Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THU TRANG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ TIÊN PHONG, THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THU TRANG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ TIÊN PHONG, THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K45- ĐCMT-N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện tốt nhiệm vụ học tập đi đôi với học hành, lí thuyết gắn liền với
thực tiễn, thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu trong quá trình
học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những kiến thức đã học để áp
dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng
nhu cầu cần thiết của xã hội.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên em được về thực tập tại UBND
xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt nghiệp
cũng kết thúc.
Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu
Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan tâm
giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường. Đặc biệt, em xin bày
tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình, ân cần chỉ
bảo,hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ UBND xã Tiên Phong đã
tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan.
Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn bên
em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học.
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn của em
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng

góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để bản luận văn của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2017
Sinh viên
Hoàng Thu Trang


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong năm 2016 ............................ 29
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm
2014 - 2016 .................................................................................31
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm
2014 - 2016 .......................................................................................... 32
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm
2014 - 2016 ............................................................................. 34
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm 2014 - 2016 ... 35
Bảng 4.6: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất ........................................................................................... 37
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển đổi quyền sử
dụng đất ......................................................................................39
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ................................................................................................ 40
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về cho thuê và cho thuê lại
quyền sử dụng đất ................................................................................. 42
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về tặng cho quyền sử
dụng đất ......................................................................................43
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về thừa kế quyền sử dụng đất ... 44

Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất ................................................................................. 45
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất ........................................................................................... 46


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ biểu thị tỷ lệ các nhóm đất ........................................................ 30
Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Tiên Phong từ 2014- 2016 .... 36
Hình 4.3: Sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất ........................................................................................... 47


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH

: Kế hoạch

KHHGĐ

: Kế hoạch hóa gia đình

QSD đất

: Quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

SXPNN

: Sản xuất phi nông nghiệp

UBND

: Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..........................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................ii

DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... iv
MỤC LỤC .............................................................................................................. v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề ..................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài.............................................................................. 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài........................................................................... 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ........................................................ 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ........................... 11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 14
2.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đê tài ....................................................... 17
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến nghiên cứu ......................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu ....................................... 20
3.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 20


vi

3.3.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 23
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tiên Phong................................ 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Tiên Phong .................................................. 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Tiên Phong .......................................... 25
4.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã
hội của xã Tiên Phong .................................................................................... 27
4.2. Hiện trạng sử dụng đất xã Tiên Phong ......................................................... 28
4.3. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển QSD đất tại xã Tiên Phong ............. 30
4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Tiên Phong giai
đoạn 2014-2016 .............................................................................................. 30
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất .............................................................................................. 37
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển quyền sử
dụng đất ......................................................................................................... 37
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển quyền sử
dụng đất ......................................................................................................... 47
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp để nâng cao hiệu quả công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong.................................. 48
4.5.1. Thuận lợi .............................................................................................. 48
4.5.2. Khó khăn .............................................................................................. 48
4.5.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương .................................................................................. 49
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................. 50
5.1. Kết luận ...................................................................................................... 50
5.2. Đề nghị ....................................................................................................... 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 52

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử
dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn
ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến
Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có
hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các
quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung
vào năm 1998, 2001 hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự
đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền
kinh tế Việt Nam phát triển. Khi Nhà nước chuyển hướng kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa làm cho nhu cầu về hàng hóa, xây dựng, đất đai để phục vụ
kinh tế ngày càng nhiều vì vậy để quản lý nhà nước được thuận lợi Luật Đất đai
2003 ra đời với 13 nội dung và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội
dung quan trọng, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được hoàn thiện chặt chẽ
và bổ sung thêm 3 hình thức mới. Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì người sử
dụng đất được tham gia 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi; chuyển
nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. Kinh tế ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn
ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 2003 vẫn còn nhiều điểm
không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn
tại của Luật Đất đai 2003. Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai
2013 thì những nội dung chuyển quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên nhưng chỉ
gộp 2 nội dung thế chấp và bảo lãnh thành một hình thức nên Luật Đất đai 2013
khi có hiệu lực người sử dụng đất chỉ còn 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất với

những thủ tục và quyền hạn khác nhau.
Tiên Phong là một xã của thị xã Phổ Yên. Trong những năm qua, hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cũng đạt được một số kết quả nhất định,
song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện. Do vậy để thấy


2

được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, ta cần đánh giá một cách
khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và
sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của cô giáo TS .Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2014 – 2016 nhằm đưa ra những thành tựu
đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSD đất tại địa bàn xã
Tiên Phong và đề xuất các phương hướng giải quyết các tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
trên địa bàn xã Tiên Phong để biết được những thuận lợi và khăn trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại đây.
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại
địa phương giai đoạn 2014- 2016
- Điều tra sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển QSD đất.

- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp
sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó
có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003;
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ
quy định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ
về thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thuê tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 88/20109NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.


4

- Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản đồ
địa chính.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC- BTNMT ngày 18 tháng 04 năm
2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 06 năm
2005 của Bộ tưu pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp –
Bộ tài nguyên môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp – Bộ tài
nguyên môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD
đất, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính

phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế “Một cửa liên thông” tại cơ quan
hành Chính nhà nước tại địa phương.
- Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định cấp QSD đất
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Tài liệu hướng dẫn số 1749/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đia.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển


5

QSDĐ. Mặc dù trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp
trong chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng
thực tế, các quyền này vẫn diễn ra rất sôi nổi và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và coi nó là một
hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 1993 đã thêm hình thức chuyển
QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá rị QSDĐ.
Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở
rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị

QSDĐ. Như vậy, Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử
dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015 ) [8].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “ bảo lãnh’’ nên
trong khi thực hiện Luật đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa
người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy,
từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “
bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “ thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham
gia’’. Như vậy, đến khi Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất là:


6

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Ngyễn Khắc Thái Sơn, 2015 )[8]
Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các trường
hợp được nhận quyền sử dụng đất ( Điều 169 Luật đất đai 2013), trong đó có bổ

sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng
vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (Điểm đ, khoản 1).
- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa
đất liền kề (Điều 171, Luật đất đai 2013) [4]. Việc xác lập quyền đối với trường hợp
này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng kí
theo quy định tại điều 95 của Luật đất đai 2013.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động.
Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí
nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn,đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất
và của toàn xã hội.
Xã Tiên Phong là một xã nằm ở phía Đông Nam thị xã Phổ Yên, cách thị xã
9km. Tiên Phong cũng là một xã có tương đối nhiều cơ quan, doanh nghiệp đóng
trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn
nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm cho đất đai trong xã ngày càng
trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh tế - xã hội của xã đang có nhiều
chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh
tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh.


7

Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành vấn đề
quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ
quan quản lí đất đai ở địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất
đai 2013 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Tiên Phong và các ban ngành có
liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm

đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phương, từ đó đóng góp vào sự phát
triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Các hình thức chuyển QSD đất bao gồm: việc chuyển đổi; chuyển nhượng;
cho thuê hoặc cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSD đất; thế chấp, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất mà
thực chất là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ
yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắp phục tình trạng manh mún, phân tán
đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điểm b, khoản 1, Điều
79 Luật đất đai 2013) [4].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng , nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp
từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường,
thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và
không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật
đất đai 2013) [4].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSD
đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường


8

hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và

tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:
- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực
hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà
pháp luật quy định.
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu
nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2015) [8].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất
của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê đất là đất
không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn
gốc từ thuê của Nhà nước . Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước
không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai
quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà
nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án
đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận
( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8].
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho
phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất được


9

coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì
vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới
đây là một số quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người
hàng sau mới được hưởng;
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8].
Người để lại thừa kế
− Cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất đai” (Điều 734 Bộ luật dân sự 2005 )[1].
− Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên
chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế
theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.” (Điều 73, Bộ
luật dân sự 2005) [1].
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo

mối quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật


10

nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không
loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển QSD
đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để
trốn thuế nên Nhà nước đã quy định các đối tượng nhận tặng cho QSDĐ phải nộp
thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường hợp nào được miễn thuế thu
nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2015) [8].
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất
định trong thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
QSDĐ (bao gồm cả thế chấp QSDĐ có thêm bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi
nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm
vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động
tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8].
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng
đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay
mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó những quy định về quyền bảo
lãnh tương tự như thế chấp. Từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức

này thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’.
Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 31, Quyết định số
217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) [6].
− Được khai thác, sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
− Hưởng hoa lợi thu được từ đất thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc
tài sản thế chấp.


11

− Nhận lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi trả nợ, lãi và tiền
phạt lãi quá hạn (nếu có).
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
− Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động
− Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [7].
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.
Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động,
các đối tác có thể góp đất, góp tiền hoặc sức lao động, công nghệ, máy móc… theo
thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng
hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung
(Nguyễn Khắc Thái Sơn,2015) [8].

2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
( Điều 188 Luật đất đai 2013) [4].
+ Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất


12

+ Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
+ Việc chuyển đôỉ, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật
đất đai 2013) [4].
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê
đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực

hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tưu xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và
có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 190, Luật đất đai
2013) [4].
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều 179 của Luật đất
đai 2013.


13

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo
quy định của Chính phủ.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản
2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật đất đai 2013 trừ trường hợp được

quy định tại điều 179 của Luật này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định của
pháp luật về nhà ở được nhận quyền chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua,
thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc
được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nha nước giao đất; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để
thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định


14

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết
định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành

án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp
luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có chung QSDĐ.
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải
về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc
vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều
192 của Luật đất đai 2013.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân để thực hiện “ dồn điền đổi thửa “ (Điều 78, Nghị định 43/ 2014/NĐCP)[5]
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Uỷ ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên
và Môi trường.


15

3. Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình
Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức
cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

4. Sở Tài nguyên và môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nọp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a. Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi giấy
chứng nhận;
b. Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c. Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất;
Trong trường hợp người sử dụng đất thế chấp QSD đất tại tổ chức tín dụng
thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao giấy chứng nhận theo quy định tại
Khoản 5 Điều 76 của Nghị định 43.
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng (Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐCP)[5].
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần
thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc
tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất
trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ
điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:


16

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp
xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất
nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất
tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận
để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được
trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã
ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được
thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế
có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

17

với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện
theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản
gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn
bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên
mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp
vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người
nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa
đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy
định tại Khoản này.[5]
- Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai :Chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; [5]
2.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đê tài
Theo Phạm Thị Hồng Đào [3] cho rằng: Với hợp đồng góp vốn bằng giá trị

quyền sử dụng đất để hình thành pháp nhân mới (hinh thức góp vốn chuyển QSDĐ)