Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

PHẠM THỊ HẢI ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

PHẠM THỊ HẢI ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K44 - QLĐĐ - N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : GS. TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên – 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản
Lý Tài Nguyên, em đã về thực tập tại phường Quang Trung , thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp
và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo GS.TS Đặng Văn
Minh đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Quang Trung, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, các cán bộ, nhân viên đang công tác tại UBND phường
Quang Trung đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp tại đây.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng
hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình nhưng
do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Sinh viên

Phạm Thị Hải Anh

ii

DANH MỤC BẢNG

Trang
Bảng 2.1: Khung giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên năm 2015
......................................................................................................... 17
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn phường Quang Trung
năm 2015 ......................................................................................... 29
Bảng 4.2: Biến động về giá đất ở tại địa bàn trong những năm gần đây theo
giá Nhà nước quy định. ................................................................... 32
Bảng 4.3. So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế điều tra trên địa bàn
phường Quang Trung năm 2015 ..................................................... 33
Bảng 4.4: Kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn phường Quang Trung năm 2015. ................................ 35
Bảng 4.5: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn phường Quang Trung năm 2015. ................................ 37
Bảng 4.6: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Quang Trung
năm 2015 ......................................................................................... 40
Bảng 4.7. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tình trạng pháp lý của thửa đất đến
giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Quang Trung năm 2015.
......................................................................................................... 42
Bảng 4.8. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh – xã hội đến giá đất ở trên
các tuyến đường tại phường Quang Trung năm 2015. ................... 43
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên các tuyến
đường tại phường Quang Trung năm 2015. ................................... 45
Bảng 4.10. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tâm lý – thị hiếu đến giá đất ở trên
các tuyến đường tại phường Quang Trung năm 2015. ................... 47

iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 2.1 Đồ thị biểu hiện cung và cầu về đất đai ............................................ 7
Hình 2.2 Đồ thị biểu thị quan hệ cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn .... 8
Hình 4.1 Bản đồ tổng thể phường Quang Trung ........................................... 23
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất ở trên
địa bàn phường Quang Trung năm 2015(%) .................................. 36
Hình 4.3. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn phường
Quang Trung năm 2015 (%) ........................................................... 41
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đến giá
đất ở trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%)......................... 42
Hình 4.5. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của tình trạng an ninh - xã hội
đến giá đất ở trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%) ............ 44
Hình 4.6. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%).................................. 45
Hình 4.7 Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của yếu tố tâm lý - thị hiếu đến
giá đất ở trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%) ................... 47


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

STT

Tên đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

4

CP

Chính phủ

5

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

Gqđ

Giá quy định

8

Gtt

Giá thị trường

9

HĐND

Hội đồng nhân dân

10

KT - XH

Kinh tế - xã hội

11

NĐ

Nghị định

12

NQ

Nghị quyết

13

QĐ

Quyết định

14

STNMT

Sở Tài nguyên Môi trường

15

TN - MT

Tài nguyên - Môi trường

16

TT

Thông tư

17

UBND

Ủy ban nhân dân

18

VT

Vị trí


v

MỤC LỤC
PHẦN I: MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể. ........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3

PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .............................................................. 4
2.1.1 Khái niệm về giá đất ................................................................................ 4
2.1.2. Các đặc trưng của giá đất ........................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất............................................ 6
2.1.4. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 8
2.1.5. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 9
2.2. Khái quát về công tác định giá đất ............................................................. 9
2.2.1. Khái niệm định giá đất ............................................................................ 9
2.2.2. Sự cần thiết của hoạt động định giá đất ................................................ 10
2.2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................. 10
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 11
2.3.1. Yếu tố thông thường ............................................................................. 11
2.3.2 Yếu tố khu vực ....................................................................................... 13
2.3.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................ 14
2.4. Giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên.......... 15
2.4.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn .................................................. 15
2.4.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất ở trên địa bàn .......................... 16


vi

PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 18
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 18
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18
3.3.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của phường Quang Trung ......... 18

3.3.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung ,thành phố Thái
Nguyên năm 2015 ........................................................................................... 18
3.3.3. Một số nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất ở tại phường
Quang Trung ................................................................................................... 19
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 19
3.4.1. Công tác chuẩn bị .................................................................................. 19
3.4.2. Công tác ngoại nghiệp........................................................................... 19
3.4.3. Công tác nội nghiệp .............................................................................. 20
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 22
4.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của phường Quang Trung ............ 22
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên [15].......................................................... 22
4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội [15] ............................................................... 23
4.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng - kỹ thuật xã hội [15] .................................... 24
4.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập [15] ........................................ 25
4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường ............................ 26
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ....................................................................... 26
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 29
4.3. Thực trạng giá đất ở của phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên.....31
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất ở tại phường Quang Trung.... 35


vii

4.4.1. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn ..... 35
4.4.2. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn. 37
4.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 48
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................... 49
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 51
PHỤ LỤC


1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. ..)".
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra thảo luận tại Kỳ họp thứ 4,
Quốc hội khoá XIII càng nhấn mạnh tới yếu tố đất đai là tài sản quý giá,
quyền sử dụng đất là loại hàng hoá có giá trị đặc biệt mà quên đi yếu tố đất
đai là không gian sống, nơi tạo lập và chứa đựng những quyền căn bản nhất
của từng cá nhân và cả cộng đồng, từ đó càng thêm khẳng định “Đất đai
không chỉ là tài sản vật chất thuần tuý”.
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăg cao
và nhanh qua các năm. Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định
của Nhà nước, do đó gây lung túng cho không chỉ người mua người bán mà
cả quản lý cấp địa phương. Các chính sách ban hành dựa trên khung giá đất
quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có
những yếu tố nào tác động tới giá đất tại các địa phương và ảnh hưởng của
từng yếu tố tới giá đất ra sao?.

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Quang Trung là một trong những


Khóa luận đầy đủ ở file: Khóa luận full