Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội (tt)

1

2

PHẦN MỞ ĐẦU

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động sản nhằm mục đích chuyển
nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung.
+ Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS;
+ Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS.
Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố
bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của gá
cả BĐS đó.
4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án
5. Những đóng góp mới của luận án
5.1. Những đóng góp về mặt lý luận
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS được thẩm
định.
- Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với mục tiêu và đối tượng
nghiên cứu của luận án.
5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn
- Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án có thể giúp phát hiện ra một số
thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị
trường bất động sản cũng như yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS
và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”.
- Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá cả thông

qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan
hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố tác động đến giả cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát
cũng như quan hệ cùng chiều giữa mức giá được xác định với thu ngân sách của thành phố.
- Kiểm định các giả thuyết và thang đo về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong
việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội.
- Đề xuất nguyên tắc và một số giải pháp hàm ý quản lý cho các cơ quan hữu quan của Hà Nội nhằm xác định
đúng đắn giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội.
6. Bố cục của luận án
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án được bố cục thành 5 chương
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác dộng đến giá bất động sản trong việc thực
hiện chính sách tài chính
1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản
Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà kinh tế trên thế giới.
Trong đó có thể kể đến như nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng của (Malme và
Youngman, 2001) nghiên cứu về thuế tài sản của (Rudnick và Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ
của (Edwards, 2005) đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh,
2012)). (Plassmann và Tideman, 2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: một hệ thống thuế đất
hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia
thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn
cho phát triển kinh tế nói chung.

1. Lý do lựa chọn đề tài
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Thủ tướng Chính đã phê duyệt
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác
định: “Đến năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn
hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo
dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước…” (Thủ tướng Chính, 2012). Trong

đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 và tăng 9,5
- 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so
với mức 3660 USD năm 2015.
Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và
cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô
thị. Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất
chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối với
trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng
vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những
thập niên tới.
Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác
định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài
chính đối với BĐS, các cơ quan chức năng của Hà Nội chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các
nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không
đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự
phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp cách. Trên tinh thần đó, việc lựa chọn
đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện lý thuyết
và thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị nhằm xây dựng mô hình các
thành tố giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu,
luận án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá bất động sản với mục đích đảm bảo huy động nguồn
lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội.
Câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu cụ thể
dưới đây:
- Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong”: của BĐS là những nhân tố
nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính sách tài chính gắn với bất động sản Hà Nội?
- Hai là: Các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị phù hợp với điều kiện và đặc điểm
của thị trường bất động sản Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào? Tầm quan trọng của các nhân tố

đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá bất động sản (biến
phụ thuộc)?
- Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng giá bất động sản với mục
đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội?


3

4

Kết quả nghiên cứu (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012; Bahl và Martinez-Vazquez, 2007) về thuế tài sản (trong
đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và
quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của
thuế tài sản trong phát triển đất nước.
1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị các thành tố của nó
Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh và đặc điểm của BĐS là một trong những yếu tố tạo nên giá trị
BĐS. Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập
khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Theo Olayinka và các cộng sự (1997) các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:
Biến cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi của công trình,có bể bơi hay không;
Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung quanh, chủ sở hữu hay đi
thuê, thành phần chủng tộc;
Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan
Đặc điểm vị trí như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống như trục đường chính,
trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng;
Đặc điểm môi trường như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước;
Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.
Kết quả nghiên cứu của (Ozdilek và cộng sự, 2002) cho thấy các biến số tác động tới giá trị BĐS có thể
được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến
số vị trí.

1.1.3. Những nghiên cứu về định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính
1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính
Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá bất động sản nhưng hầu hết
các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác định giá trị: (i) tiếp cận chi phí, (ii)
tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực tiếp), (iii) tiếp cận thu nhập, (iv) tiếp cận lợi nhuận và (v) tiếp
cận giá trị còn lại (residual approach) (Scarrett, 2008). Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt
được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương pháp hồi quy (Eboy và
Samat, 2014)).
Theo (Wyatt, 2013) để xác định giá trị bất động sản (đất ở đô thị) trong phương pháp định giá đầu tư
(investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng
trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại.
Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục đích tài chính, cụ thể là
tính thuế tài sản là (Babawale, 2013):
- Cơ sở tính thuế (the tax base);
- Cơ sở định giá (the basis of valuation);
- Các phương pháp định giá (method of valuation);
- Tiếp cận định giá (approach to valuation); và
Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll).

1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách
tài chính tại Việt Nam
1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản
Trong luận án của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), đã liệt kê một số tác giả có công trình nghiên cứu về chính
sách thuế bất động sản tại Việt Nam. Quách Đức Pháp (2002) với thuếtài sản áp dụng tại Việt Nam; Thái Bá
Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, trong đó đưa ra các giải pháp về giá
đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. (Đàm Văn Huệ, 2006), (Nguyễn Văn Ninh, 2007) tập trung
chính vào đánh giá các sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các sắc
thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS. Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về cải cách thuế Nhà, đất tại
Việt Nam và đưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trường
của đất và giá trị các công trình trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng được phân biệt từ thấp đến cao cho ba

trường hợp: nhà nông thôn, nhà khu đô thị, nhà dùng vì mục đích kinh doanh. Nguyễn Hồng Thắng (2010),
Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu về cải cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu và
tối ưu hóa phát triển đất nước. Trong đó đưa ra lý do là chính sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu là
thuế thu một lần, không phải là hình thức thuế thường xuyên hàng năm đối với tài sản, doanh thu của nguồn
thuế này ngày càng giảm và cải cách là bắt buộc, giải pháp được đưa ra là tính thuế BĐS trên cả đất và giá trị
công trình xây dựng trên đất theo giá trị thị trường của tài sản.
1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản
Chưa có nhiều công trình nghiên cứu về định giá và xác định giá trị bất động sản tại Việt Nam. Chưa có
công trình nghiên cứu nào về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng dựa trên kết quả nghiên
cứu định lượng được công bố. Có một số công trình có liên quan đến chủ đề này như:
Lục Mạnh Hiển (2014) nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá nhà ở thương mại xây dựng
mới (căn hộ) và khẳng định có 5 yếu tố tác động cơ bản: (1) Khoảng cách đến trung tâm; (2) Giá thành; (3) An
ninh; (4) Môi trường sinh thái; (5) Khoảng cách mua sắm.
Nghiên cứu của Ngô Thị Phương Thảo (2011) khẳng định, phương pháp định giá BĐS thế chấp phù hợp
nhất hiện nay vẫn là phương pháp so sánh và chi phí. Luận án đã bổ sung các tiêu chí đánh giá hiệu quả của
định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại bao gồm cả các tiêu chí định tính và định
lượng như sau: (1) Thời gian và chi phí định giá; (2) Tỷ lệ giá trị thế chấp bất động sản/ giá trị thị trường của
bất động sản; (3) Giá trị bất động sản thế chấp/ giá trị thanh lý bất động sản; (4) Giá trị bất động sản thế
chấp/ Giá trị đánh giá lại.
Ứng dụng hàm hồi qui trong phân tích mối quan hệ giữa giá cả BĐS và các đặc tính BĐS, “Lý thuyết vị
thế- chất lượng” (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) đã mô phỏng mô hình giá BĐS với hai thành
phần cơ bản: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, mối quan hệ giữa vị thế và chất lượng trong việc hình thành
giá BĐS có mối quan hệ tương tác lẫn nhau.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình hồi qui giá đất và giá bất động sản. Kết quả hồi qui
được ước lượng như sau:
Y = -7346,808 + 48,713x1 + 4,024x2 + 179,266x3+ 28213,306x4+ 2577,076x5 + 2154,827x6

Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp
so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế. Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội
dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lô đất; (3)- Kích

thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)Cảnh quan, môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất giao dịch
trên thị trường; (12)- Qui hoạch.
1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án
Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, có những nghiên cứu liên quan đến giá trị, giá cả bất động sản.
Tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào, cả ở trong nước và quốc tế, chỉ tập trung về các nhân tố ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Nói cách khác, đã có một số công trình nghiên
cứu về bất động sản (thị trường, thuế, tài chính…) và định giá nhà ở (góc độ doanh nghiệp) nhưng chưa có


5

6

luận án nào nghiên cứu về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng nhằm mục đích huy động
nguồn tài chính cho địa phương.
Tác giả dự định tập trung nghiên cứu về các nhân tố có tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện
chính sách tài chính đối với bất động sản, lấy lý thuyết định giá (hay thẩm định giá) làm nền tảng lý thuyết
cơ bản.
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản
2.1.1. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định “Bất
động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về
BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi
là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân
hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính

chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài.
2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản
2.2.1. Chính sách tài chính
2.2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản
2.3. Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản
2.3.1. Giá trị và giá cả bất động sản
2.3.2. Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính
2.3.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản
2.3.3.1. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá trị tài sản bao gồm 2 nhóm nhân tố sau: (i) Các nhân tố đặc điểm tài sản và (ii) Các nhân tố liên quan
thị trường: (i) Các nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản; (ii) Nhân tố xã hội và (iii) Thay đổi nhu
cầu.(Wyatt, 2013).
Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
- Đặc điểm vật lý.
- Tính chất pháp lý.
- Vị trí của BĐS.
- Môi trường xung quanh.
- Quan hệ lịch sử và tâm lý xã hội.
2.3.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
Giá cả là một phạm trù kinh tế tổng hợp. Giá cả thị trường chịu sự quyết định của 2 nhân tố cơ bản.
Thứ nhất, giá trị thị trường. Sự tác động của giá trị thị trường đến giá cả thị trường được thể hiện ở mối
quan hệ giữa 2 phạm trù này. Thứ hai, quan hệ cung cầu. Sự vận động của giá cả trên thị trường trực tiếp
phụ thuộc vào tình trạng và diễn biến của quan hệ cung cầu.
Có thể chia các nhân tố hình thành giá cả thị trường thành 3 nhóm: (1) các nhân tố tác động đến giá cả
thông qua "cầu" về hàng hoá (2) các nhân tố tác động đến giá cả thông qua "cung" về hàng hoá, (3) các
nhân tố ảnh hưởng đồng thời đến cả "cung" và "cầu" về hàng hoá.
Luận án theo cách tiếp cận phân loại của (Wyatt, 2013) với 2 nhóm nhân tố cơ bản tác động đến giá cả
BĐS là (i) các thành tố giá trị bất động sản (bên trong) và (ii) các nhân tố thị trường (bên ngoài). Tuy nhiên,
nghiên cứu chỉ giới hạn tập trung vào các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua các thành tố giá trị BĐS.

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC
ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI
3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà
Nội
3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội
3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.2.1. Thu ngân sách thành phố từ bất động sản
3.1.2.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.2.3. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội
a. Hệ thống chính sách tài chính đất đai vẫn còn phức tạp, thiếu tính ổn định và khó khăn trong tổ chức
thực hiện
b. Nguồn lực tài chính đất đai chưa được khai thác đầy đủ và chủ động. Một phần địa tô chênh lệch từ
đất chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước.
c. Hệ thống các công cụ tài chính chưa đủ mạnh dẫn đến kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều
tiết, kiểm soát thị trường còn hạn chế.

CHƯƠNG 3


7

8

3.1.3. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa
bàn Hà Nội
3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội.
3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính
trên địa bàn Hà Nôi.
3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính

đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở

Mã hóa

Thang đo

Nguồn
Phạm Văn Bình (2013)
Lục Mạnh Hiển (2014)

Các biến số môi trường xung quanh
MT1
Trình độ dân trí của khu vực xung quanh
MT2
An ninh của khu vực xung quanh
MT3
Môi trường sinh thái của khu vực xung quanh
MT4
Các dịch vụ giáo dục, y tế
MT5
Các dịch vụ thương mại, mua sắm
MT6
Các dịch vụ thể thao, giải trí

Ozdilek và cộng sự (2002)
Oloke và cộng sự (2013)
Lục Mạnh Hiển (2014)
Phạm Văn Bình (2013)

Về biến số hình ảnh và tính bền vững, tác giả sử dụng thang đo của David Lorenz và Thomas
Lutzkendorf, có phát triển thang đo của Georgia Warren-Myers (2013), có bổ sung thang đo từ kết quả của
nghiên cứu định tính..
Bảng 3.5: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng
Mã hóa
Thang đo
Các biến số hình ảnh
HA1
Thương hiệu và uy tín của người chủ BĐS
HA2
Bản chất và đặc điểm của người chủ BĐS
HA3
Mục đích của người mua BĐS
HA4
Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS
Tính bền vững
BV1
Khả năng đầu tư và thương mại trong tương lai
BV2
Mức độ rủi ro về pháp lý trong tương lai
BV3
Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai
BV4
Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS

Hình 3.1: Các thành tố của giá trị bất động sản
Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002)
Sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), luận án xem
xét bổ sung một số nhân tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị thị trường/ giá trị trao đổi.

Nguồn
Lorenz và cộng sự (2011)
Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính.
Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính.
Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính.
Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính
Warren-Myers (2013)
Lorenz và cộng sự (2011)
Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính

Luận án cũng bổ sung thang đó về Phương pháp đánh giá giá trị BĐS của (Babawale, 2013), Kinh
nghiệm và năng lực của thẩm định viên và Hệ thống thông tin về thị trường BĐS của (Bowles và cộng sự,
2001), có phát triển thang đó theo Georgia (Warren-Myers, 2013) và (Ngô Thị Phương Thảo, 2011)
Bảng 3.6: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng
Mã hóa
PP
NL
TT

Thang đo
Phương pháp định giá BĐS và nguồn thu ngân sách từ
BĐS
Kinh nghiệm và năng lực đội ngũ định giá và giá trị BĐS
Hệ thống thông tin thị trường BĐS

Nguồn
Babawale (2013)
Bowles và cộng sự (2001)
Warren-Myers (2013) và Ngô Thị Phương Thảo
(2011)

Về mối quan hệ giữa Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) và các khoản thu ngân sách
về BĐS, tác giả sử dụng thang đo của (Babawale, 2013).
Bảng 3.7: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang đo tương ứng
Mã hóa
GT1
GT2

Hình 3.2: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường

Các biến số vị trí
VT1
Khoảng cách đến trung tâm
VT2
Thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt
VT3
Mật độ giao thông
VT4
Trục giao thông chính của khu vực

Nguồn
Bowles và cộng sự (2001)
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Bahl và Martinez-Vazquez
(2007)

3.2.2.5. Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thuyết nghiên cứu

Nguồn: Lorenz và cộng sự (2011)
Lựa chọn và phát triển thang đo
Bảng 3.4: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng

Mã hóa
Thang đo
Các biến số vật lý
VL1
Diện tích
VL2
Thuận lợi cho đầu tư, xây dựng
VL3
Giá trị công trình trên đất
VL4
Cơ sở hạ tầng (giao thông, viễn thông, điện…)

Thang đo
Giá trị BĐS và giá cả BĐS
Giá trị BĐS và nguồn thu ngân sách từ thuế về BĐS

Nguồn
Ozdilek và cộng sự (2002)
Wyatt (2013)
Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012)
Phạm Văn Bình (2013)
Ozdilek và cộng sự, (2002)
McCluskey and Borst (2007)
Golob và cộng sự (2012)
Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012)

Hình 3.3: Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính

9
Nguồn: Tác giả tổng hợp và xây dựng
Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu đặt ra trong phần cơ cở lý thuyết, tác giả xem xét từ các nghiên cứu
trước đây. Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu thứ hai và thứ ba, tác giả thiết lập mô hình nghiên cứu và các giả
thuyết nghiên cứu đặt ra như sau:
H1: Các biến số vật lý của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H2: Các biến số vị trí của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H3: Các biến số môi trường xung quanh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H4: Các biến số hình ảnh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H5: Tính bền vững của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H6a: Phương pháp thẩm định giá BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H6b: Kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ định giá có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H6c: Hệ thống thông tin về BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H7: Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các khoản thu
ngân sách về BĐS.
Dựa trên kết quả nghiên cứu định tính, tác giả khẳng định sự tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa giá trị
BĐS được thẩm định với nguồn thu từ BĐS. Nói cách khác, khi BĐS được thẩm định có giá trị cao hay giá
cả BĐS chuyển nhượng được đánh giá cao thì nguồn thu ngân sách từ BĐS cũng tăng lên. Vì vậy, giả thuyết
H7 sẽ không phải là đối tượng cần kiểm định.
CHƯƠNG 4
PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BĐS TRONG VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BĐS TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu
Cuộc điều tra được tiến hành ở khu vực Hà Nội với các đối tượng là các nhà quản lý, công chức trong các
cơ quan chính quyền Hà Nội, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS, các tổ chức tín dụng ngân hàng…
Thời gian khảo sát: từ ngày 20/7/2016 đến 29/8/2016. Phương pháp chọn mẫu: chọn mẫu theo phương
pháp thuận tiện. Thông tin thu thập có độ tin cậy cao khi bảng hỏi điều tra (Phụ lục số 2 Phiếu khảo sát) được
gửi cho các đối tượng khảo sát kèm theo công văn của cơ quan quản lý (Phụ lục số 3: Các công văn của cơ

quan quản lý nhà nước). Số phiếu phát ra 900; Số phiếu thu về: 870; Số phiếu hợp lệ: 866.
4.2 Phương pháp xử lý thông tin định lượng
4.3. Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu
4.4 Đánh giá độ tin cậy thang đo
Trong nghiên cứu tác giả sử dụng thang đo Likert (từ 1- 5) để đo lường các yếu tố
4.5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA
Kết quả phân tích EFA thể hiện ma trận trương quan các biến quan sát đặc điểm bất động sản. Hệ
số
tương quan giữa các biến ở mức cao >0,5 thể hiện mức độ gắn kết chặt giữa các biến quan sát. Đồng thời khi
phân tích nhân tố khá phá EFA các biến quan sát thể hiện khái niệm đặc điểm bất động sản đã tải về cùng
một nhân tố.
Hầu hết các biến quan sát đều có mối tương quan tương đối mạnh với nhau. Tuy nhiên có biến quan sát
MT6 có hệ số tương quan nhỏ <0,3
Phân tích nhân tố khám phá EFA lần 3 (bỏ biến quan sát VT3, MT6)
Bảng 4.26: Các nhân tố mới sau khi phân tích khám phá EFA
Nhân tố
Nhân tố 1: Môi
trường và đặc
điểm của bất
động sản

Mã biến
MT1
MT3
MT2
MT4
VL4

Biến quan sát
Khi mua hay thuê BĐS cho đơn vị, Anh/ Chị rất quan tâm đến dân trí của khu vực xung quanh?

Theo Anh/ Chị, môi trường sinh thái, không gian của khu vực xung quanh có ảnh hưởng đáng kể
đến giá trị BĐS dự định mua hay thuê?
Giá trị BĐS phụ thuộc vào an ninh của khu vực xung quanh?
Khi mua hay thuê BĐS cho đơn vị, Anh/ Chị thường quan tâm đến các dịch vụ giáo dục, y tế?
Cơ sở hạ tầng (giao thông, viễn thông, điện…) có vai trò rất quan trọng khi tìm mua hay thuê BĐS
cho công ty?

10
Nhân tố

Nhân tố 2:
Hình ảnh bất
động sản

Nhân tố 3: Vị
trí bất động sản

Nhân tố 4: Tính
bền vững của
Bất động sản

Mã biến
VL2
MT5
VL1
HA2
HA3
HA1
HA4
VT2

VT4
VT1
BV2
BV1
BV3
BV4

Biến quan sát
Anh/ Chị rất quan tâm đối với sự thuận lợi cho đầu tư, xây dựng của mảnh đất?
Anh/ Chị có cho rằng giá trị BĐS thay đổi theo các dịch vụ thương mại, mua sắm ở xung quanh?
Khi tìm kiếm BĐS cho doanh nghiệp, Anh/ Chị quan tâm đến diện tích mảnh đất?
Theo Anh/ Chị, bản chất và đặc điểm của người chủ/ người bán BĐS có ảnh hưởng quyết định đến
giá trị BĐS?
Giá trị BĐS thay đổi theo mục đích của người mua?
Anh / Chị có đồng ý là giá trị BĐS phụ thuộc vào thương hiệu và uy tín của người chủ/ người bán
BĐS?
Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS là nhân tó có tác động mạnh đến giá trị của BĐS?
Giá trị BĐS phụ thuộc vào mức độ thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt?
Ví trí BĐS nằm trên trục giao thông chính của khu vực có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của BĐS
đó?
Anh/ Chị cho rằng khoảng cách đến trung tâm - hồ Hoàn Kiếm quyết định giá trị BĐS?
Theo Anh/ Chị, rủi ro về pháp lý của BĐS trong tương lai sẽ làm giảm giá trị của nó?
Giá trị của BĐS thay đổi tùy thuộc vào khả năng đầu tư và khai thác BĐS đó trong tương lai?
Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS?
Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS có ảnh hưởng đến giá trị BĐS?

4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA
Hình 4.7: Kết quả phân tích CFA lần 3
Từ kết quả thực hiện phân tích nhân tố khẳng định CFA chúng ta có hệ số Chi-square/df = 3,881< 5 với
N> 200; GFI = 0,922; TLI = 0,910 ;CFI=0,924; RMSEA=0,058 (<0,08) nên có thể nói là mô hình đã phù

hợp và có ý nghĩa thực tế cũng như ứng dụng.
Như vậy các hệ số Beta chuẩn hóa đều >0,5. Như vậy đã thỏa mãn yêu cầu đặt ra khi phân tích CFA.
Đồng thời kết quả phân tích thể hiện các nhân tố trong mô hình đều có mối tương quan với nhau có ý nhĩa
một cách thống kê
Mức ý nghĩa thống kê của các nhân tố đều <0,5 chứng tỏ các yếu tố trong mô hình đều có mối tương quan
với nhau và vì vậy có thể đưa vào phân tích SEM để thấy được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị
bất động sản.
Như vậy từ mô hình phân tích ban đầu tác giả xây dựng thông qua quá trình thực hiện EFA, CFA các giả
thuyết được điều chỉnh như sau:
H1: Các biến số vật lý môi trường xung quanh của BĐS của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều)
đến giá trị BĐS.
H2: Các biến số vị trí của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H3 Các biến số hình ảnh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H4: Tính bền vững của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H5a: Phương pháp thẩm định giá BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H5b: Kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ định giá có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H5c: Hệ thống thông tin về BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H7: Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các khoản thu
ngân sách về BĐS.
4.7. Phân tích SEM
Sau khi đưa các biến vào phân tích kết quả phân tích SEM tác giả thực hiện 2 giai đoạn để chứng minh
các giả thuyết đặt ra.
Giai đoạn 1 tác giả thực hiện đưa 4 nhân tố độc lập: VL_MT, VT, HA,BV và biến phụ thuộc GT vào mô
hình SEM để phân tích.
Giai đoạn 2 tác giả vẫn đưa 4 nhân tố độc lập: VL_MT, VT, HA,BV có liên kết với nhau và 1 nhân tố
điều tiết đứng độc lập cùng lúc tác động đến biến phụ thuộc GT vào mô hình SEM để phân tích.
Quá trình thực hiện 2 giai đoạn như vậy sẽ làm nổi bật sự tác động của 4 nhân tố “thành tố” và sự tác động
đồng thời của biến điều tiết đến giá trị bất động sản. Kết quả thực hiện như sau:
Kết quả thực hiện phân tích SEM giai đoạn 2 lần 2 thể hiện có hệ số Chi-square/df = 5,537 (< 6),
P=0,000 ; GFI = 0,899(~9); TLI = 0,859(~9);CFI=0,881(~9); RMSEA=0,067 (<0,08) nên có thể nói là mô

11

12

hình có thể chấp nhận được có ý nghĩa thực tế cũng như khả năng ứng dụng của mô hình.
Trị tuyệt đối CR rất nhỏ so với 2 nên có thể nói là độ chệch là rất nhỏ, không có ý nghĩa thống kê ở dộ tin
cậy 95%. Và như vậy, ta có thể kết luận là các uớc luợng trong mô hình có thể tin cậy đuợc.
4.8. Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích
4.8.1. Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình
Quá trình phân tích tích nhân tố khám phá đã cho kết quả thể hiện các biến không gắn liền với các khái
niệm nên sẽ bị loại bỏ.
Thứ nhất, biến VL3 (Giá trị công trình trên đất). Khi phân tích đánh giá độ tin cậy của thang đo biến
quan sát VL3 có hệ số tương quan biến-tổng thấp là 0,41 và khi phân tích EFA có hệ số tải nhân tố cũng thấp
0,404 chính vì vậy biến quan sát VL3 đã bị loại khỏi khái niệm “đặc điểm BĐS”. Trong điều kiện thực tế của
Hà Nội cho thấy việc kinh doanh BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Chỉ báo giá trị công trình trên
đất được đánh giá ít quan trọng hơn các biến quan sát khác. Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với thực tiễn
là trong quá trình đi chuyển nhượng bất động sản thì phần tài sản trên đất thường không được coi trọng.
Thứ hai, biến VT3 (Mật độ giao thông có ảnh hưởng đến giá trị BĐS). Trong quá trình phân tích đơn
nhân tố VT thì biến VT3 có hệ số tải nhân tố là -0,162 và chia nhân tố VT thành 2 nhân tố. Do hệ số tải nhân
tố thấp và tách nhân tố VT ra thành 2 nhân tố nên tác giả đã loại bỏ biến quan sát VT3 khỏi khái niệm “Vị trí
BĐS”. Trong điều kiện của Hà Nội hiện nay và một số thành phố lớn mật độ tham gia giao thông rất cao.
Mặc dù chính quyền và các tổ chức xã hội đã có nhiều biện pháp giảm thiểu mật độ giao thông nhưng tình trạng
ùn tắc giao thông tại Hà Nội vẫn hàng ngày diễn ra. Mức độ phát triển về cơ sở hạ tầng tại Hà Nội chưa thể đáp
ứng kịp với tốc độ gia tăng về các phương tiện giao thông do đó mật độ giao thông đông đúc ở “vùng lõi” của Hà
Nội là một điều mọi người nói chung và những người giao dịch BĐS nói riêng “thừa nhận”.
Thứ ba, biến MT6 (Các dịch vụ thể thao, giải trí). Biến MT6 tác giả sử dụng nguyên bản từ nghiên cứu
trước (nước ngoài) do vậy biến quan sát MT6 có dạng nghịch biến (ít quan tâm) so với các biến khác. Trong
quá trình phân tích Cronbach's Alpha và phân tích EFA các hệ số mang giá trị âm “-”. Tác giả cũng đã mã

hóa lại biến theo chiều thuận (recode Variables) để thực hiện lại Cronbach's Alpha và phân tích EFA tuy
nhiên các hệ số giá trị tuyệt đối không đổi. Sau khi phân tích EFA kết quả thể hiện biến quan sát MT6 có hệ
số tải nhân tố <0,5 nên đã bị loại bỏ khỏi khái niệm “môi trường xung quanh BĐS”. Nội dung biến quan sát
là sự quan tâm của người mua về “dịch vụ thể thao, giải trí” khi lựa chọn các BĐS. Như vậy các dịch vụ thể
thao giải trí chưa thực sự thể hiện được tầm quan trọng ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong giai đoạn hiện nay.
Đối với mức sống hiện nay của người dân các dịch vụ thể thao giải trí đã phần nào được chú ý đến ở một tầng
lớp nào đó (theo nhiều nghiên cứu đó là tầng lớp trung và thượng lưu với mức thu nhập cao). Trong nhiều nghiên
cứu cho kết quả tỉ lệ những người bỏ tài chính để hưởng thụ các dịch vụ thể thao giải trí hiện nay rất ít. Như vậy
với mức sống chưa thực sự cao các hoạt động thể thao giải trí chưa thực sự được người dân chú trọng chính vì thế
khi mua BĐS người mua cũng chưa thực sự coi trọng yếu tố này khi đánh giá về giá trị BĐS.
Thứ tư, biến MT4 (Các dịch vụ giáo dục, y tế). Sau kết quả phân tích Cronbach's Alpha và phân tích
EFA biến MT4 vẫn được đưa vào mô hình phân tích các nhân tố tác động đến giá trị BĐS. Tuy nhiên khi
phân tích nhân tố khẳng định CFA biến quan sát MT4 đã bị loại bỏ do hệ số tải nhân tố của nó trong mô hình
<0,5. Trong điều kiện của Việt Nam. Đặc biệt của Hà Nội hay các thành phố lớn. Khi xét về "địa cấu trúc
BĐS" có thể thấy rằng các trường học và bệnh viện tới thời điểm này hầu hết là những công trình đã có từ
trước trong lịch sử và tập trung ở vùng lõi. Các công trình đang được xây mới thì có phạm vi bán kính cách
trung tâm tương đối xa. Theo dõi sự biến động BĐS cho thấy nhưng BĐS ở khu vực lõi gần như không biến
động mà chỉ tập trung ở vòng ngoài. Do vậy trong điều kiện và đặc điểm của Việt Nam những người mua
(tiêu dùng) BĐS chấp nhận có thể đưa đón con đi học / tới bệnh viện ở một khoảng cách chấp nhận được. Do đó
biến MT4 là dịch vụ y tế giáo dục không đủ mạnh trong những ưu tiên khi mua BĐS. Kết quả phân tích mô hình
SEM các yếu tố các động đến giá trị BĐS đã chứng minh các giả thuyết đã đặt ra khi phân tích CFA.
4.8.2. Kiểm định các giả thuyết
Giả thuyết H1: Các biến số vật lý môi trường xung quanh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều)
đến giá trị BĐS.

Từ kết quả nghiên cứu thể hiện các yếu tố đặc điểm diện tích đất, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng như sự
thuận lợi cho đầu tư sau này của bất động sản gắn liền với môi trường xung quanh bất động sản có ảnh
hưởng quan trọng,thuận chiều đến giá trị bất động sản.
Giả thuyết H2: Các biến số vị trí của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS đã được
chứng minh thông qua mô hình SEM. Hệ số beta chuẩn hóa của yếu tố VT trong mô hình là 0,345 là nhân tố

có ảnh hưởng lớn thứ 2 sau PP_NL. Như vậy chúng ta có thể thấy tầm quan trọng của nhân tố “vị trí bất
động sản” khi ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. H3 Các biến số hình ảnh của BĐS có ảnh hưởng tích cực
(thuận chiều) đến giá trị BĐS.Từ kết quả nghiên cứu trong mô hình SEM thể hiện kết quả sự ảnh hưởng của
nhân tố Hình ảnh có tác động thuận chiều đến giá trị bất động sản và hệ sô beta chuẩn hóa là 0,20 là nhân tố
có sức ảnh hưởng thứ 3 đến giá trị BĐS trong mô hình phân tích. Ở Hà Nội một bằng chứng cho thấy sự
khác biệt về hình ảnh đến giá trị bất động sản như các dự án được phát triển bởi VINGROUP và phần đông
các nhà đầu tư còn lại. Trong nghiên cứu giả thuyết H4: Tính bền vững của BĐS có ảnh hưởng tích cực
(thuận chiều) đến giá trị BĐS đã được chứng minh. Sự tác động của nhân tố tính bền vững đến giá trị BĐS
được thể hiện thông qua hệ số Beta chuẩn hóa đạt 0,135 là nhân tố có sức ảnh hưởng đứng thứ 3 trong mô
hình nghiên cứu.
Các giả thuyết : Phương pháp thẩm định giá BĐS, Kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ định giá, Hệ
thống thông tin về BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
Nếu như trong giai đoạn phân tích đầu tiên tác giả chạy mô hình SEM với 4 nhân tố MT_VL, VT, HA, BV
có thể giải thích được 46,8% khả năng biến thiên của giá trị bất động sản. Sau khi tác giả đưa thêm biến điều
tiết PP-NL- TT vào mô hình thì khả năng giải thích mô hình đã tăng lên 48,6%. Điều này chứng tỏ biến điều
tiết PP-_NL-TT có ảnh hưởng tích cực trong việc nâng cao khả năng giải thích mô hình giá trị BĐS. Thêm nữa
hệ số Beta chuẩn hóa của biến PP_NL là 0,456 chứng tỏ biến PP_NL có ảnh hưởng mạnh nhất so với các biến
khác khi cùng lúc tác động đến giá trị BĐS được đánh giá. Như vậy nhân tố con người vẫn được cho là có ảnh
hưởng quan trọng trong định giá giá trị bất động sản trong việc thực hiện các chính sách tài chính. H7: Giá trị
ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các khoản thu ngân sách về BĐS.
Trong nghiên cứu được giả định từ đầu là có quan hệ thuận chiều; qua nghiên cứu định tính cũng như
thực tiễn cũng chứng minh điều này là rõ ràng và tất yếu.
CHƯƠNG 5
CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
5.1. Nguyên tắc về các chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
5.1.1. Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ BĐS
5.1.2. Các chính sách thu từ BĐS cần cần phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, bảo đảm chế độ kiểm
tra, kiểm soát.
5.1.3. Các chính sách tài chính cần bám sát và phản ánh đúng quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh

trên địa bàn thành phố
5.1.4. Chính sách tài chính từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng và quan hệ cung cầu về
BĐS
5.2. Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
5.2.1. Các khuyến nghị đối với thành phố Hà Nội
5.2.1.1. Cần sử dụng công cụ phân tích định lượng trong việc định giá đất cho việc
5.2.1.2. Nâng cao chất lượng công tác xây dựng chính sách tài chính và định giá đất, giá bất động sản
5.2.1.3. Xây dựng chính sách tài chính gắn với giá bất động sản cần chú ý đến tính bền vững của bất động
sản.
5.2.1.4. Giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính phải tính đến giá trị hình ảnh của khách hàng chủ
đầu tư.
5.2.1.5. Hoàn thiện chính sách tài chính đất đai
5.2.1.6. Chính sách tài chính đối với bất động sản cần được thực hiện trên cơ sở đảm bảo sự liên kết chặt


13
chẽ giữa quản trị đô thị và quản lý ngân sách đô thị.
5.2.2. Các khuyến nghị với Chính phủ và Quốc hội
5.2.2.1. Hoàn thiện chính sách thuế BĐS và đất đai
5.2.2.2. Tăng cường khả năng huy động nguồn thu ngoài thuế từ đất đai đô thị
a) Chính sách thu khi Nhà nước giao đất thuộc sở hữu nhà nước
b) Chính sách thu khi chuyển mục đích sử dụng đất
c) Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước.