DSpace at VNU: Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

NGUYỄN DUY BÁCH

CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ Ở
HÀ NỘI HIỆN NAY: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
-------o0o-------

NGUYỄN DUY BÁCH

CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ Ở
HÀ NỘI HIỆN NAY : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số
: 60 34 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

Tiến sĩ : Đinh Thị Thủy
Cơ quan: Trƣờng Đại học Thƣơng mại

Hà Nội - Năm 2015


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ
CHUNG CƢ CŨ ......................................................................................... - 5 1.1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội- 5
1.1.1. Quan niệm về nhà ở .................................................................. - 5 1.1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội ........... - 5 1. 2. Một số khái niệm .................................... Error! Bookmark not defined.
1.3. Vai trò nhà chung cƣ .............................. Error! Bookmark not defined.
1.4. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cƣ cũ Error! Bookmark not defined.
1.5. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
.......................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.6. Chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ ..................................................... Error! Bookmark not defined.
1.7. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
............................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.8. Kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về cải tạo các khu chung
cƣ cũ. ............................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ
CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .. Error! Bookmark not defined.
2.1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hƣởng
đến nhà chung cƣ cũ ...................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ............................ Error! Bookmark not defined.
2.1.1.1. Vị trí địa lý .................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.1.2. Đặc điểm địa hình ...................... Error! Bookmark not defined.

2.1.1.3. Khí hậu........................................ Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................. Error! Bookmark not defined.
2.2. Quá trình hình thành và phát triển của nhà chung cƣ cũ tại thành
phố Hà Nội ...................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Giai đoạn 1954 – 1964 ...................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Giai đoạn 1964 – 1975 ...................... Error! Bookmark not defined.
2.2.3. Giai đoạn 1975 – 1986 ...................... Error! Bookmark not defined.
2.2.4. Giai đoạn 1986 – 1990 ...................... Error! Bookmark not defined.
2.3. Thực trạng nhà chung cƣ cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay ..... Error!
Bookmark not defined.
2.4. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại và quản lý nhà chung cƣ
cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay ................... Error! Bookmark not defined.
2.4.1. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ trên
địa bàn Hà Nội hiện nay ............................ Error! Bookmark not defined.
2.4.2. Thực trạng công tác quản lý các khu nhà chung cƣ cũ trên địa
bàn Hà Nội hiện nay ................................... Error! Bookmark not defined.
2.5. Đánh giá chung về kết quả cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................... Error! Bookmark not defined.
2.5.1. Kết qủa đạt đƣợc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ ở Hà Nội ................................. Error! Bookmark not defined.
2.5.2. Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong việc cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cƣ cũ ở Hà Nội .................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO, XÂY DỰNG
LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ... Error!
Bookmark not defined.
3.1. Phƣơng hƣớng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ ở Hà Nội
.......................................................................... Error! Bookmark not defined.


3.1.1. Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tớiError!

Bookmark

not

defined.
3.1.2. Quan điểm, định hƣớng thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ trong những năm tới............. Error! Bookmark not defined.
3.2. Các giải pháp cơ bản nhằm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
của Hà Nội hiện nay ...................................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ phải gắn với quy
hoạch đô thị hiện đại .................................. Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Xây dựng đổi mới, hoàn thiện quy trình, quy định về cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cƣ cũ .................... Error! Bookmark not defined.
3.2.3. Xây dựng đổi mới, hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính,
tín dụng đối với công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ . Error!
Bookmark not defined.
3.2.4. Bảo đảm lợi ích của cá nhân, các hộ gia đình, của cộng đồng
dân cƣ, cũng nhƣ lợi ích của Nhà nƣớc và nhà đầu tƣ trong cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cƣ cũ .................... Error! Bookmark not defined.
3.3. Một số kiến nghị ...................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.1. Đối với Chính phủ: ........................... Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Đối với UBND thành phố Hà Nội ... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ........................................................ Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Người xưa có câu “Có an cư thì mới lạc nghiệp”. Chính vì vậy, nhà ở là

vấn đề luôn được quan tâm không chỉ đối với người có thu nhập cao mà cả
đối với người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở
thành thị mà còn đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở
hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời
đại. Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà
ở cũng là không thể thiếu đối với tất cả mọi người.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, nơi tập
trung đông dân số, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với
nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng
nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng
chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về
việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng
tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở.
Hiện nay, tại các thành phố của Việt Nam và đặc biệt là Hà Nội đang
có rất nhiều nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước những năm 90 của thế
kỷ trước. Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu nhà chung cư đó
ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo, xây dựng lại cho phù
hợp với tình hình thực tế của nước ta hiện nay.
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp
nghiêm trọng và nguy hiểm cho người sử dụng. Tại đây, đang là chỗ ở của
27.000 hộ dân với trên 130.000 nhân khẩu. Các khu nhà chung cư cũ này chủ
yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 –
70 – 80 của thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của
- 1 -


các tổ chức kinh tế - xã hội . Do nhiều nguyên nhân khác nhau: khách quan là
do thời gian đã làm cho các khu nhà chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm
trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì,
làm cho quỹ nhà ở này bị xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết ở các khu nhà

chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các
căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến kết cấu của tòa nhà, đến môi trường sống, cảnh quan
đô thị. Đặc biệt có những khu nhà chung cư cũ đã bị lún, nứt rất dễ bị sụp đổ
do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành
những thảm họa lớn khó lường trước.
Trước thực trạng trên, chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
cũ của Hà Nội đã được đưa ra từ nhiều năm nay. Chính phủ cùng với thành
phố Hà Nội đã có những biện pháp, chính sách nhằm cải tạo, xây dựng lại các
khu nhà chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung cho quỹ nhà ở của
thành phố.
Tuy nhiên đến hết năm 2014, số lượng các nhà chung cư cũ thuộc diện
nguy hiểm mà Hà Nội đã thực hiện cải tạo, xây dựng lại chỉ được hơn 1% số
lượng các nhà chung cư cũ cần phải cải tạo, xây dựng lại.
Từ thực tế nêu trên em đã chọn đề tài “Cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” làm luận văn tốt
nghiệp để từ đó biết rõ hơn về thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
cũ, đồng thời đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người
dân ổn định cuộc sống, cải tạo bộ mặt đô thị của Thủ đô Hà Nội.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ nhất là các chung cư
trong tình trạng nguy hiểm đang là vấn đề cấp thiết, được các cấp chính quyền
và nhân dân hết sức quan tâm. Hà Nội xác định đây là một nhiệm vụ quan
- 2 -


trọng của thành phố trong giai đoạn 2010 – 2015 và các năm tiếp. Chính phủ
cũng như thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản, chính sách liên quan
đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, thực tế những
năm vừa qua cho thấy các chính sách đó vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp

với thực tiễn cuộc sống; việc đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó
khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chỉ
là các ý kiến tham gia của các chuyên gia tại các hội nghị và qua các phương
tiện thông tin đại chúng, còn giải pháp mang tính nghiên cứu, hệ thống thì hầu
như chưa có công trình nào, nghiên cứu nào.
Chính vì vậy mà đề tài: “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà
Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” có ý nghĩa rất thiết thực cả về mặt
lý luận và thực tiễn, góp phần tháo gỡ nhưng khó khăn, vướng mắc, đẩy
nhanh tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, góp phần xây
dựng Thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các văn bản, làm rõ chính
sách của nhà nước về nhà chung cư cũ.
- Đánh giá thực trạng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà
Nội qua đó đưa ra đánh giá chung về những kết quả đạt được cũng như những
hạn chế và nguyên nhân của nó.
- Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư cũ ở Hà Nội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nhà chung cư cũ và việc cải tạo, xây dựng
lại nó.
Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thành phố Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: từ năm 2005 đến nay.
- 3 -


5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Thu thập các số liệu, thông tin về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn
tư liệu sẵn có trên các phương tiện thông tin và qua khảo sát thực tế.
Từ các số liệu thống kê, thông tin thu thập được ta tiến hành phân tích

đánh giá và rút ra những nhận xét về thực trạng nhà chung cư cũ và việc cải
tạo, xây dựng lại nó trên địa bàn Hà Nội.
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo
gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Chương 2: Thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa
bàn Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- 4 -


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ
1.1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
1.1.1. Quan niệm về nhà ở
Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết,
thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống
lại các loài thú dữ. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối
sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với
con người qua các thời đại phát triển. Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn
năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh
nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển.
“Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô”. Đó là lời nói đúc
kết của bao thế hệ. Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp
người khác. Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm,
tương trợ giúp đỡ nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn.
Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn

thuần. Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi
trường văn hoá giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào
của sự phát triển và tiến bộ xã hội.
1.1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ
phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi
tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của
đời sống kinh tế xã hội.
Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan
trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi
- 5 -


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Chính phủ(2015), Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư, Hà Nội.
2. Chính phủ(2007), Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải
pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng,
xuống cấp, Hà Nội.
3. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội(2005), Nghị quyết số
07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống
cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội.
4. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội(2013), Nghị quyết số
17/2013/NQ-HĐND về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư
cũ, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình
kiến trúc khác, xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà
Nội.
5. Quốc hội (2012), Luật Thủ đô số 25/2012/QH13, Hà Nội.
6. Quốc hội(2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Hà Nội.

7. Thủ tướng Chính phủ(2011), Quyết định số 1259/QĐ-TTg phê
duyệt quy hoạch xây dựng chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn
đến năm 2050, Hà Nội.
8. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội(2010), Báo cáo tổng hợp trả lời
kiến nghị cử tri với kỳ họp thứ 15 Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khoá
XIII, Hà Nội.
9. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội(2008), Quyết định
48/2008/QĐ-UBND ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư
hỏng, xuống cấp trên địa bàn Hà Nội, Hà Nội.
- 6 -


Website:
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.

- 7 -