Phương hướng và biện pháp chuyển đổi mô hình tổ chức quản lý chợ trên địa bàn quận Cầu Giấy - Hà Nội trong giai đoạn hiện na

Họ tên:Bùi Văn Nam
Mã SV:CQ512161
Lớp chun nghành:QTKDCN&XD51A
Đề tài:Hồn thiện cơng tác quản lí chung cư ở Hà Nội hiện nay
LỜI NĨI ĐẦU
Trong cơng cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính
sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của
người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan
tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và
mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả
nước. Hiện nay ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có
hạn nên chúng ta phải có mơ hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân
dân tự xây dựng nhà biệt thự, Hà Nội đã tập chung phát triển nhiều nhà chung
cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các
đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng
những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một
trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành cơng của mơ hình phát
triển chung cư cao tầng. Ngun nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại
sống trong các chung cư là do các chung cư khơng có sự quản lý thống nhất,
cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì cơng trình. Các chung cư cao tầng
hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát
điện dự phòng, thiết bị phịng chống cháy , …Cần phải có mơ hình quản lý,
cung cấp dịch vụ và duy tu cơng trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực
hiện
Với mục tiêu tìm ra mơ hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng
ở Hà Nội hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Nâng cao chất lượng quản lý
chung cư ở Hà Nội hiện nay “ là hết sức cần thiết .


Với đề tài nghiên cứu trên em xin đề cập đến 3 nội dung cơ bản
Chương I:Cơ sở lí luận về quản lí chung cư

Chương II:Thực trạng quản lí chung cư ở Hà Nội hiện nay
Chương III:Một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lí chung cư ở Hà
Nội hiện nay
NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận về quản lí chung cư
1.Khái niệm nhà chung cư cao tầng
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở
thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có khơng gian sử dụng chung như
hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện
nước, thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư ít nhất có 2 tầng, thường là nhiều tầng khơng có thang máy và cao
tầng có nhiều thang máy. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao
tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:
Nhà cao tầng loại 1:
9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m);
Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m);
Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m);
Nhà cao tầng loại 4: trên 40 tầng ( cao hơn 100 m).
Về mặt sử dụng, cao ốc có 3 loại hình: 1/ cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn
thuần); 2/ cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên
hình tháp gồm các căn hộ; 3/ cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phịng và
căn hộ. Trong bài này, khi nói đến chung cư hoắc cao ốc chung cư là đề cập đến
cả 3 loại hình nói trên.
Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: chung cư cho thuê (apartment
house for rent) thuộc một chủ sở hữu và chung cư sở hữu chung (condominium)
có nhiều chủ sở hữu. Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang
được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.
1.
2.
3.

4.

Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng
được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ
9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của


Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm
về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có
cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm
nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiểu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu
thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1.Nhà chung cư cao tầng tại Hà Nội
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc
sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải
pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc
cho thuê.
1.2 .Vị trí của chung cư trong việc phát triển đơ thị hiện đại
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá
tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ
đơ thị hố nhanh trong khi trình độ phát triển ở nơng thơn rất chậm đã kéo theo
các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ
tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho
cơng nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng
sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và

đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về
nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu
hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế


tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự
án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mơ hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp
ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở
chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị
văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh quan môi
trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng
hình thành nếp sống đơ thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương
phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với
tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2.Sự cần thiết phải quản lí chung cư
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, cơng
tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử
dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh
hưởng đến kết cấu cơng trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu ,
thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho
công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sử dụng các hạng
mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau
10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác …
đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ
có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi
thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt
kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ
thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt.
Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của
người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng

phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng
một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết
đặt ra trong giai đoạn hiện nay.


3.Những quy định pháp lí về quản lí chung cư
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định
số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
3.1. Các quy định chung:
3.1.1. “Chủ đầu tư”
-là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để
thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
-Trách nhiệm của chủ đầu tư:
a) Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chun mơn để
quản lý vận hành nhà chung cư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể
từ khi đưa nhà chung cư này vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành
lập. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà
chung cư lần thứ nhất thơng qua;
b) Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư (ghi rõ tên tòa
nhà chung cư)....... theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở; thực hiện quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định của
pháp luật hiện hành;
c). Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngòai nhà chung cư cho cơ quan quản
lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định (trường hợp nhà chung cư có mục
đích sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các cơng trình hạ
tầng nêu trên khi đã bán hết phần sở hữu riêng cho các chủ sở hữu khác);
d) Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà
chung cư cho người sử dụng nhà chung cư;
e) Bàn giao 01 bộ bản vẽ hịan cơng và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng

nhà chung cư đối với phần sở hữu chung cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;
f) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư và cử người tham gia Ban quản trị
theo quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban
hành;
g) Được quyền ngừng cung cấp hoặc yêu cầu các nhà cung cấp ngừng cung cấp
điện, nước và các cơng trình tiện ích khác nếu chủ sở hữu căn hộ hoặc các thành
viên của căn hộ vi phạm nghiêm trọng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
hoặc vi phạm các quy định tại bản nội quy này;


3.1.2. “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư”
- là đơn vị được Chủ đầu tư ký kết hợp đồng thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư này đảm bảo an tòan, tiêu chuẩn, quy phạm
quy định.Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được ký kết hợp đồng
phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có);
giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với các
doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký
-Trách nhiệm của doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư:
a) Thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư. Quản lý vận hành nhà chung
cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết
bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ
tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử
dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom
rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt cơn trùng và các dịch vụ khác) đảm
bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
b) Thơng báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người
sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang
thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong
nhà chung cư;
c) Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc

quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà
chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết
bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt
động được bình thường;
đ) Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định khi
được Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền.
e) Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung
cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng
hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định tại Điều 23
của Quy chế này mà không khắc phục;
g) Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà
chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sử
dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư;
h) Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các
vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
3.1.3.”Ban quản trị nhà chung cư”
- Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, bao gồm đại diện
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện Chủ đầu tư hoặc đơn vị
quản lý nhà chung cư này.
- Trách nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư


a) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư; báo cáo kết quả công tác quản lý sử dụng nhà
chung cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị;
b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trong
việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực
hiện đúng Bản nội quy này và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng
nhà chung cư; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
hòan thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết;

c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc
quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan
chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;
d) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây
dựng (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phải được thông qua Hội nghị nhà
chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư
theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư;
nghiệm thu, thanh tốn và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận
hành, bảo trì nhà chung cư;
đ) Trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phí
quản lý vận hành nhà chung cư;
e) Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà
chung cư do doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì thực hiện
theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy định tại
điểm a khoản này;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp
sống văn minh, giữ gìn trật tự an tòan xã hội trong nhà chung cư được giao quản
lý;
h) Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà
chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh
nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư;
i) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao;
k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho
hoạt động của Ban quản trị;
l) Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ
sung thành viên Ban quản trị.
3. Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo
đa số.
4. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Uỷ ban

nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận.


3.1.4. Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề
sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
-Các hình thức
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư
hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà
với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế,
trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu ,
nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều
chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói
trên
-Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ
a) Quyền sở hữu đối với phần diện tích sàn căn hộ đã mua theo hợp đồng;
b) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư
này, bao gồm các diện tích quy định tại khoản 2 Điều 8 của Bản nội quy này;
c) u cầu người có trách nhiệm cung cấp thơng tin, công khai các nội dung
liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư;
d) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng;


e) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở

hữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định của nhà chung
cư;
g) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và
bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư;
h) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực
hiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng,
an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi vi phạm trong nhà
chung cư;
i) Thực hiện việc đăng ký tạm vắng, tạm trú theo đúng quy định của pháp luật;
k) Thông báo các quy định nêu tại Bản nội quy này cho người được uỷ quyền
hợp pháp sử dụng căn hộ và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến sử dụng
căn hộ của mình;
l) Khơi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu
chung hoặc phần sở hữu riêng của người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng
do mình gây ra.

b/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên
việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng
tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô
thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc
sau
a) Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng căn hộ khi được sự đồng ý của
chủ sở hữu căn hộ và được sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của
nhà chung cư;
b) Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và
các thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư;
c) Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư
trong trường hợp có thoả thuận với chủ sở hữu;
d) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại các điểm g, h, i, k, l của khoản 1 Điều
này.

Nghiêm cấm các hành vi sau:


1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc
phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải
tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngòai của nhà chung cư;
2. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy
định;
3. Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung
cư;
4. Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm
môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung
hoặc phần sử dụng chung;
5. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật
không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngòai căn hộ, nhà
chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc
phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và
hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích
dưới mọi hình thức);
6. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng
riêng trái với mục đích quy định;
7. Ni gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng
riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và
khu vực công cộng (nếu ni vật cảnh thì phải đảm bảo tn thủ đúng quy định
của pháp luật);
8. Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh

hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác);
9. Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê,
vũ trường, sửa chữa xe máy, ơ tơ; lị mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô
nhiễm khác);
10. Sử dụng khơng đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì
nhà chung cư (áp dụng đối với chủ đầu tư, ban quản trị và doanh nghiệp vận
hành nhà chung cư).

c/ Bảo dưỡng sửa chữa:
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như
sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong hồ
sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận nhà ở


(Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ. Đối với
nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở
hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc
sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu
trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng
với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung. Chi phí
bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích
riêng của từng chủ sở hữu.
2. Tồn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong
trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên th có thĨ sửa chữa
theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.
Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn

sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả
thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thÈm quyền.
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì khơng được cải tạo làm tăng
thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở hữu
thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mơ hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản
lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mơ hình quản lý nhà chung
cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà


nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự
quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chất
nội bộ gồm:
Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đơn đốc,

1.

kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thu

2.

gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…
Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng

3.

ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù

lao do chủ sở hữu trả.
Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố

4.

chi phí giữa các hộ đó.
Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống cơng trình kỹ

5.

thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở
chung đó
6.

Hồ giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung nếu
có và tổ chức họp đối các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi
phạm Quy chế nhà ở chung
Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền các
kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà chung.
Chương II:Thực trạng quản lí chung cư ở Hà Nội hiện nay
1.Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị ở Hà Nội
Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở
tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn
minh, hiện đại. Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn
với tốc độ khá cao. Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn quốc


có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó thành phố Hà
Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của cả nước.

Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý sử
dụng nhà chung cư trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đơ nói riêng đã
bước đầu đạt được một số kết quả nhất định. Tình trạng lấn chiếm trái phép tại
các nhà chung cư đã được chấm dứt. Thông qua việc triển khai thực hiện các
quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư,
giữ gìn cảnh quan mơi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu chung cư;
đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng
văn minh, hiện đại.
Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các
chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khơng phải là nhà ở, người sử
dụng là người đi thuê... Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu
chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung,...). Để tạo cơ sở pháp
lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có các quy
định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật
Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐBXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ... Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng
cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện
sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp
sống văn minh trong các khu nhà chung cư...
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà
ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố
với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải
quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các cơng trình phụ trợ, khơng
gian cơng cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm
đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 6080 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền


với từng căn hộ tại khơng gian tiền phịng. Do sự phát triển đi lên của xã hội,
phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe

đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trơng giữ xe cơng
cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hồn toàn là tự phát do nhu cầu
của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để
làm nơi trơng giữ xe. Các khơng gian này không thuận lợi về sử dụng, không
đảm bảo về an tồn, về phịng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát
triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thơng cá nhân khơng chỉ cịn
là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tơ… như vậy địi hỏi phải có thêm
diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong
các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao thông
mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để tạo sự
thơng thống và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện trong sử
dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại
ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối
thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m 2 sàn hoặc hơn nữa. Do
sự phát triển của công nghệ thi cơng, tổ chức mặt bằng điển hình ngày càng lớn,
do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy thang bộ
(chống và thoát hiểm). Tổ chức khơng gian giao thơng này khơng thể tiếp xúc
tồn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thơng thống, lấy ánh sang phù hợp với đặc
thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên
cứu đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu
cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của tồ nhà địi
hỏi phải được tính tốn, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là khơng thể thiếu. Người ở có thể sử dụng
giao thơng ngang trong từng tầng đÓ đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ


thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp và
được chun đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.

Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,
ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, cịn có các nhu cầu
giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đơng đúc của
một tồ nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các cơng trình thĨ thao, giải
trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngồi việc thoả
mãn các nhu cầu thĨ thao, giải trí, các cư dân trong một tồ nhà cịn có điều
kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp
của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình khơng gian có chức năng công cộng
gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết.
Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong
phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà cịn coi
nhẹ cơng tác quản lý, thậm chí có nơi bị bng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì
vậy, việc người dân trong q trình sử dụng tuỳ tiện khơng chấp hành quy định
của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến hiện
nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị
xấu đi, tuổi thọ cơng trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát
sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu
thuẫn kéo dài khơng giải quyết dứt điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự
phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy
mơ kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập
và là một nội dung cần được nghiên cứu.


2.Thực trạng quản lí chung cư ở Hà Nội
2.1.Quản lí cư trú
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, cơng tác quản lý cư trú cịn bng

lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết
sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người
dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần
dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo
viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức
khác nhau. Nên khó hồ hợp và thường xun xảy ra tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư
có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được,
kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì
họ cũng khơng có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích
của cá nhân mình mà qn đi lợi ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của
người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã
để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…
Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành
mạnh thì cơng tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ
việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như
hồn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính
sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.
2.2.Bảo quản sửa chữa
Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang
nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa
sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang


thuê. Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà này nên công
tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa
vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấp
nước, thốt nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh môi
trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la:

Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm
khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”…. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết
cấu chịu lực, giảm tuổi thọ cơng trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị.
Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối
với cơng trình cấp điện, cấp nước, thốt nước trong nhà, đồng thời với ý thức
của người sử dụng chưa cao làm cho các cơng trình xuống cấp nhanh chóng.
Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhân và
các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ
tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thốt nước, bĨ phốt ở nhiều khu nhà
bị quá tải, thường xuyên ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh mơi trường.
Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng
riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấn
chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất cơng của chính quyền địa
phương và của cơng ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường
xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn 1975 – 1988,
thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiên nhiều
nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng
tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp
ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội…. Thời
gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước
chưa có quy định rõ ràng và và đầu tư cho công tác trïng tu, bảo dưỡng định kỳ


dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạng mục kỹ thuật đã hết niên hạn sử
dụng lại không được sửa chữa trïng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ
hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước, xả rác,…. đều hư hỏng nặng phải sửa lại
gần hết.
Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:
Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụng chung cư,

cụ thể là:
Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà ở chung
cư cao tầng và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc xây dựng kế hoạch
trïng tu và dự trù kinh phí cơng tác này chưa thĨ hiện được.
Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ
sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các cơng trình hạ tầng kỹ
thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa
chữa. Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ
dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ
dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây
khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngơi nhà.
Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà
ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.
Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng
góp một số tiền nhất định hang tháng. Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã
quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi
cho công tác quản lý. Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do
hồn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ khơng có nghĩa vụ đóng góp.


Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ
đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa
nhà ở chung cư cao tầng.
Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu,
bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm
trọng.
Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ chức.
Hiện nay, thành phố có 3 cơng ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình
qn mỗi cơng ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc,
thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau. Ở dưới mỗi xí nghiệp

lại có các phịng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản .
Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có
nhiều cơng tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi cơng ty đều có quyền tự chủ
trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự khơng thống nhất trong
thực hiện chính sách của nhà nước. Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗi công
ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là trong sự quản
lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo nghị định 61/cp.
Bên cạnh đó các , cơng ty phải hoạt động theo mơ hình lấy thu bù chi , mang
tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động
vì lợi ích cơng cộng đã dấn đến tình trạng khơng đủ kinh phí cho hoạt động ,
buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia các dịch vụ kinh doanh
xây dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý . Do vậy , việc quản lý
nhà ë chung cư bị bng lỏng .
Tóm lại , cơng tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu
quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác
này được thực hiện tốt hơn
3.Vấn đề quyền sở hữu và tranh chấp tài sản


Đó là những vướng mắc liên quan đến tranh chấp về quyền sở hữu, khai thác,
sử dụng... Phải khẳng định NCC là tài sản thuộc cộng đồng chủ sở hữu bao gồm
phần sở hữu riêng là các căn hộ và phần sở hữu chung trong NCC theo quy định
của pháp luật. Như vậy, chủ sở hữu NCC phải quản lý ngơi nhà của mình. Thời
gian qua khơng ít chủ đầu tư và kể cả một số người dân mua căn hộ cứ nghĩ
rằng, NCC là của chủ đầu tư nên có những hành xử khơng đúng trong q trình
quản lý và sử dụng. Về vấn đề khai thác và vận hành NCC cũng đã có những
quy định cụ thể quy định tầng 1 dành làm kinh doanh phục vụ khu dân cư. Tuy
nhiên, hiện nay các diện tích tầng 1 NCC đều do các chủ đầu tư khai thác và
một số chủ đầu tư đã trích một phần lợi nhuận trong việc khai thác kinh doanh
tầng 1 để hỗ trợ giảm phí dịch vụ cho người dân. Song khơng ít chủ đầu tư

giành phần hưởng toàn bộ lợi nhuận của hoạt động kinh doanh này; thậm chí có
chủ đầu tư đã bán diện tích tầng 1 cho cá nhân.
Mối quan hệ giữa DN vận hành NCC và Ban quản trị là mối quan hệ hợp đồng
cung ứng dịch vụ. Thời gian qua, khơng ít chủ đầu tư tự xem mình như chủ sở
hữu NCC nên không thực hiện việc tổ chức hội nghị NCC để bầu Ban quản trị.
Chủ đầu tư kiêm luôn việc cung ứng dịch vụ. Đội ngũ cán bộ nhân viên lại chưa
qua đào tạo nên chất lượng cung ứng dịch vụ kém, nhất là công tác bảo vệ và vệ
sinh mơi trường. Trong q trình phục vụ, chủ đầu tư với thái độ cửa quyền, tự
áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu; nếu không thì áp dụng biện pháp cưỡng
chế. Một số chủ đầu tư lại cho rằng, tầng hầm và tầng 1, nơi để xe của người
dân trong NCC là thuộc sở hữu của mình. Do vậy khơng thực hiện việc cơng
khai tài chính về hoạt động dịch vụ trơng giữ xe tại khu vực này.
Việc sử dụng NCC bao gồm cả phần diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng
kể cả trước và sau khi có Luật Nhà ở đều xảy ra tình trạng vi phạm những điều
cấm mà luật định. Hiện tượng phổ biến nhất là cứ mỗi lần thay chủ sở hữu hoặc
người sử dụng thì diễn ra việc cải tạo căn hộ. Việc cải tạo ở khơng ít nơi được
thực hiện tuỳ tiện. Tình trạng sử dụng căn hộ khơng đúng mục đích cũng diễn ra
phổ biến như cho thuê làm văn phòng và địa điểm kinh doanh, làm bếp ăn tập
thể cho cơ quan; thậm chí có chủ đầu tư giữ lại một số căn hộ làm trụ sở cho các
Cty thành viên... Người dân mua NCC không chỉ mua chỗ ở mà điều quan trọng
nhất là “mua” môi trường sống. Khi chào bán căn hộ, chủ đầu tư nào cũng đưa
ra một viễn cảnh hấp dẫn của NCC. Song khơng ít nơi khi người dân về ở từ
chỗ kỳ vọng đã chuyển sang thất vọng.
3.Đánh giá chung về tình hình hiện tại
Trong nhiều năm qua Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư, với
tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố
với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các khu chung cư
đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã hình thành và

phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dân về mặt
vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức công tác trông giữ xe, quản lý vận
hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn vệ sinh mơi trường, thu gom
rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí…
Tuy nhiên, do chưa có mơ hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác quản
lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều cơng
trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống dịch
vụ không đòng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của người
dân khi sống ở chung cư
Vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư
cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn.
Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lí chung cư ở
Hà Nội hiện nay

Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất
yếu trong quy hoạch , phát triển đơ thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành
phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triĨn nhà ở và khu đơ thị mới. Thành
phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triÓn nhà hoặc khu đô thị
mới để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu nhà ở
chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở
trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại
các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của cơng trình nhà ở, đảm
bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu và tấc độ phát triển đô
thị văn minh và hiện đại. Chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp để quản lý, sử
dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau :
1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung
cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng

nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của người dân
trong nền kinh tế thị trường.
2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà
chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xã
hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi trường, thu
gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để
tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng đến các kết cấu chịu lùc
của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đơ thị. Mơ hình bộ máy quản lý và thực
hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ chức theo dạng Cơng ty quản lý chuyên
nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch
vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận của người dân.
3/ Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và
người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh chấp
giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng các
cơng trình cơng cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường hợp vi phạm và cố
tình khơng chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
4/ Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mơ hình
quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đơ thị mới có số lượng nhà ở chung cư
cao tầng khác nhau. Do đó, đ Ĩ bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao thì
tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý. Mơ hình
quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên phương thức
kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đó, một doanh nghiệp quản lý
phải chịu trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công phục vụ cư dân trong tồ nhà,
kinh phí cho cơng việc này sẽ được huy động từ ưu đãi kinh doanh các dịch vụ
phát sinh từ nhà chung cư(như các dịch vụ trơng giữ xe, siêu thị vui chơi, giải
trí, bảo đảm an ninh trật tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm “hai bộ phận”
hoạt động độc lập hỗ trợ nhau.


a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự mình có thê triển khai cơng tác

duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng các phần
cơng việc th ngồi,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị chuyên
dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc sửa chữa và bảo
dưỡng nhà chung cư đĨ thực hiện cơng việc trong khu vực do mình quản lý.
Kinh phí cho cơng việc này được doanh nghiệp tự điều tiết tõ nguồn lãi do phục
vụ các đối tượng khác như cao ốc văn phòng cho thuê, các khu căn hộ,… trên
địa bàn thành phố và nguồn lãi do bộ phận kinh doanh thực hiện. Tính cạnh
tranh của doanh nghiệp đạt được hay không phụ thuộc vào cách tổ chức mạng
lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyên ngành, tay nghề và kỷ luật lao
động của cơng nhân cũng như trình độ của cán bộ quản lý.
b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện cơng việc kimh doanh các dịch vụ mang
tính xã hội, không bắt buộc và quản lý, khai thác các diện tích cơng cộng được
nhà nước ưu đãi, cho thuê hoặc cho sử dụng như trông giữ xe đạp, xe máy, giữ
gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt
động cửa hàng, siêu thị…
Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được giao
quản lý cơng ty sẽ phải có một “ tỉ quản lý” nằm ngay trong khu nhà hoặc
không quá xa để quản lý cơng việc kinh doanh của mình và tiếp nhận, xử lý một
cách tức thời những hỏng hóc kỹ thuật nhỏ hoặc đáp ứng các yêu cầu sửa chữa
ngoài trách nhiệm của mình theo yêu cầu của người sử dụng. Về nguyên tắc,
mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thì hiệu suất lao động càng cao, Giải
được bài toán này một cách tối ưu nhất sẽ đáp ứng yêu cầu của khách hàng về
thời gian và giảm giá thành phục vụ.
Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thì người sử dụng nhà
chung cư sẽ được hưởng các tiện nghi gần như miễn phí, nhà nước quản lý được
kiến trúc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ cơngtrình, tiết kiệm ngân sách nhà
nước.


Qua khảo sát, chúng tơi thấy mơ hình quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo

phương thức đấu thầu như đã đề cập trên đây sẽ là thích hợp nhất, khả thi nhất
trong giai đoạn hiện nay. Theo mô hình quản lý này thì người quản lý nhà sẽ
chính là tổ chức kinh doanh các dịch vụ công công. Tuy nhiên, để đảm bảo được
lợi ích của ba bên ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh ) thì
cần xác định rõ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những hoạt động
nào mang tính chất là dịch vụ cơng. Trên cơ sở đó xác định trách nhiệm, nghĩa
vụ của tæ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ
sửa chữa, bảo dưỡng các cơng trình cơng cộng…), trách nhiệm của tổ chức kinh
doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh
hoạt đi lại …).
5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho phù hợp
với sự phát triển ngày nay. Chúng tôi cho rằng, một mơ hình quản lý hiệu quả
thì cần đáp ứng các tiêu chí sau:
- Bảo đảm cho ngơi nhà có được độ bền tối đa .
- Bảo đảm các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà chung
cư một cách thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phí cho các dịch vụ này
thấp nhất.
- Khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư.
- Hồ hợp giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người quản lý.
6/ Tỉ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự
tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử
dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự
nguyện, đồng thời cũng là đĨ thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ sở
hữu:


7/ Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt động
phæ biến trong đời sống người dân tại các khu chung cư