Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội

Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n

! "#
&

'(

H

Néi, N¡M 2017

$%


Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n

! "#
&

!" #$

$%

'(

%&'()&)*

Ng−êi h−íng dÉn khoa häc:
PGS.TS. NGUY N TH B T

H

Néi, N¡M 2017


LỜI CAM KẾT
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật.
Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và
không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Người hướng dẫn khoa học

Hà Nội, ngày tháng năm
Nghiên cứu sinh

PGS.TS. Nguyễn Thị Bất

Lê Văn Bính


MỤC LỤC
LỜI CAM KẾT
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Lý do lựa chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án ...................................................... 4
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án................................................... 4
4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án ..................................... 5

5. Những đóng góp mới của luận án ....................................................................... 6
6. Bố cục của luận án............................................................................................... 7
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH.... 8
1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất
động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ............................................... 8
1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính
sách thuế bất động sản ............................................................................................. 8
1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị
các thành tố của nó .................................................................................................. 9
1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách
tài chính................................................................................................................. 12
1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích
tài chính................................................................................................................. 15
1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong
việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam ................................................. 21
1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản ..................................... 21
1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định
giá bất động sản ..................................................................................................... 22
1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án ................. 25
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI
VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................. 28
2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản .................................................................. 28
2.1.1. Khái niệm .................................................................................................... 28


2.1.2. Đặc điểm của bất động sản........................................................................... 29
2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản..................................................... 30
2.2.1. Chính sách tài chính ..................................................................................... 30

2.2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản .................................................... 31
2.3. Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản............................... 40
2.3.1. Giá trị và giá cả bất động sản ....................................................................... 40
2.3.2. Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính................... 44
2.3.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản ................................................... 48
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH
ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI...... 55
3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên
địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................................... 55
3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội ............................................... 55
3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................................... 58
3.1.3. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................................... 61
3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản
trên địa bàn Hà Nội ............................................................................................... 66
3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện
chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội................................................................ 70
3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực
hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.......... 74
3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở ............................... 74
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định tính và mô hình nghiên cứu .......................... 77
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ......................................................... 86
4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu.................................................................................... 86
4.2. Phương pháp xử lý thông tin định lượng ...................................................... 90
4.2.1. Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo .......................... 90
4.2.2. Phân tích tương quan ................................................................................... 90

4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA............................................................... 90
4.2.4. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và kiểm định các giả thuyết
nghiên cứu ............................................................................................................. 91
4.3. Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu . 93


4.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo ......................................................................... 97
4.5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................. 101
4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ............................................................. 106
4.7. Phân tích SEM .............................................................................................. 111
4.7.1. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 1 .......................................................... 111
4.7.2. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 2. ......................................................... 112
4.8. Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích ........................................... 116
4.8.1. Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình ........................................... 116
4.8.2. Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 118
CHƯƠNG 5: CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ....................................................... 123
5.1. Bối cảnh về thị trường bất động sản ............................................................ 123
5.1.1. Bối cảnh chung .......................................................................................... 123
5.1.2. Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến
năm 2050............................................................................................................. 125
5.1.3. Xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội.................................................. 127
5.2. Nguyên tắc về các chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn
thành phố Hà Nội ................................................................................................ 128
5.2.1. Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ bất động sản........ 128
5.2.2. Các chính sách thu từ bất động sản cần phải đảm bảo tính công khai, minh
bạch, bảo đảm chế độ kiểm tra, kiểm soát. ........................................................... 129
5.2.3. Các chính sách tài chính cần bám sát và phản ánh đúng quá trình đô thị hóa
đang diễn ra nhanh trên địa bàn thành phố ........................................................... 130
5.2.4. Chính sách tài chính từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng và

quan hệ cung cầu về bất động sản ........................................................................ 131
5.3. Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn
thành phố Hà Nội ................................................................................................ 132
5.3.1. Các khuyến nghị đối với thành phố Hà Nội................................................ 132
5.3.2. Các khuyến nghị với Chính phủ và Quốc hội ............................................. 144
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 148
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ

Thuật ngữ tiếng Anh

BĐS

Bất động sản

Real estate

BV

Tính bền vững của BĐS

CBRE

Tập đoàn CB Richard Ellis Group

CFA

Phân tích nhân tố khẳng định

Confirmatory Factor Analysis

CFI

So sánh chỉ số phù hợp

Comparative of fit index

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

State enterprises

EFA

Phân tích nhân tố khám phá

Explore factors analysis

ENT

Kiểm tra nhu cầu kinh tế

Economic Need Test

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Foreign direct investment

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

Gross domestic product

GFI

Chỉ số phù hợp

Goodness of fit index

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

Geographic information system

GT

Giá trị BĐS

HA

Hình ảnh BĐS

HoREA

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh

IAAO

Hiệp hội quốc tế các định giá viên

International Association
of Assessing Officers

IMF

Quỹ tiền tệ quốc tế

International Monetary Fund

IVS

Tiêu chuẩn định giá quốc tế

International valuation standards

IVSC

Hội Đồng tiêu chuẩn định giá quốc International Valuation Standards
tế
Council

KMO

Chỉ số xem xét sự thích hợp của Kaiser-Meyer-Olkin
phân tích nhân tố

M&A

Mua bán và sát nhập

NSNN

Ngân sách nhà nước

ODA

Viện trợ phát triển chính thức

Official development aid

OLS

Phương pháp bình phương nhỏ nhất

Ordinary Least Square

PP

Phương pháp nghiên cứu

Research Methods

PP-NL

Phương pháp và Năng lực định giá
BĐS

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Mergers và Acquisitions


Viết tắt

Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ

Thuật ngữ tiếng Anh

QT/DT

Quyết toán / Dự toán

REIT

Quỹ tín thác bất động sản

REMI

Chỉ số thị trường bất động sản

RICS

Viện khảo sát hoàng gia Anh

The Royal Institute of Surveyors

RMSEA

Sai số trung bình gốc

Root mean square error

SEM

Mô hình cấu trúc tuyến tính

Structural Equation Modeling

SHNN

Sở hữu nhà nước

The State-owned

TLI

Chỉ số Tucker và Lewis

Tucker and Lewis index

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TOD

Mô hình phát triển quanh điểm
trung chuyển

UBND

Uỷ ban nhân dân

USD

Đô la Mỹ

VAT

Thuế giá trị gia tăng

VL-MT

Môi trường và Vật lý của BĐS

VND

Đồng Việt Nam

VNREA

Hiệp hội bất động sản Việt Nam

VT

Vị trí BĐS

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế.............. 18
Bảng 1.2: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ... 19
Bảng 1.3: Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước về các nhân tố tác động đến
giá trị và giá cả BĐS .................................................................................................. 24
Bảng 1.4: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài...................... 25
Bảng 2.1: Thuật ngữ và định nghĩa ............................................................................ 43
Bảng 2.2: So sánh các tiếp cận thẩm định giá............................................................. 47
Bảng 2.3: Các nhân tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 52
Bảng 3.1: Quyết toán thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai .................... 59
Bảng 3.2: Các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 ................................. 62
Bảng 3.3: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất............................................. 72
Bảng 3.4: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính ...................................................... 79

Bảng 3.5: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng ........................................ 81
Bảng 3.6: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng ................... 83
Bảng 3.7: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng............................................... 83
Bảng 3.8: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang
đo tương ứng ............................................................................................................. 84
Bảng 4.1: Cơ cấu mẫu khảo sát .................................................................................. 86
Bảng 4.2: Thống kê các biến số gắn với Đặc điểm BĐS ............................................ 93
Bảng 4.3: Thống kê các biến số gắn với Vị trí BĐS ................................................... 94
Bảng 4.4: Thống kê các biến số gắn với Môi trường xung quanh BĐS ...................... 94
Bảng 4.5: Thống kê các biến số gắn với Hình ảnh ..................................................... 95
Bảng 4.6: Thống kê các biến số gắn với Tính bền vững ............................................. 95
Bảng 4.7: Thống kê các biến số gắn với Phương pháp và năng lực định giá BĐS ...... 96
Bảng 4.8: Thống kê các biến số gắn với Giá trị BĐS ................................................. 96
Bảng 4.9: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu ................................................. 98
Bảng 4.10: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu lần 2 .................................... 100
Bảng 4.11: Ma trận tương quan các biến VL ............................................................ 101
Bảng 4.12: Các nhân tố mới sau khi phân tích khám phá EFA ................................. 104
Bảng 4.13: Hệ số Beta chuẩn hóa trong mô hình CFA lần 3..................................... 108
Bảng 4.14: Hiệp phương sai các nhân tố .................................................................. 110
Bảng 4.15: Kiểm định sự phù hợp của mô hình SEM bằng phương pháp Bootstrap . 114
Bảng 4.16: Các hệ số trong mô hình SEM giai đoạn 2 ............................................. 114
Bảng 4.17: So sánh các hệ số trong mô hình SEM trong 2 giai đoạn ........................ 115
Bảng 5.1: Cầu về BĐS nhà ở tại đô thị..................................................................... 125
Bảng 5.2: Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất ............................. 146


DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ........................................................................ 6
Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS...................................................... 10
Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 10

Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 11
Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình khác
nhau ........................................................................................................................... 14
Hình 2.1: Các phương pháp thẩm định giá ................................................................. 46
Hình 3.1: Tỷ trọng các khoản thu về đất theo sắc thuế ............................................... 60
Hình 3.2: Thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai qua các năm ................. 61
Hình 3.3: Tỷ trọng các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 .................... 63
Hình 3.4: Nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2010-2016 .................................................. 63
Hình 3.5: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 76
Hình 3.6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường ..................... 76
Hình 3.7: Mô hình các thành tố giá trị BĐS với mục đích tài chính ........................... 84
Hình 4.1: Cơ cấu khảo sát theo năm bắt đầu kinh doanh ............................................ 88
Hình 4.2: Cơ cấu khảo sát theo loại hình doanh nghiệp .............................................. 88
Hình 4.3: Cơ cấu mẫu khảo sát theo quy mô vốn ....................................................... 89
Hình 4.4: Cơ cấu mẫu khảo sát theo lĩnh vực hoạt động ............................................. 89
Hình 4.5: Cơ cấu mẫu khảo sát theo phạm vi hoạt động ............................................. 90
Hình 4.6 Kết quả phân tích CFA lần 3 ..................................................................... 107
Hình 4.7: Kết quả phân tích SEM lần 1 .................................................................... 112
Hình 4.8: Kết quả phân tích SEM lần 2 .................................................................... 113
Hình 4.9: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ..................................... 116


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Hà Nội là đầu
tầu dẫn dắt, lan tỏa sự phát triển của cả đất nước. Vì vậy, sự đóng góp của Hà Nội vào
sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước là vô cùng to lớn. Để thực hiện
vai trò và nhiệm vụ này, Thủ tướng Chính đã phê duyệt chiến lược phát triển kinh tế xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác định: “Đến

năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn
minh, văn hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh
tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả
nước; đi đầu trong nhiều lĩnh vực, là đầu tàu lôi kéo sự phát triển chung của cả nước…”.
Trong đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn
2011 - 2020 và tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm
2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3.660 USD năm 2015.
Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải
pháp rất quan trọng và cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố
khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô thị. Trong quyết định phê duyệt quy
hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục
đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối
với trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Ngành bất động sản (BĐS) là một ngành
gắn liền với sự phát triển kinh tế và khi Hà Nội mở rộng, nhu cầu xây dựng hệ thống
cơ sở hạ tầng càng cao. Hơn nữa, quá trình đô thị hóa Hà Nội diễn ra nhanh chóng nên
sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư cho lĩnh vực xây dựng – BĐS. Hà Nội là đô thị đặc biệt,
mật độ dân số đông, diện tích rộng 3.324.500 ha. Số lượng đường phố nội thành, xã,
trục đường giao thông chính tại các huyện ngoại thành quá nhiều (có trên 620 đường
phố nội thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đường đầu mối giao thông ngoại
thành), mức độ biến động về tình hình sử dụng đất hàng năm là rất lớn do quá trình đô
thị hoá nhanh và do việc thành lập nhiều quận nội thành mới, thay đổi địa giới hành
chính... . Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng vai trò rất
lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội
trong những thập niên tới.
Như vậy, việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn từ quỹ đất là vô cùng
quan trọng và cấp thiết; và cũng là nhiệm vụ vô cùng khó khăn đối với Hà Nội. Để huy
động và sử dụng hiệu quả nguồn lực nêu trên cần thiết phải có một hệ thống giải pháp


2

tốt trong đó bao gồm việc xây dựng cơ chế, thể chế… nhằm thực hiện việc huy động
nguồn lực tối đa; phân bổ và sử dụng nguồn lực nói trên một cách hiệu quả; từ đó tạo
ra động lực thúc đẩy phát triển một cách bền vững. Nói cách khác, chính sách tài chính
đối với BĐS có vai trò quyết định đến nguồn thu ngân sách của thành phố Hà Nội.
Thời gian qua, các công cụ nhà nước đối với việc quản lý đất đai và thu thuế
không theo kịp với tốc độ tăng trưởng của nhu cầu tiêu thụ, phát triển BĐS, mở rộng
đô thị và giao dịch đất đai. Bộ Tài chính (2012) cho rằng những trở ngại chính là: (i)
Ranh giới dành cho phát triển đô thị hạn chế; (ii) Đất đai kém phát triển và bỏ trống do
tình trạng nắm giữ, đầu cơ và nhà nước thiếu cưỡng chế đối với các trường hợp tiếp
diễn không xây dựng trên đất được giao; (iii) Thiếu đầu tư vào vận tải công cộng, đặc
biệt là giao thông công cộng khối lượng lớn; (iv) Đánh thuế đất thấp tạo cơ hội cho
tình trạng đầu cơ đất và giảm ngân sách chính phủ cần thiết cho hỗ trợ đô thị hóa.
Trong bối cảnh đó, huy động tài chính dựa vào đất đai có ý nghĩa quan trọng,
trong đó, việc xác định đúng đắn giá đất, BĐS có ý nghĩa quyết định. Giá đất hình
thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất khách quan trên thị trường. Giá đất trong thị trường đất đô thị phụ thuộc vào giá
thành khai thác, vào vị trí khoảnh đất, vào quan hệ cung cầu và sự cạnh tranh. Nếu giá
đất quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí, nếu quá đắt thì làm tăng chi phí phát triển
kinh tế quốc dân, kể cả tăng chi ngân sách vì đô thị cũng cần đến nhiều đất đai cho các
dự án công. Chỉ có giá đất “vừa phải” thì mới cân đối các lợi ích và các mối quan hệ,
khuyến khích thâm dụng để tiết kiệm đất, phù hợp với yêu cầu của phát triển bền
vững. Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đất phù hợp giá đất trên thị trường
là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một ngữ cảnh không có nguy cơ tham nhũng, một
môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng và đảm bảo nguồn thu ngân sách.
Một cách chung nhất, giá BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực: đền bù giải
phóng mặt bằng, cải thiện nguồn thu ngân sách, công tác quy hoạch đô thị; đầu tư các
công trình hạ tầng đô thị…. Tuy nhiên, định giá BĐS chưa sát thực tế, giá thị trường
dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng; nhiều nơi dẫn đến khiếu kiện
đông người kéo dài.
Thực tế của việc xác định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên

địa bàn Hà Nội thời gian qua cho phép đưa ra một số nhận xét. Thứ nhất, nhu cầu về
BĐS có xu hướng tăng cao trong khi quỹ đất của thành phố có giới hạn. Vì vậy, áp lực
về sử dụng hiệu quả quỹ đất của thành phố ngày càng gia tăng. Thứ hai, trong khi quỹ
đất có hạn thì việc huy động nguồn thu từ quỹ đất chưa thực sự hiệu quả. Những vấn
đề về “Tài chính đô thị” chưa được quan tâm thỏa đáng. “Giá trị” của đất đai hay BĐS


3
do thành phố quản lý chưa được gia tăng do thành phố chưa đầu tư đúng mức vào các
công trình hạ tầng liên quan. Thứ ba, chính sách tài chính liên quan đến BĐS và quỹ
đất của thành phố có những thay đổi nhất định với tình hình thực tiễn. Tuy nhiên,
những biến động của thị trường BĐS và yêu cầu về quản lý và sử dụng quỹ đất thành
phố dẫn đến những đòi hỏi về thay đổi chính sách tài chính BĐS nhằm phù hợp hơn
với tình hình thực tiễn. Hiện tại, khi giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình
công cộng, xảy ra hiện tượng bất bình đẳng giữa những người bị thu hồi đất và những
người có BĐS ở vị trí mới, giá trị cao hơn. Nói cách khác, “địa tô” chênh lệch được
tạo ra bởi công tác GPMB không tạo ra nguồn thu cho ngân sách thành phố. Thứ tư,
việc xác định chính xác và đầy đủ “địa tô” nói trên phụ thuộc vào phương pháp xác
định giá được áp dụng cũng như những điều kiện cần thiết cho việc áp dụng phương
pháp đó một cách hiệu quả (hệ thống thông tin thị trường BĐS, bộ máy tổ chức và
nhân sự liên quan...).
Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên
vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi
xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, chưa dựa trên sự
phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ
yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp
với giá thực tế trên thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự thất thu cho ngân sách, đồng
thời gây ra những khiếu nại, khiếu kiện vì thiếu công bằng và gây khó khăn trong đền
bù GPMB khi thành phố thu hồi đất cho các dự án đầu tư công. Trong khi quỹ đất của
Hà Nội có hạn, nhu cầu đô thị hóa ngày càng cao, nguồn thu ngân sách thành phố, một

phần rất quan trọng dựa vào các khoản thu từ đất đai (thuế, phí, thu tiền sử dụng
đất...), đồng thời, việc đền bù khi thu hối đất sẽ còn diễn ra nhiều hơn, việc xác định
đúng giá BĐS dựa trên sự phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng và cấp cách. Trên tình thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố tác
động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu
trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện
lý thuyết và thực tiễn. Nghiên cứu sẽ đóng góp những luận cứ khoa học và thực tiễn
để vận dụng trong công tác hoạch định chính sách, quản lý và phân bổ nguồn lực đất
đai và BĐS một cách khoa học và hiệu quả.
Để đáp ứng yêu cầu cải thiện nguồn thu ngân sách thông qua chuyển nhượng
hoặc đánh thuế đất đai và BĐS, cần phải xác định đúng đắn giá trị của các tài sản này.
Việc xác định đúng giá trị BĐS chuyển nhượng phụ thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó,
xác định các thành tố giá trị và phương pháp định giá có ý nghĩa quyết định. Chính vì vậy,


4
trong luận án, tác giả lựa chọn tiếp cận nghiên cứu về các thành tố của giá trị đất đai và
BĐS trên cơ sở đề cập đến các phương pháp định giá (valuation).
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án

2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị
nhằm xây dựng mô hình các thành tố giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài
chính. Đó là chính sách thu cho ngân sách thành phố từ BĐS, chính sách đầu tư làm
tăng giá trị BĐS trên địa bàn Hà Nội. Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu, luận
án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá BĐS với mục đích đảm bảo
huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội.

2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu

hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây:
- Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong: của
BĐS) là những nhân tố nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính
sách tài chính gắn với BĐS Hà Nội?
- Hai là: Các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị phù hợp với điều
kiện và đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào?
Tầm quan trọng của các nhân tố đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là
nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá BĐS (biến phụ thuộc)?
- Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng
giá BĐS với mục đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS nhằm
mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung:
+ Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS
bao gồm: (i) Chính sách tài chính thông qua nguồn thu từ BĐS (thuế hoặc giá BĐS) do
nhà nước quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Đó chính là đối tượng


5
của chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối tượng tính thuế; (ii) Giá trị đất đai và
BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính. Đó là cơ sở để xác định mức giá
chuyển nhượng hoặc cơ sở tính thuế, phí; (iii) Giá chuyển nhượng hoặc giá trị tính
thuế đất đai; (iv) Chính sách đầu tư BĐS. Ở đây, luận án chỉ tập trung nghiên cứu
chính sách BĐS liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất...
+ Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách

tài chính đối với BĐS. Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong,
gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu
trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố
tác động đến giá BĐS thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của giá cả BĐS
đó. Do phía sau cung cầu là giá trị trị trường nên giới hạn nghiên cứu như vậy vẫn đảm
bảo tuân thủ nguyên tắc xác định giá cả BĐS chuyển nhượng do thành phố Hà Nội
quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Cũng cần lưu ý là chuyển nhượng
ở đây có thể là bán, cho thuê, giao quyền sử dụng đất và mục đích tăng nguồn thu
được thực hiện thông qua chuyển nhượng hay đánh thuế đất đai.
Như vậy, luận án nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá trị BĐS (chủ yếu là
đất đai) như là nhóm thành tố bên trong của giá trị BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến
sự chính xác và tin cậy của giá trị BĐS được thẩm định hay giá cả BĐS chuyển
nhượng. Các nhân tố khác như nhân tố thị trường và môi trường vĩ mô không phải là
đối tượng nghiên cứu của luận án.
- Phạm vi về không gian: Điều tra khảo sát hỗ trợ cho việc giải quyết vấn đề của
Luận án chỉ được thực hiện trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Phạm vi về thời gian: Số liệu lịch sử từ 2010-2015, số liệu điều tra năm 2016 và
giải pháp cho giai đoạn 2017-2020, tầm nhìn đến 2025.
4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án
Luận án được thực hiện bắt đầu từ việc tổng quan một số công trình nghiên cứu
về các nhân tố xác định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính của địa
phương, từ đó, làm rõ khoảng trống và trọng tâm nghiên cứu của luận án (Chương 1).
Tiếp đến, tác giả lựa chọn và trình bầy cơ sở lý thuyết liên quan nhằm xác định mô
hình nghiên cứu cơ sở (Chương 2). Thông qua nghiên cứu dữ liệu lịch sử, tác giả đề
cập và phân tích khái quát về thực trạng thực hiện chính sách tài chính gắn với BĐS
trên địa bàn Thủ đô. Với kết quả của nghiên cứu định tính dưới hình thức phỏng vấn
chuyên gia, luận án đề xuất mô hình nghiên cứu phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến

6
giá BĐS thông qua nhóm nhân tố gắn với giá trị của BĐS đó (Chương 3). Kết quả
nghiên cứu định lượng bằng bảng hỏi cho phép kiểm định mô hình và các giả thuyết
nghiên cứu (Chương 4). Trên cơ sở nêu ra một số nguyên tắc cơ bản, luận án đề xuất
các giải pháp liên quan đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa
bản Thủ đô. Các nhóm giải pháp này bao gồm các giải pháp xuất phát từ mô hình
nghiên cứu và các giải pháp liên quan (Chương 5) (Chi tiết thể hiện tại Phụ lục số 01).

Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án
5. Những đóng góp mới của luận án

5.1. Những đóng góp về mặt lý luận
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua
giá trị BĐS được thẩm định.
- Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với
mục tiêu và đối tượng nghiên cứu của luận án.


7

5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn
- Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án
có thể giúp phát hiện ra một số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm
của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS cũng như
yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS
và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”.
- Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác
động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên
địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố
tác động đến giá cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát cũng như quan hệ

cùng chiều giữa mức giá được xác định với thu ngân sách của thành phố.
- Kiểm định các giả thuyết và thang đo về các nhân tố tác động đến giá cả thông
qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội.
- Đề xuất nguyên tắc và một số giải pháp quản lý cho các cơ quan hữu quan của
Hà Nội nhằm xác định đúng đắn giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính
trên địa bàn Hà Nội.
6. Bố cục của luận án
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án được bố cục thành 5 chương như sau:
Chương 1 : Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản
trong việc thực hiện chính sách tài chính.
Chương 2 : Cơ sở lý thuyết về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong
việc thực hiện chính sách tài chính và mô hình nghiên cứu.
Chương 3 : Thực trạng chính sách tài chính bất động sản và phân tích định tính
các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính
sách tài chính trên địa bàn Hà Nội.
Chương 4 : Phân tích định lượng các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong
việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội.
Chương 5 : Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên
địa bàn Hà Nội.


8

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động
sản trong việc thực hiện chính sách tài chính

1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua
chính sách thuế bất động sản
Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà
kinh tế trên thế giới. Trong đó có thể kể đến như: Nghiên cứu về xây dựng chính sách
thuế đất và thuế xây dựng của (Malme and Youngman, 2001); Nghiên cứu về thuế tài
sản của (Rudnick and Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005);
Đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh,
2012). Plassmann and Tideman (2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: Một hệ
thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển
đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS
và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung.
Kết quả nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Bahl, Martinez-Vazquez
(2007) về thuế tài sản (trong đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra
những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước
đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản
trong phát triển đất nước. Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS
còn có Lewis (2002) và Kelly (2004), các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức
đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia. Bên cạnh đó,
Malme và Youngman (2001), cũng đưa ra nghiên cứu về sự phát triển của thuế BĐS
trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông Âu.
Davis và cộng sự (2012) đã tiến hành phân tích thực nghiệm các phương pháp
định giá đơn giản hóa đối với mục đích thuế tài sản nhà ở. Nghiên cứu này nhằm tìm
kiếm tiềm năng của các phương pháp dựa trên giá trị thị trường đơn giản và phương
pháp phân lớp dựa trên giá trị phi thị trường được sử dụng vào việc tính thuế tài sản
nhà ở. Một số phương pháp đơn giản đã được sử dụng để tạo ra những kịch bản thuế
khác nhau và sự cố về thuế được so sánh với việc sử dụng phương pháp giá trị thị


9
trường chuẩn công nghiệp và phức tạp. Các phương pháp tiếp cận và kỹ thuật đã được

thực hiện nhằm mở ra cơ hội tiến hành phân tích tương quan mới về các phương án cơ
sở thuế. Kết quả của nghiên cứu chỉ ra rằng các phương pháp đơn giản thiết lập cơ sở
thuế tài sản có thể thực hiện được trong một hoàn cảnh tương tự với các hệ thống phức
tạp hơn mà hiện tại đang được sử dụng ở các nền kinh tế phát triển. Một khía cạnh
quan trọng khác được Davis và cộng sự (2012) nêu ra là vấn đề năng lực thiết lập cơ
sở tính thuế. Trong loại thuế tài sản (bao gồm cả BĐS), điều này làm cân bằng hai
nhiệm vụ là xác định và đưa ra giá trị cho mọi tài sản tương ứng trong phạm vi quyền
hạn cho phép. Quan điểm này cũng xét đến việc định giá giá trị tương ứng của các tài
sản, để gánh nặng về thuế có thể được cân bằng.
Những nghiên cứu trên đây đều cho thấy tầm quan trọng của việc thực hiện chính
sách tài chính thông qua thuế tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Vấn đề cốt yếu là xác
định và lựa chọn cơ sở tính thuế tài sản và BĐS. Đó chính là giá trị của BĐS.

1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua
giá trị các thành tố của nó
Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh và đặc điểm của BĐS là một trong những
yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS
khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị
BĐS.
Theo Olayinka và các cộng sự (1997) các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
bao gồm:
a) Đặc điểm cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi của công trình, có bể bơi
hay không.
b) Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung
quanh, chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc.
c) Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan.
d) Đặc điểm vị trí: như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời
sống như trục đường chính, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn
hóa, sân bay, giao thông công cộng.
e) Đặc điểm môi trường: như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô

nhiễm, hệ thống thoát nước.
f) Đặc điểm thời gian: như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.


10

Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Nguồn: Olayinka và cộng sự (2013)
Kết quả nghiên cứu của Ozdilek và cộng sự (2002) cho thấy các biến số tác động
tới giá trị BĐS có thể được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các
biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí.

Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS
Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002)
Rất nhiều nghiên cứu gần đây đã khẳng định biến số vị trí có vai trò quan trọng
đối với giá trị BĐS, nhất là khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý (SIG). Trong khi tác
động của các biến số vật lý và các biến số môi trường xung quanh đối với giá trị BĐS


11
đã được nghiên cứu khá phổ biến thì ảnh hưởng của biến số không gian tự nhiên đối
với giá trị BĐS lại chưa nhận được sự quan tâm thích đáng. Theo đó, khoảng cách tới
trung tâm thành phố chỉ được coi là một biến số không gian được tính đến trong mô
hình toán kinh tế (Ball, 1973) và (Davies, 1974).
Trong các đặc điểm của môi trường xung quanh hay sự thuận tiện, đã ghi nhận
tác động tiêu cực của tiếng ồn và ô nhiễm môi trường (Ridker and Henning, 1967) và
(Nourse, 1967). Tương tự, các công viên (Li and Brown, 1980), các trường học có ảnh
hưởng tích cực hay tiêu cực đối với giá trị của BĐS dưới góc độ người sử dụng
(Clotfelter, 1975) và (Hendon, 1973). Các cơ sở công nghiệp nặng đôi khi cũng có tác
động tiêu cực đến giá trị của BĐS (Gamble and Downing, 1982). Tác động ít rõ ràng

hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 2009).
Lorenz và cộng sự (2011) đã đưa ra khái niệm nền tảng giá trị BĐS với “Bản đồ
giá trị”, bản đồ này khái niệm hóa các mối quan hệ giữa các yếu tố của giá trị cũng
như các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị.

Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS
Nguồn:Lorenz và cộng sự (2011)
Giá trị BĐS thường được tính bằng giá trị kinh tế (ví dụ giá trị trao đổi, hoặc giá
trị sử dụng). Khái niệm được chấp nhận sử dụng rộng rãi ở khắp các quốc gia mà theo


12
đó giá trị kinh tế (giá trị trao đổi) được hiểu là giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế. Nhưng sự tập trung một chiều vào tiền tệ này không tính đến những
khía cạnh giá trị chưa thể tiền tệ hóa như xã hội, văn hóa và môi trường, ví dụ như hòa
nhập xã hội (social inclusion), di sản, chất lượng sống, bảo tồn các nguồn lực khan
hiếm, thay đổi và thích ứng với biến đổi khí hậu, hoặc đóng góp vào việc duy trì hệ
thống sinh thái và đa dạng sinh học. Tình trạng hiện tại là bỏ qua hoặc phải tính đến
chi phí và lợi ích hữu hình của những yếu tố này (Hill and Lorenz, 2011). Tuy nhiên,
khái niệm khác về giá trị có ảnh hưởng đến tất cả các bộ phận của xã hội và đòi hỏi
các chuyên gia định giá phải đánh giá giá trị tài sản không chỉ về điều kiện thị trường
mà phải tính đến bối cảnh rộng hơn gồm cả yếu tố xã hội, môi trường và kinh tế
(Lorenz và cộng sự, 2011).
Hơn nữa, mối quan ngại rằng định giá BĐS nói chung được thực hiện thiếu đi lý
thuyết về định giá, chẳng hạn như không có nền tảng chuyên môn. Điều tra thấy hơn
100 cuốn sách xuất bản ở Bắc Mỹ về định giá BĐS, cũng như nhiều sách hướng dẫn,
hiệp ước, tuyển tập chỉ đề cập tới lý thuyết giá trị và lịch sử, đã đi đến kết luận rằng
“lý thuyết giá trị đã bị thờ ơ một cách hệ thống” (Canone and Macdonald, 2003,
p.113). Cho đến nay vẫn chẳng có gì thay đổi.
Điều này là do các nhà kinh tế học ở thế kỷ 20 mới thay đổi từ nghiên cứu phân

tích về giá trị sang những phân tích kinh tế lượng về giá cả: Đối với những nhà kinh tế
học thực chứng, những nhà kinh tế học thực nghiệm và những nhà kinh tế học khác
xác định giá trị cho “sự kiện và tính logic” bằng “sự mập mờ, không rõ ràng”, bất cứ
lý thuyết giá trị nào cũng mập mờ và không được xác định rõ. Vì lý do này, các nhà
kinh tế học tân cổ điển đã từ bỏ khái niệm này.

1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính
sách tài chính
Golob và cộng sự (2012) đã công bố công trình: “Phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến thị trường BĐS: trường hợp Slovenia”. Các tác giả đã nghiên cứu một số
công trình khác về các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường (và do đó, đến giá cả) BĐS.
Theo Guo và cộng sự (2011), tăng trưởng kinh tế tác động mạnh đến thị trường bất
động sản. Sự cải thiện môi trường sống sẽ thúc đẩy sự phát triển của các lĩnh vực liên
quan như trang trí nội thất, thiết bị điện, đồ gia dụng…Lãi suất cũng rất quan trọng đối
với BĐS. Trong các nghiên cứu của Frappa and Mésonnier (2010) đã tìm ra bằng
chứng thuyết phục về các tác động mạnh mẽ, tích cực của lạm phát mục tiêu đối với
việc tăng giá nhà ở, giá thuê nhà và tỷ lệ thuê.


13
Các nhân tố quan trọng xác định giá bất động sản bao gồm cả loại và vị trí của
bất động sản. Golob và cộng sự (2012) đã phát hiện các nhân tố tác động đến thị
trường bất động sản. Ông đã chỉ ra rằng sự tăng trưởng của bất động sản gắn liền với
các nhân tố thúc đẩy quan trọng. Các nhân tố tác động đối sự tăng trưởng hay suy
giảm là: thu nhập của hộ gia đình; các chỉ số về xã hội và nhân khẩu học, chi phí vốn
vay; các tác động của chính quyền.
Trên cơ sở tổng hợp các nghiên cứu trên, Golob và cộng sự (2012) tập trung
nghiên cứu một số nhân tố xác định giá bất động sản và cố gắng thiết lập các tác động
và sự phụ thuộc lẫn nhau. Các nhân tố đó là: (i) Các điều kiện tín dụng, (ii) Lạm phát,
(iii) Tăng trưởng kinh tế, (iv) Lãi suất, (v) Loại và vị trí bất động sản, (vi) Tính thanh

khoản của các bất động sản.
Lorenz và cộng sự (2011) cho rằng: Hệ thống giá trị và đo lường của các bên
tham gia thị trường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như: xã hội, văn hóa, kinh tế,
điều kiện sống, trình độ giáo dục, và kinh nghiệm. Đó chính là các lực lượng cơ bản
tác động đến giá trị kinh tế của tài sản. Giá trị kinh tế này bao gồm giá trị thị trường/
giá trị trao đổi và giá trị sử dụng/ giá trị thực của tài sản. Bởi vì giá trị BĐS xuất phát
từ mối quan hệ với nhu cầu con người, định giá BĐS luôn gắn kết chặt chẽ với hệ
thống giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường, hệ thống này quyết
định tới mức độ sẵn sàng mua và từ đó ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của BĐS trên thị
trường. Hệ thống giá trị và đo lường của các bên tham gia thị trường chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố như xã hội, văn hóa, kinh tế, điều kiện sống, trình độ giáo dục, và
kinh nghiệm. Cùng với sự thay đổi về giá trị và mối quan tâm của xã hội, sự lựa chọn
của con người (và mức độ sẵn sàng mua) ngày nay, hơn bao giờ hết, chịu ảnh hưởng
của mối quan tâm ngày càng tăng về mức độ trách nhiệm của con người về xã hội nói
chung và môi trường nói riêng, bởi nhiều lý do (ví dụ như hình ảnh về bản thân, rủi ro
về danh tiếng, tội lỗi). Kết quả là các khía cạnh trên không trực tiếp được đo lường
hoặc không thể tiền tệ hóa được, chúng đóng vai trò nhất định trong quá trình định giá,
đó là việc đánh giá đóng góp của từng tòa nhà vào sự phát triển bền vững, hoặc đánh
giá giá trị của chúng đối với xã hội, văn hóa và môi trường, điều này dần dần bổ sung
giá trị cho các tòa nhà khác và làm tăng lên số lượng các yếu tố ảnh hưởng cũng như
các thành phần của giá trị BĐS.
Theo các tác giả này, giá trị BĐS được thẩm định chịu tác động của các nhân tố
như: (i) Tình hình thị trường hiện tại; (ii) Mức giá; (iii) Chất lượng của thông tin về thị
trường và tài sản; (iv) Kinh nghiệm và năng lực của người định giá.
Phụ thuộc vào vị trí trong chuỗi giá trị, động cơ và mục tiêu của cá nhân và tổ


14
chức, các bên tham gia thị trường đưa ra chuỗi giá trị và đo lường giá trị của mình, dựa
trên các yếu tố khác nhau trong giá trị BĐS. Các yếu tố này bao gồm từ giá trị kinh tế,

giá trị chức năng và giá trị văn hóa đến giá trị cảm xúc và hình ảnh. Nói cách khác, có
nhiều hơn các yếu tố hữu hình (có thể tiền tệ hóa) phản ánh sự thay đổi trong hệ thống
giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường (đó là nhu cầu sử dụng năng
lượng hiệu quả, tiện nghi với người dùng, vật liệu an toàn sức khỏe ở những tòa nhà
được gắn nhãn “xanh”) được xem như là mục tiêu định giá ngày nay. Các yếu tố vô
hình (chưa hoặc không thể tiền tệ hóa) có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của các BĐS
quan sát vẫn chưa được xác định rõ. Điều này đòi hỏi một khái niệm khác và dễ hiểu
hơn về giá trị, nó không phải là cái thay thế mà là sự bổ sung vào khái niệm giá trị thị
trường đã được chấp nhận rộng rãi.
Điều đó có ý nghĩa: Hệ thống giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị
trường là khác nhau khi họ hoạt động trong những thị trường khác nhau.
Lorenz và cộng sự (2011) đã tập hợp lại những quan điểm khác nhau về tính bền
vững (sustainability) trong quá trình định giá BĐS và vai trò của những biến số đầu
vào trong lúc xem xét các vấn đề bền vững khi áp dụng các phương pháp truyền thống
để định giá các BĐS tạo ra thu nhập. Theo các tác giả này, phương pháp và khái niệm
cơ bản nhằm hợp nhất các quan điểm về tính bền vững trong quá trình định giá được
phát triển từ năm 1996 đến năm 2007 thể hiện trong 31 công trình (bao gồm bài tạp
chí, bài hội thảo, báo cáo đặc biệt, thuyết trình và các bài diễn thuyết) từ các quốc gia
Úc, Áo, Canada, Đức, Nhật, Na Uy, Thụy Sỹ, Mỹ và Anh. Từ năm 2007, chủ đề tính
bền vững đã được bao phủ rộng khắp trong các bài báo về tài sản và cũng được phát
triển bởi những tổ chức chuyên nghiệp lớn như RICS (Anh) và Viện Định giá (Mỹ).

Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình
khác nhau
Nguồn: Borst (2006); McCluskey và Borst (2007)


15

1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục

đích tài chính
Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá BĐS
nhưng hầu hết các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác
định giá trị: (i) Tiếp cận chi phí, (ii) Tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực
tiếp), (iii) Tiếp cận thu nhập, (iv) Tiếp cận lợi nhuận và (v) Tiếp cận giá trị còn lại
(residual approach) (Scarrett, 2008). Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt
được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương
pháp hồi quy (Eboy and Samat, 2014).
Nghiên cứu của Catherine Nind về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá
giá trị đất đai của Australia”, trong đó tập trung vào nghiên cứu các phương pháp
nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài
nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường (Catherine Nind, 2002);
Chau và Lai (1995) đã đi sâu nghiên cứu hai phương pháp cơ bản là phương pháp chi
phí và thu nhập nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo các tác giả này, giá trị
của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng BĐS) và các chi
phí cấu thành nên nó.
Theo Wyatt (2013) để xác định giá trị BĐS (đất ở đô thị) trong phương pháp
định giá đầu tư (investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông
tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả;
(iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại.
Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục
đích tài chính, cụ thể là tính thuế tài sản là (Babawale, 2013):
- Cơ sở tính thuế (the tax base).
- Cơ sở định giá (the basis of valuation).
- Các phương pháp định giá (method of valuation).
- Tiếp cận định giá (approach to valuation).
- Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll).
Sự kết hợp của các thành phần này sẽ quyết định tính chính xác của việc định giá
được đo bằng "tỷ lệ định giá" - tỷ lệ giá trị tài sản theo định giá trên giá trị thị trường
thực tế. Tỷ lệ định giá cho biết giá trị thị trường thu được trong quá trình định giá và

phụ thuộc chủ yếu vào sự phù hợp của mô hình định giá cũng như tần suất định giá
(Kelly và Musunu, 2000). Mô hình/phương pháp định giá không phù hợp được coi là