lợi thế tƣơng đối của nợ, việc vay nợ sẽ là một hành vi khôn ngoan nếu nhƣ
doanh nghiệp có đủ khả năng để trả nợ. Tuy nhiên, không phải vì lợi ích này mà gia
tăng tỉ lệ nợ trong cơ cấu tài chính. Khi một doanh nghiệp bắt đầu vay nợ, doanh
nghiệp có lợi thế về thuế. Chi phí nợ thấp kết hợp với lợi thế về thuế sẽ làm cho chi
phí vốn bình quân giảm khi nợ tăng. Hơn nữa, khi tỷ lệ nợ và vốn chủ sở hữu tăng, chi
phí nợ cũng tăng bởi khả năng doanh nghiệp không trả đƣợc nợ là cao hơn. Công ty có
tỷ lệ nợ cao có nguy cơ phá sản nếu không thể trả nợ, công ty cũng không thể tìm đƣợc
nguồn vốn mới trong tƣơng lai. Đó là nhƣợc điểm của việc sử dụng nợ vay. Đặc biệt,
trong thời kỳ suy thoái, khi mà lãi suất tăng cao còn việc kinh doanh khó khăn, việc
vay nợ là vô cùng nguy hiểm. Các công ty có tỷ lệ nợ cao dễ bị tổn thƣơng và gặp
nguy hiểm (Safarova, 2008). Chi phí gia tăng trong khi việc kinh doanh không tăng
vọt, gánh nặng lãi vay sẽ làm lợi nhuận của doanh nghiệp giảm. Các nhà đầu tƣ sẽ ít
mặn mà với các doanh nghiệp đang gặp khủng hoảng. Giá cổ phiếu giảm, khó tìm
nguồn tài trợ mới, không thể duy trì và mở rộng sản xuất, làm cho lợi nhuận giảm
thêm, dẫn đến giá cổ phiếu càng giảm. Đây là vòng tuần hoàn ác tính mà các doanh
nghiệp có tỉ lệ nợ trên trung bình phải đối mặt khi nền kinh tế gặp khó khăn.
Nhƣ vậy, nên vay nợ nhƣ thế nào cho hợp lý, để tận dụng đƣợc ƣu điểm của nợ
mà vẫn tránh đƣợc khủng hoảng nếu nền kinh tế thay đổi. Lý thuyết đánh đổi cho rằng
mỗi một công ty có một tỷ lệ nợ tối ƣu cụ thể, xác định bởi sự cân bằng giá trị lợi
nhuận biên của nợ. Theo lý thuyết này, mỗi công ty nên vay ở mức tiến dần đến cơ cấu
tài chính tối ƣu (tối đa hóa lợi nhuận nhờ nợ vay và tấm chắn thuế).
Chỉ tiêu cơ bản nhất phản ánh cấu trúc tài chính của doanh nghiệp là tỷ suất nợ,
chỉ tiêu này đƣợc tính toán qua công thức nhƣ sau:
Nợ phải trả
Tỷ suất nợ (D/A) =

x 100%
Tổng tài sản
12

Đi vào chi tiết thì tỷ suất nợ đƣợc phân chia thành: Tỷ suất nợ ngắn hạn và Tỷ
suất nợ dài hạn:
Nợ ngắn hạn
Tỷ suất nợ ngắn hạn =

x 100%
Tổng tài sản
Nợ dài hạn

Tỷ suất nợ dài hạn =

x 100%
Tổng tài sản

Tóm lại, nợ có thể tác động tiêu cực hoặc tích cực đến hiệu quả hoạt động doanh
nghiệp tùy thuộc vào cơ cấu tài chính của doanh nghiệp có tỷ lệ nợ cao hay thấp,
ngành kinh doanh có chiếm dụng vốn nhiều hay không và đặc biệt tùy thuộc vào sự
tình trạng của nền kinh tế thể hiện qua lãi suất.
2.2.1.2. Cơ hội tăng trƣởng của doanh nghiệp
Cơ hội tăng trƣởng của nền kinh tế hay của ngành, lĩnh vực mà DN hoạt
động có tác động rất lớn đến định hƣớng phát triển và chiến lƣợc kinh doanh của
DN. Một nền kinh tế ổn định với cơ hội tăng trƣởng cao sẽ thúc đẩy các DN thực
hiện chiến lƣợc đầu tƣ mở rộng hoặc cải tiến công nghệ, nâng cao chất lƣợng hệ
thống cơ sở vật chất kỹ thuật... để nâng cao sức cạnh tranh, tăng cƣờng năng lực
hoạt động, mở rộng thị trƣờng và tìm kiếm sự tăng trƣởng của thị phần hoạt động
đảm bảo cho sự tăng trƣởng của doanh nghiệp. Trong trƣờng hợp ngƣợc lại, nền kinh
tế tăng trƣởng thấp, đang rơi vào xu hƣớng tiêu cực, sẽ tác động đến DN hoặc là giữ
nguyên mức độ hoạt động, hoặc là thu hẹp hay chuyển hƣớng hoạt động.

Tăng trƣởng là một trong những điều kiện cơ bản để doanh nghiệp có thể đạt
đƣợc các mục tiêu của mình trong suốt cuộc đời hoạt động sản xuất kinh doanh. Tăng
trƣởng giúp cho doanh nghiệp tích lũy về nguồn vốn và cơ sở vật chất để đầu tƣ mở
rộng sản xuất đồng thời tạo dựng đƣợc uy tín đối với khách hàng cũng nhƣ với các
nhà cung cấp và các nhà đầu tƣ. Tăng trƣởng còn giúp doanh nghiệp nâng cao khả
năng cạnh tranh trên thị trƣờng nhằm đảm bảo sự tồn tại và phát triển trong điều kiện
cạnh tranh khốc liệt nhƣ hiện nay.
Về mặt lý thuyết, tăng trƣởng có thể mang lại những lợi ích quan trọng cho
doanh nghiệp. Tuy nhiên tăng trƣởng nhanh không phải không mang lại rủi ro cho
13