Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng dấy tại xã như khuê, huyện lộc bình, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG THU HÀ
Đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI XÃ NHƯ KHUÊ, HUYỆN LỘC BÌNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

THÁI NGUYÊN – 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG THU HÀ
Đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI XÃ NHƯ KHUÊ, HUYỆN LỘC BÌNH
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K45 - ĐCMT - N03

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS. Trần Hải Đăng

THÁI NGUYÊN – 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường
nói chung và trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên nói riêng em đã được trang bị
những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành
trang vững chắc cho công tác sau này.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng dấy tại xã
Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành. Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn
thầy giáo TS. Trần Hải Đăng đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt
thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo,các cán bộ, nhân viên, các ban
nghành tại UBND xã Như Khuê đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và
hoàn thành khóa luận.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do năng lực và kinh nghiệm bản thân
còn nhiều hạn chế nên bản khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh
khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các
thầy, các cô để bài khóa luận càng hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2017
Sinh viên thực hiện
Lương Thu Hà


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 4.1. Bảng tổng hợp số hộ, số khẩu năm 2016 ....................................... 29
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Như Khuê năm 2016..................... 33
Bảng 4.3. Tình hình biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của xã
Như Khuê giai đoạn 2014-2016 ................................................... 36
Bảng 4.4: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê giai đoạn
2014-2016 ................................................................................... 38
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê giai
đoạn 2014- 2016 .......................................................................... 39
Bảng 4.6: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê từ năm 2014
– 2016.......................................................................................... 42
Bảng 4.7: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014 –
2016 ............................................................................................ 44
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như
Khuê giai đoạn 2014-2016 theo số trường hợp ............................ 46
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như
Khuê giai đoạn 2014-2016 theo diện tích .................................... 48
Bảng 4.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người
dân xã Như Khuê về những quy định chung của chuyển QSDĐ .. 49
Bảng 4.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất ................ 50

Bảng 4.12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... 51
Bảng 4.13: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức cho thuê và thuê lại quyền sử dụng đất... 52


iii
Bảng 4.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất..................... 53
Bảng 4.15: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất .................... 54
Bảng 4.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất . 56
Bảng 4.17: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Như Khuê về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. . 57


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang

Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ...................................... 34
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như
Khuê giai đoạn 2014-2016 theo số trường hợp .............................. 47
Hình 4.3. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Như Khuê giai đoạn 2014-2016 theo diện tích............................... 49
Hình 4.4. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như
Khuê về chuyển QSDĐ ................................................................. 58
Hình 4.5. Sự hiểu biết cảu cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về

chuyển quyền SDĐ ........................................................................ 60


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
CBQL

Nguyên nghĩa
Cán bộ quản lý

CLN

Đất trồng cây lâu năm

LUA

Đất trồng lúa

NSDĐ

Người sử dụng đất

ONT

Đất ở tại nông thôn

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ
UBND

Sử dụng đất
Ủy ban nhân dân


vi

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................i
DANH MỤC CÁC HÌNH.............................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... v
MỤC LỤC ....................................................................................................vi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyền QSDĐ...................................................................... 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 12

2.2.3.Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn............................................................... 16
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và của xã
Như Khuê. ..................................................................................................... 21
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở ViệtNam ................. 21
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Như Khuê ....... 21
PHẦN 3, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 23


vii
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành. ............................................................. 23
3.2.1. Địa điểm tiến hành nghiên cứu ............................................................ 23
3.2.2.Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 23
3.3. Nội dung nghiên cứu. ............................................................................. 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu. ....................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 24
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................... 24
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu................................ 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Như Khuê ............................ 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên của xã Như Khuê ............ 26
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................. 27
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Như Khuê – huyện Lộc Bình –
tỉnh Lạng Sơn ................................................................................................ 32
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 32
4.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất ........................................................... 33
4.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê giai đoạn

2014-2016 ..................................................................................................... 37
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................. 37
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 39
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ................. 40
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất .................................... 41
4.3.5. Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất ................................. 43
4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .................. 45
4.3.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .................. 45
4.4. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện và các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016 ......................... 46


viii
4.4.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa
bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016 ......................................................... 46
4.2.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích diễn ra trên
địa bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016.................................................... 47
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển quyền
sử dụng đất .................................................................................................... 49
4.4.1.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ................................... 49
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................... 50
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................... 58
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .............................................. 61
4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ .... 61
4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục....................................... 61
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 63

5.1. Kết luận .................................................................................................. 63
5.2. Kiến nghị ................................................................................................ 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 65


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi
sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng,
về diện tích, có tính cố định về vị trí. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường
phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra
những lo ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân
bằng trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất
như thế nào là một bài toán khó.
Để quản lý chặt chẽ và hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đặc
biệt quan trọng này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn
bản luật để quản lý nguồn tài nguyên quý giá này như :Các Luật Đất đai năm
1987, 1993 ,2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra còn có
các văn bản dưới luật,các Nghị Định, Thông Tư, các Quyết Định liên quan
đến lĩnh vực đất đai.
Chuyển QSDĐ là một hoạt động thực tiễn diễn ra thường xuyên từ xưa
tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau, những vấn đề về chuyển
QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và
trình tự thủ tục chuyển quyền .Nhưng chỉ đến Luật Đất đai năm 2003, chuyển
QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển

quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực
hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003 những vấn đề về chuyển QSDĐ
được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như
nhiều vấn đề liên quan khác.


2

Xã Như Khuê là một xã đang phát triển thuộc huyện Lộc Bình, tỉnh
Lạng Sơn. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà
nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất
đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất
định trong quá trình thực hiện luật đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai nới chung và công tác thực hiện các quyền
của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt khó
khăn, tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung
và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử
dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá một cách khách
quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm
nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả.
Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em
thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý
nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng
dẫn của thầy giáo TS.Trần Hải Đăng, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê, huyện Lộc
Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016” để có cái nhìn đúng đắn về công tác
chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Như Khuê trong thời gian tới.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như
Khuê, huyện Lộc Bình ,tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016. Nhằm xác định
những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển
QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.


3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Như Khuê, huyện
Lộc Bình,tỉnh Lạng Sơn.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê để biết
được những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ tại đây.
- Phân tích và đánh gía công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2014
– 2016 của xã Như Khuê
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển
QSDĐ.
- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
QSDĐ.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài

Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây
liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất :
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp hứ 6 ngày 09/12/2013, có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc
ban hành quy định bổ xung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất .
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính .
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng kí thế
chấp ,bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất.


5

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005/ của Bộ Tư pháp và Bộ Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất ,tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 76/2014/BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 07/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép
tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành quy định hạn mức giao đất, hạn mức
công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích
đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi
nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất
đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người


6

sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật
dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế

QSDĐ. Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy
Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và
trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho
phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần
to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của
đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những
hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh
các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất
đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng
+ Đất đang có tranh chấp
Đến luật Đất đai 2013, Nhà nước vẫn mở rộng thời hạn giao đất nông
nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất; khắc phục hiệu quả việc


7

giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan… Đây là những điểm mới nổi bật

trong Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Luật đã hoàn
chỉnh luật và chặt chẽ hơn gồm có 7 hình thức chuyển quyền, cụ thể là bỏ
hình thức bảo lãnh QSDĐ.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Luật đất đai 2013 ra đời, đã tạo ra cơ sở pháp lý chặt chẽ cho quản lý
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi
vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng
hơn,đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt : số hình thức chuyển quyền, điều
kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ.
2.2. Khái quát về chuyền QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay ( Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [8].
Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất, do
chuyển đổi , nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử


8

dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển nhượng, nhận thừa kế,
được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển
đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường thi trấn cho hộ gia
đình , cá nhân khác để thuận lợi cho quá trình sản xuất nông nghiệp và không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước
bạ (Điều 90, Luật Đất đai năm 2013)[4].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trừ các trường hợp không được
nhận chuyển nhượng được quy định tại điều 191, Luật Đất đai năm 2013 [4],
cụ thể:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư tại nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường
hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa .


9

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghẹ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều
174 của Luật đất đai năm 2013.[4]
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003
thì không cấm việc này. ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (Điều 56, Luật Đất đai năm 2013)[4]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.

10

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. ( Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007)[9]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình
cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra

theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.


11

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế
này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ
nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi

của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]


12

2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1.Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được quy
định trong Điều 188, Luật Đất đai năm 2013(sửa đổi điều 106 Luật Đất đai
năm 2003) [4] như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm

2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện
theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013;


13

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.
Điều 184, Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp[9]: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do
Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế,
được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng 1
xã , phường, thị trấn để thuận lợi cho quá trình sản xuất nông nghiệp và không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ
phí địa chính.
2.2.2.2.Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại điều 168,Luật Đất đai năm 2013 [4] như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.


14

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2.2.2.3.Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo điều 169, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhận quyền sử dụng
đất” [4].
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;


15

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản