Chính sách giá đối với nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp ở thành phố hồ chí minh

Lời cảm ơn
Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Quỳnh Hoa, người đã trực tiếp
hướng dẫn em hoàn thành luận văn này. Nếu không có những lời chỉ dẫn, những tài
liệu, những lời động viên khích lệ của cô thì chuyên đề khó hoàn thành được.

Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa kinh tế phát triển đã tận tình
chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt thời gian em học đại học và trong quá trình em
thực hiện chuyên đề này.

Xin cảm ơn anh Đoàn Quý hiện là kỹ sư tại Phòng đầu tư - Công ty CP Đầu tư và
Xây lắp Dầu khí Sài Gòn đã cung cấp những thông tin cần thiết và giải đáp tận tình
những thắc mắc trong thời gian tìm kiếm thông tin để hoàn thành chuyên đề.

Và cuối cùng, con xin chân thành cảm ơn bố mẹ, các anh chị và những người thân
trong gia đình đã nuôi dạy, tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con học tập và động viên
con trong thời gian học tập và thực hiện chuyên đề.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2011
Nguyễn Hữu Anh Khoa

i


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

ii


Mục lục .................................................................................................................. iii
Danh mục các bảng ............................................................................................... vi
Danh mục các hình ................................................................................................ viii
Danh mục từ viết tắt .............................................................................................. ix
........................................................................................................ x

1.1. Nhà ở cho người có thu nhập thấp.................................................................. 1
1.1.1. Quan niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp ................................... 1
1.1.2. Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại dành cho người
có thu nhập thấp .............................................................................................. 1

1.2. Đối tượng mua nhà ở

........................................................................... 3

1.2.1. Người có thu nhập thấp là ai ? .............................................................. 3
1.2.2. Đối tượng và điều kiện được xét duyệt mua nhà ở dành cho
ngườ

.................................................................................... 3

1.3. Phương pháp xác định giá cho thuê, thuê mua, và bán nhà ở cho người
có thu nhập thấp..................................................................................................... 6
1.3.1. Nguyên tắc xác định .............................................................................. 6
1.3.2. Nội dung cấu thành ............................................................................... 7
1.3.3. Phương pháp xác định giá cho thuê ....................................................... 8
1.3.4. Phương pháp xác định giá cho thuê mua ............................................... 9
1.3.5. Phương pháp xác định giá bán ............................................................... 10
1.3.6. Nội dung và chi phí quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp ................... 11
1.3.7. Nội dung và chi phí bảo trì nhà ở thu nhập thấp .................................... 12
1.4.

................................................................................... 14

iii


1.4.1. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội............................................... 15
1.4.2. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ............................................... 16
1.4.3. Ưu đãi đầu tư đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp ................. 16
1.4.4.

, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở

ấp .. 17

1.4.5. Trình tự, thủ tục xác định đối tượng và thực hiện việc mua, thuê,
thuê mua nhà ở thu nhập thấp ...................... 18
1.4.6.
...................................... 18
1.4.7. Phương thức và biện pháp quản lý quỹ
1.5. Phân

ập thấp .................. 19

............................................................................. 19

h
2.1. Thực trạng thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nói chung.... 21
2.1.1.

.................................................................................. 21

2.1.2.

.......................................................................................... 31

2.1.3.

............... 41

2.2. Thực trạng giá cả nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở
thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................... 43
2.3.

ự án nhà ở

ời thu nhập thấp ở

thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................... 44
2.4. Kinh

3.1.
3.2. Phân

.................................................... 45

................................. 50
......................... 60

iv


3.2.1. Phân loại thu nhậ

......................................................................... 60

3.2.2. Phân tích khả năng trả nợ với từng đối tượng mua, thuê mua, và thuê
đối với dự

....... 61

3.2.2.1.

................................... 62

3.2.2.2.

............... 67

ủa chủ đầu tư................................................... 72

............................... 76

PHỤ LỤC

TÀI LIỆU THAM KHẢO

v


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Chi phí đền bù, hỗ trợ giải tỏa mặt bằng
Bảng 3.2: Phần đất ở kinh doanh phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định
ợc khấu trừ

Bảng 3.3: Tiề

Bảng 3.4: Chi phí đầu tư xây dựng toàn bộ công trình
Bảng 3.5: Chi phí đầu tư xây dựng giai đoạn 1 của công trình
Bảng 3.6: Chi phí đầu tư xây dựng toàn bộ công trình

Bảng 3.7: Chi phí đầu tư xây dựng giai đoạn 1 của công trình
Bảng 3.8: Chi phí đầu tư xây dựng toàn bộ công trình
Bảng 3.9: Chi phí đầu tư xây dựng giai đoạn 1 của công trình
Bả

ầ

1

Bảng 3.11: Tổng hợp chi phí lãi vay
Bả
Bả

ạn 1 của công trình

Bảng 3.14: Bảng xác định đơn giá bán dự kiến
Bảng 3.15: Xác định lãi suất bảo toàn vốn đầu tư
Bảng 3.16: Xác định giá thuê dự kiến
Bảng 3.17: Xác định giá thuê mua dự kiến
Bảng 3.18
Bảng 3.19
ả tiền 1 lần

Bảng 3.20: Bảng tính thờ
Bảng 3.21: Bảng tính thờ

20% giá thành

Bảng 3.22: Bảng tính khoản trả góp hàng tháng không tính lãi
Bảng 3.23, 3.25, 3.28

Bảng 3.24: Bảng tính khoản trả góp hàng tháng với lãi suất 14%/năm
Bảng 3.26: Bảng tính thờ

30% giá thành

vi


Bảng 3.27

ủa khoản vay từ HOF

Bảng 3.29: Bảng tổng hợp các chi phí thuê, thuê mua
Bảng 3.30: Bảng tổng hợp giá bán, thuê và thuê mua căn hộ
Bảng 3.31: Bảng tổng hợp thu nhập và thời gian tích lũy cho mục đích mua nhà
Bảng 3.32: Bảng tổng hợp thu nhập và thời gian tích lũy cho mụ
mua nhà

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1 : Vị trí khu đất dự án khu nhà ở Lê Minh Xuân
Hình 3.2 : Vị trí qui hoạch dự án khu nhà ở Lê Minh Xuân

viii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

NĐ

: Nghị định

TT

: Thông tư

QĐ

: Quyết định

BXD

: Bộ xây dựng

TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
DN

: Doanh nghiệp

NXH

: Nhà xã hội

HOF

: Quỹ Phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh

HIFU

: Quỹ Đầu tư phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh

ix


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Lời nói đầu
1.
Quá trình đô thị hoá dường như là một tiến trình tất yếu trong quá trình phát
triển, có ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của xã hội cùng rất nhiều vấn đề được đặt ra
cần phải giải quyết. Một trong những vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay là nhà ở đô thị
với cơ cấu và thành phần cư dân của nó ngày càng phức hợp từ đặc điểm dân tộc, nghề
nghiệp, mức sống…. Thị trường bất động sản với hàng hoá chủ yếu là nhà ở các loại
có diễn biến phức tạp với những bước thăng trầm lớn kèm theo những bước nhảy rất
xa về giá trị kinh tế có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế và cơ cấu tổ chức đô thị.
Nhu cầu về một nơi cư trú hay nơi mà mọi người thường bảo nhau có “an cư”
mới “lạc nghiệp” là một nhu cầu thiết thực và cấp thiết của mọi người, tuy nhiên với
đơn giá của phân khúc nhà ở lại biến động liên tục chưa phản ánh thực chất cung cầu
thực sự làm nản lòng và tan vỡ giấc mơ có một căn hộ chung cư ổn định của nhiều cư

dân đô thị có thu nhập chưa cao mặc dù các dự án nhà ở mới cùng các khu đô thị mới
liên tục được phê duyệt quy hoạch và đưa vào thực tiễn xây dựng.
Chúng ta đang xây dựng một nền kinh tế trên đà tăng trưởng theo cơ chế thị
trường định hướng Xã hội chủ nghĩa với mong muốn đem lại sự bình đẳng và công
bằng cho người lao động. Những hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động xây dựng
nhà ở nói riêng cũng cần tuân theo những quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường.

, tuy nhi
.
Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thật sự là một vấn đề bức thiết với xã hội
nhưng

lại có những khúc mắc về giá cả, đầu tư và trả nợ, ….và những vấn đề

phát sinh khác. Bởi những lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài “Chính sách giá đối
với nhà ở

dành cho người có thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh” với

mục tiêu đưa ra những giải pháp đối với nhà đầu tư, nhà nước và những người có thu
nhập thấp.

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

x


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đưa ra chính sách, giải pháp đối với vấn đề giá nhà ở

dành cho

người có thu nhập thấp ở Tp.HCM
2.2 Mục tiêu cụ thể
Đưa ra những cơ sở lý luận cơ bản về nhà ở
nhập thấp và

dành cho người có thu
.

Đưa ra những chính sách và kiến nghị phù hợp đối với giá bán và việc hỗ
trợ mua nhà.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Vấn đề nào đang là khúc mắc trong việc mua bán nhà ở dành cho người có
thu nhập thấp đối với người mua và chủ đầu tư ?
Phương pháp nào giúp tính toán đưa ra những kết luận để chứng minh cho
những khó khăn mà thực tế đang diễn ra ?
Chính sách và giải pháp nào được đưa ra ?
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường nhà ở

đối với người có thu nhập

thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng nghiên cứu: Nhà

dành cho người thu nhập thấp
, dự án nhà ở xã hội Lê Minh Xuân.

5. Phương pháp nghiên cứu
5.1 Giả thiết nghiên cứu
-

Gia đình có thu nhập thấp giả định mô hình có 3 người: Cha mẹ đi làm có
thu nhập, 1 con đang trong tuổi đi học.

-

.

5.2 Phương pháp thu thập số liệu
-

Thu thập số liệu sách, báo, tivi, internet.

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

xi


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

-

.

5.3 Phương pháp xử lý số liệu
Sử dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản để tính toán.
5.4 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu nhập.

6.
Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở

ời có thu nhập thấp

p
Kết luận

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

xii


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

CHƢƠNG 1

1.1. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.1. Quan niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp
71/2010/NĐ-CP

:
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
.
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Đ
71 mua, thuê hoặc thuê mua
theo cơ chế do Nhà nước quy định;
Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Đ
thời gian đ

71.

.
1.1.2. Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại dành cho người có
thu nhập thấp
 Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội được xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 37 của
Nghị định 71 mua, thuê hoặc thuê mua. Nhà ở xã hội có hai loại sau đây:
a) Nhà

đầu tư

;
b) Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà
nước để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của Nghị định 71.

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

1


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Đối tượng: Cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp,
công nhân khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Chính sách với nhà đầu tư:
Về đất đai: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Về kiến trúc, quy hoạch xây dựng: được phép tăng mật độ xây dựng và
hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch hiện hành.
Về các loại thuế: miễn thuế GTGT, miễn thuế sử dụng đất trong vòng 3
năm, được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của Nhà
nước.
Về hỗ trợ tín dụng đầu tư: đợc Nhà nước cho vay vốn ưu đãi, vay từ các
Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm, ….
Về hỗ trợ đầu tư khác: được bố trí các khu đất đã được bồi thường, giải
phóng mặt bằng đã có hệ thống cơ sở hạ tầng đầy đủ. Được hưởng tỷ lệ
lãi định mức là 10% trong tổng số vốn đầu tư đối với nhà giá thấp.
 Nhà ở

dành cho ngƣời thu nhập thấp

Là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng
để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Đối tượng:
Tổ chức, cá nhân trong nước.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu, thuê nhà

ở tại Việt Nam.
Các tổ chức, cá nhân người nước ngoài thuộc diện được sở hữu, thuê nhà
ở tại Việt Nam.
Có hành lang pháp lý rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh thuận tiện
hơn trước đây do sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đăng kí BĐS,
Luật Thuê sử dụng đất, Luật Nhà ở, …

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

2


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.2.
1.2.1. Người có thu nhập thấp là ai ?
-

1-9-

2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội
phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu
nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu
nhập cá nhân.
1.2.2. Đối
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức.
Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng

lương từ ngân sách nhà nước.
Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.
Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại điểm a khoản 6 Điều 30
của Nghị định 71 (Khi người thuê nhà hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công
vụ)
, cao

,

cao
thuê nhà

.

Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh.
Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

:
ộc sở hữu củ
, cụ thể là:
Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn
nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

3


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm
ợc bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường

quyề
bằng nhà ở, đất ở.

ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để đượ
về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là:


Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của
hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người;



ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình
thấp hơn 5m2 sử dụng/ngườ
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
, cụ thể là:

Chưa được Nhà nướ

ở

;

, chưa
;

Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội;
;
Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp
luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấ
(đối với hộ gia đình, cá nhân quy
định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 36);
ủa pháp luật.
ầ
. Trường hợp đối tượng thuộ

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

4


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của
đơn vị nơi ngườ
.
(tính bình quân theo đầu người) dưới mức
bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉ
ối tượng quy
định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 36).
Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập

thấp
Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thực
hiện theo phương pháp chấm điểm, ngườ
100).
ở

:

STT

1.

2.

3.

:
(bao gồm cả trường hợp quy định tại Khoản
2 Điều 3 Thông tư 36).
5 m2 sử dụ
ện tích
đất ở thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại.
Tiêu chí về
:
1 (quy định tại điểm a Khoản 1 hoặc Khoản 2
Điều 3 Thông tư 36).
2 (quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư
36).
:
1.

2.
2.

50
30

30
20

10
7
4

ỉ
4.

.
Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:
(theo điều kiện cụ thể của từng địa phương)

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

10

5


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Căn cứ
Khoản 2 Điề

1 và
, Uỷ ban nhân dân cấp tỉ

c

đối tượ

.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấ
ắc, thứ tự

ịnh cụ thể
, thuê, thuê mua nhà ở thu

nhập thấ

.

1.3. Phương pháp xác định giá cho thuê, thuê mua, và bán nhà ở cho người có
thu nhập thấp
-

30/06/2009 Hướng dẫn phương pháp

xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có
thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp

thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.)
1.3.1. Nguyên tắc xác định
1. Đối với giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có
thu nhập thấp:
a) Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, đảm bảo
thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành
trong quá trình sử dụng; chi phí bảo trì nhà ở;
b) Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở được thu, chi theo nguyên tắc
tự thu, tự trang trải và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của khu nhà ở,
do đơn vị quản lý vận hành nhà ở chịu trách nhiệm quản lý;
c) Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có)
của người thuê nhà không tính trong giá cho thuê nhà ở mà do người thuê nhà trực
tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ (nếu có hợp đồng riêng) hoặc trả cho đơn
vị quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

6


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành nhưng phải đảm bảo
nguyên tắc không nhằm mục đích kinh doanh. Riêng giá điện, nước được tính theo
giá sinh hoạt, không tính theo giá kinh doanh;
d) Các chi phí dịch vụ trong giá cho thuê nhà ở bao gồm: bảo vệ, vệ sinh
môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được quy
định cụ thể trong hợp đồng thuê nhà ở;

e) Không được tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà
ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…)
g) Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở dùng để bù đắp chi
phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở;
h) Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình;
i) Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
2. Đối với giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp :
a) Tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay
(nếu có); chi phí bảo trì nhà ở (phần sở hữu chung);
b) Không tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…);
c) Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình;
d) Trường hợp bán nhà trả góp: thời hạn trả góp do bên bán, bên mua tự thoả
thuận nhưng tối thiểu là 10 năm.
3. Đối với giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Nguyên tắc xác định tương tự như giá bán và giá cho thuê nhà ở cho người
có thu nhập thấp. Thời gian thuê mua do người bán và người thuê mua thoả thuận
nhưng tối thiểu là 10 năm.
1.3.2. Nội dung cấu thành
1. Chi phí đầu tư xây dựng: là toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện đầu tư
xây dựng công trình và đưa công trình vào khai thác sử dụng theo quy định hiện

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

7


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

hành về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt quyết toán vốn đầu tư tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng).
2. Chi phí bảo trì (phần sở hữu chung): là toàn bộ chi phí cho việc duy tu,
bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất đối với
phần sở hữu chung trong khu nhà ở nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
a) Chi phí bảo trì công trình được xác định như sau:
Đối với diện tích nhà bán thì chi phí bảo trì công trình được tính bằng 2%
giá bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả (điều 54
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật nhà ở).
Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của
chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) thì chủ
đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán
căn hộ có giá cao nhất của khu nhà ở.
b) Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản
lý, vận hành nhà ở quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành
về công tác bảo trì công trình xây dựng. Các khoản kinh phí này không phải nộp
thuế.
3. Lợi nhuận định mức của dự án
Lợi nhuận định mức được tính tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình.
4. Ngoài giá bán nhà ở này, người mua nhà sẽ phải trả thêm các khoản chi phí
quản lý, vận hành hàng tháng được thoả thuận trong hợp đồng mua bán và theo quy
định hiện hành.
1.3.3. Phương pháp xác định giá cho thuê

Trong đó:
Gt : là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng)

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

8


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Vd : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo
nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm)
Công thức xác định:

 Td : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa
vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có
thẩm quyền phê duyệt) (đồng).
 r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào
người có thẩm quyền quyết định đầu tư (%/năm)
 n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án
và người có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng tối thiểu là 20 năm.
L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình
(đồng/năm)
Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm)
Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm)
Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm
như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt
động thể thao (đồng/năm)
S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
K : là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ
sau: nhà chung cư có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1;
K3=1,0; K4=0,9; K5=0,8.

Chú thích: “12” : là số tháng thuê nhà ở trong 1 năm
1.3.4. Phương pháp xác định giá cho thuê mua
Công thức xác định:

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

9


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Trong đó:
Gtm : là giá thuê mua 1m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (đồng/ m2/tháng);
A : là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi đã trừ đi tiền
thanh toán lần đầu) so với giá trị ban đầu của căn hộ thuê mua (A <1)
Vd : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo
nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm)
Công thức xác định:

 Td : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa
vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có
thẩm quyền phê duyệt) (đồng)
 r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào
người có thẩm quyền quyết định đầu tư (%/năm)
 n : thời gian thuê mua phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người bán và
người thuê mua nhưng tối thiểu là 10 năm.
Các đại lượng khác được xác định tương tự như mục 1.3.3.
1.3.5. Phương pháp xác định giá bán

1. Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần:
Công thức xác định:

Trong đó:
Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (đồng/m2);
Td : là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án tại thời điểm bàn giao đưa
vào khai thác sử dụng (theo gía trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm
quyền phê duyệt) (đồng).
L : là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình
(đồng)

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

10


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (đồng)
S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án: bao gồm diện tích các
căn hộ bán và diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu
của chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn
phòng…) (m2)
K : là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ
sau: nhà chung cư có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1;
K3=1,0; K4=0,9; K5=0,8.
2. Trường hợp bán nhà trả góp: Người mua nhà ở nộp tiền lần đầu không
quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với bên bán.

Thời hạn trả góp do bên bán, bên mua tự thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm.
1.3.6. Nội dung và chi phí quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp
1. Công tác quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp bao gồm: quản lý, vận
hành và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (gồm thang máy, máy bơm
nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị
khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà ở thu nhập thấp;
cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây
cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho khu nhà ở
hoạt động bình thường.
2. Chi phí quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp đối với trường hợp cho
thuê và cho thuê mua được xác định theo nguyên tắc quy định tại Khoản 2 Điều 3
Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng.
Chi phí quản lý vận hành đối với trường hợ
đượ

ở thu nhập thấp
ắc quy định tại Khoản

4 Điều 4 Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng.
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm xác định chi phí quản lý vận hành nhà ở
thu nhập thấp và quy định rõ trong hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở,
nhưng không vượt quá 85% mức chi phí quản lý vậ

ấp

tỉnh quy định áp dụng cho nhà chung cư thương mại hạng 4.

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

11

Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

3. Mức đóng góp chi phí quản lý vận hành được tính theo tháng, phân bổ
theo diện tích phần sở hữu hoặc sử dụng riêng của từng chủ sở hữu, chủ sử dụng
và nộp mỗi tháng một lần.
Đối với trường hợp thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì chi phí quản lý
vận hành có thể nộp cùng với tiền thuê, thuê mua nhà ở hàng tháng hoặc nộp riêng.
Trong trường hợp chi phí quản lý vậ

ới tiền thuê, thuê

mua nhà ở hàng tháng thì Chủ đầu tư có trách nhiệm trích phần chi phí quản lý vận
hành cấu thành trong tiền thuê, thuê mua nhà ở để

ị quản lý vận

hành.
4. Các chi phí dịch vụ về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các chi
phí dịch vụ khác mà có hợp đồng riêng đối với từng chủ sở hữu, chủ sử dụng thì
do người sử dụng trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trường hợp các
chi phí dịch vụ mà không có hợp đồng riêng thì người sử dụng chi trả theo khối
lượng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt.
5. Chi phí trông giữ xe đạp, xe máy được thực hiện theo quy định củ
ban nhân dân cấp tỉnh áp dụng chung trên phạm vi địa bàn.
6. Trong quá trình lập dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp, Chủ đầu tư dự
, bố trí một phần diện tích phù hợp (sau khi đã đáp ứng đủ nhu

cầu diện tích sử dụng chung trong phạm vi dự án theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây
dựng hiện hành) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện kinh doanh, tạo kinh phí bù
đắp cho chi phí quản lý vận hành, đảm bảo người mua, thuê và thuê mua nhà ở thu
nhập thấp chỉ phải đóng góp chi phí quản lý vận hành nhà ở
quy định tại Khoản 2 Điều này.
1.3.7. Nội dung và chi phí bảo trì nhà ở thu nhập thấp
1. Bảo trì nhà ở thu nhập thấp bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa
ở nhằm duy trì chất

nhỏ, sửa chữa vừa,sửa chữa lớ
lượng của nhà ở. Việc bảo trì được thực hiện theo quy đị
.

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

12


Khóa luận

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

2. Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ
thuật và trang thiết bị sử dụng chung và các căn hộ để
ệp quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp hoặc tổ chứ
ề hoạt động xây dựng thực hiện và phải tuân
thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành.
3. Việc bảo trì phần sở hữu riêng trong nhà ở thu nhập thấp dành để bán do
người mua nhà ở thu nhập thấp tự bảo trì.

4. Mức chi phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu hoặc sử dụng chung trong
khu nhà ở thu nhập thấp được thực hiện như sau:
a) Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để bán thực hiện theo quy định tại
Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng;
b) Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để
ều 6 và Điều 8 Thông tư số
15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng.
5. Trong vòng 30 ngày kể từ khi khu nhà ở thu nhập thấp được đưa vào sử
dụng, đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi tại ngân hàng
thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn để
gửi khoản tiền đóng góp kinh phí bảo trì theo quy định (trong trường hợp được chủ
đầu tư ủy quyền). Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ gửi tiền tại ngân hàng phải
được bổ sung vào kinh phí bả

.

Đối với trường hợp thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì kinh phí bảo
trì có thể nộp cùng với tiền thuê, thuê mua nhà ở hàng tháng hoặc nộp riêng. Trong
trường hợp kinh phí bảo trì nộp cùng với tiền thuê, thuê mua nhà ở hàng tháng thì
Chủ đầu tư có trách nhiệm trích phần kinh phí bảo trì cấu thành trong tiền thuê,
thuê mua nhà ở để nộp cho đơn vị quản lý vận hành.

SVTH: Nguyễn Hữu Anh Khoa

13