DSpace at VNU: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam
Nguyễn Thanh Thúy
Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 01 07
Người hướng dẫn: TS. Phan Thị Thanh Thủy
Năm bảo vệ: 2014
Keywords. Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Thế chấp nhà ở
Content
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam từ giữa những năm 1980, tín
dụng ngân hàng đã hình thành và ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với việc phát triển kinh
tế. Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu; là điều kiện
để đảm bảo quá trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên, liên tục; là công cụ huy động,
tập trung vốn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và góp phần nâng cao đời sống người dân; cao
hơn, tín dụng ngân hàng còn là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Với tầm quan trọng như
vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động này phát triển lành mạnh, trong đó có biện
pháp bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng (TCTD). Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các
ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền
vay phổ biến và hiệu quả. Và hiện nay, các loại tài sản được đưa vào giao dịch thế chấp ngày
càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL),
trong đó có tài sản là nhà ở HTTTL.
Về vấn đề thế chấp tài sản HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở HTTTL nói riêng, pháp
luật Việt Nam đã có những quy định liên quan nhưng chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. Do đó,
hiệu quả thực thi trên thực tế chưa cao và còn nhiều vướng mắc như: vướng mắc trong việc xác
định nhà ở HTTTL, vướng mắc về định giá tài sản thế chấp, vướng mắc khi thực hiện thủ tục
giao kết hợp đồng thế chấp; và vướng mắc về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL….
Trong quá trình thực tế hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với
rất nhiều các giao dịch bảo đảm có đối tượng là nhà ở HTTTL, qua đó cũng thấy được những
khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài
viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận thấy đây là vấn đề

còn khá mới mẻ nên hiện nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu. Đó là những lý do mà tác
giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm
đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc


sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các TCTD. Nhưng thế chấp nhà ở HTTTL lại
là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chưa
chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh nhất định. Trong quá trình thực hiện
đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân
mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như:
- Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật,
Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
- Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của
pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội,
Hà Nội.
Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nói trên tuy đã có những phân tích khá sâu
sắc về tài sản HTTTL nói chung và thế chấp tài sản HTTTL nói riêng nhưng chưa đề cập chuyên
sâu đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL - một đề tài đang được quan tâm như hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
 Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở
HTTTL, thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến để hoàn thiện quy định
pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực của chế định thế chấp nhà ở HTTTL trên thực tế,
nâng cao vai trò của hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của các biện pháp bảo đảm tiền vay.
 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở HTTTL.
- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm tín dụng trong hoạt
động của các TCTD.
- Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật
liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các
quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp
dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL
với đối tượng là nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP).
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các
phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm:
phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp
thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để
làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của Luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt


Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận và hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL.
Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hi vọng sẽ đem lại những kết

quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL,
phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động
tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn
bao gồm ba chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn
thi hành
Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai

References
1. Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp (1804).
2. Bộ luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức (1896).
3. Bộ luật dân sự Quécbec, Canada (1897).
4. Bộ luật dân sự và thương mại Vương quốc Thái Lan (1925).
5. Bộ Tư pháp (2012), Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ ngày 06/9 gửi UBND thành phố Hà
Nội về việc thông báo kết quả kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
6. Bộ Tư pháp (2012), Công văn số 8061/BTP-ĐKGDBĐ ngày 08/10 gửi UBND thành phố Hà
Nội về việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hà Nội.
7. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất, Hà Nội.
8. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTPBTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
9. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT ngày 01/3 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư
liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và
Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
10. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11 hướng dẫn việc đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
11. Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.


12. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng, Hà Nội.
13. Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2010/NĐ-CP ngày 08/12 về công chứng, chứng thực, Hà
Nội.
14. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
15. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở, Hà Nội.
16. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,
Hà Nội.
17. Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (2007), Công văn số
232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10 gửi Trung tâm thông tin Tài nguyên - Môi trường và Đăng ký
nhà đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh về việc giải quyết yêu
cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Hà Nội.
18. Ngô Huy Cương (2003), “Tổng quan về luật tài sản”, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội,
Kinh tế - Luật, 19(3), tr.41-52.
19. Ngô Huy Cương (2009), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật
dân sự 2005 và định hướng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, (22),
tr.21-29.
20. Nông Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật
dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
21. Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật,

Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
22. Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản và luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, thành
phố Hồ Chí Minh.
23. Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại ngân hàng thương mại, Luận
văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
24. Nguyễn Thúy Hiền (2005), “Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong dự thảo Bộ luật
dân sự (sửa đổi)”, Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, (5), tr.4-8.
25. Nguyễn Văn Hoạt (1998), “Thế chấp tài sản trong việc đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng”, Nhà nước và Pháp luật, Viện Nhà nước và Pháp luật, (10), tr.28-32.
26. Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 tập 2, NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội.
27. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2012), Công văn số 4493/NHNN-CSTT ngày 23/7 gửi Bộ
Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tham gia ý kiến đối với nội
dung dự thảo thông tư hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hà
Nội.
28. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
29. Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai”, Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, (10), tr.3-11.
30. Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan”, Nhà
nước và Pháp luật, Viện Nhà nước và Pháp luật, (3), tr.10-19.
31. Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
32. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.


33. Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội.
34. Quốc hội (2003), Luật xây dựng, Hà Nội.
35. Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội.
36. Quốc hội (2006), Luật công chứng, Hà Nội.
37. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội.

38. Trần Văn Sơn (1999), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng
tín dụng ngân hàng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, Luận văn Thạc sĩ Luật
học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
39. Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn về tài sản hình thành trong tương lai và lĩnh
vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, Học viện Tư pháp, (1), tr.16-20.
40. Vụ Hành chính Tư pháp - Bộ Tư pháp (2007), Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5 gửi
Phòng công chứng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc công chứng hợp đồng
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Hà Nội.
41. Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.