NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ
ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ AN
03135001
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ AN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ
ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………………………………


Lời Cảm Ơn
GD EF

Suốt đời con xin ghi tạc ơn sâu nghóa rộng của mẹ cha đã sinh thành,
dưỡng dục con khôn lớn như ngày hôm nay. Cảm ơn tất cả những người thân
trong gia đình đã hết lòng ủng hộ giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập.
Xin chân thành biết ơn:
Quý thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh,
thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình chỉ dạy, truyền
đạt cho chúng em những kiến thức vô cùng quý báo trong suốt quá trình học
tập tại trường.
Và đặc biệt, em xin gởi lời tri ân sâu sắc tới TS.Trần Thanh Hùng,
người thầy thân thiết đã tận tụy, hết lòng giúp đỡ em trong suốt quá trình học

tập tại Khoa cũng như hoàn thành đề tài này.
Cảm ơn các bạn Lớp Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản Khóa 29 đã
động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn.

TP.Hồ Chí Minh ngày 27 tháng 07 năm 2007
Sinh viên
Nguyễn Thò An


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị An, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: ”NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ
CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động
sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Hiện nay khái niệm về vị trí chưa cụ thể và rõ ràng, còn tồn tại nhiều cách hiểu
khác nhau. Có quan điểm cho rằng vị trí được hiểu theo quan điểm là “vị trí địa lý”,
nhưng quan điểm khác lại cho rằng vị trí không đơn thuần là khoảng cách về địa lý mà
còn được xét trên phương diện kinh tế xã hội, và xuất hiện một khái niệm mới liên
quan đến vị trí đó là quan niệm về “vị thế”. Vậy đâu là cách hiểu thích hợp nhất về vị
thế?
Xuất phát từ mục tiêu nhằm làm rõ các khái niệm về vị thế đồng thời xác định
mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả bất động sản, dựa vào lý thuyết Chất
lượng – vị thế của TS.Hoàng Hữu Phê, sử dụng các phương pháp chủ đạo là phương
pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tương quan, chúng tôi
tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả bất động sản trên địa bàn

Quận 1, Quận Bình Thạnh và Quận Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua
phương pháp điều tra thực tế, sau đó dữ liệu được xử lý và đưa vào phần mềm Eview
3.0, tiến hành phân tích tương quan, hồi qui.
Kết quả cho thấy giữa khoảng cách vị thế được xác định thông qua nghịch đảo
của đơn vị thời gian và giá bất động sản có mối tương quan thuận chiều nhau với hệ số
tương quan r = 0,489303. Điều này có thể khẳng định biến vị thế là một trong những
biến quan trọng trong công thức xác định giá nhà đất, giúp cho việc xây dựng bảng giá
đất sát với thực tế hơn, dễ dàng điều chỉnh kết quả bảng giá đất cho phù hợp với giá thị
trường, bình ổn giá nhà đất tạo niềm tin cho người dân trong việc thực hiện các giao
dịch trong thị trường bất động sản.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Phần I: TỔNG QUAN

Trang 1
3

I.1. Cở sở khoa học của nghiên cứu .............................................................................3
I.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản ..........................3
I.1.2. Mối quan hệ giữa vị thế và giá trị bất động sản..............................................13
I.2. KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............................................18
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................21
U

I.3.1. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................22
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

33

II.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN TP. HỒ CHÍ MINH.........33
II.1.1. Lược sử hình thành ..........................................................................................33
II.1.2. Thực trạng về lao động – việc làm và mức sống dân cư trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh .........................................................................................................36
II.1.3. Thực trạng thị trường bất động sản trong thời gian qua trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.............................................................................................37
II.2. Kết quả điều tra, nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố vị thế tới giá cả nhà đất
trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh....................................................................................41
II.2.1. Nội dung và phương pháp điều tra.................................................................41
II.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả điều tra ..........................................................42
II.2.3. Xác định hệ số tương quan giữa Khoảng cách đến trung tâm thành phố và
giá cả nhà đất ...............................................................................................................42
II.3. Ứng dụng trong công tác định giá bất động sản...............................................43
KẾT LUẬN

52


DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU
Biểu đồ I.1. Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản...................................17
Bảng 1.2. Bảng ANOVA trong phân tích hồi qui đơn giản......................................27
Bảng 1.3. Bảng ANOVA của mô hình hồi quy bội....................................................30
Bảng 2.1. So sánh một số chỉ tiêu về diện tích, dân số, mật độ giữa các quận trên
địa bàn Tp.Hồ Chí Minh.............................................................................................40
Bảng 2.2. Tổng hợp kết quả điều tra..........................................................................42
Bảng 2.3. Hệ số tương quan ........................................................................................43
Bảng 2.4. Mô hình kết quả hồi qui của biến giá phụ thuộc vào khoảng cách đến
trung tâm thành phố và diện tích...............................................................................45

Bảng 2.5. Mô hình kiểm định phương sai thay đổi ...................................................48
Bảng 2.6. Ma trận tương quan....................................................................................48
Bảng 2.7. Kết quả hồi qui của biến Diện tích với biến Kctp ....................................49
Bảng 2.8. Kết quả hồi qui của biến Giá đối với biến Diện tích ................................49
Bảng 2.9. Kết quả hồi qui của biến Giá đối với biến Diện tích và Kctp .................50
Bảng 2.10. Kiểm dịnh Wald ........................................................................................50


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian
qua đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta.
Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã góp phần huy động được nguồn
vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách nhà
nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ các ngành kinh tế khác phát triển, thúc đẩy
sản xuất, tạo công ăn việc làm…
Trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đóng vai trò rất quan trọng,
vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng kinh tế đất đai vừa điều chỉnh và
giám sát thị trường. Trong đó, giá đất còn được xem là công cụ quan trọng để Nhà
nước quản lý đất đai trong cơ chế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, là căn
cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước nhằm giúp cho
việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và tiết kiệm.
Trong kinh tế thị trường thì, một mặt giá cả được hình thành thông qua quan hệ
cung - cầu trên thị trường bất động sản, mặt khác nó còn chịu sự chi phối của rất nhiều
các yếu tố. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể kể đến như các yếu tố về vị thế bất
động sản: khoảng cách tới các trung tâm văn hoá – xã hội, thương mại, chính trị…

Ngoài ra còn các yếu tố phản ánh chất lượng bất động sản như: diện tích, hình dáng,
kích thước,…Trong các yếu tố trên, vị thế là một yếu tố có vai trò đặc biệt, nó tạo ra
tính cá biệt của hàng hoá bất động sản, có thể nói rằng vị thế chiếm phần lớn trong
việc hình thành nên giá trị bất động sản.
Tuy nhiên, hiện nay khái niệm về vị thế vẫn còn nhiều tranh luận. Cụ thể, còn
tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau về vị thế. Có quan điểm cho rằng vị thế được hiểu
theo khái niệm “vị trí địa lý”, hay “vị trí địa lý - kinh tế”, nhưng quan điểm khác lại
cho rằng vị trí không đơn thuần là khoảng cách về địa lý mà còn được xét trên phương
diện kinh tế xã hội, phụ thuộc vào môi trường văn hoá – xã hội. Vậy đâu là cách hiểu
thích hợp nhất về vị thế? Ảnh hưởng tác động của nó đến giá cả bất động sản như thế
nào? Từ đó gây ảnh hưởng tới công tác định giá, xác định giá trị bất động sản thiếu
chính xác. Từ thực tế đó, chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố
vị thế đến giá cả bất động sản trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm rõ
những khúc mắc trên.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài nhằm làm rõ các khái niệm về vị thế và tác động ảnh hưởng của yếu tố vị
thế đến giá cả bất động sản nhà đất, từ đó đề xuất một số biện pháp hoàn thiện phương
pháp định giá bất động sản hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là mối quan hệ tương quan giữa vị thế và giá cả bất động
sản nhà đất.
Đối tượng khảo sát của đề tài là giá cả thị trường nhà đất, yếu tố phản ánh vị thế

tác động đến giá cả nhà đất.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả bất động sản
trên địa bàn các Quận 1, Quận Bình Thạnh và Quận Thủ Đức Tp.Hồ Chí Minh.
Số liệu về giá cả thị trường và khoảng cách vị thế điều tra vào thời gian từ
tháng 3 đến tháng 7 năm 2007.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Đề tài đánh giá được một cách chính xác hơn, định lượng hơn về mức độ ảnh
hưởng của vị thế đến giá cả nhà đất, góp phần hoàn thiện phương pháp định giá bất
động sản nhà đất giúp Nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất, bất động sản nhà đất một
cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trướng bất động sản hiện nay.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

Phần I: TỔNG QUAN
I.1. Cở sở khoa học của nghiên cứu
I.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản
a. Khái niệm về thị trường bất động sản
* Khái niệm bất động sản:
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng người ta có
các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất
mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” và
“động sản”. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất

động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những
bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181),
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các
tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật qui định.
Định nghĩa bất động sản, nếu đứng dưới góc độ của nhà quản lý đất đai thì bất
động sản là những tài sản không di dời được, chẳng hạn như đất đai và những vật thể
cố định gắn liền đất đai. Những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng sẽ bị thay
đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian cũng như chi phí.
* Tính chất bất động sản:
-

Bất động sản cố định về vị trí địa lý, không có khả năng di dời được.

-

Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền;

-

Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm và tính dị biệt về vị trí, kết cấu,
kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh,…;

-

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

-

Bất động sản có tính tăng trị.

Từ những đặc điểm cụ thể trên, theo Ts. Hoàng Hữu Phê, bất động sản gồm có
hai nhóm thuộc tính cơ bản: thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng và thuộc tính xã
hội phản ánh vị thế của bất động sản.

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

Chất lượng bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số
lượng phòng, số tầng cao v.v.. Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản
phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có v.v.. Thường
những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó, và hay được tập hợp lại trong
các số liệu thống kê về điều kiện bất động sản.
Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất
lượng môi trường v.v., phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất
định, và theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể.
Hai thành phần cơ bản tự nhiên và xã hội, chất lượng và vị thế của bất động sản
kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật
“đường ngưỡng”, được phát hiện bởi TS. Hoàng Hữu Phê, tạo ra một khả năng đáp
ứng nhu cầu cho hoạt động kinh tế xã hội của con người, khả năng này được gọi là
dịch vụ bất động sản. Lượng dịch vụ bất động sản Y là một hàm phụ thuộc vào các
biến độc lập chất lượng và vị thế: Y = f(CL, VT). Trong thực tế, cung cầu bất động sản
trên thị trường là cung cầu về dịch vụ bất động sản, bởi vì không có ai chỉ có nhu cầu

về chất lượng (diện tích) mà không có vị thế (vị trí) và ngược lại.
* Khái niệm thị trường bất động sản:
Một số khái niệm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một,
hay xét theo nghĩa hẹp thì thị trường bất động sản chính là thị trường nhà và đất. Tuy
nhiên, nếu quan niệm như vậy thì vẫn chưa đầy đủ. Thị trường bất động sản là một
khái niệm rộng lớn, tùy vào lĩnh vực nghiên cứu mà ta có cách hiểu khác nhau.
Thị trường bất động sản, theo một cách hiểu thông thường là nơi diễn ra những
giao dịch: mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn..., tại đó người mua
người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và khối lượng hàng hoá dịch vụ bất
động sản được giao dịch.
Dưới góc độ kinh tế: thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các
quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến
giao dịch bất động sản.
Dưới góc độ nhà quản lý đất đai và bất động sản, thì thị trường bất động sản
không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ cho thị
thị trường.
Nhìn chung, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song
để đơn giản ta có thể hiểu thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là
tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ
diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

Trong lý thuyết kinh tế khi nghiên cứu về cung cầu hàng hóa, người ta giả
thuyết các hàng hóa phải đồng nhất nhưng bất động sản có tính dị biệt không đồng
nhất, điều này đã làm phát sinh vấn đề nan giải khi áp dụng lý thuyết kinh tế để nghiên

cứu cung cầu bất động sản. Vì vậy mà trong các tài liệu về thị trường bất động sản,
người ta chỉ nói cầu chung chung, cung chung chung, giá cả chung chung, đặc thù của
cung cầu đất đai, bất động sản như thế nào chưa ai nói tới.
Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ
bất động sản, khả năng đáp ứng nhu cầu chung nhất con người và trong kinh tế thị
trường được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ. Đây là giả thuyết nghiên cứu vì ta biết
rằng nhu cầu về bất động sản rất đa dạng, nhu cầu trong sản xuất nông nghiệp, công
nghiệp, các ngành về thương mại dịch vụ. Từ điều kiện giả thuyết trên ta nghiên cứu
quan hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, dịch vụ bất động sản.
- Cầu bất động sản:
Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về bất động sản. Từ
nhu cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu
cầu sở hữu có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh
doanh, tích trữ tài chính, thể hiện vị thế cá nhân. Việc xác định nhu cầu về bất động
sản là rất phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở
mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…
Cầu khác với nhu cầu. Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có
các điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán
theo nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung
và trở thành cầu thực sự trên thị trường.
Khi nghiên cứu cầu trên thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan
hệ giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản. Giả thuyết các yếu tố khác ảnh
hưởng đến cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai
không thay đổi thì cần phân biệt cầu với lượng cầu. Cầu mô tả hành vi của người tiêu
dùng biểu thị các số lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau.
Lượng cầu là một con số cụ thể tương ứng với một mức giá cụ thể.
Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều: khi giá
tăng thì cầu giảm và ngược lại.
Để xây dựng đường cầu người ta dựa trên quy luật hữu dụng biên giảm dần.

Trong đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch
chuyển sang trái hay sang phải khi có sự thay đổi về thu nhập, về qui mô tiêu thụ của
thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của Chính phủ,…
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

- Cung bất động sản
Cũng giống như cầu, cung mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng
trên thị trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả
thuyết các yếu tố khác không thay đổi như chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà
đầu tư phát triển bất động sản, chính sách quản lý nhà nước về đất đai, về đô thị, tài
chính, tiền tệ.
Cung khác với lượng cung. Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng
cung và giá cả. Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập bất động sản; số lượng
người đầu tư bất động sản; chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước.
Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động
sản. Nếu như cung lớn hơn cầu thì cầu có vai trò quyết định đối với hoạt động của thị
trường; ngược lại, khi cung nhỏ hơn cầu thì cung sẽ quyết định hoạt động của thị
trường. Do đó, để thị trường hoạt động lành mạnh ta phải kích cầu hoặc kích cung.
* Phân loại thị trường bất động sản:
Từ sự đa dạng trong các quan niệm về thị trường bất động sản nên cũng có rất
nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản. Tùy theo mục đích và cách tiếp cận,
người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo những tiêu thức khác nhau:
Dựa vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản: người ta phân thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục

vụ nhu cầu sản xuất, thương mại, khách sạn, dịch vụ… Trong đó, thị trường nhà đất
đóng vai trò quan trọng nhất.
Dựa vào trình tự tham gia vào thị trường, người ta phân thị trường bất động sản
thành:
- Thị trường giao đất, cho thuê đất hay thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hay còn gọi chung là thị trường đất đai.
- Thị trường sơ cấp: thị trường xây dựng các bất động sản để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường thứ cấp: thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành:
- Thị trường chính qui: là thị trường tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật
về khai báo, đăng ký kinh doanh,… thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
về bất động sản. Đây là thị trường Nhà nước có khả năng kiểm soát được.
- Thị trường phi chính qui: các giao dịch diễn ra trong thị trường này không có
sự kiểm soát của các cơ quan co chức năng như: địa chính, tài chính,…và các cơ quan
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

các cấp, không tuân thủ theo các qui định của pháp luật. Hiện nay, ở nước ta khoảng
70% các giao dịch về bất động sản hoạt động dưới dạng thị trường này.
b. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Cũng như tất cả các hàng hóa khác, bất động sản cũng có tất cả các thuộc tính
của một hàng hóa bình thường khác. Bên cạnh đó, do những tính chất đặc biệt của đất
đai làm cho thị trường bất động sản có những tính chất đặc biệt sau:
- Không có thị trường trung tâm.
Bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời từ nơi này sang nơi khác được,
nên ta không thể “đem” bất động sản ra trao đổi như những hàng hóa bình thường

khác được. Do vậy các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên
các “chợ” hàng hóa bất động sàn ảo. Các “chợ” này rất đa dạng, có thể là ở một trung
tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc), hay một địa điểm nhỏ hẹp, qua điện thoại, qua
mạng internet, hay tại nhà riêng,…Nói chung, các giao dịch bất động sản có thể diễn
ra dưới bất cứ hình thức nào và bất cứ đâu, không yêu cầu một địa điểm cụ thể nào cả.
Từ đó cho thấy việc kiểm soát thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.
- Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao mòn
hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...) và
người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà
họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá
cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như như các hàng hóa thông thường mà
phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất
đai.

Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất
động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách,
chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm
là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng
riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này

sang nơi khác cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này,
khu vực này sang vùng khác, khu vực khác. Do đó, thị trường bất động sản mang tính
vùng và tính khu vực sâu sắc.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng. Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến
thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác. Đồng thời nghiên cứu bất động
sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu,
giá cả bất động sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính
độc quyền nhóm và phân biệt.
Tính độc quyền của thị trường bất động sản xuất phát từ tính cố định và tính dị
biệt của đất đai, từ đó mà tạo ra khả năng độc quyền của người sở hữu và kinh doanh
bất động sản cùng với sự khác biệt về độ co giãn của cầu về bất động sản tạo ra các
phân khúc khác nhau trong thị trường. Đặc điểm này dẫn đến giá cả bất động sản hình
thành trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản
ứng tăng nhanh như những hàng hóa khác. Đó là do thời gian tạo lập bất động sản là
không ngắn, cần có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lí, thiết
kế, thi công,…
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Tính khó xâm nhập của thị trường là do Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do
đó yêu cầu người tham gia phải có nguồn vốn lớn. Ngoài ra, thị trường bất động sản là
thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, giá cả
Trang 8

Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

biến động lớn, thông tin vừa thiếu vừa không chính xác,…do vậy muốn tham gia lĩnh
vực này yêu cầu cần phải có kiến thức vững vàng, am hiểu luật pháp, có kinh
nghiệm,…
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng
pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động
sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng. Bất động sản được đăng ký pháp lý
theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch,…
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi
giao dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn. Đa phần lượng vốn này được
huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát
triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được.
Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị
trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản nợ khó đòi,
vì thế có thể làm cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
Tính khó thâm nhập của bất động sản thể hiện ở chỗ: Bất động sản là một tài
sản có giá trị lớn, do đó người tham gia phải có nguồn vốn lớn.
Thị trường bất động sản là một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự
nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt động theo một quy luật riêng không giống
với các hàng hoá thông thường, sự biến động về giá là rất lớn,…do vậy mà một người
muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này cần có một kiến thức chuyên môn vững
vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải có kiến thức về pháp luật bởi đây là

một ngành khá nhạy cảm.
c. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể như sau:

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.
Trước hết, thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các yêu
cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản. Thị
trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khi thị
trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản – bất động sản cũng chính là đáp
ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội – điều kiện đảm bảo tiến hành
các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp,
phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của
mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc gia. Sau nữa là, thị trường bất động sản là
cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa
xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp…bất động sản.
Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường, người sản xuất lo sản xuất ra
các hàng hóa mà hàng hóa bất động sản đưa ra thị trường lại không thể di dời về vị trí;

trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm hàng hóa bất động sản có vị trí nhất định, được
xây dựng theo mẫu mã, tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định. Để giải quyết vấn đề này phải
thông qua thị trường. Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công
nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất. Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất
kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo
chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho
tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi
hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất động sản trên
thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. Thứ hai là, phát triển thị trường bất động sản
được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hóa bất động sản
giao dịch trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua
bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn… làm tăng các quan hệ giao
dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng
hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn. Thứ
ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Thứ tư là, khi dùng
giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như doanh nghiệp không
phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để
gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đất đai – bất động sản như là nguồn vốn mới để

khai thác các nguồn vốn khác. Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
- Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng
hóa bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân
sách Nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và
tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua
nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp
phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước. Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê
đi, thuê lại tăng lên… giúp Nhà nước tăng thu nhập về thuế.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ
đối ngoại.
Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc
dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa;
do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển
các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung. Vì phát
triển thị trường bất động sản cũng đồng thời đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị
trường hàng hóa dịch vụ; một sự cung cấp lao động nhiều hơn, lao động có kỹ thuật
cao… và cả vốn đảm bảo cho thị trường bất động sản cũng tăng trưởng theo.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong
điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường
bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trường
bất động sản phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài tham gia các giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước
mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản
và họ cũng có thể cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã
hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các
cộng đồng… góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

- Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan
trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản, mà nhất là thị trường đất đai
ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi
thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã
hội ổn định. Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không
lành mạnh: đầu cơ, buôn bán đất đai, lũng đoạn giá cả… sẽ tác động trực tiếp vào mọi
hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật… làm cho
xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt
động sản xuất và đời sống con người cũng như các hoạt động xã hội của con người.
Thực tế ở các nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị trường
đất đai, nhà ở xuất hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát triển… đã dẫn
đến sự tăng nhanh của giá cả đất đai, người dân hoài nghi với chính sách đất đai của
Nhà nước, quan hệ xã hội về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực.
- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ
thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho
các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp
của cộng đồng…Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời
là kết quả của sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là
sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng
ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực
hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Thứ hai, thị trường bất động sản phát

triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn… góp phần
thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống
con người.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất
đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp
tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trường bất
động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường,
thông qua thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai,
bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trường giúp Nhà
nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác
quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với
bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

thông qua thị trường, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục
tình trạng của một thị trường không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng
hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm
thay đổi thị trường…Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn
thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng
ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sở hữu
đất)… hoàn thiện hồ sơ ban đầu về đất đai, bất động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ
ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể như một hàng hóa cụ thể. Thị trường bất
động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước
và người sỡ hữu bất động sản (người sử dụng đất), trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện

cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước.
I.1.2. Mối quan hệ giữa vị thế và giá trị bất động sản
a. Quan niệm về vị thế bất động sản
Theo Ts. Hoàng Hữu Phê “Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về
mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải,
văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời
của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch
sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian” 1 .
Phải chăng khái niệm “Vị thế” ở đây tương đồng với khái niệm “Vị trí” trong lý
thuyết về đất trung tâm của Kristal 2 . Sự ảnh hưởng của vị thế đến giá trị bất động sản
cũng giống như sự ảnh hưởng của vị trí, tức khoảng cách đến thị trường trung tâm
trong lý thuyết của Kristal. Theo đó giá trị đất đai và bất động sản phụ thuộc vào chi
phí giao thông từ vị trí bất động sản toạ lạc đến trung tâm thành phố. Theo sự gia tăng
khoảng cách vật lý thì chi phí giao thông tăng dần và giá trị đất đai giảm dần.
Tuy nhiên, khoảng cách vật lý ngày càng trở nên ít quan trọng hơn, với sự phân
tán của các trung tâm việc làm và khả năng di động gia tăng. Cuộc cách mạng thông
tin của những thập kỷ qua, với mạng lưới máy tính và mạng Internet, đang làm suy
giảm sự thống trị của khoảng cách vật lý 3 . Như vậy, khoảng cách vật lý không thể là
nhân tố quyết định đến giá trị đất đai và bất động sản.
Như đã biết, giá trị trao đổi bất động sản hình thành trên thị trường, thông qua
quan hệ cung cầu, phụ thuộc vào nhu cầu về không gian và vị trí đất đai, bất động sản.
Vậy điều gì ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn vị trí cư trú của người dân, vị trí nhà

1

Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác.
Hồ Tồn Chí, Lý luận và phương pháp định giá đất đai.
3
Trích theo Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác.
2

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

xưởng của nhà sản xuất công nghiệp, vị trí cửa hàng của nhà kinh doanh thương
nghiệp…
Sự lựa chọn về vị trí cư trú phụ thuộc vào nhu cầu về an ninh công cộng, môi
trường văn hoá xã hội, chất lượng nhà ở và cơ sở hạ tầng đô thị… cụ thể thông qua
bảng số liệu điều tra sau:
Bảng 1.1. Tổng hợp các yêu cầu về vị trí cư trú
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Tỷ lệ
An ninh công cộng
78,3
Môi trường sinh hoạt văn hóa
78,0

Quan hệ hàng xóm
74,0
Môi trường tự nhiên
82,0
Không gian giao tiếp xã hội
82,0
Chất lượng nhà ở
79,3
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
72,7
Cơ sở dịch vụ xã hội
77,0
Công trình công cộng tôn giáo
79,3
(Nguồn: Theo số liệu của PGS. TS. Nguyễn Minh Hoà)
Nội dung

Từ đây, có thể nhận định, nhu cầu về giao tiếp xã hội, quan hệ với hàng xóm,
với các nguồn cung ứng dịch vụ xã hội và kỹ thuật đô thị chi phối sự chọn vị trí nơi ở.
Có nghĩa là, người dân sẽ lựa chọn vị trí nơi ở phụ thuộc vào đặc điểm môi trường văn
hoá – xã hội tại địa điểm đó có phù hợp với nhu cầu của họ hay không. Nói cách khác,
khả năng thiết lập các quan hệ xã hội phù hợp cho người ở của vị trí nơi ở là yếu tố
quyết định tạo ra sự mong muốn địa điểm cư trú. Sự mong muốn này được phản ánh
thông qua khái niệm “Vị thế” được đề xuất bởi Ts. Hoàng Hữu Phê trong Lý thuyết Vị
thế - chất lượng.
Cũng tương tự như vậy, quyết định lựa chọn vị trí nhà xưởng của nhà sản xuất
công nghiệp phụ thuộc vào khả năng của địa điểm thiết lập quan hệ với thị trường
cung ứng nguyên vật liệu và tiêu thụ sản phẩm, với các đối tác để liên doanh, liên kết
chuyên môn hoá tăng năng suất lao động. Sự lựa chọn vị trí cửa hàng của nhà kinh
doanh thương nghiệp cũng phụ thuộc vào khả năng của vị trí thiết lập quan hệ với các

khách hàng và với các đối tác trong kinh doanh để tiêu thụ và trao đổi hàng hoá và
dịch vụ thu được lợi nhuận.
Từ thực tế trên, Ts. Trần Thanh Hùng quan niệm “vị thế đất đai và bất động sản
là tổng hòa các mối quan hệ xã hội”. Theo cách hiểu này vị thế được hình thành thông
qua các tương tác thị trường và phi thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số
lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ. “Đất đai có vị thế cao là nơi có khả
năng thiết lập được nhiều mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

với đối tác”. Nhận định trên một lần nữa chứng minh giao dịch bất động sản thực chất
không phải là giao dịch bản thân bất động sản đó mà là giao dịch các lợi ích thu được
từ bất động sản đó; nói cách khác giá trị bất động sản được sinh ra từ kỳ vọng nhận
được các lợi ích sinh ra từ các mối quan hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử
dụng hay quản lý bất động sản đó.
Như vậy, khái niệm “vị thế” là nội dung bổ sung cần thiết làm rõ hơn những gì
ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” đất đai mà đã làm cho vị trí có vai trò quyết định
đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú và hình thành giá cả đất đai.
Vị thế đất đai là tổng hoà các quan hệ xã hội, hình thành thông qua các tương
tác thị trường và phi thị trường. Vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất
lượng, cường độ của các quan hệ.
Số lượng quan hệ được hiểu là có bao nhiêu quan hệ với bao nhiêu đối tác. Chất
lượng quan hệ phụ thuộc vào đặc điểm văn hoá - xã hội của các đối tác, như tầng lớp,
giai cấp, tôn giáo, dân tộc, chủng tộc… Cường độ quan hệ phụ thuộc vào khoảng cách
không gian và thời gian tương tác.
b. Các quan điểm về giá trị bất động sản

Giá trị là một phạm trù của nền kinh tế hàng hóa, dùng làm cơ sở cho việc so
sánh và trao đổi các sản phẩm hàng hóa. Trong các lý thuyết về giá trị hàng hóa hiện
nay tồn tại các quan điểm về giá trị như sau:
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Macxit: Các Mác trên cơ sở phép biện
chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau: Giá trị là sự hao phí lao động
xã hội kết tinh trong hàng hóa. Một hàng hóa có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội. Trong đó thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng; thuộc tính xã
hội là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa. Như vậy
giá trị là một trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị
là bản chất bên trong, giá cả là biểu hiện bên ngoài. Giá trị và giá cả luôn phù hợp với
nhau nhưng chúng cũng có thể sai khác do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân
bằng cung - cầu, tâm lý khách hàng.
Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mác có tác dụng lớn trong việc đánh giá giá trị
tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng mục tiêu nghiên cứu về giá trị của C.Mác
là hướng tới nền kinh tế kế hoạch hóa. Trong khi đối với nền kinh tế thị trường thì có
những hàng hóa đặc biệt như đất đai, sức lao động, thương hiệu…không được tạo ra
do “lao động kết tinh trong hàng hóa” nhưng chúng vẫn có giá trị. Vì vậy để xác định
đúng giá trị tài sản thì cần phải bổ sung phạm trù giá trị kinh tế trong nền kinh tế thị
trường.
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

Quan điểm kinh tế học hiện đại cho rằng: sản phẩm hàng hóa có hai thành
phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Trong đó, giá trị hữu hình là chi phí sản xuất,
giá thành sản phẩm; giá trị vô hình chính là giá trị của lao động quá khứ và lao động
hiện tại kết tinh trong hàng hóa, đồng nhất với quan điểm giá trị của Macxit.

Trong Dấu ấn thương hiệu (NXB Trẻ, năm 2006), Tôn Thất Nguyễn Thiêm
nói rằng: “giá trị sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình”. Giá trị hữu
hình là giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình là giá trị
thương hiệu, nó phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người.
Quan điểm giá trị hữu hình và vô hình được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế bất
động sản trong Lý thuyết Vị thế - chất lượng của TS. Hoàng Hữu Phê. Theo đó, giá
trị trao đổi bất động sản trên thị trường bao gồm hai thành phần: giá trị sử dụng và giá
trị. Trong đó giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, giá trị đầu tư phát triển bất động sản
hay còn gọi là chi phí tạo lập bất động sản, phản ánh chất lượng bất động sản; giá trị là
giá trị vô hình sinh ra bởi lợi ích thu được từ vị thế bất động sản tạo thành. Giá trị trao
đổi được thể hiện bằng tiền gọi là giá cả.
Trong trường hợp vị thế bất động sản không khác nhau do con người trong xã
hội tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị
hữu hình, tức là chi phí sản xuất. Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm Mác
về giá trị, quan điểm của Mác là một trường hợp đặc biệt của Lý thuyết Vị thế - chất
lượng trong một môi trường đồng nhất về vị thế.
Giá cả thị trường bất động sản là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao
đổi. Giá trị trao đổi là một phạm trù khách quan được nhận biết thông qua tính thông
suốt thông tin của thị trường và thông qua hiểu biết của con người bằng các phương
pháp khác nhau để sử dụng vào các mục đích khác nhau, vì vậy mà có các loại giá: giá
bất động sản do nhà nước định giá, giá bất động sản đấu giá, giá bất động sản rao bán,
giá mua…
Giá bất động sản do nhà nước quy định: Là hệ thống giá do nhà nước định ra để
thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản, nhằm giải quyết mối quan
hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất đai và bất động sản khác, nó không áp
dụng cho các bên tham gia giao dịch thị trường tự thỏa thuận.
Giá cả thị trường bất động sản: là giá cả chịu sự tác động của quy luật giá trị,
quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người chuyển
nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm
xác định.

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

c. Mối quan hệ giữa vị thế và giá trị bất động sản
Như trên đã nói, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng quyết định giá trị sử dụng,
giá trị hữu hình; thuộc tính xã hội phản ánh vị thế quyết định giá trị, giá trị vô hình bất
động sản.
= {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (*)
(do vị thế tạo ra)}
Một đơn vị bất động sản hiện vật bao gồm hai thuộc tính trên tạo ra một mức độ
thỏa mãn nhu cầu của con người, mức độ thỏa mãn này được xác định thông qua đại
lượng đơn vị dịch vụ đất đai. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về chất
lượng, vị thế nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì
có cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu
hiện dưới hình thái tiền tệ thì các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng đơn vị dịch vụ
bất động sản sẽ có giá trị thị trường ngang nhau (chẳng hạn 1.000m2 đất ở quận Thủ
Đức có giá trị tương đương với 100m2 đất ở quận 1). Nếu xét quan hệ trên ở góc độ lý
thuyết Vị Thế - chất lượng thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau:

Giá trị trao đổi bất động sản

Biểu đồ I.1. Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản
Điểm A, B và C có tổ hợp chất lượng, vị thế khác nhau (C có chất lượng cao, vị
thế thấp; B ngược lại) nhưng có cùng mức độ thỏa dụng nên có cùng giá trị thị trường.

Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu
dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung
cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này
tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế xác định. Các
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường. Vì
vậy có thể gọi đường ngưỡng là đường giá trị trao đổi bất động sản.
Như vậy, có thể khẳng định, giá trị trao đổi bất động sản là đại lượng phụ thuộc
vào vị thế bất động sản. Sau đây đề tài sẽ xem xét ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá
trị bất động sản.
d. Các chỉ tiêu xác định vị thế bất động sản
Vị thế là một hàm phụ thuộc vào các biến số như:
- Mật độ và thành phần dân cư;
- Khoảng cách vị thế, tức khoảng cách từ vị trí của bất động sản đến các trung
tâm vị thế, bao gồm trung tâm chính trị, văn hoá - xã hội, thương mại - dịch vụ…
Khoảng cách này được xác định thông qua đơn vị thời gian lưu thông.
Khoảng cách vị thế không đồng nhất với khoảng cách vật lý, mặc dù chúng có
quan hệ thuận với nhau thông qua công thức: S = VxT. Thời gian lưu thông T phụ
thuộc vào khoảng cách S, nhưng chi phí thời gian để vượt qua khoảng cách S thì phụ
thuộc vào vận tốc V, mà vận tốc V lại phụ thuộc vào mức độ phát triển hạ tầng giao
thông đô thị, như mật độ đường sá, phương tiện lưu thông…
Khoảng cách vị thế = 1/T = V/S, trong đó T là chi phí thời gian do khoảng cách
vật lý S, chi phí này là chi phí vô ích bởi yếu tố không gian. Khi T tăng thì 1/T giảm,

có nghĩa là thời gian dành cho công việc và nghỉ ngơi giảm. Ở góc độ này khoảng cách
vị thế bằng 1/T phản ánh được quy luật kinh tế - quy luật tiết kiệm thời gian. Để tiết
kiệm thời gian lưu thông, tăng năng suất lao động cần phải tập trung sản xuất và các
hoạt động kinh tế - xã hội khác trong không gian, sự tập trung này tạo ra hiệu quả kinh
tế, mà các nhà kinh tế học đô thị gọi là, hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị 4 .
I.2. KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
¾ Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có
một ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông
Nam và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất
dự kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2 m so với mực
nước biển trung bình).
¾ Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang
tính chất cận xích đạo. Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm,
nắng trung bình 6,8 giờ/ngày. Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động
trong khoảng 250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ
4

Nhiêu Hội Lâm, Kinh tế học đô thi.

Trang 18


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị An

ẩm trung bình cả năm 77,5%. Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động
của bão lụt. Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực. Mưa nhiều ở khu vực vùng nội
thành (trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung
bình từ 1.800 đến 1.900 mm. Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng

của hai hướng gió mùa chủ yếu: từ ngoài Biển Đông thổi theo hướng Đông Nam – Tây
Bắc, từ Ấn Độ Dương thổi về theo hướng Tây Nam – Đông Bắc.
¾ Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế
độ thủy văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh
của địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh
hưởng của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của
việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ
Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước
Hòa trong tương lai gần). Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km.
Tổng diện tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố. Mật độ dòng
chảy trung bình khoảng 3,8 km/km2. Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m
và mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên, lại nằm ở vùng cửa sông với nhiều
công trình điều tiết lớn ở thượng nguồn bên nguy cơ ngập, úng rất lớn.
¾ Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích
còn lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu.
¾ Tổ chức hành chính: hiện nay, thành phố có 19 quận, 5 huyện: 12 quận cũ
(quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và 7 quận
được hình thành từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân
Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ).
¾ Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị
hóa tập trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20%. Dân số
toàn thành phố năm 2005 ước tính khoảng 6.300.000 người. Nhập cư cơ học có xu
hướng tăng. Dân vãng lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước
ngoài, ước tính số khách vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến
1,5 triệu người. Số người trong độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người. Chất
lượng lao động thể hiện qua học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp. Cơ cấu về
trình độ chuyên môn còn bất hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò
của một thành phố trung tâm đa chức năng.
¾ Cơ sở kinh tế phát triển đô thị: trong những năm gần đây, Thành phố Hồ
Chí Minh có những bước phát triển khá lớn, hình thành môi trường có sức hấp dẫn đầu

tư cả trong và ngoài nước. Nhịp độ tăng trưởng GDP đạt bình quân hàng năm 12,6%;
đóng góp ngày càng cao vào GDP cả nước. GDP bình quân đầu người cao gần gấp 2,6
Trang 19