PHÂN TÍCH PHỐI THỨC TIẾP THỊ (MARKETING MIX) CHO DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP BÌNH MINH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“PHÂN TÍCH PHỐI THỨC TIẾP THỊ
(MARKETING- MIX) CHO DỰ ÁN
KHU CƠNG NGHIỆP BÌNH MINH TẠI
CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC HỒNG QN”

SVTH
: HUỲNH THANH TUYỀN
MSSV
: 03135084
: : DH03TB
LỚP
: 2003 – 2007
KHÓA
NGÀNH : Quản Lý TT BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH THANH TUYỀN

“PHÂN TÍCH PHỐI THỨC TIẾP THỊ
(MARKETING- MIX) CHO DỰ ÁN
KHU CƠNG NGHIỆP BÌNH MINH TẠI
CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC HỒNG QN”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý

(Khoa Kinh tế- Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

Trang 2


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thanh Tuyền, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phân tích phối thức tiếp thị (Marketing- Mix) cho dự án Khu
cơng nghiệp Bình Minh tại Cơng ty Cổ phần Địa ốc Hồng Qn”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý, Khoa Kinh Tế Trường Đại
Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.

Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Dự án KCN Bình Minh tại Cơng ty Hồng Qn đang đứng trước khó
khăn về huy động vốn và kêu gọi đầu tư lấp đầy KCN. Điều này ảnh hưởng trực
tiếp đến khả năng tiếp tục thực hiện dự án cũng như lợi nhuận của cơng ty. Chính
vì vậy, phương án phối thức tiếp thị hiệu quả cho KCN Bình Minh vào thời điểm
này là vơ cùng cần thiết và cấp bách để giúp cơng ty vượt qua những trở ngại
trên.
Với mục tiêu của đề tài là phân tích phối thức tiếp thị cho dự án KCN Bình Minh
để từ đó đề xuất những biện pháp hồn thiện nó, tơi đi vào tìm hiểu cơ sở lý luận
của đề tài đó chính là khái niệm về sản phẩm (KCN) và phương thức tiếp thị cho
sản phẩm (chiến lược Marketing- mix). Sau khi nắm được cơ sở khoa học của đề
tài, tơi xác định những nội dung nghiên cứu:
- Tìm hiểu về tiềm lực của Cơng ty Hồng Qn
- Mơi trường kinh doanh của KCN Bình Minh
- Phân tích chiến lược marketing- mix cho KCN Bình Minh tại Cơng ty Hồng
Qn
- Đưa ra biện pháp hồn thiện phối thức tiếp thị cho KCN Bình Minh.
Với những nội dung nghiên cứu ấy, qua q trình thực hiện đề tài sử dụng phương
pháp thu thập thơng tin, phương pháp xử lý số liệu và phương pháp phân tích tổng
hợp, cuối cùng tơi cho ra được kết quả nghiên cứu bao gồm 4 phần chính:
- Mơi trường kinh doanh của KCN Bình Minh
- Thị trường mục tiêu của hoạt động Marketing
- Phân tích chiến lược Marketing- mix tại cơng ty
- Đề xuất biện pháp đề nghị nhằm hồn thiện phối thức tiếp thị.
Với thời gian thực hiện đề tài hạn chế và lượng kiến thức có hạn do vậy đề tài
khơng tránh khỏi thiếu sót. Tuy nhiên, hy vọng với những ý kiến đóng góp từ đề
tài để hồn thiện phối thức tiếp thị cho KCN cũng như những kiến nghị đối với
cơng ty và chính quyền có thể hữu ích và ứng dụng giúp cơng ty giải quyết được
khó khăn hiện tại. Qua đó, tơi hi vọng có thể góp phần cũng cố thương hiệu
Hồng Qn trên thị trường bất động sản.

Trang 3


Ngnh Qun lý Th Trng Bt ng Sn

SVTH: Hunh Thanh Tuyn

MUẽC LUẽC
Trang
ẹAậT VAN ẹE
PHN I TNG QUAN
I.1 C s lý lun
I.1.1 C s khoa hc
I.1.1.1 Bt ng sn v th trng bt ng sn
I.1.1.2 Khu cụng nghip
I.1.1.3 Marketing
I.1.1.4 Marketing- mix
I.1.1.5 Ni dung ca chin lc Marketing- mix
I.1.2 C s phỏp lý
I.2 Tng quan v a bn nghiờn cu
I.2.1 Gii thiu v Cụng ty Hong Quõn
I.2.1.1 Gii thiu chung
I.2.1.2 C cu t chc
I.2.1.3 Tỡnh hỡnh nhõn s
I.2.1.4 Hot ng kinh doanh t 2005-2006
I.2.2 Khu cụng nghip ng bng Sụng Cu Long
I.2.2.1 Gii thiu tng quỏt v BSCL
I.2.2.2 Tỡnh hỡnh chung ca cỏc KCN ti BSCL
I.2.3 Gii thiu v khu cụng nghip Bỡnh Minh Vnh Long

I.2.3.1 Tng quan v Tnh Vnh Long
I.2.3.2 Khu cụng nghip Bỡnh Minh
I.3 Ni dung, phng phỏp nghiờn cu
I.3.1 Ni dung nghiờn cu
I.3.2 Phng phỏp nghiờn cu
PHN II KT QU NGHIấN CU
II.1 Phõn tớch mụi trng kinh doanh
II.1.1 Mụi trng v mụ
II.1.1.1 Chớnh sỏch phỏp lut
II.1.1.2 Mụi trng kinh t- xó hi
II.1.2 Mụi trng vi mụ
II.1.2.1 Phõn tớch ngi cung ng
II.1.2.2 i th cnh tranh
II.1.2.3 Khỏch hng
II.1.2.4 Phõn tớch ngun lc u t cho KCN Bỡnh Minh ca Cụng ty
Hong
Quõn
Trang 4

1
3
3
3
3
3
4
5
6
11
12

12
12
14
15
16
17
17
18
19
19
20
23
23
23
24
24
24
24
24
27
27
28
28
29


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

II.2 Thị trường mục tiêu
II.3 Chiến lược Marketing- mix
II.3.1 Chiến lược sản phẩm
II.3.1.1 Định vị khu công nghiệp
II.3.1.2 Đánh giá chiến lược sản phẩm
II.3.2 Chiến lược giá
II.3.2.1 Phương pháp định giá
II.3.2.2 Giá thuê đất KCN Bình Minh
II.3.2.3 Chính sách giá ưu đãi thu hút đầu tư
II.3.2.3 So sánh với đối thủ cạnh tranh
II.3.2.4 Đánh giá chiến lược giá
II.3.3 Chiến lược phân phối
II.3.3.1 Mục tiêu của chiến lược
II.3.3.2 Kênh phân phối
II.3.3.3 Đánh giá chiến lược phân phối
II.3.4 Chiến lược chiêu thị cổ động
II.3.4.1 Mục tiêu của chiến lược
II.3.4.2 Quảng cáo
II.3.4.3 Khuyến mại
II.3.4.4 Bán hàng trực tiếp
II.3.4.5 Tuyên truyền
II.3.4.6 Ngân quỹ chiêu thị cổ động
II.3.4.7 Đánh gía chiến lược chiêu thị cổ động
II.4 Biện pháp đề nghị
II.4.1 Phân tích SWOT của KCN Bình Minh
II.4.2 Biện pháp hoàn thiện chiến lược Marketing KCN Bình Minh
KẾT LUẬN

Trang 5

30
31
31
31
36
38
38
38
39
39
40
40
40
40
42
42
42
42
45
45
45
46
46
47
47
48
50


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

KCNC

Khu công nghệ cao

ĐBSCL

Đồng bằng Sông Cửu Long

CNH-HĐH

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

BQL

Ban quản lý

Tp

Thành phố

HCM

Hồ Chí Minh

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

USD

Đôla Mỹ

SWOT

Điểm mạnh, yếu, cơ hội và thách thức

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1: Cơ cấu và trình độ lao động Công ty Hoàng Quân từ 20052006
Bảng 2: Tổng kết doanh thu của Công ty Hoàng Quân 2005-2006
Trang 6

16
16


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

Bảng 3: Tình hình tài sản cố định của công ty qua hai năm 20052006
Bảng 4: Tổng kết doanh thu của Công ty Hoàng Quân 2005-2006
Bảng 5: Tỷ trọng các khu vực kinh tế trong cơ cấu GDP và trong cơ
cấu lao động của ĐBSCL năm 2006
Bảng 6: Đầu tư nước ngòai vào ĐBSCL từ 1998-2006
Bảng 7: Các chỉ tiêu kinh tế tiêu biểu của Tỉnh Vĩnh Long từ 20022006
Bảng 8: Cơ cấu giá trị sản xuất công nghiệp phân theo thành phần
Bảng 9: Vốn góp để thực hiện dự án KCN Bình Minh
Bảng 10: Kế hoạch phân bổ nguồn vốn
Bảng 11: Dự kiến doanh thu cho thuê KCN Bình Minh.
Bảng 12: Diện tích từng khu đất trong KCN Bình Minh
Bảng 13: Phân loại lô đất trong KCN
Bảng 14: Phân lô KCN Bình Minh
Bảng 15: Giá thuê đất trong KCN
Bảng 16: So sánh KCN Bình Minh với 2 KCN đối thủ cạnh tranh
Bảng 17: Phương thức thanh toán
Bảng 18: So sánh mức giá thuê đất KCN
Bảng 19: :Dự kiến doanh thu cho thuê KCN Bình Minh tại các kênh
phân phối đến 2011
Bảng 20: Tiến độ cho thuê đất KCN Bình Minh
Bảng 21: Quảng cáo trên website
Bảng 22: Quảng cáo qua Đài
Bảng 23: Quảng cáo trên báo chí
Bảng 24: Chi phí quảng cáo quý I/2007
Bảng 25: Ma Trận SWOT

17

17
18
18
20
27
29
30
30
32
33
33
35
37
38
39
41
42
43
43
44
44
47

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Các khái niệm cốt lõi của Marketing
Hình 2: Bốn P trong Marketing- Mix
Hình 3: Ba mức độ của sản phẩm
Trang 7

Trang
4
5
6


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

Hình 4: Các giai đoạn quá trình phát triển sản phẩm mới
Hình 5: Những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định giá của doanh nghiệp
Hình 6: Mô hình quá trình xúc tiến tổng quát
Hình 7: Cơ cấu tổ chức của Công ty Hoàng Quân
Hình 8: Quy họach tổng thể KCN Bình Minh- Vĩnh Long.
Hình 9: Phân bố các KCN, KCX theo lãnh thổ năm 2006
Hình 10: Biểu đồ thể hiện tỷ trọng đầu tư nước ngòai của ĐBSCL so
với cả
nước từ 2001-2006
Hình 11: Biểu đồ thể hiện tỷ trọng thu hút đầu tư nước ngoài của
ĐBSCL so với cả nước từ 2001-2006
Hình 12: Cơ cấu tổ chức của BQL KCN Bình Minh
Hình 13: Quy hoạch chi tiết KCN Bình Minh
Hình 14: Quy trình đầu tư tổng quát vào KCN
Hình 15: Sơ đồ xử lý nước thải
Hình 16: Sơ đồ kênh phân phối KCN Bình Minh
Hình 17: Biểu đồ so sánh chi phí quảng cáo giữa 3 phương tiện: báo
chí, Web, Radio
Hình 18: Cơ cấu phòng Marketing

8
8
10
14
22
24

25
26
31
32
35
36
41
44
51

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. “Quản trị Marketing trong thị trường tòan cầu”, Dương Hữu Hạnh, Nhà
xuất bản lao động- xã hội, năm 2006.
2. “Marketing căn bản”, ThS Trần Đình Lý.
3. “Nguyên lý tiếp thị”, Philip Kotler
4. “15 năm xây dựng và phát triển KCN, KCX ở Việt Nam”, Bộ Kế Hoạch và
Đầu Tư, 2006
5. “ Chuyên đề đầu tư Bất động sản”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, 2003
6. Tham khảo trang Web:
www.hoangquan.com
www.vinhlong.gov.vn
www.mpi.gov.vn

Trang 8


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một thị trường rất sôi động và đầy phức tạp.
Trong thời gian vừa qua dưới sự tác động của nhiều yếu tố mà trọng tâm là sự ra
đời của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 đã dẫn đến tình trạng đóng băng của
thị trường bất động sản. Cùng với nổ lực bình ổn thị trường của Nhà nước (như
ban hành Nghị định 17, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…) Công ty Cổ
phần Tư vấn- Thương mại- Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Công ty Hoàng Quân)
đã không ngừng quyết tâm tìm ra những giải pháp, định hướng nhằm đưa công ty
vượt qua khó khăn và phát triển lớn mạnh hơn.Trước làn sóng đầu tư ồ ạt vào khu
chung cư, căn hộ cao cấp thì Công ty Hoàng Quân đã lựa chọn chuyển hướng đa
dạng hóa sản phẩm: đầu tư vào KCN Bình Minh tại tỉnh Vĩnh Long. Đây có thể
nói là một quyết định táo bạo nhưng đầy tiềm năng của công ty. Dự án ra đời là
phù hợp với định hướng công nghiệp hóa- hiện đại hóa của đất nước, đón đầu
những cơ hội lớn từ việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO), tận dụng
được điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của địa bàn, đi vào khai thác đối tượng
khách hàng tiềm năng (các doanh nghiệp trong và ngoài nước). Dự án KCN Bình
Minh không chỉ có khả năng đem lại lợi nhuận lớn cho Công ty Hoàng Quân,
giúp công ty đứng vững trong thị trường bất động sản, ngày càng tạo lập thương
hiệu Hoàng Quân vững mạnh, mà bên cạnh đó còn góp phần vào sự phát triển
KCN, KCX, KCNC trong khu vực ĐBSCL nói riêng và cả nước nói chung. Qua
đó đáp ứng các mục tiêu tạo đà tăng trưởng công nghiệp, đẩy mạnh sản xuất tăng
nguồn hàng xuất khẩu, tạo việc làm và từng bước phát triển công nghiệp theo quy

họach, tiết kiệm đất, hạn chế ô nhiễm do chất thải công nghiệp gây ra.
Tuy nhiên, hiện nay nguồn vốn huy động từ phía ngân hàng cũng như từ
phía nhà đầu tư vào KCN đang gặp khó khăn.Thêm vào đó, công ty đang phải đối
mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ phía các KCN trong khu vực ĐBSCL nói riêng
và KCN phía Nam nói chung. Điều này đã làm chậm tiến độ thực hiện dự án, ảnh
hưởng trực tiếp đến hiệu suất kinh doanh và lợi nhuận của công ty. Trong thời
điểm hiện tại cần thiết phải đưa ra một chiến lược marketing tốt để đưa KCN Bình
Minh chiếm lĩnh thị phần KCN và thu hút nguồn vốn đầu tư từ phía các doanh
nghiệp đang còn ở dạng tiềm năng. Chính vì vậy, tôi đã thực hiện nghiên cứu đề
tài “Phân tích phối thức tiếp thị (Marketing- mix) cho Dự án KCN Bình
Minh tại Công ty Cổ phần Tư vấn- Thương mại- Dịch vụ Địa ốc Hoàng
Quân”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Phân tích phối thức tiếp thị (marketing- mix) cho dự án KCN Bình Minh tại
Công ty Hoàng Quân.
- Hoàn thiện chiến lược Marketing- Mix cho Dự án KCN Bình Minh.
 Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu phối thức tiếp thị cho Dự án KCN Bình Minh tại
địa bàn Tỉnh Vĩnh Long của Công ty Hoàng Quân.
 Phạm vi nghiên cứu
Trang 9


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

+ Về mặt không gian
- Công ty Cổ phần Tư vấn- Thương mại- Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân
- Khu công nghiệp Bình Minh tại tỉnh Vĩnh Long

- Các đối thủ cạnh tranh
- Điều kiện tự nhiên- kinh tế -xã hội trong khu vực ĐBSCL và Tỉnh Vĩnh
Long
+ Về mặt thời gian
- Số liệu hoạt động kinh doanh của Công ty Hoàng Quân từ 2005-2006
- Dự kiến kết quả và hiệu quả của Dự án KCN Bình Minh từ khi bắt đầu kinh
doanh 2007 đến 2012
- Số liệu về điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội địa bàn ĐBSCL và Tỉnh Vĩnh
Long đến 2006
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Đề tài hoàn thiện phối thức tiếp thị cho Dự án KCN Bình Minh góp phần đưa
dự án vào triển khai có hiệu quả, thu lợi nhuận cao. Qua đó góp phần củng cố
thương hiệu Hoàng Quân trên thị trường bất động sản.

Trang 10


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
1. Bất động sản
a. Khái niệm
Trong định nghĩa BĐS, chúng ta gặp khó khăn ở những tài sản nằm giữa
ranh giới động sản và bất động sản. Ví dụ như những tài sản, đồ vật gắn liền với

nhà ở như tủ lạnh, máy điều hòa… một số tài liệu khẳng định đây là BĐS. Cũng
có một số tài liệu chỉ khẳng định BĐS là tài sản không di dời được theo đúng
nghĩa của từ “bất động sản”. Nhưng trong thực tế, pháp luật của nhiều nước
(trong đó có Việt Nam) thì liệt kê một số tài sản này không di dời được dưới góc
độ pháp lý do chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Dưới góc độ của nhà quản lý BĐS thì BĐS là những tài sản không di dời
được, những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi
tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí.
Dưới góc độ pháp lý, BĐS là những tài sản di động và không di động
(theo đúng nghĩa của từ), chịu sự quản lý của Nhà nước. Theo điều 181 của Bộ
Luật Dân sự: bất động sản là những tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do Pháp luật quy định.
b. Phân loại BĐS
BĐS được phân chia thành nhiều loại, với những đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau.Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm
hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc
xây dựng chính sách phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với tình hình thực tế.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và
BĐS đặc biệt.
- BĐS có đầu tư xây dựng
Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ,
BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) BĐS là trụ sở làm việc v.v..Trong
nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như trên thế
giới.
Trang 11


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

- BĐS không đầu tư xây dựng:
BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản
xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất hiếm v.v..
- BĐS đặc biệt
Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của nhóm này
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị
trường BĐS.
2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường BĐS chỉ được hình thành khi BĐS trở thành hàng hoá. Như
vậy, ở đâu và lúc nào BĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa có thị
trường BĐS. TTBĐS khác với thị TTBĐS hàng hoá thông thường ở chỗ BĐS
khác với các hàng hóa khác, chúng không chỉ mua bán được mà còn là đối tượng
của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền SDĐ.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường, nên có
một số quan điểm khác nhau về TTBĐS.

Có ý kiến cho rằng TTBĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản là
nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Tuy
nhiên trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của TTBĐS và hàng hóa
đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa BĐS.
Một số người lại cho rằng TTBĐS là thị trường nhà đất. Quan niệm này
phổ biến ở nước ta vì nhà đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng và giá trị nhưng
thực tế thì nó cũng chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa BĐS trên
TTBĐS. Cho nên quan niệm này cũng chưa đầy đủ.
Một quan điểm khá phổ biến cho rằng, TTBĐS là hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo
quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm này làm cho
người ta dể nhận biết phạm vi và nội dung của TTBĐS.
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm
tổng quát về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về BĐS như
chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp… tức là quan hệ giao dịch giữa
người mua và người bán, giữa cung và cầu tại một địa bàn cố định, trong một
khoảng thời gian nhất định thông qua cơ chế giá.
Khái niệm này vừa đơn giản, dễ hiểu, vừa khái quát đầy đủ nội dung và
phạm vi của TTBĐS.
b. Đặc điểm của thị trường Bất Động Sản
- TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong BĐS
Trang 12


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- TTBĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không
hoàn hảo
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS và giá cả
- Giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao
- TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
c. Phân loại thị trường BĐS
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta phân loại BĐS theo
nhiều tiêu thức khác nhau.
- Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, thị trường BĐS được phân chia thành
+ Thị trường đất đai
+ Thị trường nhà ở
+ Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ
+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở
+ Thị trường BĐS công nghiệp
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ trên thị trường, người ta phân chia
TTBĐS thành
+ Thị trường mua bán
+ Thị trường thuê và cho thuê
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm
- Dựa vào trình tự tham gia
+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất- thị trường đất đai (giao
đất, cho thuê đất)
+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường
sơ cấp)
+ Thị trường cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp)
d. Các đối tượng tham gia thị trường Bất Động Sản
Cá nhân
Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia

vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bán BĐS là
tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… hay với tư cách
là người mua, đi thuê.
Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh (tạo ra) BĐS
Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: kinh
doanh và phát triển nhà, đất, cơ sở hạ tầng… tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
Nhà nước
Nhà nước tham gia vào Thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ
mô đối với hoạt động của TTBĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo
khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của TTBĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực
hiện các biện pháp (chủ yếu là các biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy TTBĐS
Trang 13


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

phát triển, thực hiện quản lý giám sát, cung cấp hệ thống thông tin và một số dịch
vụ cho các giao dịch trên TTBĐS. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là
Chính phủ vào TTBĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy
hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, để từ đó có
biện pháp điều tiết quan hệ cung cầu và giá cả. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia
giao dịch trên TTBĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong
việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.
Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các hàng hóa BĐS: nhà
ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… Người kinh doanh BĐS cần
đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng nhiều
khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.

Các tổ chức môi giới, tư vấn
Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý TTBĐS tương đối
phức tạp nên phần lớn cả bên mua lẫn bên bán, có những thời điểm đều cần đến
dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết
kế, thi công, lắp đặt…;chuyên gia kế toán tư vấn việc hoạch định tài chính, tư
vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá trị BĐS trong quá trình giao dịch;
chuyên gia môi giới để giúp 2 bên mua bán gặp nhau, giúp làm hợp đồng, nhiều
khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho
thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về pháp luật tư vấn về các vấn đề liên quan đến
luật pháp.
Các định chế tài chính
Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn vì vậy cần phải
huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định
chế tài chính này chủ yếu là các ngân hàng.
Do đặc tính không thể di dời và lâu bền nên BĐS thường được dùng làm
tài sản thế chấp, ngân hàng phải dựa vào thị trường để định giá BĐS làm tài sản
thế chấp. Khi không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản thế
chấp, lúc này ngân hàng trực tiếp vào TTBĐS. Mặc khác, chính ngân hàng cũng
trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên TTBĐS, thậm chí tổ chức riêng một bộ
phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh BĐS.
Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như: các công ty bảo hiểm,
công ty tài chính, quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên
TTBĐS.
e. Cung cầu trên thị trường Bất Động Sản
Cầu và phân loại cầu hàng hóa BĐS
Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để được BĐS đó trên
thị trường tại những thời điểm nhất định.
Trong thị trường BĐS, cầu về đất đai và nhà ở là chủ yếu nhất.
Cầu BĐS không phải là nhu cầu về BĐS. Vì vậy ta cần phân biệt giữa

khái niệm cầu BĐS và nhu cầu BĐS.

Trang 14


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thỏa
mãn các mục đích riêng của mình. Bất kỳ ai cũng có nhu cầu này, và có thể có
người có nhu cầu sở hữu nhiều dạng BĐS khác nhau. Nhu cầu của mỗi cá nhân
luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội.
Cầu về BĐS là nhu cầu về BĐS có khả năng thanh toán cho BĐS đó.
Người có nhu cầu trên thị trường BĐS là rất lớn nhưng cầu về BĐS hạn chế hơn.
Cầu BĐS xuất hiện dựa vào các yếu tố sau:
+ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu
cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ nhà đất có sẵn của chính bản thân họ.
+ Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu.
Chỉ khi có năng lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới trở thành cầu trên
thị trường.
+ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có
điều kiện gặp được cung. Thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh
toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Cung BĐS
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn
nhất định
Nguồn cung BĐS gồm:
+ Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư

xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu
nhà nước.
+ Nguồn cung từ khu vực tư nhân hoạt động và phát triển BĐS không bằng
vốn ngân sách Nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển
nhà ở. Đây là nguồn cung chủ yếu và lớn nhất trong thị trường BĐS.
I.1.1.2 Khu công nghiệp
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 loại chính: đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đất khu công nghiệp thuộc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của loại
đất phi nông nghiệp.
Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp,
khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử
dụng đất.
Khu công nghiệp (KCN) theo mô hình mới là khu tập trung các doanh
nghiệp KCN chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản
xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống.
Kinh doanh khu công nghiệp nói riêng hay kinh doanh bất động sản nói
chung nhằm mục đích là thu lợi nhuận từ bất động sản. Đó cũng chính là mục
đích và nhiệm vụ của các tổ chức kinh doanh bất động sản.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động thuê, mua, chuyển nhượng,
thế chấp…bất động sản. Vì vậy việc tìm kiếm người thuê, mua, chuyển nhượng,
Trang 15


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

thế chấp có khả năng nhất là nhiệm vụ trọng tâm của người quản lý, kinh doanh

bất động sản. Marketing là công cụ không thể thiếu và có thể nói là đóng vai trò
quyết định đối với hiệu quả hoạt động kinh doanh.
I.1.1.3 Marketing
1. Khái niệm
Theo Ủy ban Các Hiệp hội Marketing Mỹ: “ Marketing là việc tiến hành
các hoạt động kinh doanh có liên quan trực tiếp đến dòng vận chuyển hàng hóa và
dịch vụ từ người sản xuất đến người tiêu dùng.”
Học viện Halmilton Mỹ: “ Marketing là hoạt động kinh tế trong đó hàng
hóa được đưa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ.”
Viện Marketing Anh Quốc ( British Institute Marketing): “ Marketing là
quá trình tổ chức và quản lý tòan bộ các hoạt động của sản xuất kinh doanh từ
việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về
một mặt hàng cụ thể đến việc đưa hàng hóa đó đến tay người tiêu dùng. Cuối
cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.”
Theo chuyên gia John H. Crighton (Oxtraylia): “ Marketing là quá trình
cung cấp đúng sản phẩm, đúng kênh hay luồng hàng, đúng thời gian, đúng giá
cả.”
Theo G.I.Dragon (Nguyên chủ tịch Liên đoàn Marketing quốc tế): “
Marketing là một “Rada” theo dõi chỉ đạo các hoạt động của doanh nghiệp và như
“máy chỉnh lưu” để kịp thời ứng phó với mọi biến động sinh ra trong quá trình
tiêu thụ sản phẩm.”
Qua rất nhiều định nghĩa từ các Nhà nghiên cứu về Marketing như trên ta
có thể đưa ra một định nghĩa chung như sau:
“ Marketing là toàn bộ các hoạt động của con người nhằm thỏa mãn nhu cầu và
lòng mong muốn thông qua quá trình trao đổi, mua bán sản phẩm hay dịch vụ trên
thị trường.”
Trong nền kinh tế thị trường, Marketing được hiểu là sự tổng hòa các biện
pháp mà người sản xuất kinh doanh phải áp dụng một cách chủ động và đồng bộ
để tạo ra và phát triển thị trường tiêu thụ hàng hóa do mình làm và mua lại những
hàng hóa mình cần. Nguyên tắc cơ bản là phải biết và tác động có hiệu quả vào

toàn bộ quá trình “nghiên cứu- sản xuất- bán hàng- dịch vụ sau khi bán”.
2. Vai trò của Marketing:
Trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, Marketing có
những vai trò quan trọng:
- Hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp. Nhờ đó mà các quyết định đề ra trong sản xuất kinh doanh có cơ sở
khoa học.
- Marketing giúp cho các doanh nghiệp có điều kiện nhận được thông tin
đầy đủ từ sự phản hồi của khách hàng để kịp thời bổ sung, cải tiến, nâng cao các
đặc tính sử dụng sản phẩm làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng.

Trang 16


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

- Marketing giúp cho các doanh nghiệp nhận biết được cần phải sản xuất
cái gì? Số lượng bao nhiêu? Bán ở đâu? Bán khi nào? Giá bán bao nhiêu? Nhằm
đạt được lợi nhuận cao cho doanh nghiệp.
- Marketing có ảnh hưởng to lớn đến doanh số, chi phí, lợi nhuận và qua đó
đến hiệu quả sản xuất kinh doanh.
I.1.1.4 Marketing- Mix
1. Định nghĩa
Marketing- Mix là một phối thức định hướng các biến số marketing có thể
kiểm sóat được mà công ty thương mại sử dụng một cách liên hoàn và đồng bộ
nhằm theo đuổi một sức bán và lợi nhuận dự kiến trong một thị trường trọng điểm
xác định.
2. Cơ cấu của Marketing-mix

Marketing-mix được thực hiện nhờ sự phối hợp các yếu tố, các công cụ
khác nhau mà người ta gọi là 4P, bao gồm: sản phẩm (Product), giá cả (Price),
phân phối (Place), chiêu thị cổ động (Promotion).
Hình 2: Bốn P trong Marketing- Mix
Marketing- mix

Phân phối

Sản phẩm
Thị trường
mục tiêu

Chiêu thị
cổ động
Giá cả
Nguồn: Philip Kotler- Những nguyên lý tiếp thị, trang 72
3. Vai trò của Marketing-mix
Marketing-mix mang tính chất tác nghiệp trong chiến lược marketing. Đây
chính là công cụ hiện thực hóa những chiến lược đã đề ra. Việc thiết kế
marketing-mix luôn phải linh hoạt thích ứng với mỗi thị trường mục tiêu, với mỗi
vị thế cạnh tranh cụ thể của doanh nghiệp trong ngành, với đặc điểm của mỗi sản
phẩm và với mỗi giai đoạn của vòng đời sản phẩm.

Trang 17


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

I.1.1.5 Nội dung của chiến lược marketing-mix
1. Chiến lược sản phẩm
a. Khái niệm sản phẩm
Sản phẩm là bất cứ gì có thể đưa vào một thị trường để tạo sự chú ý, mua
sắm, sử dụng hay tiêu thụ nhằm thỏa mãn một nhu cầu hay ước muốn. Nó có thể
là những vật thể, những dịch vụ, những con người, những địa điểm, những tổ
chức và những ý nghĩ.
Khi triển khai một sản phẩm cần phải xét ở ba cấp độ.
Hình 3: Ba mức độ của sản phẩm
Sản phẩm cốt lõi

Phụ tùng kèm
theo
Bao bì

Sản phẩm cụ thể

Giao
hàng Tên
Đặc
Lợi ích điểm
và sự hiệu
cốt lõi
tín
nhiệm Chất
Kiểu
dáng
lượng

Dịch

vụ
sau
khi
mua

Sản phẩm phụ gia

Bảo hành
Nguồn: Philip Kotler- Những nguyên lý tiếp thị
b. Vai trò của chiến lược sản phẩm
- Chiến lược sản phẩm là nền tảng, là xương sống của chiến lược chung.
- Chỉ khi hình thành chiến lược sản phẩm, công ty mới có phương hướng để
đầu tư, nghiên cứu, thiết kế sản phẩm hàng loạt.
- Thực hiện tốt chiến lược sản phẩm mới có điều kiện để triển khai một cách có
hiệu quả chiến lược giá cả, chiến lược phân phối và chiến lược chiêu thị cổ động.
- Đảm bảo cho công ty thực hiện tốt các mục tiêu chung về doanh số, thị
phần…
c. Chiến lược chu kỳ sống của sản phẩm
Chu kỳ sống hay vòng đời của sản phẩm bao gồm các giai đoạn mà sản
phẩm tồn tại từ khi nó xuất hiện cho đến khi bị thị trường từ chối. Chu kỳ sống
của sản phẩm phải gắn liền với một thị trường nhất định.
Chu kỳ sống điển hình của một sản phẩm có hình chữ S và có bốn giai đoạn:
- Giai đoạn giới thiệu hay tung ra thị trường
- Giai đoạn tăng trưởng hay phát triển
- Giai đoạn trưởng thành hay bảo hòa
Trang 18


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

Doanh thu, lợi nhuận

- Giai đoạn suy tàn hay suy thoái
Hình 6. Chu Kỳ Sống của vòng đời Sản Phẩm

Giới thiệu
Tổng doanh thu

Bảo hòa

Tăng trưởng

Suy tàn

Tổng lợi nhuận

+
0
Nguồn: ThS. Trần Đình Lý- Bài giảng Marketing căn bản
Việc nghiên cứu chu kỳ sống của sản phẩm là điều kiện để xây dựng những chiến
lược thích hợp cho từng giai đoạn, điều này giúp cho doanh nghiệp khai thác tối
đa thế mạnh của sản phẩm trong từng giai đoạn, mang lại lợi nhuận cao nhất.
Đặc điểm của từng giai đoạn và chiến lược tương ứng
+ Giai đoạn giới thiệu
Mức bán ít, chi phí quảng cáo nhiều, kinh doanh chưa có lãi. Cần tổ chức hệ
thống tiêu thụ hợp lý để đưa sản phẩm đến được với khách hàng. Quảng cáo ở
giai đoạn này phải đặc biệt nhấn mạnh, phải hướng mạnh mẽ vào các khách hàng
mục tiêu có tiềm lực mạnh.

+ Giai đoạn phát triển
Khối lượng tiêu thụ tăng mạnh. Cần kích thích mạnh tiêu thụ nhằm nâng đỡ
sự tăng trưởng nhanh của doanh số và kéo dài càng lâu càng tốt giai đoạn này.
+ Giai đoạn bảo hòa
Cung cầu thỏa mãn tối đa, doanh thu và lãi cao, cạnh tranh trở nên gay gắt.
Doanh nghiệp cần phải tìm kiếm những phân khúc thị trường mới, cải tiến chất
lượng, kiểu dáng hoặc một sự tiện lợi nào đó. Cũng có thể thay thế một vài yếu tố
marketing- mix để kéo dài giai đoạn này.
+ Giai đoạn suy thoái
Hàng bán chậm, khó bán, lãi ít, người mua trở nên khó tính, khắt khe hơn,
kỹ thuật công nghệ mới xuất hiện. Không nên giữ lại những sản phẩm yếu kém.
Cần phải chuẩn bị trước và tung ra thị trường những sản phẩm mới.
Trên đây chỉ là một mẫu điển hình cho chiến lược chu kỳ sản phẩm có hình
chữ S. Tuy nhiên không phải tất cả sản phẩm đều trải qua và đều đặn qua 4 giai
đoạn trên. Tùy điều kiện, tính chất và loại sản phẩm mà có thể có các dạng khác
nhau (kiểu “chu kỳ- tái chu kỳ”, kiểu “ võ sò”…). Do đó, mục đích của chiến lược
Trang 19


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

chu kỳ sống của sản phẩm là tìm ra điểm hòa vốn tức tìm cách kéo dài những
“pha” có tỷ lệ lãi cao. Đồng thời biết cách để rút lui khỏi thị trường những sản
phẩm hay những pha thua lỗ…đồng thời có định hướng đúng đắn cho việc tung ra
sản phẩm mới.
2. Chiến lược giá
a. Khái niệm
Giá cả của một sản phẩm hay dịch vụ là một số tiền mà người bán trù tính

nhận được từ người mua để đổi lại cho người mua quyền sử dụng hay quyền sở
hữu sản phẩm hay dịch vụ đó.
Giá cả là yếu tố duy nhất tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp trong khi các
yếu tố khác chỉ tạo chi phí và ảnh hưởng lên giá thành sản phẩm. Giá cả cũng là
một trong những yếu tố linh hoạt nhất của marketing-mix, qua đó có thể thay đổi
nhanh chóng không giống như tính chất sản phẩm hay cấp kênh phân phối.
b. Vai trò
- Giá ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng.
- Giá tác động trực tiếp lên doanh thu của doanh nghiệp.
- Đối với một đơn vị sản xuất kinh doanh, giá cả có một vị trí đặc biệt quan
trọng trong quá trình tái sản xuất, vì nó là khâu nối và thể hiện kết quả của các
khâu khác.
c. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
Hình 5: Những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định giá của doanh nghiệp
Các nhân tố nội tại
- Mục tiêu marketing
- Chiến lược
marketing-mix
- Chi phí
- Tổ chức định giá

GIÁ
CẢ

Các yếu tố bên ngòai
- Bản chất thị trường và
sức cầu
- Cạnh tranh
- Yếu tố môi trường( nền
kinh tế, chính quyền…)

Nguồn tin: ThS. Trần Đình Lý- Marketing căn bản
c. Phương pháp định giá
- Định giá hướng vào doanh nghiệp
+ Định giá theo cách cộng mức lời vào chi phí
Giá bán = Chi phí cho đơn vị sản phẩm/ 1- Lợi nhuận mong muốn trên doanh số
Trong đó,
Chi phí đơn vị = Biến phí+Định phí/ Doanh số đơn vị
+ Định giá theo mức lợi nhuận mục tiêu
Giá bán= Phí đơn vị+(Lợi nhuận mong muốn* Vốn đầu tư/Doanh số đơn vị)
- Định giá hướng ra thị trường: là định giá bằng cách quan sát giá phổ biến trên
thị trường với sản phẩm mình cần quan tâm rồi từ đó định giá cho sản phẩm của
mình. Nó phụ thuộc vào tiềm năng thị trường, sự cạnh tranh trên thị trường, giá
cạnh tranh, giá độc quyền, giá phân biệt.
3. Chiến lược phân phối
Trang 20


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

a. Khái niệm
Chiến lược phân phối là hệ thống quan điểm chính sách và giải pháp tổ
chức các kênh, luồng mạng lưới bán sỉ bán lẻ hàng hóa nhằm đạt hiệu quả kinh tế
cao nhất. Đó chính là phương hướng thể hiện cách mà doanh nghiệp cung ứng các
sản phẩm và các dịch vụ cho khách hàng của mình trên thị trường.
b. Vai trò
Chiến lược phân phối hợp lý sẽ làm cho quá trình kinh doanh an toàn, tăng
cường khả năng liên kết trong kinh doanh, giảm cạnh tranh, làm cho quá trình lưu

thông hàng hoá được dễ dàng nhanh chóng.
Chiến lược phân phối góp phần không nhỏ trong quá trình cung cấp cho
khách hàng đúng sản phẩm, đúng thời gian, đúng vị trí trên cơ sở đúng kênh hay
luồng hàng.
Chiến lược phân phối cùng với chiến lược sản phẩm và chiến lược giá tạo
nên “Bí quyết thành công trong kinh doanh” của Marketing.
c. Các kênh phân phối
Đường đi và phương thức di chuyển của sản phẩm từ khâu sản xuất đến tiêu
dùng hình thành kênh phân phối của sản phẩm.
Việc vận chuyển sản phẩm hàng hóa đến người tiêu dùng thông qua các
phương thức:
- Bán trực tiếp cho người tiêu dùng
- Thông qua nhà buôn bán, hay bán lẻ, đại lý…
Các kênh phân phối có thể được biểu thị bằng số lượng cấp trung gian của
nó. Vì nhà sản xuất và người tiêu dùng tất nhiên sẽ có mặt, nên họ cũng là bộ
phận của mỗi kênh phân phối. Các bộ phận khác được chia ở cấp trung gian là các
nhà bán lẻ, nhà bán sỉ, môi giới.
4. Chiến lược chiêu thị cổ động
a. Khái niệm
Chiêu thị cổ động là làm cho hàng hóa tiêu thụ nhanh hơn và khách hàng
thỏa mãn hơn. Chiêu thị cổ động là một công cụ quan trọng và có hiệu quả trong
họat động marketing với mục đích làm cho cung cầu gặp nhau, làm cho người bán
thỏa mãn tốt hơn nhu cầu người mua.
Hoạt động chiêu thị cổ động vừa mang tính khoa học (chính xác), vừa là một
nghệ thuật (khôn khéo) do đó đòi hỏi phải có sự linh họat, sáng tạo, với chi phí
thấp nhất, hiệu quả cao nhất.
Chiêu thị cổ động không chỉ là hệ thống chính sách biện pháp để hỗ trợ về
sản phẩm, giá, phân phối mà còn là hoạt động cần thiết cho việc tăng cường kết
quả thực hiện của các yếu tố, thành phần nói trên.

Trang 21


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

b. Mô hình quá trình CTCĐ tổng quát
Hình 6: Mô hình quá trình xúc tiến tổng quát
Người
gửi

Mã
hóa

Thông điệp
Kênh truyền
thông

Giải
mã

Người
nhận

Nhiễu cản trở

Phản hồi

Đáp ứng

Nguồn: ThS.Trần Đình Lý- Marketing căn bản
- Người gửi: Bên gửi thông điệp cho bên còn lại (còn gọi là nguồn hay bên phát
thông tin).
- Mã hóa: Tiến trình truyền ý tưởng thành những hình thức có tính biểu tượng.
- Thông điệp: Tập hợp tất cả các biểu tượng chứa đựng nội dung giao tiếp mà
bên gửi truyền đi.
- Kênh truyền thông: Các kênh truyền thông mà nhờ đó các thông điệp được
gửi đi.
- Giải mã: Là việc bên nhận nhờ nó mà biết được ý nghĩa tin nhận.
- Người nhận: Bên nhận thông điệp.
- Đáp ứng: Tập hợp các phản ứng mà người nhận có được sau khi tiếp nhận
thông điệp.
- Phản hồi: Sự đáp ứng của người nhận trở lại người gửi.
- Sự nhiễu tạp: Tình trạng biến lệch ngoài dự định trong quá trình truyền tin,
dẫn đến tình trạng người nhận nhận được thông điệp khác với thông điệp được
truyền đi.
c. Các công cụ chiêu thị cổ động
Quảng cáo (advertising)
- Bất kì hình thức hay cổ động nào mang tính phi cá nhân cho các ý tưởng hàng
hoá hay dịch vụ mà người muốn thực hiện chi tiền để làm.
- Quảng cáo gồm: các dạng quảng cáo trên ấn phẩm, trên truyền thanh truyền
hình, panô ngoài trời, online, mail…
- Mục đích:
+ Giới thiệu sản phẩm, tạo sự chú ý.
+ Gia tăng doanh số của sản phẩm hiện có, mở rộng thêm thị trường mới hay
lôi cuốn nhóm khách hàng mới.

Trang 22

Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

+ Củng cố uy tín nhãn hiệu, tạo lòng tin đối với khách hàng, chống lại cạnh
tranh.
Chào bán trực tiếp (personal selling)
- Sự giới thiệu mang tính cá nhân, cụ thể của nhân viên bán hàng của công ty
nhằm mục đích bán được sản phẩm và xây dựng được mối quan hệ với khách
hàng.
- Chào hàng gồm: rao mời, triển lãm, và các chương trình khích lệ (nhân viên).
Khuyến mại (sales promotion)
- Các khích lệ ngắn hạn nhằm khuyến khích người ta mua một sản phẩm hay
dịch vụ.
- Khuyến mại gồm: trưng bày ở cửa hiệu, phiếu thưởng bớt giá, quà tặng, thi
đố, phiếu dự xổ số.
Giao tế (public relation)
- Việc xây dựng quan hệ tốt đẹp với giới công chúng khác nhau bằng cách làm
cho nhiều người biết và thiện cảm với mình, xây dựng một "hình ảnh Công ty" tốt
đẹp và xử lý hoặc ngăn chặn những đàm tiếu những câu chuyện, vụ việc bất lợi.
- Các công cụ:
+ Quan hệ với báo chí (công tác báo chí): tạo và đưa những thông tin có giá trị
lên phương tiện truyền thông.
+ Tuyên truyền sản phẩm: Làm cho đông đảo công chúng biết đến sản phẩm
đặc trưng.
+ Công tác xã hội: xây dựng và duy trì quan hệ công đồng trong nước và địa
phương.
+ Vận động hành lang: xây dựng quan hệ với các nhà làm luật và các tổ chức
Nhà nước.

+ Quan hệ với nhà đầu tư: xây dựng mối quan hệ trong cộng đồng tài chính.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định 181
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Nghị định 36/CP ngày 24/04/1997 của Chính phủ về việc ban hành quy chế
KCN, KCX, KCNC

Trang 23


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

I.2 Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tư vấn- Thương mại- Dịch vụ Địa ốc
Hoàng Quân
I.2.1.1 Giới thiệu chung
Công ty TNHH Tư vấn- Thương mại- Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân thành
lập tháng 8 năm 2000 với 100% vốn trong nước. Vào ngày 23.03.2007 Công ty đã
chuyển đổi hình thức sở hữu, cơ cấu sản xuất- kinh doanh từ một công ty trách
nhiệm hữu hạn sang hình thức công ty cổ phần với tên gọi Công ty Cổ phần Tư
vấn- Thương mại- Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân- viết tắt là HOÀNG QUÂN
CORP, được gọi tắt là Công ty Hoàng Quân. Giấy phép đầu tư kinh doanh số
4103006259 do Sở Kế hoạch& Đầu tư Tp.HCM cấp. Vốn điều lệ 70 tỷ đồng.
Trụ sở: 33-35 Hàm Nghi, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Thành phố
Hồ Chí Minh
Điện thọai: (08)9144016

Fax: (08)9144035
Website: www.hoangquan.com.vn
Email:
Sau gần 7 năm thành lập công ty đã khẳng định được thương hiệu Hoàng
Quân trong làng kinh doanh địa ốc và đã có được 11 công ty thành viên.
Là công ty đi tiên phong trong việc mở rộng hệ thống khắp cả nước với 5 chi
nhánh tại miền Nam, 4 chi nhánh tại miền Tây, 3 chi nhánh tại miền Trung, 2 chi
nhánh tại miền Bắc và văn phòng đại diện đặt tại Mỹ, Hà Lan, Đài Loan.
a. Những thành tựu đạt được
Trong quá trình xây dựng và phát triển, Hoàng Quân luôn ý thức tạo dựng
phong cách phục vụ chuyên nghiệp, uy tín với dịch vụ hoàn hảo phong phú. Công
ty tự hào là doanh nghiệp đầu tiên trong ngành địa ốc xây dựng được hệ thống
ISO 9001: 2000 do tổ chức BVQI (Anh Quốc) cấp vào tháng 08/2004 cho ba
công ty:
- Công ty TNHH TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân ( nay là Công ty Cổ phần
Tư vấn- Thương Mại- Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân)
- Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân
- Văn phòng luật sư Hoàng Quân
Ngoài ra, Công ty còn nhận được các giải thưởng sau:
+ “Doanh nghiệp uy tín- chất lượng” do Bộ Thương mại, Cục Xúc Tiến
Thương mại kết hợp với Mạng Doanh nghiệp Việt nam trao tặng.
+ Bộ Xây Dựng đã công nhận “ Công ty Cổ phần Tư vấn- Thương mại- Dịch
vụ Địa ốc Hoàng Quân đã đạt thành tích trong việc phát triển nhà và hoạt động
dịch vụ tư vấn Bất động sản.”
+ “Cúp vàng thương hiệu Việt 2005” do Cục Sở Hữu Trí Tuệ và Tạp chí
Thương mại của Bộ Công Nghiệp bình chọn.
+ “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng” do Bộ Xây Dựng bình chọn.
+ Giải “Sao vàng Đất Việt” dành cho thương hiệu Hoàng Quân.
Trang 24

Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Thanh Tuyền

+ Thời báo Kinh tế Việt Nam và Cục Xúc Tiến – Bộ Thương Mại bình chọn
thương hiệu Hoàng Quân là “Thương hiệu mạnh”
+ Được bạn đọc báo Doanh Nhân Sài Gòn bình chọn “Cúp chìa khóa vàngThương hiệu Việt yêu thích”
+ Được Trung ương Hội Liên hiệp Thanh niên Việt Nam và Hội doanh
nghiệp trẻ Việt Nam trao tặng “Cúp vàng doanh nghiệp trẻ năm 2005”
+ Bên cạnh đó website: www.hoangquan.com.vn của công ty Hòang Quân
được Tạp chí Nhịp cầu xếp trong top 100 website Việt Nam được truy cập nhiều
nhất.
b. Chức năng hoạt động
Đây là công ty đầu tiên trong ngành địa ốc mở rộng các dịch vụ trọn gói khép kín:
- Kinh doanh, đầu tư, môi giới địa ốc
- Quy hoạch, thiết kế xây dựng
- Thẩm định giá
- Tư vấn, đầu tư văn phòng luật sư
- Thương mại, xuất nhập khẩu
c. Các dự án Công ty Hoàng Quân thực hiện
Dự án khu dân cư
- Khu dân cư cao cấp Tam Bình Thủ Đức
- Phố thương mại Hoàng Quân Tây Đô
- Khu dân cư chợ đầu mối Bình Điền quận 8
- Khu biệt thự bên sông Sài Gòn Bình Mỹ Củ Chi
- Khu liên hợp trung tâm thương mại- văn phòng cho thuê- căn hộ cao cấp
Hoàng quân Plaza
- Khu Sơn Trà Resort Spa
- Khu biệt thự cao cấp Phú Thuận Quận 7

- Khu đô thị mới Quận 8
- Khu đô thị mới Quận 9
- Khu dân cư Bình Trưng Đông Quận 2
Dự án khu công nghiệp
- KCN Bình Minh – Vĩnh Long
- KCN Hàm Kiệm
- KCN Du Long

Trang 25