Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, tháng 8 năm 2017
Tác giả luận văn

Phạm Văn Quang


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ............................. 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư ........................................................................................................ 6
1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
bằng tòa án .................................................................................................. 15
Chương 2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN
XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................. 30
2.1. Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư ở Việt Nam .................................................................................. 30

2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội ..................... 45
Chương 3. CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY............................ 63
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán chăn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay .............................. 63
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân ........................................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

BLDS

Bộ luật Dân sự

LNƠ

Luật Nhà ở

LKDBĐS

Luật Kinh doanh Bất động sản

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hơn 10 năm có mặt tại thị trường Việt Nam, nhà chung cư đã khẳng
định được vị trí, vai trò quan trọng của mình trong đời sống xã hội, đặc biệt tại
khu vực đô thị. Mô hình nhà chung cư đã giải quyết được bài toán về chỗ ở tại
thành phố chật hẹp và đó cũng là xu hướng chung của xã hội hiện đại. Hơn
nữa, so với nhà xây trên đất thì giá nhà chung cư rẻ hơn nên nhà chung cư đã
khẳng định được hiệu quả của mình và là sự lựa chọn của nhiều cá nhân, hộ gia
đình, đặc biệt là người trẻ.
Với ý nghĩa là khung pháp lý cho việc vận hành thị trường nhà chung
cư, các quy định về nhà chung cư hiện nay đã và đang bộc lộ một số hạn chế,
bất cập và điều đó được thể hiện qua hàng loạt vụ tranh chấp về nhà chung cư
đã được tòa án thụ lý và giải quyết. Các hạn chế, bất cập này của pháp luật về
nhà chung cư hiện nay đã và đang được giới chủ đầu tư bất động sản khai thác
triệt để nhằm tạo ra lợi thế cho mình và đẩy các rủi ro, bất trắc về phía khách
hàng mua nhà chung cư. Điều đó thể hiện ở chỗ, việc hệ thống pháp luật về
nhà chung cư còn hạn chế cũng tạo ra cơ hội lớn để giới đầu tư lợi dụng nhằm
thu lợi nhuận bất chính từ hoạt động đầu tư, mua bán căn hộ chung cư như: đa
số các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đều là hợp đồng có sẵn, hình thành
dựa trên ý chí chủ quan của một bên là chủ đầu tư. Với sự tư vấn của giới luật

sư, bộ phận pháp chế, các chủ đầu tư thường lồng ghép các điều khoản có lợi
cho mình, bên mua chỉ có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận với các
điều khoản trong hợp đồng đó. Thị trường bất động sản hiện nay, nhu cầu về
nhà chung cư luôn lớn hơn số lượng nguồn cung nhà chung cư mà thị trường
cung cấp nên khách hàng càng ít sự lựa chọn. Muốn mua được nhà thì phải
chấp nhận các điều khoản và nhà đầu tư đưa ra. Đây cũng là nguyên nhân
quan trọng dẫn đến các tranh chấp mua bán căn hộ chung cư.
Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội là địa phương có
1


nguồn cung và có nhu cầu về nhà chung cư rất lớn. Điều đó thể hiện ở số lượng
giao dịch mua bán nhà chung cư là khá cao trong nhiều năm trở lại đây. Số
lượng giao dịch thành công nhưng cũng kéo theo số lượng tranh chấp ngày càng
nhiều, trong đó có những vụ việc đã và đang được đưa ra giải quyết tại tòa án.
Nguyên nhân của các tranh chấp này về cơ bản cũng chủ yếu là do sự không rõ
ràng của hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với những quy định chưa hoàn
toàn đầy đủ và hợp lý về mua bán nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay
thường xảy ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận,
hòa giải giữa các bên. Trong một số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và
giải quyết bởi tòa án nhưng như một quy luật tất yếu, các vụ tranh chấp này
thường rất phức tạp và việc giải quyết cũng đặt ra nhiều khó khăn.
Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề: “Giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét
xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học đề cập tới
vấn đề mua bán căn hộ chung cư. Các công trình này cũng đã chỉ ra nhiều vấn

tồn tại, vướng mắc của pháp luật, đồng thời cũng đã đề xuất phương hướng và
giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật về mua bán căn hộ chung cư.
Ở mức độ khái quát, có thể kể đến một số công trình tiêu biểu ở cấp độ
luận văn thạc sĩ luật học như sau:
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo
pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ tại Hội đồng chấm
luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014;
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị Thuỳ bảo vệ tại
2


Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010;
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Giao dịch dân sự đối với tài sản hình
thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Kim Huế, bảo vệ tại Hội đồng
chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2012;
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối
với nhà chung cư” của tác giả Ma Thị Thanh Hiếu, bảo vệ tại Hội đồng chấm
luận văn thạc sỹ Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2011…
Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm
rõ một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu và có
tính toàn diện các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội - một trong những thành phố
lớn nhất cả nước với các tranh chấp diễn ra vô cùng phức tạp. Vì thế, có thể
cho rằng đề tài nghiên cứu mà tác giả đã lựa chọn về chủ đề giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội đã đáp ứng được các yêu cầu về tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực
tiễn hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và
thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa
án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận văn chỉ ra những hạn chế,
bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở
Việt Nam hiện nay.
Để đạt được các mục đích nêu trên, tác giả xác định nhiệm vụ nghiên
cứu của luận văn là:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp
3


đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay thông
qua thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của tòa án nói chung và tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân; thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận
cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa
án cũng như thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết

tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân nói chung
và tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng trong năm năm trở lại đây.
5. Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được triển khai thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử. Luận văn cũng sử dụng phối hợp các
phương pháp nghiên cứu truyền thống của khoa học xã hội và nhân văn như:
phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương
pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp khái quát hóa… để giải quyết các vấn
đề lý luận và thực tiễn mà đề tài đặt ra.

4


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài luận văn
Luận văn là công trình có những đóng góp mới về mặt lý luận cũng như
thực tiễn sau đây:
Thứ nhất, về phương diện lý luận, đề tài luận văn đã bổ sung và làm
phong phú thêm các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà chung
cư, pháp luật về mua bán nhà chung cư, các vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án. Đồng thời,
luận văn cũng góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận của việc hoàn thiện chế định
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở chung cư hiện nay
ở Việt Nam.
Thứ hai, về phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đã đánh giá một cách
tương đối khách quan thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp căn hộ
chung cư bằng tòa án và chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập của chế định này
cần được nghiên cứu để hoàn thiện. Luận văn cũng đã đưa ra các ý kiến bình
luận, đánh giá về thực tiễn thực hiện việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trong thời gian
qua, đặng làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả giải

quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay.
5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Để làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trước hết cần
làm rõ một số khái niệm cơ bản có tính chất tiền đề như: khái niệm căn hộ
chung cư, khái niệm hợp đồng mua bán tài sản (trong đó có bất động sản là
căn hộ chung cư).
Về khái niệm căn hộ chung cư.
Trong khoa học pháp lý hiện nay chưa có định nghĩa chính thức nào về
căn hộ chung cư mà chỉ có khái niệm về nhà chung cư. Thật vậy, theo quy
định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định là
“nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có

phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Theo định nghĩa này, mỗi căn hộ
chung cư là một thành tố tạo nên nhà chung cư, việc sử dụng từng căn hộ
chung cư có quan hệ mật thiết với việc sử dụng toàn bộ hệ thống chung của
nhà chung cư như thang máy, hành lang chung, hệ thống điện, nước. Chính vì
vậy, khi nghiên cứu về căn hộ chung cư, không thể không nghiên cứu về nhà
chung cư và điều đó cũng đồng nghĩa với việc coi căn hộ chung cư như là một
phần không thể tách biệt của nhà chung cư. Khi sở hữu một căn hộ chung cư,
chủ sở hữu không chỉ có quyền sở hữu đối với phần tài sản thuộc sở hữu riêng
mà còn có quyền đồng sử hữu đối với các tài sản thuộc sở hữu chung của
6


cộng đồng dân cư đang sống trong khu nhà chung cư đó như: phần diện tích
còn lại của nhà chung cư (ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở
hữu nhà chung cư) và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo
quy định của Luật nhà ở 2014.
Hiện nay, căn hộ chung cư trong khu nhà chung cư đang được phân
loại theo các tiêu chí khác nhau. Cụ thể là:
Thứ nhất, nếu căn cứ vào tiêu chí xếp hạng chung cư thì nhà chung cư
được phân chia thành các loại gồm: Hạng A, hạng B và hạng C1.
Nhà chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để
được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 31/2016/TTBXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị trí, mật độ
xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh, thang máy,
chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy,
thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận hành,
bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư
nói trên.

Nhà chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để
được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số
31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị
trí, mật độ xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh,
thang máy, chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa
cháy, thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận
hành, bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo
Thông tư này.
Nhà chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để
được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số
Cách phân loại này được thể hiện tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/21016 của Bộ Xây dựng về
việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.
1

7


31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng
B theo quy định trên.
Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng căn hộ
chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương mại; (ii) Nhà ở xã
hội; và (iii) Căn hộ tập thể.
Thứ ba, nếu căn cứ vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng căn hộ chung cư, có
thể phân chia thành: (i) Nhà ở công vụ (căn hộ chung cư công vụ); (ii) Nhà ở
để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục vụ tái định cư); (iii) Căn hộ
chung cư thông thường.
Thứ tư, nếu căn cứ vào hiện trạng tài sản có thể phân chia thành: (i)
Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; (ii) Căn hộ chung cư có sẵn.
Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản.
Trong khoa học pháp lý và cả trong pháp luật thực định đều có những

định nghĩa khá cụ thể về loại hợp đồng này, vì đây là loại hợp đồng khá thông
dụng trong nền kinh tế - xã hội ở bất kỳ quốc gia nào trên thế giới hiện nay.
Chẳng hạn, theo quy định tại BLDS 2015, nhà làm luật định nghĩa: “Hợp
đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa
vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài
sản và trả tiền cho bên bán”2. Về lý thuyết, định nghĩa này có thể đúng với bất
kỳ giao dịch mua bán loại tài sản nào, trong đó có tài sản là căn hộ chung cư.
Chính vì vậy, trên cơ sở định nghĩa nói trên về hợp đồng mua bán tài
sản, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và bàn giao căn hộ chung
cư cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận, đăng ký quyền
sở hữu căn hộ chung cư và trả tiền mua căn hộ chung cư cho bên bán.
1.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2

Xem thêm: Điều 428 Bộ luật dân sự 2015.

8


Với ý nghĩa là một loại hợp đồng thông dụng trong đời sống kinh tế xã
hội, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng có đền
bù. Tính chất có đền bù thể hiện ở chỗ, khi bên bán chuyển giao quyền sở hữu
và bàn giao căn nhà chung cư cho bên mua thì bên nua có nghĩa vụ trả tiền
cho bên bán theo thỏa thuận.
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng song vụ. Tính
chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chỗ, bên bán và bên mua đều có các
quyền và nghĩa vụ đối với nhau, ví dụ: bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền

sở hữu nhà và bàn giao nhà cho bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu bàn
giao nhà, quyền sở hữu đối với tài sản đã mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng ưng thuận.
Tính chất này thể hiện ở chỗ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực
kể từ thời điểm các bên đạt được sự đồng thuận ý chí về tất cả các điều khoản
chủ yếu của hợp đồng khi giao kết hợp đồng (trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác về thời điểm phát sinh hiệu lực hoặc do pháp luật quy định riêng về
thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này). Tính chất ưng thuận của hợp
đồng này cho thấy rằng, ngay từ khi hợp đồng có hiệu lực, đó là thời điểm phát
sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia hợp đồng và không phụ thuộc vào
việc bàn giao nhà hay chưa bàn giao.
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là căn hộ
chung cư thuộc nhà chung cư. Đây là đặc trưng để phân biệt với hợp đồng
mua bán nhà ở thông thường, trong đó đối tượng mua bán là nhà ở nói chung
(bao gồm: nhà làm trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sở hữu
nhà; nhà chung cư – tức nhà có nhiều căn hộ tạo nên; căn hộ chung cư thuộc
khu nhà chung cư).
Đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản: Trước đây, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì
9


hợp đồng mua bán thường thể hiện dưới hai dạng gồm: a) Hợp đồng giữa chủ
đầu tư với người mua ban đầu: Loại hợp đồng này thường được các bên ký
dưới dạng hợp đồng hứa bán, hứa mua; b) Hợp đồng mua bán giữa người mua
ban đầu và người mua lại: Hợp đồng này thường được các bên ký dưới dạng
hợp đồng ủy quyền có công chứng, tức người mua ban đầu ủy quyền cho
người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với
chủ đầu tư và nhận bàn giao căn hộ. Theo cách này, việc ký kết cả hai hợp
đồng như vậy đều không đảm bảo được quyền lợi của người mua và thường

rất dễ xảy ra tranh chấp. Hiện nay, để khắc phục hạn chế của Luật Nhà ở năm
2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định theo hướng: cả hai loại hợp đồng
trên đều phải được các bên ký trực tiếp dưới dạng hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, mặc dù căn hộ chung cư chưa có sẵn, mà chỉ hình thành trong
tương lai. Người mua lại cũng được ký hợp đồng mua bán với người mua ban
đầu theo hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư có trách
nhiệm thực hiện các nghĩa vụ mua bán với người mua lại như người đầu tiên.
Trên thực tế, để trốn tránh nghĩa vụ phải nộp thuế đối với hành vi giao dịch
mua bán, các bên đã thỏa thuận và chủ đầu tư ký lại hợp đồng với bên mua lại
tài sản (thay thế người mua trong hợp đồng ban đầu). Về nguyên tắc, giao
dịch thứ hai này là giả tạo và phải bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, do các bên
không yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu nên trên thực tế tòa án cũng không
xem xét vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký lại
giữa chủ đầu tư với người mua lại.
Một đặc điểm khác biệt cơ bản nhất để phân biệt giữa hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư (đặc biệt là trường hợp người bán là chủ đầu tư dự án)
với các hợp đồng khác là: Hiện nay, do số lượng người có nhu cầu mua căn
hộ chung cư khá lớn, trong khi số lượng căn hộ chung cư trên thực tế không
đủ dẫn đến tình trạng thiếu cung, thừa cầu. Người mua muốn mua được căn
hộ chung cư thì phải “nhanh chân, nhanh tay” và chấp nhận các điều khoản
10


hợp đồng mà bên bán đưa ra. Mặc dù theo nguyên tắc thì các bên của hợp
đồng dân sự có quyền ngang nhau trong việc thỏa thuận các điều khoản của
hợp đồng nhưng với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua muốn mua
nhà thì phải chấp nhận hợp đồng mà chủ đầu tư đưa ra. Người đầu tư mặc nhiên
trở thành bên yếu thế. Chủ đầu tư sẵn sàng đưa vào hợp đồng các điều khoản có
lợi cho mình buộc người mua phải chấp nhận. Vì nhu cầu về nhà ở người mua
không còn cách nào khác là phải chấp nhận các điều khoản đó của Hợp đồng và

mang theo tâm lý “cơ chế nó vậy, đâu phải riêng gì mình”. Các tranh chấp về
mua bán căn hộ chung cư cũng phần lớn từ đây mà ra.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư
1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là “tranh giành nhau một cách
giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến
bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên”3.
Trong đời sống xã hội, có nhiều loại tranh chấp khác nhau trong đó
tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể giữa các bên phát sinh từ
quan hệ hợp đồng. Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được
hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết,
thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ thể tham gia
quan hệ hợp đồng này chính là bên bán căn hộ và bên mua căn hộ. Xuất phát
từ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như đã phân tích ở trên, có
thể đưa ra khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu thuẫn, xung
đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong quá trình giao kết,
thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
3

Xem thêm: Từ điển tiếng Việt, NXB Khoa học Xã hội, trang 1313

11


Thực tế cho thấy, các tranh chấp này thường phát sinh do các nguyên
nhân chủ yếu như: việc giao nhận nhà không đúng tiến độ, không đảm bảo
chất lượng, không đảm bảo các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo

quy định của pháp luật... Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc mua bán giữa
hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ 3 có
quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi
của mình. Do đó, người thứ 3 cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp
hợp đồng mua bán và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp
đồng mua bán.
Phần phân tích dưới đây sẽ cho thấy rõ hơn các đặc trưng cơ bản của
loại tranh chấp này.
1.1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Về lý thuyết, ngoài những đặc trưng cơ bản giống như bất kỳ quan hệ
tranh chấp nào, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có những
đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là
khá đa dạng và phức tạp. Thật vậy, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư không chỉ là bên mua và bên bán căn hộ chung cư (bao gồm
bên mua và bên bán ban đầu; bên mua và bên bán lại các lần sau), mà còn có
thể bao gồm cả bên thứ ba có liên quan, ví dụ như nhà môi giới bất động sản.
Tùy theo mỗi loại quan hệ tranh chấp mà thành phần chủ thể tham gia
tranh chấp có thể khác nhau. Chẳng hạn, nếu là hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án thì tranh chấp sẽ phát sinh giữa chủ đầu tư với người mua ban
đầu và những người mua lại căn hộ chung cư đó. Nếu là hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư có sự tham gia của nhà môi giới thì tranh chấp có thể phát
sinh giữa bên mua và bên bán với nhà môi giới bất động sản.
Thứ hai, căn cứ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm pháp luật của các bên,
12


dẫn đến việc phương hại quyền lợi của bên đối ước. Tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư thường phát sinh do các bên có vi phạm hợp đồng

và xâm hại lợi ích của nhau. Tuy nhiên, không phải hành vi phạm xâm hại lợi
ích nào của các bên cũng làm phát sinh tranh chấp mà thường chỉ những hành
vi phạm xâm hại dẫn đến xung đột về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các bên
trong việc thực hiện hợp đồng mua bán mới là căn cứ làm phát sinh tranh
chấp. Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là công cụ pháp lý để
thỏa mãn nhu cầu giao dịch về tài sản giữa các bên liên quan nên nội dung
tranh chấp thường liên quan trực tiếp tới lợi ích của các bên như giao nhà
không đúng chủng loại, diện tích, việc thanh toán tiền không đúng tiến độ...
Ngoài ra, tranh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn bị chi phối bởi các
yếu tố khác như: mục đích sinh lợi, thời cơ kinh doanh...
Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư: Trên nguyên tắc, tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng luôn đòi hỏi phải được giải quyết
một cách công bằng, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia tranh chấp.
Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp còn có mục đích tuyên truyền, giáo dục ý
thức pháp luật cho tổ chức, công dân, góp phần hạn chế các vi phạm pháp luật
tương tự xảy ra trong tương lai và bảo đảm sự thượng tôn pháp luật, giữ gìn
kỷ cương xã hội.
Hiện nay, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được
giải quyết bằng các phương thức chủ yếu như: thương lượng giữa các bên,
hòa giải qua trung gian, giải quyết bằng trọng tài và giải quyết bằng tòa án.
Về lý thuyết, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp nói trên đều có những ưu
điểm và nhược điểm riêng nhưng đều có thể được các bên lựa chọn để tìm ra
phương thức giải quyết tranh chấp có lợi nhất cho các bên.
1.1.2.3. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
13


Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hiện tượng xã

hội xảy ra trong đời sống xã hội. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư là rất đa dạng nhưng thường bao gồm hai nhóm sau:
Thứ nhất, các nguyên nhân khách quan.
Do loại hình căn hộ chung cư mới du nhập và phát triển ở Việt Nam
trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây và chỉ tập chung chủ yếu ở các thành
phố là nơi đông dân cư nên sự hiểu biết sâu sắc về việc đầu tư, xây dựng, mua
bán, vận hành, giải quyết tranh chấp về loại hình nhà ở này vẫn là nội dung
còn nhiều vướng mắc tại Việt Nam. Ngay cả các nhà làm luật cũng chưa có
sự am hiểu sâu sắc nhất nên các quy định ban hành về căn hộ chung cư còn
còn ít, tính thực tế chưa cao và nằm rải rác ở nhiều đạo luật và văn bản dưới
luật khác nhau. Chính vì pháp luật vừa thiếu, vừa tản mát thiếu tính tập trung
nên đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan nhà nước, công chức
thực thi công vụ và cả người dân khi áp dụng pháp luật nhằm giải quyết các
tình huống liên quan đến căn hộ chung cư. Một nguyên nhân khác cũng phải
kể đến là do cơ chế quản lý, năng lực quản lý yếu kém của cơ quan hành
chính, đặc biệt là chính quyền địa phương nơi có căn hộ chung cư tọa lại. Sự
quản lý thiếu sâu sát, thờ ơ là nguyên nhân dẫn đến nhiều sai trái trong xây
dựng chung cư, cội nguồn của các tranh chấp.
Ngoài những nguyên nhân trên, sự biến động về giá cả, lượng cung
cầu, chính sách đối với thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân quan
trọng dẫn đến tranh chấp (chẳng hạn như: sự thay đổi giá cả thất thường; sự
thay đổi về lượng cung - cầu bất động sản trên thị trường; sự thay đổi về quy
hoạch sử dụng đất đai và chính sách đối với thị trường bất động sản).
Thứ hai, các nguyên nhân chủ quan.
Một trong những nguyên nhân chủ quan là do sự hiểu biết pháp luật,
hiểu biết thông tin về thị trường bất động sản còn ít nên nhiều người mua đã
đưa ra quyết định không an toàn khi mua bán căn hộ chung cư, dẫn đến thiệt
14

hại và tạo ra tranh chấp. Việc người mua có xu hướng thực hiện mua bán bất
động sản theo “tâm lý đám đông” mà không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án
đầu tư bất động sản cũng như căn hộ chung cư mà mình dự định mua nên đã
đối mặt với nguy cơ rủi ro khi thực hiện hợp đồng, dẫn đến tranh chấp. Ngoài
ra, một nguyên nhân chủ quan khác là bản thân người bán căn hộ chung cư
(bên chủ đầu tư trong mua bán căn hộ chung cư dự án) thường lợi dụng sự
thiếu hiểu biết của người mua nhà và sự “thiếu thốn, lỏng lẻo” của pháp luật để
cố ý đưa vào hợp đồng mẫu các điều khoản gây bất lợi cho người mua căn hộ,
dẫn đến tranh chấp giữa họ với người mua căn hộ. Việc người mua không có
cơ hội để thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng như đã nói ở trang 10,
mục 1.1.1.2 cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các tranh chấp. Cùng với
đó, tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và năng lực vận hành dự
án dẫn đến chậm tiến độ bàn giao nhà hoặc bàn giao với chất lượng kém cũng
là nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư.
1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng tòa án
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
1.2.1.1. Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan nhằm xóa bỏ
các xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích giữa các bên liên quan đến tranh
chấp.
Về lý thuyết, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vốn liên quan đến
quyền lợi tư hay lợi ích tư của các bên tranh chấp nên nguyên tắc chung là
Nhà nước chỉ can thiệp vào tranh chấp để giải quyết khi các bên có yêu cầu.
15

Từ cách tiếp cận đó, giải quyết tranh chấp có thể được quan niệm là
cách thức, phương pháp hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền để giải tỏa
các xung đột, bất đồng về lợi ích giữa các bên tranh chấp nhằm khôi phục
trạng thái bình thường của quan hệ hợp đồng như trước khi có tranh chấp.
Như đã đề cập ở trên, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư vốn liên quan đến việc phân định quyền lợi tư nên trước hết thuộc về
trách nhiệm của các bên tham gia tranh chấp. Trong trường hợp các bên tranh
chấp có yêu cầu, Nhà nước sẽ can thiệp để hỗ trợ các bên giải quyết tranh chấp
hợp đồng bằng cách chỉ định một cơ quan nhà nước có thẩm quyền độc lập là tòa
án đứng ra giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của các bên. Ngoài ra, nhà nước
cũng hỗ trợ các bên trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng cách quy định trình tự, thủ tục tiến hành thương lượng, hòa giải
hoặc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài (đối với các tranh chấp hợp đồng thuộc
thẩm quyền giải quyết của trọng tài).
Đối với phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng tòa án, có thể quan niệm đây là một phương thức giải quyết
tranh chấp khá đặc biệt vì có sự tham gia trực tiếp của Nhà nước, nhân danh
quyền lực nhà nước để giải quyết tranh chấp và đảm bảo thi hành các quyết
định giải quyết tranh chấp bằng một cơ quan chuyên biệt là cơ quan thi hành
án dân sự.
Trong phạm vi luận văn này, tác giả chỉ tập chung nghiên cứu về
phương pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng
tòa án nên tác giả đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư bằng tòa án như sau:
“Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa
án là hoạt động xét xử của Tòa án nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột
giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo trình tự
tố tụng do pháp luật quy định”.
16

1.2.1.2. Đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư bằng tòa án
Như đã phân tích ở trên, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án là một hoạt động đặc biệt nhằm giải tỏa, chấm dứt
các xung đột, bất đồng giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và chủ thể khác có liên quan. Vì vậy, về lý thuyết có thể cho rằng hoạt
động này có những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về bản chất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là việc phân định quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tranh
chấp - vốn dĩ là quyền lợi “tư” chứ không phải quyền lợi “công”. Do vậy, việc
giải quyết tranh chấp này như thế nào, chủ yếu do các bên tự quyết định và
pháp luật chỉ can thiệp ở mức độ nhất định nhằm bảo vệ trật tự công trước các
nguy cơ xâm hại từ phía tổ chức, cá nhân. Do bản chất của việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự phân chia quyền lợi tư
nên nhà nước luôn có xu hướng tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên
tranh chấp, kể cả trong trường hợp tranh chấp đã được các bên đưa ra tòa án
để thụ lý giải quyết.
Thứ hai, đối tượng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư chính là các tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư. Đây là
loại tranh chấp rất phức tạp và thường khó giải quyết một cách thỏa đáng
trong thực tế vì thiếu các quy định pháp luật về nội dung cần thiết có liên
quan (được thể hiện trong các văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật
kinh doanh bất động sản, luật bảo vệ người tiêu dùng...), hoặc các bằng chứng
được các bên đưa ra thường yếu về giá trị chứng cứ, hoặc chưa đầy đủ, chưa
đảm bảo tính thuyết phục để giải quyết tranh chấp.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng
tòa án cũng được thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền tự định đoạt của đương
sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,

17


các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc tự
nguyện thỏa thuận với nhau nhưng thỏa thuận đó không trái pháp luật và đạo
đức xã hội. Việc tự định đoạt của các đương sự phải theo quy định của pháp
luật.
1.2.2. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
Thực tế cho thấy sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia
quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể xảy ra từ giai đoạn giao
kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng cho đến khi chấm dứt hợp đồng. Ở mỗi giai
đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau.
Như đã đề cập ở phần trên, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư có thể được thực hiện bằng các phương thức như:
- Thương lượng trực tiếp giữa các bên tranh chấp.
- Hòa giải qua trung gian.
- Giải quyết tranh chấp tại trọng tài.
- Giải quyết tranh chấp tại tòa án.
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến nhất và cũng được
các bên lựa chọn nhiều nhất bởi những ưu điểm vượt trội của nó so với các
phương thức giải quyết tranh chấp khác (thương lượng, hòa giải, trọng tài),
chẳng hạn như: tòa án xét xử công khai, bản án của tòa được cưỡng chế thi
hành, các bên được mời luật sư tham gia vào quá trình tranh tụng tại tòa để
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Tuy nhiên, phương thức này cũng
có những điểm bất lợi cho các bên tranh chấp, ví dụ như: sự tốn kém về chi
phí tiền bạc do thời gian giải quyết kéo dài, mức án phí tòa án thường cao hơn
án phí trọng tài, tòa xử công khai nên sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến danh dự, uy
tín của các bên tham gia quan hệ tranh chấp.

18


1.2.3. Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Tòa án
Như đã đề cập ở phần trên, trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả
chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án. Vì thế, trong mục này,
khi phân tích vấn đề thẩm quyền, nguyên tắc và thủ tục giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tác giả cũng chỉ tập trung vào các vấn đề
có liên quan trong phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án.
1.2.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng Tòa án
Về lý thuyết, thẩm quyền của tòa án là vấn đề rất phức tạp. Trong
khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét thẩm quyền của
tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền của Tòa án theo loại việc; b) thẩm
quyền của Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.
Trước hết, về thẩm quyền của Tòa án theo loại việc.
Thẩm quyền theo loại việc được hiểu là thẩm quyền xét xử của tòa án
đối với các loại việc khác nhau theo quy định của pháp luật tố tụng. Thực tế
cho thấy rằng pháp luật ở nhiều nước hiện nay vẫn quy định rằng Tòa án có
thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, bất kể hợp đồng đó được giao kết giữa ai với ai. Tuy nhiên, nếu
phân tích rõ hơn thì có thể thấy rằng Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết đối
với hai loại việc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Một là, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
giao kết giữa chủ đầu tư (bên bán) với tổ chức, cá nhân không phải là chủ thể
kinh doanh bất động sản và không nhằm mục đích kinh doanh; hai là, các
tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được giao kết giữa

chủ đầu tư (bên bán) với tổ chức kinh doanh bất động sản khác (bên mua)
19


nhằm mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động bán lại các căn hộ chung cư đó.
Thẩm quyền này hiện nay đang được ghi nhận tại Điều 26 và Điều 30 Bộ luật
tố tụng dân sự 2015 của Việt Nam.
Thứ hai, về thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử.
Theo thông lệ chung, việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng sẽ được thực hiện theo
nguyên tắc “xét xử hai cấp”, tức là xét xử qua cấp sơ thẩm và xét xử qua cấp
phúc thẩm. Thẩm quyền xét xử sơ thẩm được trao cho Tòa án nhân dân cấp
huyện, cấp tỉnh và các tòa chuyên trách thuộc các cấp tòa án này. Thẩm quyền
xét xử phúc thẩm được trao cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân
cấp cao và các tòa chuyên trách thuộc các cấp tòa án này. Ở Việt Nam hiện
nay, thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử được quy định tại các Điều 35,
36, 37, 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Thứ ba, về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.
Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được hiểu là thẩm quyền của tòa
án theo nơi cư trú của đương sự hoặc nơi xảy ra sự kiện pháp lý hoặc nơi có
đối tượng tranh chấp. Theo thông lệ, đối với các tranh chấp về bất động sản
thì pháp luật của nhiều nước đều ghi nhận thẩm quyền của tòa án nơi tọa lạc
bất động sản trong việc giải quyết các tranh chấp về bất động sản. Trên thực
tế, ở Việt Nam nguyên tắc này cũng đã được ghi nhận tại điểm c khoản 1
Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, theo đó nhà làm luật quy định: “Đối
tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm
quyền giải quyết”.
Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, do đối tượng
tranh chấp là căn hộ chung cư, thực chất là bất động sản nên tranh chấp này sẽ
thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi có căn hộ tọa lạc. Tòa án cấp

huyện nơi có căn hộ chung cư mua bán sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ
án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Tòa án cấp tỉnh nơi có căn
20