Phân tích hiệu quả hoạt dộng của các công ty nhóm ngành bất động sản niêm yết tại thị trường chứng khoán Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRẦN THỊ VÂN ANH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng - Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRẦN THỊ VÂN ANH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng
Mã số: 60.34.20

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. VÕ THỊ THÚY ANH

Đà Nẵng - Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và
chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả

Trần Thị Vân Anh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................. 2
3. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................ 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 3
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................... 3
7. Bố cục đề tài .......................................................................................... 3
8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ............................................................... 4

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.......................................8

1.1. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY......8
1.1.1. Khái niệm hiệu quả hoạt động công ty ............................................ 8
1.1.2. Phân loại hiệu quả hoạt động công ty.............................................. 9

1.2. CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG
TY .......................................................................................................... 10
1.2.1. Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh ........................ 11
1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính....................................... 21

1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÔNG TY .................................................................................... 24
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh......... 25
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính.............................. 27

1.4. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG
TY .......................................................................................................... 29
1.4.1. Phương pháp so sánh ..................................................................... 29


1.4.2. Phương pháp thống kê mô tả ......................................................... 30
1.4.3. Phương pháp hồi quy..................................................................... 30
1.4.4. Các phương pháp khác .................................................................. 33

1.5. NGÀNH BĐS ................................................................................. 34
1.5.1. Khái niệm ngành BĐS ................................................................... 34
1.5.2. Đặc điểm ngành BĐS .................................................................... 35

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...................................................................... 37
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN

THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM ............................... 38
2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BĐS TẠI VIỆT NAM........................ 38
2.1.1 Tình hình hoạt động ngành BĐS giai đoạn hiện nay ..................... 38
2.1.2 Cơ sở lựa chọn mẫu nghiên cứu ..................................................... 44

2.2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY
NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM ............ 47
2.2.1. Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh...................................... 47
2.2.2. Phân tích hiệu quả hoạt động tài chính.......................................... 72
2.2.3. Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của
các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.................................... 77
2.2.4. Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các
công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam .......................................... 82

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................... 85
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG
TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................. 86


3.1. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT
NAM ...................................................................................................... 86
3.2. HÀM Ý CHÍNH SÁCH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK
VIỆT NAM ............................................................................................ 88
3.2.1 Đối với các công ty nhóm ngành BĐS ........................................... 88
3.2.2 Đối với ngân hàng thương mại ....................................................... 89
3.2.3. Đối với Nhà đầu tư ........................................................................ 90
3.2.4. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước................................................ 90

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ...................................................................... 91
KẾT LUẬN........................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (bản sao)
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ bằng tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BCTC

Báo cáo tài chính

BCĐKT

Bảng cân đối kế toán

CK

Chứng khoán

DT

Doanh thu

ĐLC

Độ lệch chuẩn

HĐKD

Hoạt động kinh doanh

HTK

Hàng tồn kho

ICB

Industry Classification Benchmark

KPT

Khoản phải thu

LN

Lợi nhuận

LNTT

Lợi nhuận trước thuế

LNST

Lợi nhuận sau thuế

TB

Trung bình

TS

Tài sản

TSCĐ

Tài sản cố định

TSLĐ

Tài sản lưu động

TTCK

Thị trường chứng khoán

VCSH

Vốn chủ sở hữu

VLĐ

Vốn lưu động


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

Danh sách các công ty nhóm ngành BĐS được nghiên

45

bảng
2.1

cứu
2.2

Hiệu suất sử dụng tài sản ngành BĐS

48

2.3

Hiệu suất sử dụng TSLĐ ngành BĐS

49

2.4

Các chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản theo quy mô

52

2.5

Các chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản theo tuổi công ty

54

2.6

Các chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản theo sở hữu Nhà

57

nước
2.7

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu giai đoạn 2010 – 2013

59

2.8

Khả năng sinh lời trên doanh thu theo quy mô

63

2.9

Khả năng sinh lời trên doanh thu theo tuổi công ty

65

2.10

Khả năng sinh lời trên doanh thu theo sở hữu Nhà nước

67

2.11

Khả năng sinh lời từ tài sản ROA

71

2.12

ROE trung bình giai đoạn 2010 – 2013 các công ty nhóm

72

ngành BĐS
2.13

Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE

74

2.14

EPS các nhóm công ty ngành BĐS theo các tiêu chí

76

2.15

Kết quả nghiên cứu – mô hình REM

80

2.16

Kết quả hồi quy mô hình tăng trưởng ROE

83


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu

Tên biểu đồ

Trang

biểu đồ

2.1

Chỉ số nhà ở theo quý của tp. Hồ Chí Minh

40

2.2

Chỉ số giá nhà ở theo quý của Hà Nội

41

2.3

Giá thuê căn hộ trung bình tại tp. Hồ Chí Minh và Hà

42

Nội
2.4

Tình hình thị trường bán lẻ tại tp. Hồ Chí Minh và Hà

42

Nội
2.5

Hiệu suất sử dụng tài sản trung bình của các công ty

47

nhóm ngành BĐS giai đoạn 2010 - 2013
2.6

Doanh thu, tài sản và tài sản lưu động của các công ty

48

nhóm ngành BĐS giai đoạn 2010 - 2013
2.7

Tỷ trọng hàng tồn kho và khoản phải thu của các công ty

49

nhóm ngành BĐS giai đoạn 2010 – 2013
2.8

Các chỉ tiêu khả năng sinh lời trên doanh thu của các

58

công ty nhóm ngành BĐS trong giai đoạn 2010 – 2013
2.9

So sánh chi phí bán hàng, quản lý công ty và chi phí lãi

60

vay của các công ty nhóm ngành BĐS giai đoạn 2010 –
2013
2.10

ROA trung bình ngành 2010 – 2013 của các công ty

69

nhóm ngành BĐS
2.11

Tỷ lệ nợ trung bình giai đoạn 2010 – 2013 của các công
ty nhóm ngành BĐS.

72


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một trong những ngành quan trọng trong nền kinh tế vì
ngành này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính
chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Hơn nữa có mối
liên quan mật thiết giữa thị trường BĐS với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động… Do đó nhóm ngành BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố vĩ mô.
Ngành BĐS Việt Nam trong những năm gần đây gặp rất nhiều khó khăn
khi kinh tế rơi vào suy thoái, thị trường BĐS đóng băng. Trong giai đoạn khó
khăn này có không ít công ty BĐS thua lỗ thậm chí đóng cửa. Bên cạnh đó

cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã và đang nỗ lực không ngừng để duy
trì hoạt động và phát triển. Như vậy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của
các công ty BĐS là do đâu. Đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có những
dấu hiệu khởi sắc khi nhận được nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nước. Đây là cơ hội
để các công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn.
Để giải quyết vấn đề trên cần phải tiến hành phân tích, nghiên cứu đánh
giá toàn bộ quá trình và kết quả họat động kinh doanh của công ty dựa trên
số liệu kế toán - tài chính. Qua phân tích công ty mới thấy rõ nguyên nhân,
nguồn gốc của các vấn đề phát sinh và các giải pháp cụ thể để cải tiến quản
lý. Kết quả của phân tích hiệu quả hoạt động là cơ sở để các nhà quản trị
ra quyết định ngắn hạn hay dài hạn. Ngoài ra, phân tích hiệu quả hoạt động
của công ty có thể đề phòng và hạn chế những rủi ro trong kinh doanh,
đồng thời cũng có thể dự đoán được các điều kiện kinh doanh trong thời
gian sắp tới. Kết quả từ phân tích còn là nguồn thông tin hỗ trợ cho những
nhà đầu tư trên TTCK quan tâm đến các công ty ngành BĐS.


2
Những nghiên cứu về thị trường BĐS tại Việt Nam có rất nhiều nhưng
nghiên cứu đi sâu vào phân tích hiệu quả hoạt động của cả ngành còn ít.
Trong bối cảnh các công ty BĐS đang gặp khó khăn cần thiết có sự phân tích
đầy đủ về học thuật để nhận ra những tồn tại và cơ hội để phát triển.
Xuất phát từ nhu cầu trên tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích hiệu quả
hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết tại TTCK Việt Nam”
để làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài thực hiện những mục tiêu sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty.
Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS trên TTCK Việt Nam
nhằm tìm ra những đặc điểm trong hiệu quả hoạt động.

Đề xuất các giải pháp và kiến nghị đối với công ty BĐS, nhà quản lý, cơ
quan có liên quan.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài đi vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau
Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty niêm yết được thực hiện
bằng phương pháp nào?
Những đặc trưng về ngành trong hiệu quả hoạt động của các công ty
nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2010 – 2013 là gì?
Các nhân tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các công ty
nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam?
Có thể rút ra những hàm ý chính sách gì đối với các cơ quan quản lý Nhà
nước, các công ty BĐS và các bên liên quan nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động?


3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS niêm
yết.
- Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung, phân tích hiệu quả hoạt động của các của các công ty BĐS.
Về không gian, đề tài nghiên cứu trên 56 công ty BĐS niêm yết trên sở
giao dịch chứng khoán tp.Hồ Chí Minh và sở giao dịch chứng khoán Hà Nội.
Về thời gian, các công ty BĐS niêm yết trên TTCK trong giai đoạn 2010
– 2013.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp định tính: qua việc thu thập thông tin, dùng phương pháp
thống kê mô tả, so sánh để phân tích đánh giá hiệu quả hoạt động của các
công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Phương pháp định lượng: từ bộ dữ liệu thu thập được từ các công ty

BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, tác giả thực hiện phân tích thống kê và
thực hiện hồi quy để xác định các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động
của các công ty BĐS bằng mô hình ảnh hưởng cố định và ảnh hưởng ngẫu
nhiên và hồi quy tuyến tính theo OLS.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Về mặt lý thuyết, đề tài đã hệ thống lại lý luận về hiệu quả hoạt động của
công ty và ngành BĐS.
Về mặt thực tiễn, từ phân tích hiệu quả hoạt động các công ty ngành
BĐS để đánh giá những đặc trưng của ngành BĐS và đưa ra những hàm ý
chính sách đối với các công ty, với cơ quan quản lý Nhà nước để nâng cao
hiệu quả hoạt động.
7. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương:


4
Chương 1: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty ngành BĐS
Chương 2: Phân tích hiệu quả hoạt động các công ty nhóm ngành BĐS
niêm yết trên trên TTCK Việt Nam
Chương 3: Đánh giá chung và một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS trên TTCK Việt Nam và khuyến
nghị cho nhà đầu tư chứng khoán
8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Nghiên cứu về hiệu quả hoạt động được các nhà nghiên cứu quan tâm từ
rất lâu nhưng vấn đề này luôn luôn cần thiết đặc biệt là trong các nghiên cứu
ứng dụng lý thuyết về phân tích hiệu quả hoạt động để từ đó tìm ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho công ty. Các đề tài về hiệu quả hoạt
động được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, có thể chỉ là
nghiên cứu hiệu quả hoạt động cho một công ty hay hiệu quả hoạt động của
cả một ngành. Cũng có những tác giả nghiên cứu chuyên sâu những yếu tố

ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của công ty.
Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty ngành dược trên
TTCK Việt Nam” của ThS. Võ Đức Nghiêm – Trường Đại học Kinh tế Đà
Nẵng – 2013 đã nhận định phân tích hiệu quả hoạt động chưa phát huy hết tác
dụng của nó, chưa thực sự trở thành công cụ đắc lực của các nhà quản trị công
ty đưa ra lựa chọn đúng đắn về chiến lược trong hoạt động kinh doanh và giúp
các nhà đầu tư có những thông tin đầy đủ, có được sự lựa chọn đúng đắn,
chính xác trong việc quyết định đầu tư hoặc rút vốn trong trường hợp công ty
đang suy yếu hoặc sức sinh lời không còn hấp dẫn so với kỳ vọng ban đầu của
mình. Đề tài đã tiến hành nghiên cứu về hiệu quả hoạt động kinh doanh của
các công ty ngành dược trên TTCK Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2008
đến năm 2011.
Tác giả đã sử dụng hệ thống các chỉ số tài chính để phân tích hiệu quả


5
hoạt động các công ty dược trên TTCK Việt Nam. Tác giả thực hiện phân tích
ở hiệu quả hoạt động kinh doanh ở nhóm các chỉ số: hiệu suất sử dụng TS,
hiệu suất sử dụng TSCĐ, hiệu suất sử dụng TSLĐ, khả năng sinh lời trên
doanh thu, ROA, ROE.
Tác giả cũng đưa ra mô hình nhằm đánh giá tác động của các nhân tố
đến hiệu quả hoạt động của công ty. Tác giả thấy rằng các nhân tố tác động
mạnh đến hiệu quả hoạt động của các công ty ngành dược là tỷ lệ lãi gộp (có
quan hệ thuận chiều), tỷ lệ chi phí bán hàng và quản lý công ty trên doanh thu
thuần (có quan hệ thuận chiều), tỷ suất nợ (có quan hệ nghịch chiều).
Bên cạnh những kết quả đạt được, luận văn còn một số vấn đề chưa giải
quyết như tác giả chỉ đánh giá hiệu quả dựa vào so sánh với năm trước nên
chưa đánh giá chính xác hiệu quả của DN trong năm giai đoạn tăng trưởng và
suy thoái của nền kinh tế trong nước. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả
hoạt động của tác giả đưa ra chưa nhiều và chưa giải thích được toàn bộ

những ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các DN dược. Qua kết quả phân
tích, luận văn chưa phân loại, xếp hạng các DN dược trên TTCK Việt Nam.
Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động tại Công ty cổ phần nhựa Đà
Nẵng” của ThS. Nguyễn Thị Huyền – trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng
(2011). Luận văn đi vào nghiên cứu hiệu quả hoạt động nhằm làm rõ kết quả
kinh doanh dưới tác động của các yếu tố bên trong lẫn bên ngoài công ty, đặc
biệt là một số tiềm năng chưa được khai thác tại Công ty Cổ phần Nhựa Đà
Nẵng. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động tại Công ty Cổ phần Nhựa Đà Nẵng.
Theo phân tích của tác giả công ty hoạt động khá hiệu quả trong nhiều
năm, hiệu suất sử dụng TS, hiệu suất sử dụng TS cố định, hiệu quả kinh
doanh tổng hợp, hiệu quả tài chính có xu hướng ngày càng tăng, tình hình tài
chính lành mạnh. Nhưng công ty vẫn còn những hạn chế vì quản lý VLĐ


6
chưa hiệu quả, tỷ lệ KPT tương đối lớn, lượng HTK cao do khâu dự trữ
nguyên vật liệu phục vụ sản xuất. Nhóm giải pháp tác giả đề xuất cho công ty
là tập trung vào quản lý TS cố định, quản lý VLĐ và xây dựng một cơ cấu
vốn hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả tài chính.
Luận văn thạc sĩ “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty thương
mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” của Trần Thị Hòa (2006). Trong luận
văn tác giả tiến hành phân loại các công ty mà mình nghiên cứu theo loại hình
kinh tế và theo hình thức sở hữu để phân tích hiệu quả hoạt động cho từng
loại hình. Qua việc phân loại như vậy tác giả luận văn đã thấy được những lợi
thế và bất lợi trong từng loại hình, từ đó đưa ra giải pháp khắc phục. Luận văn
tập trung phân tích chủ yếu vào chương 3 khi phân tích đặc trưng của từng
loại hình công ty dựa vào doanh thu, vốn chủ sở hữu, quy mô kinh doanh,
hiệu suất sử dụng tài sản,…
Nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) “Các nhân tố ảnh

hưởng đến tỷ suất sinh lời trên TS của ngành công nghiệp nhà nghỉ, khách sạn
Hàn Quốc” đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo lường hiệu quả hoạt động. Tác giả
đã thực hiện mô hình hồi quy tuyến tính từ các nhóm chỉ số tài chính như khả
năng thanh toán, cấu trúc vốn, khả năng sinh lời để từ đó tìm ra các nhân tố
ảnh hưởng đến ROA. Kết quả của nghiên cứu cho thấy ROA chịu ảnh hưởng
của tỷ số EBITDA/tổng nợ và tỷ số nợ. Nghiên cứu nhận thấy ngành nhà nghỉ
khách sạn Hàn Quốc chi phí hoạt động cao, dẫn tới tỷ lệ lãi gộp rất thấp và
các công ty trong ngành có tỷ lệ nợ quá cao. Tỷ lệ nợ cao đã làm suy giảm
ROA của ngành. Càng nợ nhiều sẽ làm gia tăng tỷ lệ nợ và làm giảm tỷ lệ
EBITDA/Tổng nợ và làm giảm ROA.
Nghiên cứu gần đây nhất về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh
doanh của công ty là nghiên cứu của nhóm tác giả Z. Bashir, A. Abbas, S.
Manzoor và M. N. Akram (2013). Nghiên cứu này được thực hiện ở nước


7
Pakistan với ngành nghiên cứu là ngành thực phẩm. Mô hình mà nhóm tác giả
xây dựng gồm có: biến phụ thuộc là hiệu quả kinh doanh (được đo lường
bằng chỉ tiêu ROI); các biến độc lập là: cấu trúc vốn, tốc độ tăng trưởng của
tài sản, quy mô công ty, EBIT/LNST và lãi vay, thuế, cấu trúc tài sản, tính
thanh khoản và khoản lợi về thuế mất đi do không sử dụng nợ vay. Kết quả
nghiên cứu cho thấy chỉ có 5 biến tác động đến ROI là cấu trúc vốn, quy mô
công ty, EBIT/LNST và lãi vay, tính thanh khoản và khoản lợi về thuế mất đi
do không sử dụng nợ vay. Năm biến này đều có mối quan hệ tỷ lệ thuận với
hiệu quả kinh doanh của công ty. Các biến: tốc độ tăng trưởng tài sản, thuế,
cấu trúc tài sản không có ý nghĩa về mặt thống kê trong mô hình.
Một số các nghiên cứu khác về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt
động của công ty như Kim, M. K., và Burnie, D. A. (2002) trong bài báo
“Nhân tố quy mô công ty và chu kì kinh tế” đăng trên The Journal of
Financial Research đã chỉ ra quy mô công ty ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt

động. Hay nghiên cứu của Robert Panco, Helaine J. Korn (1999) về tỷ lệ phá
sản của công ty đã cho thấy tuổi công ty là một trong những nhân tố tác động
đến hiệu quả công ty…


8
CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
1.1.1. Khái niệm hiệu quả hoạt động công ty
Theo Ngô Đình Giao (1997) hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh
biểu hiện mối quan hệ tương quan giữa kết quả thu được và toàn bộ chi phí
bỏ ra để có kết quả đó, phản ánh chất lượng của hoạt động kinh tế đó.
Theo Trương Bá Thanh và Trần Đình Khôi Nguyên (2001) thì hiệu quả
hoạt động công ty được xem xét trong mối quan hệ giữa đầu ra là kết quả của
DN (doanh thu, lợi nhuận, giá trị sản xuất, giá trị tăng thêm…) với đầu vào là
nguồn lực sử dụng (TS, vốn chủ sở hữu, nguồn nhân lực…)
Chỉ tiêu chung về hiệu quả cơ bản được tính như sau:
Hiệu quả = Đầu vào/Đầu ra
Trong đó “Đầu ra” bao gồm các chỉ tiêu liên quan đến giá trị sản xuất,
doanh thu, lợi nhuận. “Đầu vào” thường bao gồm các yếu tố như vốn chủ sở
hữu, tài sản, các loại tài sản…
Như vậy hiệu quả hoạt động là một phạm trù kinh tế, phản ánh nguồn lực
sẵn có của đơn vị cũng như của nền kinh tế để thực hiện các mục tiêu đặt ra.
Do đó hiệu quả hoạt động không chỉ phản ánh được thực trạng kinh doanh
của công ty mà còn là vấn đề sống còn của công ty trong nền kinh tế thị
trường.
Hiệu quả của một công ty phải được xem xét một cách tổng thể các

hoạt động của công ty. Hoạt động sản xuất kinh doanh và hoạt động tài chính
có mối quan hệ mật thiết, do đó khi phân tích đánh giá hiệu quả hoạt động của
công ty cần xem xét hiệu quả của hai hoạt động này. Một công ty có hiệu quả
hoạt động sản xuất kinh doanh cao nhưng không có hiệu quả trong hoạt động


9
tài chính hoặc hiệu quả tài chính thấp do các chính sách tài trợ không phù hợp
có thể dẫn đến hiệu quả hoạt động của cả công ty giảm sút.
Ngoài ra hiệu quả hoạt động của công ty phải được xem xét một cách
toàn diện cả về không gian và thời gian. Trong mối quan hệ không gian, cần
xem xét hiệu quả hoạt động của công ty với các công ty cùng ngành, trung
bình ngành. Và hiệu quả hoạt động của công ty phải được đánh giá theo chuỗi
thời gian.
1.1.2. Phân loại hiệu quả hoạt động công ty
Hiệu quả hoạt động của công ty bao gồm: hiệu quả kinh doanh và hiệu
quả tài chính.
a. Hiệu quả kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh được tạo thành bởi tất cả các yếu tố trong quá trình
sản xuất kinh doanh. Do vậy hiệu quả kinh doanh của công ty được xem xét
trên 2 mặt là hiệu quả kinh doanh cá biệt và hiệu quả kinh doanh tổng hợp.
Hiệu quả kinh doanh cá biệt: để xem xét, đánh giá một cách chính xác
hiệu quả kinh doanh cá biệt, người ta xây dựng các chỉ tiêu chi tiết cho từng
yếu tố của quá trình sản xuất kinh doanh trên cơ sở so sánh từng loại phương
tiện và nguồn lực với kết quả đạt được. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh
doanh cá biệt của công ty bao gồm: hiệu suất sử dụng tài sản, hiệu suất sử
dụng tài sản cố định, hiệu suất sử dụng vốn lưu động và hiệu suất sử dụng lao
động của công ty.
Hiệu quả kinh doanh tổng hợp: ngoài việc xem xét hiệu quả kinh doanh
cá biệt của từng nguồn lực, ta cần phân tích hiệu quả kinh doanh tổng hợp của

công ty. Đó chính là khả năng sử dụng một cách tổng hợp các nguồn lực để
tạo ra kết quả trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Để có cái nhìn tổng quan về
hiệu quả kinh doanh tổng hợp, nhà phân tích phải dựa vào các chỉ tiêu phản


10
ánh khả năng sinh lời của công ty. Đó là khả năng sinh lời từ các hoạt động
của công ty và khả năng sinh lời của tài sản.
b. Hiệu quả tài chính
Hiệu quả tài chính thường được các nhà đầu tư quan tâm, đó là thái độ
gìn giữ và phát triển nguồn vốn chủ sở hữu. Một công ty có hiệu quả tài chính
cao thì công ty có nhiều điều kiện để tăng trưởng. Công ty muốn phát triển
cần phải đầu tư và sự đầu tư đòi hỏi có nguồn vốn. Vấn đề là các công ty nên
gia tăng vốn chủ sở hữu hay huy động vốn vay. Việc huy động vốn vay sẽ dễ
dàng hơn nếu công ty chứng tỏ được khả năng tạo ra lợi nhuận cao. Việc gia
tăng vốn vay giúp công ty gia tăng khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu tuy
nhiên công ty lại gặp phải áp lực trả lãi vay. Do vậy hiệu quả tài chính được
các nhà quản trị công ty rất quan tâm.
1.2. CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
Hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty rất phức tạp. Do vậy, để
đánh giá, phân tích hiệu quả hoạt động của công ty không thể sử dụng một chỉ
tiêu để đánh giá mà cần phải đưa ra một hệ thống các chỉ tiêu để đo lường và
đánh giá chính xác, khoa học. Hệ thống chỉ tiêu này phải đáp ứng được các
yêu cầu cơ bản sau:
- Trong hệ thống các chỉ tiêu đánh giá phải có các chỉ tiêu đánh giá tổng
hợp, phản ánh chung tình hình sản xuất kinh doanh, các chỉ tiêu bộ phận phản
ánh hiệu quả kinh doanh từng mặt, từng khâu. Các chỉ tiêu bộ phận là cơ sở
cho việc tìm ra mặt mạnh, mặt yếu trong quá trình sử dụng từng yếu tố tham
gia vào quá trình sản xuất kinh doanh.
- Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá phải bảo đảm tính hệ thống và toàn diện,

tức là chỉ tiêu hiệu quả phải phản ánh hiệu quả sản xuất kinh doanh của toàn
bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.


11
- Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh tình hình trên cơ sở những nguyên tắc
chung của hiệu quả, nghĩa là phản ánh được trình độ sử dụng nguồn lực thông
qua việc so sánh giữa kết quả và chi phí. Trong đó có các chỉ tiêu kết quả và
chi phí phải có khả năng đo lường được thì mới có thể so sánh, tính toán được
theo phương pháp tính toán cụ thể, thống nhất, các chỉ tiêu phải có phạm vi áp
dụng nhất định phục vụ từng mục đích nhất định của công tác đánh giá.
- Hệ thống các chỉ tiêu phải đảm bảo phản ánh được tính đặc thù của
từng ngành kinh doanh khác nhau.
1.2.1. Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh được hình thành từ tất cả các yếu tố của quá trình
sản xuất kinh doanh. Do vậy khi xem xét hiệu quả kinh doanh của công ty bên
cạnh xem xét một cách tổng hợp, cần phải nghiên cứu các yếu tố thành phần
của nó đó là hiệu suất sử dụng tài sản, khả năng sinh lời từ doanh thu, khả
năng sinh lời của tài sản. Các nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh
doanh bao gồm:
a. Hiệu suất sử dụng TS

Hiệu suất sử dụng TS của công ty
Hiệu suất sử dụng tài sản được thể hiện bằng mối quan hệ giữa kết quả
đạt được trên giá trị tài sản của công ty. Kết quả đạt được có thể được biểu
hiện bằng chỉ tiêu như: doanh thu và thu nhập hoạt động khác…
Hiệu suất sử
dụng tài sản
toàn doanh
nghiệp

Doanh thu bán
hàng và cung
cấp dịch vụ

+

Doanh thu
hoạt động
tài chính

Thu nhập
+ khác

=
Tổng tài sản bình quân

Chỉ tiêu này cho biết cứ một đồng tài sản đầu tư tại công ty sẽ tạo ra bao
nhiêu đồng doanh thu và thu nhập. Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu suất sử dụng
tài sản càng cao. Khi tỷ số này thấp hơn so với bình quân ngành cho thấy rằng


12
bình quân một đồng tài sản của công ty tạo ra được ít doanh thu hơn so với
bình quân ngành nói chung. Trong tương lai công ty nên chú ý cải thiện sao
cho hiệu quả sử dụng tài sản được tốt hơn bằng cách nỗ lực gia tăng doanh
thu hoặc bán bớt đi những tài sản ứ đọng không cần thiết. Chỉ tiêu này phụ
thuộc vào từng ngành nghề, từng lĩnh vực kinh doanh, phụ thuộc vào trình độ,
khả năng quản lý và cách thức tổ chức sản xuất của mỗi công ty.
Hiệu suất sử dụng TS cố định của công ty

Để tiến hành hoạt động kinh doanh đòi hỏi công ty phải trang bị, sử
dụng tài sản cố định trong cơ cấu tài sản của mình. Tuy nhiên việc sử dụng
hiệu quả tài sản cố định cao hay thấp phụ thuộc trực tiếp vào trình độ quản lý
và cách thức sử dụng nó. Ngoài ra hiệu suất sử dụng tài sản cố định còn phụ
thuộc vào ngành nghề hoạt động của công ty. Công thức tính hiệu suất sử
dụng tài sản cố định như sau:
Doanh thu thuần
Hiệu suất sử
dụng TSCĐ

=
Nguyên giá TSCĐ bình quân

Chỉ tiêu này phản ánh một đồng nguyên giá TSCĐ đem lại bao nhiêu
đồng doanh thu thuần. Trị giá chỉ tiêu này càng lớn chứng tỏ hiệu suất sử
dụng TSCĐ của công ty càng cao và ngược lại. Tuy nhiên hiệu suất sử dụng
TSCĐ của công ty còn phụ thuộc vào từng thời kỳ sử dụng TSCĐ của công
ty. Cụ thể trong giai đoạn công ty mới đầu tư mua máy móc thiết bị thì hiệu
suất sử dụng TSCĐ của công ty thường cao hơn so với các giai đoạn sử dụng
sau, vì trong khoảng thời gian này máy móc thiết bị còn mới, khả năng hoạt
động còn tốt, ít hư hỏng do đó sản phẩm tạo ra phù hợp với tiêu chuẩn sản
xuất mà công ty đặt ra. Điều đó tất yếu sẽ làm cho sản phẩm sản xuất của
công ty đạt chất lượng tốt hơn, khả năng tiêu thụ dễ dàng hơn, do đó làm cho


13
hiệu suất sử dụng TSCĐ của công ty cao hơn.
Hiệu suất sử dụng vốn lưu động của công ty
Vốn lưu động là một bộ phận vốn, có tốc độ lưu chuyển nhanh so với
TSCĐ. VLĐ sẽ lần lượt mang các hình thái khác nhau trong quá trình dự trữ,

sản xuất, lưu thông phân phối.
Hiệu suất sử dụng VLĐ của công ty được đánh giá thông qua chỉ tiêu thể
hiện tốc độ luân chuyển vốn lưu động như: số vòng quay bình quân của VLĐ,
số vòng quay hàng tồn kho, số vòng quay khoản phải thu.
Doanh thu thuần
Số vòng quay
bình quân VLĐ

=
Vốn lưu động bình quân
Vốn lưu động bình quân x 360

Số ngày b/q của 1
vòng quay VLĐ

=
Doanh thu thuần

Trong đó: VLĐ bình quân được xác định theo công thức bình quân theo
thứ tự thời gian. Trong trường hợp chỉ có số liệu về VLĐ tại hai thời điểm, để
việc so sánh và phân tích có ý nghĩa, có thể không cần sử dụng số bình quân
mà phải sử dụng giá trị tài sản ngắn hạn tại từng thời điểm.
Chỉ tiêu này cho thấy số vòng quay của VLĐ trong kỳ phân tích hay một
đồng VLĐ bỏ ra thì đảm nhiệm được bao nhiêu đồng doanh thu thuần. Chỉ
tiêu này biểu hiện trình độ quản lý tài sản ngắn hạn của công ty, thể hiện rõ
nhất ở khâu dự trữ, tiêu thụ cũng như khâu quản lý các khoản công nợ của
công ty. Tuy nhiên chỉ tiêu này cao hay thấp còn phụ thuộc vào tình hình tiêu
thụ sản phẩm của công ty, mức độ tăng hay giảm của tài sản ngắn hạn của
công ty. Hiệu suất sử dụng VLĐ có thể được tính cho từng loại tài sản, từng

14
giai đoạn công việc.
Số vòng quay hàng tồn kho
Quản lý hàng tồn kho là một trong những nội dung quan trọng được các
nhà quản trị công ty quan tâm, bởi trong quá trình quản lý hàng tồn kho nhiều
chi phí sẽ phát sinh như chi phí lưu kho, bảo quản dẫn đến chi phí hoạt động
gia tăng từ đó làm cho hiệu quả hoạt động kinh doanh giảm hay nói cách khác
việc quản lý hàng tồn kho không hợp lý sẽ làm cho giá thành sản phẩm tăng,
điều này không những làm giảm hiệu quả kinh doanh mà còn làm giảm khả
năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường. Chính vì tầm quan trọng đặc
biệt của việc sử dụng vật liệu tồn kho trong quản trị hàng tồn kho mà các nhà
quản trị sản xuất của Nhật Bản đã đưa ra một thuật ngữ “JIT” – “Just In
Time”, tức là nguyên vật liệu phải được dự trữ sao cho không những cung
ứng kịp thời cho quá trình sản xuất mà còn phải được dự trữ đúng lúc và trong
thời gian phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của công ty. Sự luân
chuyển hàng tồn kho thuộc các ngành khác nhau thường khác nhau và ngay
cả trong nội bộ ngành cũng khác nhau.
Tình hình quản lý hàng tồn kho của công ty được đo lường bởi chỉ tiêu
số vòng quay hàng tồn kho. Chỉ tiêu này diễn tả tốc độ lưu chuyển hàng tồn
kho trong quá trình sản xuất kinh doanh của công ty.
Giá vốn hàng bán
Số vòng quay HTK

=
Giá trị hàng tồn kho bình quân

Chỉ tiêu số vòng quay HTK càng cao chứng tỏ tốc độ lưu chuyển hàng
hoá của công ty càng nhanh, giảm được vốn đầu tư dự trữ, rút ngắn được chu
kỳ chuyển đổi hàng dự trữ thành tiền mặt và giảm bớt nguy cơ HTK của công

ty trở thành hàng ứ đọng. Tuy nhiên số vòng quay HTK quá cao thể hiện sự


15
khan hiếm của hàng hoá, dự trữ không đáp ứng đủ khả năng tiêu thụ điều này
có thể làm mất uy tín của công ty đối với khách hàng, làm mất đi các cơ hội
kinh doanh của công ty. Nếu số vòng quay HTK thấp chứng tỏ công ty dự trữ
hàng hoá quá mức, dẫn đến tình trạng bị ứ đọng hoặc sản phẩm bị tiêu thụ
chậm. Từ đó dẫn đến dòng tiền vào của công ty bị giảm đi và có thể đặt công
ty vào tình thế khó khăn về tài chính trong tương lai.
Đặc trưng của số vòng quay HTK là kém ổn định và phụ thuộc vào biến
động của thị trường cũng như quyết định của chính công ty.
Ngoài chỉ tiêu số vòng quay HTK, để có thể đánh giá một cách toàn diện
hơn về tình hình quản lý HTK của công ty người ta còn sử dụng chỉ tiêu số
ngày một vòng quay HTK
Giá trị hàng tồn kho bình quân x 360
Số ngày 1 vòng quay
HTK

=
Giá vốn hàng bán

Số ngày một vòng quay HTK phụ thuộc trực tiếp vào số vòng quay HTK,
tốc độ lưu chuyển HTK càng cao thì số ngày một vòng quay HTK càng ngắn
và ngược lại.
Số vòng quay các khoản phải thu
Số vòng quay các khoản phải thu phản ánh tốc độ biến đổi các khoản
phải thu thành tiền của công ty, được xác định bằng công thức sau
Doanh thu thuần bán chịu + Thuế GTGT đầu ra tương ứng
Số vòng quay

=
khoản phải thu

Số dư bình quân khoản phải thu

Chỉ tiêu này phản ánh trình độ quản lý các khoản phải thu của công ty.
Tuỳ theo chính sách tín dụng của công ty mà chỉ tiêu này có thể cao hay thấp.


16
Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ công ty quản lý các khoản phải thu càng chặt
chẽ, khả năng số vốn của công ty bị chiếm dụng bởi khách hàng càng ít, đồng
thời nó cũng là cơ sở để đảm bảo an toàn đồng vốn trong quá trình kinh doanh
của công ty. Tuy nhiên chỉ tiêu này quá cao cũng có thể là biểu hiện không tốt
bởi công ty thực hiện phương thức tín dụng khắt khe, sẽ ảnh hưởng không tốt
đến quá trình tiêu thụ giảm doanh thu. Vì khách hàng luôn muốn thời hạn trả
tiền kéo dài thêm.
Số dư bình quân khoản phải thu x 360
Số ngày 1 vòng
=
quay KPT

Doanh thu thuần bán chịu + Thuế GTGT đầu
ra tương ứng
Chỉ tiêu này nói lên số ngày bình quân mà công ty thu được tiền sau khi

bán hàng. Nó phụ thuộc trực tiếp vào phương thức thanh toán cũng như chiến
lược kinh doanh của công ty trong từng giai đoạn cụ thể.
b. Khả năng sinh lời từ doanh thu
Chỉ tiêu khả năng sinh lời là điều kiện để duy trì sự tồn tại và phát triển

của công ty. Được đo lường bằng tỷ số giữa lợi nhuận với các chỉ tiêu kết quả
hoặc giữa lợi nhuận với phương tiện của công ty. Chỉ tiêu tổng quát:
Lợi nhuận
K

=
Nguồn lực kinh doanh

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần
Chỉ tiêu này thể hiện mối quan hệ giữa các chỉ tiêu kết quả của công ty,
một bên là lợi nhuận, một bên là doanh thu. Đây là hai yếu tố có liên quan
mật thiết với nhau, doanh thu chỉ kết quả, vị trí của công ty trên thị trường
còn lợi nhuận thể hiện chất lượng, hiệu quả mà công ty đã đạt được.