Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư sô 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THU HẰNG
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU
DÂN CƯ SỐ 9, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THU HẰNG
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU
DÂN CƯ SỐ 9, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017
: Th.S Nguyễn Đình Thi

Thái Nguyên, năm 2017


i
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian dài học tập và nghiên cứu tại trường em đã được phân
công về thực tập tốt nghiệp tại Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên. Đến nay em đã thực tập xong và
hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm khoa cùng toàn thể
các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học

tập và nghiên cứu và đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn ThS. Nguyễn Đình Thi
đã hướng dẫn giúp đỡ em tận tình và chu đáo trong suốt quá trình học tập và
triển khai nghiên cứu đề tài.
Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban Lãnh đạo và toàn thể các anh,
chị, cô, chú cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và trực tiếp
giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp.
Bên cạnh đó em cũng nhận được sự quan tâm, động viên, tạo điều kiện giúp
đỡ tận tình của gia đình và bạn bè của em.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn trước sự giúp đỡ quý
báu đó.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Nguyễn Thu Hằng


MỤC LỤC
Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................... 3
1.1.Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 3
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................ 5
1.2.1. Mục tiêu chung .................................................................................... 5
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................... 5
1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 5
1.4. Ý nghĩa đề tài ......................................................................................... 6
1.4.1. Ý nghĩa học tập .................................................................................. 6
1.4.1. Ý nghịa thực tiễn ................................................................................. 6
Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................. 7
2.1. Cơ sở lí luận của đề tài .......................................................................... 7
2.1.1. Khái quát về công tác BTGPMB ......................................................... 7

2.1.1.1. Khái niệm GPMB và một số khái niệm liên quan .............................. 7
2.1.1.2. Các trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật .................... 7
2.1.1.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ........................................ 8
2.1.1.4. Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ..................... 8
2.1.1.5. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ........................................ 9
2.1.2. Vai trò của công tác GPMB................................................................. 9
2.1.3. Đặc điểm của quá trình BTGPMB .................................................... 10
2.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ....................................................................... 11
2.2.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về công tác BTGPMB ...... 11
2.2.2. Những văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên về công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng .................................................................................... 12
2.2.3. Những văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên về dự án ................... 13
2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 13
2.3.1.Tình hình BTGPMB trên thế giới ...................................................... 13


2.3.1.1. Trung Quốc ..................................................................................... 14
2.3.1.2. Thái Lan .......................................................................................... 15
2.3.1.3. Hàn Quốc ........................................................................................ 16
2.3.1.4. Ôxtraylia.......................................................................................... 17
2.3.2. Tình hình BTGPMB ở Việt Nam ...................................................... 17
2.3.3. Tình hình BTGPMB của tỉnh Thái Nguyên ..................................... 19
2.3.4. Công tác BTGPMB tại phườn Thịnh Đán ........................................ 21
Phấn 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................24
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................24
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .................................................................24
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................24

3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập thông tin, sô liệu, tài liệu.............................. 24
3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ..................................................... 25
3.4.3. Phương pháp xử lí thông tin, số liệu ................................................. 25
3.4.4. Phương pháp bản đồ ......................................................................... 25
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất ........... 26
4.1.1.1. Vị trí địa lí ..............................................................................................26
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................ 27
4.1.1.3. Khí hậu........................................................................................................ 27
4.1.1.4. Thủy văn.......................................................................................... 27
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ...................................................................... 28
4.1.1.6. Môi trường ...................................................................................... 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội trong khu vực giải phóng mặt bằng ........ 29


4.1.2.1. Đặc điểm kinh tế.............................................................................. 29
4.1.2.2. Đặc điểm xã hội ............................................................................... 30
4.1.2.3. Cơ sở hạ tầng ................................................................................... 31
4.1.3. Tình hình sử dụng đất phường Thịnh Đán .......................................... 31
4.2. Tổng quan về dự án khu dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 33
4.2.1. Căn cứ pháp lí của dự án ................................................................. 33
4.2.2. Đơn giá bồi thường khi thu hồi đất ................................................... 34
4.2.3. Giới thiệu chung về dự án ................................................................. 34
4.2.4. Quy mô dự án .................................................................................... 35
4.2.5. Tình hình công tác thu hồi đất dự án Khu dân cư số 9, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên........................................................... 36
4.2.6.1. Tổng hợp diện tích đất thu hồi qua các giai đoạn ............................. 36
4.2.6.2. Cơ cấu diện tích các loại đất thu hồi Khu dân cư số 9 ...................... 37

4.2.6. Tình hình công tác bồi thường, GPMB dự án ................................. 38
4.2.7. Đánh giá công tác bồi thường về đất ở.............................................. 38
4.2.8. Bồi thường đất chuyên dùng ............................................................. 40
4.2.9. Bồi thường đất nông nghiệp .............................................................. 41
4.2.10. Kết quả bồi thường hiện vật kiến trúc, nhà ở và cây cối, hoa màu
trên đất......................................................................................................... 43
4.2.11. Đánh giá về chính sách hỗ trợ ........................................................ 46
4.2.12. Nguồn kinh phí để thực hiện dự án.....................................................48
4.2.13 Đánh giá tiến độ thực hiện công tác BTGPMB của dự án ...................48
4.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ tái định
cư đến đời sống, việc làm và thu nhập của người dân bị thu hồi đất ..........49
4.3.1. Đánh giá ý kiến người dân .......................................................................49
4.3.2. Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án đến việc làm và thu nhập của
người dân .................................................................................................... 52


4.3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân...... 52
4.3.4. Phương thức sử dụng tiền BT, HT của các hộ hân tại dự án ........... 55
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả
về công tác bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất của dự án khu
dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ........................................................................................................ 56
4.4.1. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình BT, GPMB............... 56
4.4.1.1. Thuận lợi ......................................................................................... 56
4.4.1.2. Khó khăn, tồn tại ............................................................................. 57
4.4.2. Đề xuất một số giải pháo cho công tác GPMB .................................. 58
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 60
5.1. Kết luận ................................................................................................ 60
5.2. Đề nghị ................................................................................................. 60

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích các loại đất phường Thịnh Đán năm 2010 .....................28
Bảng 4.2: Hiện trạng dân số, lao động phường Thịnh Đán ...........................30
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường ...........................32
Bảng 4.4: Tổng hợp diện tích thu hồi Khu dân cư số 9 .................................36
Bảng 4.5: Cơ cấu diện tích các loại đất thu hồi Khu dân cư số 9 ..................37
Bảng 4.6: Tình hình bồi thường, GPMB khu dân cư số 9 .............................38
Bảng 4.7: Kết quả bồi thường đất ở ..............................................................39
Bảng 4.8: Kết quả bồi thường đẩt tổ chức ....................................................40
Bảng 4.9. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp .............................................42
Bảng 4.10: Kết quả bồi thường tài sản ..........................................................44
Bảng 4.11: Kết quả bồi thường cây cối và hoa màu ......................................45
Bảng 4.12: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ ...........................................47
Bảng 4.13: Tổng hợp nguồn kinh phí BT, GPMB ........................................48
Bảng 4.14: Tiến độ thực hiện BTGPMB của dự án............................................ 49
Bảng 4.15: Kết quả tổng hợp ý kiến người dân.............................................50
Bảng 4.16: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi .................................................52
Bảng 4.17: Ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân .....................53
Bảng 4.18: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ..............................55


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Tên viết tắt

Tên đấy đủ

1

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

2

BXD

Bộ xây dựng

3

CP

Chính phủ

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

NĐ

Nghị định

6

QĐ

Quyết định

7

TĐC

Tái định cư

8

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

9

TT

Thông tư

10

TTPTQĐ

Trung tâm Phát triển quỹ đất

11

UBND

Ủy ban nhân dân


1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt đối với con người. Đất đai là môi
trường sống và là nơi con người tiến hành hàng loạt các hoạt động sống của
mình như trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng nhà máy, các công trình công cộng
phục vụ các mục đích an ninh quốc phòng, phục vụ cho toàn xã hội. Thiếu đất
đai con người không thể tồn tại và phát triển được. Hơn nữa đất đai là nguồn
tài nguyên có hạn về số lượng, diện tích, cố định về vị trí, đất được coi là tư
liệu sản xuất đặc biệt cùng với lao động tạo ra của cải vật chất. Nhất là trong
sản xuất nông nghiệp, đất được coi là tư liệu ản xuất không thể thay thế được.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí quan trọng trong đời sống,
đảm bảo sự phát triển không ngừng của xã hội.
Đất nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất
nước để hài hòa cùng với sự phát triển của nền kinh tế thế giới, hội nhập kinh
tế quốc tế. Việt Nam đang xây dựng một nền kinh tế thị trường, mặt khác
cùng với sự gia tăng dân số, phát triển kinh tế thì nhu cầu về đất ngày càng
tăng để đáp ứng cho các mục đích xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch và
dịch vụ, khu dân cư, khu đô thị mới, các mục đích mở rộng, chỉnh trang đô
thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa phúc lợi. Tất cả các dự án trên đều cần có
quỹ đất để thực hiện. Từ đó yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải GPMB mở mang
đất đai.
Vấn đề đặt ra là để thực hiện được các dự án trên thì mặt bằng đất đai là

một yếu tố quan trọng, quyết định đến hiệu quả của công tác đầu tư. Muốn
phát triển dự án thì phải có địa điểm xây dựng, điều này gắn liền với công tác
GPMB. Công tác GPMB ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện các dự án.
Các cơ quan chức năng phải giải quyết tốt công tác GPMB để các dự án đó
khởi công đúng kì hạn và thi công đúng tiến độ. Đó trở thành một trong


những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, sự thành công của các dự án đầu
tư. Nếu không được xử lí tốt sẽ thành vật cản cho sự phát triển kinh tế - xã
hội, do đó đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức, giải quyết triệt để tranh gây
thiệt hại cho các nhà đầu tư và cho nền kinh tế đất nước.
Thịnh Đán là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, nằm ở khu
trung tâm địa lý thành phó Thái Nguyên. Thành phố Thái Nguyên đang
hướng đến trở thành một đô thị văn minh hiện đại, từ đó đặt ra yêu cầu quy
hoạch xây dựng các khu dân cư, khu đô thị. Việc khởi công xây dựng khu dân
cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên nhằm xây dựng khu dân
cư tập trung, đồng bộ, hoàn thiện và hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở
ngày càng tăng của nhân dân tại thành phố Thái Nguyên, hoàn thiện hệ thống
hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật.
Đồng thời khu dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phó Thái Nguyên
được triển khai thực hiện sẽ đóng góp vào việc hình thành các khu dân cư,
khu đô thị của thành phố Thái Nguyên và bên cạnh đó góp phần nâng cao mĩ
quan đô thị ngày càng khang trang hiện đại.
Để xây dựng quy hoạch và sắp xếp lại quy hoạch đều phải động chạm
đến quyền lợi của người sử dụng đất, do vậy vai trò của công tác GPMB hết
sức quan trọng.
Tuy nghiên trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó
khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện làm ảnh hưởng đến tiến
độ, làm thiệt hại cho các nhà đầu tư cũng như nên kinh tế đất nước. Nguyên
nhân thì có nhiều song những nguyên nhân cơ bản đó là: Chênh lệch giữa giá

đất do những quy định và giá đất trên thị trường, khu tái định cư thường chưa
đáp ứng ngay được phần đầu tư kết cấu hạ tầng bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
Vì những lí do trên, để có cái nhìn đầy đủ về công tác bồi thường GPMB
khi nhà nước thu hồi đất, đồng thời dưới sự phân công của khoa Quản lý Tài
nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự chỉ đạo của thầy


giáo Th.S Nguyễn Đình Thi em tiến hành nguyên cứu đề tài “Đánh giá công
tác giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư sô 9, phường Thịnh Đán, thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. Mục tiêu đề tài
1.2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá được kết quả của công tác BTGPMB của dự án Khu dân cư số
9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả của công tác GPMB.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân
trong khu vực dự án.
- Tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn còn tồn tại của
công tác GPMB của dự án.
- Trên những cơ sở đánh giá những thuận lợi và khó khăn của công tác
BTGPMB đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi góp phần hoàn thiện
việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB của địa phương trong thời gian
tới và ổn định, nâng cao đời sống của các hộ bị thu hồi đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu Luật đất đai 2013, các Nghị định, Thông tư và các văn bản
khác có liên quan đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và TĐC cho người
dân trong khu vực dự án.
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, đặc biệt là các chính sách
về BTGPMB và các văn bản liên quan.

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác,
trung thực, khách quan, phản ánh đúng quy trình thực hiện các chính sách
BTGPMB qua một số dự án đã được thực hiện trên địa bàn nghiên cứu.


- Áp dụng đúng đối tượng, đúng mục đích, phạm vi nghiên cứu từ đó
đánh giá được những mặt thuận lợi và những tồn tại, khó khăn, vướng mắt
trong quá trình thực hiện.
- Đưa ra những giải pháp, phương án cụ thể, mang tính khả thi trên cơ sở
những văn bản pháp quy và kinh nghiệm đã làm góp phần hoàn thiện việc
thực hiện chính sách BTGPMB.


Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lí luận của đề tài
2.1.1. Khái quát về công tác BTGPMB
2.1.1.1.Khái niệm GPMB và một số khái niệm liên quan
- Từ những thực tiễn công tác GPMB ở Việt Nam ta có thể nêu ra khái
niệm như sau: “GPMB là quá trình nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử
dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di
dời các đối tượng như nhà ở, cây cối, hoa màu, các công trình cây dựng khác
trả lại mặt bằng để thi công các công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn
định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời”.
- Luật đất đai 2013 ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ
ngày 1/7/2014 giải thích các từ ngữ:
+Thu hồi đất: Khái niệm thu hồi đất được định nghĩa tại khoản 11, Điều
3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết
định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật

này”.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khái niệm bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất được định nghĩa tại khoản 12, Điều 3 Luật Đất đai 2013 như
sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất được định nghĩa tại khoản 14, Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”.
2.1.1.2. Các trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật
Luật Đất đai 2013 quy định rõ về các trường hợp thu hồi bao gồm:


+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 61, 62, 63 Luật Đất đai
2013.
+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại Điều 64 Luật
Đất đai 2013.
+Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người quy định tại Điều 65 Luật Đất
đai 2013.
2.1.1.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 69 Luật
Đất đai 2013 như sau:
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm.
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng. [1]
2.1.1.4. Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại
Điều 74 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được
bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi


thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời, đúng quy định của pháp luật. [1]
2.1.1.5. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại khoản 2, Điều
83 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ khác. [1]
2.1.2.Vai trò của công tác GPMB
- GPMB là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có đầu tư xây dựng:
Đối với các dự án đầu tư xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức

quan trọng, có mặt bằng mới có thể tiến hành đo đạc, thi công xây dựng công
trình được. Muốn phát triển dự án phải có địa điểm xây dựng. Tuy nhiên do
quỹ đát hạn hẹp, không phải khi nào cũng có thể xây dựng các công trình ở
nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người, nhất là ở những đô thị lớn, tập
trung dân cư. GPMB trở thành một yêu cầu tiên quyết của mọi dự án xây
dựng.
- GPMB thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả hơn:
Do lịch sử hình thành và phái triển của các đô thị, khu công nghiệp, nông
nghiệp, khu du lịch và dịch vụ, khu dân cư, khu đô thị mới, các mục đích mở
rộng, chỉnh trang đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa phúc lợi một cách tự


nhiên, manh mún, nhỏ lẻ, thiếu hệ thống, thiếu sự đồng bộ nên một số lượng
lớn đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Nhà nước bố trí sắp xếp lại quy
mô, cơ cấu xử dụng đất thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực
hiện hóa nó bằng các dự án cụ thể. [12]
2.1.3. Đặc điểm của quá trình BTGPMB
Quá trình BTGPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác
nhau giữa các dự án, liên quan đến lợi ích xã hội. Do đó quá trình BTGPMB
có đặc điểm như sau: Tính đa dạng và tính phức tạp.
- Tính đa dạng:
Mỗi dự án được tiến hành trên địa bàn khác nhau với điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, giá trị đất và tài sản lớn,
dẫn đến quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng có những thuận lợi, khó
khăn khác với khu vực ven đô.
- Tính phức tạp:
GPMB bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như chính sách đền bù tái định cư
của Nhà nước, quy mô dự án và đặc điểm kinh tế, xã hội của địa bàn. Ở khu
vực nông thôn, dân cư sống chủ yếu nhờ vào sản xuất nông nghiệp. Đất đai là

tư liệu sản xuất quan trọng, đặc biệt khi trình độ dân trí, trình độ sản xuất của
người dân còn hạn chế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp không cao. Công
tác tuyên truyền, vận động dân cư di chuyển là rất khó khăn, việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp rất cần thiết. Mặt khác, công tác định giá bồi thường
trên khu vực này còn gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vặt nuôi vừa đa dạng
vừa không tập trung. Địa điểm, quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của
địa bàn quyết định khối lượng GPMB, tính chất đặc điểm của các đối tượng,
độ phức tạp của GPMB. Các dự án GPMB tại các vùng có điều kiện Tự
nhiên, kinh tế - xã hội phức tạp như đô thị, khu dân cư thì việc bồi thường tái


định cư sẽ đòi hỏi mức giá cao, đa dạng hơn, có nhiều các thư khiếu nại hơn
là ở các vùng nông thôn
Việc bồi thường đối với đất ở có nhiều phức tạp hơn vì đát ở có giá trị
lớn, liên quan trực tiếp đến đời sống của người dân. Bên cạnh đó tâm lí không
muốn di dời chỗ ở, thay đổi môi trường sống của người dân. Nguồn gốc hình
thành đất khác nhau, tình trạng lấn chiếm đất trái phép gây nên khó khăn
trong việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường.
Từ những đặc điểm trên có thể nhận thấy công tác BTGPMB tại những
khu vực khác nhau thì sẽ có những đặc điểm khác nhau và cần có phương án
bồi thường sao cho phù hợp, thỏa đáng. [12]
2.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
2.2.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về công tác BTGPMB
- Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
- Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về giá đất.
- Thông tư số: 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐCP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

- Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số: 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất.


2.2.2. Những văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên về Công tác BTGPMB
- Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 658/QĐ-HĐBT ngày 22/01/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư thành phố Thái Nguyên để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên.
- Quyết định số: 582/QĐ-UBND ngày 22/01/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc kiện toàn Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện
các dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số: 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 13/2015/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của UBND tỉnh
Thái Nguyên ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm
định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 110/QĐ-UBND ngày 15/01/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ủy quyền thu hồi đất.
- Quyết định số: 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh

Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá bồi thường nhà, các công


trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
2.2.3. Những văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên liên quan đến dự án: “Khu
dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên”
- Quyết định số 2688/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu dân cư số 9, phường Thịnh
Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 1801/QĐ-UBND ngày 23/07/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt xây dựng hạ tầng kĩ thuật Khu dân cư số 9, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 13546/QĐ-UBND ngày 17/12/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính Bồi thường, giải phóng mặt bằng Dự án
Xây dựng Khu dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên.
- Tờ trình số 04/TTr-TTPTQĐ ngày 07/01/2016 cửa Trung tâm Phát triển
quỹ đất về việc đề nghị phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái và tái định cư
của các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thuộc dự án: Khu dân cư số 9, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Xét đề nghị Công ty TNHH Việt Dũng tại trờ trình số 48/TTr-Cty ngày
15/10/2014; của sở Xây dựng tại tờ trình số 1606/TTr-SXD ngày 14/11/2014.

2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
2.3.1. Tình hình BTGPMB trên thế giới
Chính sách BTGPMB không chỉ riêng Việt Nam quan tâm, mà tất cả các
tổ chức trên thế giới đều quan tâm bởi tầm quan trọng của nó cho sự phát triển
cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Phát triển công nghiệp và đô
thị là một tiến trình tất yêu trên toàn thế giới. Để xây dựng được các khu công
nghiệp và đô thị thì việc thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được


thực hiện. Quá trình thu hồi đất đặt ra nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần được
giải quyết kịp thời, thỏa đáng. Tuỳ vào điều kiện và khả năng của mình mà
mỗi quốc gia có những chính sách khác nhau trong công tác giải phóng mặt
bằng để hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân. Tìm hiểu chính
sách của các quốc gia đó, chúng ta có thể rút ra những kinh nghiệm quý giá.
[13]
2.3.1.1. Trung Quốc
Pháp Luật Đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Luật Đất
đai Việt Nam. Trung Quốc đã có một hệ thống pháp luật nói chung và pháp
luật đất đai nói riêng rất đầy đủ, chi tiết, đồng bộ, rang buộc dối với các hoạt
động TĐC, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân TĐC, tạo
nguồn lực sản xuất cho người tái định cư, phù hợp với công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất năng động, khoa học. Mặt khác, với một nhà nước pháp
quyền vững chắc,năng lực thể chế của chính quyền địa phương theo thẩm
quyền có hiệu lực cao, chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong
việc thực hiện chương trình bồi thường, hỗ trợ TĐC, người dân có ý thức
chấp hành pháp luật nghiêm minh. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất đai tại
Trung Quốc thực sự tiết kiệm, nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua
bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại
mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Trung Quốc hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng,

cũng nhử giảm thiểu tới mức thấp nhất số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc
thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Về trách nhiệm bồi thường, pháp luật Trung Quốc quy định khi nhà
nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó có trách nhiệm bồi thường.
Về phương thức bồi thường, người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại
tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất. Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước


việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn
các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường, nhưng đồng thời được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, điều chỉnh rất linh
hoạt phù hợp với thực tế.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi cũ.
Đối với các dự án phải BTGPMB, kế hoạch TĐC chi tiết được chuẩn bị
trước khi thông qua dự án trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước,
tập thể, cá nhân. Các chủ sử dụng đất bị thu hồi khi phải di chuyển luôn được
chính quyền Nhà nước quan tâm về điều kiện việc làm, đảm bảo cho những
người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước
khi bị thu hồi đất. Với các đối tượng chính sách thì có chế độ quan tâm đặc
biệt hơn.
Công tác vận động, tuyên truyền cho các hộ di chuyển chỗ ở đã được các
cơ quan chức năng ở Trung Quốc thực hiện rất tốt. [13]
2.3.1.2. Thái Lan
Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với
đất đai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thoả
thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở
hữu) trên cơ sở một hợp đồng.

Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an
ninh quốc phòng. Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án,
duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy
định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái định cư,


trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu
nại, trình tự đưa ra toà án.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một uỷ ban của
chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động
sản. Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu
vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước
đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất
của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị
trường.
Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm, luôn
đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được công tác
này.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được
thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng rất được quan tâm góp phần đẩy nhanh tiến
độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên vẫn có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa, xem đã hợp lý hay
chưa, nếu người bị thu hồi không chuyển đi thì sẽ bị cưỡng chế thực
hiện.Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết. [13]
2.3.1.3. Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các

vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC.


Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu
hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình
với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc. [13]
2.3.1.4. Ôxtrâylia
Với đặc điểm đất đai quốc gia thuộc hai loại hình sở hữu tư nhân và sở
hữu Nhà nước. Luật Đất đai của quốc gia này bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai, họ có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế
chấp, thừa kế theo di chúc và cả việc tích luỹ đất đai mà không chịu bất cứ sự
hạn chế nào. Điều này làm ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng.
Tuy nhiên, Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân
để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và gắn
liền với việc Nhà nước đền bù thiệt hại.
Khi Nhà nước cần thu hồi đất trước hết Nhà nước sẽ mua lại mảnh đất
của chủ sở hữu với mức giá hợp lý, công bằng và phù hợp với giá thị trường.
Trong trường hợp chủ sở hữu không chấp nhận thì Nhà nước thông báo rộng
rãi quy hoạch trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm ngăn chặn chủ
sở hữu bán khu đất và tiến hành thu hồi theo luật định. Nếu không đồng ý,
chủ sở hữu có quyền kháng nghị lên Bộ trưởng Bộ quản lý các công trình
công cộng. Sau 30 ngày có quyết định thu hồi đất, khu đất đó sẽ thuộc quyền
quản lý của bộ quản lý các công trình công cộng. Nhà nước xem xét đền bù

theo thư đề nghị của chủ sở hữu khu đất đó, việc đền bù dựa trên nhiều yếu tố
trong đó có các yếu tố như kinh doanh, kinh phí cho việc khôi phục thiệt hại
gây ra khi tách miếng đất ra khỏi khu vực xung quanh... các yếu tố hợp lý
khác sẽ do toà án xem xét. [13]
2.3.2. Tình hình BTGPMB ở Việt Nam


Hiện nay phương án bồi thường được áp dụng phổ biến nhất đối với người
bị thu hồi đất đó là bồi thường bằng tiền. Số người bị thu hồi đất chọn phương án
đền bù bằng đất và TĐC chiếm tỷ lệ thấp, hầu hết các khu tái định cư có cơ sở hạ
tầng không đáp ứng được yêu cầu của người tái định cư.
Một điểm rõ nét của chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào đền bù thiệt hại về đất và các tài sản trên
đất mà chưa thực sự quan tâm tới việc ổn định cuộc sống cho các hộ bị thu
hồi đất. Đây là một điểm hạn chế trong chính sách BTGPMB tại Việt Nam mà
chúng ta cần sớm có biện pháp khắc phục. Việc hỗ trợ, đào tạo tuyển dụng
việc làm cho các hộ bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức nhất là các
hộ gia đình thuộc diện chính sách.
Trong bồi thường đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một căn
cứ quan trọng.Trong khi đó công tác cấp giấy chứng nhận đất ở địa phương
còn chậm trễ. Thực tế cho thấy chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý để đền bù là
chưa đầy đủ. Trong nhiều trường hợp phải chú trọng đến hiện trạng và những
vấn đề có tính lịch sử, xã hội được cộng đồng chấp nhận. Hiện nay, những
quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang được điều chỉnh theo xu hướng
giảm dần các căn cứ pháp lý.
Cách xác định hạn mức đất ở bồi thường so với quy định còn tuỳ tiện,
không thống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau.
Công tác định giá đất để bồi thường ở các địa phương hiện nay chủ yếu
dựa vào khung giá đất quy định của Chính Phủ hàng năm. Tuy nhiên, thực tế
cho thấy mức giá bồi thường đều thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.

Ngược lại với bồi thường về đất, phương án bồi thường tài sản gắn liền với
đất của các địa phương lại được người dân đồng tình ủng hộ do giá đền bù
phù hợp với nguyện vọng của người bị thu hồi đất. Giá để tính đền bù căn cứ
vào đơn giá do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên cơ sở khung giá do Chính
Phủ ban hành.