GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC KIẾN TRÚC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
TẠI CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC KIẾN TRÚC

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊNH CƯƠNG
03135006
DH03TB
2003 – 2007
QLTT Bất động sản

Tp.Hồ Chí Minh tháng 07/2007

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS

NGUYỄN THỊNH CƯƠNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
TẠI CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC KIẾN TRÚC

Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 07 năm 2007

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên con xin gửi đến ba mẹ và những người thân trong gia đình lòng biết ơn
sâu sắc. Những người đã sinh ra con, nuôi dưỡng và hy sinh tất cả để tạo điều kiện tốt
nhất cho con có được như ngày hôm nay. Con sẽ ghi nhớ công lao này suốt đời.
Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, đặc biệt là quý thầy cô khoa QLĐĐ - BĐS
– Trường Đại học Nông Lâm đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm

quý báu cho tôi trong suốt quá trình học tập tại trường.
Tôi xin đặc biệt cảm ơn cô Ngô Thị Ngọc Hà đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ
để tôi có thể hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng chân thành cảm ơn ban giám đốc cùng toàn thể nhân viên công ty
TNHH Địa Ốc Kiến Trúc. Xin đặc biệt gửi lời cảm ơn đến cô Hương, chú Danh, anh
Tuấn, chị Thư, anh An, anh Chung, chị Tần đã tận tình giúp đỡ và truyền đạt cho tôi
những kinh nghiệm trong quá trình thực tập vừa qua.
Cuối cùng, tôi xin gửi đến những người bạn của tôi lời cảm ơn chân thành,
những người đã luôn giúp đỡ tôi không chỉ trong học tập mà cả trong cuộc sống. Các
bạn đã cho tôi một cuộc sống sinh viên rất đẹp với những kỷ niệm không bao giờ phai.

NGUYỄN THỊNH CƯƠNG

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thịnh Cương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại công ty TNHH
Địa Ốc Kiến Trúc”
Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường bất động sản trong những năm qua đã có những bước tiến dài và
đang ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân. Việc thị trường
phát triển làm cho các dịch vụ hỗ trợ thị trường cũng sôi động không kém mà trong đó
hoạt động môi giới đã góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch diễn ra một cách
thuận lợi. Tuy nhiên gần đây thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại thêm
vào đó việc Việt Nam chính thức trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế

giới (WTO) cũng như việc Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực đã làm cho hoạt
động môi giới cũng gặp nhiều khó khăn. Trước tình hình mới của thị trường thêm vào
đó là sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt của các đối thủ, việc đưa ra một phương hướng
cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty là việc làm cấp thiết.
Với phương pháp nghiên cứu chủ yếu là thu thập xử lý số liệu, phương pháp so
sánh và phân tích ma trận SWOT, đề tài được thực hiện nhằm xác định rõ những điểm
mạnh, điểm yếu của công ty và những cơ hội, đe dọa từ môi trường bên ngoài từ đó
đưa ra những giải pháp hợp lý nhất nhằm tận dụng những điểm mạnh và cơ hội có
được, hạn chế những điểm yếu và tránh né những đe dọa
Qua quá trình phân tích, nghiên cứu nhận thấy những kết quả sau:
Công ty hiện đang hoạt động trong môi trường khá thuận lợi: Kinh tế Việt Nam
tăng trưởng ổn định, xu thế hội nhập quốc tế. Tuy nhiên công ty cũng đứng trước
những đe dọa từ các doanh nghiệp khác, sự bất ổn của thị trường cũng là một đe dọa
đối với công ty.
Trong những năm qua công ty hoạt động khá hiệu quả và có những điểm mạnh
nổi bật như: vị trí địa lý thuận lợi, quy trình môi giới chặt chẽ, nguồn hàng phong phú,
nguồn tài chính lành mạnh…
Bên cạnh đó công ty vẫn gặp phải những điểm yếu như: hoạt động Marketing
chưa được quan tâm đúng mực, phí môi giới còn cao và chưa linh động, các dịch vụ
cung cấp chưa thật sự đa dạng…
Với mục tiêu xây dựng chiến lược cho công ty tôi đề xuất một số giải pháp:
đẩy mạnh hoạt động Marketing, bước đầu mở rộng thêm các lĩnh vực như thẩm định
giá, tư vấn đầu tư, nâng cao công tác chăm sóc khách hàng và đào tạo huấn luyện nhân
viên, thường xuyên trao đổi, mở rộng quan hệ với các chủ đầu tư để có nguồn hàng
phong phú và đầy đủ phục vụ nhu cầu khách hàng.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN 1 : TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Khái luận về thị trường bất động sản
I.1.2 Khái luận về các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản
I.1.3 Khái luận về môi giới bất động sản
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa
I.2.2 Tổng quan về công ty
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
I.3.3 Quy trình nghiên cứu
PHẦN 2 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Phân tích môi trường hoạt động
II.1.1 Môi trường kinh tế
II.1.2 Môi trường chính trị- Pháp luật.
II.1.3 Môi trường văn hoá xã hội
II.3 Phân tích môi trường cạnh tranh
II.2.1 Đối thủ tiềm năng
II.2.2 Đối thủ cạnh tranh hiện tại
II.2.3 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp với công ty
II.3 Phân tích thị trường khách hàng
II.3.1 Nguồn cung ứng
II.3.2 Khách hàng
II.4 Phân tích thực trạng môi giới
II.4.1 Quy trình môi giới bất động sản
II.4.2 Phân tích giao dịch của công ty qua 2 năm 2005 – 2006
II.5 Phân tích điểm mạnh – điểm yếu

II.5.1 Điểm mạnh
II.5.2 Điểm yếu và thách thức của công ty
II.6 Đề xuất giải pháp
II.6.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của công ty
II.6.2 Cơ sở đề xuất giải pháp
II.6.3 Các giải pháp cụ thể
KẾT LUẬN
Kết luận
Kiến nghị

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Trang 1
1
3
3
9
12
15
15
18
23
23
24
25
26
26
26
27
28

28
28
28
29
29
29
30
32
32
36
40
40
44
47
47
47
47
50
50
51


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

ĐẶT VẤN ĐỀ
v Sự cần thiết của đề tài
Được ra đời vào thời kỳ đổi mới, thời kỳ chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập
trung sang cơ chế thị trường, thị trường bất động sản đã và đang ngày càng phát triển

và chứng tỏ vị trí của mình trong nền kinh tế quốc dân. Trong công cuộc đổi mới 20
năm qua, thị trường bất động sản đã có những đóng góp to lớn vào sự phát triển kinh
tế – xã hội, góp phần quan trọng vào nguồn lực tài chính quốc gia. Trong tương lai, thị
trường này hứa hẹn vẫn sẽ là nguồn thu ngân sách to lớn. Việc thị trường bất động sản
phát triển một cách nhanh chóng, mạnh mẽ và lan tỏa đã kéo theo sự xuất hiện của
nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường. Trong đó sự ra đời của dịch vụ môi giới bất động sản
đã góp phần giải quyết các nhu cầu về mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thị
trường, tạo điều kiện cho cung cầu được gặp nhau, góp phần thúc đẩy thị trường phát
triển, ngày càng lành mạnh, chuyên nghiệp và có hiệu quả. Đồng thời sự ra đời của
dịch vụ này tự nó cũng đã mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực môi giới bất động sản. Song song với sự phát triển của thị trường bất động
sản, sự xuất hiện ồ ạt của nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản đã cho thấy tiềm
năng phát triển to lớn của lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản “đóng
băng” kéo dài trong thời gian qua đã khiến cho dịch vụ môi giới từng diễn ra rất sôi
động trước đây rơi vào giai đoạn hoạt động cầm chừng. Hiện nay, Việt Nam đã chính
thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), đặc biệt Luật Kinh doanh bất
động sản chính thức thừa nhận vai trò của nghề môi giới, tất cả đã đưa đến cho những
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này những cơ hội mới và cả những thách thức
mới, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có những bước chuyển mình, tự khẳng định vai trò
và năng lực bản thân để có thể hòa nhập với dòng chảy khắc nghiệt của thị trường, hòa
nhập với xu thế hội nhập kinh tế thế giới đang phát triển hối hả từng ngày, từng giờ.
Công ty Địa Ốc Kiến Trúc trong những năm qua luôn là một trong những công ty môi
giới bất động sản hoạt động có hiệu quả, tuy nhiên đứng trước những thách thức mới
cùng với sự cạnh tranh khốc liệt của các doanh nghiệp trên địa bàn chắc hẳn công ty sẽ
gặp không ít khó khăn. Chính vì vậy, được sự cho phép của công ty Địa Ốc Kiến Trúc
và sự hướng dẫn của giảng viên Ngô Thị Ngọc Hà, tôi đã chọn đề tài:” Giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại công ty Địa Ốc Kiến Trúc” để làm luận
văn tốt nghiệp cho mình.
v Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu và nắm vững quy trình môi giới bất động sản tại công ty TNHH Địa

Ốc Kiến Trúc.
Mong muốn phân tích những điểm mạnh, điểm yếu của công ty và những thời
cơ, thách thức từ môi trường bên ngoài. Từ đó đề xuất những biện pháp tốt nhất nhằm
tận dụng những thời cơ và điểm mạnh bên trong, hạn chế những điểm yếu và đe dọa từ
bên ngoài để công ty Địa Ốc Kiến Trúc hoạt động có hiệu quả hơn.
Hoàn tất và xét tốt nghiệp kết thúc khóa học.

Trang 1

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

v Đối tượng nghiên cứu
Phân tích ảnh hưởng của môi trường vĩ mô và vi mô đến hoạt động của công ty
- Môi trường kinh tế
- Môi trường văn hóa – xã hội
- Môi trường chính trị - pháp luật
- Môi trường cạnh tranh
Phân tích thực trạng hoạt động môi giới của công ty
Phân tích những điểm mạnh, điểm yếu của môi trường nội bộ công ty
Đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty
v Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Công ty Địa Ốc Kiến Trúc – 178A Quốc lộ 1K, phường
Tân Tiến, Tp.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu từ năm 2004 - 2006
Thời gian thực hiện đề tài: Từ ngày 15/03/2007 đến ngày 15/07/2007

Trang 2

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Khái luận về thị trường bất động sản
a. Khái niệm về bất động sản và các thuộc tính của bất động sản
v Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng người ta có
các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất
mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: động sản và bất
động sản.Theo đó bất động sản được hiểu như sau:
Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động
sản hay bất động sản thường không đơn giản. Bởi vì khái niệm bất động sản rất rộng,
đa dạng, có những tài sản có nước cho là bất động sản, trong khi đó nước khác lại liệt
vào danh mục động sản do đó cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước.

Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở
mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Tuy nhiên vẫn có một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: bất động sản là
những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Theo đó một tài sản
được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
v Phân loại bất động sản
Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những
nhóm sau đây:
- Đất đai:
Trang 3

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây); các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các
công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ, hầm lò và
các tài sản khác do pháp luật quy định.

v Tính chất bất động sản
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được. Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai
có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.

- Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ
một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở,…). Mặt khác các công trình
xây dựng, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao.
- Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm của bất động sản
xuất phát từ sự khan hiếm và tính có giới hạn của bề mặt trái đất.
- Bất động sản có tính dị biệt. Các bất động sản khác nhau thì luôn có những
đặc điểm khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về cảnh quan và các vật
ngoại cảnh. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư... đều quan tâm đến tính dị
biệt để tạo ra sự hấp dẫn với khách hàng.
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Các hàng hoá thông thường cũng mang đặc điểm này nhưng hàng hoá bất động sản lại
chịu sự chi phối của các yếu tố này nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì
nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất
lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Các yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh... cũng chi phối mạnh mẽ nhu cầu về bất
động sản.
- Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
- Bất động sản là một tài sản có giá trị cao, giá trị của bất động sản bao gồm các
chi phí rất lớn cho đất đai, đầu tư xây dựng... Do đặc điểm này nên các hoạt động giao
dịch, đầu tư bất động sản thường cần đến sự tham gia của các dịch vụ hỗ trợ như tư
vấn, môi giới, định giá và sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước ta
thuộc về sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp

luật và chịu sự quản lý của Nhà Nước.
- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hoá bất động
sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn các hàng hoá khác. Việc đầu tư xây
dựng các công trình rất phức tạp đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp.
b. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
Trang 4

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

v Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm
đều thống nhất “thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua
và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất
động sản được giao dịch.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ
giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử
dụng bất động sản...
v Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường

bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch
vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp,...
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,... Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động
sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng
và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ
cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị trường phi chính thức (thị
trường chưa kiểm soát được).

v Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Trang 5

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của
hàng hóa giao dịch; còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt
với hàng hóa bất động sản giao dịch, điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không
thể di dời của bất động sản. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được
tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các
trung tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp, tại nhà
riêng, qua mạng internet,...
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đất đai không bao giờ hao
mòn hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...) và
người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà
họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này là yếu
tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì
vậy, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá
đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu
tư vào đất.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất
động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách,
chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm
là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng
riêng về cung và cầu bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các khu vực đô thị,
các vùng đang trong giai đoạn đô thị hóa, các trung tâm kinh tế, văn hóa, du lịch,...
thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng nó là một thị
trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và
thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác.
Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất
động sản không chính xác như đối với các hàng hóa. bất động sản mang tính vùng và
khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản
cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản.
Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản
ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác do thời gian tạo lập bất động sản thường
không ngắn (tìm hiểu thông tin về đất đai, thủ tục pháp lý, thiết kế, thi công,…).
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Trang 6

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

Sở dĩ như vậy vì thị trường bất động sản không bày bán trên thị trường như các
loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có đủ cơ hội và đủ lượng
thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn
nữa vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có
kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp).
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần có các nhà tư vấn,
môi giới được đào tạo bài bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh

nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị
trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ tăng cao.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng
pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động
sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng. bất động sản được đăng ký pháp lý
theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch…
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, khi có nhu cầu
tham gia vào đầu tư, giao dịch bất động sản, đòi hỏi các khách hàng, nhà đầu tư phải
có một lượng vốn lớn. Hầu hết lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn. Khi
thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn.
c. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp
ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền
kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:
Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển.
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết các nhu cầu về bất động sản, là cầu
nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái
sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động
sản. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật
sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản). Khi thị trường bất động sản
không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân
chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất
tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo
điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất.

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư
phát triển.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là yếu tố góp phần thúc đẩy
sản xuất phát triển bởi vì sự tăng lên của một lượng tài sản cố định là hàng hoá bất
động sản đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. Thứ hai, khi thị trường bất động sản phát
Trang 7

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn
cho đầu tư phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn
liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát
triển. Khi thực hiện thế chấp bất động sản, nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi vì
nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng.
Góp vốn liên doanh bằng bất động sản chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu
tư nước ngoài, góp vốn huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách
Nhà nước.
Sự phát triển thị trường bất động sản có thể diễn ra theo 2 hướng:
Một là, tăng lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch.
Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm
cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại...
Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều dẫn đến góp phần
tăng thu cho ngân sách Nhà nước thông qua thuế.
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường

trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường
vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường bất động sản . Do đó, sự phát
triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và thị
trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường bất động sản phát triển, nó sẽ yêu cầu
thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó, thị trường sức lao động
và thị trường các loại hàng hóa trong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động
sản cũng phát triển theo tương ứng.
Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài
nước. Sự phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài nước
bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước
ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư
phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó.
Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước,
giữa các dân tộc.
Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính
sách về đất đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng là thị trường quan
trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển
không lành mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp,
sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả
làm cho giá cả lên xuống thất thường...Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của
người dân đối với các chủ trương, chính sách của Đảng - Nhà nước, sẽ hạn chế sự phát
triển của bất động sản, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và
các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp
Trang 8

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội
được ổn định hơn.
Thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ngầm trong đầu những năm
qua ở nước ta đã minh chứng điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà
nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng...đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng,
thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có nhiều
biểu hiện tiêu cực.
Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản
phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và
do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của
nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn
hóa, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng...Hơn nữa, nó còn góp phần thỏa
mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên
lạc, sinh hoạt...
Thị trường bất động sản là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát
triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị
trường sức lao động, thị trường hàng hóa, và nói chung là tác động tốt đến sự phát
triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng
cao đời sống cảu nhân dân.
Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong
đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta
mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa
đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã
hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ

thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó
Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các
công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Từ đó, khắc phục được tình trạng thị
trường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai.
I.1.2 Khái luận về các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản
Sự ra đời và phát triển ngày càng lớn mạnh của thị trường bất động sản đã kéo
theo sự ra đời của các loại hình dịch vụ kinh doanh bất động sản. Trong những năm
gần đây với sự phát triển ngày càng phong phú và đa dạng, các dịch vụ này đã thực
hiện rất tốt chức năng hỗ trợ thị trường và đã giữ một vai trò quan trọng không thể
thiếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sự ra đời của các dịch vụ này đã tạo điều
kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó
các dịch vụ này cũng đã góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển mạnh
hơn, chuyên nghiệp hơn. Các dịch vụ này bao gồm: môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng
cáo bất động sản và quản lý bất động sản .
a. Định giá bất động sản
Trang 9

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

Định giá bất động sản là việc xác định giá bất động sản trên cơ sở giá trị của bất
động sản và giá thị trường tại một thời điểm nhất định.
Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động
sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu
của khách hàng. Nó còn là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định

giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Theo quy định của
luật, để được cấp chứng chỉ thì cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trình
độ từ cao đẳng trở lên, đã được đào tạo về định giá bất động sản và phải có hồ sơ xin
cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
Theo Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản 2007, hoạt động định giá bất động
sản dựa trên ba nguyên tắc sau:
- Tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định gia;
- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật
b. Sàn giao dịch bất động sản
Là nơi thực hiện các hoạt động giao dịch bất động sản và dịch vụ kinh doanh
bất động sản.bao gồm các nội dung hoạt động: giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua, môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản lý bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản khi được công nhận là pháp nhân thì các tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với các tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sản được khuyến khích thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất
động sản nhằm bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, khi
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ
môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản.
c. Tư vấn bất động sản
Tư vấn bất động sản là hoạt động dịch vụ cung cấp thông tin, số liệu, dự báo về
thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động sau đây:
-Tư vấn pháp lý về bất động sản
-Tư vấn về vay vốn, huy động vốn

-Tư vân về giá bất động sản
-Tư vấn và thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất
động sản
-Tư vấn khác liên quan đến bất động sản.
Trang 10

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh
Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn
bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra luật cũng quy định tổ
chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội
dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
d. Đấu giá bất động sản
Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận
chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. Đấu giá bất
động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên. Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh
doanh.
Đấu giá bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng lời nói, bỏ
phiếu hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Các thông tin về đấu giá
bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá.
Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá

dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, tổ chức,
cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết
trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
e. Quản lý bất động sản
Dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ
đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê bất động sản; điều hành, khai thác, sử
dụng bất động sản.
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở
hữu, chủ sử dụng bất động sản;
- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo
đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với nhà nước theo uỷ
quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
f. Quảng cáo bất động sản
- Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản,
trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ
quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
Trang 11

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật kinh doanh bất động
sản và pháp luật về quảng cáo.
I.1.3 Khái luận về môi giới bất động sản
a. Khái niệm về môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản cũng như các loại hình môi giới khác, là hoạt động trung
gian đứng giữa và làm cầu nối cho người có nhu cầu bán bất dộng sản và người mua
bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để cung và cầu gặp nhau nhằm đi đến mục tiêu
cuối cùng đó là xảy ra các hoạt động giao dịch. Với sự tham gia của họ, các giao dịch
bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn, thuận tiện hơn, nhanh chóng hơn.
Hình 1 : Tam giác môi giới bất động sản

Nguồn : Norbert J. Stefaniak, Real Estate Marketing 1998
Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới tính theo
giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của
người uỷ quyền đưa ra.
Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới và không
phụ thuộc vào giá bán bất động sản.
b. Vị trí và vai trò của môi giới bất động sản
Trang 12

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

Cùng với tất các hoạt động hỗ trợ thị trường khác, môi giới bất động sản đã góp
phần hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản được diễn ra nhanh chóng và thuận
lợi. Hoạt động môi giới bất động sản là tác nhân, là cầu nối giữa bên mua và bên bán,
giúp họ tìm thấy nhau, thoã mãn những nhu cầu mà mỗi bên cần đạt được trong thời
gian ngắn hơn và chi phí thấp hơn. Hoạt động môi giới có hiệu quả sẽ góp phần giúp
thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng và chuyên nghiệp hơn.
c. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Để đảm bảo cho hoạt động môi giới được diễn ra một cách công khai, minh
bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh bất động sản đã
có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:
- Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi
giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin
làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới.
d. Nội dung môi giới bất động sản
Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp
các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ
và phạm vi thực hiện của hoạt động này. Nội dung của hoạt động môi giới bất động
sản bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản.
e. Hợp đồng môi giới bất động sản
Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

- Đối tượng và nội dung môi giới
- Yêu cầu về kết quả dịch vụ môi giới
- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới
- Phương thức thanh toán, thời hạn
- Quyền và nghĩa vụ các bên
- Giải quyết tranh chấp
- Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.
Trang 13

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

f. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản
Nhằm đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân môi giới cũng như khách
hàng có nhu cầu được môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có
những quy định về quyền và nghĩa vụ cho các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động
môi giới bất động sản. Các quy định bao gồm:
v Quyền của tổ chức môi giới bất động sản
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của luật Kinh doanh
bất động sản
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất
động sản.
- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới
bất động sản đã ký với khách hàng
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động
sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu

trách nhiệm về kết quả môi giới.
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên
thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.
- Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất
động sản.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật
v Nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản
- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; không được vượt quá phạm vi thoả
thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê bất động sản.
- Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định.
(Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản)
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Trang 14

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

I.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản tại Tp. Biên Hòa
a. Thực trạng kinh tế xã hội thành phố Biên Hòa
v Điều kiện tự nhiên
Biên Hòa là một thành phố loại II và là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh
Đồng Nai. Vị trí nằm ở phía Tây của tỉnh, với 26 đơn vị hành chính (23 phường và 3
xã).
Tổng diện tích tự nhiên là 15.508,57 ha, chiếm 2,63% diện tích tự nhiên của
tỉnh, mật độ dân số trung bình 3.430 người/km2
Thành phố Biên Hoà nằm hai bên bờ sông Đồng Nai (chủ yếu bên phía tả
ngạn), giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Vũng Tàu 90 km
(theo QL51). Ở vị trí này, Biên Hoà có một vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển
kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng không chỉ riêng tỉnh Đồng Nai mà cả vùng
Đông Nam Bộ, thể hiện ở những yếu tố sau đây:
- Là thành phố lớn nằm ở cửa ngõ thành phố Hồ Chí Minh, trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam (Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng
Tàu)
- Là thành phố công nghiệp lớn của cả nước
-Là đầu mối giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và
vùng Đông Nam Bộ, bao gồm đường sắt, đường bộ quốc gia (QL1, QL51…)
- Là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, Biên Hoà là nơi giao lưu kinh tế - xã hội đa
dạng và giữ vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng của khu vực miền Đông Nam Bộ.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển, có điều kiện thuận lợi thu hút đầu
tư, làm động lực phát triển cho cả tỉnh Đồng Nai và cả khu vực.
v Kinh tế xã hội
Giai đoạn 2001-2005, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 14,29% cao hơn
mục tiêu của Nghị quyết Đại hội Đảng bộ lần thứ VIII đề ra (12-13%). Trong đó, năm
2001 là 13,6% và năm 2005 là 14,55%.
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại
hóa, tương xứng với một trung tâm kinh tế công nghiệp của tỉnh, của vùng Đông Nam

Bộ và của cả nước. Trong đó, tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ, giảm
dần tỷ trọng ngành nông, lâm, thủy sản.
Bảng 1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Tp.Biên Hoà qua các năm

Khối ngành
Công nghiệp + Xây dựng

Năm
1995
60,34

Năm
2000
70,65

Trang 15

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Năm
2005
70,10

Ước
2007
70,15


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

Nông, lâm, thủy sản

2,90

2,25

1,18

1,03

Dịch vụ

36,76

27,10

28,72

28,82

Nguồn: Phòng Kế hoạch – Tài chính thành phố Biên Hòa
So với toàn tỉnh thì GDP bình quân của thành phố cao gấp 2,52 lần (bình quân
GDP của tỉnh 700 USD/người, trong khi của thành phố Biên Hòa là 1.762
USD/người).
Như vậy, trong những năm qua kinh tế của thành phố không ngừng tăng trưởng
với tốc độ cao; cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng tăng tỷ trọng của
ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng của ngành nông nghiệp; giải quyết việc làm
cho hàng vạn lao động trong và ngoài tỉnh; thu nhập bình quân đầu người tăng,… Điều

này cho thấy chất lượng cuộc sống của nhân dân đã được cải thiện, điều kiện sống tốt
hơn đồng nghĩa với việc nhu cầu của con người cũng ngày càng tăng lên. Từ đó nhu
cầu về những khu nhà ở khang trang hơn, thoải mái hơn và thuận lợi hơn bắt đầu trở
thành mối quan tâm của họ. Đây chính là điều kiện thuận lợi để thị trường bất động
sản tại thành phố Biên Hoà phát triển và cũng là cơ hội cho các công ty kinh doanh bất
động sản chứng minh khả năng và uy tín của mình.
b. Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Biên Hoà
Biên Hòa là một thành phố có tiềm năng phát triển cao, có quy mô diện tích,
dân số và khối lượng nhà đất tương đối lớn. Tuy nhiên, cũng như tại đa số các tỉnh
thành trên cả nước, thị trường bất động sản ở đây vẫn chưa phải là thị trường hoàn hảo.
Nguyên nhân, một phần là do thói quen của người dân thường ngại liên hệ với cơ quan
chức năng có liên quan đến quản lý bất động sản, một phần do nhận thức về pháp luật
của họ còn hạn chế. Nhưng phần lớn nhất là do Nhà nước chưa có một Trung Tâm
giao dịch bất động sản có thể đáp ứng được nhu cầu đang ngày càng phát triển trên thị
trường. Từ đó dẫn đến tình trạng các thông tin giao dịch về nhà đất tại Tỉnh Đồng Nai
nói chung và của TP. Biên Hòa nói riêng phần lớn là do một số cá nhân và tổ chức
thực hiện. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều yếu tố tiêu cực phát sinh, làm cho
thị trường bất động sản của địa phương phát triển không lành mạnh, Nhà nước không
kiểm soát được thị trường, yếu tố đầu cơ phát triển mạnh, người dân có nhu cầu thì
thiếu thông tin về quy hoạch, về giá cả thị trường. Bên cạnh đó, Chính sách về đất đai
hiện nay nói chung lại thay đổi quá nhanh, thị trường chưa thể thích nghi ngay được.
Việc thực thi các chính sách về đất đai trong thời gian qua còn nhiều điểm chưa hoàn
toàn phù hợp với thực tế, cần có sự bổ sung điều chỉnh. Tình hình này, cộng thêm nhận
thức của người dân về các văn bản pháp luật chưa rõ, khiến nhiều người hiểu lầm rằng
đầu tư vào bất động sản thời điểm này là đầy rủi ro và bất lợi. Ngoài ra, các quy hoạch
chi tiết trên địa bàn thành phố cũng chưa được công bố rõ ràng, cụ thể, dẫn đến người
bán và người mua có tâm lý bất ổn, lo lắng và tạm ngưng giao dịch để chờ xem có sự
thay đổi nào khác không. Trong khi đó, người dân khi rao bán bất động sản thường có
tâm lý sợ bị “hớ” nên họ đưa ra giá thật cao, rồi mở ngoặc “có thỏa thuận”. Nhưng trên
thực tế, giá bán sau khi đã được hai bên thương lượng thấp hơn nhiều so với giá rao

bán ban đầu. Điều này cũng tạo nên một giá ảo gây nhiều bất ổn cho thị trường, vì
lượng bất động sản được rao bán ngày càng nhiều, mà người mua thì ít nên sức mua
Trang 16

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

giảm.
Tuy nhiên, tình hình đất dự án và các chung cư do các doanh nghiệp đầu tư
thì khả quan hơn nhiều. Hiện nay, tại các khu dân cư đô thị mới do các doanh nghiệp
Nhà nước đầu tư như: khu dân cư đường 5 nối dài, khu nhà ở Bửu Long, Khu dân cư
An Bình, Khu chung cư đường Nguyễn Văn Trỗi, Khu chung cư chợ Biên Hòa....đã
thu hút rất nhiều người dân đến mua và các dự án chung cư này phần nào đáp ứng
được nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, cho các tầng lớp nhân dân. Tuy nhiên, nhìn chung
tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tại một số khu dân cư này còn
chậm, gây mất niềm tin cho người dân có nhu cầu sử dụng.
Mặt khác, Nghị Định 17 mới ra đời nhưng vẫn chưa hoàn toàn tháo gỡ được
khó khăn cho các nhà đầu tư , hiện nay các chủ đầu tư vẫn gặp rất nhiều khó khăn về
tài chính, vì họ phải tự thực hiện đền bù, giải tỏa theo giá thỏa thuận với người có đất
trong dự án, đến khi xây dựng xong toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà cửa... rồi mới được bán
nhà. Còn người mua thì cũng phải có sẵn một khoản tiền lớn để mua cả nhà lẫn đất
ngay một lúc, nên phần nào cũng ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn nhà cho
riêng mình. Ngoài ra, tình trạng giá nhà đất trên thị trường bất động sản nước ta hiện
nay nói chung và ở TP Biên Hòa nói riêng còn đang ở mức quá cao so với khu vực và
một số nơi trên thế giới, nên nhiều người dân có nhu cầu thực sự sẽ không có khả năng
thanh toán. Bên cạnh đó, nhóm các cá nhân, hộ gia đình mua bất động sản để đầu cơ,

tuy số vốn không nhiều nhưng số lượng người tham gia đầu cơ lại đông, mua bán theo
phong trào, do vậy hành vi của họ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Về
phía người bán, do thói quen tính giá bất động sản bằng vàng, mà trong thời gian qua
giá vàng lại tăng đột biến đã làm nản lòng người mua. Trong khi đó, đa số người nắm
giữ bất động sản hiện nay là những nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi của mình để
đầu tư nên họ không phải chịu áp lực phải bán bất động sản trước một thời điểm nào
đó để trả nợ nên họ thường giữ lại bất động sản hoặc giảm ít giá bán với hy vọng thị
trường sẽ sôi động trở lại.
c. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Biên Hoà
Tỉ lệ tăng tự nhiên của thành phố Biên Hoà là 1,42%, dân số Tp Biên Hoà là
541.495 như vậy mỗi năm tăng thêm khoảng 8.000 người. Hiện tại có khoảng 90.000
lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp ở Biên Hoà, ngoài ra hàng năm dân
lao động phục vụ các khu công nghiệp di dân về thành phố khoảng 3000 - 4000 người.
Nếu tính bình quân diện tích là 10m2/người thì nhu cầu nhà ở mỗi năm khoảng
1.020.000m2. Hàng năm có khoảng 2.700 cặp vợ chồng kết hôn, diện tích bình quân
mỗi căn hộ mới là 50m2 thì nhu cầu diện tích nhà ở là 135.000m2. Tổng diện tích cho
cả hai nhu cầu này là hơn 1.155.000 m2/năm tương đương khoảng 23.100 căn.
Với dự báo nhu cầu như trên, thị trường bất động sản ở thành phố Biên Hoà đã
mở ra một cơ hội cho các nhà đầu tư và các nhà môi giới bất động sản khẳng định tên
tuổi của mình.
I.2.2 Tổng quan về công ty
a.Giới thiệu về công ty
Tên gọi: Công ty TNHH Địa Ốc Kiến Trúc
Địa chỉ :178A Quốc lộ 1K, Phường Tân Tiến, Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai.
Trang 17

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Điện thoại :(061)3290172

Nguyễn Thịnh Cương

(061)3221016

Fax: 0613819171
Email:
Website : idjdongnai.com.vn
v Vị trí địa lý
Văn phòng công ty nằm trên trục đường chính của thành phố, là khu vực dân cư
sầm uất nên rất thuận lợi cho khách hàng khi đến giao dịch và đây cũng là một thế
mạnh của công ty.
b.Quá trình hình thành và phát triển công ty Địa Ốc Kiến Trúc
Những thay đổi, phát triển của cơ chế thị trường và các yếu tố kinh tế, xã hội đã
góp phần làm tăng nhanh giá trị về quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu lớn trong nhân dân và diễn biến
thường xuyên. Tuy nhiên, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động
phức tạp của nhiều yếu tố. Trong khi đó thông tin trên thị trường bất động sản lại khá
phức tạp và thường không hoàn hảo. Thêm vào đó thủ tục pháp lý cho mỗi lần giao
dịch tại các cơ quan hành chính rất rườm rà và mất nhiều thời gian. Vì thế đòi hỏi phải
có một đối tác thứ ba, người trung gian có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm
vững các thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản giới thiệu, hướng dẫn
cách tiến hành cho cả hai bên trong quá trình giao dịch, giúp các đối tượng có nhu cầu
giao dịch bất động sản thỏa mãn nhu cầu đặt ra.
Từ những nhu cầu bức thiết trên, ngày 09/01/2001 công ty TNHH Địa Ốc Kiến
Trúc được chính thức thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số
470200162 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Đồng Nai cấp với chức năng chính là môi
giới bất động sản và tư vấn thiết kế bất động sản.

Khi mới thành lập công ty chỉ có một văn phòng ở số 26/6 tỉnh lộ 24, phường
Bửu Long, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai chỉ với 8 nhân viên.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường, công ty đã không ngừng phát
huy uy tín, sáng tạo trong lĩnh vực môi giới và tiếp thị nhà đất. Bằng chứng là vào cuối
năm 2003 văn phòng mới ở phường Tân Tiến ra đời. Tính đến nay công ty đã có 2 văn
phòng giao dịch với gần 40 nhân viên tận tâm, nhiệt tình, chuyên nghiệp sẵn sàng phục
vụ các nhu cầu về nhà đất cho khách hàng.
Không dừng lại ở đó, ngày 06/03/2007, công ty Địa Ốc Kiến Trúc chính thức
trở thành Tổng đại lý IDJ Đồng Nai (International Development Junction), là thành
viên đầu tiên của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Quốc tế thực hiện chức
năng kết nối đầu tư, mua bán doanh nghiệp.
Qua 6 năm hoạt động thăng trầm, mang đến hàng trăm cơ hội đầu tư, an cư tại
các khu công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị mới ở nội thành phố Biên Hòa và các khu
vực vệ tinh lân cận, công ty đã tạo được ấn tượng mạnh mẽ với khách hàng bằng
phong cách phục vụ chuyên nghiệp và sự an toàn trong giao dịch nhà đất, được khách
hàng và các chủ đầu tư tín nhiệm và đánh giá cao về:
Trang 18

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

- Năng lực tiếp thị cao
- Uy tín và chuẩn mực
- Trình độ môi giới chuyên nghiệp
- Nguồn hàng phong phú.
Giờ đây với kinh nghiệm của một công ty chuyên môi giới và tiếp thị nhà đất,

công ty Địa Ốc Kiến Trúc đã trở thành địa chỉ quen thuộc đối với khách hàng mua bán
nhà đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa và bước đầu đã đánh dấu được tên tuổi của
mình trong lĩnh vực tiếp thị nhà đất tại các huyện trong tỉnh.
c.Mục tiêu, chức năng, nhiệm vụ của công ty.
v Mục tiêu
- Hướng tới và mang lại nhiều lợi ích, cơ hội mua bán cho khách hàng và các
nhà đầu tư.
- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực các sản phẩm hoàn hảo với chất lượng
phục vụ mẫu mực nhất.
- Giao dịch với qui trình chặt chẽ.
- Xây dựng đội ngũ nhân viên chuẩn mực cao nhất về tính trung thực, tận tụy
với kiến thức và tính chuyên nghiệp cao.
- Phát triển và mở rộng hoạt động hiệu quả trên toàn tỉnh Đồng Nai.
v Chức năng
- Kết nối đầu tư và mua bán doanh nghiệp
- Môi giới – kinh doanh bất động sản: cho thuê văn phòng, kho bãi, nhà xưởng,
Mua bán nhà đất, cho thuê nhà đất, mặt bằng…
- Tư vấn, hỗ trợ Hồ sơ pháp lý bất động sản:
- Hỗ trợ tư vấn về pháp lý cụ thể là tính chất pháp lý của tài sản
- Hỗ trợ phương thức thanh toán (nhận cọc, cách chi trả tiền mua …)
- Tính thuế chuyển đổi quyền sử dụng nhà ở, đất ở
- Ký hợp đồng mua bán (tại phường).
v Nhiệm vụ
- Hoạt động kinh doanh và định hướng chiến lược công ty nhằm đem lại lợi ích
cho công ty, đảm bảo thu nhập cho nhân viên. Đồng thời không phụ lòng tin tưởng của
khách hàng.
- Tạo công việc ổn định cho nhân viên, không ngừng tích lũy để tiếp tục đầu tư,
mở rộng nguồn vốn kinh doanh.

Trang 19

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành QLTT Bất Động Sản

Nguyễn Thịnh Cương

- Thực hiện nghiêm chỉnh các chính sách, quy định của nhà nước, đóng thuế và
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác.
- Căn cứ chủ trương, đường lối, chính sách kinh tế pháp luật của Nhà nước,
thành phố trong từng giai đoạn để chủ động xây dựng phương án kinh doanh.
- Xây dựng một thị trường nhà đất sôi động, ổn định, mang đến cho khách hàng
những cơ hội nhà đất an toàn và hiệu quả nhất.
d. Bộ máy quản lý của công ty
Để phù hợp với tình hình kinh doanh và diễn tiến phức tạp của thị trường, hệ
thống tổ chức của công ty thường xuyên phải cải tổ và thay đổi để phù hợp với hoạt
động kinh doanh. Hiện nay, công ty đang duy trì với sơ đồ tổ chức như sau:
v Giám đốc
- Giám đốc là người đại diện theo pháp luật của công ty. Quyết định tất cá các
vấn đề liên quan đến các hoạt động của công ty. Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh
doanh và phương án đầu tư của các công ty. Đề nghị phương án bố trí cơ cấu tổ chức
quy chế nội bộ của công ty.
v Trưởng phòng
- Chịu trách nhiệm quản lý hành chánh nhân sự và kinh doanh
- Lên kế hoạch công việc và phân bổ đến cho nhân viên.
- Quản lý các mục tiêu kinh doanh của công ty, tìm khách hàng, đối tác.
- Liên hệ với các chuyên ngành có ảnh hưởng đến môi trường hoạt động của
công ty.
- Cùng giám đốc lên phương án kinh doanh và phát triển công ty.

v Phó phòng
- Hỗ trợ trưởng phòng trong công việc kinh doanh của công ty
- Đảm nhiệm công tác ngoại giao bên ngoài.
- Tìm kiếm các thông tin và nguồn tư liệu liên quan đến công việc
- Hỗ trợ đồng nghiệp trong nghiệp vụ kinh doanh và các mặt xã hội khác
v Nhân viên IDJ – BĐS
- Tiếp nhận và lưu trữ đầy đủ thông tin khách hàng
- Tiếp nhận ý kiến và xử lý thông tin khi khách hàng yêu cầu.
- Lập danh sách khách hàng tiềm năng, khách hàng thường xuyên và khách
hàng mới.

Trang 20

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com