“ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Mục lục
Lời nói đầu..................................................................................................................3
Chương 1: Một số vấn đề về khu đô thị mới và khai thác hiệu quả khu đô thị mới
...................................................................................................................................... 5

1.1 Khu đô thị mới.....................................................................................................5
1.1.1 Khái niệm khu đô thị mới..............................................................................5
1.1.2 Phân loại khu đô thị mới...............................................................................5
1.1.2.1 Theo chức năng.........................................................................................5
1.1.2.2. Theo đối tượng và cấp độ phục vụ............................................................5
1.1.3 Sự cần thiết phải hình thành các khu đơ thị mới............................................6
1.1.4 Các nguyên tắc trong quy hoạch khu đô thị mới...........................................6

1.2 Khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới.............................................................8
1.2.1 Khái niệm khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới:.....................................8
1.2.2 Các tiêu chí đánh giá khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới:....................8
1.2.2.1 Tỷ lệ lấp đầy trong các khu đô thị.............................................................8
1.2.2.2 Hiệu quả tài chính:.....................................................................................8
1.2.2.3 Hiệu quả kinh tế xã hội :...........................................................................12

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác hiệu quả các dự án đô thị mới:........14
1.3.1 Các nhân tố về vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên:.......................................14
1.3.1.1 Yếu tố vị trí địa lý:...................................................................................14
1.3.1.2 Về điều kiện tự nhiên:.............................................................................15
1.3.2 Dân số.........................................................................................................16
1.3.2.1 Khái niệm dân số đô thị:...........................................................................16
1.3.2.2. Đặc điểm dân số sinh sống trong các khu đô thị:.....................................16
1.3.2.3. Ảnh hưởng của dân số đô thị đến việc khai thác hiệu quả dự án các khu đô
thị:........................................................................................................................ 16

1.3.3 Nguồn vốn đầu tư cho các khu đô thị mới:..................................................17
1.3.4 Cơ chế chính sách và cơng tác quy hoạch đơ thị:........................................18
1.3.4.1. Cơ chế chính sách:..................................................................................18
1.3.4.2. Công tác quy hoạch đô thị:......................................................................18

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 1

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Chương 2: Hiện trạng khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương:.................................20
2.1 Giới thiệu về công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương....................20
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty TNHH một thành viên Tây Bắc
Hải Dương:..........................................................................................................20
2.1.2 Mơ hình tổ chức, nhiệm vụ và chức năng các phịng ban của cơng ty:........20
2.2 Giới thiệu tổng quan về dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương:..................24
2.2.1 Giới thiệu về khu đất thực hiện dự án:........................................................24
2.2.2 Giới thiệu chung về dự án:..........................................................................26
2.3 Tình hình thu hút và dự án Hải Tân hiện nay:...................................................26
2.3.1 Hiện trạng về hiệu quả tài chính của dự án hiện nay:..................................26
2.3.2 Hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương:.....32
2.3.3 Vấn đề môi trường-vệ sinh hiện nay của dự án Hải Tân:............................38

Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải
Tân Hải Dương:........................................................................................................40

3.1 Những thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện khai thác dự án khu đô
thị mới Hải Tân:......................................................................................................40

3.1.1 Thuận lợi:....................................................................................................40
3.1.2 Khó khăn:....................................................................................................40

3.2 Kiến nghị những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác tại dự án Hải Tân
Hải Dương...............................................................................................................41
3.2.1 Giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án khu đô thị mới Hải Tân41
3.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động trong quá trình thực hiện dự án
đầu tư:..................................................................................................................44
Kết Luận.................................................................................................................... 46

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 2

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Lời nói đầu
Trong xu thế toàn cầu hiện nay, vấn đề đơ thị hóa đang diễn ra một cách mạnh
mẽ và nhanh chóng. Các đơ thị mới hiện nay mọc lên ngày càng nhiều trên thế giới với
chất lượng ngày càng nâng cao. Ở Việt Nam khi nền kinh tế bước vào kinh tế thị
trường các đô thị mới cũng xuất hiện nhiều, qua đó tạo điều kiện cho sự phát triển của
kinh tế xã hội. Thực hiện kế hoạch phát triển của tỉnh Hải Dương đến năm 2020, trong
những năm qua tỉnh đã chú trọng hơn vào việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và đã đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên ở khu vực Hải Tân có vị trí địa lý khá thuận
lợi cho việc hình thành một khu đơ thị mới tại đây, song hiện nay kinh tế xã hội ở đây
còn kém phát triển, dân số cịn thưa thớt. Chính vì lý do này mà tỉnh đã phê duyệt dự
án xây dựng khu đô thị mới Hải Tân cho công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải
Dương thực hiện. Do ưu điểm từ vị trí thuận lợi của dự án nên tỉnh Hải Dương rất kỳ
vọng dự án sẽ thành cơng và đóng góp lớn vào sự phát triển chung của tỉnh, tuy nhiên
hiện nay Hải Tân vẫn chưa phát huy hết những ưu điểm của mình trong quá trình khai
thác và sử dụng. Từ đó vấn đề làm thế nào để dự án đạt hiệu quả cao nhất trong quá
trình khai thác và sử dụng được tỉnh cũng như công ty quan tâm nhất.
Đề tài của em có mục tiêu là sẽ dựa trên những hiện trạng hoạt động và khai
thác hiện nay của dự án khu đô thị mới Hải Tân để tìm ra những giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả khai thác của dự án Hải Tân nói riêng và những dự án khu đô thị hiện nay

trên địa bàn tỉnh nói chung.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là toàn bộ dự án Hải Tân của công ty TNHH một
thành viên Tây Bắc Hải Dương từ tất các hạng mục cơng trình đến cơng tác quản lý và
điều hành dự án.
Nhận thức được vấn đề quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả khai thác dự án
Hải Tân em đã lựa chọn đề tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô
thị mới Hải Tân Hải Dương “.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 3

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Đề tài của em có bố cục gồm ba phần:
Chương 1: Một số vấn đề về khu đô thị mới và khai thác hiệu quả khu đô thị
mới.
Chương 2: Hiện trạng dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương
Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải
Tân Hải Dương.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 4

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Chương 1: Một số vấn đề về khu đô thị mới và khai thác hiệu quả khu đô
thị mới

1.1 Khu đô thị mới
1.1.1 Khái niệm khu đô thị mới
Đi đôi với sự phát triển của kinh tế và xã hội, nhu cầu về ăn ở, sinh hoạt và
công việc của người dân ngày một cao, trong khi đó hệ thống đơ thị cũ của nước ta

ngày một xuống cấp và không thể đáp ứng được những nhu cầu này một cách tốt nhất
nữa. Như một yêu cầu khách quan, hệ thống các khu đô thị mới đã được hình thành
dưới sự quản lý cũng như quy hoạch của Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy khái niệm khu đơ thị mới có thể được hiểu như sau:
Khu đô thị mới là một khu đô thị có quy mơ tương đối lớn và được phát triển
tập trung theo các dự án đầu tư xây dựng hồn chỉnh, đồng bộ ở hệ thống các cơng
trình cơ sở hạ tầng, các cơng trình sản xuất và cơng trình phúc lợi nhà ở.
Kết cấu khu đô thị mới thông thường có 3 thành phần chính: Cơ sở hạ tầng,
cơng trình sản xuất và cơng trình phúc lợi và nhà ở.
Quy mô, diện tích của một khu đơ thị mới có thể từ 5-10 ha hoặc lớn hơn và
được sử dụng vào hai mục đích chính là kinh doanh hoăc khơng kinh doanh.
Hệ thống các khu đô thị mới thường được gắn liền với một đơ thị hiện có hoặc
gắn liền với một khu đơ thị mới đang hình thành.
Theo pháp luật, các khu đô thị mới phải có ranh giới rõ ràng và có chức năng
xác định, dựa trên các quy hoạch xây dựng đô thị của cơ quan nhà nước có thâm quyền
phê duyệt.
1.1.2 Phân loại khu đô thị mới
1.1.2.1 Theo chức năng
Khu đơ thị mới có chức năng tổng hợp: Là khu đơ thị mới có nhiều chức năng.
Ngồi chức năng cơ bản là đáp ứng nhu cầu ăn ở của người dân, những khu đơ thị này
cịn có các chức năng như trung tâm thương mại, khách sạn, trụ sở cơ quan…
Khu đơ thị mới có chức năng chun ngành: Là khu đơ thị chỉ có một chức
năng duy nhất. Các khu đơ thị này có thể là khu ở, làng sinh viên, khu tái định cư…

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 5

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

1.1.2.2. Theo đối tượng và cấp độ phục vụ
Khu đô thị mới đạt chất lượng cao: Hiện nay loại khu đô thị này đang phổ biến

để đáp ứng nhu cầu văn minh của người dân thành phố
Khu đô thị đạt chất lượng trung bình: đó là những khu đơ thị chủ yếu đáp ứng
cho nhu cầu ăn ở cho thành phần cán bộ công chức nhà nước, tiểu thương…
Khu đô thị đạt chất lượng thấp: Là những khu đô thị với quy mô nhỏ, chủ yếu
nhằm phục vụ mục đích di dân, giải phóng mặt bằng phục vụ các cơng trình, dự án
trọng điểm của thành phố.
1.1.3 Sự cần thiết phải hình thành các khu đô thị mới
Thứ nhất: Hình thành hệ thống các khu đơ thị mới là một q trình “Từng bước
xây dựng hồn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế
xã hội và kỹ thuật hiện đại, cải thiện môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và
phát triển hợp lí trên địa bàn cả nước, qua đó đảm bảo cho mỗi đơ thị, theo vị trí và
chức năng của mình có thể phát huy đầy đủ thế mạnh của mình và góp phần thực hiện
tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc”
(Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 10/1988/QĐ-Ttg).
Thứ hai: Hình thành các khu đô thị mới là hệ quả của việc thực hiện chủ trương
của chương trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố và đơ thị hố đất nước của Đảng và
nhà nước. Kết quả cụ thể của quá trình đơ thị hố là sự mở rộng hệ thống đơ thị hiện
có và hình thành các khu đơ thị mới. Việc hình thành các khu đơ thị mới chỉ có thể
triển khai khi điều kiện kinh tế cho phép và đặc biệt với nguồn vốn đầu tư vô cùng
quan trọng đó là nguồn vốn của nước ngồi.
Thứ ba: Bắt nguồn từ yêu cầu thực tế cải tạo, cải thiện và nâng cấp những thành
phố quá chật chội, quá tải về dân số, được xây dựng thiếu tính quy hoạch những năm
trước đây.
1.1.4 Các nguyên tắc trong quy hoạch khu đô thị mới
Trái với quan niêm ban đầu ở Anh là khu đô thị chỉ là chỗ ngủ, nghỉ ngơi khi
con người đi làm về. Ngày nay dựa trên ý tưởng về sự cân bằng, sự phát triển song
song nhà ở, việc làm và hệ thống công trình cơng cộng ngày càng trở nên quan trọng.
Vì vậy việc quy hoạch khu đơ thị mới hiện nay có một số nguyên tắc sau:

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 6

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Thứ nhất: Giảm thiểu hiện tượng di dân luân phiên xen kẽ (hướng tâm, li tâm)
qua đó tạo thuân lợi trong việc giải quyết những vấn đề về giao thông vận tải trong các
vùng đô thị liên quan.

Thứ hai: Khu đô thị mới phải có khu giải trí ngồi trời và khu giải trí ngồi trời
chiếm được vị trí quan trọng trong khu đô thị mới.

Thứ ba: Các khu đô thị mới phải không bị chia cắt với thành phố hiện tại và lân
cận vì nếu khơng chúng ta sẽ phải xây dựng đường giao thơng nối liền với thành phố
chính. Do đó việc hình thành các khu đơ thị mới khá gần với thành phố chính hiện nay
được đánh giá là đúng đắn và hợp lý.

Thứ tư: Khi quy hoạch khu đô thị mới cần quan tâm đến sự phát triển tương lai.
Theo quan điểm hiện đại việc qui hoạch xây dựng các khu đô thị mới xoay
quanh các yếu tố như trong sơ đồ sau:

Các trung tâm: Cộng đồng:
*Các định chế giáo dục *Cơ sở giải trí, thể thao, y tế
*Cơ sở viễn thơng *Cơ sở du lịch trao đổi văn hóa
*Cơ sở kinh tế giải trí
*Cơ sở giao thơng

Nhân văn Công nghệ

Môi
Trường

Các khu vực công nghệ: Quản lý môi trường:

*Giáo dục và đào tạo nguồn *Bền vững về môi trường
nhân lực
*Quản lý chất thải và giám sát
*Các phần mềm hệ thống vi về mơi trường
tính hiện đại

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 7

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

1.2 Khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới
1.2.1 Khái niệm khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới:
Khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới là một quá trình từ việc đầu tư vốn xây
dựng một khu đơ thị đồng bộ có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu
dân cư…đến việc quản lý và điều hành các khu đô thị này để mang lại hiệu quả cao
nhất về tài chính, ngoài ra cũng cần đảm bảo đạt được hiệu quả về kinh tế xã hội.
Ngày nay, vấn đề làm thế nào để khai thác hiệu quả các dự án khu đô thị mới
được nhà nước, các cấp ngành và đặc biệt là chủ đầu tư các dự án rất coi trọng. Trong
điều kiện kinh tế thị trường gặp nhiều khó khăn và thách thức, nền kinh tế đang trong
giai đoạn khủng hoảng và đặc biệt thị trường bất động sản và nhà đất đang trải qua giai
đoạn đi xuống. Trong điều kiện đó, nguồn vốn dành cho các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng
các khu đô thị mới là rất hạn chế, vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng vốn từ đó
nâng cao hiệu quả khai thác khi thực hiện các dự án đầu tư được coi là nhiệm vụ tất
yếu và vô cùng quan trọng.
1.2.2 Các tiêu chí đánh giá khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới:
1.2.2.1 Tỷ lệ lấp đầy trong các khu đô thị
Đó tỷ lệ giữa diện tích đã được khai thác trong tổng thể khu đơ thị so với tổng
diện tích sử dụng và có thể khai thác của khu đơ thị. Nó thể hiện bằng cách tính tốn

tổng người dân vào sinh sống và làm việc trong các khu đô thị so với tổng số chỗ ở và
làm việc trong khu đô thị.
Nếu tỷ lệ lấp đầy của khu đơ thị càng cao thì hiệu quả từ việc khai thác các dự
án khu đô thị mới ngày càng cao và tránh được các lãng phí do sử dụng khu đô thị
không hết công suất.
Ngày nay hiện tượng các khu đơ thị cịn bỏ trống nhiều khơng phải là vấn đề
mới mẻ. Hầu hết các khu đô thị hiện nay ở Việt Nam đều chưa đạt được tỷ lệ lấp đầy
là 100%. Do vậy bằng các cách khác nhau nhà nước, cơ quan các cấp và chủ đầu tư
đang phấn đấu để nâng tỷ lệ lấp đầy trong các khu đơ thị qua đó nâng cao hiệu quả đầu
tư của các khu đô thị.
1.2.2.2 Hiệu quả tài chính:
 Khái niệm

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 8

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (Etc) là mức
độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đời
sống của người lao động trên tổng số vốn mà đơn vị đã bỏ ra. Chúng ta có thể diễn giải
khái niệm trên qua công thức sau:

Etc =

Etc được cho là hiệu quả nếu Etc > Etc0
Trong đó Etc0 là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức, mà đơn vị chọn làm kết
quả so sánh hoặc của đơn vị khác đã đạt được tiêu chuẩn hiệu quả.
 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động khai thác

các dự án đầu tư

a. Thời gian thu hồi vốn (T): Là thời gian để dự án đầu tư thu đủ số vốn ban đầu
bỏ ra. Trong khi xây dựng dự án đầu tư người ta thường sử dụng hai khái niệm đó là
thời gian thu hồi vốn đơn và thời gian thu hồi vốn động. Thời gian thu hồi vốn đơn là
thời gian thu hồi vốn khơng tính đến giá trị thời gian của tiền. Cịn thời gian thu hồi
vốn động có tính đến yếu tố này do đó phải chuyển tồn bộ các khoản tính tốn về
cùng một thời điểm nào đó. Chỉ tiêu này giúp ta nhìn rõ thời gian thu hồi vốn của dự
án đầu tư từ đó có giải pháp rút ngắn thời gian này qua đó nâng cao hiệu quả khai thác
của dự án.
b. Giá trị hiện tại ròng (NPV): Là thu nhập thuần của dự án sau khi đã trừ đi các
khoản chi phí của cả đời dự án được quy về thời điểm hiện tại. Nó cho biết quy mơ của
tiền lãi thu về của cả đời dự án, nhưng NPV cũng phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu
dùng để tính tốn trong khi đó cơng việc xác định tỷ lệ chiết khấu là khó khăn trong thị
trường vốn đầy biến thiên. Vì vậy khi sử dụng chỉ tiêu này đòi hỏi việc xác định rõ
ràng, chi tiết dòng thu và dịng chi của cả đời dự án, đó là cơng việc rất khó khăn,
khơng phải lúc nào cũng dự kiến đúng được. Và hơn nữa, chỉ tiêu NPV chưa nói lên
hiệu quả sử dụng một đồng vốn bỏ ra.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 9

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

c. Suất thu hồi vốn nội bộ (IRR) : là tỷ lệ lãi suất mà nếu dùng nó làm tỷ số
chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về thời điểm hiện tại thì tổng
thu sẽ cân bằng với tổng chi. Suất thu hồi vốn nội bộ cho biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự
án đầu tư có thể chịu đựng được, nếu vay với lãi suất lớn hơn IRR thì dự án đầu tư sẽ
bị thua lỗ. Khác với các chỉ tiêu khác, chỉ tiêu suất thu hồi vốn nội bộ khơng cho phép
tính tốn trực tiếp, trong thực tế IRR được tính theo phương pháp nội suy, tức là xác
định một phương án gần đúng. Nhược điểm lớn của chỉ tiêu này là tốn nhiều thời gian
và nếu dự án có vốn đầu tư bổ sung lớn.

d. Chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C) : Chỉ tiêu này được xác định bằng tỷ số giữa lợi
ích và chi phí. Chỉ tiêu này có thể được tính về thời điểm hiện tại hoặc tương lai. Tuy
nhiên việc quy về thời điểm tương lai để tính chỉ tiêu này thường ít được sử dụng. Chỉ
tiêu này ít được sử dụng hơn chỉ tiêu NPV, thường được sử dụng để phân tích trong
các dự án cơng cộng. Khi sử dựng chỉ tiêu này thì nó có ưu điểm lớn là xác định chính
xác được hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra, tuy nhiên nó cũng phụ thuộc vào tỷ lệ chiết
khấu lựa chọn để tính tốn.

Trên đây là những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của việc thực hiện khai
thác các dự án đầu tư. Cách tính và cơng thức của các chỉ tiêu này được thể hiện trong
bảng cho dưới đây :

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 10

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Bảng 1: Các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư.

Chỉ tiêu Cơng thức tính tốn Giải thích kí hiệu Nguyên tắc lựa chọn

Thời gian thu t(i+t)-t Ct: vốn đầu tư tại năm t. Thời gian thu hồi
hồi vốn đầu tư Tth = i: tỷ lệ lãi suất chiết khấu. vốn ngắn nhất
của dự án t: năm thứ t.
T: thời gian hoàn vốn nội
bộ.

Giá trị hiện tại Bt: doanh thu của năm t. - NPV>0: dự án có
Ct: chi phí bỏ ra ở năm t. lãi, có thể đầu tư.
rịng (NPV) NPV = t-Ct)/(1+i)t i: tỷ lệ lãi suất chiết khấu. - NPV=0: dự án hoà
t: năm thứ t. vốn.

n: tuổi thọ của dự án. - NPV<0: dự án bị
lỗ.

Suất thu hồi vốn IRR là tỷ lệ lãi suất chiết khấu mà r: suất thu lợi nhuận tối Phương án được coi
nội bộ (IRR) ứng với nó giá trị hiện tại ròng thiểu là có hiệu quả khi
NPV = 0 IRR ≥ r

NPV = t-Ct)/(1+IRR)t = 0

Tỷ số lợi ích-chi N B/C>1: doanh thu
phí (B/C) lớn hơn chi phí.
 Bt (1 i) t B/C=1: doanh thu
vừa đủ bù chi phí.
B / C  t0 N

t

 Ct (1 i)

t 0

B/C<1: dự án bị lỗ

(Nguồn: T.S Từ Quang Phương- 2001-NXB Giáo dục-Quản lý dự án).

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 11

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

1.2.2.3 Hiệu quả kinh tế xã hội :

 Khái niệm :
Trong điều kiện kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, hoạt động hoạt
động sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt động đầu tư vào việc khai thác các dự án
phải đựơc xem xét từ hai góc độ, người đầu tư và nhà kinh tế.
Trên góc độ nhà đầu tư là các doanh nghiệp, mục đích của họ có nhiều, nhưng
tóm lại mục đích lớn nhất là lợi nhuận. Khả năng sinh lời của các dự án là yếu tố chủ
yếu quyết định sự chấp nhận hay không việc đầu tư của các nhà đầu tư. Khả năng sinh
lời càng cao thì càng hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào dự án.
Tuy nhiên không phải hoạt động đầu tư nào mà sinh lợi nhuận đều có ảnh
hưởng tốt đẹp tới nền kinh tế và xã hội. Do đó, trên góc độ quản lý vĩ mơ việc xem xét
mặt kinh tế - xã hội của đầu tư là cần thiết và quan trọng. Điều này giữ vai trò quyết
định để được các cơ quan có thẩm quyền cấp có thẩm quyền có thể chấp nhận cho
phép đầu tư hay không, và cũng là căn cứ để các nhà tài trợ có quyết định cung cấp
vốn cho các chủ đầu tư hay không.
Vậy hiệu quả kinh tế xã hội là chênh lệch giữa lợi ích mà nền kinh tế-xã hội
nhận được so với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã bỏ ra để thực hiện hoạt
động đầu tư.
Lợi ích mà nền kinh tế-xã hội thu được là việc đáp ứng của đầu tư với việc thực
hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Đó là việc đáp ứng các mục tiêu
phát triển kinh tế, thực hiện các chủ trương chính sách của nhà nước... Hoặc đo lường
định lượng bằng các chỉ tiêu như tăng thu cho ngân sách nhà nước, tăng tỷ lệ người có
cơng ăn việc làm...
Chi phí của nền kinh tế và xã hội phải gánh chịu khi một dự án đầu tư đi vào
thực hiện bao gồm tồn bộ chi phí tài ngun thiên nhiên, của cải vật chất của xã hội,
sức lao động, chi phí phải bỏ ra để khắc phục những hậu quả có thể gây ơ nhiễm mơi
trường...

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 12

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

 Sự cần thiết phải đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:
Đầu tiên, chúng ta cần nhận ra mục đích chính của mọi dự án đầu tư nói chung và dự
án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các đô thị mới nói riêng đều nhằm nâng cao chất
lượng cuộc sống cho con người. Việc đảm bảo sự công bằng về cơ hội tham gia và
hưởng thụ lợi ích của tất cả các dự án đầu tư là điều kiện cần thiết để đảm bảo sự bình
đẳng trong xã hội, ổn định chính trị qua đó có thể thu hút mọi thành viên trong xã hội
tham gia đóng góp cơng sức cho sự phát triển này. Ngoài ra, những lợi ích thu được
trong việc đầu tư cho người nghèo và phụ nữ thường bằng, thậm chí lớn hơn những lợi
ích thu được thông qua việc đầu tư vào các cơ sở vật chất hữu hình. Trong thời đại
hiện nay, hầu hết các nhà kinh tế đều nhất trí cho rằng đầu tư phát triển nguồn vốn con
người có tỷ số lợi tức rất cao. Con người thơng qua q trình được đào tạo tốt, có kỹ
năng và có động cơ tích cực là nguồn tài sản vơ giá của mỗi quốc gia, và cũng là yếu
tố rất quan trọng đảm bảo cho mọi quá trình phát triển được bền vững.

 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:
Với mọi quốc gia, mục tiêu chủ yếu và quan trọng nhất của nền sản xuất xã hội
là việc tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu này thường được thực hiện qua các chủ
trương thơng qua các chính sách và kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của từng nước.
Các kế hoạch dài hạn để ra mục tiêu chiến lược trong thời gian dài (có thể từ 10 năm
trở lên). Các kế hoạch trung hạn nêu lên các bước đi tương đối cụ thể trong khoảng
thời gian từ 5 đến 10 năm. Các kế hoạch hay có thể gọi là chương trình kinh tế ngắn
hạn được đưa ra nhằm giải quyết kịp thời các sai sót cũng như bổ sung các khiếm
khuyết được phát hiện trong thời gian thực hiện kế hoạch. Các nước đang phát triển
hiện nay đo lường các mục tiêu được đề cập trong kế hoach bằng các chỉ tiêu chủ yếu
sau:
Gia tăng số lượng lao động có việc làm: Đối với các nước đang phát triển với
lực lượng lao động dồi dao thì đây là mục tiêu quan trong và chủ yếu của chiến lược
phát triển kinh tế xã hội.
Nâng cao mức sống của dân cư: Chỉ tiêu này được thể hiện gián tiếp dựa trên

các số liệu cụ thể về mức gia tăng tổn sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập bình
quân, tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 13

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện bằng sự đóng góp của việc
đầu tư vào công cuộc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và nâng cao công bằng
xã hôi.

Tăng doanh thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển là những
nước khơng chỉ nghèo mà cịn là nước nhập siêu. Do đó việc đẩy mạnh xuất khẩu, hạn
chế nhập khẩu là những mục tiêu thiết yếu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội tại
các quốc gia này.

Ngồi ra cịn có các mục tiêu kế hoạch kinh tế quốc dân khác bao gồm:
Thứ nhất: Tận dụng và tiến hành khai thác nguồn tài nguyên thiên nhiên chưa
được quan tâm hay do mới phát hiện được.
Thứ hai: Góp phần nâng cao năng suất lao động, thực hiện đào tạo lao động có
trình độ tay nghề cao, tiếp nhận q trình chuyển giao kỹ thuật để hồn thiện cơ cấu
sản xuất của nền kinh tế.
Thứ ba: Phát triển các ngành cơng nghiệp chủ đạo, những ngành có tác dụng
gây phản ứng dây chuyền thúc đẩy phát triển các nghành nghề khác.
Thứ tư: Phát triển hoạt động kinh tế-xã hội ở các địa phương nghèo, các vùng
xa xơi, dân cư cịn thưa thớt tuy nhiên có nhiều triển vọng về tài nguyên để phát triển
kinh tế-xã hội.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác hiệu quả các dự án đô thị
mới:
1.3.1 Các nhân tố về vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên:

1.3.1.1 Yếu tố vị trí địa lý:

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 14

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Các khu đô thị mới là hệ thống lớn mang tính chất mở cửa, nó chỉ có trao đổi
năng lượng với bên ngồi mới duy trì được sự sống còn và sự phát triển của bản thân.
Do đó vị trí đia lý của các đơ thị mới có vai trị rất quan trọng, là yếu tố để xác định
xem đơ thị có đạt hiệu quả cao trong khai thác hay không. Đặc biệt là vấn đề giao
thông trong và bao quanh các dự án khu đô thị và vị trí địa lý kinh tế. Giao thơng trở
thành phương tiện và môi giới cơ bản để đô thị trao đổi năng lượng với bên ngồi. Dựa
vào giao thơng sẽ giải quyết được việc cung cấp bổ sung năng lượng cần thiết cho các
đô thị mới, hội tụ được tài nguyên trong khu vực đô thị. Như vậy, nhờ sự ưu việt của
vị trí địa lý giao thơng mà đô thị sẽ ngày càng đổi mới, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị
ngày càng phát triển.Với vấn đề vị trí kinh tế nếu khu đơ thị được xây dựng trong khu
vực kinh tế phát triển thì nó sẽ có nhiều cơ hội để khai thác tốt hơn và đạt hiệu quả cao
hơn.

1.3.1.2 Về điều kiện tự nhiên:
 Khái niệm
Bao gồm các yếu tố về địa hình, khí hậu, thủy văn, thổ nhưỡng, sinh vật. Chúng
tồn tại ở khoảng không gian chứa ranh giới các địa quyển, tạo ra môi trường tự nhiên,
ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế xã hội của một lãnh thổ, một quốc gia.
 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên:
Trong quá trình phát triển thì đất đai đóng vai trị cực kỳ quan trọng, là nhân tố
vật chất không thể thiếu được. Đất đai vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là tư liệu
sản xuất đặc biệt. Do đó, đất đai có tác động trực tiếp đến phát triển cơ sở hạ tầng kỹ
thuật trên các mặt như sau:
Đất đai có vai trò như chỗ dựa, địa điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng. Đất đai mỗi

vùng có cấu tạo thổ những khác nhau. Vì vậy, đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến xây
dựng các cơng trình.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 15

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Đất đai ở mỗi nước đều thuộc một trong những hình thức sở hữu nhất định.
Ngay như nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng được giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng trong những thời gian nhất định. Trong khi đó, việc xây dựng và quản lý
các cơ sở hạ tầng thường có tính chất cơng cộng. Do đó, tình trạng đất đai theo các chế
độ sở hữu khác nhau cũng ảnh hưởng đến huy động chúng cho xây dựng các cơ sở hạ
tầng kỹ thuật đô thị.

Tài nguyên đất đai có tác dụng ức chế đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng thơng
qua hai khía cạnh:

Thứ nhất, đất đai dùng để mở rộng xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị chịu
sự hạn chế của núi cao, song ngòi, ao hồ xung quanh hoặc chịu sự hạn chế của tài
nguyên phong cảnh, ruộng lúa cao sản, sân bay, di tích văn hóa lịch sử, các nhân tố
này hoặc không thể khắc phục được hoặc phải bằng giá thành tương đối lớn mới có thể
khắc phục được.

Thứ hai, khi quy mơ đơ thị hóa q lớn, việc sử dụng đất đai vào các mục đích
sẽ rất căng thẳng, từ đó hạn chế sự phát triển và mở rộng của hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Tài nguyên nước, tài nguyên năng lượng, tài ngun khống sản cũng có vai
trị rất quan trọng ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị. Nó góp phần vào việc
cung cấp đầu vào cho sự phát triển cơ sở hạ tầng.

Khí hậu, thủy văn là một trong những nhân tố rất quan trọng tác động đến cơ sở
hạ tầng kỹ thuật đô thị. Các hiện tượng lũ lụt, tố lốc, mưa bão, động đất… có ảnh
hưởng cực kì quan trọng tới sự tồn tại và phát triển của hạ tầng, nó phá vỡ và làm gián
đoạn cả hệ thống cơ sở hạ tầng.

1.3.2 Dân số
1.3.2.1 Khái niệm dân số đô thị:
Dân số theo quan điểm thống kê là số người sống trên một lãnh thổ nhất định
vào một thời điểm nhất định. Dân số đô thị là bộ phận dân số sống trên lãnh thổ được
quy định là đô thị.
1.3.2.2. Đặc điểm dân số sinh sống trong các khu đô thị:
Dân số đô thị luôn luôn biến động do các yếu tố sinh, tử, đi, đến.
Dân số tập trung với mật độ cao, quy mô dân số lớn và phát triển mạnh.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 16

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có trình độ cao.
Có tính chất xã hội phức tạp, có nhiều vấn đề xã hội có thể phát sinh.
1.3.2.3. Ảnh hưởng của dân số đô thị đến việc khai thác hiệu quả dự án các khu
đô thị:
Ảnh hưởng lớn nhất của sự gia tăng dân số chính là gây ra sự quá tải đối với hệ
thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị mới từ hệ thống giao thông, điện
nước, rác thải… Qua đó làm ảnh hưởng đến cơng tác quản lý cũng như điều hành của
chủ các dự án. Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thu được từ hoạt động.
Sự gia tăng dân số ảnh hưởng cụ thể trong các mặt sau:
Hệ thống giao thông không đáp ứng đủ nhu cầu đi lại của người dân, do diện
tích mặt đường quá nhỏ so với số lượng phương tiện đi lại, dẫn đến mật độ phương
tiện trên một đơn vị mặt đường quá nhỏ.

Hệ thống điện, cung cấp nước sạch cũng không đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt,
sản xuất của người dân.
Hệ thống thoát nước cũng quá tải do dân số đơng thì lượng nước tiêu thụ cũng
khá lớn, do đó lượng nước thải cũng rất lớn, trong khi hệ thống thốt nước khơng đáp
ứng đủ.
Dân số cao làm lượng rác thải tăng lên, trong khi khả năng thu gom và xử lý rác
thải còn hạn chế cả về người và phương tiện, do đó gây ra tình trạng q tải.
1.3.3 Nguồn vốn đầu tư cho các khu đô thị mới:
Vốn là điều kiện cần của mọi quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị. Trong nền kinh tế thị trường, vốn là một
loại hàng hóa đặc biệt, nó có điểm khác các loại hàng hóa khác là nó có chủ sở hữu
nhất định.
Vốn sản xuất là giá trị của những tài sản được sử dụng làm phương tiện phục vụ
trực tiếp cho quá trình sản xuất và dịch vụ, bao gồm vốn cố định và vốn lưu động. Ở
giác độ vĩ mô, vốn sản xuất luôn luôn được biểu hiện dưới dạng hiện vật, phản ánh
năng lực sản xuất của một nền kinh tế.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 17

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Vốn đầu tư cho sản xuất là tồn bộ các khoản chi phí nhằm duy trì hoặc gia
tăng mức vốn sản xuất, được chia thành vốn đầu tư cơ bản và vốn đầu tư sửa chữa lớn.
Vốn đầu tư cơ bản làm tăng khối lượng thực tế của tài sản cố định bảo đảm bù đắp số
lượng tài sản cố định bị hao mòn và tăng thêm phần xây lắp dở dang. Vốn sửa chữa
lớn không làm tăng khối lượng thực tế của tài sản, do đó khơng có trong thành phần
của vốn đầu tư cơ bản. Các nguồn vốn gồm có: Nguồn vốn ở trong nước do sự tiết
kiệm của Chính phủ, doanh nghiệp, dân cư; nguồn vốn từ nước ngoài do các tổ chức,
cá nhân, chính phủ nước ngồi cho vay hoặc viện trợ khơng hoàn lại (ODA, FDI).
Ngày nay trong điều kiện kinh tế cịn gặp nhiều khó khăn, chính vì vậy nhu cầu vốn để

huy động trong các hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và huy động để thực hiện
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu đô thị mới là rất hạn hẹp và khó khăn. Vì thế
yêu cầu tất yếu và quan trọng nhằm tiết kiệm những nguồn vốn còn hạn hẹp này là
phải nâng cao hiệu quả sử dụng vốn qua đó nâng cao hiệu quả đầu tư và hiệu quả khai
thác các dự án sử dụng đồng vốn này.

1.3.4 Cơ chế chính sách và cơng tác quy hoạch đô thị:
1.3.4.1. Cơ chế chính sách:
Trong đầu tư cơ sở hạ tầng, yếu tố môi trường pháp lý và kinh tế tác động trên
nhiều phương diện và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác của các dự án khu đô
thị. Cụ thể:
Môi trường pháp lý tạo ra những điều kiện để hình thành nên các cơ sở hạ tầng
và tạo sự gắn kết giữa cơ sở hạ tầng chung của cả nước với hệ thống hạ tầng của địa
phương. Vì vậy nếu hệ thống cơ sở hạ tầng của khu đô thị cụ thể khơng có sự gắn kết
chung sẽ gây nên sự thiếu đồng bộ từ đó gây ra sự chồng chéo, sự thiếu hiệu quả trong
quá trình hoạt động.
Môi trường pháp lý tạo những điều kiện huy động các nguồn lực cho việc đầu
tư cơ sở hạ tầng trong các khu đô thị, kể cả nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn của tổ
chức, của cá nhân. Nếu môi trường pháp lý thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho
các chủ đầu tư các dự án thì quá trình thực hiện dự án khơng bị gián đoạn, qua đó nâng
cao hiệu quả đầu tư.
1.3.4.2. Công tác quy hoạch đô thị:
 Khái niệm:

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 18

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Quy hoạch khơng gian đơ thị là nghiên cứu có hệ thống những phương pháp để
bố trí hợp lý các thành phần của đô thị, phù hợp với những nhu cầu của con người và

điều kiện tự nhiên, đồng thời đề ra những giải pháp kỹ thuật để thực hiện các phương
pháp bố trí đó.Quy hoạch đơ thị là việc tạo ra viễn cảnh tốt đẹp hơn cho đô thị bằng
cách đưa ra các quyết định tương lai về quy mơ, hình thể và chức năng của đô thị và
phương thức để thực hiện mong muốn đó.Quy hoạch xây dựng đơ thị là sự tổ chức sắp
xếp không gian đô thị sao cho sử dụng hợp lí các nguồn lực (khơng gian, kết cấu hạ
tầng và tài nguyên thiên nhiên), đảm bảo sự phát triển bền vững (về kinh tế, xã hội và
môi trường) của đô thị. Quy hoach xây dựng đô thị được thực hiện thông qua các yêu
cầu, quy định của nhà nước đối với các hoạt động khác của mọi chủ thể có liên quan
đến việc sử dụng khơng gian, kết cấu hạ tầng đô thị và tài nguyên khác (đất đai,
khống sản, nguồn nước, du lịch văn hóa…) đã được xác định. Quy hoạch xây dựng
đô thị được thể hiện dưới dạng các bản vẽ, các quy chế và thường được xây dựng, ban
hành để áp dụng trong một giai đoạn nhất định.

 Ảnh hưởng của công tác quy hoạch đến tính hiệu quả trong q trình hoạt
động và khai thác dự án các khu đô thị:

Một bản quy hoạch tốt sẽ mang lại những lợi ích sau cho dự án các khu đô thị:
Thứ nhất: đảm bảo phân bố hợp lý các khu vực sản xuất trong đô thị, trước tiên
là khu vực sản xuất cơng nghiệp tập trung, các xí nghiệp công nghiệp vừa và nhỏ, các
cơ sở thủ công nghiệp và các loại hình sản xuất đặc trưng khác. Quy hạch tốt sẽ giải
quyết tốt các mối quan hệ giữa hoạt động sản xuất của các khu đô thị với bên ngoài và
với các khu chức năng khác trong đơ thị. Đó là mối liên hệ trực tiếp với các khu ở của
dân cư nhằm bảo đảm sự hoạt động bình thường và nhu cầu phát triển khơng ngừng
của các cơ sở sản xuất với việc làm của người dân đô thị.
Thứ hai: Tạo điều kiện tổ chức tốt cuộc sống và mội hoạt động hàng ngày của
người dân đô thị, tạo cơ cấu hợp lý trong việc phân bố dân cư và sử dụng đất đai đô
thị, tổ chức việc xây dựng các khu ở, khu trung tâm và dịch vụ cơng cộng, khu nghỉ
ngơi, giải trí, cũng như việc đi lại giao tiếp của người dân đơ thị. Ngồi ra, cịn tạo mơi
trường sống trong sạch, an tồn, tạo điều kiện hiện đại hóa cuộc sống của người dân đơ
thị, phục vụ con người phát triển một cách tồn diện.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 19

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức

Thứ ba: Tạo không gian kiến trúc, cảnh quang và mơi trường đơ thị hài hịa, tạo
điều kiện sử dụng hợp lý và tối đa các tài ngun thiên nhiên trong và ngồi khu đơ thị.

Khoa Kế hoạch hoạch và pch và phát triểnn Page 20