THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT
TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG”

SVTH
: LÊ TẤN ĐỨC
MSSV
: 03135016
: : DH03TB
LỚP
: 2003 – 2007
KHĨA
NGÀNH : Quản lý TT.BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

LÊ TẤN ĐỨC

LỜI CẢM ƠN

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT
TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG”
Trong q trình thực hiện đề tài này tơi đã được sự giúp đỡ tận tình từ nhiều
người khác nhau.
Đầu tiên, xin chân thành cảm ơn gia đình tơi, nơi tơi đã sinh ra, lớn lên và
trưởng thành, nơi mà những người thân ln ủng hộ, dìu dắt tơi trên con đường đời.
Cảm ơn các q thầy, cơ trong Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã đem
đến những kho tàng kiến thức làm hành trang cho tơi bước vào đời, đặc biệt là thầy
tận tình
hướng
dẫn,dẫn:
giúp Th.S
đỡ đểTrần
tơi hồn
thành
Th.S Trần Đình Lý, người đã Giáo
viên
hướng
Đình
Lýtốt đề tài
này.
Trường Đại Học Nơng Lâm TP.HCM
Cảm ơn tất cả những kỉ niệm buồn, vui mà những người bạn đã đem đến cho tơi
trong suốt thời gian bốn năm đại học.
Ký tên
TP.HCM, tháng 7 năm 2007
Lê Tấn Đức

Trần Đình Lý


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Tấn Đức, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng và giải pháp xây dựng, phát triển chung cư cho người
có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Trần Đình Lý, Quản trị Kinh doanh, Khoa Kinh
Tế, trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Qua thời gian thực tập tại địa bàn Thành phố Đà Nẵng, bằng phương pháp thu
thập, phân tích, xử lý và tổng hợp các thông tin, số liệu, đề tài này đã nói lên sự cần
thiết trong việc tạo lập chỗ ở của người dân ở Đà Nẵng trong bối cảnh xu hướng toàn
cầu hóa và tốc độ gia tăng dân số nhanh như hiện nay. Giải quyết tốt vấn đề nhà ở nói
chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng đang là một thách thức không nhỏ
cho các nhà quản lý đô thị.
Bằng phương pháp kế thừa có phát triển các công trình nghiên cứu, các báo cáo
trước đây về vấn đề nhà ở kết hợp với việc thu thập thông tin, số liệu mới nhất từ các
Sở, Ban, Ngành có liên quan, đề tài đã đi sâu vào tìm hiểu về nhu cầu và thực trạng
nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian từ năm 2001 đến nay tại Thành phố Đà
Nẵng (cụ thể là nhà chung cư). Từ đó, đưa ra các định hướng và giải pháp cho việc xây
dựng, phát triển chung cư cho nhóm đối tượng này.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ

1

PHẦN 1 TỔNG QUAN

3

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

3

I.1.1. Cơ sở khoa học

3

I.1.2. Cơ sở pháp lý

10

I.1.3. Cơ sở thực tiễn

10

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của TP. Đà Nẵng

10
10

I.2.2. Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã

hội đến thị trường nhà chung cư

13

I.2.3. Người TNT ở Đà Nẵng

13

I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

15

I.3.1. Nội dung nghiên cứu

15

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu

16

I.3.3. Quy trình thực hiện

16

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

17

II.1. Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng

17

II.1.1. Nhu cầu nhà ở của người TNT trong thời gian qua

17

II.1.2. Tình hình xây dựng phát triển và quản lý sử dụng chung cư ở
Thành phố Đà Nẵng
II.1.3. Chung cư cho đối tượng TNT

18
25

II.1.4. Đánh giá hiệu quả việc phát triển chung cư của Thành phố
trong thời gian qua
II.2. Một số giải pháp phát triển chung cư cho người thu nhập thấp

27
28

II.2.1. Phân tích ma trận SWOT

28

II.2.2. Cơ sở của giải pháp

29

II.2.3. Định hướng, mục tiêu phát triển chung cư cho nhóm TNT

ở Đà Nẵng trong thời gian tới

32

II.2.4. Một số giải pháp nhằm phát triển hợp lý và quản lý
sử dụng chung cư có hiệu quả cho người TNT
KẾT LUẬN

32
52


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Sự cần thiết của đề tài:

Với sự bùng nổ mạnh mẽ của kinh tế trong xu thế toàn cầu hóa, hiện đại hóa và
việc gia tăng dân số, việc giải quyết vấn đề nhà ở đang là một thách thức không nhỏ
cho các nhà quản lý đô thị.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người, mọi tầng lớp nhân dân, giải quyết tốt
vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của nhân dân, ổn định
xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển của địa phương cũng như
trong cả nước.
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn.
Đây là một trở ngại lớn trong việc tạo chỗ ở cho người dân, đặc biệt cho người có thu
nhập thấp (TNT) thì lại càng khó khăn hơn. Như vậy, chúng ta đang loay hoay bài toán

cho người có thu nhập nhập thấp chỉ vì một yếu tố: giá thành nhà ở hiện quá cao nằm
ngoài khả năng thanh toán của người có thu nhập thấp. Hoặc là không có chỗ ở phải ở
nhờ, ở tạm, thậm chí ở trái phép…gây khó khăn trong công tác quản lý đô thị, ảnh
hưởng đến văn minh và mỹ quan đô thị; hoặc họ có chỗ ở nhưng không đảm bảo điều
kiện sinh hoạt tối thiểu làm suy giảm tinh thần và năng suất lao động, gây ra những
khó khăn cho sự phát triển chung của cả cộng đồng. Vì vậy, hiện nay trong chính sách
phát triển nhà ở của cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng, việc giải quyết nhà ở
cho các đối tượng này đang được quan tâm đặc biệt, tạo bước đột phá trong chính sách
“an dân”, phát triển thành phố, đưa Đà Nẵng trở thành thành phố trọng điểm của miền
Trung, xứng đáng với niềm tự hào là một trong năm thành phố trực thuộc Trung ương.
Cơ cấu chuyển đổi kinh tế phát triển theo hướng ưu tiên công nghiệp và du lịch
trong tương lai sẽ kéo theo nhu cầu gia tăng về sử dụng nhà ở và đất ở. Trong khi diện
tích đất ở có hạn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng mạnh cùng với quá trình đô thị hóa
và sự gia tăng dân số, việc tìm ra phương hướng giải quyết chỗ ở cho người dân đi đôi
với việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả diện tích đất hạn chế là vấn đề tiên quyết cho sự
phát triển lâu dài. Trong đó phát triển nhà chung cư là một giải pháp được đánh giá
cao có thể đảm bảo cả số lượng và chất lượng cho mọi đối tượng người dân, đặc biệt
với nhóm có thu nhập thấp, khi mà họ không có đủ điều kiện về tài chính để tự mua
sắm hay xây dựng nhà ở như ý muốn.
Tuy nhiên, hiện nay việc xây dựng, phát triển và quản lý nhà sử chung cư chưa
thực sự hợp lý nên việc tiếp cận căn hộ chung cư của người có thu nhập thấp còn nhiều
khó khăn, bất cập. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản nhằm đánh giá thực
trạng và tìm ra giải pháp về nhà ở cho người có TNT đã và đang là đề tài thu hút được
sự quan tâm từ cấp lãnh đạo đến quần chúng nhân dân lao động, góp phần ổn định và
phát triển xã hội.
Để đáp ứng yêu cầu trên đây, cùng với sự hướng dẫn của thầy Th.S Trần Đình
Lý, tôi đã lựa chọn cho mình đề tài: “Thực trạng và giải pháp xây dựng, phát triển
chung cư cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng”. Hy vọng
việc thực hiện đề tài này sẽ nâng cao một phần kiến thức thực tế về mảng nhà ở cho
người có thu nhập thấp, đồng thời góp phần định hướng về khả năng, cũng như giải

pháp cho chính bản thân mình về chỗ ở cho chính bản thân mình sau khi rời ghế nhà
trường bước vào cuộc sống mới.
Trang 1


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài thực hiện với mong muốn nghiên cứu đánh giá thực trạng nhà chung cư
cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng và tìm ra một định hướng, giải pháp
giải quyết vấn đề về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
a, Phạm vi không gian
Các chung cư phục vụ cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà
Nẵng.
b, Phạm vi thời gian
Số liệu nghiên cứu từ năm 2001 đến nay.
c, Thời gian thực hiện đề tài
Từ ngày 15/03/2007 đến ngày 15/07/2007.
d, Nội dung
Tìm hiểu về người thu nhập thấp, chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng
từ năm 2001 đến nay.

Trang 2


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Khái niệm nhà ở
Ăn, ở, mặc, giải trí, đi lại, chữa bệnh…là nhu cầu thiết yếu của con người. Vì
thế, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người dân là một trong những nhiệm
vụ quan trọng của Đảng và Nhà nước ta, trong đó cải thiện chỗ ở của dân cư là một nội
dung rất quan trọng.
Có được một chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của
mỗi con người, là nguyện vọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện tiên quyết
phát triển nguồn lực cho xã hội. Đó là biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt được
trong quá trình phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội nhằm mục tiêu “Dân giàu , nước
mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng đứng trên phương diện nghiên
cứu của đề tài này thì nhà ở có thề được hiểu theo 2 nghĩa:
_ Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng
thời gian và không gian xác định.
Cũng theo nghĩa này với quan niệm truyền thống, nhà ở là cơ sở vật chất cơ
bản, là phương tiện tạo nên chỗ cư ngụ cho con người và gắn liền với sở hữu hay sử
dụng cá nhân của mỗi gia đình.
_ Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến
trúc kĩ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực.
Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là
chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”.
Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vần đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kĩ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các

yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh. Điều này có thể hiểu
là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan
đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng
kĩ thuật và môi trường của khu vực xung quanh. Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở mà
còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con
người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp
sau một ngày lao động mệt nhọc.
2. Vai trò của nhà ở:
Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là
nơi cư trú, nơi sinh hoạt của từng hộ gia đình, có khi cho cả một cộng đồng. Lúc đầu
nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu…sau này nhà ở có
thêm nhiều chức năng mới. Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể
đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng. Vì thế, nhà ở trở
thành nơi cư trú lí tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản
để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội. Vai trò của nhà ở được khái quát ở những
khía cạnh sau:
Trang 3


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ
tái tạo sức lao động.
Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con
người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể
lực và trí lực cho người lao động. Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều
kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động.
- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế.

Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là
điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán
bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và
thời gian đi lại của họ. Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã
hội. Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao
động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp
đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh
tế cả trong hiện tai và tương lai.
Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát
triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát
triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,
từ đó kích thích kinh tế phát triển.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội
và điều chỉnh mối quan hệ xã hội.
Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến
quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao
thông, mỹ quan đô thị. Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng
thuế của từng hộ dân. Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân
dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng
một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,
đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên
mới ra trường…
3. Đặc điểm và phân loại nhà ở.
a, Đặc điểm của nhà ở
Nhà ở là một hàng hoá tiêu dùng trong sinh hoạt cơ bản nhưng có nhiều đặc
điểm khác với các hàng hoá tiêu dùng khác, cụ thể là:
- Nhà ở là bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời. Đặc điểm này là
do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí địa điểm và không có khả năng
dịch chuyển, không thể đưa đi bán khắp mọi nơi. Nhà ở đặt trên mặt đất cùng với đất
cấu thành một chỉnh thể, các công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến

trúc cần theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị. Chính vì vậy, người sử dụng
nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn
có của khu vực nơi ngôi nhà đó tọa lạc chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi
mong muốn như các hàng hóa vật dụng khác.
- Nhà ở là bất động sản có tính chất lâu bền, thời gian sử dụng tương đối dài,
có nhiều loại nhà ở có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp. Nói chung
tuổi thọ của nhà ở phổ thông là trên 45 năm.
Trang 4


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

- Lượng đầu tư một lần vào nhà tương đối cao, người cung ứng nhà cần chuẩn
bị một khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu quả đầu tư và rủi ro gánh chịu, người
tiêu dùng nhà ở để có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở cần phải chỉ ra số tiền lớn để
mua và sử dụng. Giá thành, giá cả và lợi nhuận chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều
kiện tự nhiên.
b, Phân loại nhà ở
Đây là việc rất quan trọng để phát triển, quản lý nhà hiệu quả hơn, là cơ sở để
tính giá cho thuê nhà, xác định nghĩa vụ đối với các tổ chức quản lý kinh doanh, phát
triển nhà ở thuộc sỡ hữu nhà nước. Đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải
dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật của nước đó. Tuy nhiên, điều này còn tuỳ thuộc vào
trình độ phát triển của từng nuớc và từng giai đoạn phát triển. Thông thường, việc
phân loại nhà ở căn cứ trên một số tiêu thức phân loại cụ thể:
*Nếu phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà, có thể chia thành 3 loại:
- “Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử
dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt … nhưng giá
thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình

căn nhà loại này.
- “Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các
vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các
loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở. Vì vậy, giá thành xây dựng
cũng khác nhau. Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa
dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội.
- “Nhà tạm”: Độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng
vật liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù
chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không
nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo.
*Nếu phân theo hình thức sỡ hữu có thể phân thành 3 loại;
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
+ Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân
thuê.
+ Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các tổ
chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái; nhà hiến
tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà
của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ
chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ ).
- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
+ Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi,
thừa kế nhà ở ... giữa các cá nhân với nhau
+ Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện.
+ Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân.
*Phân theo tiêu thức mức độ độc lập của ngôi nhà, nhà ở được chia thành 3 loại
là: Chung cư, nhà liên kế, nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần.
Mức độ độc lập của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá
Trang 5

Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

trình sử dụng khi có sự thay đổi kết cấu căn hộ. Đối với các căn hộ chung cư có mức
độ độc lập của căn hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn
hộ,không nhiều thì ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử
dụng chung, vì vậy cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ.
Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị trí
xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết cấu
hạ tầng... để phân loại nhà ở trong xã hội.
4. Những vấn đề về chung cư:
a, Khái niệm về chung cư và những thuật ngữ liên quan:
- “Nhà chung cư “ là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép
kín và chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung.
- “Cụm nhà chung cư” là khu nhà ở có hai nhà chung cư trở lên hoặc một khu
nhà chung cư được xây dựng trước đây.
- “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong mỗi căn
hộ (bao gồm diện tích ban công, lô gia, kết cấu hạ tầng gắn liền với căn hộ đó); phần
diện tích khác trong nhà chung cư như: cửa hàng, ki ốt, siêu thị, văn phòng và những
phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
- “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích (trừ phần
diện tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và trang thiết bị dùng chung cho tất cả
các căn hộ trong khu nhà chung cư đó (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành
lang chung, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, tầng
hầm để xe; hệ thống cấp điện , nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thu
lôi, cứu hỏa…); hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh chung cư đó (lối đi, khu giải trí,
cây xanh…).
- “Bảo dưỡng định kỳ” nhà chung cư là việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp theo
chu kỳ quy định nhằm đảm bảo cho bộ phận trang thiết bị, kết cấu, kiến trúc của ngôi

nhà không bị hư hỏng, xuống cấp trước thời hạn quy định.
- “Sửa chữa đột xuất” nhà chung cư là việc sửa chữa mang tính chất ngẫu
nhiên, không theo chu kỳ nhằm kịp thời khắc phục những hư hỏng phát sinh.
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hay tổ chức, cá nhân đang sử
dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Đơn vị quản lý nhà chung cư” là các tổ chức được UBND Thành phố giao
quản lý nhà chung cư.
b, Các loại hình cung ứng và hình thức cung ứng chung cư cho người
TNT:
*Các loại hình cung ứng nhà chung cư:
Chung cư có 3 loại: Nhà thương mại, Nhà xã hội, Nhà công vụ, nhưng đối với
chung cư cho người TNT thì chỉ có 2 loại vì nhà ở công vụ thì không phải nhóm này.
- Nhà thương mại : Là nhà do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán,
cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, với loại hình chung cư này thì giá cả
còn rất cao, cho nên người TNT khó tiếp cận.
- Nhà xã hội : Là loại hình nhà ở chủ yếu do nhà nước đầu tư phát triển
để cho các đối tượng là CBCNV, viên chức nhà nước, sĩ quan, quân nhân thuộc lực
Trang 6


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

lượng vũ trang nhân dân, công nhân và các đối tượng có mức thu nhập thấp khác mua
hay thuê.
*Các hình thức cung ứng nhà chung cư:
Có 3 hình thức cung ứng nhà ở cho người TNT là cho thuê , bán và cho thuê
mua, nhưng hiện nay hình thức bán rất ít hoặc không có do hạn chế về thu nhập của
đối tượng người TNT, chủ yếu chỉ là cho thuê.

- Bán: Là hình thức khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền để có được
quyền sở hữu về ngôi nhà.
- Cho thuê: Là hình thức khách hàng trả tiền theo từng thời kỳ do sự thỏa
thuận giữa bên bán và bên mua để có quyền sử dụng ngôi nhà đó.
- Cho thuê mua: Là hình thức trung gian giữa bán và cho thuê. Theo Luật
nhà ở, là hình thức người mua được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với
nhà đang thuê, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuê trong một thời gian nhất định.
5. Đặc điểm của lưu thông hàng hóa nhà ở:
Nhà ở trong đô thị với tính cách là một loại hàng hóa, nó cũng giống như loại
hàng hóa khác cần phải thay đổi hình thái của mình trong lưu thông, chuyển giá trị của
nhà ở từ tay nhà sản xuất đến người tiêu dùng. Nhưng do đặc điểm của bản thân nhà ở,
nó là một loại hàng hóa đặc biệt với các đặc điểm là cố định trên mặt đất, chỉnh thể
mạnh, đầu tư lớn, chu kì sản xuất dài, thời gian sử dụng lâu, cần thường xuyên bảo
dưỡng, nâng cấp. Do vậy, lưu thông hàng hóa nhà ở có sự khác biệt với lưu thông hàng
hóa khác, chủ yếu là:
Thứ nhất: Quá trình di chuyển của hàng hóa nói chung là sự thống nhất
giữa di chuyển quyền sở hữu với di chuyển thực thể hàng hóa. Nhưng lưu thông hàng
hóa nhà ở không kèm theo sự di chuyển không gian của nó mà chỉ là sự chuyển đổi
quyền sở hữu về nhà ở đó mà thôi. Như vậy hàng hóa nhà ở không thể thực hiện bằng
cách chuyên chở từ vị trí của nhà sản xuất đến người tiêu dùng, mà được thực hiện
thông qua trao đổi giá trị quyền sở hữu của loại nhà ở đó.
Thứ hai: Lưu thông hàng hóa nhà ở tồn tại dưới hình thức bán hay cho
thuê. Hàng hóa nhà ở có đặc điểm lớn là có giá trị lớn, chu kì sử dụng lâu dài. Điều
này quyết định lưu thông hàng hóa không chỉ qua hình thức bán, bằng hình thức một
lần di chuyển quyền sở hữu mà còn được thực hiện dưới hình thức cho thuê, bằng
hình thức bán quyền sử dụng nhà ở nhiều lần.
Thứ ba: Lưu thông hàng hóa nhà ở còn gắn liền với việc duy tu và bảo
dưỡng. Do hàng hóa nhà ở được sử dụng trong thời gian dài và chịu nhiều sự tác động
của điều kiện ngoại cảnh nên phải tiến hành sửa chữa, cải tạo. Đây là hoạt động nhằm
duy trì giá trị của nhà ở.

Thứ tư: Lưu thông hàng hóa gắn liền với lưu thông đất đai, vị trí xây
dựng trên mặt đất. Vị thế của đất đai cũng ảnh hưởng ít nhiều đến giá cả của nhà ở.
6. Khái niệm về người có thu nhập thấp (TNT):
Cho đến nay vẫn chưa có khái niệm thống nhất về hộ gia đình và người có thu
nhập thấp. Vì vậy, người nghèo và người có TNT vẫn thường được xếp chung cùng
một nhóm đối tượng. Tuy nhiên, hầu hết các hướng tiếp cận đều xác định nhóm người
có TNT là những người có mức thu nhập trung bình dưới mức trung bình của xã hội.
Trang 7


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

Để làm rõ khái niệm này cần có sự phân biệt rõ giữa người có TNT với người nghèo,
liệu người có TNT có phải là người nghèo và ngược lại?
a, Khái niệm về người nghèo:
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về người nghèo, tuy nhiên chúng ta có
thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về giảm đói nghèo ở khu vực Châu
Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng 09/1993 tại Băng Cốc-Thái Lan là định
nghĩa chung nhất: “ Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư không được hưởng
những nhu cầu cơ bản của con người, mà những nhu cầu này được xã hội thừa nhận
theo trình độ phát triển kinh tế và phong tục, tập quán của địa phương”. Còn theo quan
điểm của Việt Nam: “Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư, có mức sống
dưới mức tối thiểu thu nhập, không đảm bảo về điều kiện vật chất để duy trì cuộc sống
và có mức sống thấp hơn mức sống của cộng đồng dân cư xét trên mọi phương diện”.
Quan niệm hạt nhân có trong các định nghĩa này là nói về nhu cầu cơ bản tối
thiểu của mỗi con người và trên cơ sở đó xác định ranh giới giữa người nghèo và bộ
phận dân cư khác. Các tiêu chí cụ thể và tiêu chuẩn đánh giá (chuẩn nghèo) còn ngỏ về
mặt lượng hóa bởi nó chưa tính đến sự khác biệt và độ chênh lệch về mức sống và

trình độ giữa các vùng.
Như vậy chuẩn nghèo là một khái niệm động, nó biến động theo không gian và
thời gian. Về không gian, nó biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế- xã hội của từng
vùng hay từng quốc gia. Về thời gian, chuẩn nghèo cũng có sự biến động lớn và nó
biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế-xã hội qua từng giai đoạn lịch sử. Hơn nữa, tùy
theo từng chương trình, dự án mà các chủ thể đưa ra các mức chuẩn nghèo khác nhau
để phù hợp với mục tiêu hoạt động và khả năng thực hiện của chủ thể đó.
Hĩện nay ở nước ta, chuẩn nghèo mới được áp dụng cho giai đoạn 2006-2010
quy định là: Hộ nghèo là hộ ở những khu vực nông thôn có thu nhập bình quân dưới
200.000 đồng/người/tháng, đối với những hộ ở khu vực thành thị có thu nhập bình
quân từ 260.000 đồng/người/tháng trở xuống.
b, Người có thu nhập thấp:
Nền kinh tế thị trường làm phân hóa dân cư thành các bộ phận có mức thu nhập
khác nhau, cũng từ đó hình thành nên khái niệm người có TNT và người nghèo. Tuy
nhiên cho đến nay vẫn chưa có sự thống nhất trong định nghĩa về người có TNT nhưng
đều có một quan niệm chung rằng đó là những người có mức thu nhập dưới mức trung
bình của xã hội (tức địa phương, khu vực hay quốc gia đó).
Theo VeT Vietnam (một tổ chức phi chính phủ nghiên cứu nhà ở giá thấp ở
TP.HCM trong báo cáo năm 2002) cho rằng người có TNT bao gồm những người có
mức thu nhập trên mức chuẩn nghèo (250.000 đồng đối với TP.HCM và 150.000 đồng
đối với khu vực khác ở Việt Nam) (4) nhưng dưới mức trung bình xã hội (1.000.000
đồng/người/tháng ở đô thị và 750.000 đồng/người/tháng ở khu vực khác). Hay một
khái niệm khác của Thạc sĩ Trần Thế Độ-Viện nghiên cứu xây dựng cho rằng: “Người
TNT là người có thu nhập tương đối ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận so với mức
trung bình của đô thị, nếu kể thêm diện nghèo sẽ chiếm khoảng 50% dân số đô thị”.
Theo ý kiến của ông Trịnh Duy Thục- Cục quản lý Nhà cho rằng: mỗi tỉnh, thành phố
phải dựa vào tình hình thực tế mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí TNT
khác nhau.
Trang 8

Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

Như vậy , khái niệm người TNT cũng như khái niệm người nghèo, nó là một
khái niệm động, linh hoạt, tùy từng khu vực, từng địa phương, từng giai đoạn và trình
độ phát triển cụ thể, tùy theo mục đích nghiên cứu mà đưa ra chuẩn thu nhập cụ thể
khác nhau. Tuy nhiên, chung quy lại họ đều là những người có mức thu nhập dưới
mức thu nhập bình quân xã hội của một phạm vi không gian và thời gian nhất định.
c, Phân biệt giữa người nghèo và người có TNT:
Hiện nay như đã nói ở trên, chưa có sự thống nhất nào về định nghĩa cũng như
tiêu chuẩn để phân biệt người TNT và người nghèo. Có ý kiến đồng nhất hai quan
điểm là một. Tuy nhiên, có một cách hiểu chung là người TNT và người nghèo đề có
mức thu nhập thấp hơn mức trung bình của toàn xã hội. Tùy theo từng địa phương mà
mức thu nhập đó được đánh giá là khác nhau. Ví dụ, cùng một mức thu nhập thì ở
TP.HCM được coi là thu nhập thấp nhưng ở TP. Đà Nẵng thì mức thu nhập đó không
được coi là thấp nữa. Vì vậy, tiêu chí về TNT ở mỗi địa phương là khác nhau. Khái
niệm nghèo dùng để chỉ một bộ phận người sống ở tận cùng của sự nghèo khổ ( thiếu
đi những điều kiện vật chất cơ bản để đảm bảo cuộc sống bình thường) trong khi khái
niệm TNT hoàn toàn không phải là như vậy. Người nghèo chỉ là một bộ phận nhỏ
trong thành phần người TNT. Khái niệm người TNT rộng hơn, bao quát hơn người
nghèo. Lấy ví dụ đối tượng sinh viên mới ra trường ta có thể gọi họ là những đối tượng
có TNT chứ không thể gọi họ là người nghèo bởi khi họ mới ra trường mức TNT sẽ
thấp hơn mặt bằng chung xã hội nhưng đó chỉ là tạm thời. Vậy đối tượng TNT rộng
hơn rất nhiều so với người nghèo, người nghèo là người có TNT nhưng người có TNT
chưa hẳn là người nghèo, và những đối tượng TNT có khả năng cải thiện đời sống vật
chất bởi năng lực và trí tuệ của họ. Ví dụ: sinh viên, cán bộ công nhân viên chức. Và
một điểm khác nhau cần nhận thấy rõ là người nghèo thường nhận được sự hỗ trợ xã
hội nhiều hơn so với người TNT.

7. Đánh giá hiệu quả việc xây dựng, phát triển nhà chung cư cho người có
thu nhập thấp
Trong lúc thị trường nhà đất “đóng băng” như hiện nay thì vẫn còn không nhỏ
một bộ phận người dân nghèo chưa thể “chạm tay” vào một “ngôi nhà mơ ước”. Bài
toán nhà ở cho người TNT luôn là bài toán nan giải đối với các đô thị lớn như Hà Nội,
TP.HCM, Đà Nẵng…Bởi nếu không giải quyết tốt vấn đề này thì các đô thị sẽ còn tiếp
tục chắp vá, manh mún, xấu xí và ảnh hưởng đến an ninh xã hội.
- Có thể giải quyết được nhu cầu cao về số lượng và chất lượng của từng
mức thu nhập. Thực tế cho thấy giá đất đóng vai trò to lớn trong việc hình thành giá
cả của một ngôi nhà, việc xây dựng các chung cư cao tầng với nhiều căn hộ trên một
mảnh đất sẽ giảm chi phí đầu tư xây dựng do tiết kiệm chi phí sử dụng đất từ đó giá
thuê, giá mua sẽ giảm, người TNT có cơ hội tiếp cận với nhà chung cư dễ dàng so với
các ngôi nhà riêng lẻ với giá thành cao.
Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc tìm ra phương hướng để thỏa mãn
nhu cầu đa dạng của người dân trong điều kiện đời sống xã hội bị phân hóa mạnh, tốc
độ gia tăng dân số, và phát triển kinh tế không ngừng tăng lên.
- Sử dụng tiết kiệm mặt bằng mà vẫn có thể đảm bảo không gian phục vụ
sinh hoạt cho người TNT. Với tốc độ tăng dân số như hiện nay, nếu phát triển nhà ở dù
chỉ với diện tích tối thiểu (8 m2 /người) thì vẫn sẽ gây áp lực lớn đến vấn đề sử dụng
đất, sẽ không đủ không gian cho các hoạt động khác như sản xuất kinh doanh, công
Trang 9


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

trình công cộng…Việc phát triển chung cư cao tầng với các căn hộ riêng biệt, mỗi gia
đình sẽ có không gian ở riêng trong mỗi căn hộ và có các sân chơi thể thao, cầu
thang…là những không gian chung. Điều này không chỉ giải quyết thỏa đáng chỗ ở

độc lập cho người TNT, vẫn đảm bảo không gian và điều kiện sinh hoạt của họ, mà
còn có không gian để phát triển các lĩnh vực khác, đảm bảo điều kiện sống hài hòa,
cân đối và hợp lý trong việc sử dụng nguồn đất có hạn.
- Cải thiện điều kiện sống, nâng cao đời sống nhân dân : Đối với những
người TNT, họ phải sống trong điều kiện không có chỗ ở, phải ở nhờ, ở trọ, hay phải ở
trong những căn nhà tạm bợ, nhà ổ chuột. Việc hình thành những khu nhà chung cư
với giá thấp không chỉ giúp người TNT có điều kiện thoát khỏi những khó khăn về chỗ
ở mà còn có điều kiện tiếp cận các dịch vụ khác như văn hóa, y tế, giáo dục, giải trí,
sinh hoạt cộng đồng nâng cao cải thiện đời sống nhân dân.
- Tạo cảnh quan và văn minh đô thị, góp phần phát triển kinh tế, công
bằng và ổn định xã hội. Rõ ràng, việc hình thành các khu nhà ổ chuột, tạm bợ không
chỉ gây khó khăn cho đời sống người TNT mà còn tạo ra một cảnh quan, một hình ảnh
đô thị tồi tàn, lộn xộn gây phản cảm đối với khách du lịch và là một thách thức cho các
nhà quản lý đô thị. Việc phát triển chung cư hợp lý sẽ tạo một không gian đô thị hiện
đại, khang trang hơn góp phần làm đẹp hình ảnh đô thị. Việc sử dụng chung cư tạo
điều kiện cho người dân nâng cao đời sống và có thể tiếp thu nếp sống mới theo hướng
văn minh, xây dựng một đô thị hiện đại, con người văn hóa.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở cho người TNT nói riêng đang là nội dung
quan trọng của các phương hướng phát triển kinh tế - chính trị - xã hội ở Thành phố
Đà Nẵng trong bối cảnh hội nhập quốc tế cùng với quá trình đô thị hóa và bùng nổ dân
số mạnh mẽ. Đề tài này được thực hiện trên cơ sở kế thừa “Đề án đảm bảo có nhà ở
cho người dân trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010” và báo cáo tóm
tắt nghiên cứu “đánh giá nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp ở Đà Nẵng” do công ty
ALMEC thực hiện theo đề nghị của UBND Thành phố Đà nẵng dưới sự hỗ trợ của
Ngân hàng Thế giới (WB) năm 2006. Ngoài ra, đề tài còn căn cứ trên các văn bản về
nhà ở của Thành phố Đà Nẵng và Luật Nhà ở.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Đề tài được thực hiện trên nền tảng về thực trạng nhà chung cư của Thành phố
Đà Nẵng trong phạm vi thời gian năm 2001 đến nay.

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP. Đà Nẵng
1. Điều kiện tự nhiên:
a, Vị trí địa lý
Thành phố Đà Nẵng nằm ở 15055’ đến 16014’ vĩ Bắc, 107018’ đến 108020’ kinh
Đông, Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế, Tây và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Đông giáp
biển Đông. Với vị trí địa lý thuận lợi như vậy, Đà Nẵng trở thành Thành phố cửa ngõ
quan trọng của miền Trung, của khu vực và quốc tế. Đà Nẵng còn là trung tâm của 4 di
sản văn hóa thế giới: Cố đô Huế, Thánh địa Mỹ Sơn, Phố cổ Hội An, rừng quốc gia
Phong Nha Kẻ Bàng. Như vậy, Đà Nẵng có vị trí chiến lược hết sức quan trọng và
Trang 10


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

thuận lợi cho việc đẩy mạnh phát triển nhiều ngành như dịch vụ du lịch, công nghiệp
trong thời kì hội nhập.
b, Đất đai, địa hình
Địa hình TP. Đà Nẵng khá phức tạp, vừa có đồng bằng, trung du, vừa có đồi núi
cao và dốc ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi chạy dài ra biển, một số đồi
thấp thì xen kẽ vùng đồng bằng ven biển. Trong khi đó, đồng bằng ven biển là vùng
đất thấp chịu ảnh hưởng nhiễm mặn từ biển, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông
nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự, đất ở và các khu chức năng khác.
c, Thời tiết khí hậu
Đà Nẵng nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa điển hình, khí hậu Đà Nẵng là
nơi chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam, với tính trội là khí hậu
nhiệt đới điển hình ở phía Nam. Tuy nhiên, cũng như các tỉnh miền Trung nói chung,
hàng năm Đà Nẵng phải chịu những trận gió bão vào mùa mưa, gây ra nhiều tổn thất

và thiệt hại về người và tài sản. Bên cạnh đó, vào mùa hè phải chịu cảnh nắng gắt, và
bị ảnh hưởng một phần từ gió mùa Tây Nam.
2. Điều kiện kinh tế-xã hội
a, Tình hình phát triển kinh tế
Bảng 1.1. GDP của TP. Đà Nẵng qua các năm
Năm

2001

2002

2003

2004

Tổng GDP theo giá
so với 1994 (tỷ
đồng)

3.804,9

4.282,9

4.832,4

5.462,8

6.225

6.863

Tốc độ tăng GDP
(%)

-

12,56

12,83

13,05

13,95

10,25

728.823 741.214 752.439 764.549 779.017

792.89
5

Tiêu chí

Tổng dân số (người)
GDP bình quân đầu
người so với 1994
(1000 đồng)

5,22

5,78

6,42

7,15

2005

7,99

2006

8,66

Nguồn: Cục Thống kê Đà Nẵng
Qua bảng 1.1, ta thấy GDP (theo giá so với 1994) của TP.Đà Nẵng qua các năm
đạt mức khá cao (khoảng từ 12%-14%/năm), riêng 2006 do ảnh hưởng của cơn bão số
6, nên thấp hơn, chỉ đạt 10,25%; nhưng nếu so với cả nước thì vẫn đạt ở mức cao
(8,4% năm 2005, 8% năm 2006); GDP bình quân đầu người cũng tăng lên đáng kể, đạt
435.000 đồng/người/tháng năm 2001, lên đến 650.000 đồng/người/tháng năm 2005 và
725.000 đồng/người/tháng năm 2006. Như vậy, có thể thấy rằng tình hình tăng trưởng
kinh tế Đà Nẵng rất có khả quan và đang trên đà phát triển mạnh.
b, Dân số và nguồn lực
*Dân số

Trang 11


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

Bảng 1.2. Dân số và mật độ dân số Đà Nẵng qua các năm
Năm
Tiêu chí

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Dân số (người)

728.823

741.214

752.439

764.549

779.017

792.895

Diện tích
(km2)

1.256,26

1.255,42

1.255,44

1.255,53 1.256,44

1.256,54

580,15

590,41

599,34

Mật độ dân số
(người/km2)

608,95

620,02

631,01

Nguồn: Niên giám thống kê
Cục Thống kê Đà Nẵng
Bảng 1.2 cho thấy: Dân số Đà Nẵng liên tục tăng từ năm 2001 đến 2006. Năm
2006 đã lên tới 792.895 người, trong đó dân thành thị chiếm hơn 85% tổng dân số.
Tốc độ tăng dân số luôn ở mức cao, dao động trong khoảng từ 1,65%- 1,9%/năm, có
năm cao hơn so với cả nước là 1,44%. Trong đó, diện tích đất đai có hạn, tăng lên rất
hạn chế, với quy mô dân số và tốc độ tăng dân số như hiện nay sẽ làm cho mật độ dân
số (đặc biệt là khu vực thành thị) không ngừng tăng lên trong thời gian tới. Năm 2001,
mới có 580 người/km2 thì đến năm 2006 đã là 631 người/km2, trong đó mật độ của dân
số thành thị là 3.280 người/km2 cao gấp 31 lần so với khu vực ngoại thành (104
người/km2).
*Về lao động
Nguồn lao động xưa nay vẫn được xem là nhân tố đầu vào cơ bản nhất của bất
kỳ nền kinh tế nào. Đà Nẵng trong thời gian vừa qua, với các chính sách thu hút đầu tư
hấp dẫn, kêu gọi nhân tài đã tạo nên một lực lượng lao động dồi dào với nhiều trình độ
khác nhau.

Bảng 1.3. Tình hình lao động và thất nghiệp
ĐVT: người
Năm
Chỉ tiêu

2001

2002

2003

2004

2005

Dân số trong
độ tuổi lao
động

413.900

432.600

438.962

451.663

487.096

518.140

Lực lượng lao
động

330.827

348.995

335.820

370.978

386.487

384.040

Lao động có
việc làm

311.143

330.675

327.424

351.836

367.761

365.130

Lao động thất
nghiệp

19.684

18.320

17.362

19.142

18.726

18.910

Trang 12

2006


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

Tỷ lệ thất
nghiệp (%)

5,95

SVTH: Lê Tấn Đức

5,25

5,95

5,16

4,58

4,92

Nguồn: Niên giám thống kê
Cục thống kê Đà Nẵng
Qua bảng 1.3, ta thấy rằng TP. Đà Nẵng đang có tiềm năng lớn về nguồn lao

động. Số người trong độ tuổi lao động không ngừng tăng lên, có khoảng 80% số đó có
nhu cầu việc làm, phần còn lại là học sinh, sinh viên và các đối tượng khác. Lao động
có việc làm chiếm hơn 95% lực lượng lao động, tỷ lệ thất nghiệp liên tục giảm trong
thời gian qua, từ 5,95% năm 2001 xuống còn 4,92% năm 2006. Như vậy, với việc dân
số không ngừng gia tăng cũng là một áp lực cho thành phố trong việc giải quyết việc
làm và chỗ ở.
I.2.2. Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội
đến thị trường nhà chung cư
1. Thuận lợi
- Đà Nẵng có vị trí địa lý tương đối thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển
kinh tế theo hướng ưu tiên công nghiệp - dịch vụ, từ đó thu hút nhiều lao động từ các
nơi khác đến sinh sống và làm việc. Trong điều kiện giá cả đất đai leo thang, đất chật
người thì đông mà nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng thì việc cầu về nhà ở không
ngừng gia tăng là điều hiển nhiên. Đây là điều kiện thuận lợi thu hút nhiều nhà đầu tư
tham gia phát triển nhà chung cư.
- Nếu như trước đây người dân không muốn ở những khu nhà tập thể, mà
nguyên nhân chính là do điều kiện cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, đã gây không ít khó
khăn cho sinh hoạt của người dân. Hiện nay, với việc phát triển ngày càng hoàn thiện
và tương đối của hạ tầng đô thị cùng với nhiều chính sách thu hút kêu gọi đầu tư phát
triển nhà chung cư đã mở ra một giải pháp thuận lợi người dân, tạo điều kiện tích cực
cho việc ở chung cư không còn là trở ngại sinh hoạt trong tâm trí người dân.
2. Khó khăn
Đà Nẵng là thành phố ven biển, quanh năm chịu ảnh hưởng thường xuyên của
gió mạnh và bão lớn, làm phá hủy và hư hoại nhiều công trình , nhà cửa…Vấn đề này
đòi hỏi phải có một giải pháp thích hợp trước khi đầu tư xây dựng nhà chung cư, cần
có kết cấu vững chắc chống chịu được thiên tai và phải đưa ra được mô hình, kiến trúc
thích hợp mà vẫn đảm bảo chi phí thấp.
Tuy nhu cầu về nhà ở chung cư của nhân dân lao động đang tăng nhanh, nhưng
thu nhập của đại đa số họ vẫn còn thấp, chi phí cho sinh hoạt cũng như cho nhà ở còn
hạn hẹp, trong khi đó giá thành xây dựng chung cư thường khá cao cho nên việc tiếp

cận thị trường nhà chung cư vẫn là một vấn đề nan giải cho nhóm đối tượng này.
I.2.3. Người TNT ở Đà Nẵng
1. Quan niệm về người TNT ở Đà Nẵng
Theo quan niệm chung của Việt Nam và thế giới, Đà Nẵng cũng như phần lớn
các địa phương khác đều quan niệm rằng người TNT là người có mức thu nhập dưới
mức trung bình của xã hội (tức thu nhập trung bình của khu vực đó).
Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê Đà Nẵng cung cấp, thu nhập bình quân
đầu người bình quân 9 tháng đầu năm 2006 của người dân Đà Nẵng (vì từ tháng 10 do
Trang 13


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

ảnh hưởng của cơn bão số 6 nên các chỉ tiêu không còn phản ảnh chính xác thu nhập
thực tế của người dân) là 870.000 đồng/tháng. Ta có thể xem đây là ngưỡng để phân
biệt nhóm người TNT với các nhóm khác.
2. Số hộ và người dân có TNT
Hiện nay chưa có cuộc điều tra cụ thể nào cho kết quả chi tiết về thông tin
người TNT ở Đà Nẵng, nhưng theo kết quả điều tra về mức sống hộ gia đình (HGD)
của cục thống kê thành phố cho thấy họ là những người nghèo, phần lớn Cán bộ công
chức (CB-CC) nhà nước trẻ ăn lương, công nhân trong các khu công nghiệp, sinh viên,
hộ buôn bán nhỏ lẻ, gia đình chính sách, người già cô đơn, người tàn tật mất khả năng
lao động, hộ giải tỏa có mức đền bù thấp…Họ thường có TNT và không ổn định, cơ
bản không có khả năng tạo lập chỗ ở.
Theo số liệu thống kê năm 2006, toàn thành phố có 792.895 người, và có
khoảng 158.579 hộ (giả sử trung bình 5 người/hộ).
Trên cơ sở tổng hợp số liệu từ các Sở, Ban, Ngành có liên quan, ta có bảng số
liệu sau:

Bảng 1.4. Số hộ và người dân có thu nhập thấp
Năm
Đối tượng
Hộ nghèo (hộ)1

2001

2002

2003

2004

2005

2006

9.769

7.477

2.966

23.241

16.984

11.735

897

919

1.156

1.174

1.349

1.604

Công nhân KCN
(người)3

12.183

23.921

24.332

46.147

57.692

68.168

Sinh viên (người)4

63.546

73.288

81.844 101.506 131.840 159.893

CB-CC trẻ (người)2

Tổng số người TNT
(người)
Tỉ lệ người TNT/ tổng
số dân (%)

125.471 135.513 122.162 265.032 275.801 288.340
17,22

18,29

16,23

34,66

35,4

36,37

Nguồn: (1) Sở lao động thương binh và xã hội (Sở LĐTB&XH) TP. Đà Nẵng, (2) Sở
Nội vụ, (3) Ban quản lý KCN_KCX thành phố Đà Nẵng, (4) Sở Giáo dục.
1. Người nghèo: Theo tiêu chuẩn nghèo của cả nước giai đoạn 2001-2005,
người nghèo ở thành thị có mức thu nhập là 150.000 đồng/người/tháng, ở nông thôn là
100.000 đồng/người/tháng thì giai đoạn 2001-2003 tỷ lệ hộ nghèo và người nghèo ở
Đà Nẵng liên tục giảm, đến năm 2003 chỉ còn chiếm chưa đầy 2% tổng số dân.

Tuy nhiên, để phản ảnh mức độ nghèo đang diễn ra cho phù hợp với tốc độ phát
triển chung của cả Đà Nẵng, UBND Thành phố đã đưa ra chỉ tiêu mới. Theo đó, người
nghèo ở Thành phố có mức thu nhập dưới 300.000 đồng/người/tháng, người nghèo ở
nông thôn dưới 200.000 đồng/người/tháng. Với tiêu chuẩn mới này thì số hộ nghèo ở
Đà Nẵng tăng lên. Năm 2004, tỉ lệ hộ nghèo là 15,19% (năm, sang năm 2005 tỉ lệ này
giảm xuống còn 11,1%, đến năm 2006 chỉ còn 7,4% tương đương với 11735 hộ (số
liệu Sở LĐTB&XH). Đây vẫn là một tỉ lệ cao, nhưng phản ánh đúng bản chất của nền
kinh tế đang phát triển mạnh như hiện nay.
Trang 14


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

2. Số lượng CB-CC trong giai đoạn 2004-2006 trung bình tăng mỗi năm là
11%. Tốc độ gia tăng của thành phần này phản ảnh đúng yêu cầu, mức độ giải quyết
công việc ngày càng nhiều. Không phải tất cả CB-CC đều có mức TNT, mà ở đây chỉ
có 10% CB-CC là thành phần trẻ đang gặp khó khăn vế nhà ở. Đây là lực lượng rất
cần được quan tâm trong việc giải quyết chỗ ở, bởi họ là nhân tố chính trong việc góp
phần phát triển bộ mặt của thành phố, là đại diện tiêu biểu cho tầng lớp tri thức của
thành phố.
3. Lực lượng công nhân trong các khu công nghiệp (KCN): TP. Đà Nẵng
hiện đang có 5 KCN hiện đang hoạt động với nhu cầu lao động ngày càng tăng, năm
2006 là 68168 người. Với mức thu nhập trung bình là 700.000-800.000
đồng/người/tháng, trong đó người công nhân phải chi rất nhiều thứ, khả năng chi tối đa
cho nhà ở là khoảng 11% tiền lương (Theo điều tra của Cục quản lý nhà), nhưng trên
thực tế khoản chi cho nhà ở của công nhân lớn hơn nhiều. Hiện nay, nhiều KCN cũng
như Thành phố chưa có chủ trương xây dựng nhà ở cho công nhân để cải thiện chỗ ở
cho đối tượng này. Vì vậy, đây cũng là đối tượng đang cần được quan tâm từ các cấp

trong việc hỗ trợ về chỗ ở.
4. Số lượng Sinh viên hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoảng 159.893
người. Theo dự báo trong tương lai số liệu này còn tăng lên nữa do nhu cầu học tập và
nâng cao tay nghề ngày càng lớn. Mặc dù họ không phải là đối tượng cư trú lâu dài
trên địa bàn, nhưng trong tương lai sẽ đóng góp rất nhiều cho sự phát triển của thành
phố, nếu như Thành phố có chính sách thích hợp để thu hút nhân tài. Mặc dù đã có
nhiều kí túc xá xây dựng cho sinh viên nhưng với số lượng sinh viên không ngừng
tăng lên thì vẫn không thể giải quyết hết về nhu cầu nhà ở đối tượng này.
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
1. Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng
- Nhu cầu nhà ở cho người TNT trong thời gian qua tại Thành phố Đà Nẵng.
- Tình hình xây dựng và phát triển các chung cư.
- Tình hình bố trí sử dụng và quản lý chung cư.
- Chung cư cho đối tượng thu nhập thấp.
- Đánh giá khả năng thu hồi vốn xây dựng chung cư thu nhập thấp.
- Đánh giá tính hiệu quả trong việc phát triển, quản lý và sử dụng chung cư của
Thành phố trong thời gian qua.
2. Một số giải pháp phát triển có hiệu quả chung cư cho người thu nhập
thấp
- Ma trận SWOT.
- Cơ sở của giải pháp.
- Định hướng, mục tiêu phát triển chung cư cho người thu nhập thấp trong thời
gian tới.
- Một số giải pháp cho việc phát triển hiệu quả chung cư cho người thu nhập
thấp.

Trang 15

Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Qua quá trình thu thập thông tin, xử lý số liệu để tìm ra thực trạng và đề ra giải
pháp nhằm phát triển chung cư cho người thu nhập thấp ở Thành phố Đà Nẵng, tôi đã
sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:
- Thu thập số liệu (sơ cấp và thứ cấp) tại các Sở, Ban ngành có liên quan.
- Tham khảo sách, báo, các báo cáo, tài liệu trên internet.
- Phương pháp kế thừa các tài liệu, thông tin thứ cấp, đề án, công trình nghiên
cứu có liên quan.
I.3.3. Quy trình thực hiện
- Thu thập thông tin, số liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu.
- Xử lý, phân tích, tổng hợp các số liệu, thông tin.
- Đánh giá và đưa ra các biện pháp, kết luận và kiến nghị.

Trang 16


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng
II.1.1. Nhu cầu nhà ở của người TNT trong thời gian qua
Nhu cầu nhà ở và cải thiện nhà ở của dân cư nói chung và người TNT nói riêng
trên địa bàn Thành phố là rất lớn. Nếu như người giàu có xu hướng tìm kiếm những

ngôi nhà có diện tích lớn, cấu trúc cầu kì, đầy đủ tiện nghi, thì đại bộ phận người TNT
lại đang mơ ước được sở hữu một căn hộ bình dị để ổn định chỗ ở và làm ăn, góp phần
ổn định đời sống.
Theo kết quả các cuộc điều tra, nghiên cứu bằng các phương pháp và công cụ
thống kê khoa học được tiến hành trong “Đề án đảm bảo có nhà ở cho người dân trên
địa bàn Thành phố Đà Nẵng” (năm 2004) cho thấy nhu cầu về nhà ở của người TNT là
rất lớn, đa phần họ là những hộ nghèo, CB-CC trẻ, các hộ giải tỏa có giá trị đền bù
thấp, công nhân trong các khu công nghiệp và sinh viên với tỷ lệ tương ứng là
36,55%, 10%, 10%, 72% và 70% tổng số người của từng đối tượng, trong đó nhu cầu
ở dạng chung cư của người nghèo khu vực thành thị chiếm đến 100%, của CB-CC trẻ
và các hộ giải tỏa là 80% nhu cầu ở của từng đối tượng. Như đã đề cập trong phần đối
tượng người TNT, đối với bộ phận người buôn bán nhỏ lẻ, tự do, lao động nghề và đối
tượng TNT khác do hạn chế về số liệu nên không được nêu ra đây, cho nên nhu cầu
nhà ở cho nhóm người này không chỉ dừng lại ở bảng số liệu tổng hợp dưới đây mà
còn nhiều hơn nữa. Như vậy, cũng với tỷ lệ trên ta ước tính cho năm 2006, để tiện cho
tính toán ta tính trung bình 5 người/hộ, thì nhu cầu nhà ở hiện nay của người TNT
được tổng hợp theo bảng sau:
Bảng 2.1. Nhu cầu nhà ở cho người TNT và người nghèo trên địa
bàn Thành phố Đà Nẵng năm 2006
Đối tượng

Tổng số Nhu cầu giải quyết chỗ ở
người
Tỷ lệ (%)
Số người (B)
(A)
so với A

Số người nghèo(1)

58.675

21.450

36,55

CB-CC trẻ
(người)(2)

16.035

1.604

10

Số người trong hộ
giải tỏa (3)

322.150

32.215

10

Công nhân(4)

68.168

49.081

72

Số sinh viên(5)

159.893

111.925

70

Tổng số

624.921

216.275

34,6

Nguồn: (1) Sở LĐTB&XH; (2) Sở Nội vụ; (3) Công ty Quản lý nhà; (4) Ban
quản lý các KCN_KCX; (5). Sở Giáo dục & Đào tạo.
Qua bảng số liệu ta thấy nhu cầu nhà ở của bộ phận TNT là rất cao, tổng số nhu
cầu cần giải quyết chỗ ở là 216.275 người, chiếm 34,6% tổng số người TNT. Đối với
Trang 17


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

sinh viên và công nhân trong các khu công nghiệp thì nhu cầu nhà ở hiện nay của 2

nhóm này là rất lớn (có tới 161.006 người)
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ về nhu cầu nhà ở cho các đối tượng TNT
350
300
250
200
150

Tổng số

100

Người có nhu cầu

50
0

Số
CB-CC Hộ giải
người
trẻ
tỏa
nghèo

Công Số sinh
nhân
viên

Qua biểu đồ ta thấy nhu cầu nhà ở của nhóm người TNT là rất cao trong từng
nhóm đối tượng, trong đó lớn nhất là nhu cầu nhà ở cho sinh viên và công nhân. Hiện

nay, theo số liệu của ban quản lý KCN_KCX, có khoảng 70% số lượng công nhân là
người ngoại tỉnh, đang phải thuê nhà trọ của người dân địa phương với giá từ 100.000
đến 150.000 đồng/người/tháng tức khoảng 14-18% mức thu nhập hàng tháng của họ.
Mức thu nhập của đối tượng này hiện nay khoảng 700.000-800.000 đồng/tháng (nguồn
từ Ban quản lý KCN_KCX). Số người nghèo thực sự khó khăn về chỗ ở hiện nay là
21.450 người (ứng với 4.290 hộ) (số liệu từ Sở LĐTB&XH) đang phải sống trong
những căn nhà tạm, dột nát…Riêng các tượng gồm người nghèo, CB-CC trẻ và hộ giải
tỏa thì tổng nhu cầu nhà ở là 55.269 người tương đương 11.053 căn hộ (trung bình 5
người/hộ)
Hiện có khoảng 10% CB-CC trẻ đang thực sự khó khăn về chỗ ở (theo số liệu
của chương trình “có nhà ở”), nhưng trên thực tế số lượng người cần cải thiện chỗ ở
lớn hơn nhiều, khoảng 32% (số liệu của Sở Nội vụ). Vì những đóng góp lớn lao của họ
nên rất cần sự quan tâm hơn nữa từ chính quyền Thành phố.
Đối với các hộ giải tỏa, Thành phố đã có chủ trương phân lô đất đã được quy
hoạch để các hộ tự xây dựng nhà ở cho mình, nhưng thực tế nhóm này có tới 10% là
những hộ TNT đang khó khăn về chỗ ở không có khả năng tự lập được chỗ ở, tức
6.443 hộ có nhu cầu giải quyết chỗ ở.
II.1.2. Tình hình xây dựng phát triển và quản lý sử dụng chung cư ở
Thành phố Đà Nẵng
1. Tình hình xây dựng, phát triển chung cư
Cho đến nay, các chung cư trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng đều được tiến hành
đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn chủ yếu từ ngân sách thành phố. Các chung cư này
được giao cho các doanh nghiệp nhà nước hay các Ban quản lý dự án triển khai xây
dựng dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi
trường. Chưa có thông tin nào về việc tư nhân tham gia xây dựng chung cư.
Trang 18


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

Thời gian qua cùng với việc triển khai chương trình “3 có”, trong đó vấn đề nhà
ở được xúc tiến nhanh, rất nhiều chung cư mới đã được đưa vào sử dụng, bên cạnh đó
đã và đang tích cực xây dựng và chuẩn bị khởi công nhiều chung cư phục vụ cho các
đối tượng khác nhau , trong đó có cả đối tượng TNT.
Tình hình xây dựng chung cư trên địa bàn thành phố tình đến đầu tháng 4/2007
được tổng hợp như sau:

Trang 19


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Lê Tấn Đức

Bảng 2.2. Bảng tổng hợp tình hình xây dựng và sử dụng chung cư trong thời gian qua trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng
STT

Tên chung cư

Quy mô xây dựng

Thời gian
hoàn thành
đưa vào sử
dụng

Địa điểm
(Phường)

Số ĐN
Số tầng/ĐN

Số CH/ĐN

Tình hình sử dụng

Tổng số CH

DTXD 1 ĐN
(m2)

DTSXD 1 ĐN
(m2)

DTTB 1 CH
(m2)

Số CH đã
bố trí

1

301 Trần Cao Vân

10-04

Xuân Hòa

3

5

36

108

760

3800

65

108

2

NHĐ(Nhà
A2,A3,A4)

04-03

Nại Hiên Đông

4

4

30

120

428,1

1715,5

39

120

3

Bắc Mỹ An

10-03

Mỹ An

2

4

30

60

522,7

2090,9

43

60

4

Lê Đình Lý

04-04

Thạc Gián

1

3

58

58

341,8

1442,6

90

58

5

Mân Thái

06-04

Mân Thái

1

3

30

30

522,7

2090,9

43

30

6

Khuê Trung

11-03

Khuê Trung

2

4

30

60

522,7

2090,9

43

60

7

Bình Hiên

/1998

Bình Hiên

1

3

21

21

340

1020

39

21

8

Thuận Phước

02-01

Thuận Phước

8

3

36

288

482,9

1448,7

30

288

9

Hòa Minh

04-02

Hòa Minh

8

4

36

288

482,9

1448,7

30

288

10

Thanh Lộc Đán

10-01

Thanh Lộc Đán
(cũ)

11

3

36

396

482,9

1448,7

30

396

11

Lâm Đặc Sản Hòa
Cường

/2002

Hòa Cường

2

3

36

72

482,9

1448,7

30

72

12

Vũng Thùng (Nhà
A1,A2)

10-05

Nại Hiên Đông

2

5

61

122

938

5242

55

91

13

Số 4 Nguyễn Tri
Phương

03-06

Hòa Cường

2

5

51

102

583,2

2916

42

102

14

Bình An

05-06

Hòa Cường

3

5

51

153

583,2

2916

42

153

15

Thanh Lộc Đán C

05-06

Thanh Khê Đông

2

4

30

60

522,7

2090,9

43

60

16

Nại Hiên Đông

(Nhà A1,A2)

05-06

Nại Hiên Đông

2

4

30

60

428,1

1715,5

39

60

17

Sơn Trà Điện Ngọc

10-06

Thọ Quang

2

4

61

122

938

5242

55

0

Tổng

56

Số CH
chưa bố trí

2120

122
153

Ghi chú: ĐN (đơn nguyên), CH (căn hộ), DT (diện tích), DTXD (diện tích xây dựng), DTSXD ( diện tích sàn xây dựng), DTTB (diện tích trung bình).

Nguồn: Công ty Quản lý Nhà Đà Nẵng.

Trang 20

31