Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn của huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRIỆU PHÚC HOÀN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA KHU VỰC ĐÔ THỊ VÀ KHU VỰC NÔNG THÔN CỦA
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số
: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRIỆU PHÚC HOÀN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA CÁC KHU VỰC ĐÔ THỊ VÀ KHU VỰC NÔNG THÔN
CỦA HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN

2011 - 2013
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số
: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2014


iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được ai sử dụng để công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin và tài liệu trích dẫn trong luận văn đều
đã được chỉ rõ nguồn gốc, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn.

Tác giả

Triệu Phúc Hoàn


iv

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất tại khu vực đô thị và khu vực nông thôn của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới thầy
giáo - TS. Nguyễn Thanh Hải đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ tại UBND xã Hóa Thượng, UBND Thị
trấn Chùa Hang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Triệu Phúc Hoàn


v

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát............................................................................................2

2.1. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU....................................................................4
1.1. Cơ sở thực hiện đề tài .......................................................................................4
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ..............................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài.................................................................................5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài...............................................................................8
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................9
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................................................9
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................13
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã, phường, huyện ..................................................................................15
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất............................................................ 15
1.2.3.2. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ ............19
1.2.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại.........................................20
1.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ ............................... 20
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của tỉnh Thái Nguyên...................22
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam ....................................................... 22
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Thái Nguyên ............................... 23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...........................................................................................................24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................24


vi

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................24

2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................24
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất tại huyện Đồng hỷ.........................................................................24
2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đã được
quy định trong Luật Đất đai năm 2003 tại hai khu vực nghiên cứu giai
đoạn 2011 - 2013 ........................................................................................ 24
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác
chuyển QSDĐ tại khu vực nghiên cứu......................................................... 25
2.3.4. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất ....................................................................................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................25
2.4.1. Các chỉ tiêu nghiên cứu................................................................................25
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................................ 26
2.4.3. Phương pháp thống kê .................................................................................26
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp.................................................................26
2.4.5. Phương pháp so sánh ...................................................................................26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ .................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 27
3.1.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................... 27
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo......................................................................................28
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn......................................................................................28
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên khác .......................................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................................30
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .....................................................................30
3.1.2.2. Thực trạng phát triển xã hội ......................................................................31
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ......33
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ..............................................33

vii

3.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ ..........................................35
3.1.3.3. Sơ lược về cán bộ quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ ....................................39
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................ 41
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 – 2013........................................................ 41
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................ 42
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên
cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 ...........................................44
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013...................................................................45
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013...................................................................47
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013..................................................49
3.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013................................ 50
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện Đồng
Hỷ về chuyển QSDĐ ...................................................................................51
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ....52
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai
khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển QSDĐ ...................................55
3.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ...................................55
3.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ............................ 57

3.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ .............................. 62


viii

3.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ............................. 64
3.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ ..........66
3.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị
QSDĐ .........................................................................................................68
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo
các nhóm đối tượng tại hai khu vực nghiên cứu...........................................70
3.3.3.1. Tổng hợp đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển QSDĐ ............................... 70
3.3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại hai khu vực
nghiên cứu về chuyển QSDĐ ......................................................................72
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
trong công tác chuyển QSDĐ ......................................................................73
3.3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý trong công tác chuyển QSDĐ .....73
3.3.4.2. Tổng hợp ý kiến của người dân huyện Đồng Hỷ trong công tác chuyển
QSDĐ .........................................................................................................75
3.4. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất ....................................................................................... 75
3.4.1. Giải pháp về chính sách ...............................................................................75
3.4.2. Giải pháp về quản lý ....................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ..................................................................................78
1. Kết luận.............................................................................................................78

2. Đề nghị..............................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................80


ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CBQL

:

Cán bộ quản lý

GCNQSD

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

QLĐĐ

:

Quản lý đất đai

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TDTT

:

Thể dục thể thao

THCS

:

Trung học cơ sở

THPT

:

Trung học phổ thông

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân nhân

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất


x

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013.............................................................. 41
Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013.............................................................. 42
Bảng 3.5. Kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013.............................................44
Bảng 3.6. Kết quả thừa kế QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 .......................................................................45
Bảng 3.7. Kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 .......................................................................47
Bảng 3.8. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 ...................................................49
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của
chuyển QSDĐ......................................................................................... 52
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ..............55

Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ..............57
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân uyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê và cho thuê lại QSDĐ ............60
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ .................62
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ..............64
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ............66
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết người dân huyện Đồng Hỷ tại hai khu
vực nghiên cứu về hình thức bảo lãnh và góp vốn băng giá trị QSDĐ ....68


xi

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ........................................................ 27
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Đồng Hỷ năm 2013............................ 35
Hình 3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại
hai khu vực nghiên cứu về chuyển QSDĐ ..............................................70
Hình 3.4. Sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại hai khu vực nghiên
cứu về chuyển QSDĐ.............................................................................72


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho

nhiều lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử
dụng và quản lý đất đai là lĩnh vực có liên quan chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực khác và
có nhiều vấn đề bức xúc, do vậy Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm
hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một
cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản
luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một
hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa
dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy
định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định
một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục
thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đã ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những
vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng
hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng
đất được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành
một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn
ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,…
để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyền quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công
tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên.


2
Đồng Hỷ là huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên, với tổng diện tích tự nhiên

là 45.475,52 ha. Đồng Hỷ có 18 đơn vị hành chính, gồm 03 thị trấn và 15 xã.
Những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất
đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định
trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực
hiện công tác chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị tại huyện
Đồng Hỷ. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa
vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai nói
riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút
ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách
hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực đô thị và khu vực nông thôn của
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm đưa ra
những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất tại huyện và đề xuất giải pháp giải quyết những tồn tại đó.
Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản lý và
người dân về công tác chuyển QSDĐ.
2.1. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và
sử dụng đất tại huyện.

3
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đã được quy
định trong Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp tại hai khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trực tiếp về công tác chuyển QSDĐ
và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển QSDĐ.
3. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên tiếp cận với các
công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học,
đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những
vấn đề nghiên cứu.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp học viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở thực hiện đề tài
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, tìm hiểu, đánh giá sự
hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái
Nguyên và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn, đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,

thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Đồng Hỷ, tỉnh
Thái Nguyên; Góp phần hạn chế, giải tỏa bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực
hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 còn bộc lộ nhiều
điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.


5
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ
trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và không thể thay thế được trong quá
trình phát triển kinh tế của một đất nước. Cùng với sự phát triển vượt bậc của nền
kinh tế hiện nay đất đai trở thành một loại hàng hóa không thể thiếu của nền kinh tế
thị trường.
Các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp … đều được gọi
chung là chuyển quyền sử dụng đất. Mà thực chất các hoạt động kinh tế của nước ta
diễn ra đều liên quan đến đất đai, người dân tham gia sự luân chuyển đất đai thông
qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, hay nói
cách khác đất đai được chuyển thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử
dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác.
Trước đây, khi Luật Đất đai chưa được ban hành thì các hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất diễn ra một cách tự do, người dân mua bán đất đai với nhau một
cách thoải mái không cần thông qua nhà nước, cho nên việc quản lý thống kê và cập
nhật thông tin về đất đai rất phức tạp, nhưng đất đai vẫn chưa được thừa nhận trong
thị trường. Sau khi Hiến pháp ra đời vào năm 1992 lúc đó đất đai chính thức được
công nhận là một loại hàng hóa đặc biệt, được xác định giá trị và được tham gia vào
thị trường nhà đất. Việc đất đai được công nhận là một loại hàng hóa và được tham


6
gia vào thị trường đã có tác dụng rất lớn tạo ra một bước tiến mới trong việc phát
triển của kinh tế - xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai 1993 được ban hành vào ngày 15/10/1993 (Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai 1988) đã được chú ý tới từng thửa đất, từng chủ sử
dụng. Như vậy việc quản lý đất đai gặp nhiều thuận lợi hơn. Trong Luật Đất đai

1993 quy định 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và thừa nhận các quyền
chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời ban hành rất nhiều các văn bản hướng dẫn
thực hiện. Do vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai trở nên đơn giản hơn, đồng
bộ hơn, không gây khó khăn cho cán bộ quản lý nói chung trong công tác quản lý
đất đai, từ đó Nhà nước có thể quản lý được đầy đủ những biến động về đất đai
trong cả nước và trong từng khu vực, thu được ngân sách cho Nhà nước để phát
triển kinh tế - xã hội.
Trong Luật Đất đai 1993 thì mới chỉ có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, được quy định cụ
thể trong các điều 73, 74, 75, 76, 77 và điều 78. Tuy nhiên, do mới được chính thức
thừa nhận nên các hình thức chuyển quyền sử dụng đất còn đơn giản, chưa thực sự
nắm hết được các hoạt động, vì vậy trong thực tế vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn
trong quá trình quản lý (Luật Đất đai 1993) [5].
Để giải quyết các vướng mắc trong các Luật Đất đai ban hành cho phù hợp với
thực tế phát triển của xã hội, Luật Đất đai 2003 được ban hành là một bước tiến mới
tạo ra hướng đi cho quá trình phát triển và công tác quản lý nói chung. Các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất đai đã đa dạng hơn, có thêm 3 hình thức mới bao
gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; đồng thời là
các quy định cụ thể chặt chẽ và chi tiết hơn về việc hướng dẫn các hình thức trên
được quy định trong Luật đất đai tại các điều 106, 110, 113, 115, 119 và trình tự,
thủ tục quy định tại các điều 126, 127, 128, 129, 130 và điều 131 (Luật Đất đai
2003) [6].
Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan
tới công tác chuyển quyền sử dụng đất:


7
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm
8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất [4].
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ
tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất [2].
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày
21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng
Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.


8

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
tài chính và Bộ tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/09/005 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn
mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn ao khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của Ủy ban nhân
nhân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không
tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [16].
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa,
đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [17].
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài

Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu
cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong


9

lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù
hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của
toàn xã hội.
Huyện Đồng Hỷ là một huyện có tuyến đường quốc lộ 1B, tuyến đường tỉnh lộ
269, cùng với tuyến đường sắt Kép - Lưu Xá, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao
lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá
hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển
các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ
đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các
ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong
thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các
cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều
kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động
chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã
hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.

Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay [9].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).


10
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3].
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,
đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất
có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi


11
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [3].
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [9].
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép

người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của bộ Luật Dân sự về vấn
đề thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;


12
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột [10].
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng, cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Tặng, cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp

dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


13
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định rõ là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [10].
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều
106 Luật Đất đai 2003 như sau:


14
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất [6].
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền

của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của
pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo