giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam

MỤC LỤC
Danh mục các ký hiệu……………………………… ………………………i
Danh mục bảng………………………………… … …………………… ii
MỤC LỤC 1
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Lý do chọn đề tài: 1
2. Tình hình nghiên cứu 3
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu: 5
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: 6
5. Phương pháp nghiên cứu 6
7. Kết cấu luận văn: 7
CHƯƠNG 1 8
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp 10
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp 11
1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 13
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính 13
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 14
1.2.2.1 Chính sách tín dụng 15
1.2.2.2 Chính sách thuế 15
1.2.2.3 Chính sách giá 18
1.3.2.2 Kinh nghiệm của Thái Lan 26
1.3.3 Bài học cho Việt Nam 27
CHƯƠNG 2 28
2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam 28
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn 28
2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp 31
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các
doanh nghiệp bất động sản 32
2.1.3 Thực trạng nhà ở cho người TNT ở Việt Nam hiện nay 34
2.1.3.1 Quỹ đất xây dựng 34

2.1.3.3 Về vốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp: 41
2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam 44
2.2.1 Chính sách thuế 44
2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở 50
2.2.4.2 Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo đề án của Bộ Xây dựng 53
2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: 56
CHƯƠNG 3 58
ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ PHÁT HUY GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 58
3.1 Quan điểm, định hướng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
người TNT Việt Nam đến năm 2020 58
3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp 58
3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp ở Việt Nam 60
3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp: 62
3.1.3.1 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 62
3.1.3.2 Các định hướng cơ bản 63
3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp 65
3.2.1 Chính sách thuế 65
3.2.2 Chính sách tín dụng 66
3.2.3 Chính sách giá 72
3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở 75
KẾT LUẬN……………………………………………………………… 79
Danh mục tài liệu tham khảo ……………………………… ………………81
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU
STT Ký hiệu Nguyên nghĩa

1 BĐS Bất động sản
2 CBCNV Cán bộ công nhân viên
3 HDB Ủy ban phát triển nhà ở (Singapore)
4 HOF Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
5 HUD Tập đoàn phát triển nhà và đô thị Việt Nam
6 KT-XH Kinh tế- xã hội
7 NHNN Ngân hàng nhà nước
8 NHTM Ngân hàng thương mại
9 NSNN Ngân sách Nhà nước
10 SXKD Sản xuất kinh doanh
11 TCTD Tổ chức tín dụng
12 TNT Thu nhập thấp
13 TP Thành phố
14 UBND Ủy ban nhân dân
15 UCDO Cơ quan Cộng đồng nhà ở (Thái Lan)
16 VDB Ngân hàng phát triển Việt Nam
17 WB Ngân hàng thế giới
DANH MỤC BẢNG
STT Số hiệu Nội dung Trang
1 2.1
Nhà ở chia theo năm xây dựng và khu
vực, 01/042009
31
2 2.2
Tỷ lệ tăng dân số bình quân tại các đô thị
lớn Việt Nam
35
3 2.3
Tổng hợp thông tin một số dự án nhà cho
39

i
người TNT tại Hà Nội
4 3.1
Phương án vay thế chấp để thanh toán
tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng
với thời gian thanh toán 15 năm, lãi suất
12%/năm
65
5 3.2
Phương án vay thế chấp để thanh toán
tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng
với thời gian thanh toán 20 năm và lãi
suất 10%/năm
69
6 3.3
Mức thanh toán lãi vay mua nhà hàng
tháng ứng với diện tích căn hộ
70
ii
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những nhu cầu cơ bản, là
điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là
nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát
triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và
của người dân.
Quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nước ta thời gian qua có thể
nhận ra ba giai đoạn rất rõ. Giai đoạn từ năm 1993 trở về trước, là giai đoạn
Nhà nước bao cấp hoàn toàn. Chính sách này không có điều kiện phát triển
khi nguồn lực Nhà nước có hạn, trong khi áp lực về dân số đô thị ngày một

gia tăng. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Nhà nước bỏ hẳn việc xây dựng
nhà ở, mà để cho dân tự xây. Việc này có lợi là huy động được nguồn lực
trong nhân dân để phát triển quỹ nhà ở đô thị, tuy nhiên do tự phát nên cũng
làm cho bộ mặt đô thị trở nên thiếu trật tự và quy hoạch. Giai đoạn từ năm
2003 đến nay, nhà ở được phát triển theo dự án. Việc xây dựng nhà ở theo dự
án do có hạ tầng được xây dựng đồng bộ nên đã có trật tự hơn, bộ mặt đô thị
cũng sáng sủa, văn minh và hiện đại hơn. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà ở
theo dự án, các chủ đầu tư phải đền bù đất đai theo cơ chế thị trường, phải
thuê đất rồi tính toán lợi nhuận… đã làm cho giá nhà tăng quá cao, rất nhiều
người dân sống ở đô thị trong diện chính sách, người nghèo, người có thu
nhập thấp….không có điều kiện để tiếp cận được loại hình này. Nhà cho
người thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sau Quyết định số 67 của Thủ
tướng Chính phủ, đã giúp cho một số người có thu nhập thấp tại đô thị có điều
kiện cải thiện chỗ ở.
Những người thu nhập thấp ở đô thị đang phải đương đầu với vấn đề
thiếu nhà ở hoặc ở trong những khu tồi tàn, chật chội với hệ thống hạ tầng quá
1
tải do không đủ điều kiện kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Nhà ở cho
người thu nhập thấp đã trở thành một trong những vấn đề mang tính thời sự
đang được sự quan tâm rất lớn của Đảng và Nhà nước.
Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành
cho các đối tượng chính sách, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ
trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp
nảy sinh một số khó khăn, vướng mắc. Trước hết về vốn. Hầu hết các dự án
đều đang “chờ” vốn vay ưu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg
ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư được áp thuế giá trị
gia tăng bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu
tư từ ngân hàng đầu tư. Nói riêng thành phố Hà Nội thì cho đến nay mới chỉ
có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm được vay của

Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến độ giải ngân rất chậm. Do không
được hỗ trợ tín dụng nên giá thành của nhà thu nhập thấp tương đương với giá
nhà thương mại (chỉ giảm chút ít do được miễn tiền sử dụng đất). Thêm nữa,
khi vay vốn, các chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế
chấp trong khi đó đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được miễn tiền
đất nên đất này không được coi là tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, đối tượng
mua nhà khó tiếp cận vì chưa có cơ chế, chính sách cụ thể trong việc vay vốn
để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còn gặp nhiều khó khăn do
nguồn vốn ngân sách có hạn, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người
thuê nhà không có khả năng chi trả. Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết
nhà ở cho người thu nhập thấp như thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải
pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam”
2
2. Tình hình nghiên cứu
Nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ mới được triển khai một vài năm
gần đây nên các chính sách chưa được hoàn thiện, còn nhiều vấn đề tồn tại và
đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong dư luận, tạo áp lực không
nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thực hiện và cả cho những
người được thụ hưởng chính sách này đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đô
thị những thử thách, khó khăn phức tạp. Đây là vấn đề nóng bỏng đang được
cả xã hội quan tâm.
Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho người TNT còn rất
ít và sơ sài. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và
thông tin tra cứu từ Thư viện Quốc gia và các nguồn khác thì hầu như chưa có
nghiên cứu nào đi sâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ
một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung.
Với đề tài luận án tiến sĩ “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị
Hà Nội” của tác giả Đỗ Thanh Tùng ngành Tài chính Ngân hàng trường Đại
học Kinh tế quốc dân, tác giả tập trung vào việc giải quyết vấn đề vốn, tín
dụng cho phát triển nhà ở. Luận án đã hệ thống hóa những đặc trưng cơ bản

của hệ thống tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở, phân tích thực
trạng và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các chính sách tạo lập vốn, phân
phối vốn, thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp nhằm
tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu vay vốn để sở hữu và cải tạo nhà
ở, hỗ trợ nguồn vốn để phát triển nhà ở cho dân cư. [18]
Đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm tác giả Viện Nghiên cứu Kiến
trúc- Bộ Xây dựng: “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập
thấp tại các đô thị Việt Nam”; Ở đề tài này, nhóm tác giả chủ yếu đi sâu vào
khía cạnh kỹ thuật, nghiên cứu thực trạng về kiến trúc và công nghệ xây dựng
từ đó đề xuất các giải pháp thiết kế, kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu
3
xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp phù hợp với điều
kiện kinh tế xã hội hiện tại. [21]
Với mục đích đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút
đầu tư vào thị trường bất động sản, tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện
nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt
Nam và Chính phủ Australia xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản Việt Nam” (2006). Nội dung cuốn sách đề cập
đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh
nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách đầu tư vào thị trường bất
động sản; hoạt động đầu tư vào bất động sản của một số tỉnh, thành phố Việt
Nam. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu lên thực trạng của chính sách đất đai,
xây dựng, tín dụng, Ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại nhằm
tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.[1]
Cuốn sách “Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện
nay- Kinh nghiệm Hà Nội” do TS Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS Nguyễn
Khắc Thanh đồng chủ biên xuất bản năm 2009, tác giả đã nêu ra tính cấp thiết
của nhà ở cho người TNT, phân tích thực trạng nhà ở cho người TNT trên địa
bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất một số giải pháp giải quyết nhà ở cho
người TNT. Trong phần giải pháp, tác giả tập trung vào các giải pháp quản lý

vĩ mô: những quy định về quy hoạch, hạ tầng; quy định về kiến trúc- thiết kế;
tổ chức quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho nhà TNT; giải pháp
hoàn thiện các định chế của thị trường BĐS (trung tâm môi giới BĐS, công ty
Kinh doanh Nhà, trung tâm phát triển quỹ đất…) và các giải pháp quản lý
Nhà nước đối với thị trường BĐS, nhà ở cho người TNT. Giải pháp về tài
chính cũng được tác giả để cập đến nhưng còn mờ nhạt, chỉ mới quan tâm đến
vấn đề vốn cho chủ đầu tư, doanh nghiệp.[11]
4
Ngoài những công trình nổi bật nêu trên, thời gian gần đây trên các tạp
chí, website…cũng có rất nhiều bài báo của nhiều tác giả quan tâm bàn bạc
đến nhiều khía cạnh xung quanh vấn đề nhà ở cho người TNT.
Từ việc nghiên cứu tổng quan ở trên cho thấy một vấn đề hết sức quan
trọng mà các chủ đầu tư, người thu nhập thấp gặp phải khi tiếp cận các dự án
nhà thu nhập thấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho
người TNT và vốn để đối tượng thụ hưởng có khả năng tiếp cận, chi trả khi
mua, thuê mua nhà) nhưng chưa có nghiên cứu nào đi sâu giải quyết vấn đề
này. Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề
xuất một số giải pháp về tài chính nhằm phát triển nhà thu nhập thấp, đáp ứng
nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người TNT ở các đô thị lớn hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về việc sử dụng giải pháp tài chính phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh
nghiệm một số nước, đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp như: chính sách thuế, chính sách tín
dụng, chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiết kiệm
nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ
đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và người thu nhập thấp, hạ giá
thành hình thành phân khúc thị trường nhà giá thấp tạo cơ hội để người thu
nhập thấp có nhà ở.

Để thực hiện mục đích trên, đề tài thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể
sau:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp.
5
- Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp ở Việt Nam.
- Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
* Đối tượng:
Các giải pháp tài chính, các chính sách ưu đãi về tài chính của Nhà nước đối
với chủ đầu tư, người thụ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp.
* Phạm vi nghiên cứu:
- Thực trạng và các chính sách tài chính nhà thu nhập thấp của Việt Nam từ
năm 2009 đến nay
- Tham khảo chính sách tài chính đối với nhà ở cho người thu nhập thấp của
một số nước trong khu vực.
Luận văn được thực hiện tại địa bàn thành phố Hà Nội, đối tượng
nghiên cứu là người TNT và các dự án nhà ở cho người TNT trên địa bàn
thành phố. Do những hạn chế về thời gian, không gian… nên nghiên cứu chỉ
được thực hiện tại Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội là đô thị đông dân cư thứ hai
trong cả nước (chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh), nơi có tỉ lệ tăng dân số tự
nhiên, cơ học hàng năm ở mức cao, nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng là
người TNT rất lớn, vì vậy có thể coi Hà Nội là thị trường chính chiếm phần
lớn tổng nhu cầu của cả nước về nhà ở cho người TNT, do đó luận văn lấy Hà
Nội làm nghiên cứu điển hình.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để phù hợp với nội dung, yêu cầu và mục đích nghiên cứu, đề tài sử
dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học, bao gồm:

- Phương pháp thống kê: Các số liệu sử dụng trong đề tài này lấy từ hai
nguồn cơ bản đó là từ Tổng cục thống kê Việt Nam và Bộ Xây dựng. Các số
6
liệu liên quan tới việc phân tích định lượng của đề tài gồm có: Mức thu nhập
bình quân, diện tích sử dụng bình quân đầu người, diện tích xây dựng qua
từng năm, từng giai đoạn; tỷ trọng vốn đầu tư (vốn đầu tư từ ngân sách, vốn
tự có, vốn vay )
- Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở những số liệu thực tế thu thập
được, so sánh với những mục tiêu, chỉ tiêu cụ thể đề ra để từ đó rút ra những
điểm đạt được và chưa đạt được trong các chính sách nhà thu nhập thấp, từ đó
có những ý kiến đề xuất.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Luận văn phân tích và tổng hợp
kinh nghiệm các nước trong khu vực và quốc tế trong việc sử dụng giải pháp
tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đồng thời luận văn sử
dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong quá trình phân tích thực trạng sử dụng
giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Trên
cơ sở kinh nghiệm các nước, so sánh với bối cảnh của Việt Nam và xem xét
thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam đề xuất các phương pháp khả thi.
6. Đóng góp của đề tài:
Đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở
Việt Nam” khi đạt được những mục tiêu nghiên cứu sẽ góp phần đưa ra một
cái nhìn tổng quát về tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam,
phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp hiện nay, từ đó đưa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu
quả giải pháp tài chính nhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tư,
những người thu nhập thấp hiện đang gặp phải.
7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương:

7
Chương 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp- Cơ
sở lý luận và thực tiễn
Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua
Chương 3: Định hướng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020
CHƯƠNG 1
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
8
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1.1 Khái niệm nhà ở
Theo điều 1 luật nhà ở Việt Nam 2005, nhà ở được hiểu là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân,
gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình
độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của
mỗi dân tộc.
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người,
không chỉ là quyền cơ bản của con người mà còn là điều kiện cần thiết để
phát triển kinh tế xã hội. Ngày nay, khi cuộc sống của người dân ngày càng
đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở ngày càng được nâng cao. Đặc biệt tại các đô thị
lớn, dân số tăng cao từng năm dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên cấp
thiết.
1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp
Việc xác định người có thu nhập thấp ở đô thị sẽ đóng góp quan trọng
cho chiến lược phát triển nhà ở nhằm xóa bỏ bất bình đẳng trong lĩnh vực này
tại các vùng đô thị. Quan niệm về thu nhập thấp được xác định phụ thuộc vào

thu nhập và mức sống.
Theo WB (Ngân hàng thế giới) “người thu nhập thấp là người mà thu
nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy
trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho cac nhu
cầu cơ bản khác như: Nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp” [11]. Có
thể thấy rằng chuẩn mực xác định mức thu nhập thấp thường được lượng hóa
bởi tám yếu tố trong nhu cầu cơ bản, đó là ba nhu cầu thiết yếu (ăn, mặc, ở)
và năm nhu cầu hằng ngày (văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp).
Ở Việt Nam, khái niệm “người thu nhập thấp ở đô thị” xuất hiện chưa
lâu và chưa có một định nghĩa thống nhất. Theo chương trình phát triển nhà ở
cho người TNT thì người TNT được hiểu là người (hộ) có mức thu nhập ổn
9
định, trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả
năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của
Nhà nước về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện
thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của
Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng
cho giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ
400.000đ/người/tháng (từ 4.800.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ
500.000đ/người/tháng (từ 6.000.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ
401.000đ đến 520.000đ/người/tháng
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ
501.000đ đến 650.000đ/người/tháng.
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho
những người có TNT và cho các đối tượng chính sách xã hội

Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng trên quỹ nhà ở xã
hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có
mức TNT dưới mức trung bình của xã hội.
Nhà ở cho người TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho
thuê mua.
- Nhà TNT để bán: Là việc người mua nhà thanh toán một khoản tiền
nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà (có thể là thanh toán một
lần hoặc trả góp thành nhiều kỳ)
10
- Nhà TNT cho thuê mua: Là việc người thuê mua nhà ở thanh toán
trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại
người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi người thuê
mua đã trả hết tiền theo hợp đồng thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó.
- Nhà TNT cho thuê: Là việc người thuê nhà thanh toán một khoản tiền
nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người TNT được xây dựng cho một nhóm đối tượng
riêng trong xã hội, bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ
ngân sách Nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, mặt trận Tổ quốc và
các tổ chức chính trị- xã hội, xã hội- nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị
sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ
trang; Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định);
người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập để thanh toán
tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. [19]. Đối tượng mua, thuê, thuê
mua nhà TNT phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
- Chưa có nhà ở; Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện
tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là: Có nhà ở là
căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn
5m2 sử dụng/người; Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của
hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà
11
ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo,
xây dựng theo quy định của UBND Thành phố;
- Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ
thể là: Chưa được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Chưa được tặng nhà tình thương, tình
nghĩa; Chưa được nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức
khác theo quy định của pháp luật.
- Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập
thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại TP Hà Nội.
Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ
khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi
người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.
- Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới
mức bình quân theo quy định của UBND TP.
Các dự án xây dựng nhà ở cho người TNT được trực tiếp Chính phủ và
Bộ Xây dựng quyết định, không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá
nhân. Do đó, nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về
xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy
định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đô thị; có quy định về giá bán,
giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ưu đãi đối với chủ đầu tư và người
thụ hưởng nhà ở cho người TNT Theo quy định hiện hành thì:
- Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ
tối đa không quá 70 m

2
; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành. Các dự án nhà ở thu nhập thấp được
điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy
chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với
quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
12
- Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo
nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu
có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản
ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà ở.
- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây
dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi
vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10%
chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê
mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
- Trường hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì người
mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường
hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả góp,
thuê mua do bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10
năm.[17]
1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính
- Giải pháp tài chính được hiểu là tổng thể các cách thức, các công cụ
liên quan đến lĩnh vực tài chính được vận dụng để giải quyết vấn đề đặt ra
trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt được mục tiêu nhất định.
- Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT được hiểu là tổng
thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính được vận dụng
nhằm mục đích phát triển nhà ở cho người TNT.
Để quản lý hoạt động của thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở

cho người TNT nói riêng theo định hướng đã được đề ra, đòi hỏi Nhà nước
phải sử dụng có hệ thống các công cụ quản lý thích hợp. Cũng như các lĩnh
vực KT-XH khác, hệ thống công cụ được sử dụng trong quản lý thị trường
BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho người TNT nói riêng bao gồm: Công
13
cụ tài chính, công cụ tổ chức-hành chính (các hình thức tổ chức, bộ máy và
đội ngũ công chức quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch ), công cụ
tuyên truyền, giáo dục (hệ thống thông tin đại chúng, thông tin chuyên biệt,
hệ thống giáo dục và đào tạo) và các công cụ kỹ thuật, nghiệp vụ đặc trưng
cho việc quản lý thị trường BĐS, thị trường nhà ở cho người TNT. Trong đó,
công cụ tài chính, cụ thể là các chính sách tài chính được coi là quan trọng và
hiệu quả nhất.
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Như đã trình bày ở trên, trong hệ thống công cụ được sử dụng để quản
lý thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho người TNT nói riêng thì
công cụ tài chính mà cụ thể là các chính sách tài chính được coi là quan trọng
và hiệu quả nhất.
Các chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người TNT là một bộ
phận trong chính sách tài chính đối với thị trường BĐS, bao gồm các chính
sách: Chính sách về phát triển nguồn lực tài chính cho thị trường nhà TNT
như chính sách tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính về hình thành và phát
triển các kênh cung ứng vốn cho đối tượng là người TNT, các chủ đầu tư nhà
TNT, chính sách xây dựng và vận hành các quỹ phát triển nhà ở ; chính sách
khai thác, động viên nguồn lực tài chính từ thị trường nhà TNT (chính sách
thuế); chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở
cho người TNT như chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước,
chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính để phát triển nhà ở cho người TNT
Như vậy, chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người TNT rất đa
dạng và phong phú. Luận văn chỉ nghiên cứu những chính sách chủ yếu có tác
động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường nhà ở cho người TNT đó là các

chính sách về thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá và chính sách hình
thành và phát triển các quỹ phát triển nhà ở cho người TNT.
14
1.2.2.1 Chính sách tín dụng
Tín dụng bất động sản là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất
động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa,
xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà
cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài.
“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho
khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là
khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản
đảm bảo.
Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một
sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó phải tuân thủ mọi
nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng
nhà ở nói riêng.
1.2.2.2 Chính sách thuế
a) Thuế bất động sản
Các nhà khoa học cho rằng, việc bảo tồn, phát triển và sinh lợi của
BĐS có liên quan mật thiết với việc đầu tư, nâng cấp, mở rộng hạ tầng kinh
tế, đường sá, cầu cống, khu công nghiệp tập trung, điện, nước, an ninh, quốc
phòng, trật tự xã hội có tác dụng làm tăng giá trị BĐS. Do vậy, người sở hữu
và sử dụng BĐS được hưởng lợi ích công cộng trên đây cần có sự đóng góp
để trang trải chi phí công cộng do Nhà nước đã bỏ ra.
Thuế BĐS khuyến khích người sử dụng BĐS có hiệu quả hơn, ít nhất là
bù đắp được số thuế đã nộp cho Nhà nước. Ngoài ra, việc đánh thuế BĐS sẽ
làm hạn chế ý thích tiết kiệm, tích lũy bằng BĐS và khuyến khích tăng tiêu
dùng hoặc đầu tư SXKD, qua đó góp phần thực hiện tốt chủ trương kích cầu
để thúc đẩy phát triển KT-XH.
15

* Đặc điểm của thuế bất động sản: Ngoài những đặc điểm chung của thuế
(tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn
trả trực tiếp) thuế BĐS còn có một số đặc điểm riêng như: Thuế BĐS là
nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của NSNN. Đặc điểm này xuất phát
từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của BĐS; Việc định giá BĐS
để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế BĐS là tổng giá trị
BĐS hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của BĐS, nhưng dù dưới hình thức nào thì
để tính được thuế BĐS cũng phải tiến hành định giá BĐS.
* Hệ thống thuế bất động sản: Thuế đối với BĐS được hình thành là một tất
yếu khách quan và là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thuế mỗi
quốc gia. Tùy đặc thù mỗi nước mà thuế đánh vào BĐS thể hiện ở nhiều sắc
thuế khác nhau. Các sắc thuế chủ yếu là: (1) Thuế sử dụng đất: Đây là loại
thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người
sở hữu đất hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài có
trách nhiệm nộp thuế sử dụng đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục
đích của thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai
một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai đồng thời điều tiết cung về đất
đai trên thị trường BĐS; (2) Thuế nhà: Nhà, vật kiến trúc trên đất là các tài
sản có giá trị lớn, cố định, dễ kiểm soát và đánh thuế. Việc đánh thuế vào nhà,
vật kiến trúc trên đất nhằm động viên một phần thu nhập của những người sở
hữu ngôi nhà và vật kiến trúc; (3) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất: là thuế điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hành vi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, thu một lần khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất,
thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng). Việc áp dụng sắc thuế này với các
mức thuế suất linh hoạt trong hệ thống thuế BĐS sẽ giúp Nhà nước quản lý
được hoạt động kinh doanh BĐS và điều tiết được quan hệ cung cầu về BĐS;
16
(4) Thuế đăng ký BĐS (thuế trước bạ): Là loại thuế thu đối với tổ chức, cá
nhân có nhu cầu được cơ quan thuế xác nhận tính pháp lý của các loại văn tự

liên quan đến BĐS chuyển nhượng. Thuế đăng ký BĐS có thể tính theo một
mức thuế nhất định, một tỷ lệ hoặc theo biểu lũy tiến từng phần.
* Vai trò của thuế bất động sản trong việc quản lý thị trường BĐS: (1) Thuế
BĐS tham gia vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS, bình ổn giá cả trên thị
trường BĐS. Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh
thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay thấp vào các hành vi nắm giữ,
chuyển dịch BĐS. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung
cầu về BĐS góp phần vào việc bình ổn giá cả; (2) Thuế BĐS tác động đến
việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; (3) Với mức thuế suất hợp lý,
thuế BĐS sẽ khuyến khích các giao dịch BĐS chính thức, khắc phục tình
trạnh giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu
cho NSNN; (4) Thuế BĐS là công cụ để điều hòa thu nhập, thực hiện công
bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch BĐS; (5) Thông qua thuế BĐS,
Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng,
kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết lượng cung trên thị trường BĐS.
b) Chính sách thuế đối với nhà ở cho người thu nhập thấp
Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam nói chung và các
doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng phải
đóng góp các khoản thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế giá trị gia tăng;
thuế môn bài; thuế xuất nhập khẩu; thuế tài nguyên; thuế tiêu thụ đặc biệt;
thuế sử dụng đất (đối với doanh nghiệp có tài sản là quyền sử dụng đất); phí
và các khoản lệ phí khác. Trong đó, thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế
cơ bản, chủ yếu mà doanh nghiệp phải đóng, mức thuế phổ biến là 28% và
các mức thuế ưu đãi là 20%, 15%, 10% tùy theo từng điều kiện cụ thể. Đối
với doanh nghiệp xây dựng các dự án xây nhà cho người TNT được hưởng
17
mức thuế giá trị gia tăng 0%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% và
được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ khi được giao đất.
1.2.2.3 Chính sách giá
a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp

Giá thành sản phẩm là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ chi phí doanh
nghiệp đã bỏ ra để hành thành việc sản xuất và tiêu thụ một đơn vị sản phẩm
hay một loại sản phẩm nhất định [8]
Chính sách giá: Là sự tập hợp những cách thức và quy tắc xác định
mức giá cơ sở của sản phẩm, quy định biên độ dao động cho phép thay đổi
mức giá cơ sở trong những điều kiện kinh doanh nhất định.
Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp giữ vai trò quan trọng trong công
tác quản lý hoạt động kinh doanh, thể hiện:
(1) Giá thành là thước đo mức hao phí sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, là
căn cứ để xác định hiệu quả hoạt động kinh doanh
(2) Giá thành còn là một công cụ quan trọng của doanh nghiệp để kiểm tra,
giám sát chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh, xem xét hiệu quả các biện
pháp tổ chức và kỹ thuật.
(3) Giá thành còn là căn cứ quan trọng để doanh nghiệp xây dựng chính
sách giá cả, thực hiện chính sách cạnh tranh sản phẩm trong cơ chế thị trường.
b) Giá nhà ở
Giá nhà ở có thể định nghĩa theo nhiều các khác nhau:
Giá nhà ở là giá trị hiện tại của các lợi ích mang lại cho người sử dụng
hoặc sở hữu nó trong tương lai.
Nhà ở là tài sản lớn và được sử dụng lâu dài. Ở đây, nói đến giá tức là
muốn nói đến số tiền hoặc hiện vật đổi ra đơn vị tiền tệ mà người mua phải trả
cho người bán để nhận được quyền sở hữu ngôi nhà và đất đai gắn liền với
ngôi nhà đó.
18
Ở cương vị người bán, do có đầy đủ thông tin về hàng hoá bán ra (nhà ở
ở đây được coi như một loại hàng hoá) nên giá được đưa ra thường được tính:
Giá nhà ở = Giá các yếu tố cấu thành nhà + Giá đất + Giá trị thặng dư
Giá nhà ở được phân chia theo mục đích việc định giá. Giá nhà ở có thể
được phân chia thành: Giá mua-bán tài sản nhà ở; giá thuê nhà ở; giá cầm cố
thế chấp; giá bảo hiểm; giá hạch toán; giá đền bù. Trong đó:

Giá mua-bán tài sản nhà ở là giá thoả thuận giữa người mua và người
bán. Giá mua bán tài sản nhà ở thường được xác định một cách khách quan,
ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã được tuyên bố hợp đồng giao
quyền sử dụng đất. Đây là giá thịnh hành trên thị trường hay còn được gọi là
giá thị trường.
Giá thuê nhà ở là giá được xác định để cho thuê tài sản nhà ở trong
những thời hạn nhất định. Mức giá này thường được tính theo năm thuê. Tuỳ
vào cam kết hợp đồng giữa các bên về trách nhiệm mà mức thuê có thể khác
nhau dù tài sản nhà ở tương tự như nhau.
Đối với các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: được miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết,
các dự án xây nhà ở cho người thu nhập thấp được phép điều chỉnh tăng mật
độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, điều chỉnh quy định về diện tích tối thiểu
cho căn hộ; Các dự án xây nhà giá thấp được hưởng mức thuế giá trị gia tăng
0%, các doanh nghiệp được hưởng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10%,
đối với các dự án xây dựng nhà giá thấp, được miễn thuế sử dụng đất trong
thời hạn 3 năm kể từ khi được giao đất. Các dự án xây dựng nhà cho người có
thu nhập thấp, chủ đầu tư sẽ được Nhà nước bố trí và giao các khu đất sạch đã
được giải phóng mặt bằng, có hệ thống hạ tầng kết nối, được cung cấp miễn
phí thiết kế mẫu, được hưởng tỷ lệ lãi định mức là 10% cho mỗi dự án thực
hiện. Do vậy, về nguyên tắc chi phí đầu vào giảm đáng kể nên giá nhà ở cho
19
người thu nhập thấp sẽ thấp hơn đáng kể so với giá nhà thương mại tương
đương.
1.2.3 Đánh giá hiệu quả chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp
Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT bao gồm nhiều
chính sách bộ phận. Khi thực thi các chính sách cần phải đánh giá để rút ra
các thông tin hữu ích cho các cơ quan quản lý về tác động của chính sách đối
với các chủ thể cũng như các cơ hội và những hạn chế ảnh hưởng đến việc

triển khai chính sách nhằm củng cố, điều chỉnh chính sách cho phù hợp, xây
dựng xã hội lành mạnh, công bằng.
Mục đích của việc đánh giá là làm rõ những tác động đến thực tế khi
chính sách được thực thi, kể cả những tác động tốt và tác động xấu, những kết
quả mong muốn và những hệ quả không mong muốn. Đánh giá để phát hiện
ra những điều phù hợp và không phù hợp của chính sách hiện hành cũng như
dự kiến chiều hướng phát triển của việc tiếp tục thực hiện các chính sách đó.
Từ việc đánh giá đưa ra những kiến nghị có căn cứ để bổ sung, điều chỉnh,
thay đổi một bộ phận hoặc toàn bộ các yếu tố cấu thành của chính sách không
còn phù hợp.
Có nhiều tiêu chí để đánh giá một chính sách tài chính nhà ở nói chung,
nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng. Việc đánh giá chính sách có thể có
nhiều cách tiếp cận khác nhau, trong một tài liệu về đánh giá phát triển của
Ngân hàng thế giới (WB) đã hướng dẫn trình tự và các bước đánh giá phát
triển một chính sách kinh tế- xã hội. Theo đó, đánh giá phát triển là việc
nghiên cứu các vấn đề về phát triển bao gồm thu thập, phân tích, xử lý và báo
cáo và các thông tin về chất lượng. Việc đánh giá xem xét mục tiêu có thể
thực hiện được hay không, thông qua đó xác định (đo lường) tính hiệu lực,
hiệu quả, tính phù hợp, các tác động và tính bền vững của chính sách.[18]
20
Tính hiệu lực: Hiểu theo nghĩa rộng, tính hiệu lực của một chính sách
là việc xem xét mục tiêu có đúng, hợp lý và thực hiện được không hoặc có đạt
mục tiêu đề ra hay không, bao gồm cả yếu tố liên quan khác trong quá trình
thực thi chính sách.
Hiểu theo nghĩa hẹp, tính hiệu lực được tính theo công thức:
Hiệu lực của
chính sách
=
Đầu ra
Mục tiêu

cụ thể
và/
hoặc
Kết quả
Mục tiêu
trung gian
và/
hoặc
Tác động
Mục đích
Tính hiệu quả: Tính hiệu quả của chính sách là sự so sánh đầu ra với
đầu vào hay là việc đo lường việc các đầu vào/nguồn lực kinh tế chuyển hóa
thành đầu ra như thế nào. Thông thường nói đến hiệu quả kinh tế là việc so
sánh giữa lợi ích với các kết quả.
Tính hiệu quả của chính sách được tính theo công thức sau:
Hiệu quả của
chính sách
=
Đầu ra
Đầu vào
và/
hoặc
Sự thực hiện
Đầu vào
Ngoài ra, khái niệm hiệu quả kinh tế- xã hội dùng để so sánh các lợi ích
kinh tế- xã hội với kết quả đạt được. Khái niệm này thường được sử dụng để
đánh giá tính hiệu quả của một chính sách kinh tế- xã hội.
Tính công bằng: Tính công bằng của chính sách là việc tạo các điều
kiện thuận lợi cho nhiều người bị thiệt thòi trong xã hội. Trong tài chính nhà ở
thông thường tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹ nhà và

tình trạng phân bổ nhà ở của các tầng lớp xã hội. Tính công bằng còn thể hiện
21