Nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế chấp ở ngân hàng TMCP Á Châu

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

ĐẶT VẤN ĐỀ

I. Ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng của vấn đề nghiên cứu
Trong những năm qua nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến mạnh mẽ, góp
phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân cũng như đầu tư cho sản xuất
ngày càng được chú trọng. Tuy nhiên, để tiếp tục duy trì, phát triển và hội nhập với nền
kinh tế thế giới đối với nước ta - một đất nước đang phát triển, thì còn nhiều thách thức
mới đang còn ở phía trước. Một trong những vấn đề quan trọng để đối đầu với những
thách thức cho sự phát triển là bài toán về nguồn vốn cho đầu tư phát triển, trong đó đầu
tư vào bất động sản chiếm một tỷ trọng không nhỏ.
Bất động sản “cất trữ” một lượng vốn đầu tư trực tiếp cũng như gián tiếp rất lớn đã
làm cho bất động sản trở nên rất hùng mạnh về mặt giá trị. Bên cạnh đó, bất động sản còn
có đặc tính không thể di dời, lâu bền và giá trị bất động sản không bị tiêu hao trong quá
trình sử dụng. Nhận thức được những đặc tính cá biệt của bất động sản cũng như giá trị
của bất động sản như trên, một giải pháp nhằm giảm bớt gánh nặng vốn cho hoạt động
kinh doanh, cũng như tạo điều kiện cho người dân nâng cao chất lượng cuộc sống là huy
động lại nguồn vốn đã đầu tư vào bất động sản thông qua thế chấp bất động sản tại các tổ
chức tín dụng. Giải pháp này được thế giới đánh giá là khá ưu việt vì không chỉ huy động
được nguồn vốn trở lại đầu tư cho sản xuất kinh doanh mà giá trị sử dụng của bất động
sản không hề mất đi.
Tuy nhiên đối với nước ta, giải pháp trên cũng không phải dễ dàng tiếp cận vì vấn
đề đặt ra cho hoạt động thế chấp bất động sản là đất đai không thuộc quyền sở hữu tư
nhân “chỉ 1/2 là tài sản”. Để giải quyết vướng mắc này, pháp luật đã có những hướng dẫn
cho phép thế chấp bất động sản nhưng không phải trên tất cả mà chỉ cho một số số tổ
chức tín dụng và phải vận hành dưới sự giám sát chặt chẽ của các văn bản pháp luật.
Thế chấp bất động sản nằm trong sự khống chế khá chặt chẽ của pháp luật về quy
trình thủ tục pháp lý, chế độ sử dụng đất đai, phương pháp định giá bất động sản thế chấp,

những rủ ro trong phát mãi bất động sản thu hồi nợ... đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu
quả vay vốn từ các tổ chức tín dụng đang họat động trong nước cũng như nước ngoài.
Trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều, lượng vốn vay ngày càng lớn chúng tôi
mong muốn tìm hiểu thực tế hoạt động của lĩnh vực này trong thời gian qua để có những
nhận định về những đóng góp của hoạt động này cho sự phát triển kinh tế xã hội cũng như
xem xét những khó khăn trong việc giải quyết cho vay bằng thế chấp bất động sản hiện
nay tại các tổ chức tín dụng trong nước và đánh giá những thách thức của hoạt động này
trong môi trường hội nhập mới.
Trên cơ sở đó, đề tài “Nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế
chấp ở ngân hàng TMCP Á Châu” được rhực hiện thông qua tìm hiểu tổng quan về
hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp, những văn bản pháp lý hiện hành
quy định về hoạt động này, quy trình thủ tục và những kết quả đạt được từ ngân hàng
ACB.
1


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

II. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
- Tìm hiểu, nghiên cứu về hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế chấp của ngân
hàng Á Châu.
- Xác định hình thức, quy trình, và thực tiễn của hoạt động này.
- Từ đó có những đề xuất góp phần nâng cao chất lượng của loại hình dịch vụ này nhằm
đáp ứng nhiều hơn nữa nhu cầu cầm cố, thế chấp tài sản đang tăng cao như hiện nay.
III. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: là hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế chấp của ngân
hàng Á Châu.
- Phạm vi nghiên cứu: là nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế chấp

của ngân hàng Á Châu.

2


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1/ Cơ sở khoa học
I.1.1.1/ Bất động sản và thị trường bất động sản
Bất động sản
1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một phạm trù mang tính tổng hợp bao gồm đất đai, công trình gắn
liền với đất đai, đây là tài sản có tính dị biệt về mục đích, chức năng, giá trị sử dụng, cấu
tạo… Trong pháp luật Nhà nước Việt Nam có liệt kê một số tài sản di động cũng được
xem như bất động sản (như là: tàu thủy, máy bay…). Ở đây, những tài sản này không di
dời được dưới góc độ pháp lý do nó chịu quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Do đó, có thể nhìn nhận bất động sản dưới 2 góc độ:
- Dưới góc độ nhà Quản lí đất đai, Bất động sản là tài sản không di dời được, như là đất
đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai.
- Dưới góc độ pháp lý, tài sản Bất động sản là những tài sản di động và không di động
được (theo đúng nghĩa của từ), chịu sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước (Điều 181 Luật
dân sự).
2 Các thuộc tính bất động sản
+ Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán cho người khác
nhưng họ chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến

một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Điều này có ý nghĩa quan trọng là
giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa
phương.
+ Tính không đồng nhất
Thông thường ít có 2 bất động sản nào có đặc điểm hoàn toàn giống hệt nhau, dù 2
bất động sản đó có nằm kề nhau nhưng còn phụ thuộc vào các đặc điểm khác như: tâm lý
chủ nhà, cách trang trí của chủ nhà, ... nên ta khó có thể tìm kiếm được hai tài sản giống
hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn
liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
+ Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có
xu hướng ngày càng tăng lên.
+ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài do đất
đai không thể tự nhiên mất đi, làm cho bất động sản có giá trị ngày càng cao.
3


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

3 Các đặc trưng bất động sản
+ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay
đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện ở các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định
- Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui
hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:

- Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghịêp,
bến bãi hoặc nhà ở... được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong
từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất
trái với quy hoạch.
- Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy
hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
+ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất
động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là
dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận
mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
+ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị
của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ
đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp
trực tiếp của Nhà nước.
4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Nhóm các yếu tố vĩ mô:
+ Chính sách của Nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể
hiện trên các mặt chủ yếu sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng
bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản
trên thị trường.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ...) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp
đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản.
4

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây
là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường.
+ Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
- Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh
hưởng đến giá bất động sản.
- Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc
dân của quốc gia và địa phương.
- Các yếu tố này gồm sự biến động của: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu
người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư
+ Cung cầu bất động sản
Cũng giống như bất cứ một hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị
trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
+ Các yếu tố xã hội và tâm lý
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động
đến giá bất động sản trên thị trường.
Nhóm các yếu tố vi mô:
+ Chi phí
- Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền
“sở hữu” bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản. Tuy nhiên
không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi
còn có tác dụng ngược lại.
- Chi phí nói trên là chi phí hình thành, là chi phí của người bán.
- Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử
dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí

của người mua.
- Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị
trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.
+ Sự hữu dụng
- Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc
có thể kết hợp cả hai mục đích.
- Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi
trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
- Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất
động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm
định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền
với đất.
+ Các yếu tố vật chất :
5


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc, hình dáng lô đất; quy mô, kích thước của lô đất; kiểu
nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản; môi trường
Thị trường bất động sản
1 Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản.
- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản. Do đó, đất
đai bản thân là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kì bất động sản nào
khác, tuy nhiên trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất
động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa bất động sản.

- Một quan niệm khá phổ biến cho rằng: thị trường bất động sản là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản được hiểu theo
nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua
bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng
không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả
các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
- Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quát về thị
trường bất động sản, như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự
về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Dưới góc độ QL Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động sản
không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường.
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay đang xây dựng cơ sở hạ tầng để hỗ
trợ cho thị trường Bất động sản như việc xác định các quyền về đất đai, đăng kí đất đai,
quy hoạch sử dụng đất, định giá đất đai.
2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản
Với những tính chất, đặc điểm của bất động sản như trên, thị trường bất động sản
có những đặc trưng sau:
+ Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, không có thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại
đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc
người mua trực tiếp tìm để thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo
chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn.
Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản rất khó thu thập,
độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
+ Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
6

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

Đặc tính của đất đai là bất động, không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa đất
ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở nơi khác làm cho thị trường bất
động sản có đặc tính địa phương.
+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn
thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động
của giá hàng hóa thông thường.
Hơn nữa chính sách Nhà nước về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội của nước ta
hiện nay chưa được phổ biến rộng rãi, đất đai thì ngày càng trở nên khan hiếm, các giao
dịch trên thị trường thường xuyên bị thiếu thông tin, dẫn đến sự cạnh tranh không hoàn
hảo trên thị trường bất động sản.
3 Các khu vực của thị trường bất động sản
Ở nước ta hiện nay, thị trường bất động sản có các khu vực chủ yếu sau:
+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là
ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản
xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá
hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin về thị trường này.
+ Thị trường nhà ở
Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa. Thị
trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng từ
150m2-500m2. Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi trường,
cảnh quan ưu việt.
- Nhà vườn: Có diện tích trên dưới 1.000 m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh các
sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà này có thể

được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở quy mô diện
tích từ 400 m2-600 m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn chủ yếu được
hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành
nhà vườn. Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu. Đặc biệt là của lớp cán bộ cao tuổi.
- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập trung
bình với quy mô đất từ 40 m2-120 m2 phổ biến từ 60 m2-80 m2, có thể vừa dùng để ở,
vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
- Nhà chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình
kém, do diện tích đất của từng căn hộ ít, Nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của khu
vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày càng chiếm
tỷ trọng cao trong giao dịch bất động sản ở các đô thị lớn.
+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp
7


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy
hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung
hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích
sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển là các khu
công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi
trường.
+ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn,
cao ốc văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh
lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.

4 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn
Thị trường bất động sản phát triển, một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động và
góp phần thúc đẩy đầu tư phát triển.
Đây là nội dung có tầm quan trọng được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận: Nếu một Quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất
động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo
cho nền kinh tế của Quốc gia đó có một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh
tế xã hội, đạt được những mục tiêu đề ra.
- Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản
cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải
có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất động sản trên thị
trường đòi hỏi sự gia tăng đầu tư.
- Thứ hai là, phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ
nhất là tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường. Thứ hai là mở
rộng các phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh góp vốn… làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản
nhất định làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng
tốc độ chu chuyển vốn.
- Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất
kinh doanh chẳng những làm nhân đôi gía trị sử dụng của nó mà còn có tác dụng khai
thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.
- Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như
doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất
đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong nước và ngoài nước. Đất đai bất động sản
như một nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác.
- Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,
mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào bất
động sản thường sử dụng vốn lớn, thời gian dài vì vậy thị trường bất động sản là đầu ra
8

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt sẽ huy
động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay
qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay. Vì vậy,
phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc
biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
I.1.1.2/ Hoạt động tín dụng
Một số khái niệm chung
- Tổ chức tín dụng: là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật các Tổ chức
Tín dụng và các quy định khác của pháp luật để hoạt động ngân hàng.
- Hoạt động tín dụng là việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy
động để cấp tín dụng
- Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thoả thuận để khách hàng sử dụng 1 khoản tiền với
nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, bảo lãnh, bao thanh toán
và các nghiệp vụ tín dụng khác.
- Hạn mức tín dụng là mức dư nợ vay tối đa được duy trì trong 1 thời hạn nhất định mà
ngân hàng và khách hàng đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng.
- Các thể loại tín dụng
* Tín dụng ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng.
* Tín dụng trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến
60 tháng.
* Tín dụng dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên.
Hoạt động cho vay bao gồm 2 loại: cho vay có bảo đảm vật chất và cho vay tín

chấp. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tôi xin đi trọng tâm vào nghiên cứu hoạt
động cho vay có bảo đảm vật chất với phương thức cho vay chủ yếu là thế chấp.
- Cho vay có bảo đảm vật chất là phương thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu người đi
vay phải dùng 1 tài sản vật chất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đi vay giao cho
ngân hàng quản lý để đảm bảo nợ vay. Khi đáo hạn, người đi vay hoàn trả nợ vay, ngân
hàng sẽ hoàn trả tài sản bảo đảm lại cho người đi vay. Trường hợp người đi vay không trả
được nợ vay, kể cả khi gia hạn nợ, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản bảo đảm để thu
hồi nợ vay.
- Các phương thức cho vay
* Cho vay cầm cố: Cầm cố tài sản là việc bên bảo đảm dùng tài sản là động sản
thuộc quyền sở hữu của mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc
quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
đối với Ngân hàng.
9


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

* Thế chấp: Thế chấp tài sản là việc bên bảo đảm dùng tài sản là bất động sản
thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp
Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng.
* Bảo lãnh: Bảo lãnh là việc bên thứ ba ( gọi là bên bảo lãnh) cam kết với Ngân
hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của
mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng
của doanh nghiệp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay (gọi là
bên được bảo lãnh), nếu đến thời hạn trả nợ mà bên được bảo lãnh không thực
hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

Hoạt động tín dụng trong thị trường bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản ở nước ta đang có những chuyển biến mạnh mẽ,
bởi có hàng loạt các dự án đầu tư cũng như các công ty, các cá nhân đầu tư kinh doanh
bất động sản ra đời. Và không một doanh nghiệp nào, không một cá nhân hay tổ chức nào
không vay vốn ngân hàng hoặc không sử dụng tín dụng thương mại nếu doanh nghiệp đó
muốn tồn tại vững chắc trên thương trường.
Có thể nói vốn vay ngân hàng là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất,
không chỉ đối với sự phát triển của bản thân doanh nghiệp mà còn đối với toàn bộ nền
kinh tế quốc dân. Trong quá trình hoạt động, các doanh nghiệp thường vay ngân hàng để
đảm bảo nguồn tài chính cho các hoạt động sản xuất – kinh doanh, đặc biệt là khi các
doanh nghiệp đó muốn đảm bảo có đủ vốn cho các dự án mở rộng hoặc đầu tư vào thị
trường bất động sản. Sự hoạt động và phát triển của các doanh nghiệp đều gắn liền với
các dịch vụ tài chính do các ngân hàng thương mại cung cấp, trong đó có việc cung ứng
các nguồn vốn.
Nguồn vốn tín dụng ngân hàng có nhiều ưu điểm, nhưng nguồn vốn này cũng có
những hạn chế nhất định. Đó là các hạn chế về điều kiện tín dụng, kiểm soát của ngân
hàng và chi phí sử dụng vốn (lãi suất). Cụ thể hiện nay do tình trạng nhà đất thường
xuyên “đóng băng” làm cho các ngân hàng khá dè dặt, thậm chí từ chối cho các tổ chức
vay vốn để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh bất động sản, vì sẽ khó thu hồi lại
vốn. Mà các tổ chức, doanh nghiệp không đủ vốn để đầu tư vào dự án thì điều này lại góp
phần làm cho thị trường nhà đất tiếp tục “đóng băng”. Từ đó, dẫn đến tình trạng thị
trường bất động sản không có điều kiện để phát triển.
Nhưng cần thấy rằng không chỉ có hoạt động tín dụng có tác động đến thị trường
bất động sản mà chính thị trường bất động sản cũng có những tác động không nhỏ đến
hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Bởi thị trường bất động sản phát triển cũng đồng
nghĩa với việc các hoạt động giao dịch bất động sản phát triển, tức là việc huy động vốn
cũng phải phát triển theo để đáp ứng nhu cầu mua bán, kinh doanh bất động sản của
người đầu tư.
Nói tóm lại, hoạt động tín dụng và thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt
chẽ, tác động qua lại lẫn nhau, kích thích nhau cùng phát triển hoặc ngược lại.

10


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

I.1.1.3/ Thẩm định giá bất động sản
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Vai trò và mục đích của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản có thể được xem như là trái tim của tất cả các hoạt
động có liên quan đến bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là
trái tim của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động
kinh doanh đều chịu tác động và chi phối của khái niệm giá trị, trong khi đó thẩm định
giá được hiểu 1 các đơn giản là xác định giá của bất động sản trên thị trường.
+ Vai trò của định giá bất động sản
- Đối với Nhà nước: công tác định giá góp phần quan trọng vào công tác quản lý và
kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, như: tính thuế, thu tiền sử
dụng đất, thu lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại, bình ổn giá cả nhà đất trên thị
trường,...
- Đối với tư nhân: Định giá được xem như là 1 hoạt động hỗ trợ cho sự phát triển trong
quá trình kinh doanh. Bởi, thông qua hoạt động này doanh nghiệp có thể biết được tổng
giá trị tài sản của mình trên thị trường tại thời điểm đó để dự báo nguồn đầu tư tham
gia vào các hoạt động kinh doanh khác. Riêng đối với các cá nhân, hoạt động này được
xem như là một dịch vụ nhằm hỗ trợ cho việc thực hiện các giao dịch mua bán chuyển
nhượng khi mà họ không nắm bắt được giá cả tài sản trên thị trường.
Tóm lại, thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các

quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư phát triển, quản lý, cho thuê, bảo hiểm,
cầm cố... Nói cách khác, nó phục vụ cho tất cả những ai quan tâm đến đất đai và nhà ở.
+ Mục đích thẩm định giá bất động sản:
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khác nhau yêu cầu phải định giá và ứng với
mỗi thời điểm định giá thì giá trị tài sản sẽ khác nhau, đôi khi cùng 1 bất động sản ở tại 1
thời điểm cụ thể nhưng kết quả định giá khác nhau, mà nguyên nhân chủ yếu phụ thuộc
vào mục đích của việc định giá. Việc xác định mục đích định giá mang ý nghĩa rất quan
trọng trong việc xác định cơ sở của định giá là theo giá thị trường hay phi thị trường,
đồng thời việc xác định mục đích định giá còn là nền tảng trong việc chọn lựa phương
pháp định giá.
Mục đích thẩm định giá bất động sản bao gồm:
- Bảo toàn tài sản
- Mua bán tài sản
- Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghịêp
11


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản
-

Nguyễn Diệp Yến Nhi

Thực hiện nghiệp vụ tài sản nhà đất
Nghịêp vụ tài chính
Phục vụ tính thuế
Nghịêp vụ thanh toán
Phục vụ tư vấn

Các nguyên tắc thẩm định giá
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: có thể miêu tả 1 cách khái quát như là việc sử

dụng bất động sản vào thời điểm định giá sẽ đem lại khả năng sinh lợi có khả năng hợp
pháp và chắc chắn nhất. Như vậy, mức sử dụng tốt nhất và cao nhất là mức sử dụng tối đa
có thể có của bất động sản, xem xét về mặt vật chất, luật pháp và tài chính. Mức sử dụng
này là điểm cao nhất đi đến mức sử dụng cao nhất của định giá.
- Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua. Nguyên tắc này được
hình thành từ 1 phần của định nghĩa giá trị thị trường. Giá trị thị trường của một bất động
sản là mức giá phù hợp sẽ được 1 người mua thận trọng sẵn sàng mua nhưng không quá
nóng lòng mua, trả cho 1 người bán thận trọng sẵn sàng bán nhưng không quá nóng lòng
bán. Cả 2 bên hoàn toàn biết rõ các điều kiện và điều khoản liên quan đến giao dịch bất
động sản.
- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này dựa trên giả định rằng: một người mua tiềm năng
được thông tin đầy đủ sẽ không bỏ ra một số tiền để mua một bất động sản lớn hơn số tiền
mà người đó bỏ ra để mua 1 mảnh đất tương tự và xây dựng một công trình trên đó giống
như thế.
- Nguyên tắc khả năng dự đoán trước: Giá trị bất động sản tính theo lợi ích tương lai sẽ
được những người mua tương lai dự đoán trước và được hưởng lợi. Do vậy, định giá phải
được cả người mua, người bán cũng như người cho thuê, người đi thuê dự đoán các điều
kiện thị trường tương lai, biết rõ những lợi ích của bất động sản sẽ thuộc về người chủ sở
hữu bất động sản.
- Nguyên tắc mức sử dụng thống nhất: Cả đất đai và công trình trên đó cần được đánh giá
có cùng 1 mức sử dụng dựa trên sự phù hợp và sự đóng góp của bất động sản trong quần
thể bất động sản trong khu vực. Sự phù hợp thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử
dụng và mục đích đầu tư, giữa giá trị sử dụng của 1 bất động sản cụ thể trong khu vực và
sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh.
- Nguyên tắc sự đóng góp: Giá trị của 1 bộ phận sản xuất hoặc 1 phần của 1 bất động sản
phụ thuộc vào việc nếu không có bộ phận hay phần đó thì tổng giá trị bất động sản sẽ
giảm đi bao nhiêu, hay nếu bổ sung bộ phận hay phần đó thì tổng giá trị bất động sản sẽ
tăng lên bao nhiêu; nghĩa là phụ thuộc vào sự đóng góp của bộ phận hay phần đó vào sức
sản xuất nói chung của bất động sản.
- Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị thị trường của 1 bất động sản được xác định bởi sự tác

động qua lại của lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày định giá. Trên thị trường,
giá cả bất động sản có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu, và tỉ lệ nghịch với cung.
12


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Nguyên tắc sự hoà hợp: Giá tối đa sẽ tích tụ vào bất động sản có được 1 mức độ hợp lý
về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng, cần xét đến sự hoà hợp của các
luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý, môi trường...
- Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá:
Thẩm định giá bất động sản là định giá cho 1 mục đích nhất định không thể cò một giá bất
động sản chung chung, tuỳ theo mục đích cụ thể của việc định giá giá trị của bất động sản
có thể khác nhau, và phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau.
Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng lẻ, người ta thường sử
dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau bởi vì chúng luôn đi với
nhau và bổ sung cho nhau.
Các phương pháp thẩm định giá
Trong việc sử dụng các phương pháp để thẩm định khụng có phương pháp nào là
chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Các phương pháp khác được sử dụng để
kiểm tra hoặc hỗ trợ.
1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
+ Cơ sở lý luận của phương pháp .
Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của bất động sản cùng loại
để xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định. Do đó, khi áp dụng phương pháp này
nói chung đòi hỏi phải có hai điều kiện tiên quyết sau:
- Một là, yêu cầu thị trường đã phát triển tương đối kiện toàn, thường xuyên có mua bán
Bất động sản tương tự, thông tin giá cả Bất động sản phản ánh từ thị trường là chân

thật và chính xác.
- Hai là giá cả mua bán ở thời gian gần đó của bất động sản tương đồng hay có khả năng
so sánh với Bất động sản cần thẩm định làm vật tham chiếu.
+ Các trường hợp áp dụng.
- Các Bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng
xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà
kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
- Đất trống.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá để
mua/bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị để đánh
thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước,
thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặc cho thuê có thể sử dụng
được.
+ Các nguyên tắc của phương pháp so sánh trực tiếp.

13


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau.
- Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các
yếu tố hay các bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó.

-

+ Những hạn chế và những điều kiện cần phải có.

Các điều kiện cần thiết
Chất lượng thông tin phải cao
Thông tin thu thập được có thể so sánh được
Thị trường cần phải ổn định
Những hạn chế
Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng phương pháp này nếu không có thông tin thị
trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi. Trong
điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một
thời gian ngắn.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (CHI PHÍ GIẢM GIÁ )
+ Cơ sở lý luận của phương pháp.
Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viên... mà thị
trường bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng
vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ
sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trường
+ Các trường hợp áp dụng.
Việc thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí thì thường áp dụng
trong những trường hợp:
- Bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt: như bệnh viện, trường học...
- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Thẩm định giá cho các bất động sản khác trong điều kiện không đủ thông tin để thực
hiện phương pháp so sánh.
+ Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp chi phí.
Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ
không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
+ Những hạn chế
14

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị, có những chi phí không tạo ra giá trị.
- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường
nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.
- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và
phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
- Ngoài ra khi áp dụng pháp pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những
mặt hạn chế như vừa nêu trên.
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
+ Cơ sở lý luận của phương pháp.
- Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó
các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng
phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị còn lại
nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi
phí để tạo ra sự phát triển đó.
+ Các trường hợp áp dụng.
- Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định đối với những bất động sản có tiềm
năng phát triển.
- Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị
tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
- Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:
* Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc
có khả năng đạt được sự cho phép đó.
* Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp

thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.
* Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế,
song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó.
+ Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thặng dư.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: có thể miêu tả 1 cách khái quát như là việc sử
dụng bất động sản vào thời điểm định giá sẽ đem lại khả năng sinh lợi có khả năng hợp
pháp và chắc chắn nhất. Như vậy, mức sử dụng tốt nhất và cao nhất là mức sử dụng tối đa
có thể có của bất động sản, xem xét về mặt vật chất, luật pháp và tài chính. Mức sử dụng
này là điểm cao nhất đi đến mức sử dụng cao nhất của định giá.
- Nguyên tắc khả năng dự đoán trước: Giá trị bất động sản tính theo lợi ích tương lai sẽ
được những người mua tương lai dự đoán trước và được hưởng lợi. Do vậy, định giá phải
được cả người mua, người bán cũng như người cho thuê, người đi thuê dự đoán các điều
15


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

kiện thị trường tương lai, biết rõ những lợi ích của bất động sản sẽ thuộc về người chủ sở
hữu bất động sản.
+ Những hạn chế.
- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị
trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí
và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác
nhau.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các

dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ)
+ Cơ sở lý luận của phương pháp.
- Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị
hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
- Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành
một tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền
như thế nhận được trong tương lai. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương
lai của thu nhập.
- Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai
thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa.
+ Công thức
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hóa
- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản với
chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.
Thu nhập ròng = doanh thu - chi phí - thuế.
- Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn hay suất lợi tức bắt buộc) là lãi suất lợi tức mà nhà
thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản.
Đó là tỷ suất mong muốn của nhà đầu tư khi đầu tư vào bất động sản nào đó vì mục đích
kinh doanh. Lãi suất vốn hóa được xác định bởi 3 yếu tố:
* Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ
* Tỷ lệ lạm phát dự kiến
* Rủi ro dự kiến

16


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

+ Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: có thể miêu tả 1 cách khái quát như là việc sử
dụng bất động sản vào thời điểm định giá sẽ đem lại khả năng sinh lợi có khả năng hợp
pháp và chắc chắn nhất. Như vậy, mức sử dụng tốt nhất và cao nhất là mức sử dụng tối đa
có thể có của bất động sản, xem xét về mặt vật chất, luật pháp và tài chính. Mức sử dụng
này là điểm cao nhất đi đến mức sử dụng cao nhất của định giá.
- Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị thị trường của 1 bất động sản được xác định bởi sự tác
động qua lại của lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày định giá. Trên thị trường,
giá cả bất động sản có xu hướng đổi tỷ lệ thuận với cầu, và tỉ lệ nghịch với cung.
- Nguyên tắc khả năng dự đoán trước: Giá trị bất động sản tính theo lợi ích tương lai sẽ
được những người mua tương lai dự đoán trước và được hưởng lợi. Do vậy, định giá phải
được cả người mua, người bán cũng như người cho thuê, người đi thuê dự đoán các điều
kiện thị trường tương lai, biết rõ những lợi ích của bất động sản sẽ thuộc về người chủ sở
hữu bất động sản.
+ Những khía cạnh cần chú ý khi sử dụng phương pháp thu nhập
- Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ
- Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu
- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau.
PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN
+ Cơ sở lý luận của phương pháp.
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử
dụng tài sản trừ chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng
năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.
+ Các trường hợp áp dụng.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi, trong
một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung
lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài
sản. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao
gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương

sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
+ Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: có thể miêu tả 1 cách khái quát như là
việc sử dụng bất động sản vào thời điểm định giá sẽ đem lại khả năng sinh lợi có khả
năng hợp pháp và chắc chắn nhất. Như vậy, mức sử dụng tốt nhất và cao nhất là mức sử

17


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

dụng tối đa có thể có của bất động sản, xem xét về mặt vật chất, luật pháp và tài chính.
Mức sử dụng này là điểm cao nhất đi đến mức sử dụng cao nhất của định giá.

-

-

-

+ Những điều cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi nhuận.
Điều kiện cần xem xét
Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu và
khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm liên tục tính đến thời điểm thẩm
định giá).
Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể.
Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng
tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phải phản ánh được điều đó.

Những hạn chế.
Khó khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất
Khó khăn trong việc xác định lãi xuất vốn hóa
Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động cuả nó tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.

I.1.2/ Cơ sở pháp lý – các văn bản pháp luật có liên quan
Để tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho các tổ chức tín dụng và khách hàng hoạt động
được thuận lợi, hệ thống pháp luật về ngân hàng nói chung, về bảo đảm tiền vay nói riêng
được Nhà nước ta không ngừng hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng,
phù hợp với chuẩn mực, thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của Việt Nam.
I.1.2.1/ Luật dân sự về giao dịch đảm bảo
Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến Pháp 1992, Bộ Luật Dân Sự giữ vị trí
đặc biệt quan trọng, đây là văn bản pháp luật điều chỉnh một lĩnh vực rộng lớn các quan
hệ xã hội là các giao dịch dân sự của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác. Mà giao
dịch bảo đảm giữa các tổ chức tín dụng và khách hàng vay là một trong số những giao
dịch dân sự đó, cho nên việc cho vay cũng chịu tác động mạnh mẽ bởi Bộ Luật Dân Sự
2005. Xin giới thiệu một số điểm như sau:
Giao dịch bảo đảm bằng tài sản thế chấp:
+ Bộ Luật Dân Sự quy định rõ về hiệu lực của hợp đồng thế chấp:
- Hợp đồng thế chấp chính thức có hiệu lực khi đã được công chứng, chứng thực hoặc
đăng ký.
- Việc thực hiện hợp đồng phải tuân thủ theo nguyên tắc: thực hiện đúng thoả thuận,
thực hiện trung thực và không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước.

18


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Hợp đồng được chấm dứt trong trường hợp: hợp đồng đã được hoàn thành; theo thoả
thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết; hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương
chấp dứt thực hiện; ...
+ Bộ Luật Dân Sự quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên một khi hợp
đồng thế chấp được ký kết, như:
- Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: bảo quản tài sản thế chấp; không được bán, trao đổi,
tặng cho tài sản thế chấp; ...
- Quyền của bên thế chấp tài sản: được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận; được
cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp; nhận lại tài sản thế chấp khi đã trả hết nợ vay;...
- Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản: hoàn trả giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên thế
chấp; xoá đăng ký thế chấp khi bên thế chấp đã trả hết nợ vay;...
- Quyền của bên nhận thế chấp tài sản: được kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp; yêu cầu
bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; yêu cầu bên thế chấp
bảo toàn tài sản thế chấp; yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực
hiện đúng nghĩa vụ dân sự; ...
Những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất:
- Bộ luật dân sự 2005 quy định: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng
đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
- Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
* Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.
* Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình
xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn
liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.
- Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp : Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không
có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi
kiện tại Toà án.
I.1.2.2/ Luật đất đai
Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ khác nhau rất khác nhau, làm ảnh hưởng mạnh
mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta. Hoạt động tín dụng, mà cụ
thể là hoạt động nhận thế chấp tài sản cố định có mối quan hệ mật thiết với thị trường bất
động sản, cho nên cũng vì thế mà bị ảnh hưởng rất nhiều bởi Luật đất đai, thể hiện trên
những khía cạnh sau:
Phân loại đất đai
19


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Luật Đất Đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1993 phân
đất đai thành các loại như sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông
thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Việc phân loại này có những hạn chế
nhất định như đất chuyên dùng có rất nhiều loại, và chế độ pháp lý cũng khác nhau nhưng
lại cùng thuộc một nhóm.
- Luật Đất Đai 2003 phân loại đất đai một cách triệt để hơn, chia thành 3 nhóm chính:
nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất
1 Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất bao gồm:
- Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất
- Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hay Nhà nước cho thuê đất thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
- Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ các căn cứ đó, Luật Đất Đai 2003 đã có những quy định sau:
+ Các trường hợp được thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Đối với tổ chức kinh tế
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê
đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận
chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất)
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian
thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Các trường hợp không được thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
20


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

Loại trừ các trường hợp đủ điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, các trường
hợp còn lại sẽ không được thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Thu hồi đất
Luật Đất Đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.
Nhưng không phải mọi trường hợp khi thu hồi đất thì Nhà nước đều bồi thường cho người
sử dụng đất. Đối với các trường hợp thu hồi đất mà Nhà nước không bồi thường, nếu
ACB nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì rủi ro xảy ra cho ACB là rất lớn. Do đó,
nhằm hạn chế những rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động, ACB không nhận thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Đất trồng rừng mà không sử dụng vào mục đích trồng rừng
- Đất chuyên trồng lúa nước mà thực tế không có sử dụng vào mục đích trồng lúa nước
- Đất nông nghiệp khác nhưng được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
- Đất không phải là đất ở nhưng được sử dụng làm đất ở.
I.1.2.3/ Luật hôn nhân gia đình:
Luật hôn nhân gia đình có những quy định cụ thể về quyền sở hữu tài sản vợ
chồng, cũng như quyền thừa kế tài sản vợ chồng, tài sản riêng của vợ chồng, ... mà quyền
sở hữu tài sản lại là cơ sở để các ngân hàng cấp tín dụng khi nhận tài sản đảm bảo. Do đó,
hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng này cũng chịu những tác động nhất định của
Luật hôn nhân gia đình.
- Đối với việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản
chung có giá trị lớn của vợ chồng thì việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao
dịch đó phải được thực hiện theo hình thức: lập thành văn bản có chữ ký của vợ,
chồng; hoặc phải có công chứng, chứng thực.... Trong trường hợp không có sự đồng ý
của một bên thì bên đó có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó là vô hiệu.
- Vợ chồng phải chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch dân sự hợp pháp do một
trong hai người thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình.
I.1.2.4/ Nghị định 163 – Về giao dịch bảo đảm
Đây là Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ Luật Dân sự về

việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý
tài sản bảo đảm. Xin giới thiệu một số điều luật chính yếu liên quan đến việc thế chấp tài
sản như sau:
Đăng ký giao dịch bảo đảm:
- Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:
* Thế chấp quyền sử dụng đất;
* Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
* Thế chấp tàu bay, tàu biển;
21


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

* Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
* Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
- Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định ở khoản 1 Điều này được đăng
ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
cho người yêu cầu đăng ký thế chấp
- Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng
đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì
bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu
đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm
có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người
yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng
nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy

chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa
vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
khác.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
I.1.2.5/ Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất
Nhằm bảo đảm tính thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật
về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo điều
kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất như sau:
+ Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
- Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm (sau
đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất).

22


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
- Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất
+ Người yêu cầu đăng ký:
- Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh.
+ Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký.
- Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký
đến thời điểm xoá đăng ký.
- Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo
lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế
chấp, bảo lãnh hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời
điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.
- Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời
điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ;
nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký
là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu.
- Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng
một tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký.
I.1.3/ Cơ sở thực tiễn
I.1.3.1/ Thực trạng hoạt động cho vay đảm bảo bằng bất động sản ở nước ta hiện nay
Tại các nước phát triển, bên cạnh các công cụ tài chính huy động vốn cho lĩnh vực
bất động sản như chứng chỉ, trái phiếu BĐS…, ngân hàng luôn giữ vai trò quan trọng
trong việc phát triển các dự án BĐS. Nhưng ở Việt Nam, sự tham gia của các ngân hàng
mới chỉ ở mức độ khiêm tốn: cho vay đối với dự án BĐS giống như cho vay bất kỳ dự án
sản xuất, kinh doanh nào khác; cho vay mua nhà trả góp giống như cho vay trả góp mua ô
tô, cho vay tiêu dùng…

Tuy nhiên, mới đây nhất Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra con số thống kê khá khả
quan về lượng vốn cung cấp cho thị trường này, trong đó có sự bóc tách các khoản vay ở
mức chi tiết hơn. Theo thống kê của NHNN, tổng số tiền cho vay BĐS của các ngân hàng
là khoảng 50.000 tỷ đồng, nhưng được chia làm nhiều loại, bao gồm: cho vay sửa chữa và
mua sắm nhà cửa, xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê, xây
dựng văn phòng cho thuê, đầu tư khách sạn, đầu tư các dự án kinh doanh trong lĩnh vực
23


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

du lịch như sân golf, khu du lịch… Trong số đó, vay sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm
tỷ trọng lớn nhất, tới 40%.
Thống kê là vậy nhưng thực tế cho thấy: các ngân hàng vẫn khá dè dặt và e ngại
trong việc cấp tín dụng do hiện nay thị trường BĐS của ta còn quá nhiều điều bất cập, có
thể gây ra rủi ro lớn cho các tổ chức tín dụng này.
I.1.3.2/ Tổng quan về hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Những rủi ro của ngân hàng thương mại trong hoạt động tín dụng:
Từ thực trạng trên, để có cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại, xin giới thiệu những rủi ro mà các ngân hàng thường gặp phải trong
hoạt động cho vay.
+ Rủi ro lãi suất:
Lãi suất của ngân hàng thương mại cũng bị ảnh hưởng của quy luật cung cầu như
bất cứ thứ hàng hoá nào khác. Biến động của lãi suất huy động vốn (lãi suất tiền gửi), lãi
suất cho vay, lãi suất của các ngoại tệ... đôi khi tạo ra khó khăn cho ngân hàng thương
mại đối với các khoản cho vay trước đó. Chẳng hạn như khi có sự trượt giá của đồng tiền,
chỉ số giá tiêu dùng liên tục tăng cao trong những năm qua nên lãi suất thực gửi buộc phải
tăng theo để cân đối (lãi suất thực bằng lãi suất danh nghĩa trừ đi lạm phát). Yêu cầu tăng

này đi cùng với yêu cầu bảo đảm quyền lợi của người gửi tiền, một nguyên tắc đối với
hoạt động ngân hàng. Khi lãi suất tiền gửi đầu vào tăng, lãi suất cho vay đầu ra cũng buộc
phải tăng theo. Tất nhiên, bước tăng thường không tương ứng mà có thể cân đối từ việc
ngân hàng chấp nhận giảm lợi nhuận. Nhưng, đáng chú ý là việc lãi suất tăng cao thường
đi cùng với mức tăng của nợ khó đòi. Đây là rủi ro lớn nhất mà các ngân hàng phải đối
mặt. Khi lãi suất ở khoảng 12%/năm, trừ đi lạm phát khoảng 7% (mức hiện thực trong
những năm vừa qua và có thể trong năm nay), thì chỉ còn khoảng 5% - một mức chấp
nhận được vì chi phí cho vốn không đắt lắm. Nhưng, có một thực tế là có nhiều DN phải
vay với mức trên 13%/năm, thậm chí có thể lên đến 15%/năm. Sự hoài nghi được đặt vào
những DN thỏa thuận với mức lãi suất cao này. Chỉ có những DN thiếu vốn trầm trọng,
không có khả năng tiếp cận được những nguồn vốn khác mới chấp nhận mức lãi suất đó.
Cũng có thể hiểu đây là những DN năng lực tài chính kém, uy tín thấp và theo đó là khả
năng trả được nợ là không cao. Như vậy, rủi ro nợ xấu của ngân hàng sẽ dần lộ diện.
+ Rủi ro tín dụng :
Rủi ro tín dụng phát sinh khi một bên đối tác không thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc nghĩa vụ theo hợp đồng đối với ngân hàng, bao gồm cả việc không thực hiện thanh
toán nợ, cho dù đó là nợ gốc hay nợ lãi khi khoản nợ đến hạn. Theo số liệu công bố tại
Hội thảo Nâng cao năng lực quản trị rủi ro của các ngân hàng thương mại Việt Nam, diễn
ra ở Hà Nội, hôm 18/8/2005 thì chiếm tới 60-70% tài sản có của các ngân hàng thương
mại là phần tài sản sinh lời từ hoạt động cho vay, có nơi tỷ lệ này còn lên tới gần 90%.
Tình trạng độc canh tín dụng là vấn đề sống còn trong quản trị rủi ro của giới kinh doanh
ngân hàng. Thêm vào đó, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu trong tổng dư nợ của các ngân hàng
thương mại Việt Nam đang ở mức cao hơn so với nhiều ngân hàng các nước trong khu
24


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

Nguyễn Diệp Yến Nhi

vực và trên thế giới. Việc cung cấp, khai thác và sử dụng thông tin tín dụng tại nhiều ngân
hàng thương mại vẫn còn yếu, vì vậy mới có chuyện một khách hàng vay vốn tại nhiều
ngân hàng thương mại nhưng không có sự kiểm tra, đánh giá về mức độ rủi ro.
+ Rủi ro thị trường:
Tài sản đảm bảo tiền vay đều chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu thị trường một
cách trực tiếp hoặc gián tiếp. Các rủi ro trị trường bao gồm các rủi ro về lãi suất, ngoại
hối, giá cổ phiếu và chênh lệch lãi suất và các tác động liên quan lẫn nhau giữa các yếu tố
này. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, với việc mở cửa thị trường tài chính, các ngân
hàng trong nước phải đối mặt với nhiều rủi ro thị trường như rủi ro về giá, tỷ giá và lãi
suất và các rủi ro hệ thống. Ngoài ra, mở cửa thị trường tài chính ngân hàng không chỉ
buộc các ngân hàng trong nước cạnh tranh thị trường với các ngân hàng nước ngoài mà
còn phải cạnh tranh thị trường với các định chế tài chính phi ngân hàng. Nhiều quỹ đầu
tư, công ty bảo hiểm, công ty tài chính nước ngoài đang nghiên cứu thị trường Việt Nam,
một thị trường được đánh giá là rất nhiều tiềm năng, với tốc độ tăng trưởng nhanh trong
khi mức độ và trình độ cung cấp dịch vụ tài chính còn ở giai đoạn phát triển ban đầu. Các
tổ chức này sẽ cạnh tranh thị trường mạnh với ngân hàng về các hoạt động huy động vốn
cũng như đầu tư, cho vay vốn.
+ Rủi ro thanh khoản:
Bất động sản do có đặc tính nội tại là giá trị cao, thời gian giao dịch dài,... nên có tính
thanh khoản thấp, tạo ra những rủi ro nhất định cho ngân hàng thương mại trong quá trình
phát mãi tài sản khi người đi vay không thể thanh toán khoản tiền vay.
Một số vấn đề các ngân hàng thương mại đang phải đối mặt hiện nay
1 Lãi suất vay
Để đáp ứng nhu cầu vay vốn đang tăng cao ở nước ta, các tổ chức tín dụng đã phải
ra sức tăng nguồn vốn của mình bằng phương cách huy động vốn từ dân cư. Do đó, từ
cuối năm 2005, thị trường tài chính ngân hàng đã nóng lên bởi cuộc đua tranh nhau về
tăng lãi suất tiền gửi ngân hàng. Chỉ riêng Ngân hàng Á Châu, từ đầu năm 2006 đã 2 lần
tăng lãi suất tiền gửi USD ở tất cả các kỳ hạn với kỳ hạn tăng cao nhất là 0,85%/năm và
thấp nhất là 0,35%/năm, theo đó lãi suất lĩnh lãi cuối kỳ của 03 tháng là 4%/năm, 12
tháng là 4,55%/năm. Cần thấy rằng: việc tăng lãi suất của các ngân hàng sẽ kéo theo lãi

suất đầu ra cũng tăng ở mức tương ứng vì nếu không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận
của các tổ chức tín dụng. Nhưng cần thấy rằng, lãi suất cho vay quá cao sẽ dẫn đến hệ quả
tất yếu là sẽ làm chùng bước các tổ chức doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn lớn do số tiền
phải trả quá nhiều. Đặc biệt, đối với các công ty kinh doanh bất động sản thì điều này sẽ
khiến cho giá thành của sản phẩm nhà đất cũng phải tăng cao làm hạn chế khả năng mua
nhà của đại bộ phận dân chúng, đồng thời số lượng người vay vốn mua nhà cũng sẽ giảm
đi do không trả nổi tiền vay. Như vậy, vô hình chung, việc tăng lãi suất vay dần dần sẽ
làm giảm bớt khả năng vay vốn kinh doanh từ các tổ chức, doanh nghiệp trong nước,
đồng thời làm giảm luôn cả sự tăng trưởng của nền kinh tế nước ta.

25