TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THÚY NGA
03135043
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường Bất Động
Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN THÚY NGA

“ TÌM HIỂU HỌAT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG”

Giáo viên hướng dẫn: KS-CN Dương Thị Tuyết Hà
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Ký tên

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-


Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba cùng
những người thân trong gia đình, những người đã
nuôi dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho con có được ngày
hôm nay.
Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà
trường, quí thầy cô trong khoa Quản lí Đất đai và
Bất động sản trường Đại học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh đã truyền đạt kiến thức hữu ích và
hướng dẫn em trong những năm tháng học tập tại
trường.
Xin chân thành cảm ơn cô Dương Thị Tuyết
Hà đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt
quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt

nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn:
Anh Ngô Trọng Nghĩa, phó tổng giám đốc
công ty cổ phần Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình
Dương
Chị Nguyễn Thanh Trúc, trưởng phòng Sàn
giao dịch bất động sản Bình Dương
Các anh, chị ở Sàn giao dịch đã nhiệt tình
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực tập
tại đơn vị.
Xin cảm ơn các bạn lớp Quản lí thị trường bất
động sản 29 niên khóa 2003-2007 luôn động viên,
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề
tài.


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thúy Nga, Khoa Quản lí Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tìm hiểu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Bình Dương”
Giáo viên hướng dẫn: KS-CN Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách và
Pháp luật, khoa Quản lí Đất đai và Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản muốn hoạt động thông suốt và có hiệu quả cần đến
lực lượng trung gian của thị trường, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản. Sàn
giao dịch bất động sản không chỉ cung cấp các thông tin phong phú, đa dạng về
bất động sản mà còn cung cấp các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản,
tạo mọi điều kiện thuận lợi cho những người tham gia vào các giao dịch bất động
sản.
Thị trường bất động sản ở Bình Dương trong vài năm trở lại đây hoạt động

đa dạng theo sự phát triển kinh tế chung của tỉnh. Sàn giao dịch bất động sản
Bình Dương hình thành theo sự phát triển chung đó và theo yêu cầu bức thiết của
thị trường bất động sản. Đây là sàn giao dịch bất động sản đầu tiên ở Bình
Dương, mới được đưa vào hoạt động nên còn gặp phải một số khó khăn nhất
định. Nhằm mục tiêu tìm hiểu những hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Bình Dương, những điểm thuận lợi và khó khăn trong hoạt động. Qua việc tìm
hiểu đó, đề xuất hướng phát triển cho Sàn, chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Bình Dương”.
Vấn đề nghiên cứu lấy cơ sở lí luận từ những qui định của pháp luật về điều
kiện thành lập, nội dung hoạt động, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân có
liên quan đến sàn giao dịch bất động sản làm cơ sở lí luận xuyên suốt cho đề tài.
Phương pháp chủ yếu được sử dụng trong đề tài là phương pháp phân tích, xử lí
thông tin, ngoài ra còn kết hợp một số phương pháp khác trong quá trình thực
hiện.
Qua việc phân tích, xử lí những thông tin thu thập được, đề tài đã đạt được
kết quả nghiên cứu trọng tâm là những hoạt động, các dịch vụ hiện tại của sàn
giao dịch bất động sản Bình Dương. Từ đó, đưa ra kiến nghị hướng phát triển
cho sàn giao dịch bất động sản Bình Dương.
Sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm tương đối mới ở Bình Dương,
các dịch còn trong quá trình hình thành và hoàn thiện dần.


MỤC LỤC
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... i
Giấy xác nhận.................................................................................................................ii
Tóm tắt.......................................................................................................................... iii
Mục lục .......................................................................................................................... iv
ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................... Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................................................. 3
I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................ 3

I.1.1 Cơ sở khoa học ................................................................................ 3
I.1.2 Căn cứ pháp lí ................................................................................. 3
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ................................................................. 15
I.2.1 Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 15
I.2.2 Tình hình kinh tế, xã hội .............................................................. 16
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và qui trình thực hiện ................. 18
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ..................................................................... 18
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .............................................................. 18
I.3.3 Qui trình nghiên cứu đề tài .......................................................... 19
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 21
II.1 Sơ lược tình hình sử dụng đất và công tác quản lí đất đai ở địa phương .. 21
II.1.1 Về công tác quản lí đất đai ....................................................................... 21
II.1.2 Tình hình sử dụng đất .............................................................................. 22
II.2 SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG ......................................... 23
II.2.1 Giới thiệu sơ lược về công ty BICONSI ................................................... 23
II.2.2 Trung tâm Giao dịch Bất động sản ............................................ 25
II.2.3 Sàn giao dịch bất động sản Bình Dương .................................... 25
II.3 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản Bình Dương .................................................................................... 41
II.3.1 Thuận lợi ...................................................................................... 41
II.3.2 Khó khăn ..................................................................................... 42
II.3 công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) .................................................... 42
II.3.1 Các dịch vụ của ACBR ................................................................ 44
II.3.2 Các ưu điểm của ACBR .............................................................. 45
II.3.3 Những ưu điểm có thể học hỏi từ ACBR áp dụng cho Sàn giao
dịch bất động sản Bình Dương ............................................................. 46
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 48
Tài liệu tham khảo

Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

ĐẶT VẤN ĐỀ
Ngày nay, hầu hết chúng ta không thấy xa lạ với khái niệm thị trường bất động
sản. Thị trường bất động sản đã hình thành, phát triển ở Việt Nam nói chung và ở Bình
Dương nói riêng. Các hoạt động của thị trường bất động sản diễn ra hết sức phong phú
và sôi động. Nguồn cung và cầu bất động sản khá đa dạng. Tuy nhiên, để nguồn cung
bất động sản đến được người có nhu cầu một cách hợp lí và có hiệu quả thì cần thiết
phải có cầu nối trung gian: sàn giao dịch bất động sản. Ở các thành phố lớn như Hà
Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhiều công ty địa ốc và sàn giao dịch bất động sản đã
hình thành. Thông qua các sàn giao dịch bất động sản, cá nhân, tổ chức có thể đến kí
gởi, chuyển nhượng, tìm thuê các bất động sản dễ dàng hơn. Sàn giao dịch bất động
sản còn cung cấp nhiều thông tin, các dịch vụ hỗ trợ về pháp lí, định giá, tư vấn… để
đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng nâng cao của khách hàng.
Là một địa phương nằm trong vùng trọng điểm kinh tế phía nam, Bình Dương có
tốc độ phát triển kinh tế khá cao của cả nước và là vùng đất lí tưởng tập trung dân cư
từ mọi miền đất nước. Bình Dương không ngừng đầu tư cơ sở hạ tầng và đô thị hoá đô
thị để đưa thị xã Thủ Dầu Một thành thành phố thuộc tỉnh. Các khu công nghiệp được
qui hoạch, xây dựng và đưa vào hoạt động ngày càng nhiều, thu hút các nhà đầu tư
trong và ngoài nước cũng như một số lượng lớn lao động từ nhiều nơi trên cả nước đến
đây. Nhu cầu về mua, bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê kho xưởng sản xuất, đất
thuộc khu công nghiệp, văn phòng làm việc, căn hộ cao cấp, nhà ở, nhà chung cư khá
lớn.Tuy vậy, tại đây chỉ mới hình thành các điểm rao bán, cho thuê; văn phòng môi
giới, kí gởi nhà đất nhỏ lẻ tập trung chủ yếu ở Huyện Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân
Uyên (gần các khu công nghiệp), Thị Xã Thủ Dầu Một (khu vực trung tâm thị xã). Sàn
giao dịch bất động sản Bình Dương ra đời trước hết là đáp ứng yêu cầu mở rộng kinh
doanh của công ty, đáp ứng đủ những qui định pháp lý của nhà nước sau là hướng tới
mục tiêu trở thành nơi giới thiệu và cung cấp các sản phẩm và dịch vụ bất động sản

mạnh nhất Bình Dương. Đây là sàn giao dịch bất động sản đầu tiên ở Bình Dương nên
có nhiều thuận lợi cũng như không tránh khỏi những khó khăn trong kinh doanh. Sàn
giao dịch mới thành lập cuối năm 2006, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động
sản mới được đưa vào cung cấp, trong hoạt động chưa có nhiều kinh nghiệm. Việc tìm
hiểu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Bình Dương không ngoài mong muốn
Sàn giao dịch hoạt động ngày càng hiệu quả, cung cấp nhiều tiện ích hơn nữa cho
khách hàng trong các giao dịch bất động sản.
V Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Đề tài tìm hiểu những hoạt động hiện tại của sàn giao dịch bất động sản Bình
Dương; những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động. Tìm hiểu những ưu điểm của
công ty địa ốc ACB, từ đó đề xuất hướng phát triển sàn giao dịch bất động sản Bình
Dương trên cơ sở áp dụng những ưu điểm phù hợp với điều kiện hiện tại của Sàn.
V Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Trang - 1


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

- Đối tượng nghiên cứu là cơ cấu tổ chức hoạt động, các dịch vụ cung cấp của
Sàn giao dịch bất động sản Bình Dương.
- Phạm vi:
Tìm hiểu họat động của sàn giao dịch bất động sản Bình Dương (thuộc công ty
cổ phần Xây dựng – Tư Vấn – Đầu tư Bình Dương - BICONSI) số10-B3 cao ốc
BICONSI, 215A Yersin, phường Phú Cường (trước đây là văn phòng giao dịch bất
động sản tại trụ sở chính của công ty BICONSI số 2 đường Trần Văn Ơn phường Phú
Hòa) từ khi thành lập đến tháng 5 năm 2007.
Tìm hiểu những điểm cơ bản trong hoạt động của công ty địa ốc ACB (ACBR)
số 29 Ter Nguyễn Đình Chiểu, thành phố Hồ Chí Minh; những ưu điểm trong hoạt

động; có thể áp dụng ưu điểm nào vào sàn giao dịch bất động sản Bình Dương.
V Ý nghĩa thực tiễn
Sau ngày tái lập tỉnh, kinh tế Bình Dương không ngừng phát triển. Thị trường bất
động sản Bình Dương hoạt động nhộn nhịp theo sự phát triển của nền kinh tế. Trong
hoàn cảnh đó Sàn giao dịch bất động sản Bình Dương hình thành. Các dịch vụ cung
cấp của Sàn đáp ứng được phần nào nhu cầu của thị trường về giao dịch bất động sản.
Do mới hoạt động nên Sàn còn bộc lộ một số hạn chế. Đề tài nghiên cứu các hoạt động
của Sàn nhằm tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn, từ đó đề xuất các giải pháp tháo
gỡ những vướng mắc hiện tại tiến tới hoạt động hiệu quả hơn và chuyên nghiệp hơn.

- Trang - 2


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Cơ sở khoa học
1) Bất động sản
a) Khái niệm
Bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động
sản mà chỉ những tài sản không thể di dời được mới được coi là bất động sản. Đặc
điểm của bất động sản là không di dời được chính vì vậy, bất động sản trước hết là đất
đai và các công trình gắn liền với đất. Tuy nhiên, bất động sản cũng có thể là những tài
sản mà pháp luật qui định đó là bất động sản. Việc phân chia tài sản thành động sản và
bất động sản tuỳ quan điểm từng nước. Bất động sản trong tiếng Anh là Real Estate
(tài sản bất động); trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ
Immobilié (bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn với đất

đai); và ở nước ta được gọi là bất động sản.
Bất động sản không chỉ là đất đai mà còn là tất cả những gì được tạo ra bởi sức
lao động của con người gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều để tạo thành một
dạng vật chất có công năng xác định. Theo điều 174 bộ luật dân sự năm 2005 qui định,
bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
b)Các đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm riêng để phân biệt với các hàng hóa thông
thường khác, các đặc điểm chủ yếu của bất động sản là:
Bất động sản cố định về vị trí địa lý, về đặc điểm và không có khả năng di dời
nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng
và khu vực rất rõ rệt. Đây là đặc điểm để phân biệt bất động sản và các tài sản
thông thường khác.
Bất động sản là loại hàng hoá có tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài. Đất đai
là nguồn tài nguyên thiên nhiên được xem như không thể bị huỷ hoại, các công
trình có thể tồn tại hàng trăm năm; do vậy khi xây dựng phải tính đến tuổi thọ
kinh tế tránh đầu tư lãng phí, đầu tư nhiều lần.
Hàng hoá bất động sản mang tính khan hiếm do diện tích mỗi lãnh thổ, mỗi
vùng, mỗi khu vực có giới hạn. Trong khi đó dân số ngày càng tăng kéo theo
nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng theo. Về lâu dài đặc điểm này sẽ ngày càng rõ
nét.
- Trang - 3


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

Tính dị biệt của bất động sản. Trừ những bất động sản được pháp luật qui định
là bất động sản mà không có sự tham gia của yếu tố đất đai, còn lại các trường
hợp khác, mỗi bất động sản có một vị trí khác nhau, là một tài sản riêng biệt có
kiến trúc, ngoại cảnh... khác nhau. Chính vì vậy trên thị trường bất động sản, vị
trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội.
Mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhưng hàng hoá bất động sản đặc điểm này
nổi trội hơn. Vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; thậm chí còn
bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của
bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt
giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản kia.
Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai lớn, chi phí xây
dựng nhiều, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Do đặc điểm
này mà hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân
hàng và các tổ chức tín dụng.
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính
sách của nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng
hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt
động kinh tế xã hội do đó các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều
chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản.
Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lí. Bởi vì việc đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp,
đòi hỏi khả năng quản lí thích hợp…
Hàng hoá bất động sản có thời gian mua bán kéo dài, chi phí cao; khả năng
chuyển hoá thành tiền kém linh hoạt. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, các
giao dịch phải tuân thủ theo các qui định của pháp luật nên không thể diễn ra

nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác.
c) Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng
khác nhau. Trong quá trình quản lí cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình
thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng
chính sách phát triển và quản lí thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể
phân thành ba nhóm:
- Nhóm 1: bất động sản có đầu tư, xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động
sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội) bất động sản là trụ sở làm việc … Trong nhóm bất động sản có
đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất
- Trang - 4


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị
bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiến tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới.
- Nhóm 2: bất động sản không có đầu tư, xây dựng. Bất động sản thuộc nhóm
này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm...
- Nhóm 3: bất động sản đặc biệt: gồm những bất động sản như các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, di tích, đình đền, ... Đặc điểm của
nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động sản rất kém.

Các bất động sản được đưa vào kinh doanh (theo điều 6 luật kinh doanh bất động
sản) gồm:
V Các loại nhà, công trình xây dựng theo qui định của pháp luật về xây dựng
V Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo qui định của
pháp luật về đất đai.Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều
kiện sau đây:
(1) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
(2) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật;
(3) Không có tranh chấp;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(6) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì
phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự
án đã được phê duyệt.
V Các loại bất động sản khác theo qui định của pháp luật.
d) Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá
Không phải bất kì bất động sản nào cũng có thể trở thành hàng hóa. Thiếu những
điều kiện cần thiết thì bất động sản không có giá trị. Để bất động sản trở thành hàng
hóa cần phải có những điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.
- Trang - 5

Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày
càng chiếm tỉ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất
động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản hình thành.
2) Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá. Trong cách
diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi
diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động
sản được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về
bất động sản diễn ra.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, góp vốn, chuyển
đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển
nhượng quyền sử dụng bất động sản,...
b) Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
- Chủ thể thị trường : là các chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập,
có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,
có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong thị trường bất
động sản phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa, các chủ thể thị trường
bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân

khác có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản khác, người có nhu cầu
về nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
- Khách thể thị trường : là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu
bất động sản khác.
- Giới trung gian thị trường : là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các
chủ thể thị trường. Hệ thống môi giới có thể là trung tâm giao dịch địa ốc, văn
phòng tư vấn về nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc, sàn giao dịch bất động
sản hoặc những người môi giới nhỏ lẻ.
c) Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng khiến nó là hàng hóa đặc biệt.
Thị trường bất động sản do đó cũng có những đặc điểm riêng khác với thị trường hàng
hóa thông thường. Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:
- Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Đối với hàng hóa thông
thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch; còn đối với

- Trang - 6


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao
dịch, điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không thể di dời của bất động sản.
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân các bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản. Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của
hàng hoá giao dịch, người ta trao đổi hàng hóa ngay tại địa điểm giao dịch. Còn đối
với hàng hoá bất động sản, do có vị trí cố định, nên quan hệ giao dịch bất động sản
thường không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà trải qua ba khâu cơ bản:

ƒ Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động
sản giao dịch.
ƒ Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực, kiểm tra độ chính xác của thông
tin bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
ƒ Đăng kí pháp lí: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát việc thị trường bất động sản không thể
giống với các hàng hóa khác mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ
gặp các biến cố của thực tiễn như sự biến động của giá cả, sự thay đổi của pháp luật
hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường,... Điều đó buộc các bên phải ấn định
quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá
trình giao dịch càng kéo dài thì tính rủi ro càng cao. Do vậy muốn nâng cao tỉ lệ thành
công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn
khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào
thị trường bất động sản đều phải tham gia đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều
mang tính bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất động sản
ở nước ta còn trong quá trình hoàn thiện các cơ chế, chính sách; các thông tin về hàng
hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến như các loại
hàng hoá khác. Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động
sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản
là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời và chịu sự ảnh hưởng của yếu tố tập
quán, tâm lí, thị hiếu. Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu mỗi vùng, mỗi địa
phương khác nhau.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản. Khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản không thể phản ứng
tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Việc tăng cung hàng hoá bất
động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá thông thường, đồng thời cũng
cần đến yếu tố pháp lí và vốn đầu tư lớn. Ngoài ra, ta không thể mang nguồn cung ở

nơi thừa đến nơi thiếu để cân bằng thị trường được.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là
loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để
- Trang - 7


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước
quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các
biến động của chúng. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá
trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Giữa hai
thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Hàng hoá bất động sản có giá trị
lớn nên các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản cần có
nhu cầu rất lớn về vốn. Mặt khác, hàng hoá bất động sản có giá trị lớn, lâu bền …
thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường
vốn.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Bởi vì bất động
sản là loại tài sản có giá trị lớn, lại khó thay đổi tính chất và công năng sử dụng; số
lượng mua bán không nhiều...
- Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm. Người ta không thể
mang bất động sản từ địa phương này đến địa phương khác do tính cố định của bất
động sản. Vì vậy, không có thị trường trung tâm: nơi tập trung nhiều hàng hoá bất
động sản.
d) Phân loại thị trường bất động sản
Từ những đặc điểm của thị trường bất động sản, người ta có thể chia thị trường

bất động sản theo các tiêu chí sau:
( Căn cứ vào loại hình giao dịch
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản (loại thị trường hình thành
sớm nhất trong các loại thị trường bất động sản).
- Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
- Thị trường các giao dịch khác về bất động sản.
( Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng (giao) hoặc cho thuê đất đai (quyền
sử dụng đất) còn gọi là thị trường đất đai.
- Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê, thế
chấp, góp vốn.
- Thị trường cấp 3: là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất động sản.

# Thị trường đất đai gồm có:
+ Thị trường sơ cấp: quan hệ giữa nhà nước và những người sử dụng đất.
+ Thị trường thứ cấp: quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau.
( Căn cứ vào mục đích sử dụng
- Trang - 8


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

Căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản, có 1 cách phân loại thị trường khá
phổ biến trên thực tế là phân chia thị trường bất động sản thành thị trường nhà, đất ở
(thị trường địa ốc) và thị trường các bất động sản khác.
đ) Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản có một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng ảnh hưởng
đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc
dân thể hiện qua các mặt:
1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. Thị trường bất động sản
là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất
động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo
điều kiện tốt cho người kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất.
2. Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thể
hiện qua các mặt sau:
ƒ Tài sản cố định trong xã hội tăng lên và đó chính là nguồn vốn đầu tư phát
triển quan trọng.
ƒ Tốc độ chu chuyển vốn nhanh hơn.
ƒ Các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng
bất động sản là những giao dịch làm vốn đầu tư tăng lên. Khi thực hiện thế
chấp bất động sản, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi.
3. Thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Sự phát
triển của thị trường bất động sản có thể diễn ra theo hai hướng:
- Một là, tăng lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch;
- Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch. Tăng quan hệ giao dịch sẽ làm
cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi
thuê lại bất động sản…
Cả hai hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều tăng thu cho ngân
sách nhà nước thông qua thuế.
4. Thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài
nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở
rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho
các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời
còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh. Qua đó mở rộng quan
hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các quốc gia, dân tộc.

5. Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội. Thị trường bất động sản
trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Thị trường bất
động sản phát triển không lành mạnh là chính sách đất đai không phù hợp, dẫn đến sự
rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin
của người dân đối với các chủ trương, chính sách, hạn chế sự phát triển của bất động
sản, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống xã hội. Thị trường bất động sản hoạt động
- Trang - 9


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, góp phần làm
cho xã hội ổn định hơn.
6. Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. Thị
trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải
không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất; không
chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông
qua các công trình phục vụ cho các nhu cầu vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng…
Nó còn góp phần thỏa mãn ngày càng cao nhu cầu của nhân dân về nơi ăn, chốn ở,
giao thông, thông tin liên lạc…
7. Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách
đất đai, chính sách về bất động sản. Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai,
thị trường bất động sản ta mới thấy rõ những bất cập của các chính sách, đặc biệt đối
với đất đai, từ đó sửa đổi, bổ sung, ngày càng hoàn thiện chúng.
3) Sàn giao dịch bất động sản
a) Khái niệm
Theo khoản 5 điều 4 của luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch bất động
sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh

bất động sản. Có thể hiểu “nơi diễn ra các giao dịch” là nơi người mua, người bán
(hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch. Khoản 3 điều 4 của luật có giải thích
“kinh doanh dịch vụ bất động sản” là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và
thị trường bất động sản, bao gồm bảy loại dịch vụ: môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng
cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Về bản chất, sàn giao dịch bất động sản là nơi giao dịch, cung cấp, trao đổi thông
tin của những người có nhu cầu thuê, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất; giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lí của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất...
b) Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Khi thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức phải đáp ứng được các yêu cầu
sau:
1. Đáp ứng các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.
Các điều kiện này bao gồm :
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ
các trường hợp sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất
- Trang - 10


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ định giá bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do
Chính phủ quy định.
c) Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo qui định của luật kinh doanh bất động sản thì hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản gồm bảy nội dung. Tuy nhiên luật không qui định rõ là sàn giao dịch bất
động sản phải có đủ bảy nội dung hay không. Bảy nội dung hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản bao gồm:
1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
2. Môi giới bất động sản.
Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các
bên tham gia giao dịch bất động sản. Cũng giống như bất kì hoạt động môi giới nào
khác, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không trực tiếp
tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ chắp nối giữa các bên có nhu cầu
giao dịch bất động sản. Hoa hồng của loại dịch vụ này thường tính bằng phần trăm
trên doanh số của thương vụ và do bên bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế
giới, những người môi giới hoạt động như một đại lí bất động sản được đào tạo, có văn
bằng, có tư cách pháp nhân, đăng kí trụ sở. Họ đóng vai trò rất quan trọng trên thị
trường bất động sản địa phương và hoạt động công khai trước pháp luật.
3. Định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm
nhất định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến các
yếu tố kinh tế của thị trường. Vì vậy, định giá bất động sản là một công việc phức tạp
đòi hỏi người làm công việc định giá phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm

vững chắc và kiến thức chi tiết về các phương pháp định giá. Thông thường trước khi
bất động sản được sử dụng vào mục đích như chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, bảo
hiểm, cho thuê, góp vốn đều phải được định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật
đồng thời phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của
bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Cá nhân, tổ chức cung cấp dịch vụ định giá có quyền yêu cầu khách hàng cung
cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá; thuê
tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp
- Trang - 11


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách
hàng về kết quả định giá.
4. Tư vấn bất động sản.
Tư vấn bất động sản là việc cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng
dẫn xác đáng và thông báo các phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động sản
bao gồm cả việc mua bán, sử dụng, đầu tư, tín dụng bất động sản. Một chuyên viên tư
vấn nỗ lực trang bị cho khách hàng của mình nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng
tốt nhất trong các loại hình hoạt động. Gia tăng kiến thức cho khách hàng là chức năng
của mỗi chuyên viên tư vấn trong các dịch vụ thực hiện
5. Quảng cáo bất động sản.
Quảng cáo bất động sản là việc tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo
bất động sản thực hiện việc quảng cáo bất động sản cho các tổ chức, cá nhân về bất
động sản. Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động
sản, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác.

6. Đấu giá bất động sản.
Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài
sản. Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm:
a) Trực tiếp bằng lời nói;
b) Bỏ phiếu;
c) Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố công khai,
đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá
nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp.
Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ
đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc đấu giá bất động sản phải theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản
và pháp luật về đấu giá.
7. Quản lí bất động sản.
Đây là nghề điều hành, quản lí và bảo trì bất động sản do chủ nhân bất động sản
yêu cầu. Quản lí viên bất động sản có thể chịu trách nhiệm các việc: thu hút người
muốn mua, bán, thuê, mướn, thu hồi các khoản tiền thanh toán, quản lí, bảo trì bất
động sản… Trách nhiệm cơ bản của quản lí viên là đảm bảo khai thác có hiệu quả việc
đầu tư của chủ đầu tư, thực hiện tối đa việc hoàn vốn của chủ đầu tư.
Tại khoản 11 điều 4 của luật kinh doanh bất động sản thì dịch vụ quản lý bất
động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ

- Trang - 12


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn,
trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
Quan hệ đại diện quản lí bất động sản có đặc điểm khác với môi giới bất động
sản. Trong quan hệ đại diện quản lí bất động sản, ban quản lí có quyền trực tiếp tham
gia vào quan hệ giao dịch bán, cho thuê, thuê mua bất động sản với tư cách là người
được ủy quyền do các bên thỏa thuận. Còn trong quan hệ môi giới bất động sản, người
môi giới chỉ đứng giữa trong một quan hệ giao dịch bất động sản mà không được tham
gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực
hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công
khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
d) Vai trò, ý nghĩa của sàn giao dịch bất động sản
Thị trường bất động sản muốn hoạt động có hiệu quả luôn cần đến lực lượng
trung gian của thị trường đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản. Với mỗi thành phần,
sàn giao dịch bất động sản có vai trò riêng nhưng đều có tác dụng góp phần làm cho
thị trường bất động sản phong phú hơn, lành mạnh hơn.
Đối với người bán
Ngoại trừ những người kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, người ta thường
muốn bán, chuyển nhượng, cho thuê... bất động sản khi có nhu cầu chuyển nhà, xuất
cảnh, cần một lượng tiền lớn hay có nhu cầu sử dụng nữa... Người bán mong muốn tìm
được người cần nhận chuyển nhượng bất động sản phù hợp. Việc chuyển nhượng bất
động sản thường đòi hỏi phải có một khoảng thời gian nhất định. Đưa bất động sản lên
sàn giúp người bán tiếp cận được người mua dễ dàng hơn, nhanh chóng hơn.
Đối với người mua
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, lâu bền. Trước khi có quyết định mua, nhận
chuyển nhượng bất động sản, người mua có nhu cầu được cung cấp nhiều thông tin về
bất động sản, các loại bất động sản... để chọn lựa. Các thủ tục pháp lí liên quan đến
giao dịch bất động sản cũng khiến nhiều người e ngại, phiền phức do không biết về

quy trình hay các loại giấy tờ cần thiết. Đến sàn giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ
được tư vấn các vấn đề pháp lí có liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, khách hàng
còn được giới thiệu các hình thức hỗ trợ của ngân hàng về thủ tục thanh toán, vay vốn,
thế chấp...
Đối với nhà nước
Sàn giao dịch bất động sản thể hiện được các yêu cầu bức thiết của thị trường
thông qua các nhu cầu đa dạng của người mua và người bán, giúp nhà nước đánh giá
đúng sự biến động trên thị trường bất động sản và điều tiết ở tầm vĩ mô thị trường bất
động sản; góp phần định giá đất và đưa ra các chính sách quản lí, điều tiết thị trường,
các dữ liệu trên sàn giao dịch bất động sản của chính phủ.
Đối với thị trường

- Trang - 13


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

Theo điều 11 của luật kinh doanh bất động sản thì tổ chức cá nhân kinh doanh
bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
Các thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản nhờ đó thị
trường hoạt động thông thoáng hơn. Sàn giao dịch bất động sản tạo điều kiện thuận lợi
về thông tin, giúp các nhà đầu tư, người dân tiếp cận các lĩnh vực của thị trường đất
đai: định giá đất, chế độ chính sách, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện các giao dịch
về bất động sản, đầu tư, tìm kiếm nguồn vốn cho các dự án về đất đai. Hơn nữa, bất
động sản thường có thời gian mua bán kéo dài, nếu được quảng cáo tại sàn giao dịch
bất động sản thì sẽ tìm đúng người có nhu cầu làm giảm chi phí cho các giao dịch bất
động sản.
I.1.2 Căn cứ pháp lí

- Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khóa XI, kì họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 và có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 01 năm 2007.
- Bộ luật dân sự 2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kì họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005 (đại diện, nghĩa vụ dân sự và
hợp đồng dân sự, hợp đồng dân sự thông dụng, qui định về chuyển quyền sử dụng đất)
có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2006.
- Luật nhà ở 2005 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kì họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 07 năm 2006, NĐ 90/CP của Chính phủ ngày 06 tháng 9 năm 2006 (qui định các
giao dịch về nhà ở).
- Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của
Chính phủ (qui định quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, tư vấn giá đất,
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất).
- Luật doanh nghiệp được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI, kì họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 07 năm 2007.
- Luật thương mại được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 01 năm 2006.
- Luật khiếu nại tố cáo đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, hiệu lực thi hành
từ ngày 01 tháng 01 năm 2006.
- Luật thuế giá trị gia tăng đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2006.
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2003, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2004.
- Trang - 14

Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
Bình Dương là một tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ, tại kì họp Quốc hội lần 10
khoá IX từ ngày 15/10 đến ngày 12/11/1996, Quốc hội đã có nghị quyết tách tỉnh Sông
Bé thành hai tỉnh Bình Dương và Bình Phước.
Toạ độ địa lí: 11052’-12018’ vĩ độ bắc
106045’-107067’30’’ kinh độ đông
Phía bắc giáp tỉnh Bình Phước
Phía đông giáp tỉnh Đồng Nai
Phía tây giáp Tỉnh Tây Ninh và thành phố Hồ Chí Minh
Phía nam giáp thành phố Hồ Chí Minh

B

Hình 1: Bản đồ hành chính tỉnh Bình Dương

- Trang - 15


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

Tỉnh Bình Dương có diện tích tự nhiên: 2695,54km2. Tỉnh có 7 đơn vị hành

chính cấp huyện gồm thị xã Thủ Dầu Một và 6 huyện. Toàn tỉnh có 89 đơn vị hành
chính cấp xã, trong đó có 6 phường và 8 thị trấn. Thị xã Thủ Dầu Một vừa được công
nhận là đô thị loại III – là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh.
™
Địa hình: Bình Dương nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa nam Trường Sơn
với các tỉnh Tây Nam Bộ, địa hình là sự pha trộn giữa đồng bằng và cao nguyên.
Địa hình chủ yếu là dạng đồi trung bình và thấp, độ dốc trung bình từ 2-50, nhìn
chung tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình 20-25cm so với mực nước biển.
Địa chất có tính chịu lực cao rất thuận lợi cho việc xây dựng các khu công nghiệp
và kết cấu hạ tầng kỹ thuật.
™
Về khí hậu: Nhiệt độ trung bình 26-270C, số giờ nắng trong năm 2414
giờ, độ ẩm trung bình: 82,4%, lượng mưa trung bình 1771 mm (mưa nhiều từ tháng
4 đến tháng 11).
™
Thuỷ văn: Bình Dương có hai con sông lớn: sông Sài Gòn và sông
Đồng Nai cùng hệ thống kênh rạch nhánh và hồ chứa nước. Các sông này cùng với
nguồn nước ngầm trữ lượng lớn, dễ khai thác tạo nên nguồn nước dồi dào đảm bảo
cung cấp đầy đủ cho sản xuất và sinh hoạt.
™
Giao thông: Bình Dương nằm trên các trục lộ giao thông quốc gia quan
trọng. Trung tâm tỉnh cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 30km, cách thành
phố Biên Hoà 20km, cách cảng biển Vũng Tàu 110-115km, cách sân bay mới Long
Thành 65-70km. Hệ thống giao thông của tỉnh đã và đang xây dựng ngày càng
hoàn thiện hơn đáp ứng thiết thực cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh.
Bảng 1: Bảng các đơn vị hành chính của Bình Dương
STT

Đơn vị
hành chính

Diện tích (ha)

Dân số (người)

Mật độ
(người/km2)

1

Thủ Dầu Một

8.788

171.331

1.950

2

Dầu Tiếng

71.984

98.229

136

3

Bến Cát

58.837

135.084

230

4

Phú Giáo

54.145

70.031

129

5

Tân Uyên

61.344

153.518

250

6

Thuận An

8.426

224.470

2.664

7

Dĩ An

6.030

178.059

2.954

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Bình Dương)
I.2.2 Tình hình kinh tế - xã hội
Về kinh tế
Nằm trong vùng trọng điểm kinh tế phía nam, Bình Dương có tốc độ tăng trưởng
kinh tế và thu hút đầu tư đứng hàng đầu trong cả nước. Trong giai đoạn 2001-2005,
- Trang - 16


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

tổng sản phẩm trong tỉnh liên tục tăng với tốc độ bình quân 15,3%/năm. Cơ cấu kinh tế
của tỉnh cuối năm 2006 là công nghiệp: 64,1%, dịch vụ :28,9%, nông nghiệp 7%. Năm
2006, thu nhập bình quân đầu người đạt 17,5 triệu đồng, tăng 13,6% so với năm 2005.
Biểu 1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Bình Dương năm 2006

64,1%

28,9%

7,0%

Công nghiệp

Nông nghiệp

Dịch vụ

Đến cuối tháng 11 năm 2006, tỉnh đã thu hút 1.295 dự án đầu tư nước ngoài từ 33
quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới với tổng số vốn đăng ký 6,528 tỷ USD. Về đầu
tư trong nước, tỉnh có 4.290 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng kí trên 22.000
tỷ đồng.
Theo sự phát triển kinh tế chung của tỉnh, cơ cấu kinh tế của tỉnh cũng tích cực
chuyển dịch theo hướng tăng dần tỉ trọng công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỉ trọng
nông nghiệp.
Bảng 2: Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm
STT

Năm

Tổng số

(triệu đồng)

Nông, lâm nghiệp,
thuỷ sản (%)

Công nghiệp và
xây dựng (%)

Dịch vụ
(%)

1

2001

6.976.753

15,1

59,4

25,5

2

2002

8.229.692

13,5

60,5

26

3

2003

9.977.755

11,6

62,2

26,2

4

2004

12.135.402

10

63,3

26,7

5

2005

15.916.649

8

63,8

28,2

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Bình Dương)
Về xã hội
Cùng với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế, các lĩnh vực văn hóa xã hội cũng
được quan tâm đầu tư và đạt được những kết quả quan trọng. Tỉnh đã duy trì phổ cập
giáo dục tiểu học đúng độ tuổi và phổ cập trung học cơ sở tại 100% xã, phường, thị
trấn; 100% trường học được xây dựng kiên cố, tỉ lệ trường được lầu hóa đạt 32,5%. Tỉ
lệ trạm y tế xã, phường, thị trấn đạt chuẩn quốc gia đạt 77,5%. Tỉ lệ hộ dân nông thôn
sử dụng nước sạch đạt 87,7%. Tỉ lệ hộ dân sử dụng điện đạt 98%, tỉ lệ sử dụng điện
- Trang - 17


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

thoại đạt 28 máy/100 dân. Tỉ lệ hộ nghèo là 5,52%. Trong năm 2006 đã giải quyết việc
làm cho gần 49.000 lao động.
Dân số trên địa bàn tỉnh Bình Dương tăng khá nhanh trong thời gian gần đây. Sự
gia tăng này chủ yếu là gia tăng cơ học do lực lượng lao động từ các tỉnh đổ về các

khu và cụm công nghiệp. Trong những năm qua tốc độ tăng dân số khá nhanh: giai
đọan 2001-2005 tăng trung bình 7,64%/năm, chủ yếu do tăng dân số cơ học
(6,41%/năm). Tỉ lệ gia tăng tự nhiên của tỉnh giảm dần qua các năm: năm 2001 là
1,39%, năm 2002 là 1,28%, năm 2003 là 1,23%, năm 2004 là 1,16%, năm 2005 là
1,09%. Đến ngày 01/10/2006, dân số Bình Dương là 1.156.461 người (769.000 người
là dân địa phương), mật độ dân số bình quân 429 người/km2. Theo qui hoạch, đến năm
2020, toàn tỉnh sẽ có 31 khu công nghiệp, 23 cụm công nghiệp. Với tốc độ phát triển
công nghiệp như hiện nay, đến năm 2020 sẽ có 800.000 lao động ngoài tỉnh đến làm
việc tại Bình Dương.
Biểu 2: Tỷ lệ gia tăng tự nhiên qua các năm của tỉnh Bình Dương
TL tăng tự nhiên(%)

%
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0

2001

2002

2003

2004

2005

năm

Tỷ lệ tăng tự nhiên của tỉnh giảm dần qua các năm nhưng dân số tăng do sự gia
tăng cơ học. Trong những năm gần đây tỉnh đã xây dựng và đưa vào khai thác nhiều
khu, cụm công nghiệp. Bên cạnh đó là chính sách ưu đãi nhân tài của tỉnh đã thu hút
được một số lượng lao động từ khắp nơi đổ dồn về đây. Đây là nguồn lao động (cả phổ
thông và có tay nghề) khá phong phú cho sự phát triển kinh tế của địa phương. Tuy
nhiên, điều này cũng gây áp lực không nhỏ đến vấn đề giải quyết việc làm, nhà ở, các
nhu cầu về văn hoá, giải trí, y tế, giáo dục, trật tự an toàn xã hội.
I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUI TRÌNH THỰC HIỆN
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
 Tìm hiểu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Bình Dương (và văn phòng
giao dịch bất động sản trước đây).
+ Về cơ cấu tổ chức
+ Về khách hàng
- Trang - 18


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

+ Về họat động, các dịch vụ cung cấp
+ Một số vấn đề rút ra:
- Thuận lợi
- Khó khăn
- Đề xuất hướng phát triển
 Những nét cơ bản trong hoạt động của công ty địa ốc ACB (ACBR).

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích, xử lí thông tin: từ những thông tin, số liệu thu thập
được xem nó ảnh hưởng như thế nào đến vần đề nghiên cứu và đưa ra những nhận xét.
- Phương pháp thống kê: tập hợp, phân chia các số liệu thu thập được để tiện so
sánh, đối chiếu.
- Phương pháp so sánh: so sánh các các thông tin thu thập được từ sàn giao dịch
bất động sản Bình Dương và công ty địa ốc ACB.
- Phương pháp tổng hợp: tập hợp các dữ liệu, kết luận vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp dự báo: đưa ra ý kiến về hướng phát triển sàn giao dịch Bình
Dương.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo những người có kinh nghiệm để chỉnh sửa,
hoàn thiện báo cáo.
I.3.3 Các bước thực hiện đề tài
Đề tài thực hiện thông qua các bước sau đây:

- Trang - 19


Ngành: Quản lí thị trường bất động sản

Công tác chuẩn bị

SVTH: Nguyễn Thúy Nga

Xác định vấn đề cần nghiên cứu
Xác định địa bàn nghiên cứu
Xây dựng đề cương

Thu thập từ sách, báo, internet
Thu thập thông tin

Thu thập dữ liệu tại Sàn giao dịch
và các thông tin có liên quan
Chắc lọc, phân loại, sắp xếp các
thông tin tìm được
Xử lý thông tin
Thống kê phân tích lập bảng biểu
từ số liệu thô.

Xây dựng báo cáo theo đề cương

Thực hiện báo cáo

Tham khảo ý kiến giáo viên hướng
dẫn
Tham khảo ý kiến cơ quan thực tập

Hoàn tất báo
cáo

Hòan chỉnh nội dung và hình thức
báo cáo

Sơ đồ 1: Các bước thực hiện báo cáo

- Trang - 20