Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
--o0o--

ĐOÀN MINH HÀ

PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƢ TỪ THỰC TIỄN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 62.38.01.07

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:

PGS.TS. LÊ THỊ BÍCH THỌ

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các thông tin, số liệu nêu trong Luận án là trung thực. Các
luận điểm kế thừa trong Luận án được trích dẫn rõ ràng. Kết
quả nghiên cứu của Luận án chưa từng được công bố trong

công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Đoàn Minh Hà


LỜI CẢM ƠN
Đề tài “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn
các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí
Minh” thực hiện trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 vừa có hiệu lực, hoạt động
giao dịch đất đai đang diễn ra sôi nổi trên diện rộng nhưng văn bản pháp lý chưa
đồng bộ. Việc nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý cho công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh
trang đô thị là cần thiết và đang là sự mong đợi của các nhà quản lý cũng như
của toàn xã hội.
Trong quá trình nghiên cứu tác giả gặp không ít khó khăn. Nhưng đã nhận
được sự động viên của gia đình, sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô giáo, các
cán bộ, viên chức Học viện Khoa học xã hội (Viện Hàn lâm khoa học xã hội
Việt Nam), của nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các Sở, Ngành, Ủy ban nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh.
Tác giả xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Lê Thị Bích Thọ đã
tận tình hướng dẫn và động viên tinh thần để tác giả hoàn thành Luận án này.
Tác giả cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, tất cả các thầy, cô
giáo, cán bộ, viên chức của Học viện Khoa học xã hội (Viện Hàn lâm khoa học
xã hội Việt Nam), bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho
tác giả trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành Luận án.
Tác giả luận án

Đoàn Minh Hà

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................... 1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN .................................................................................... 8
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................................. 8
1.2. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu ......................................................................................... 26
Chƣơng 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU
ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ ..................................................................... 31
2.1. Khái quát lý luận về việc nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trong các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ........................................... 31
2.2. Lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án
xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ..................................................................... 48
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ
ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................................................................... 74
3.1. Thực trạng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án
đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở Việt nam hiện nay ........................................ 74
3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại TP. Hồ Chí Minh thời gian
qua ..................................................................................................................................... 94
Chƣơng 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ
ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM .......... 123
4.1. Một số định hướng hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị .......................................... 123
4.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị .......................................... 135

KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 146
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ .......................................................... 148
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 149


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Công ty TNHH

: Công ty trách nhiệm hữu hạn

Công ty TNHH MTV

: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

GDP

: Gross domestic product (Tổng sản phẩm nội địa)

HDB

: Housing Development Board (Cục Phát triển nhà)

SLA

: Singapore Land Authority (Cơ quan Quản lý đất
đai Singapore)

USD

: United States dollar (Đô la Mỹ)


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, thành phần quan
trọng của môi trường sống, và là nền tảng để xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia. Trong lịch sử dựng nước và giữ
nước của dân tộc ta, bao thế hệ cha anh đã anh dũng chiến đấu và hy sinh bảo vệ
từng tấc đất quê hương. Ngày nay, chúng ta vẫn đang trân trọng gìn giữ, bảo vệ
và khai thác có hiệu quả vốn quý này để phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước.
Nhằm sớm thực hiện mục tiêu như Nghị quyết các kỳ đại hội Đảng đề ra,
hàng vạn hecta đất được Nhà nước thu hồi để sử dụng vào việc xây dựng các
khu công nghiệp, khu đô thị mới và phục vụ cho quốc phòng, an ninh. Công tác
thu hồi đất đã có hiệu quả nhất định trong yêu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, cơ cấu dân số, nâng cao hơn
nữa đời sống của nhân dân. Tuy nhiên, vấn đề thu hồi đất và chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi thu hồi đối tượng tài sản thuộc sở hữu toàn
dân này lại hết sức nhạy cảm, phức tạp, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền
lợi của người dân có đất bị thu hồi, tác động đến mọi mặt đời sống của cộng
đồng dân cư... Chính vì vậy, thu hồi đất từ nhiều năm nay là một vấn đề “nóng”,
được quan tâm đặc biệt của xã hội và Nhà nước.
Hiện nay, công tác thu hồi đất và thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư sau thu hồi đất đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Đặc biệt là
đối với các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị. Nhiều địa phương
phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, không giải phóng được
mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là ảnh hưởng tiến độ
triển khai dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế, uy tín của các doanh nghiệp, các
nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, ảnh hưởng tình hình chính trị,

xã hội ở địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, trong đó có
1


nguyên nhân từ các quy định về thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất chưa phù hợp và hoàn thiện.
Trong thời gian qua, Nhà nước đã liên tục sửa đổi, bổ sung các quy định
pháp luật về vấn đề này. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thay thế
Luật Đất đai năm 2003, các quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã có bước tiến lớn, phù hợp hơn với
yêu cầu của thực tế, yêu cầu của quy luật kinh tế thị trường.
Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn như: Nghị định số
44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất [38]; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy
định về thu tiền sử dụng đất [39]; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [41]. Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [73];
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất[74]; Thông tư số 76/2014/TTBTC [75] của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP…
Thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư cho các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh vẫn đang bộc lộ rất nhiều điểm bất cập. Đó là: (i) Có nhiều dự án
thu hồi đất rồi nhưng quy hoạch bất khả thi, không nhà đầu tư nào quan tâm, rơi
vào tình trạng "treo"; (ii) trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư, nhà đầu tư thường phải làm việc với nhiều đối tác để thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ. Chẳng hạn, phải làm việc với Ủy ban nhân dân của cả ba cấp,
Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, những người có đất bị thu hồi và Tổ chức
phát triển Quỹ đất. Không ít trường hợp phải chi phí đóng góp thêm cho địa
phương, chi thêm ngoài phương án cho người có đất bị thu hồi. (iii) Khi thực

hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm thực hiện các công trình
xây dựng nhà ở để kinh doanh, làm khu công nghiệp cho doanh nghiệp hay
2


Trung tâm thương mại, thường xảy ra trường hợp có người đang sử dụng đất ở
vị trí thuận lợi (mặt tiền đường) nay bị thu hồi toàn bộ diện tích đất phải tái định
cư chuyển đến ở nơi khác, khó mua được một mảnh đất như cũ để định cư. Hoặc
ngược lại, có người đang sử dụng đất ở vị trí không thuận lợi, nhưng khi có dự
án đi qua ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi, giá trị mảnh đất tăng thêm nhiều lần
do công trình đó mang lại, nhất là tại các khu vực giáp ranh. Từ đó, gây ra tâm
lý nhiều người bị thu hồi đất không muốn chuyển đi hoặc nếu chấp nhận chuyển
đi, họ thường đòi bồi thường với giá rất cao trong khi giá bồi thường của Nhà
nước thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Hậu quả là dự án không triển khai
được do quá trình thỏa thuận giá bồi thường, hỗ trợ không thành công.
Việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị
có đặc thù riêng là xuất hiện lợi ích địa tô từ việc giải phóng mặt bằng. Bài toán
“hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người đang sử dụng đất” cần thực
hiện bằng những cơ chế đặc thù, phù hợp thông qua phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư. Đây mới chính là sự sáng tạo cần thiết, vừa kiểm soát được tham
nhũng, vừa giảm được khiếu nại, kiện tụng của người bị thu hồi đất. Câu chuyện
tham nhũng trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất, giao đất và tham nhũng trong
thủ tục hành chính về đất đai đã được nhiều nghiên cứu đặt ra. Tuy nhiên, câu
trả lời vẫn còn đang ở phía trước. Bên cạnh đó, quá trình thu hồi đất cho các dự
án đầu tư còn mang nặng cơ chế bao cấp, nhà quy hoạch không đưa yếu tố kinh
tế vào khi lập quy hoạch. Dẫn tới nhiều dự án khi bắt đầu triển khai phải điều
chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch làm tăng kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng,
và mất thêm thời gian.
Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nước ta, đặc biệt là qua nghiên cứu thực

tiễn thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị mới,
chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế trọng điểm
hiện nay, là vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn to lớn. Vì vậy, nghiên cứu
sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ
3


thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố
Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và làm luận án tiến sĩ luật học.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án nhằm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua các dự án
đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó,
kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư
khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở nước ta hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Từ mục đích nghiên cứu ở trên, luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
sau đây:
- Thực hiện đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài,
từ đó, chỉ rõ những vấn đề mà luận án kế thừa, những vấn đề được triển khai
nghiên cứu trong nội dung của luận án.
- Nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh
trang đô thị.
- Khái quát, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang
đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua. Từ đó, chỉ ra
những điểm thành công, những vấn đề còn hạn chế, bất cập và nguyên nhân.

- Từ các nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận án kiến nghị các định hướng
và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự
án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội nước ta hiện nay.

4


3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các vấn đề lý luận pháp luật về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hệ thống các quy định pháp luật về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới,
chỉnh trang đô thị; thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, nhằm làm rõ hơn các nội dung
nghiên cứu, luận án cũng đề cập khảo cứu kinh nghiệm pháp luật của một số
nước trên thế giới về vấn đề này.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài nghiên cứu,
luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu là những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp
luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho
các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị.
- Về thời gian và địa bàn nghiên cứu: Luận án thực hiện nghiên cứu từ
thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh từ năm 2010 đến nay.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để làm rõ các vấn đề thuộc nội dung nghiên cứu, luận án sử dụng

phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa MarxLenin, đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội, chính sách đất đai của
Đảng và Nhà nước ta trong thời kỳ đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường.
Ngoài ra, luận án còn sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu mang
tính truyền thống như sau:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng
trong tất cả các chương nhằm lý giải những vấn đề thuộc về bản chất, các quan
điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu, đánh giá thực trạng, để từ đó, đề xuất các
5


giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới,
chỉnh trang đô thị ở Việt Nam.
- Phương pháp thống kê: Tiến hành thu thập, thống kê về kết quả thực
hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu
tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp so sánh: So sánh kinh nghiệm pháp luật của một số quốc
gia trên thế giới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các
dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị.
- Phương pháp xử lý thông tin: Sử dụng để xử lý các tài liệu tham khảo từ
sách, báo, tạp chí, các tài liệu từ cơ sở dữ liệu ProQues, Springer và Google
Scholar liên quan đến vấn đề nghiên cứu. Từ đó, tổng thuật theo từng chủ đề
trong giới hạn phạm vi nghiên cứu đặt ra, trên cơ sở đó, khẳng định tính mới
trong nội dung nghiên cứu của luận án.
5. Những đóng góp mới về khoa học của luận án
Kết quả nghiên cứu của luận án có một số đóng góp mới sau đây:
- Góp phần làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn của pháp luật về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh
trang đô thị, đặc biệt là pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất của tổ

chức, cá nhân được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ nhưng vẫn là quyền tài sản
không đầy đủ trong điều kiện kinh tế thị trường. Điều này, ảnh hưởng đến cơ
chế pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Góp phần đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô
thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua, chỉ ra những hạn chế, bất
cập và nguyên nhân cả về nhận thức và quá trình thực thi pháp luật.
- Luận án đề xuất các định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
6


tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, phù hợp
với đặc điểm riêng có của quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong điều kiện kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và thúc đẩy kinh tế - xã hội ngày càng
phát triển.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần vào việc làm sáng
tỏ các vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị. Đặc biệt là từ chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được Nhà nước thừa
nhận và bảo hộ nhưng vẫn là quyền tài sản không đầy đủ, góp phần thực hiện hiệu
quả chính sách đất đai của Nhà nước nhằm phát triển kinh tế - xã hội.
Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận án cũng là tài liệu tham
khảo có giá trị trong nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện pháp luật, trong giảng
dạy và học tập về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô
thị nói riêng.
7. Cơ cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo. Nội dung của

luận án được kết cấu 4 chương, có kết luận của từng chương. Cụ thể. Chương 1
trình bày tổng quan tình hình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến đề tài luận
án. Chương 2 thảo luận những vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô
thị. Chương 3 phân tích thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh
trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Chương 4 định hướng và giải
pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở Việt Nam.

7


Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư
Thứ nhất, cơ sở lý luận pháp luật về Nhà nước thực hiện thu hồi đất
Cơ sở lý luận về Nhà nước thực hiện thu hồi đất đã có rất nhiều công trình
nghiên cứu tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. Có thể kể đến cuốn sách
“Land in transition: Reform and Poverty in Rural Vietnam” [86] (Đất đai trong
thời kỳ chuyển đổi: Cải cách và Nghèo đói ở Nông thôn Việt Nam) của Ngân
hàng Thế giới xuất bản năm 2008. Cuốn sách đã chỉ ra rằng, đối với người
nghèo ở các nước đang phát triển, đất đai là một phương tiện quan trọng nhất để
tạo ra sinh kế, là phương tiện chính cho đầu tư, tích lũy của cải và chuyển giao
giữa các thế hệ. Đất đai cũng là một yếu tố chính trong tài sản của hộ gia đình.
Do vậy, thu hồi đất nông nghiệp liên quan trực tiếp đến sinh kế của người dân.
Cuốn sách “Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam - từ lý thuyết đến thực

tiễn” [53] của Nguyễn Văn Sửu xuất bản năm 2010. Nội dung thu hồi quyền sử
dụng đất được nghiên cứu từ thực tiễn ở một làng ven đô. Tác giả nhận xét, việc
thu hồi quyền sử dụng đất phục vụ công nghiệp hóa và đô thị hóa đã mang lại
cho người dân nguồn vốn tài chính lớn, đã chuyển đổi sinh kế truyền thống từ
việc dựa nhiều vào sản xuất nông nghiệp sang những chiến lược sinh kế đa dạng
khác. Tuy nhiên, người dân vẫn còn cảm thấy cuộc sống của họ tiềm ẩn những
rủi ro và thiếu ổn định.
Cuốn sách “Thu nhập, đời sống, việc làm của người có đất bị thu hồi để
xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội,
các công trình phúc lợi công cộng phục vụ lợi ích quốc gia” [46] do Lê Du
8


Phong chủ biên năm 2007. Các tác giả đã kiến nghị: (i) Chính phủ chuyển bộ
phận đáng kể đất đai, trong đó có đất nông nghiệp sang làm công nghiệp, phát
triển đô thị và kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó cần nghiên cứu nâng
cao năng suất sản xuất của đất nông nghiệp; (ii) kiên quyết chuyển một bộ phận
lao động gắn với đất đai này sang làm công nghiệp và dịch vụ ở các thành phố
và khu công nghiệp, không để họ quay trở về với con đường làm nông nghiệp;
(iii) kết quả điều tra cho thấy trên 73% người lao động bị thu hồi chưa được đào
tạo dưới bất kỳ một hình thức nào. Do vậy, thu hồi đất phải để chính quyền các
cấp làm, không giao cho các chủ đầu tư; thành lập Quỹ hỗ trợ đào tạo nghề cho
dân có đất bị thu hồi.
Luận án Tiến sĩ xã hội học của Phan Văn Tân (2008) “Xung đột xã hội về
đất đai ở nông thôn thời kỳ đổi mới (Nghiên cứu trường hợp tỉnh Hà Tây)” [54]
bảo vệ ở Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh. Tác giả đề cập
tình trạng xung đột đòi công bằng trong đền bù, hỗ trợ kinh tế khi Nhà nước tổ
chức thu hồi đất. Tác giả đề xuất: (i) Quy hoạch các khu công nghiệp phải gắn
liền với an ninh lương thực; (ii) đền bù phải đảm bảo công bằng, công khai,
minh bạch; (iii) gắn quy hoạch khu công nghiệp với tạo việc làm cho nông dân;

(iv) tạo dựng mối quan hệ tự nguyện giữa người dân với doanh nghiệp; (v) xung
đột về đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng cơ sở
hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị. Dự báo sẽ xuất hiện loại hình xung đột
mới là xung đột giữa cơ quan quản lý nhà nước với các doanh nghiệp tư nhân
thuê đất tại địa phuơng về “quyền sở hữu” và “quyền sử dụng” đất đai.
Dưới góc độ kinh tế chính trị có luận án tiến sĩ của Nguyễn Tấn Phát
(2010) “Quan hệ tổ chức - Quản lý đất đai trong nông nghiệp và phát triển nông
thôn thời kỳ chuyển đổi kinh tế ở Việt Nam” [45] bảo vệ tại Trường Đại học
Kinh tế - Luật. Tác giả kiến nghị: (i) Nâng cao hiệu quả về công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư đối với nông dân có đất bị thu hồi; (ii) hạn chế tác động của
phát triển khu chế xuất, khu công nghiệp, khu dân cư đến việc thu hẹp đất nông
9


nghiệp; các địa phương chủ động quy hoạch khu chế xuất, khu công nghiệp ở
những vùng đất hoang hóa, đồi núi và lộ trình để nhận được hỗ trợ của Nhà
nước và cam kết hỗ trợ các doanh nghiệp; (iii) bỏ quy định về thời hạn sử dụng
đất nông nghiệp của nông dân, đồng thời xem xét bỏ hoặc mở rộng hạn điền để
nông dân có thể tích tụ và tập trung ruộng đất phát triển sản xuất hàng hóa; (iv)
xem xét ban hành Luật chống đầu cơ đất nông nghiệp và chống lãng phí đất
nông nghiệp; (v) kỳ quy hoạch sử dụng đất là 50 năm, nhằm hạn chế địa phương
tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất tràn lan; (vi) xem xét lại thẩm quyền
thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện.
Dưới góc độ pháp lý, trong bài viết “Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì
mục đích công cộng ở Việt Nam” [17] trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12
(128) tháng 8/2008 và bài“Pháp luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và
chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam”[18] trên Tạp chí Luật học
số 3/2011, Phan Trung Hiền đề nghị quy định rõ việc thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia trong Hiến pháp, đồng thời phải xây dựng
một đạo luật về thể thức thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

gia, lợi ích công cộng. Đặc biệt, trong bài viết “Điều tiết và cân bằng lợi ích
giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân khi nhà nước thu hồi đất” [19], Phan
Trung Hiền đề xuất những giải pháp cân bằng và điều tiết lợi ích khi Nhà nước
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Bài viết “Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu
vực và Việt Nam” của Nguyễn Thị Dung trên Tạp chí Cộng sản số 9/2010 và
“Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Singapore
và Trung Quốc, những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi
thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” [62] của Nguyễn Quang Tuyến và
Nguyễn Ngọc Minh, trên Tạp chí Luật học số 10/2010 đã cung cấp các thông tin
về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở các nước trong khu vực như
Singapore, Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc. Những thông tin này đã có giá trị
10


hữu ích để Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luận án Tiến sĩ luật học của Lưu Quốc Thái “Pháp luật về thị trường
quyền sử dụng đất, thực trạng và hướng hoàn thiện” [65] bảo vệ ở Viện Nhà
nước và Pháp luật, năm 2010. Tác giả đề cập đến những nội dung sau: (i) Thu
hồi đất về cơ bản là việc Nhà nước “tước quyền sử dụng đất” của người đang sử
dụng đất bằng một quyết định hành chính; (ii) quyền sử dụng đất là quyền tài
sản. Do vậy, khi thu hồi đất, để đảm bảo thị trường của quan hệ đất đai thì quyền
và lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất cần phải được đảm bảo; (iii) giá
đất bồi thường phải được hình thành trên cơ sở thương lượng giữa hai bên, có sự
tham khảo thực tế và giá đất đưa ra của các tổ chức dịch vụ về tư vấn giá đất.
Đây là những cơ sở lý luận nhằm xây dựng pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong bài viết “Khiếu kiện về đất đai hiện nay - Thực trạng và giải pháp”
[8] đăng trên Tạp chí Quản lý nhà nước tháng 11/2013, Trần Thị Cúc

cho rằng: “Để thực hiện cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
Nhà nước cần thu hồi đất của những người đang sử dụng để mở mang đô thị xây
dựng công trình công cộng là cần thiết, nhưng có nhiều dự án lợi dụng mục đích
công cộng để thu hồi đất của dân”. Vì vậy, theo tác giả “Thông qua việc giao
đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng mà người sử dụng đất có quyền hợp pháp
trên mặt đất của mình. Nhà nước công nhận quyền hợp pháp của họ thì phải có
cơ chế bảo vệ quyền hợp pháp của họ. Đối với đất ở hợp pháp, khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích công cộng phải được bồi thường thỏa đáng theo nguyên tắc
ngang giá thị trường và chỉ trong trường hợp thật cần thiết, mới thu hồi đất của
họ. Tất cả các trường hợp thu hồi đất vì lý do khác phải theo nguyên tắc thỏa
thuận, không thể lấy cớ lợi ích cộng đồng, kinh tế để thu hồi đất đang sử dụng
hợp pháp.

11


Hơn nữa, trong nền kinh tế thị trường, cần tiền tệ hóa các quan hệ đất đai.
Nhà nước không thể duy trì mãi việc quản lý đất đai theo kiểu hành chính mệnh
lệnh, không cần can thiệp vào việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng đối
với các dự án xây dựng nhà ở và những dự án mang tính chất kinh doanh, mà
nên để chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất. Trong trường hợp không
thỏa thuận được Nhà nước mới can thiệp. Người bị thu hồi đất phải có quyền lựa
chọn phương án bồi thường, không nên áp dụng tái định cư bắt buộc, điều này
trái với quy định của Hiến pháp nước ta về tự do cư trú và quyền lựa chọn chỗ ở
phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của mỗi người”.
Trong luận văn Thạc sĩ luật học (2013) với đề tài “Pháp luật về thu hồi
đất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có
đất bị thu hồi”, Nguyễn Thị Tâm nhấn mạnh Nhà nước, với tư cách thay mặt
chủ sở hữu toàn dân về đất đai phải có trách nhiệm điều hòa lợi ích giữa nhà đầu
tư và người có đất bị thu hồi.

Thứ hai, các nghiên cứu lý luận pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trong lĩnh vực chính sách hỗ trợ trong quá trình thu hồi đất, Trần Quang
Huy có bài viết “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” đăng trên Tạp chí
Luật học số 10/2010 [22]. Tác giả đánh giá các quy định về hỗ trợ người sử
dụng đất khi bị thu hồi đất, trên cơ sở đó kiến nghị: (i) Đối với hỗ trợ khi thu hồi
đất nông nghiệp là suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cần có cam kết
của người được hỗ trợ không chuyển nhượng trong thời gian 10 năm kể từ ngày
được giao đất, tránh tình trạng người sử dụng đất chuyển nhượng ngay sau khi
nhận được suất hỗ trợ và không còn tư liệu để sản xuất; (ii) cần kiểm soát quỹ
đất nông nghiệp trong khu dân cư. Đất ao, vườn chưa san lấp không được
chuyển mục đích sang đất ở.
Với chuyên đề “Bình luận và góp ý đối với các quy định bồi thường về
đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai
sửa đổi” [61] trong Hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” tổ
12


chức tại Đại học Luật Hà Nội tháng 11/2009, Nguyễn Quang Tuyến cũng đề cập
rất toàn diện vấn đề này.
Một số công trình khác cũng đã làm rõ nội dung khái niệm bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Đó là: Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vĩnh Diện
(2012) “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn
thi hành tại Thành phố Hà Nội” [10]; luận văn Thạc sĩ luật học của Hoàng Thị
Thu Trang (2012)“Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An” [72]; bài
viết“Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất” [60] của Nguyễn Quang Tuyến trên tạp chí Luật học số 1/2009; bài “Một
số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [69] của
Lê Ngọc Thạnh trên Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 6/2009. Các tác giả
cũng cho rằng, trong quan hệ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần phải giải

quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.
Luận án Tiến sĩ luật học của Phạm Thu Thủy (2014) "Pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp" [71] bảo vệ ở Đại học Luật Hà
Nội đã hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam. Đặc biệt, nhấn mạnh cơ chế điều
chỉnh của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Bài viết “Giải bài toán lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể: Nhà nước, người
có đất bị thu hồi và chủ đầu tư khi bị thu hồi đất” [25] của Đặng Đức Long đăng
trên Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009, Nguyễn Quang Tuyến có
bài“Công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất” [63]
đăng trên Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 2/2012, Trần Đức Phương có bài viết
“Để chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sau thu hồi đất đi vào cuộc
sống”[47] trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo số 18/2014. Những bài viết trên đều
nhấn mạnh, trong quá trình thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, quan
13


trọng là giải quyết tốt mối quan hệ lợi ích giữa ba chủ thể: Nhà nước, người có
đất bị thu hồi và chủ đầu tư. Mặt khác, một nguyên tắc không thể thiếu trong quá
trình thực hiện là công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi cho người bị thu hồi
đất. Thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng là một trong những nội
dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với đất đai. Trình tự, thủ tục thu hồi
đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với quá trình thực hiện hoạt
động quan trọng này. Do đó, đánh giá những quy định pháp luật hiện hành, chỉ ra
những vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật, trên cơ sở đó
đưa ra những giải pháp khả thi cho việc hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này có ý
nghĩa lý luận và thực tiễn cấp thiết.

1.1.2. Các công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực hiện pháp

luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Một là, bình luận, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện
pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Liên quan đến chủ đề này, có bài “Vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi thu
hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung” [58] trên Tạp chí Luật học
số 12/2008 và bài “Bình luận các quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi
đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” [59] của Nguyễn Quang Tuyến trên Tạp
chí Nghiên cứu lập pháp số 12/2008, tham luận “Đánh giá, kiến nghị pháp luật
hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” của Vũ Thị Minh Hồng
tại Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế, chính sách trong bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư” [21] do Viện Nghiên cứu Chiến lược Tài nguyên và Môi trường
thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức tại Hà Nội
ngày 12/07/2011, bài viết của Nguyễn Thị Nga “Pháp luật về trình tự, thủ tục
thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng và những vướng mắc nảy sinh
trong quá trình áp dụng” [32] trên Tạp chí Luật học số 11/2010. Các tác giả
phân tích những điểm hợp lý và bất hợp lý trong các quy định hiện hành về thu
hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất. Đồng thời kiến nghị một số giải pháp góp
14


phần hoàn thiện các quy định này. Đây là những ý kiến quý báu cho quá trình
soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Cuốn sách do Nguyễn Chí Mỳ và Hoàng Xuân Nghĩa đồng chủ biên
(2009) “Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội - Vấn đề và giải pháp” [29] do Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia ấn hành. Tham luận của Nguyễn Đức Biền “Thực
trạng, những vướng mắc trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê
và tự thỏa thuận để có đất thực hiện dự án” [7] trình bày tại Hội thảo “Tài chính
đất đai, giá đất và cơ chế, chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do
Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường tổ chức tại Hà Nội, ngày
12/07/2011. Các tác giả đề cập những vấn đề lý luận và thực tiễn trong thu hồi

và giải phóng mặt bằng, làm rõ những vướng mắc trong quá trình Hà Nội thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt là những vấn đề của hậu giải
phóng mặt bằng. Những bài học rút ra từ thực tiễn giải phóng mặt bằng ở Hà
Nội là những kinh nghiệm quý báu cho các địa phương tham khảo trong quá
trình thực thi chính sách, pháp luật về giải phóng mặt bằng vì sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Phân tích về quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất còn thể hiện qua luận văn của Nguyễn
Duy Thạch (2008)“Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”
[68], luận văn của Hoàng Thị Nga (2008) “Tìm hiểu pháp luật về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng của Hà Nội”
[30], luận văn của Lê Thị Yến (2010) “Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất” [79], luận văn (2012) của Đỗ Phương Linh “Pháp
luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An”; luận văn của Trần Cao Hải Yến (2014) "Pháp
luật về hỗ trợ, tái định cư người có đất bị thu hồi trong giải phóng mặt bằng - thực
trạng và giải pháp hoàn thiện" [55].

15


Đáng chú ý về mặt thực tiễn thi hành pháp luật là đề tài nghiên cứu khoa
học cấp trường của Nguyễn Thị Nga (2014)"Pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất - thực trạng và hướng hoàn thiện” [33]. Đề tài
là một bức tranh khá sinh động của những vụ việc có thật trong thực tế, phân
tích những vướng mắc, những câu hỏi mà bản thân pháp luật hiện hành chưa có
lời giải. Kinh nghiệm thực tiễn của quá trình tổ chức thực thi pháp luật cũng
được phân tích, làm sáng tỏ trong đề tài này.
Hai là, về các phương thức bồi thường
Hoàng Lộc có bài viết “Nông dân góp vốn bằng đất: Giải pháp đột phá

trong đền bù, giải tỏa” [27] đăng trên Thời báo Kinh tế Việt Nam số 253 ngày
21/12/2005. Trong việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển
khai dự án đầu tư, lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân luôn “chạm
trán” nhau. Làm thế nào đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, thỏa
mãn nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và phù hợp với lợi ích của Nhà nước?
Đó là vấn đề mà các nhà quản lý và nghiên cứu quan tâm tìm kiếm giải pháp.
Một trong những giải pháp mang tính đột phá là cho phép các hộ dân bị thu hồi
đất trong khu vực của dự án, thay vì nhận tiền bồi thường được góp vốn vào dự
án (dưới dạng cổ phần) bằng giá trị quyền sử dụng đất, để nhận lợi tức cổ phần
hàng năm. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một cách làm sáng tạo, tháo gỡ
khó khăn cho công tác đền bù, giải tỏa và đảm bảo quyền lợi cho người bị thu
hồi đất.
Trong bài viết “Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng
các phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [31] trên tạp chí Luật học
số 5/2011, Nguyễn Thị Nga và Bùi Mai Liên khẳng định tính tất yếu khách quan
của việc thu hồi đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp vì sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Từ đó, đặt ra vấn đề Nhà nước cần
có nghĩa vụ trong việc bù đắp những tổn thất, thiệt hại về vật chất và tinh thần cho
người dân khi mất đất. Sự bù đắp đó được biểu hiện trước hết bằng việc đưa ra các
16


phương thức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân một cách hợp lý, đảm
bảo nguyện vọng chính đáng của họ. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các
phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa về mặt lý luận và thực
tiễn, góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Ba là, về mức giá đền bù
Các nghiên cứu về vấn đề giá đất có bài“Bàn về giá đất theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003” [20] của Phạm Xuân Hoàng trên Tạp chí Nghiên cứu
Lập pháp số 7/2004; bài “Bàn về giá đất khi bồi thường nên cao hay thấp” trên

Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 8/2005 và bài “Bàn về giá đất của Nhà
nước” [49] của Đặng Anh Quân trên tạp chí Khoa học và Pháp lý số 5/2006.
Tham luận“Đánh giá thực trạng giá đất do Nhà nước quy định và giải pháp”
của Nguyễn Văn Hồng tại Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế, chính
sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do Viện Chiến lược chính sách tài
nguyên và môi trườtổ chức tại Hà Nội, ngày 12/07/2011. Các tác giả bình luận
về giá đất, tìm hiểu sâu về giá đất trên thị trường, cũng như giá đất tính bồi
thường. Từ đó kiến nghị hoàn thiện giá đất do Nhà nước quy định làm căn cứ
tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Bốn là, về giải quyết việc làm cho nông dân bị thu hồi đất
Trong chủ đề này, điển hình là bài “Về giải quyết việc làm cho nông dân
ở những nơi thu hồi đất” [15] của Lại Ngọc Hải trên Báo Nhân dân số 18470
ngày 5/3/2006; cuốn sách (2009)“Giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp
trong quá trình đô thị hóa” [70] do Nguyễn Thị Thơm và Phí Thị Hằng đồng
chủ biên; cuốn sách (2010)“Việc làm của nông dân trong quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa vùng đồng bằng sông Hồng đến năm 2020” [35] do Trần Thị
Minh Ngọc chủ biên. Đây là các công trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết việc
làm, chuyển đổi mục đích, tạo nghề mới cho các hộ bị thu hồi đất có công ăn
việc làm ổn định hơn.

17


Tháng 3 năm 2006, Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành Báo cáo “Về
tình hình sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị
mới và đời sống của người dân có đất bị thu hồi” [3]. Trong đó đánh giá chủ
trương, chính sách về thu hồi đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp,
khu đô thị mới; phân tích thực trạng sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu
công nghiệp, khu đô thị mới và sự tác động của quá trình thu hồi đất nông nghiệp
xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới đối với đời sống của người dân có

đất bị thu hồi.
Năm là, vấn đề hỗ trợ cho người bị thu hồi đất
Trong chủ đề này, có bài “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”
[22] của Trần Quang Huy đăng trên tạp chí Luật học số 10/2010. Tác giả chỉ ra
sự cần thiết của chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cơ sở pháp lý cho
việc thực thi chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời dẫn chứng
cụ thể các quy định pháp luật về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Vấn đề định giá đất và tài sản gắn liền với đất cũng được nhiều tác giả
nghiên cứu đăng trên các tạp chí. Đáng chú ý là công trình (2011) “Cơ chế Nhà
nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam; phương pháp
tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân” [34] của Ngân hàng Thế
giới. Trong cuốn sách, có hai báo cáo liên quan trực tiếp đến vấn đề thu hồi và
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đó là: Báo cáo 1 đề xuất hoàn thiện chính
sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam.
Báo cáo 2 nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư tại Việt Nam.
Cuốn sách (2010)“Một số giải pháp nhằm phát triển bền vững nông thôn
vùng đồng bằng Bắc bộ - Trong quá trình xây dựng, phát triển các khu công
nghiệp” [50] của Đỗ Đức Quân chủ biên. Qua khảo sát một số vùng nông thôn
đồng bằng Bắc Bộ, vùng kinh tế trọng điểm của đất nước, tác giả cuốn sách đã
góp phần nhận diện thực trạng của tình hình thiếu việc làm, giảm sút chất lượng
18


môi trường sống ở những vùng nông thôn bị thu hồi đất làm khu công nghiệp.
Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần tìm ra hướng giải quyết phát
triển bền vững nông thôn vùng đồng bằng Bắc Bộ hiện nay.
Tháng 7 năm 2007, Báo cáo của Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn
“Tình hình thu hồi đất của nông dân thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa”
[4] đã đưa ra những số liệu cơ bản về tình hình thu hồi đất của nông dân thời

gian qua, chỉ ra những kết quả cũng như những tồn tại bất cập cần khắc phục.
Trong đó đề cập vấn đề giải quyết việc làm cho nông dân sau thu hồi đất.
1.1.3. Các công trình nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là hàng hóa và vốn hóa đất đai trong
kinh tế thị trường phải được xem là hàng hóa đặc biệt do Nhà nước tập trung
quản lý, nhân dân sử dụng. Vì thế, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc thu
hồi đất để giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người có quyền sử dụng
đất và nhà đầu tư. Trong công trình (2011) “Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn
và đề xuất việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện luật đất đai” [78], Viện Chiến lược
chính sách tài nguyên và môi trường đã đề nghị sửa đổi, bổ sung các nội dung
liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đó là các nội dung: (i) Luật Đất đai cần quy định rõ mục đích, vai trò và
vị trí của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tổng thể quy hoạch, kế hoạch
phát triển của cả nước, ngành, vùng và cấp địa phương, có thời hạn đủ dài (từ 25
đến 50 năm), có tính đến các kịch bản biến đổi khí hậu và các dự báo khác. Ban
hành Luật Quy hoạch đô thị để điều chỉnh mối quan hệ giữa quy hoạch phát
triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, và quy hoạch các ngành. Đề nghị bỏ
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (ii) thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng là những nội dung quan trọng, khó khăn, phức tạp, cần có
những nghiên cứu để làm giảm mức độ tham gia của các cơ quan hành chính,
19


tăng sự tham gia của các đơn vị dịch vụ công, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư
nơi có đất. Tiếp tục đổi mới cơ chế thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với
các đối tượng bị mất đất theo hướng đền bù bằng hoặc hơn giá trị theo thị
trường. Bao gồm cả một phần giá trị gia tăng của đất sau chuyển đổi, các mất
mát vô hình của người bị mất đất, các bảo đảm để người bị mất đất ổn định cuộc

sống trước mắt và lâu dài; (iii) định hướng Tổ chức phát triển Quỹ đất là loại
hình doanh nghiệp nhà nước; (iv) cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế được tham gia dịch vụ thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư trên
cơ sở ký hợp đồng với Tổ chức phát triển Quỹ đất với nhà đầu tư; (v) Nhà nước
thành lập Quỹ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ quyên
góp xã hội để thực hiện tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho các cộng đồng, người
dân bị thiệt hại trong quá trình chuyển đổi đất đai; (vi) thực hiện chặt chẽ quy
trình định giá đất theo giá thị trường do các tổ chức định giá cung cấp dịch vụ để
làm căn cứ cho cơ quan nhà nước quyết định giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) có
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ (2009) “Vấn đề bồi thường trong thu hồi đất
nông nghiệp ở Việt Nam: Thực trạng chính sách và giải pháp hoàn thiện” [16]
do Nguyễn Mạnh Hải làm Chủ nhiệm đề tài. Đánh giá những bất cập trong công
tác thu hồi, bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp, đề tài kiến nghị: (i) Cần xây
dựng đạo luật riêng về thu hồi đất (trong đó có đất nông nghiệp); (ii) thành lập
Tòa án riêng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực thu hồi đất;
(iii) xác định rõ tiêu chí “giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình
thường” đối với đất nông nghiệp; (iv) xây dựng phương án chi tiết về đào tạo
chuyển đổi nghề nghiệp đối với từng đối tượng. Thời gian hỗ trợ phải bằng hai
đến ba chu kỳ sản xuất nông nghiệp để người dân có thời gian điều chỉnh cho
việc tìm sinh kế mới.

20