ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

M u bìa trong

:
:
::
:
:

ĐINH THỊ LÊ
03135031
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị trường bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

ĐINH THỊ LÊ

“ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM”

Giáo viên hướng dẫn: PHAN VĂN TỰ
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 7 năm 2007 -


Lôøi caûm ôn
Mãi mãi khắc ghi công lao dạy bảo, truyền đạt kiến thức khoa học, kinh nghiệm
quý báu của thầy cô trong khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản trong những
năm qua.
Gửi về cha mẹ - điểm tựa của con trong cuộc sống và gia đình những lời thương
yêu và biết ơn mãi mãi.
Tôi xin chân thành biết ơn Thầy Phan Văn Tự và cô Trần Thị Hồng Thảo đã tận
tình truyền đạt và giúp đỡ hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận văn này.
Gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Huỳnh Văn Tưởng cùng các chú, anh chị trong
phòng Đất Đai - Môi Trường cùng toàn thể cán bộ, công nhân viên của Ban
Quản Lý Đầu Tư Và Xây Dựng Khu Đô Thị Mới Nam TP HCM đã nhiệt tình
giúp đỡ tôi thông qua việc đóng góp ý kiến quý báu và cung cấp dữ liệu phục vụ
cho đề tài này.

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên, khích lệ của bạn bè trong lớp Quản Lý
Thị Trường Bất Động Sản K29 đã ủng hộ, động viên tôi trong suốt quá trình học
tập tại trường.
Một lần nữa tôi xin mọi người nhận nơi tôi lời cảm ơn chân thành nhất.
TP HCM ngày 27 tháng 07 năm 2007
Sinh viên thực hiện
Đinh Thị Lê

i


GIẤY CHỨNG NHẬN THỰC TẬP

ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Lê, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM”
Giáo viên hướng dẫn: Phan Văn Tự, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất
đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Đề tài “Ảnh hưởng của quy hoạch tới thị trường bất động sản ở Quận 7, TP
HCM” được thực hiện từ tháng 03/2007 đến tháng 07/2007.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về công tác quy
hoạch và thị trường bất động sản. Song song đó có sử dụng các tài liệu chuyên
ngành được thu thập, cung cấp.
Đề tài tập trung nghiên cứu một số vấn đề sau đây:

- Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội thông qua bảng SWOT
- Phân tích, đánh giá thực trang lập và triển khai công tác lập quy hoạch
sử dụng đất trên địa bàn Quận 7.
- Nghiên cứu, đánh giá sự tác động của quy hoạch đến thị trường bất động
sản , đó là sự tác động đến thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp và tác
động tới giá của bất động sản và mức độ tác động của từng yếu tố đó.
- Từ đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch và
bình ổn thị trường bất động sản từ công tác quy hoạch.
- Tổng hợp được tình hình quuy hoạch cũng như thị trường bất động sản
trên địa bàn Quận thông qua bảng SWOT.
- Đề xuất, kiến nghị.
Đề tài thực hiện có sử dụng các phương pháp điều tra, khảo sát thực tế, phân
tích thống kê, đánh giá ma trận SWOT, tham khảo ý kiến của các chuyên gia,
tham khảo trên báo chí, truyền hình…

iii


MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn .............................................................................................................. i
Giấy chứng nhận thực tập ...................................................................................... ii
Tóm tắt luận văn ................................................................................................... iii
Mục lục ................................................................................................................. iv
Danh sách hình vẽ và bảng biểu ........................................................................... vi

ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................. 1
1. Sự cần thiết của đề tài ........................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 2

4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................. 2

Phần I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3
I.1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT .................................................................................... 3
I.1.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất ........................................ 3
I.1.1.2 Tổng quan thị trường Bất động sản ...................................................... 7
a. Bất động sản .............................................................................................. 7
b. Thị trường bất động sản ............................................................................ 9
c. Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường bất động sản . 13
d. Giá bất động sản ..................................................................................... 17
I.1.1.3 Những nghiên cứu trong và ngoài nước về vấn đề tác động của công tác quy
hoạch đến thị trường bất động sản ................................................................. 18
a. Các nghiên cứu trong nước ..................................................................... 18
b. Các nghiên cứu nước ngoài ..................................................................... 19
I.1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI ................................................................ 20
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ...................................................... 20
I.2.1 Vị trí địa lý .......................................................................................... 20
I.2.2. Điều kiện tự nhiên.............................................................................. 21
I.2.3 Tình Hình Kinh Tế Xã Hội ................................................................. 22
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................... 24
I.3.1 Nội Dung Nghiên Cứu ........................................................................ 24
iv


I.3.2 Phương Pháp Nghiên Cứu .................................................................. 24

Phần II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................
II.1. Đánh Giá Điều Kiện Tự Nhiên – Kinh Tế - Xã Hội Của Quận 7................ 27
II.2. Thực Trạng Lập Và Triển Khai Công Tác Quy Hoạch Trên

Địa Bàn Quận 7 ........................................................................................... 28
II.2.1 Công tác quy hoạch tổng thể phát triển
không gian chung của Quận 7 ..................................................................... 28
II.2.2 Quy hoạch chi tiết xây dựng trên địa bàn Quận ................................ 29
II.2.3 Quy hoạch khu đô thị Nam Sài Gòn.................................................. 30
II.2.4 Quy hoạch sử dụng đất ...................................................................... 32
II.2.5 Đánh giá một số dự án trên địa bàn ................................................... 34
II.3. Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản. ... 35
II.3.1 Tác động của quy hoạch tới thị trường sơ cấp. ................................. 37
II.3.2 Tác động của quy hoạch tới thị trường thứ cấp ................................. 40
II.3.3 Quy hoạch ảnh hưởng tới giá cả của bất động sản. ........................... 47
II.4 Đề xuất một số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng của công tác lập quy
hoạch và sử dụng công cụ quy hoạch để điều tiết
thị trường bất động sản. ............................................................................... 51
II.5 Bảng Phân Tích SWOT. ............................................................................... 53
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ............................................................................... 56
1. Kết Luận .......................................................................................................... 56
2. Kiến Nghị. ....................................................................................................... 56
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

v


DANH SÁCH HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU
Trang
DANH SÁCH HÌNH VẼ

Hình 1: Sơ đồ về quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất .................................. 5
Hình 2: Sơ đồ quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng ........................................... 6

Hình 3: Cầu trên thị trường Bất động sản ........................................................... 14
Hình 4: Cung trên thị trường bất động sản .......................................................... 15
Hình 5: Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản. ..................................... 16
Hình 6: Biểu chu chuyển cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2000-2005. ......... 23
Hình 7: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Quận 7................................................... 29
Hình 8: Bản đồ quy hoạch chi tiết trên địa bàn Quận 7 ...................................... 30
Hình 9: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất ở Quận 7 ................................................ 30
Hình 10: Bản đồ quy hoạch Khu Nam ................................................................ 31
Hình 11 : Cơ cấu sử dụng đất Quận 7 năm 2005 ................................................ 37
Hình 12: Bản đồ thể hiện cơ cấu giữa đất ở và đất tự nhiên ở Quận 7 ............... 38
DANH SÁCH BẢNG BIỂU

Bảng 1: Bảng giá trị sản xuất của các ngành qua các năm. ................................. 23
Bảng 2 : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 của Quận 7..................................... 33
Bảng 3 : Bảng hiện trạng sử dụng các loại đất. ................................................... 37
Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất ở tại Quận 7 ............................................................ 38
Bảng 5: Kết quả giao đất trên địa bàn Quận trong những năm qua. ................... 39
Bảng 6: Kết quả cấp GCN QSHN - QSDĐ Ở trên địa bàn Quận 7 theo NĐ
181/2004/NĐ-CP và Quyết định 90/2004/QĐ-UB (từ 25/10/2004-15/06/2006).41
Bảng 7: Kết quả thực hiện cấp GCN QSHNỞ-QSDĐỞ trên địa bàn quận 7 (từ sau kê
khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006). ....................................................... 42
Bảng 8: Kết quả thực hiện cấp đổi GCN QSHNỞ-QSDĐỞ trên địa bàn quận 7 (từ sau
kê khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006) ................................................... 43
Bảng 9: Giá đất của một số dự án trên địa bàn Khu Nam. ................................. 48
Bảng 10: Giá đền bù của một số dự án trên Quận 7 ............................................ 49

vi


ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Sự cần thiết của đề tài
Trong những năm qua, với sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhận thức về quản lý và sử
dụng đất đai và thị trường bất động sản có nhiều thay đổi. Từ chỗ xác lập quyền sở
hữu toàn dân về đất đai và không thừa nhận việc chuyển nhượng đất đai theo Hiến
pháp 1980, Luật Đất đai năm 1988 đến việc thừa nhận 5 quyền sử dụng đất và đất có
giá theo Luật Đất đai năm 1993. Cùng với Bộ luật dân sự và các đạo luật khác, thị
trường bất động sản (TTBĐS) có cơ sở hình thành và phát triển. Luật đất đai năm
2003 tiếp tục hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng tiếp cận
các nguyên tắc của thị trường, tạo cơ sở xoá bỏ bao cấp về đất đai. Cũng từ đó xuất
hiện hàng loạt vấn đề cần giải quyết, trong đó vấn đề xây dựng và phát triển đồng bộ
các yếu tố thị trường là vấn đề hết sức quan trọng.
Cùng với sự phát triển khá mạnh của thị trường sản phẩm "đầu ra" như thị trường
hàng hoá, dịch vụ ...thì việc xây dựng và phát triển các yếu tố "đầu vào" như thị trường
vốn,thị trường lao động và thị trường bất động sản mang ý nghĩa quan trọng. Hoà nhịp
cùng sự phát triển năng động của thành phố,thị trường bất động sản đã hình thành và
phát triển mạnh mẽ,là một phân hệ không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, Tuy
còn ở giai đoạn sơ khai nhưng thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn
nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển,tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ
nội bộ nền kinh tế quốc dân,hổ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển.
Một trong những yếu tố quyết định sự phát triển thị trường bất động sản là vấn đề
quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý.
Tuy nhiên trong những năm gần đây,trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
việc lập và triển khai thực hiện công tác quy hoạch ảnh hưởng không nhỏ tới thị
trường bất động sản (TT BĐS) ở Thành Phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là trên quận 7.
Quận 7 là một trong 5 quận mới đang trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ
Chí Minh, nằm ở vị trí đặc biệt quan trọng ở phía Nam Sài Gòn, thuộc khu vực mở
rộng đô thị mới của Tp.HCM, có lợi thế mật độ xây dựng còn thấp, có khả năng xây
dựng mới theo hướng đô thị hiện đại, hình thành khu trung tâm để phát triển khu vực
phía Nam Tp.HCM cũng như các tỉnh miền Tây.

Trong những năm gần đây, thực hiện chương trình công nghiệp hóa của Đảng và
Nhà nước, các tiềm năng và lợi thế của Quận đã được phát huy. Thực hiện quy hoạch
tổng thể và quy hoạch chi tiết, nhiều dự án lớn trên địa bàn Quận đã và đang được
triển khai với tổng số vốn đầu tư hàng tỷ USD như khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị
mới Nam Sài Gòn…là động lực quan trọng cho tiến trình đô thị hóa của Quận, tạo
điều kiện cho TT BĐS phát triển. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai công tác quy
hoạch tác động đến TT BĐS là rất lớn, vừa thúc đẩy tạo điều kiện cho thị trường phát
triển, vừa có những tác động ngược lại.
Nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai, sử dụng đất hợp
lý và bảo vệ môi trường, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển vững mạnh.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng của quy hoạch đến TT BĐS, từ đó có những giải pháp
1


tác động phát huy hiệu quả của công cụ quy hoạch và tạo điều kiện cho thị trường phát
triển. Đề tài "Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản Ở Quận
7" đã được thực hiện nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định vai trò của công cụ quy hoạch trong quản lý, khai thác sử dụng đất.
- Ảnh hưởng của quy hoạch đến cung cầu và sự hình thành giá của BĐS
- Đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Kiến nghị một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công cụ quy hoạch trong
việc điều tiết quản lý thị trường Bất Động Sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mối quan hệ giữa quy hoạch với thị trường bất động sản.
Công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển không gian, quy hoạch chi tiết xây dựng,
quy hoạch sử dụng đất đai) và triển khai thực hiện quy hoạch trên địa bàn Quận 7.
Thị trường bất động sản ở Quận 7.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1 Ý nghĩa thực tiễn

- Tìm hiểu mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Tác động, ảnh hưởng của quy hoạch tới thị trường bất động sản
- Đưa ra các giải pháp nhằm phát huy sức mạnh của công cụ quy hoạch trong
quản lý và phát triển thị trường bất động sản.
4.2 Ý nghĩa pháp lý
Tạo cơ sở để điều chỉnh, lập và quản lý công tác quy hoạch, góp phần thúc đẩy sự
phát triển thị trường bất động sản, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong
quy hoạch.

2


Phần I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
I.1.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất
Bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, TT BĐS là thị trường đầu vào, thị
trường tư liệu sản xuất phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất và nhu cầu
phát triển của xã hội. Do đó, bất kỳ một loại hình quy hoạch nào (quy hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triền các ngành…) cũng đều có
liên quan đến tác động đất đai. Tuy nhiên, trong giới hạn nghiên cứu của đề tài, chúng
tôi chỉ đề cập đến những quy hoạch tác động trực tiếp đến TT BĐS: Quy hoạch xây
dựng và quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ.
Chính sách quản lý đất đai về quy hoạch sử dụng đất có thay đổi qua các thời kỳ
nhưng cũng thể hiện sự cần thiết và tầm quan trọng đặc biệt trong chính sách quản lý
đất đai của Nhà nước. Luật đất đai năm 1987 chỉ mới quy định trách nhiệm lập quy
hoạch và thẩm quyền xét duyệt thì luật đất đai năm 1993 đã xác định nội dung của quy
hoạch sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 với những quy định cụ thể, chi tiết, bao quát
các nội dung quy hoạch như : Nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền, kỳ quy hoạch

và công bố thực hiện quy hoạch…Như vậy, Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa và phát
triển nội dung quy hoạch sử dụng đất lên một vị trí mới với những quy định cụ thể rõ
ràng và tính khả thi cao.
a. Khái niệm quy hoạch
Quy hoạch là một công việc bố trí, phân bổ, sắp xếp, tổ chức…theo thứ tự, trật tự
nhất định. Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể, diện tích với
những tính chất tự nhiên hoặc mới, tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng
theo các mục đích khác nhau. Như vậy để sử dụng đất cần lập quy hoạch nhằm xác
định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ theo không gian và thời gian.
b. Vai trò, vị trí của quy hoạch
- Quy hoạch sử dụng đất được coi là một phần của quá trình lập kế hoạch phát
triển kinh tế-xã hội ở Việt Nam trong nhiều năm qua. Trong những năm trước đây quy
hoạch như vậy thường không có đủ cơ sở dữ liệu và chưa được đánh giá một cách
đúng mức.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ đất đai đến từng
loại đất, thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, có cơ sở để điều chỉnh chính sách
đất đai theo hướng sử dụng đất có hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất đai đã bám sát các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tại mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý
cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu
3


kinh tế, vừa bảo đảm các mục tiêu ổn định xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
- Lập quy hoạch sẽ dự báo được tiềm năng sử dụng đất, cải tạo đất nông lâm
nghiệp, xác định định hướng sử dụng đất cho các mục đích chuyên dùng khác phải
được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học – kỹ

thuật, dân số, xã hội …trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế
- xã hội của cả nước.
c. Chức năng, nhiệm vụ của quy hoạch
- Chức năng đầu tiên của quy hoạch là dự báo: Đây là nhiệm vụ trọng tâm của
quy hoạch sử dụng đất, giải quyết mâu thuẩn giữa người và đất.
- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đều căn cứ vào quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội, và quy hoạch chung với một đối tượng là đất đai.Hai
loại quy hoạch này nhịp nhàng gắn kết, có mối quan hệ tương hỗ với nhau.
- Đối với vùng lãnh thổ, vùng rộng lớn, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò là
tiền đề, phân bổ diện tích đất cho các nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc
phòng.
- Đối với một khu vực đô thị, quy hoạch xây dựng đưa ra các chỉ tiêu có sự gắn
kết cơ sở hạ tầng, phù hợp định hướng phát triển không gian có tính đến khả năng đầu
tư thực thi quy hoạch.
- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của Nhà nước,
nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng
hiệu quả, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
- Căn cứ vào quy hoạch Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các
chủ thể sử dụng đất và quản lý việc phát triển các bất động sản trên đất phù hợp với
mục đích quy hoạch và quy chuẩn xây dựng.
d. Phân loại quy hoạch
Như đã đề cập ở trên, quy hoạch được nghiên cứu ở 2 loại là: quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng (công trình).
- Quy hoạch sử dụng đất
QHSDĐ là tổ chức các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về
tổ chức sử dụng đất đầy đủ hợp lý, hiệu quả cao thông qua việc phân phối quỹ đất và
tái phân phối quỹ đất, tổ chức sử dụng đất như mọi tư liệu sản xuất cùng với các tư
liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều
kiện bảo vệ đất, bảo vệ tài nguyên và môi trường.
Đối với nước ta, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo lãnh thổ (quy hoạch

sử dụng đất cả nước, quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đai
cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã) và theo ngành (quy hoạch sử dụng đất
nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất các khu dân
cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng).
4


10. Giám sát kết quả
và điều kiện thay đổi

1. Xác định các vấn đề và
cơ hội của cộng đồng

9. Tiến hành các
chương trình và dự án

3. Phân tích thông tin

8. Cụ thể hóa quy
hoạch ra chương
trình và các dự án

7. Lựa chọn quy
hoạch phù hợp

2. Thu thập thông tin

4. Hình dung các mục
tiêu của cộng đồng

6. So sánh các quy
hoạch lựa chọn

5. Phát triển các quy
hoạch để lựa chọn

Hình 1: Sơ đồ về quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất (xem hình 1)
Những thông tin được sử dụng như đầu vào cho quy hoạch sử dụng đất được chia
thành 3 nhóm: Đặc điểm hiện trạng, các nghiên cứu và các bảng quy hoạch.
- Các thông tin về đặc điểm hiện trạng gồm: các bản đồ cơ sở, khảo sát hiện
trạng sử dụng đất, phân vùng hiện trạng, các dạng sở hữu đất, hiện trạng các đường
giao thông và các trang thiết bị giao thông, hiện trạng nhà ở, hệ thống điện nước (đặc
biệt là cấp và thoát nước), hiện trạng các dịch vụ và công trình công cộng khác bảo
vệ, công an, trường học, bệnh viện, thư viện, trung tâm hành chính…), các điều kiện
và sức ép của môi trường (địa hình, thủy văn, thổ nhưỡng, các nguồn tài nguyên không
tái sinh hoặc dễ tổn hại).
- Các nghiên cứu gồm: Dự báo dân số như sự gia tăng dân số trong 5 năm tới
cùng với tuổi, giới tính, chủng tộc, quy mô gia đình, thu nhập, nghề nghiệp…; Các
nghiên cứu về kinh tế như các đặc điểm, điểm mạnh, điểm yếu của kinh tế cộng đồng
hiện tại, phân tích về nhu cầu và dự báo các khu vực kinh tế và các chính sách liên
quan…
- Các bảng quy hoạch: mục đích của cộng đồng và các chính sách phát triển và
tái phát triển, các quy hoạch sử dụng đất trước đây, quy hoạch mạng lưới giao thông,
quy hoạch mạng lưới cấp thoát nước, quy hoạch mạng lưới dịch vụ công cộng, quy
hoạch bảo vệ môi trường ( bảo vệ các lưu vực sông, quản lý triều cường, bảo tồn các
loại động vật hoang dã…), các chương trình và quy hoạch phát triển kinh tế, quy
hoạch vùng và liên vùng, quy hoạch các đô thị trong vùng, quy hoạch vùng ngoại vi,
5

quy hoạch dự án phát triển và tái phát triển của cư dân, quy hoạch dự án phát triển và
tái phát triển của cộng đồng.
- Quy hoạch xây dựng
Là việc tổ chức không gian đô thị và khu dân cư nông thôn, hệ thống công trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích công
cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường.
Quy hoạch xây dựng là quy hoạch vật thể (không gian 3 chiều) trong đó bao gồm
yếu tố mặt bằng sử dụng đất (không gian 2 chiều) và yếu tố độ cao, không gian.
Quy hoạch xây dựng được tiến hành QHTT phát triển không gian (quy hoạch
chung, định hướng không gian), QHCT xây dựng theo khu chức năng (quy hoạch chi
tiết xây dựng khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị; quy hoạch khu công nghiệp,
khu thương mại dịch vụ…).
Quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng

Quy Trình Lập Quy Hoạch
Xây Dựng

Lập, phê
duyệt nhiệm
vụ quy hoạch

Lập đồ án
quy hoạch

Thu thập
tài liệu

Thẩm định,
phê duyệt

Hình 2: Sơ đồ quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng
e. Yêu cầu của công tác quy hoạch
- Phải đảm bảo tính thống nhất giữa quy hoạch của các cấp, các ngành và phù
hợp với trình độ phát triển của nền KT - XH.
- Quy hoạch phải chứa đựng những chỉ tiêu mang tính pháp lệnh vừa có những
chỉ tiêu manh tính hướng dẫn.
- Quy hoạch phải được thể hiện qua số liệu và bản đồ (bản đồ quy hoạch)
- Quy hoạch là sự mô hình hoá, hình tượng hoá, trực quan hoá một bộ phận của
pháp luật đất đai.
6


I.1.1.2 Tổng quan thị trường Bất động sản
a. Bất động sản
- Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật dân sự : “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải là tài sản nào cũng
là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của bất
động sản là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình kiến
trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS.
Theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hoá bất động sản bao gồm hai
chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.

* Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất khu dân cư nông thôn
- Đất đô thị
- Đất chuyên dùng
- Đất chưa sử dụng…
* Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau :
- Công trình làm nhà ở
- Công trình thương nghiệp khách sạn, văn phòng…
- Công trình công nghiệp
- Công trình đặc biệt : quốc phòng, an ninh,…
- Thuộc tính bất động sản
- Tính bất động: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, một
BĐS không thể được di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Điều này quy định giá cả bất
động sản tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của BĐS ở khu đất và mang tính địa phương hay
nó phụ thuộc vào “vị thế” của BĐS đó.
- Tính không đồng nhất : Không thể có hai mảnh đất nào có đặc điểm giống hệt
nhau. Do vậy, giá BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của mảnh đất đó.
7


- Tính khan hiếm : Diện tích BĐS là có hạn trên bề mặt trái đất, xét ở góc độ vi
mô thì tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở giới hạn về diện tích của từng miếng đất,
từng khu vực, vùng, địa phương…trong khi đó dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất
cũng gia tăng đáng kể, do đó giá cả đất đai có xu hướng gia tăng.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản có tuổi thọ về vật lý và tuổi
thọ về kinh tế rất dài. Tuổi thọ vật lý dài thể hiện ở tính bền vững, rất khó bị phá hủy
của BĐS, tuổi thọ về kinh tế thể hiện ở khả năng sinh lợi của BĐS.
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tâm lý, thị hiếu : Nhu cầu về BĐS của

mỗi vùng, khu vực, quốc gia là khác nhau, nó chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố thị hiếu,
tập quán, tâm lý xã hội của cư dân nơi đó.
- Đặc trưng bất động sản
+ Khả năng co dãn của cung thấp
Việc cung ứng BĐS phải chịu sự ràng buộc của một số yếu tố nhất định, như là:
- Tổng cung của BĐS là cố định.
- Việc cung ứng BĐS phục vụ các mục đích riêng biệt là có hạn.
- Việc phân bổ đất đai theo những mục đích sử dụng cần phải tuân thủ theo
QHSDĐ của vùng đất tọa lạc trong từng thời kỳ nhất định.
- Việc sử dụng đất đai phải gắn liền với sự phát triển chung về kinh tế của từng
địa phương trong thời kỳ nhất định.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
BĐS thường có giá trị lớn, thời gian giao dịch mua bán thường kéo dài, các quyết định
mua bán BĐS thường được cân nhắc rất kỹ lưỡng, thận trọng. Do đó khả năng chuyển
hóa thành tiền đòi hỏi phải mất một khoảng thời gian nhất định.
+ Chịu sự can thiệp, quản lý chặt chẽ của Nhà nước
BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên nhà
nước thường có những quy định rất chặt chẽ trong việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS.
+ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao: Do đầu tư
vào BĐS cần một lượng vốn lớn và thời gian dài nên giá trị cao, vì vậy khi quyết định
đến việc chuyển nhượng thì cần có thời gian, vốn và còn phải tuân theo một số quy
định của pháp luật
+ Giá trị của các bất động sản
Khác với các loại hàng hóa thông thường khác đã qua sử dụng thì giá trị còn mất
đi, nhưng đối với BĐS thì ngược lại càng qua nhiều người sử dụng giá trị tăng lên
nhiều hay ít còn tùy theo mục đích sử dụng của BĐS. Giá trị sử dụng của BĐS bị tác
động bởi các yếu tố sau :
- Mục đích sử dụng bất động sản đó.
- Nhu cầu của người sử dụng.
8

- Khả năng sinh lợi của bất động sản.
- Các điều kiện để phục vụ người sử dụng (các HTXH và HTKT)
- Vai trò quản lý của Nhà nước (thông qua luật đất đai và các nghị định, các văn
bản pháp quy của nhà nước).
Các yếu tố trên luôn tác động ảnh hưởng lẫn nhau, tùy theo mỗi chế độ, mỗi
thời kỳ mà yếu tố này ảnh hưởng nhiều hay ít đến giá trị của BĐS.
b. Thị trường bất động sản
- Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TT BĐS) là tổng hòa các giao dịch dân sự như hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, chuyển dịch bất động sản theo quy luật của thị
trường tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định, nhưng với bất động
sản không phải mọi loại bất động sản đều có vai trò như nhau trên thị trường, đều có
đủ điều kiện để tham gia thị trường.
Chính trong TT BĐS thì giá cả của bất động sản được hình thành.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có thể can thiệp sâu vào
thị trường này theo các mục tiêu kinh tế - xã hội của mình bằng nhiều biện pháp đặc
biệt mà không áp dụng được đối với các thị trường khác như : đăng ký, định giá, đầu
tư cơ sở hạ tầng, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai…
Hiện nay, đất đai là công hữu nên không tồn tại thị trường quyền sở hữu đất đai,
chỉ tồn tại chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử dụng đất. Do đó TT BĐS là
môi trường ở đó thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng bất động sản: chuyển
nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian
nhất định thông qua cơ chế giá.
- Đặc trưng thị trường bất động sản
- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS. Việc sử dụng BĐS không
giống với các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là quyền và lợi
ích mang lại từ phía BĐS. Đây là tính chất quan trọng và cơ bản nhất của BĐS và là

yếu tố quyết định tính đặc thù của giao dịch trên TT BĐS. Điều này còn minh chứng
cho việc giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hoá BĐS mà chỉ là chỉ số phản ánh khả
năng thu lợi từ BĐS hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào BĐS đó.
- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo mặc dù có rất nhiều hoạt động
phong phú: Xuất phát từ tính chất không tái tạo được của BĐS nên TT BĐS mang
tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá BĐS
thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hoá khác.
- TT BĐS chịu sự chi phối mạnh của Nhà nước: (Chính sách, pháp luật, quy
hoạch,...): Giao dịch hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp
luật BĐS, luật kinh doanh BĐS đó là các quy định về mục đích sử dụng, thuế chuyển
nhượng BĐS, quy hoạch xây dựng trên đất,...
9


- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Đầu tư vào BĐS thường đòi
hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị trường vốn để đầu tư các
giao dịch trên TT BĐS là rất lớn. Mặc khác, bất động sản mang tính không thể di dời
và lâu bền nên thường dùng làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn.
- Hiện tại, TT BĐS không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa
phương, vùng, khu vực sâu sắc: Do tính chất của BĐS là bất động không thể tiêu hủy,
chia cắt, mang đi, sự dư thừa của nơi này không thể bù đắp cho sự thiếu hụt ở nơi kia
nên làm TT BĐS có tính địa phương. Đặc điểm này quy định tính chất, quy mô và
hình thức rất khác nhau giữa các địa phương và các khu vực. Đặc biệt là giữa các đô
thị và vùng nông thôn.
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BĐS vì muốn tạo ra được một
lượng cung về BĐS thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời gian dài từ việc
tìm hiểu thông tin về BĐS, có quyết định quy hoạch, chuyển nhượng BĐS, xin phép
xây dựng, thi công,thủ tục pháp lý để chuyển nhượng BĐS thì rất phức tạp. Cho nên
khi cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục một thời gian dài nữa, điều này làm cho cho
kỳ phát triển của TT BĐS và của nền kinh tế quốc dân luôn có hiện tượng lệch pha,

gọi là thời sai.
- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao.
- Là thị trường không công khai, khó thu thập được thông tin về giá cả, cung cầu,
nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao.
- Cấu trúc của thị trường bất động sản gồm 2 cấp:
+ Thị trường sơ cấp : Là thị trường một bên là Nhà nước, bên kia là các đối
tượng được giao, thuê đất.
+ Thị trường thứ cấp : Là thị trường thể hiện các giao dịch dân sự về quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà giữa những người sử dụng bất động sản đó với nhau.
- Vai trò thị trường bất động sản
TT BĐS có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, là đối tượng phục vụ
của thị trường vốn, thị trường xây dựng, có liên quan đến đảm bảo phúc lợi xã hội (nhà
ở) của dân. Có thể nói, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm năm gần đây là
một trong những kênh thu hút vốn đầu tư mạnh của các thành phần kinh tế trong nước
và quốc tế, đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế.
Trong những năm qua, trên thực tế TT BĐS ở nước ta không những đã xuất hiện
mà hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị. Hoạt động TT BĐS ở nước
ta mặc dù còn rất manh nha, nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của
người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất
đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn trong công cuộc phát triển kinh tế đất nước.
TT BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong sự phát triển của đất nước:
- TT BĐS góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất, là một bộ phận không thể tách
rời của nền kinh tế hàng hóa. Trong thực tiễn của đời sống, bất động sản vừa là tư liệu
sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất quan trọng. Đó là yếu tố đầu vào không thể thiếu của
mọi quá trình sản xuất.
10


- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán
quyền sử sụng đất.

- TT BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai và các
tài sản trên đất. Khi đất đai và BĐS có giá thì đòi hỏi chủ thể phải quan tâm đến hiệu
quả trong việc sử dụng, do đó góp phần nâng cao hiệu quả chung của toàn xã hội trong
việc phân bổ và sử dụng BĐS.
- TT BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Phát triển TT BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch
trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. TT BĐS phát
triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch làm cho cùng
một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng
hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước vì
sự mua đi bán lại nhiều lần giúp nhà nước thu nhập về thuế.
Như vậy, TT BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế, sự vận
hành TT BĐS tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế quốc gia.
- Phân loại thị trường bất động sản
Chúng ta có thể hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản qua các phân loại sau:
+ Thị trường đất nông nghiệp gồm đất vườn, đất ruộng…: Đây là thị trường tự phát,
xuất hiện vào loại sớm nhất của thị trường bất động sản. Vì do nhu cầu phát triển kinh
tế do đó nhu cầu về đất tăng lên,đã thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang
các loại đất khác để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Các chủ
đất vườn đất ruộng thấy đất tăng lên nên bán ra nhiều hơn và giao dịch chủ yếu là bằng
giấy tay không thông qua cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó thì Nhà nước cần có những
chính sách quản lý thị trường này để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.
+ Thị trường đất ở gồm các loại nhà ,đất dự án. Trước kia, theo các giao dịch tự phát
chủ yếu tự phân lô, san nền của các chủ đất – điều này làm phá hoại quy hoạch và gây
bát nháo trong các giao dịch nhà đất, vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước thì các
nhà phát triển bất động sản đã vào cuộc và chính họ đã góp phần tạo nên sản phẩm nhà
đất đa dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp nhân dân.
Tuy nhiên, với sự ra đời của luật đất đai sửa đổi 2003 đã tạo nên một số khó khăn
nhất định cho nhà đầu tư: Phải giải toả đền bù đúng 100% cho các đối tượng trong

phạm vi dự án, đền bù giải toả hai lần: Vừa thoả thuận chuyển nhượng với người dân
sau đó nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng rồi mới
bán...Do đó gây rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư. Hiện nay thì Nhà nước cũng cho
phép các nhà đầu tư được phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành và được phép
chuyển nhượng dự án.
+ Thị trường nhà ở: Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân. Thị trường nhà
ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường
nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS. Vì vậy, phát triển và quản lý
có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở
11


phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý
nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. Thị trường BĐS nhà ở gồm:
. Thị trường căn hộ chung cư: Đây là thị trường dành cho khách hàng có thu nhập
trung bình và phục vụ cho đối tượng thuộc diện tái định cư, nhu cầu căn hộ chung cư
hiện nay rất cao do giá bán có thể chấp nhận được so với nhà riêng lẻ. Tuy nhiên hiện
nay ở thành phố vẫn còn tồn tại những chung cư quá cũ với chất lượng kém, vệ sinh
kém, an toàn thấp và tình trạng quản lý rất tồi. Các chung cư mới xây dựng thì cũng
thiếu không gian công cộng, diện tích cây xanh,...
Đầu tháng 5/2007, Chính Phủ đã ban hành nghị quyết về tập trung hoàn thành
cải tạo, nâng cấp các công ty cũ xuống cấp tại các đô thị trước năm 2015. Đây là mục
tiêu chính đáng và hợp lý để chỉnh trang đô thị, ổn định đời sống dân cư.
Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng, cả nước có 4 triệu m2 nhà chung cư cũ, xây
dựng từ những năm 1990 trở về trước với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Riêng
tại TP HCM, theo thống kê của Sở Xây Dựng, có 138 chung cư bị hư hỏng, xuống cấp
cần phải tháo dỡ. Sẽ có đến gần 15.000 hộ cần phải tái định cư. Diện tích đất phải giải
toả để xây dựng các chung cư mới lên đến hơn 232 ngàn m2. Hiện nay, nếu Nhà nước
có chính sách hợp lý thì đây là một lĩnh vực đầu tư khá hấp dẫn thu hút các đối tượng
tham gia vào cải tạo, nâng cấp các chung cư cũ.

. Thị trường căn hộ cao cấp: Đây là thị trường còn rất mới mẻ vì những căn hộ
cao cấp đầu tiên chỉ được bắt đầu chào bán từ năm 2002. Thị trường này nhắm vào đối
tượng là khách hàng có thu nhập cao nên giá bán rất cao. Kinh tế thành phố trong thời
gian qua đạt tốc độ tăng trưởng cao, năm sau cao hơn năm trước. Năm 2006 GDP của
thành phố tăng 12,2% và dự kiến đến năm 2010 tăng từ 12% đến 12,5%/năm. Kinh tế
phát triển, thu nhập người dân tăng dẫn đến nhu cầu cải thiện chổ ở rộng hơn và khang
trang hơn, vì vậy thị trường này đang thu hút khách hàng và có tiềm năng.
. Thị trường nhà, đất hiện hữu: Là thị trường về căn nhà, biệt thự... đã được hình
thành lâu đời do sự quy hoạch của Nhà nước, do các công ty phát triển bất động sản,
do người dân tự xây dựng..., thị trường này rất hấp dẫn khách hàng vì đã phát triển rất
ổn định và thường nằm ở các quận trung tâm.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây thì tốc độ giao dịch trong thị trường này rất
chậm vì sản phẩm loại này chủ yếu được giao dịch bằng vàng mà giá vàng thì tăng rất
cao trong 4 năm trở lại đây.
+ Thị trường đất sản xuất: Thị trường đất dành cho khu chế xuất, khu công nghiệp,
nhà xưởng, công trình,…Thị trường loại đất này đang có nhu cầu lớn. Và chính sách
Nhà nước ta là sẽ di dời các khu này và sẽ bố trí đất cho thị trường này về các Quận,
huyện ngoại thành…, Ở những nơi có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng tốt, đặc biệt là
giao thông thuận lợi.
- Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
Để giải thích quá trình hình thành và phát triển của thị trường được xác định
thông qua 5 giai đoạn phát triển của TT BĐS. 5 giai đoạn phát triển này áp dụng cho
các nền kinh tế cả kinh tế tư bản chủ nghĩa và kinh tế xã hội chủ nghĩa, khác nhau ở
chổ quan hệ giữa nhà nước và công dân về vấn đề đất đai. (Xem hình 1.2)
12


+ Giai đoạn 1: (giai đoạn sơ khai trong tiến trình phát triển): hình thành cơ sở hạ
tầng ở mảnh đất cụ thể là cơ sở chính. Người chủ đất có thể thu được những lợi ích
trực tiếp từ công việc trên đất, tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy đủ các quyền đối

với mình.
+ Giai đoạn 2: Hoàn thành cơ bản việc cấp GCN pháp lý cho các thửa đất, quy
định về vấn đề chi phí, thủ tục liên quan là rõ ràng. Cơ chế thu hồi, bồi thường và tái
định cư thống nhất và sát với thị trường.
+ Giai đoạn 3: Nhà nước thiết lập các hệ thống giao dịch một cách minh bạch,
đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí và thủ
tục, khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường chính thức.
+ Giai đoạn 4: Nhà nước hoàn toàn điều tiết được các công ty BĐS, các chủ thể
chuyên nghiệp trên thị trường với các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin
cậy,
+ Giai đoạn 5: Giai đoạn phát triển nhất của thị trường khi có sự tham gia của
các nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý
và hệ thống quản lý hoàn thiện.Các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm cũng được
xác lập đầy đủ, đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường. Nhà nước thực
hiện sự điều tiết ở tầm vĩ mô.
c. Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường bất động sản
- Cầu trên thị trường bất động sản
- Cầu BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường. Sẽ không có thị
trường nếu không có nhu cầu. Đó là nhu cầu của con người về đơn vị dịch vụ BĐS,
không ai cầu về vị trí mà không cầu về diện tích và ngược lại.
- Khi các nhân tố khác (trừ giá) thay đổi dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung
và cầu, điểm cân bằng lúc này cũng thay đổi theo. Chẳng hạn như khi thu nhập của
người dân tăng lên làm cho nhu cầu tăng lên thì đường cầu dịch chuyển về bên phải,
lúc đó điểm cân bằng cũng dịch chuyển về bên phải. (xem hình 1.2)
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Cầu BĐS là một yếu tố quan trọng của thị
trường BĐS, nó được hình thành và biến đổi tùy thuộc vào các nhân tố sau đây:
+ Thu nhập : Nếu thu nhập tăng lên. thì lượng cầu sẽ tăng lên.
+ Giá cả hàng hóa bổ sung: Giá cả hàng hóa bổ sung tăng sẽ làm nhu cầu về bất
động sản tăng theo. Ví dụ: Giá nhà ở, văn phòng cho thuê tăng dẫn đến nhu cầu

mua đất, đất làm văn phòng tăng theo.
+ Dự báo tương lai: Dự báo triển vọng lạc quan về sự phát triển kinh tế của
vùng sẽ làm nhu cầu về BĐS vùng đó tăng lên.
+ Chính sách của Nhà nước có liên quan: Chính sách về QHSDĐ, thuế, quy
hoạch xây dựng…có tác động mạnh đến cầu về bất động sản. Các chính sách hổ
trợ của chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp
trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung.
13


+ Sự gia tăng dân số: Tăng trưởng dân số làm tăng nhu cầu về nhiều mặt của xã
hội, trong đó có nhu cầu về đất đai, nhà ở. Lượng cầu về BĐS là một đại lượng
tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
gây ra những sự đột biến về cầu BĐS.
+ Sự chuyển dịch cơ cấu ngành nghề: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp của
từng vùng cũng làm phát sinh nhu cầu về BĐS ở vùng đó.
+ Đô thị hóa: Việc tăng nhanh chóng tốc độ đô thị hóa là một yếu tố vừa tác
động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS. Quá trình đô thị hóa sẽ làm thay
đổi tổng lượng cầu và kết cấu nhu cầu về nhà ở và đất đai.

Giá
(QSDBĐS)

d1
P0

Thay đổi
cầu

d2

D1 cầu đã tăng
D2 cầu ban đầu

Q0

Q1

Q (Lượng cầu về BĐS)

Hình 3: Cầu trên thị trường Bất động sản.
- Cung trên thị trường bất động sản
- Cung BĐS là khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời
điểm nhất định.
- Nguồn cung BĐS bao gồm :
+ Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước: Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho
sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho nhà ở, sản xuất kinh doanh khác
sẽ làm tăng lượng cung BĐS đô thị.
+ Những người có BĐS tức là những người được giao hoặc có quyền sử dụng
BĐS hợp pháp, sẵn sàng đưa lượng đất đó tham gia vào thị trường.
+ Cơ quan ngân hàng có tiền tệ tham gia vào thị trường nhà đất.
+ Quỹ nhà ở hiện có và một bộ phận trong quỹ này sẵn sàng tham gia vào thị
trường.

14


- Cung khác với lượng cung, quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung và
giá cả, đây là quan hệ thuận chiều - giá tăng cung tăng và ngược lại.

Giá

QSD
BĐS

S

P2

P1

Qo

Q1

Q (Lượng cung)

Hình 4: Cung trên thị trường bất động sản
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS :
+ Sự phát triển cơ sở hạ tầng: nhờ có sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật gắn
với quy hoạch làm cho điều kiện tiếp cận đất đai của một số khu vực dễ dàng hơn, từ
đó tăng số lượng đất ở và đất đô thị.
+ Nhà nước trực tiếp bán đấu giá BĐS công hữu ra thị trường cũng sẽ làm tăng lượng
cung trên thị trường BĐS.
+ Tổng quỹ đất ở và quỹ nhà ở trong quy hoạch của chính phủ.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS.
+ Cầu về BĐS.
- Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ BĐS . Nếu như cung
lớn hơn cầu thì cầu có vai trò quyết định đến sự hoạt động của thị trường và ngược lại cung
nhỏ hơn cầu, cung quyết định sự hoạt động của thị trường. Và để thị trường hoạt động lành
mạnh thì phải kích cầu hoặc cung.

- Do đặc điểm là trong ngắn hạn, độ co giãn giá của cung là là rất nhỏ, do vậy sự
tăng lên của cầu sẽ làm cho giá tăng nhanh. Trong dài hạn độ co dãn giá của cung lớn
hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.

15


- Quan hệ cung cầu BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như mức độ thu
nhập của các nhóm dân cư, sự tăng trưởng dân số và tập quán sinh sống của nhóm dân
cư trong từng khu vực nhất định.
- Cũng như các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế, TT BĐS vận động theo quy
luật Cung – Cầu, nhưng cung cầu hàng hóa BĐS có tính đàn hồi rất thấp đối với những
thay đổi về giá cả. Có nghĩa là nếu cung không có tính đàn hồi cao thì với một sự thay
đổi về cầu sẽ không có sự cân bằng nhanh chóng do khó có khả năng mở rộng cung, từ
đó dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. Tương tự, nếu cầu không có tính đàn hồi cao thì
khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trể tạo ra sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng
dẫn đến sự thay đổi lớn về giá.
P
Giá cả
QSD
BĐS

S

Po

E
’

P1

E

Do

Cầu về QSDBĐS

D1

Q
Số lượng QSDBĐS
Hình 5: Quan hệ cung cầu trên thị trường
bất động sản.
Q1

Qo

Q2

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa
nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó. Sự ảnh hưởng đó diễn
biến theo cơ chế sau đây:
- Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
- Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tuỳ theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của
tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
- Sự tác động của tương quan cung - cầu trong TT BĐS diễn biến có phần khác
so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Trên một đơn vị

hành chính xác định tổng cung về một loại BĐS nào đó có thể được điều chỉnh thông
qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về BĐS nói chung thì
16


cơ bản là cố định và bất biến. Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của TT BĐS,
chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường – xét trên phương
diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá BĐS được quyết định bởi yếu tố
cầu.
Theo lý thuyết của Hoàng Hữu Phê, cầu được quyết định bởi “chất lượng” và
“vị thế” của những sản phẩm là BĐS. Và cầu này phụ thuộc vào từng nhóm đối tượng.
Vì vậy, công tác quy hoạch nhằm xác định phân khu cho từng nhóm đối tượng thể hiện
qua quy hoạch về kiến trúc (tầng cao, kiểu dáng…), việc bố trí các công trình công
cộng. Tùy vào từng nhóm đối tượng thì ở trong khu vực có chất lượng và vị thế phù
hợp khác nhau.
d. Giá bất động sản
+ Giá BĐS là chi phí sản xuất và tiêu dùng đầu tiên của xí nghiệp kinh doanh
mua đất để xây dựng và cư dân mua đất để ở. Vì vậy, giá BĐS cao hay thấp quyết định
giá thành sản phẩm hay thể hiện chi phí về nơi ăn chốn ở của cư dân.
+ Giá BĐS là công cụ để điều tiết sản xuất và đời sống:
Một là: Điều tiết phân bố CN và thương mại. Nói chung, lợi nhuận của thương
mại có quan hệ rất lớn với khoảng cách của trung tâm đô thị, còn CN thì kém hơn.
Hai là: Giá của BĐS thuộc các ngành công thương, vận tải, dịch vụ, xây dựng
cao hơn giá đất dùng cho đời sống, như vậy mới không gây ra sự tranh giành vị trí khu
vực đất dùng để phát triển khu dân cư, đất dùng cho sản xuất.
Ba là: Giá đất điều tiết sử dụng đất đai của các tầng lớp cư dân khác nhau. Nói
chung, giá đất khu biệt thự, khu dân cư gần trung tâm cao hơn khu biệt thự, khu dân cư
xa trung tâm. Điều này có lợi cho việc điều tiết chi phí tiêu dùng của các tầng lớp dân
cư có thu nhập khác nhay, đồng thời thõa mãn nhu cầu của các tầng lớp dân cư khác
nhau.

+ Các yếu tố tác động đến giá bất động sản
- Quy hoạch hạ tầng – kiến trúc: Vị trí khu đất nằm vào vùng quy hoạch hạ tầng
kỹ thuật như thế nào, bản thân khu đất đó được phép xây dựng công trình với quy mô
ra sao, được phép xây dựng những loại kiến trúc nào. Thông qua công tác quy hoạch,
quyết định “chất lượng” và “vị thế” BĐS đó.
- Chính sách của Nhà nước: Các văn bản quy định về quyền sử dụng, chuyển
nhượng, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch tổng thể về sử dụng đất. Các chính sách này sẽ
ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS.
- Mục đích sử dụng: Mục đích sử dụng BĐS ảnh hưởng lớn đến giá trị sử dụng
BĐS. Tùy theo từng mục đích sử dụng, đất có thể dùng để ở, sản xuất kinh doanh hoặc
các loại hình phi lợi nhuận khác. Giá đất sẽ thay đổi theo mục đích sử dụng đất.
- Sự phù hợp về vị trí, quy mô, hình dáng, kích thước khu đất với mục đích sử
dụng : Mỗi một công trình đòi hỏi về quy mô, hình dáng, vị trí khu đất khác nhau. Sự
tương thích các yếu tố này với mục đích sử dụng BĐS sẽ làm cho giá trị sử dụng BĐS
cao hơn.
17