ẢNH HƯỎNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CNQSDĐ ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN AN, TỈNH LONG AN

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ẢNH HƯỎNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CNQSDĐ
ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN AN, TỈNH LONG AN”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ THỊ PHƯONG MINH
03135039
DH03TB
2003 – 2007

Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
Trang

1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT

LÊ THỊ PHƯƠNG MINH

“ ẢNH HƯỎNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CNQSDĐ
ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN AN, TỈNH LONG AN”

Giáo viên hướng dẫn: NGÔ MINH THỤY
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

Trang

2

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba cùng
những người thân trong gia đình, những người đã nuôi
dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho con có được ngày hôm
nay.
Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà
trường, quí thầy cô trong khoa Quản lí Đất đai và Bất
động sản trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh đã truyền đạt kiến thức hữu ích và hướng
dẫn em trong những năm tháng học tập tại trường.
Xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy đã
tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình
thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị ở phòng tài
Nguyên Môi trường thị xã Tân An, tỉnh Long An đã
nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực tập tại đơn vị.
Xin cảm ơn các bạn lớp Quản lí thị trường bất
động sản 29 niên khóa 2003-2007 luôn động viên,
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
TP. HCM, tháng 7/2007
Sinh viên: Lê Thị Phương Minh

Trang

3

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Phương Minh, khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ ĐẾN
THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN ANTỈNH LONG AN”
Giáo viên hướng dẫn: KS.NGÔ MINH THUỴ, Giảng viên khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản trường Đại học Nông lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt báo cáo: Trong nền kinh tế với tốc độ đô thị hóa hiện nay, tỉnh
Long An nói chung và thị xã Tân An nói riêng đang từng bước phát triển cơ cấu
chuyển dịch mạnh theo hướng công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Và với vị trí địa lý
đặc biệt thuận lợi nên là địa bàn thu hút các dự án đầu tư lớn và dân cư từ các địa
phương khác đổ về kéo theo nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên. Do đó tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn những năm qua diễn ra với tốc độ
nhanh, có lúc vượt qua sự kiểm soát của cơ quan quản lý đất đai, nhưng có những văn
bản pháp luật ban hành kịp thời góp phần ổn định lài công tác quản lý và sử dụng đất.
Vì vậy mà hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hòan thiện các lọai hình thị
trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường họat động
năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh là
giải pháp quan trọng phát triển kinh tế-xã hội. Đối với Thị xã Tân An thì thị trường bất
động sản chỉ mới hình thành và còn sơ khai, thị trường bất động sản không chính thức
vẫn còn tồn tại như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước.
Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất đặc biệt là
công tác cấp giấy chứng nhận vừa có ý nghĩa về mặt thực tiễn, vừa mang tính chất thời
sự cấp bách, nhằm góp phần tìm ra bước đi, cách làm phù hợp giúp cho thị trường

quyền sử dụng đất có những bước đi thật sự đúng hướng, góp phần làm lành mạnh hóa
thị trường, bình ổn thị trường.

Trang

4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

MỤC LỤC

PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................................7
I.1 Cơ sở lý luận ..............................................................................................................8
I.1.1 Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................8
I.1.2 Căn cứ chính về khoa học .......................................................................................8
I.1.3 Cơ sở thực tiễn: .....................................................................................................13
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu...................................................................................16
I.2.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................................16
I.2.2 Kinh tế xã hội ........................................................................................................19
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .....................................................................23
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .............................................................................................23
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................24
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................24
II.1 Đánh giá các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất .....24
II.1.1 Quản lý nhà nước về đất đai ................................................................................24
II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 2006. ........................................................................27
II.2 Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn từ 1993nay .................................................................................................................................31

II.2.1 Tình hình cấp giấy từ năm 1993 đến trước khi có Luật 2003 .............................31
II.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 ......33
II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993-nay ............................37
II.3.1 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến trước
khi có Luật đất đai 2003 ................................................................................................37
II.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật 2003.............................39
II.4 Một số nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ................................42
II.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ........................................................................43
II.4.2 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...............................43
II.4.3 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................43
II.4.4 Công tác quy họach, kế họach sử dụng đất .........................................................44
II.4.5 Tập quán thị hiếu .................................................................................................44
II.4.6 Quy luật cung cầu ...............................................................................................45
II.5 Ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................46
II.5.1 Phân tích mối tương quan giữa kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................................................46
II.5.2 Phân tích ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến
thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ..............................................................48
II.6 Đề xuất một số biện pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất .......................52
IV.6.1 Đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................52
II.6.2 Quy họach, kế họach sử dụng đất ........................................................................52
II.6.3 Hình thành các tổ chức định giá bất động sản và đào tạo đội ngũ chuyên gia
định giá bất động sản ....................................................................................................53
II.6.4 Chính sách giá đất ...............................................................................................53
II.6.5 Đổi mới hệ thống thuế, phí và lệ phí....................................................................53

Trang

5

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

II.6.6 Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ mua-bán bất động sản
.......................................................................................................................................53
KẾT LUẬN ...................................................................................................................54
Kết Luận ........................................................................................................................54
Kiến Nghị .......................................................................................................................55

Trang

6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết đề tài
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói chung
và thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình tất yếu khách quan
gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Do sự phát triển của sản xuất
hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn đất đai. Nền
kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường đồng bộ,
từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản
trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.

Trước Luật Đất Đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nhưng thực tế điều này vẫn diễn ra. Lần đầu tiên Luật Đất Đai 1993 cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng do đây là loại hàng hóa đặc biệt vì vậy khi
chuyển nhượng phải thông qua cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân
chủ quan và khách quan việc chuyển nhượng bằng giấy tay không thông qua cơ quan
Nhà nước, hình thành nên thị trường ngầm gây khó khăn cho Nhà nước quản lý, thị
trường không minh bạch, không tuân theo pháp luật; những điều này dẫn đến kiềm
hãm sự phát triển thị trường bất động sản.
Việc nghiên cứu đề tài góp phần quản lý và phát triển lành mạnh thị trường bất
động sản trên địa bàn trong thời gian sắp tới, trên cơ sở đó đề ra các chính sách, các
biện pháp quản lý thích hợp góp phần làm cho thị trường bất động sản tại Việt nam
ngày càng minh bạch, phù hợp với quy định chung của Quốc tế trong tiến trình hội
nhập vào nền kinh tế thế giới.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến
thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đối tượng nghiên cứu
Đề tài “Ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến
thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Tân An-tỉnh Long
An”
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn thị xã Tân An tỉnh Long An
Đề tài được thực hiện từ ngày 15/03/2007 đến ngày 28/07/2007.
Giới hạn đề tài: Bất động sản có các loại bao gồm đất đai; nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sàn khác gắn liền với đất; các tài sản khác do
pháp luật quy định. Tuy nhiên bất động sản được nghiên cứu trong đề tài chỉ giới hạn
là đất đai.
- Ý nghĩa của đề tài
Đề tài được thực hiện, kết quả góp phần giúp địa phương quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản vào nề nếp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, góp phần thúc

đẩy phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn .
Trang

7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận
I.1.1 Cơ sở pháp lý
− Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày
02/02/1998 và ngày 21/09/2001.
− Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều cuả Luật đất đai.
− Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê laị, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
− Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
− Nghị định số 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ về việc bổ sung Điều 10 cuả
nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 cuả chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
− Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật nhà ở.
− Luật kinh doanh bất động sản
− Luật đất đai 2003
− Luật nhà ở

− Nghị định 181/NĐ-CP
I.1.2 Căn cứ chính về khoa học
1. Một số khái niệm về bất động sản
Hiểu theo nghĩa đơn giản là những tài sản không thể di dời được. Chính vì đặc
điểm riêng của bất động sản là không thể di dời cho nên bất động sản không chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những
gì có liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao,
chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác
định. Trong đó, đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sản không
di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gần với đất
đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
a. Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản
- Thuộc tính:
+ Tính cố định.
+ Tính không đồng nhất.
+ Tính khan hiếm.
+ Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài.
+ Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
+ Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
+ Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Trang

8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

- Đặc trưng của bất động sản
+ Khả năng đàn hồi của bất động sản kém do những hạn chế nhất định về cung ứng
đất đai.
+ Thời gian mua bán, giao dịch kéo dài, chi phí mua bán, giao dịch cao.
+ Khả năng chuyển hoá thánh tiền mặt kém linh hoạt.
+ Có dự can thiệp về quản lý của nhà nước chặt chẽ
b. Phân loại bất động sản
Bất động sản được chia làm thành 3 nhóm:
+ Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình
thương mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc v.v......
+ Nhóm 2: bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối
+ Nhóm 3: bất động sản đặc biệt gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang v.v.... Đặc điểm của nhóm này là
khả năng tham gia thị trường rất thấp
2. Khái niệm thị trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất
động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp..) tại một địa bàn cố định thông
qua cơ chế giá.
- Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường
khác và hiện nay đang diễn biến phức tạp.
- Thị trường bất động sản bao gồm nhiều bộ phận thị trường với quy mô, số
lượng, chất lượng và chủng loại tài sản khác nhau như: thị trường hạ tầng, khu công
nghiệp, thị trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường
mặt bằng sản xuất... Biến động của thị trường bất động sản chịu sự tác động của quy
luật cung cầu, quy luật giá trị và các quy luât kinh tế – xã hội khác dù các quốc gia sở
hữu khác nhau

a. Đặc trưng của thị trường bất động sản
- Không có thị trường trung tâm, và đây là thị trường mang tính chất chất địa
phương, vùng, nhất là thị trường nhà ở
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước (chính sách,
pháp luật, quy hoạch)
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán bảo hiểm
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn
b. Phân loại thị trường bất động sản.

Trang

9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

- Căn cứ vào các loại hình giao dịch, thi trường bất động sản được chia làm các
loại:
+ Thị trường mua bán chuyển nhựơng bất động sản.
+ Thị trường cho thuê bất động sản.
+ Thị trường thế chấp bất động sản.
+ Thị trường góp vốn liên danh.
- Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường, được phân thành
các cấp sau đây:

+ Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai (quyền sử
dụng đất). Thị trường này còn gọi là thị trường đất đai
+ Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, thế chấp, góp vốn.
+Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua bán lại, cho thuê bất động sản trong thị
trường đất đai còn đưa ra khái niệm
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường có một bên là nhà nước, bên kia là các đối
tượng được giao, cho thuê đất – là nơi thực hiện các giao dịch giữa nhà nước (đại diện
chủ sở hữu) và người sử dụng đất
+ Thị trường thứ cấp: là thị truờng giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người
sử dụng đất
- Căn cứ vào mục đích sử dụng:
+ Thị trường nhà.
+ Thị trường đất.
+ Thị trường bất động sản.
c. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và đời sống
xã hội
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy
động.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản
quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
- Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối với nền

kinh tế và đời sống xã hội.
3. Thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay
a. Những mặt tích cực

Trang

10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển trên các lĩnh
vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhựợng quyền sử dụng đất, góp phần
sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực
của nền kinh tế phát triển.
Thị trường nhà đất phát triển nhanh, thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển góp phần
làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh.
Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư
trong và ngoài nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, đặc biệt là bất động
sản nhà ở, góp phần kích cầu nền kinh tế.
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng
nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chổ ở và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô
thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững.
Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và
thể chế kinh tế thị trường được hình thành, hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu
cầu phát triển và hội nhập.
b. Những tồn tại
- Về cung cầu trên thị trường bất động sản:

+ Hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản còn nhiều khiếm khuyết, các
văn bản quy phạm pháp luật chưa được cụ thể hoá để đảm bảo cho giao dịch được
công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, các giao dịch về mua bán phi chính quy chiếm tỷ
lệ lớn. Điều này làm cho một khối lượng vốn đầu tư vào bất động sản (nhất là của các
nhà đầu tư tư nhân) không trở thành tài sản chính thức và vì thế mà không có khả năng
quay vòng vốn. Tức là một luợng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại bất
động sản không được tạo lập hợp pháp
+ Cung cầu bất động sản nhà đất mất cân đối. Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu
cầu về mặt bằng kinh doanh của các doanh nghiệp là rất lớn nhưng chưa được đáp ứng
trong khi đó nhiều doanh nghiệp nhà nước đã kéo dài tình trạng sử dụng không hiệu
quả diện tích đất đai, nhà xưởng
+ Cung cầu không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lý kém hiệu quả là nguyên
nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, đẩy giá cả bất động sản lên cao
bất hợp lý. Giá cả trên thị trường biến động mạnh và tách ly khỏi giá trị quá lớn đã gây
ảnh hưởng đến thu hút đầu tư phát triển kinh tế và tác động trực tiếp đến khả năng cải
thiện chỗ ở của phần lớn những người thu nhập thấp, người nghèo tại đô thị. Một số
loại bất động sản nhà ở cần khuyến khích phát triển như bất động sản nhà ở cho thuê,
nhà bán trả chậm chưa được chú trọng phát triển, vì vậy chưa tạo điều kiện để những
người có mức thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ ở.
- Về giao dịch trên thị trường bất động sản:
+ Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi
phí giao dịch cao. Để hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải
qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại
nhiều lần.
+ Thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch. Để có thể tiếp cận thông
tin với các quy hoạch, với các địa bàn đầu tư, hiện còn tồn tại rất nhiều ách tắc do sự
không rõ ràng, minh bạch về thông tin. Do đó chi phí đầu tư tăng và không dự báo
được.

Trang

11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

+ Các văn phòng môi giới hình thành tự phát, hoạt động không chuyên nghiệp, chủ
yếu là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua
những thông tin cần thiết về bất động sản
+ Giao dịch không chính quy chiếm tỷ lệ lớn ( chiếm 70% số lượng giao dịch về
bất động sản), đặc biệt là thị trường nhà ở đất ở. Hoạt động của thị trường này đã vượt
ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước
- Về quản lý nhà nước:
+ Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém. Công tác quy hoạch chưa
đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lý có hiệu quả đất đai, xây dựng cơ bản và phát
triển đô thị – nông thôn bền vững.
+ Quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất yếu kém, nhất là ở cấp cơ sở
đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai. Tình
trạng quản lý yếu kém đã dẫn đến việc nhà nước phải chi phí đáng kể cho việc khắc
phục hậu quả.
+ Công tác kiểm tra, kiểm sát và xử lý vi phạm của cơ chế quản lý Nhà nước đối
với các mặt hoạt động của thị trường bất động sản nhất là các hoạt động giao dịch bị
thả nổi dẫn đến vi phạm kỷ cương, pháp luật và dẫn đến hậu quả tất yếu của sự thất thu
cho ngân sách
+ Mô hình tổ chức và năng lực quản lý của cán bộ trong lĩnh vực bất động sản từ
Trung ương đến địa phương còn quá bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Một
vấn đề nổi lên trong sự bất cập của hệ thống tổ chức quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản là hiện có nhiều cơ quan cùng tham gia điều chỉnh nhưng chưa có

một cơ quan tổng hợp điều hành thị trường bất động sản.
4.Các khái niệm cơ bản về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Một số khái niệm
Cấp giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa
người sử dụng đất với nhà nước.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
b. Ý nghĩa của việc cấp giấy:
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc của quá trình
đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp
Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt: tự nhiên, kinh tế, xã hội… của đất đai
làm cơ sở để nhà nước thực hiện các biện pháp, quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai. Người sử
dụng đất an tâm khai thác tài nguyên đất đai theo pháp luật, được hưởng quyền và thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người
sử dụng đất: tạo điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khác theo quy
định của pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho người sử

Trang

12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

dụng đất an tâm khai thác mọi tiềm năng của đất đai, sử dụng có hiệu quả nhất mảnh
đất được giao, đồng thời góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
khi có tranh chấp. Mặc khác, trong quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ kịp thời phát hiện và xử
lý những vi phạm, những khiếu nại của người có liên quan nhằm kịp thời bảo vệ quyền
lợi của người sử dụng đất .
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hoạt động của nhà nước về
quản lý đất đai: giúp Nhà Nước nắm được nguồn tài nguyên đất, nhất là có thể cân
bằng mức đất đai của từng cá nhân, tránh trường hợp người có nhiều đất, người có quá
ít đất .Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cơ quan Nhà Nước có thẩm
quyền nắm được đầy đủ và chính xác về diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đối từng
thửa đất. Từ đó Nhà nước có cơ sở thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định
chung. Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng những hoạt động đo
đạc, đánh giá phân hạng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng vừa mang tính chất hợp
lý, vừa là những biện pháp nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai vào trật tự pháp
luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất .
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa
Nhà Nước với người sử dụng đất: với Hiến pháp 1980, Nhà nước ta đã xác lập quyền
sở hữu và quyền quản lý của mình đối với đất đai trên toàn quốc. Nhà nước là chủ sở
hữu toàn dân đất đai ở nước ta có đầy đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
đất đai. Việc định đoạt nhà nước về đất đai đòi hỏi nhà nước phải tính toán thận trọng
vì đất đai có tầm quan trọng đặc biệt, là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ
quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia và liên quan chặt chẽ đến đời sống kinh tế –
xã hội của đất nước nên không thể định đoạt như những tài sản thông thường khác.
Nhà Nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho những chủ thể khác sử dụng ổn
định lâu dài.
Trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà Nước, Nhà Nước là chủ thể sở
hữu tài sản, đồng thời là chủ thể quản lý đất đai. Còn người sử dụng đất là chủ thể sử

dụng đất trong phạm vi giới hạn Nhà Nước cho phép. Người sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ đối với Nhà Nước, đồng thời được hưởng những quyền nhất định theo
quy định của pháp luật. Mọi biến động về đất đai phải được Nhà Nước cho phép thông
qua thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần ổn định tình hình kinh tế –
xã hội: đất đai là một vấn đề mang nhiều yếu tố xã hội vì vậy phân bố ruộng đất phải
đi đôi với phân bố lực lượng lao động. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước để đảm bảo sử dụng đất hợp pháp,
hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu quả cao phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội của đất nước,
phân công lại lao động và tăng thu nhập cho người dân.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là một giải pháp phù hợp với tình
hình cụ thể của Việt Nam để phát huy cao độ năng lực nội sinh, đồng thời thu hút đầu
tư nước ngoài bên cạnh hàng loạt những chủ trương và chính sách. Ủy ban nhân dân
các cấp với vi phạm, trách nhiệm của mình phải đảm bảo các điều kiện để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo công bằng xã hội tạo điều kiện quản lý
sử dụng đất có hiệu quả, người sử dụng đất sẽ an tâm và tin tưởng vào chủ trưởng,
chính sách của Nhà Nước
I.1.3 Cơ sở thực tiễn:

Trang

13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

1.Thị trường Bất Động Sản: “Con ngựa bất kham” của TS.Trần Du Lịch-Viện
Trưởng Viện Kinh Tế TPHCM

Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua 2
“cơn sốt” lớn về thị trường bất động sản. Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm
1992-1994 và cơn sốt thứ 2, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột
biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa.
Điểm giống nhau giữa 2 cơn sốt là tác động mạnh bởi yếu tố đầu cơ và sau mỗi lần
tăng giá đột biến, một mặt bằng giá mới được hình thành, sau đó tiếp tục tăng nhẹ, chứ
không có hiện tượng giảm giá như các cơn sốt vàng, đô la hay các loại hàng hoá khác.
Còn điểm khác nhau là ở chỗ: đối với cơn sốt thứ nhất, chủ yếu do các doanh
nghiệp “đi trước thời cuộc” đầu cơ đất đô thị và dựa vào phần lớn nguồn vốn tín dụng
thương mại, từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng lẽ của một bộ phận dân chúng; còn cơn sốt
thứ hai thì phổ biến là tình trạng người kinh doanh bất động sản (thực chất là kinh
doanh đất); đồng thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để
dành. Để cắt cơn sốt thứ nhất Chính phủ ban hành NĐ 18/CP (với nội dung pháp nhân
chỉ được thuê đất, không giao đất), cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật Đất đai 2003, mà cụ
thể là NĐ 181/CP ( với nội dung là cấm phân lô bán nền).
Các liều thuốc cắt sốt của Chính phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm:
giảm sốt, nhưng bệnh thì vẫn còn nguyên. Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2003
là một nổ lực rất lớn để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai nói chung và góp phần điều
trị căn bệnh của thị trường bất động sản nói riêng. Nhưng chỉ có Luật Đất đai không
đủ để điều trị căn bệnh của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, như con ngựa
bất kham. Vấn đề đặt ra là phải có hệ thống quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp
trong nhiều lĩnh vực.
2. Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện
nay của TS.Nguyễn Đình Bồng .
Hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất phụ thuộc vào việc xác lập quyền sử
dụng đất. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song
những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn
thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và
cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất
tuy đã có nhiều văn bản quy định song cũng còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá

trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng giá
đất.
Do những tồn tại nêu trên, thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng
sơ khai. Đây là nguyên nhân dẫn đến thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt
động mạnh với việc mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát
của nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường bất động sản phi chính quy tác động
xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai-bất động
sản, gây lãng phí cho nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà
nước.
3. Các giải pháp trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho sự vận hành thị
trường quyền sử dụng đất và bất động sản của Chuyên viên cao cấp Mai Xuân Yến.
- Trước hết cần phải xác định rõ tư cách pháp nhân và hình thành một tổ chức
chuyên trách quản lý thị trường bất động sản.

Trang

14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-

Lê Thị Phương Minh

Xây dựng một cơ chế phối hợp-liên kết giữa các ngành có liên quan như địa
chính, xây dựng, tài chính, kế hoạch...và hướng các ngành này phục vụ việc phát triển
thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản theo chức năng của ngành đó.
- Xây dựng pháp luật về bất động sản-kinh doanh bất động sản, xây dựng kế
hoạch phát triển bất động sản, kiện toàn cơ quan đăng ký bất động sản.
- Hình thành tổ chức định giá đất và bất động sản.

- Chấn chỉnh hoạt động tư vấn và môi giới bất động sản.
- Xác định rõ quỹ đất để phát triển bất động sản
- Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai
4. Chứng khoán nóng bất động sản tăng của Quang Toản-Trích từ tạp chí Bất
động sản Nhà Đất Việt Nam số 38 ngày 05/03/2007.
Trước sự tăng trưởng nóng của thị trường chứng khoán, trong năm 2006, đã có
không ít tiền từ thị trường bất động sản chảy sang thị trường này. Cũng nhờ sự phát
triển nóng của thị trường chứng khoán đã có rất nhiều người giàu lên một cách nhanh
chóng.
Sự “nóng” “lạnh” của thị trường, đó là quy luật, nhiều người ăn đủ ở thị trường
chứng khoán rồi thì nay họ có xu hướng quay trở lại thị trường bất động sản. Cũng
chính vì thế đến thời điểm này, cả giới kinh doanh bất dộng sản lẫn nhà đầu tư chứng
khoán đều có chung một nhận định, thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại nhờ sự
tăng trưởng nóng của thị trường chứng khoán. Tức là trong thời gian tới, lượng tiền
đầu tư vào thị trường chứng khoán sẽ chuyển dịch sang thị trường bất động sản.
Giá cổ phiếu tăng mạnh trong thời gian qua giúp nhiều người kiếm được nhiều tiền
và trong số đó có không ít người dùng tiền lãi này để mua nhà ở. Một lượng tiền lớn từ
các nhà đầu tư chứng khoán đổ vào bất động sản giúp thị trường này sôi động trở lại.
5. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn của Lê Văn Cư-Viện
Kinh tế xây dựng
a. Các yếu tố tác động đến cung bất động sản
+ Chính sách đất đai: Công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng ở nhiều địa phương triển khai chậm, chồng chéo, không rõ
ràng.Việc thực hiện các quy định của Nghị định 181 hướng dẫn Luật đất đai 2003 đã
gây ra tác động ngược chiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn và có
sẵn đất, nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp ít vốn vá chưa tiếp cận được với đất
+ Chính sách đầu tư: do chất lượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và
việc xem xét hiệu quả của dự án này không được thực hiện tốt nên xuất hiện tình trạng
các địa phương đầu tư tràn lan.
+ Chính sách tài chính: cơ chế bắt buộc nộp một lần tiền sử dụng đất trước khi giao

đất hay cho thuê đất đang là một gánh nặng tài chính cho các nhà đầu tư.
+ Chính sách tín dụng: Lãi suất ngân hàng thương mại đối với đầu tư kinh doanh
bất động sản là một hạn chế lớn đối việc huy động vốn tín dụng ngân hàng vào thị
trường bất động sản.
+ Các yếu tố khác: Việc tăng chi phí tiền lương, tăng chi phí vật tư, vật liệu xây
dựng và khung giá đất theo quy định mới cao hơn khung giá cũ đã làm tăng chi phí
trong quá trình đầu tư bất động sản.
b. Các yếu tố tác động đến cầu thị trường bất động sản
Trang

15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

+ Tác động của chính sách về nhà đất
+ Giá và chủng loại hàng hóa bất động sản
+ Vai trò của Nhà nước: do Nhà nước không trực tiếp tạo những loại bất động sản
mà thị trường không muốn đầu tư nên đã ảnh hưởng đến cầu của thị trường bất động
sản
c. Một số giải pháp
+ Nhà nước phải thể hiện vai trò điều tiết thị trường bất động sản để quy luật cung
cầu, quy luật giá trị hoạt động có hiệu quả nhất.
+ Cần phải có giải pháp để tăng cung hàng hoá bất động sản như hướng dẫn cụ thể
việc đấu giá quyền sử dụng đất, cho phép nâng hạn mức tín dụng, ..
+ Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải được xây dựng trên cơ sở dự báo
cung cầu chính xác, đảm bảo tính khả thi cao về kinh tế xã hội và phù hợp với các quy
hoạch được duyệt.

+ Cần có giải pháp khắc phục ngay việc quy định một khung giá đất để phục vụ
cho việc xác định nhiều trách nhiệm tài chính khác nhau về đất.
Từ những nghiên cứu trên ta thấy chủ yếu bàn về vấn đề thị trường bất động sản
chưa chuyên sâu về thị trường quyền sử dụng đất mà giao dịch trên thị trường hiện nay
đất đai vẫn giao dịch nhiều hơn. Những nghiên cứu đã đưa ra được nguyên nhân, thực
trạng, giải pháp cho thị trường. Tuy nhiên chưa nêu rõ nhân tố ảnh hưởng đến sự phát
triển của thị trường và mức độ ảnh hưởng của nó. Vì vậy nghiên cứu về “Ảnh hưởng
của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Tân An-tỉnh Long An” sẽ biết được
mức độ ảnh hưởng của nó để từ đó đưa ra giải pháp cụ thể hơn góp phần lành mạnh
hoá thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản.
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
1.Vị trí địa lý
Thị xã Tân An cách Thành Phố Hồ Chí Minh 47km về phía Tây Nam theo quốc
lộ 1A và có toạ độ địa lý :
- 106021’ đến 105046’ kinh độ Đông.
- 10020’ - 10000’ vĩ độ Bắc.
- Phía Bắc giáp huyện Thủ Thừa.
- Phía Đông giáp huyện Tân Trụ.
- Phía Tây và Phía Nam giáp tỉnh Tiền Giang.
Qua nhiều lần thay đổi về địa giới hành chính, hiện nay thị xã Tân An có 8
phường, 6 xã với tổng diện tích tự nhiên 8.192,64 ha, dân số 121.337 người (dân số
trung bình năm 2005) Thị xã Tân An là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của Tỉnh
Long An; cửa ngỏ kinh tế của các tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long với Thành Phố Hồ
Chí Minh và các tỉnh khác, có vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng với sự giao lưu
thuận lợi bằng các tuyến giao thông quan trọng như: quốc lộ1A, quốc lộ 62 và sông
Vàm Cỏ Tây.
a.Địa hình

Trang

16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

Địa hình Thị xã Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng Bằng Sông Cửu
Long, được bồi lắng liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng phẳng
và nằm ngang khá điển hình . Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là 11,5m. Đặc biệt lộ ra một giồng cát chạy từ Tiền Giang qua Tân Hiệp lên đến Xuân Hoà
I (Phường 6) với độ cao thường biến đổi từ 1-3m.
Hầu hết diện tích đất của Thị xã Tân An không bị ngập úng, rãi rác có những điểm
trũng dọc hai bên bờ sông rạch bị ngập nước về mùa mưa. Nhìn chung địa hình thị xã
tương đối thấp, dễ bị tác động khi triều cường hoặc khi lũ Đồng Tháp về.
b. Khí hậu
- Thị xã Tân An nằm trong nền chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, cận xích
đạo, ít gió bão lớn, nền nhiệt độ cao và ổn định. Khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt :
+ Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
+ Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ: số liệu quan trắc của trạm Tân An cho thấy nhiệt độ không khí bình
quân là 270C, thấp hơn so với số liệu quan trắc của Tam Hiệp Hoà (27,70C)và Trạm
Mộc Hoá (27,20C). Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất 20,60C, trung bình cao
nhất 32,90C. Tổng tích ôn 9.8180C. Với tổng tích ôn cao cho phép gieo trồng 3-4 vụ
cây ngắn ngày một năm.
- Nắng: thời gian chiếu sáng ở Tân An dao động 6,8-7,5 giờ/ngày (trung bình là
7,2 giờ/ngày). Số giờ nắng cao nhất có thể đạt từ 10-11 giờ/ngày, thấp nhất 3-4
giờ/ngày. Tháng nhiều nắng nhất vào tháng 4, 5 trung bình 90-125giờ /tháng.
- Lượng mưa

+ Lượng mưa trung bình nhiều năm đo được ở trạm Tân An là 1.532mm. Tuy
nhiên lượng mưa phân bố không đều theo thời gian trong năm .Mùa mưa chiếm tới
85% lượng mưa cả năm.
+ Lượng mưa các tháng trong mùa mưa khoảng 110-250 mm/tháng.Trong mùa
mưa thường có những đợt mưa ít hoặc không mưa liên tục từ 7-12 ngày vào các tháng
7, 8 gây ra những đợt hạn ngắn . Mùa khô rất ít mưa nhất là các tháng này chỉ khoảng
dưới 10mm/ tháng.
- Lượng bốc hơi
+ Tân An nằm trong vùng có lượng bốc hơi lớn.
+ Lượng bốc hơi trung bình nhiều năm :1173mm.
+ Lượng bốc hơi ngày cao nhất :7,3mm.
+ Lượng bốc hơi ngày thấp nhất :2,4mm.
Nhìn chung chênh lệch bốc hơi giữa các tháng trong năm ít hơn so với chênh lệch
lượng mưa.
- Độ ẩm: ở Tân An , độ ẩm không khí tương đối ổn định trong năm.
+ Độ ẩm bình quân 79,2%.
+ Độ ẩm trung bình tháng cao nhất :82,5%(tháng 8).
+ Độ ẩm trung bình thấp nhất :74,2%(tháng 4).
- Gió:
+ Từ tháng 2 đến tháng 5 thịnh hành là gió Đông và Đông Nam với tốc độ trung
bình 2,7-3,2m/s.

Trang

17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

+ Từ tháng 6 đến tháng 10 thịnh hành gió Tây và Tây Nam , tốc độ bình quân 2,53,5m/s.
+ Gió Bắc xuất hiện tháng 11,12 tốc độ 2,3-2,5m/s.
+ Gió Đông Bắc xuất hiện ít , vào tháng 1 với tốc độ trung bình 2,5m/s.
c. Thủy văn
- Thuỷ triều
+ Hệ thống sông rạch, kênh lớn chịu ảnh hưởng của triều biển Đông theo chế độ
bán nhật triều .Riêng kênh Bảo Định chịu ảnh hưởng qua mực nước sông Tiền .Các số
liệu đo đạc tại Tân An cho thấy biên độ triều cực đại trong tháng tư’17-235cm, đỉnh
triều cực đại tháng 12 là 150cm. Một chu kỳ triều khoảng 13-14 ngày . Do biên độ
triều lớn, đỉnh triều vào đầu mùa gió chướng nên sông rạch bị xâm nhập mặn.
+ Chế độ ngập lũ: về mùa lũ, sông Vàm Cỏ Tây vừa chịu ảnh hưởng của thuỷ triều,
vừa chịu ảnh hưởng của lũ ở Đồng Tháp tràn về .
+ Tình hình nhiễm mặn: về mùa khô (các tháng 2,3,4,5) nước sông Vàm Cỏ Tây bị
nhiễm mặn. Độ mặn cao nhất là vào tháng 5 (5,489g/l) tháng 4 có độ mặn 5,408g/l và
tháng 1 chỉ có 0,079g/l.
+ Tình hình nhiễm phèn: theo tài liệu của nghành thủy lợi Long An thì độ pH trong
nước sông vàm Cỏ Tây như sau: Vào tháng 6 có pH =4,3; tháng 7 pH =4,1; tháng 8
pH=3,8. Do đó nước sông Vàm Cỏ Tây không thể sử dụng để cấp nước cho thị xã.
* Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên
Lợi thế
- Lợi thế cơ bản nhất của thị xã Tân An là vị trí địa lý, lại nằm trong vùng kinh
tế trọng điểm phía Nam vô cùng thuận lợi đối với sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã
hội.
+ Tiếp cận với Thành Phố Hồ Chí Minh. Một trung tâm chính trị , kinh tế văn hoá
của cả nước, có điều kiện tiếp thu tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự liên kết về mọi mặt
kinh tế, văn hoá , xã hội .
+ Thành Phố Chí Minh là nơi đông dân, có nhu cầu tiêu thụ hàng hóa lớn nên tác
động và khuyến khích phát triển mạnh gia công, chế biến tại Tân An.
+ Là cửa ngõ của Thành Phố Hồ Chí Minh với các tỉnh miền Tây, tác động trực

tiếp lên các ngành dịch vụ của Thị xã Tân An .
- Trên địa bàn Thị xã có tới 86% diện tích tự nhiên là các loại đất phù sa ngọt
không phèn rất thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp .
- Lượng mưa, độ ẩm, nhiệt độ, tổng tích ôn cho phép gieo cấy nhiều vụ trong năm,
thuận lợi cho việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng .
- Hệ thống sông rạch nhiều, cảnh sắc đẹp, nếu được bảo vệ, khai thác hợp lý sẽ góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của Thị xã.
Hạn chế
- Hạn chế lớn nhất ở đây là vào mùa mưa thường bị lũ lụt, trái lại mùa khô rất thiếu
nước cho sinh hoạt và sản xuất vì sự cạn kiệt của nước sông.
- Về mùa khô các tháng 2, 3, 4, 5, nước sông Vàm Cỏ Tây bị nhiễm mặn, độ mặn
cao nhất vào tháng 5 (5,48gr/l) và các tháng 6, 7, 8 độ PH dao động từ 4,3 – 3,8 do đó
nước sông Vàm Cỏ Tây không thể sử dụng để cấp nước cho Thị xã.

Trang

18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

I.2.2 Kinh tế xã hội
1.Tăng trưởng kinh tế
Năm 2001, tổng giá trị sản phẩm (GDP) của Thị xã đạt 795,912 tỉ đồng. Năm
2005 tổng giá trị sản phẩm (GDP) của Thị xã đạt 1.363,304 tỉ đồng (theo giá CĐ94).
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2001- 2005 là 13,58%/ năm. Năm
2005 nông-lâm-thuỷ sản tăng 0,20%, công nghiệp-xây dựng cơ bản tăng 17,47%,
thương mại-dịch vụ tăng 16,08%.

Bảng 1. Tổng sản phẩm quốc nội giai đoạn 2001-2005 Thị xã Tân An
ĐVT: tỷ đồng
Khu vực

2001

2002

2003

902,932

1.029,557 1.176,784 1.363,304

Nông-lâm- 73,065
thuỷ sản

77,203

80,820

71,431

71,573

Công
nghiệpXDCB

401,697

460,059

530,737

620,871

729,368

Thương
mại-dịch
vụ

321,150 365,670

418,000

448,482

562,363

Tổng sản
phẩm thị 795,912
xã
(theo
giá CĐ 94)

2004

2005

2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế đã có sự chuyển dịch đúng hướng, phù hợp với tình hình thực tế của
địa phương. Tỷ trọng các ngành công nghiệp-xây dựng và dịch vụ tăng, nông-lâm-thuỷ
sản giảm so với năm 2001. Tỷ trọng giá trị sản xuất ngành công nghiệp-xây dựng tăng
từ 50,47% năm 2001 lên 53,50% năm 2005, thương mại- dịch vụ tăng từ 40,55% năm
2001 lên 41.25% năm 2005 và tỷ trọng giá trị sản xuất ngành nông, lâm, ngư nghiệp
giảm từ 9,18% năm 2001 xuống còn 5,25% năm 2005.
Bảng 2. Cơ cấu kinh tế giai đoạn năm 2001-2005 Thị xã Tân An
ĐVT:%
Khu vực

2001

2002

2003

2004

2005

Cơ cấu kinh tế( theo giá
CĐ 94)

100

100

100

100

100

Nông-lâm-thuỷ sản

9,18

8,55

7,85

6,07

5,25

Công nghiệp-XDCB

50,47

50,95

51,55

52,76

53,50

Thương mại- dịch vụ

40,35

40,50

40,60

41,17

41,25

3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Trang

19


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

a. Khu vực kinh tế nông nghiệp
Những năm gần đây, sản xuất nông nghiệp có những bước phát triển tương đối
toàn diện và khá ổn định. Cơ sở vật chất phục vụ nông nghiệp ngày càng tăng cường.
Việc ứng dụng tiến bộ kỹ thuật luôn được coi trọng sản xuất nông nghiệp đi theo
hướng đưa cây, con giống mới có năng suất, chất lượng, hiệu quả cao hơn thay thế
cây, con giống cũ kém hiệu quả kinh tế. Đặc biệt ngành nông nghiệp Thị xã Tân An đã
chuyển mạnh sang sản xuất cây, con giống.
Tổng giá trị sản phẩm của ngành theo giá thực tế tăng từ 144,534 tỷ đồng năm
2001 lên 152,758 tỷ đồng năm 2004, năm 2005 tăng lên ở mức 192,123 tỷ đồng. Xét

về mặt tổng thể, tăng trưởng bình quân hàng năm của ngành nông nghiệp năm 20012005 là 6,77%. Về cơ cấu tổng sản phẩm ngành có xu hướng giảm mạnh từ 9,18%
năm 2001 xuống còn 5.25% năm 2005.
Tuy cơ cấu kinh tế của Thị xã đã được xác định là công nghiệp-dịch vụ-nông
nghiệp nhưng trong những năm qua nông nghiệp vẫn được chú ý phát triển và có một
vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Mặc dù sản xuất nông nghiệp của Thị xã trong
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, diện tích đất nông nghiệp hàng năm giảm bình quân
150-200 ha, song sản lượng lương thực giảm không đáng kể.
- Về trồng trọt
Năm 2005, giá trị ngành trồng trọt đạt 105.000 triệu đồng (tính theo giá thực tế)
chiếm 54,65% giá trị sản xuất nông nghiệp, tăng 19.239 triệu đồng so với năm 2001.
Theo số liệu thống kê năm 2005 diện tích gieo trồng lúa của Thị xã là 11.393 giảm
10749 ha so với năm 1995 và giảm 1.409 ha so với năm 2001. Những năm qua nhờ
tích cực chuyển đổi cơ cấu giống lúa, rau, màu, áp dụng đồng bộ các tiến bộ kỷ thuật
và công nghệ mới, tăng cường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỷ thuật, thực hiện tốt
công tác khuyến nông, đã đưa năng suất cây trồng tăng nhanh. Năng suất lúa cả năm
tăng từ 41,18 tạ/ha (năm 2001) lên 44,65 tạ/ha (năm 2005). Sản lượng lương thực giảm
từ 52.720 tấn (năm 2001) xuống còn 50.876 tấn (năm 2005). Bình quân lương thực
trên đầu người giai đoạn (2001-2005) đạt trên 438 kg/ người/ năm.
- Về chăn nuôi
Năm 2005, giá trị ngành chăn nuôi đạt 69.123 triệu đồng (theo giá thực tế) chiếm
35,98% giá trị sản xuất nông nghiệp, tăng 27.256 triệu đồng so với năm 2001.
Đàn trâu có xu hướng giảm rõ rệt: từ 70 con năm 2001, giảm xuống còn 16 con
năm 2005. Việc giảm số lượng đàn trâu qua các năm cũng là một xu thế hợp quy luật
do khâu cơ giới hoá trong nông nghiệp và phát triển của đô thị ngày càng tăng lên.
Đàn bò có xu hướng tăng rõ rệt từ 620 con năm 2001 tăng lên 1.448 con năm
2005. Nguyên nhân tăng do chuyển dịch cơ cấu vật nuôi, Thị xã là một trong năm đơn
vị của tĩnh nằm trong vùng dự án phát triển giống bò sữa của tỉnh, xây dựng một số
mô hình ứng dụng công nghệ cao trong chăn nuôi bò sữa, bò thịt.
Đàn heo có xu hướng tăng nhẹ từ 21.320 con năm 2001 tăng lên 23.426 con năm
2005. Nguyên nhân tăng do chuyển dịch cơ cấu vật nuôi, nhưng đầu con heo giữ ở

mức ổn định trên 20.000 con phát triển ở vùng ven thị xã và nội thị.
Đàn gia cầm bị thiệt hại tụt giảm tổng đàn lớn do dịch cúm gia cầm mấy năm vừa
qua, mặc dù các ngành các cấp đã tập trung giải quyết khắc phục hậu quả dịch cúm,
tuy nhiên đến nay diễn biến dịch cúm vẫn diễn ra rất phức tạp, đàn gia cầm có nguy cơ
giảm rất mạnh gây tổn thất lớn cho các hộ chăn nuôi.

Trang

20


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

- Về nuôi trồng thuỷ sản
Ngành nuôi trồng thuỷ sản của thị xã phát triển khá nhanh . Diện tích và sản lượng
thuỷ sản tăng nhanh từ 86 ha, sản lượng 274 tấn năm 2001 lên 323 ha, sản lượng 566
ha năm 2005 (theo số liệu thống kê ngành thuỷ sản). Năm 2005 , giá trị sản xuất
ngành thuỷ sản đạt 6.500 triệu đồng (tính theo giá thực tế ), tăng lên 2,5 lần so với
2001 (năm 2001 là 2.556 triệu đồng ).
b. Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng.
Thời kỳ 2001-2005, ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng có tốc
độ tăng trưởng tương đối khá, bình quân tăng 14,24%/ năm, trong đó ngành có tốc độ
tăng cao nhất là ngành xây dựng và công nghiệp phân phối điện , nước (có tốc độ tăng
20%/ năm).
Trong những năm qua khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ngoài
quốc doanh của thị xã đa số vẫn là những cơ sở nhỏ, lẻ sản xuất mang tính thủ công,
giá trị sản lượng không cao, chỉ đủ đáp ứng cho nhu cầu tiêu dùng của địa phương .
Đến nay thị xã vẫn chưa hình thành được các khu công nghiệp tập trung tuy nhiên

các ngành, cơ sở sản xuất đã luôn đầu tư công nghệ mới, khai thác tốt nguồn lao động
tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế khu vực và
tạo tiền đề cho hội nhập trong vùng kinh tế trọng điểm.
c. Khu vực kinh tế thương mại, dịch vụ .
Thực hiện mục tiêu về xây dựng và phát triển kinh tế Thị xã Tân An đến năm 2010
theo tinh thần nghị quyết 07/NQ.TU của Ban Thường Vụ tỉnh Uy và nghị quyết đại
hội Thị Đảng bộ tân An lần thứ VII (nhiệm kỳ 2001-2005). Trong 5 năm từ 2001-2005
lĩnh vực thương mại- dịch vụ Thị xã Tân An không ngừng phát triển trong điều kiện
thuận lợi là có Luật doanh nghiệp. Luật doanh nghiệp ra đời đã tạo một xu thế mới, xu
thế hướng về nhà kinh doanh: đã tạo ra được những thuận lợi lớn trong các thủ tục
thành lập và đăng ký kinh doanh, bãi bỏ những giấy phép không cần thiết, khẳng định
rõ quyền của doanh nghiệp là được kinh doanh ở tất cả những ngành nghề mà pháp
luật không cấm. Thị xã đã lập Hội đồng tư vấn xét duyệt đăng ký kinh doanh đối với
những ngành nghề kinh doanh có điều kiện, góp phần ngăn chặn có hiệu quả tệ nạn xã
hội phát sinh.
Dưới sự lãnh đạo của cấp uỷ, Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân Thị xã Tân
An, ngành thương mại- dịch vụ Thị xã Tân An trong 5 năm qua phát triển tương đối
khá, thể hiện hết chức năng cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng và đã tạo ra giá trị sản
lượng lớn trong tổng giá trị sản phẩm của Thị xã (tỷ trọng ngành thương mại, dịch vụ
năm 2005 chiếm 41,25% trong cơ cấu kinh tế) góp phần đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng
kinh tế của Thị xã trong thời gian qua.
Năm 2005 tổng số cơ sở đăng ký kinh doanh, thương mại, khách sạn, nhà hàng trên
địa bàn Thị xã có 5.182 cơ sở (tăng 1.543 cơ sở so với năm 2001) trong đó nhà nước
có 9 cơ sở, tư nhân có 105 cơ sở và cá thể có 5.068 cơ sở thu hút 10.320 lao động. Với
tổng mức bán lẻ hàng hoá xã hội đạt 1.210,477 tỷ đồng.
Tuy nhiên, hình thức tổ chức khai thác các loại hình thương mại, dịch vụ trên địa
bàn Thị xã chưa thật phong phú. Cơ sở vật chất chưa được đầu tư đúng mức, vì vậy
trong quá trính khai thác hiệu quả đạt được chưa cao. Đây là một trong những ngành
mũi nhọn trong tiến trình phát triển kinh tế của Thị xã, thời gian tới cần có những
chính sách khuyến khích, ưu tiên phát triển

Trang

21


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

4. Dân số, lao động việc làm và thu nhập
a.Dân số:
Theo số liệu thống kê, dân số năm 2005 của Thị xã Tân An là 121.337 người, mật
độ dân số 1.481 người/km2, tại khu vực đô thị mật độ dân số là2.873 người/km2 ,tại
khu vực nông thôn mật độ dân số là 813 người/km2 .
Dân số khu vực đô thị chiếm 62,92% dân số chung của Thị xã, dân số khu vực
nông thôn chiếm 37,08% dân số chung của Thị xã. Tuy là một Thị xã đã phát triển lâu
đời và là trung tâm chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Long An nhưng hiện tại dân số ở
khu vực nông thôn vẫn còn chiếm tỷ lệ khá cao.
Trong những năm qua do thực hiện chế độ chính sách về kế hoạch hóa gia đình nên
tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của thị xã Tân An năm 2005 ở mức dưới 1,17%.
Do yêu cầu lao động cho công nghiệp và dịch vụ nên trong những năm qua dân số
tăng cơ học của Thị xã Tân An khá cao (khoảng 0,35-0,4%/ năm) do đó đã làm cho tốc
độ phát triển dân số của Thị xã đạt 1,50%/ năm.
b. Lao động và việc làm
Theo số liệu thống kê, tính đến cuối năm 2005 nguồn lao động của Thị xã Tân An
có 66.735 người, chiếm khoảng 55% dân số chung của Thị xã.
Do chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng thuận và diễn ra không quá nhanh nên
lực lượng lao động ở Thị xã đã phần nào có trình độ tay nghề khá, trình độ thâm canh
trong nông nghiệp cao và có đủ việc làm thường xuyên. Tuy nhiên với định hướng Tân

An sẽ là đô thị loại III, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh hơn, mạnh hơn thì một bộ phận
khá lớn lao động nông nghiệp sẽ phải chuyển đổi nghề để đáp ứng nhu cầu phát triển
là tất yếu. Đây là cách thức lớn của Thị xã trong những năm tới.
c.Thu nhập và mức sống
Cùng với sự phát triển chung của tỉnh, đời sống nhân dân Thị xã Tân An trong
những năm qua đã được cải thiện. Năm 2005, thu nhập bình quân trên đầu người của
Thị xã đạt 19,02% cao nhất so với các huyện thị của tỉnh, tuy nhiên còn có sự chênh
lệch khá lớn về thu nhập giữa các khu vực. Dân cư sống ở khu vực đô thị và ven các
trục đường chính thường có mức thu nhập khá. Dân cư sống ở nông thôn và các khu
vực xa đường chính hiện thu nhập còn thấp, đời sống còn nghèo và mức thu nhập phân
bố cũng không đồng đều giữa các vùng đặc biệt là giữa khu vực nông thôn với thành
thị, giữa những hộ sống ven các trục đường chính, gần các khu vực thương mại và
những hộ sống xa các yếu tố trên. Tuy thu nhập và mức sống của các hộ gia đình ở Thị
xã Tân An tương đối khá so với bình quân chung của tỉnh Long An, nhưng nhìn chung
so với các trung tâm đô thị khác thì vẫn ở mức thấp.
5. Giao thông
Mạng lưới giao thông của thị xã trong những năm qua không ngừng được quan tâm
đầu tư với hơn 38,5 km đường được đầu tư mới và nâng cấp nhựa, bê tông hẻm được
8,2km; đầu tư mới hơn 35km đường cấp phối sỏi đỏ và nhiều tuyến giao thông nông
thôn khác đã đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và đi lại của nhân dân. Hiện tại toàn
thị xã có 82,68 km đường nhựa trong đó có 21,03km đường quốc lộ, 18,20km đường
tỉnh. Ngoài các tuyến đường bộ, trên thị xã còn có tuyến đường trên sông Vàm Cỏ Tây
với tải trọng tàu trên 3.000 tấn ra cửa sông Soài Rạp rất thuận tiện .Ngoài ra, các
đường hẻm nội thị đã đạt trên 90% và các đường liên ấp, liên xóm đạt trên 30% được
bê tông hoá.

Trang

22

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

6. Hệ thống điện
Mạng lưới điện Tân An nằm trong hệ thống lưới điện Quốc gia qua tuyến cao thế
110KVA Phú Lâm – Bến Lức –Tân An chuyển xuống các tuyến trung thế 15KV rồi đi
về các tuyến hạ thế 22/15/0,4 KV để cấp điện hạ thế 380/220V cho các hộ tiêu thụ ,
được nâng cấp tu bổ và bảo dưỡng thường xuyên. Hiện tại trên 98% hộ dân đã được sử
dụng điện lưới quốc gia .Ngoài ra đã có trên 30km đường giao thông được chiếu sáng
7. Giáo dục
Được sự lãnh, chỉ đạo sát sao của Thị Uỷ, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thị
xã và sự phối hợp chặt chẽ của các cấp các ngành từ thị xã đến cơ sở. Sự nghiệp giáo
dục đào tạo ở thị xã Tân An đã từng bước thay đổi cả về chất lượng Thực trạng chất
lượng và quy mô phát triển trường, lớp năm học 2004-2005 như sau:
- Giáo dục mầm non mẫu giáo: Toàn thị xã có 23 trường hợp mầm non – mẫu
giáo (Nhà nước có 12 trường, bán công 2 trường và dân lập 9 trường ) với tổng số 149
lớp học, 3.792 học sinh và 223 giáo viên .Tỷ lệ huy động trẻ ra lớp ở tuồi 0-2 đạt
17,54%, độ tuổi 3-5 đạt 88,67% và trẻ 5 tuổi là 86,66%.
- Giáo dục phổ thông
+Tiểu học :có 15 trường hợp với 297 lớp học ; 9.712 học sinh và 328 giáo viên . Tỷ
lệ học sinh tốt nghiệp đạt 100%, huy động học sinh 11 tuổi tốt nghiệp tiểu học vào lớp
6 đạt 99,08% .
+Trung học cơ sở : có 7 trường với 185 lớp học , 8.138 học sinh và 343 giáo viên.
Tỷ lệ học sinh tốt nghiệp đạt 97,76%, duy trì sỹ số đạt 99,07%.
+Trung học phổ thông :có 4 trường với 97 lớp học , 4.971 học sinh và 170 giáo
viên . Tỷ lệ học sinh tốt nghiệp đạt 89,60%, duy trì sỹ số đạt 98%.
+Giáo dục thường xuyên : Bổ túc trung học phổ thông 330 học sinh, bậc THCS 34
học sinh kết quả tốt nghiệp đạt 100%. Số người 15-35 tuổi còn mù chữ được vận động

ra lớp là 36/1111 người.
Thời gian qua, ngành giáo dục thị xã Tân An đã cố gắng khắc phục khó khăn, tìm
mọi giải pháp tăng cường cơ sở vật chất, trang thiết bị trường học cùng với việc nâng
cao trình độ đội ngũ giáo viên.
8. Y tế
Nhìn chung, mạng lưới cơ sở y tế của thị xã đã được quan tâm đầu tư, cơ bản đáp
ứng nhu cầu khám chữa bệnh cho nhân dân và tạo điều kiện cho người dân đượpc
hưởng các dịch vụ y tế thuận tiện. Cơ sở vật chất trang thiết bị ngày càng được đầu tư,
nâng cấp (100% trạm y tế xã có đủ số giường bệnh, 100% các trạm có tủ thuốc, 100
trạm y tế xã có trang thiết bị từ tối thiểu đến hoàn thiện, 100% trạm y tế xã cung cấp
đủ thuốc tiêm thiết yếu, 100% trạm y tế biết quay vòng vốn thuốc và quản lý có hiệu
quả). Toàn bộ cán bộ y tế thị xã, y tế phường, xã đều được nâng lên về năng lực, trình
độ quản lý, trình độ chuyên môn qua các lớp bồi dưỡng, các đợt tập huấn …Năm 2004
trẻ em đều được tiêm phòng 6 loại vắc xin và cơ bản đã thanh toán các bệnh của trẻ em
dưới 1 tuổi như (ho gà, bạch hầu, uốn ván, sởi, lao,bại liệt, viêm não nhật bản) và
phòng chống suy dinh dưỡng.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Trang

23


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

- Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất có ảnh hưởng đến thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay.
- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay
- Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất: điều
kiện tự nhiên-kinh tế xã hội; quy hoạch kế họach sử dụng đất; công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; thuế, phí, lệ phí; quy luật cung cầu; tập quán truyền thống, thị
hiếu.
- Ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Một số đề xuất phát triển thị trường quyền sử dụng đất: hoàn thành công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; công khai minh bạch quy
họach, kế họach sử dụng đất; đổi mới thuế, phí và lệ phí; hình thành tổ chức định giá,
điều chỉnh khung giá.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra khảo sát thu thập số liệu, tài liệu, bản đồ
- Phương pháp thống kê: thống kê tất cả các số liệu về tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên điạ bàn.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị
trường quyền sử dụng đất, từ đó tổng hợp để thấy được mức độ ảnh hưởng của nó.
- Phương pháp so sánh: so sánh các yếu tố với nhau trên cơ sở đó đánh giá được
yếu tố nào là chủ chốt, hay tất cả các yếu tố đều quan trọng không thể thiếu yếu tố nào.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến của các chuyên gia

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Đánh giá các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng
đất
II.1.1 Quản lý nhà nước về đất đai
1.Công tác quản lý đất đai theo địa giới hành chính
Thực hiện Chỉ Thị 364/CT-HĐBT của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng (nay là
Chính Phủ), thị xã Tân An đã hoàn thành việc hoạch định ranh giới hành chính ở hai
cấp xã, phường. Các tuyến ranh giới ở hai cấp đều được xác định, thống nhất rõ ràng

bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyền vẽ lên bản đồ
địa hình.
2. Công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều
tiến bộ so với những năm trước đây. Trình tự thủ tục đã đi vào nề nếp, việc giao đất
tuỳ tiện, trái thẩm quyền được hạn chế. Công tác quy hoạch, thiết kế cơ sở hạ tầng các
khu dân cư trước khi giao đất đã được coi trọng. Việc giao đất xây dựng cơ bản, giao
đất sản xuất nông nghiệp đảm bảo chặt chẽ và đúng thủ tục.
Trang

24


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lê Thị Phương Minh

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003 (trước ngày 01/7/2004): tổng số hộ được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Toàn thị xã đã giao
đất, cấp giấy chứng nhận cho tổng số 14.838 hộ đạt 92,60% tổng số hộ trên toàn thị xã
(trong đó cấp theo nghị định 60/NĐ-CP&88/NĐ-CP:10.988 hộ, theo công văn
911/CV-UB:3.841 hộ).
- Sau Luật Đất đai năm 2003 (sau ngày 01/7/2004):
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân đến ngày
31/6/2005: được 900 hộ với tổng diện tích 1.090,93 ha ở tỷ lệ bản đồ 1/500, 1/1000,
1/2000, 1/5000.
+ Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quềyn sử dụng đất cho các tổ chức tôn giáo
trên địa bàn thị xã:42/45 cơ sở với diện tích 9,94 ha đạt 93,3%, còn lại chưa giải quyết
03 tổ chức là Chùa Long An (phường 1), Chùa Diệu Quang (khánh hậu ), Họ đạo Đàn
Trung Hội ý (Nhơn Thạnh Trung).

- Về trình tự thủ tục thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Ủy ban
nhân dân thị xã đã lập xong các quy trình cấp giấy, chuyển nhượng, thừa kế.theo Luật
Đất đai 2003, thông qua bộ tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính .
- Nhìn chung, công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có
nhiều cố gắng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cón gặp nhiều khó khăn. Nguyên
nhân chủ yếu là do nhiều hộ chia tách đất nhưng chưa làm thủ tục từ trước, đến nay,
khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nhiều bước. Một số
trường hợp do sai sót của đơn vị đo đạc bản đồ địa chính Bộ Quốc Phòng tự hạ loại đất
khi bay chụp bản đồ ở Bình Tâm, do phân chia thửa đất không thực hiện theo quy định
của Luật dẫn đến việc đo đạc đúng với hiện trạng nhưng không thể cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
3. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
- Quy hoạch sử dụng đất của thị xã Tân An giai đoạn 1998-2010 đã được Ủy ban
nhân dân tỉnh phê duyệt tại quyết định số 2748/1999/QĐ-UB ngày 13/9/1999.
- Tính đến cuối năm 1999, toàn thị xã đã hoàn việc quy hoạch sử dụng đất của tất
cả 12 đơn vị phường, xã trong thị xã. thông qua công tác quy hoạch, ý thức quản lý sử
dụng đất của các xã, các ngành và người sử dụng đất được nâng lên một cách rõ rệt.
Đất đai đã được sử dụng đúng mục đích, khoa học, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
hơn. Công tác quản lý nhà nước về đất đai đã được tăng cường thêm một bước.
- Nhìn chung công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của Thị
xã đã đạt được kết quả nhất định, giúp cho công tác đánh giá và quản lý tốt hơn nguồn
tài nguyên đất đai, làm cơ sở cho quá trình giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở mỗi địa phương. Tuy nhiên việc sử dụng đất để quy hoạch các dự án dân
cư, cụm công nghiệp phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thị xã
rất lớn. Nhưng hiện tại đa số các dự án, khu cụm công nghiệp, cụ thể: khu dân cư
phường 6, khu dân cư phường 4….không nằm trong quy hoạch được duyệt. Vì phương
án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt năm 1999 không còn phù hợp với
tình hình sử dụng đất hiện nay.
4. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo
- Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo luôn được Thị xã chú trọng, quan tâm giải

quyết. Khắc phục những sai sót còn tồn tại, thanh tra, kiểm tra định kỳ phát hiện và

Trang

25