DSpace at VNU: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng

Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy
hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông
Cấm thành phố Hải Phòng
Đoàn Trường Thuật
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Trọng Mạnh
Năm bảo vệ: 2012
Abstract: Nghiên cứu cơ sở pháp lý cho việc quản lý và phát triển quĩ đất trong quy
hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị, theo qui định của Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật
Nhà ở, các văn bản hướng dẫn thi hành và các văn bản pháp lý có liên quan. Phân tích
đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông
Cấm thành phố Hải Phòng. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.
Keywords: Sử dụng đất; Quy hoạch đô thị; Khu đô thị; Hải Phòng; Đất đô thị
Content
* Lý do chọn đề tài:
Đô thị hóa là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển. Theo định hướng phát triển đô
thị Việt Nam đến năm 2020, dân số nước ta khoảng 103 triệu người trong đó dân số đô thị
khoảng 46 triệu người, mức độ đô thị hoá đạt 45%.
Với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, dân số tập trung ở các đô thị ngày một tăng nhanh.
Sự quá tải ở một số đô thị lớn như Hải Phòng, Hà Nội cùng với các yêu cầu về nhà ở, việc
làm và chất lượng môi trường sống ngày càng trở lên cấp thiết và đòi hỏi phải có hướng giải
quyết đúng đắn.
Để đáp ứng được yêu cầu đô thị hoá nêu trên, việc quản lý đô thị nói chung, quản lý
và phát triển quỹ đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị nói riêng là công việc hết
sức quan trọng. Trong những năm qua, công tác này đã được quan tâm nhưng chưa thực sự
đem lại hiệu quả, việc quản lý và phát triển quỹ đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô
thị chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt; việc sử
dụng quỹ đất không đúng mục đích và lãng phí là tình trạng mang tính phổ biến trên cả nước
nói chung và tại Hải Phòng nói riêng. Nguyên nhân chính là do công tác quản lý về quy hoạch

- kiến trúc chưa đáp ứng được nhu cầu; công tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch còn
nhiều bất cập, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn yếu.
Khu đô thị Bắc Sông Cấm thành phố Hải Phòng có quy mô 1.445,51 ha, bố trí thành 6
khu, quy mô dân số dự kiến 120.000 người:
- Khu 1: Diện tích 322,04ha - khu trung tâm hành chính – chính trị.
- Khu 2: Diện tích 353,15 ha - Khu vui chơi giải trí đa chức năng và khu dân cư.
- Khu 3: Diện tích 211,16 ha - Khu nghiên cứu và đào tạo.
- Khu 4: Diện tích 169,33 ha - Làng sinh thái.
- Khu 5: Diện tích 230,97 ha - Khu dân cư và quỹ đất dự trữ mở rộng trung tâm hành chính.
- Khu 6: Diện tích 158,86 ha - Khu nhà ở thấp tầng: Khu nhà ở tách biệt chuẩn bị cho nhu cầu
nhà ở bổ sung.
Theo đồ án quy hoạch, khu đô thị Bắc sông Cấm tạo nên trung tâm hành chính thành
phố Hải Phòng, phát triển đô thị xanh thân thiện môi trường, đây là mục tiêu xây dựng phát
triển Hải Phòng thành phố đô thị loại 1 cấp Quốc gia. Đến năm 2050 Hải Phòng sẽ là đô thị
loại đặc biệt và trở thành thành phố quốc tế. Đánh giá hiệu quả và đưa ra các biện pháp nâng
cao hiệu quả quản lý và phát triển quỹ đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc
sông Cấm là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm từng bước đặt tiền đề đầu tư phát triển
Trung tâm đô thị Hải Phòng bền vững.
Với lý do trên, việc nghiên cứu “Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ
tầng kỹ thuật khu Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng”, là việc làm cần thiết vừa có ý nghĩa
thực tiễn vừa có ý nghĩa khoa học.
* Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu cơ sở lý luận và các hoạt động thực tiễn của việc sử dụng đất trong quy
hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Tìm các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ
thuật khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.
* Nội dung nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu cơ sở pháp lý cho việc quản lý và phát triển quĩ đất trong quy hoạch hạ

tầng kỹ thuật đô thị, theo qui định của Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, các văn bản
hướng dẫn thi hành và các văn bản pháp lý có liên quan.
Phân tích đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị
Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ
thuật khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.

2


* Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Nghiên cứu trên địa bàn khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.
* Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Điều tra, khảo sát thực tế.
- Kế thừa các tài liệu, công trình nghiên cứu, dự án.
- Thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh.
* Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật.
- Bộ xây dựng (1993), Một số vấn đề quản lý nhà nước về qui hoạch xây dựng đô thị.
- Quyết định 217/2006/TTg ngày 27/11/2006 của TTg chính phủ về việc phê duyệt
“Điều chỉnh qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Thành phố Hải Phòng đến năm
2020”.
- Nghị quyết 19-NQ/TU ngày 25/10/2004 của Ban thường vụ Thành uỷ Hải Phòng về
phát triển kinh tế-xã hội huyện Thuỷ Nguyên đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.
- Nghị quyết XIII của Đảng bộ thành phố Hải Phòng; Nghị quyết lần thứ XXII của
Đảng bộ huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng.
- Quyết định 1841/QĐ-UBND ngày 15/11/2011 của UBND thành phố Hải Phòng về
việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/5000 Khu đô thị Bắc sông Cấm, huyện Thủy Nguyên.
- Quyết định số 3215/QĐ-UB của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt đề
cương "Bổ sung, điều chỉnh nhiệm vụ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện

Thuỷ Nguyên đến năm 2020".
- Các tài liệu có liên quan trong Viện quy hoạch đô thị thành phố Hải Phòng.
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia.
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.
* Kết quả của luận văn:
- Kết quả khoa học:
+ Phân tích được đầy đủ tình hình sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị
khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.
+ Đề xuất các biện pháp sử dụng đất hiệu quả trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô
thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng.
- Khả năng ứng dụng:
+ Kết quả của đề tài có thể ứng dụng cho công tác điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu đô
thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng, Lập quy hoạch khu đô thị khác tương tự...

3


* Cấu trúc của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm
3 chương:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học quản lý và sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô
thị.
Chƣơng 2: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc
sông Cấm thành phố Hải Phòng.
Chƣơng 3: Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông
Cấm.
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ
1.1. Khái niệm về quy hoạch đô thị
Định nghĩa chung nhất về đô thị là các điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu

là lao động phi nông nghiệp, dân cư sống và làm việc theo phong cách văn minh, hiện đại
hơn, có tổ chức chặt chẽ và hiệu quả kinh tế cao hơn, có trình độ văn hóa cao. Đó là phong
cách, lối sống thành thị, lối sống công nghiệp.
1.2. Cơ sở pháp lý về quản lý và phát triển quỹ đất xây dựng và phát triển đô thị
Hệ thống các văn bản pháp qui về đất đai hiện hành của Việt Nam bao gồm:
- Các văn bản luật: Luật đất đai, luật thuế chuyển quyền sử dụng đất…
- Các nghị định của chính phủ: Hướng dẫn thi hành các văn bản luật như: Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004…
- Các thông tư: hướng dẫn thực hiện các nghị định
- Các văn bản dưới luật, gồm 8 nghị định chính phủ, 14 thông tư
- Ngoài ra pháp luật về giám định tư pháp, gồm 1 pháp lệnh, 1 nghị định chính phủ, có
vấn đề liên quan đó là giám định tư pháp XD.
1.3. Chức năng đất hạ tầng kỹ thuật đô thị
Sử dụng đất cho công trình đầu mối
Đất cho các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm đất để xây dựng các
công trình như bãi đỗ xe (giao thông tĩnh); nút giao thông đối ngoại ; đất cây xanh chức năng;
trạm bơm cấp nước; bể cấp nước; Trạm bơm xử lý nước thải; bể nước và trạm bơm cứu hỏa;
bể thu gom rác; trạm điện; tủ cáp thông tin truyền thông như truyền hình cáp, internet, điện
thoại….
Sử dụng đất cho công trình mạng lƣới

4


Đất cho các công trình mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm đất để xây dựng các
công trình tuyến đường giao thông nội khu; đất cây xanh đường phố; các đường ống cấp,
thoát nước; các đường ống cung cấp năng lượng như dầu, gas; các đường ống cứu hoả, hệ
thống dường dây cáp thông tin truyền thông; đường dây điện chiếu sáng và điện sinh hoạt.
1.4. Cơ cấu đất hạ tầng kỹ thuật đô thị
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các thành phố là một trong những yếu tố quan trọng thúc

đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Năm 1999, cả nước chỉ có khoảng 18 triệu người sống ở
thành phố, chiếm 23,6% thì đến năm 2002 đã là trên 20 triệu (tương đương 25,1% dân số). Dự
kiến đến năm 2010 là 33% và 2020 là 45%. Dân số sống tại đô thị sẽ ngày càng tăng cao
trong khi hạ tầng kỹ thuật của tất cả các thành phố vẫn chưa đáp ứng được trong điều kiện
hiện nay [28].
1.5. Quản lý lập quy hoạch đất hạ tầng kỹ thuật đô thị
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho sự sử dụng và
phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê hoặc
thuê) và giải quyết những liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng.
Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng
đất và các nguồn thông tin khác có liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc
xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài
liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trường bất
động sản [44].
Đất đô thị là một bộ phận của đất tự nhiên của một đơn vị hành chính (tỉnh/thành phố,
quận/huyện), vì vậy quản lý đất đô thị cũng tuân theo quy định quản lý nhà nước về đất đai
của Luật Đất đai.
CHƢƠNG 2
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ
THUẬT KHU ĐÔ THI BẮC SÔNG CẤM THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
2.1. Điều kiện tự nhiên và đặc điểm kinh tế xã hội khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố
Hải Phòng.
a. Địa giới hành chính
- Phía Bắc giáp thị trấn Núi đèo - Thủy Nguyên
- Phía Nam giáp sông Cấm
- Phía Đông giáp Khu đô thị, công nghiệp và dịch vụVSIP Hải Phòng.
- Phía Tây giáp Khu công nghiệp Vinashin Shinec, Nhà máy đóng tàu Thành Long.
b. Quy mô dự án quy hoạch

5

Tổng diện tích quy hoạch: 1.445,51 ha.
Quy mô dân số dự kiến: 120.000 người [42].
c. Địa hình:
Khu vực nghiên cứu có địa hình tương dối bằng phẳng chủ yếu là vùng đất sản xuất
nông nghiệp và hồ đầm nuôi trồng thuỷ sản có cao độ bình quân như sau:
- Đất canh tác có cao độ bình quân 2,5 – 3,0 m.
- Đất thổ cư có cao độ bình quân khoảng 3,5 m. [42].
d. Thuỷ văn:
Khu vực nghiên cứu nằm trong vùng ven biển nên chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế
độ thuỷ văn biển mà đặc trưng là chế độ thuỷ triều.
2.2. Quy hoạch khu đô thị Bắc sông Cấm
Về phương án xác định cơ cấu định hướng của đô thị, các khu chức năng được bố trí
thành 6 Khu như sau:
* Khu 1: Diện tích 322,04ha, khu trung tâm hành chính – chính trị: Thực hiện chức
năng hành chính trung tâm thành phố Hải Phòng, trung tâm thương mại và kinh doanh khu đô
thị.
+ Khu trung tâm được bố trí gắn kết và thống nhất hơn với việc tạo một vùng hậu
thuẫn rộng hơn cho các công trình hành chính chính trị của thành phố. Các công trình của các
sở ban ngành được bố trí ngay liền sau các trụ sở của Thành uỷ, UBND và HĐND.
+ Các công trình thương mại dịch vụ hỗn hợp đa chức năng được bố trí đan xen hơn
nữa với khu hành chính - chính trị, tạo sức sống mạnh hơn cho khu vực này.
* Khu 2: Diện tích 353,15 ha – Khu vui chơi giải trí đa chức năng và khu dân cư: Các
chức năng giải trí và cư trú khai thác, sử dụng môi trường sông Cấm làm hạt nhân tạo cảnh
quan đô thị.
* Khu 3: Diện tích 211,16 ha – Khu nghiên cứu và đầo tạo: Trung tâm các hoạt động
nghiên cứu và học tập tiên tiến (phát triển năng lượng tái sinh)
* Khu 4: Diện tích 169,33 ha – Làng sinh thái: Các nhà ở thân thiện với thiên nhiên
ở vùng phụ cận Khu nghỉ mát Quang Minh.

* Khu 5: Diện tích 230,97 ha – Khu dân cư và quỹ đất dự trữ mở rộng trung tâm
hành chính: Trung tâm giáo dục và các nhà ở được quy hoạch để chuẩn bị sự mở rộng đô thị
hành chính trung tâm
* Khu 6: Diện tích 158,86 ha – Khu nhà ở thấp tầng: Khu nhà ở tách biệt chuẩn bị
cho nhu cầu nhà ở bổ sung [44].
2.3. Đánh giá tác động môi trƣờng

6


Tổ chức kiến trúc các công trình xây dựng trong khu vực này bao gồm: Các
công trình hành chánh cấp quận, các cơ quan chính trị, tổ chức quần chúng, xã hội cấp
quận; các công trình giáo dục như trường học, trường dạy nghề, nhà trẻ, mẫu giáo...; các
nhà văn hóa, các công trình thương nghiệp; y tế, TDTT, vui chơi giải trí, các công trình
dịch vụ, các khu nhà ở. Khi triển khai qui hoạch khu dân cư tại đây, với việc hình thành cơ
sở vật chất của đô thị giúp cho việc cải thiện chất lượng sống như cấp thoát nước, điều
kiện vệ sinh. Tuy nhiên do việc gia tăng dần số, tổng lượng thải do sinh hoạt cũng sẽ gia
tăng, nồng độ ô nhiễm về nước thải sinh hoạt, khí thải do đun nấu, tiếng ồn... Thực tế có
thể thấy ở vùng ven đô thị khi trở thành đô thị, mật độ dân cư còn thấp hơn rất nhiều so
với khu đô thị nên các tác động môi trường do qui hoạch dân cư tại vùng là có thể chấp
nhận được.
2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc
sông Cấm thành phố Hải Phòng
- Đô thị mới sẽ là chất xúc tác cho việc hoàn thiện và phát triển kinh tế, xã hội của Hải
Phòng và của vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ.
- Một khu trung tâm hành chính chính trị của thành phố tương xứng với tầm cỡ của
một đô thị loại I, phù hợp với định hướng phát triển của Hải Phòng.
- Đem lại một tiêu chuẩn sống tiện nghi cho một bộ phận dân cư hiện hữu tại khu vực
Thuỷ Nguyên với toàn bộ cơ sở hạ tầng đồng bộ theo tiêu chuẩn đô thị loại I.
- Nhằm giáo dục tình yêu thiên nhiên đất nước, con người, nâng cao dân trí và hoàn

thiện con người theo hướng chân thiện mỹ đồng thời góp phần đem lại nguồn thu cho thành
phố.
- Tạo ra một không gian hoạt động thương mại dịch vụ cho thành phố Hải Phòng, tạo
động lực phát triển kinh tế cho thành phố cảng.
- Hình thành một quỹ đất ở mới cho việc phát triển đô thị Hải Phòng theo quy hoạch
chung đã được phê duyệt.
- Hải Phòng sẽ có được một nguồn lợi đầu tư khoảng 12.000 tỷ đồng trong việc xây
dựng cơ sở hạ tầng của khu vực, là động lực thu hút những nguồn vốn đầu tư khác, đem lại
nhiều việc làm cho dân cư khu vực.
- Tạo lập một không gian thiên nhiên, thu hút khách du lịch trong thành phố nói riêng
và khách du lịch trong nước, quốc tế và khách du lịch trong tuyến du lịch Hải Phòng - Cát
Bà - Hạ long, các đối tượng phục vụ bao gồm từ các tầng lớp dân cư giàu nghèo, các lứa tuổi
trẻ già tìm về từ mọi miền đất nước, quy tụ về dưới chân tượng đài thống nhất bên cạnh các
làng văn hoá Việt Nam thu nhỏ.

7


- Tạo công ăn việc làm cho một bộ phận dân cư đô thị: Một vấn đề cần đề cập đến là
nguồn sống và công việc của các cư dân mới trong khu đô thị này. Các khu thương mại dịch
vụ trong khu đô thị, các trung tâm tiện ích công cộng của khu ở và trong các khu công
nghiệp lân cận của Hải Phòng.
Đem lại một tiêu chuẩn sống tiện nghi cho một bộ phận dân cư hiện hữu tại khu vực
Thuỷ Nguyên với toàn bộ cơ sở hạ tầng đồng bộ theo tiêu chuẩn đô thị loại I.
Hình thành một khu vực hoạt động mang tính quốc tế với những trung tâm giáo dục,
kinh tế, chăm sóc sức khoẻ và công nghệ cao cho thành phố.
- Đáp ứng các nhu cầu nghỉ ngơi vui chơi giải trí lành mạnh hoạt động thể thao văn
nghệ thông qua các hoạt động văn hoá nghệ thuật có nội dung hình thức phong phú, năng
động, đa dạng, hấp dẫn và đậm đà bản sắc dân tộc.
- Nhằm giáo dục tình yêu thiên nhiên đất nước, con người, nâng cao dân trí và hoàn

thiện con người theo hướng chân thiện mỹ đồng thời góp phần đem lại nguồn thu cho thành
phố.
Giải quyết ổn định đời sống và sắp xếp lại một cách hợp lý các thành phần cơ cấu dân
cư trong khu vực quy hoạch, cũng như sự phát triển dân cư ở khu vực dự án trong tương lai
gần.
- Nâng cấp và cải tạo đê sông Cấm thành một con đê vĩnh cửu.
- Quy hoạch vùng đất ngập nước ven sông Cấm và nghiêm cấm các hoạt động khai
thác khu vực này cho các mục đích như nuôi trồng thủy sản, săn bắt chim, khai thác đất,
bùn...
Quy hoạch khu đô thị Bắc sông Cấm định hướng khu đô thị này là một khu đô thị hiện
đại về hạ tầng và trong lành tiện nghi về môi trường sống,
2.5. Những hạn chế trong việc sử dụng đất khi quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị
Bắc sông Cấm.
Tại khu đô thị Bắc sông Cấm, khi so sánh chỉ tiêu tỷ lệ đất giao thông là 21,1% với
20% -25% theo điều chỉnh quy hoạch tổng thể đô thị Hải Phòng đến năm 2020, nằm trong
chỉ tiêu cho phép. Tuy nhiên với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, dân số tăng nhanh, nhu cầu
đi lại lớn, quy mô đô thị hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông trong quy hoạch khu đô thị Bắc sông
Cấm còn thấp, chưa đáp ứng được tính bền vững và lâu dài.
Quy hoạch được nghiên cứu đã có sự phối hợp nhưng chưa đồng bộ, công tác tổ chức
quản lý các công trình hạ tầng chưa thống nhất. Đầu tư và xây dựng với nhiều nguồn vốn khác
nhau và nhiều chủ đầu tư nhưng chưa tuân thủ theo một chương trình hay kết hoạch chung. Xây

8


dựng các công trình hạ tầng đồng bộ được thể hiện từ khâu lập kế hoạch trên triển khai lập dự
án, thiết kế kỹ thuật và thi công xây dựng.
Mặc dù được quan tâm đầu tư nhưng các công trình kỹ thuật hạ tầng tại khu đô thị Bắc
sông Cấm thành phố Hải Phòng vẫn còn thiếu tính bền vững lâu dài. Giao thông đô thị chưa
đáp ứng nhu cầu đi lại của dân cư, các phương tiện giao thông ngày càng tăng nhanh nhất là

Khu đô thị Bắc sông Cấm thuộc huyện Thủy Nguyên, một huyện có rất nhiều khu công
nghiệp và dịch vụ cảng.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị Hải Phòng nói chung, khu đô thị Bắc sông Cấm nói
riêng hiện nay thường theo kiểu đơn chức năng. Các công trình, đường sá, bến bãi, cấp nước,
thoát nước, cáp điện, cáp thông tin.... thường được quản lý bởi nhiều cơ quan chuyên môn. Vì
vậy công trình mà họ quản lý thường chỉ mang một chức năng, dẫn đến việc sử dụng quỹ đất
để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa đúng chức năng. Ví dụ: đất đường chỉ để
giao thông, sân bãi chỉ để đỗ ô tô...
Tình hình xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị như đường
giao thông, đường ống cấp thoát nước, cáp điện ngầm thường thì công xây dựng không cùng
thời điểm, không cùng thời gian. Dự án xây dựng cải tạo một tuyến đường phố thường chỉ tập
trung các hạng mục thi công về mặt đường và nếu có chỉ có thêm một hệ thống thoát nước
mưa dọc hai bên đường kết hợp hè phố, còn phần lớn lại không kết hợp thi công các công
trình hạ tầng kỹ thuật khác dọc hai bên tuyến đường như cấp nước, thoát nước bẩn, cấp điện,
thông tin liên lạc.
Việc xây dựng và phát triển các khu đô thị mới với các quy mô lớn, nhỏ khác nhau, với các
đơn vị và chủ đầu tư cũng khác nhau đang diễn ra ở Hải Phòng. Các khu đô thị mới này được xây
dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, còn bên
ngoài khu vực dự án thì trách nhiệm thuộc về chính quyền Thành phố. Sự khớp nối giữa các công
trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ
nghiêm chỉnh theo qui hoạch gây ra sự khập khiễng trong hệ thống HTKT.
CHƢƠNG 3: BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT HẠ TẦNG KỸ
THUẬT KHU ĐÔ THỊ BẮC SÔNG CẤM
3.1. Quan điểm và mục tiêu
Chúng ta đều biết rằng, đất đai là nguồn tài nguyên quí giá, đặc biệt đất đô thị thì lại
càng quí giá. Việc tiết kiệm đất chính là tiết kiệm tài nguyên của đất nước, của nhân loại. Vấn
đề tiết kiệm đất không hẳn là hạn chế sử dụng đất đai cho phát triển đô thị, mà vấn đề chính là

9

ở chỗ sử dụng hợp lý và bền vững nguồn tài nguyên đất. Việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất
đô thị là vấn đề rộng, liên quan đến mọi lĩnh vực khoa học tự nhiên, kinh tế và xã hội.
Công trình hạ tầng kỹ thuật chiếm rất nhiều đất đô thị. Vì vậy, việc quản lý quy hoach
hạ tầng kỹ thuật hiện đại có khả năng khai thác triệt để quỹ đất. Một trong những giải pháp
tiết kiệm đất là việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị.
3.2. Sử dụng đất hạ tầng kỹ thuật đúng chức năng
- Đề xuất tăng tỷ lệ đất giao thông
3.3. Tỷ lệ cân đối giữa đất HTKT và đất khác trong khu đô thị
- Tỷ lệ đất giao thông và giao thông tĩnh trong đất xây dựng đô thị tối thiểu phải đạt:
+ Tính đến đường liên khu vực:

6%

+ Tính đến đường khu vực:

13 %

+ Tính đến đường phân khu vực:

18 %.

3.4. Các giải pháp nâng cao hiệu quả SDĐ hạ tầng kỹ thuật khu đô thị
Giải pháp qui hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị
Giải pháp kỹ thuật hiện đại.
3.5. Tăng cƣờng quản lý và xây dựng đồng bộ hệ thống HTKT đô thị
Sự phát triển của các ngành HTKT đô thị có ảnh hưởng to lớn đến sự phát triển kinh tế
và xã hội của đô thị. Quản lý xây dựng đồng bộ HTKT đô thị là một vấn đề hết sức phức tạp,
liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực và các cấp quản lý (chính quyền), phụ thuộc cào ý thức
của những người xây dựng, vận hành và sử dụng. Quản lý xây dựng đồng bộ được xem như là

một nhiệm vụ không kém phần quan trọng, đó cũng là một khâu không thể thiếu trong việc
nâng cao hiệu quả và giám sát đầu tư dự án và trong phạm vi nào đó còn cần thiết hơn cả việc
huy động, tìm kiếm nguồn vốn. Để hoàn thiện và nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quản
lý HTKT đô thị đòi hỏi phải có sự phối kết hợp chặt chẽ ngành, các cấp và các địa phương có
liên quan từ khâu quy hoạch, triển khai xây dựng đến khi nghiệm thu và đưa công trình vào
khai thác sử dụng.
3.6. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Giải pháp về chính sách
- Giải pháp về nguồn lực và vốn đầu tư
- Sử dụng tiết kiệm và tăng giá trị của đất
- Giải pháp về tổ chức thực hiện
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận:

10


1. Quản lý và sử dụng hiệu quả quĩ đất xây dựng đô thị nói chung, Quản lý và sử dụng
hiệu quả quĩ đất xây dựng cơ sở HTKT khu quy hoạch đô thị nói riêng, đòi hỏi tuân thủ pháp
luật và quy hoạch, kết hợp giữa quản lý quy hoạch, quản lý đất đai, quản lý xây dựng khu quy
hoạch đô thị.
2. Công trình hạ tầng kỹ thuật chiếm rất nhiều đất đô thị. Bởi vậy, công tác quản lý và
sử dụng hiệu quả quĩ đất xây dựng cơ sở HTKT đô thị cần được quan tâm trong công tác qui
hoạch sử dụng đất trong quy hoạch đô thị.
3. Việc sử dụng đất HTKT khu quy hoạch đô thị Bắc sông Cấm đã đạt được nhiều tiêu
chí đề ra tuy nhiên chưa đảm bảo được tính ổn định lâu dài.
4. Cơ sở vật chất khu quy hoạch còn nghèo nàn, hiện trạng giao thông đã xuống cấp.
Vì vậy cần có giải pháp đồng bộ nâng cao hiệu quả sử dụng đất HTKT khu chung quy hoạch
đô thị Bắc sông Cấm.
5. Giải pháp qui hoạch:

- Qui hoạch tỷ lệ đất cân đối giữa đất xây dựng hệ thống HTKT với các loại đất khác
trong khu quy hoạch đô thị.
- Qui hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu quy hoạch đô thị theo hướng tiết kiệm
đất, đa chức năng và tận dụng không gian 3 chiều.
6. Giải pháp xây dựng đồng bộ và sử dụng công nghệ hiện đại trong HTKT
- Xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật nhiều tầng để tiết kiệm đất Hệ thống
đường sá, bến bãi, kênh mương, cây xanh, vườn hoa đều có thể xây dựng nhiều tầng, có thể
ngầm và nổi.
- Sử dụng giải pháp kỹ thuật tiên tiến để giảm diện tích chiếm đất của công trình hạ
tầng kỹ thuật.
- Xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật dạng đa chức năng nhưng không tăng diện tích
đất.
- Đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống HTKT đô thị.
7. Giải pháp về quản lý
- Quản lý và sử dụng đất xây dựng hệ thống HTKT đúng chức năng
- Cơ chế quản lý theo hướng xã hội hoá.
- Bổ sung và điều chỉnh các văn bản pháp qui có liên quan.
8. Tầm quan trọng khu đô thị Bắc sông Cấm
- Việc xây dựng phát triển khu đô thị mới Bắc sông Cấm sẽ góp phần đáng kể vào sự

11


nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá và phát triển bền vững của thành phố Hải Phòng, tạo
ra cuộc sống có chất lượng cao. Vì vậy, việc phát triển đô thị Bắc sông Cấm là hoàn toàn
hợp lý và cần thiết như điều chỉnh quy hoạch xây dựng phát triển thành phố Hải Phòng đến
năm 2020 đã được phê duyệt.
Kiến nghị:
1. Đề nghị UBND thành phố Hải Phòng tổ chức tuyên truyền rộng rãi tới các tổ
chức và công dân để theo dõi và giám sát thực hiện đồng thời tổ chức cắm mốc để quản lý

xây dựng theo khu quy hoạch.
2. Thành phố cần có cơ chế ưu tiên hợp lý để thu hút mọi nguồn vốn đầu tư thuộc
các thành phần kinh tế tham gia xây dựng với các cơ chế biện pháp như đã nêu trên.
3. Đề nghị UBND thành phố giao cho, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở nông
nghiệp và phát triển nông thôn cùng huyện Thuỷ Nguyên đề xuất cơ chế, chính sách cho
việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp nông thôn sang cơ cấu kinh tế đô thị cho các
xã tại vùng đô thị Bắc sông Cấm phù hợp với tốc độ phát triển đô thị của vùng.
4. Đề nghị các Sở, ngành nghiên cứu cải tiến các thủ tục đầu tư, nhất là các khâu thẩm
định, phê duyệt qui hoạch chi tiết, thẩm định thiết kế cơ sở, dự án đầu tư, thẩm định nhu cầu sử
đụng đất ... để rút ngắn thời gian thực hiện dự án phát triển khu đô thị Bắc sông Cấm.

References
[1]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003,
NXB Bản đồ, Hà Nội.
[2]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai
(1993-2003), Hà Nội.
[3]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003,
NXB Bản đồ, Hà Nội.
[4]. Bộ Xây dựng (1998), Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến 2020, Hà
Nội.
[5]. Bộ Xây dựng (2005), Hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng, NXB Xây
dựng, Hà Nội.
[6]. Bộ xây dựng (1993), Một số vấn đề quản lý nhà nước về qui hoạch xây

dựng đô thị

, NXB Xây dựng, Hà Nội.
[7]. Bộ Xây dựng (2008), QCXDVN 01:2008/BXD về Qui chuẩn xây dựng Việt Nam qui
hoạch xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội.
[8]. Bộ Xây dựng (2007), Báo cáo kiểm định chất lượng chung về Hạ tầng kỹ thuật, Hà Nội.

12


[9]. Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 04/2008/TT-BXD ngày 20 tháng 2 năm 2008 hướng
dẫn quản lý đường đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội.
[10]. Nguyễn Thế Bá (1997), Qui hoạch xây dựng phát triển đô thị, NXB Xây Dựng, Hà Nội.
[11]. Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam (2001), Nghị định số 72/2001/NĐ-CP của chính
phủ ngày 05/10/2001, về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị, Hà Nội.
[12]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 181/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.
[13]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 182/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 29/10/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Hà Nội.
[14]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 188/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.
[15]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định sô 197/NĐ-CP ngày 03//2/2004
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Hà Nội.
[16]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 198/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.
[17]. Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-92006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Luật
nhà ở, Hà Nội.
[18]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày
07/0212005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Hà Nội.
[19]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Nghị định 209/2005/NĐ-CP ngày
07/02/2005 về quản lý chất lượng công trình xây dựng, Hà Nội.
[20]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Nghị định số 08/NĐ-CP ngày 21/4/2005
về quản lý quy hoạch xây dựng, Hà Nội.
[21]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
31/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, Hà Nội
[22]. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP của Chính

phủ ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ xung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà
nước thành công ty cổ phần, Hà Nội.
[23]. Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam (2006), Nghị định Số 02/2006/NĐ-CP của chính
phủ ngày 5/01/2006, về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới, Hà Nội.
[24]. Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam (2007), Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày
27/02/2007 của Chính phủ về Quản lý kiến trúc đô thị, Hà Nội.

13


[25]. Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/05/2007 của Chính phủ qui định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thu hồi đất, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư, khi nhà nước thu hồi đất ,HàNội.
[26]. Trần Đức Dục (2000), Một số vấn đề cơ bản về kinh tế đầu tư qui hoạch và quản lí cơ
sở hạ tầng đô thị, NXB Xây Dựng, Hà Nội.
[27]. Trần Trọng Hanh (1987), Quản lý qui hoạch và xây dựng đô thị, NXB Xây Dựng, Hà
Nội
[28]. Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB
Xây Dựng, Hà Nội
[29]. Nhà xuất bản chính trị Quốc gia (2005), Hệ thống văn bản hướng dẫn thực hiện Luật
Đất đai, Hà Nội.
[30]. Phạm Trọng Mạnh (1999), Khoa học quản lý, NXB Xây Dựng, Hà Nội.
[31]. Phạm Trọng Mạnh (2002), Quản lý đô thị, NXB Xây Dựng, Hà Nội.
[32]. Phạm Trọng Mạnh (2005), Chuẩn bị kỹ thuật khu đất xây dựng, NXB Xây Dựng, Hà
Nội.
[33]. Phạm Trọng Mạnh (2006), Quản lý hạ tầng kỹ thuật, NXB Xây Dựng, Hà Nội.
[34]. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
[35]. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội.
[36]. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật Nhà ở, Hà Nội.

[37]. Sở Giao thông công chính (2010), Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch năm 2010 và
dự kiên kê hoạch năm 2011 của Sở Giao thông công chính Hải Phòng, Hải Phòng.
[38]. Tổng cục thống kê (2004), Tổng điều tra Dân số và Nhà ở, Hà Nội.
[39]. Trung tâm phát triển quỹ đất (2010), Báo cáo kết quả thực hiện công tác năm 2010 và
phương hướng năm 2011 của Trung tâm phát triển quỹ đất, Hải Phòng.
[40]. Giang Quốc Trung (2006), Nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển quỹ đất xây dựng đô
thị trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Quản lý Đô thị, Trường đại học Kiến
trúc Hà Nội, Hà Nội.
[41]. UBND Thành phố Hải Phòng (2005), Khái quát về thành phố Hải Phòng, Số liệu thống
kê qua các năm 2000, 2001, 2002, 2003, Hải Phòng.
[42]. UBND Thành phố Hải Phòng (2008), Đề án quy hoạch chi tiết khu đô thị Bắc sông
Cấm, Hải Phòng.
[43]. UBND Thành phố Hải Phòng (2010), Quyết định số 3215/QĐ-UB phê duyệt đề cương
Bổ sung, điều chỉnh nhiệm vụ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Thuỷ
Nguyên đến năm 2020, Hải Phòng.

14


[44]. UBND Thành phố Hải Phòng (2011), Quyết định 1841/QĐ-UBND phê duyệt Quy
hoạch chi tiết 1/5000 Khu đô thị Bắc sông Cấm, Hải Phòng.

15