Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ TIẾN KHỞI
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN
THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: LT- QLĐĐ - K10

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2015

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ TIẾN KHỞI
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN
THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: LT- QLĐĐ - K10

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2015

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, 2015


LỜI CẢM ƠN
Việc đào tạo những kiến thức cơ bản trong nhà trƣờng cho sinh viên là rất
cần thiết để giúp cho sinh viên nắm vững, hiểu sâu các kiến thức cơ bản thì việc
đƣa lý thuyết vào thực tiễn nhất là thực tập tốt nghiệp thực tế tại các địa
phƣơng có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác đào tạo nhằm giúp cho sinh
viên rèn luyện kỹ năng tác phong làm tinh thần tự giác tại các cơ sở giúp
cho sinh viên có kiến thức thực tế khi ra trƣờng tự tin bƣớc vào cuộc sống.
Tạo cơ hội cho sinh viên đƣợc tiếp xúc, giải quyết các tình huống thực tế,
giao lƣu học hỏi kinh nghiệm, mở rộng mối quan hệ giữa nhà trƣờng - sinh
viên - cơ sở thực tập.
Với lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên đã truyền cho em những kiến thức quý báu trong
suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trƣờng, giúp em hoàn thiện năng lực
công tác nhằm đáp ứng yêu cầu của ngƣời cán bộ khoa học khi ra trƣờng.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Phan Đình Binh đã
tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ủy ban nhân dân xã Kim
chân,thành phố Băc Ninh đã tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực tập.
Do thời gian và trình độ học vấn của bản thân còn nhiều hạn chế, bƣớc

đầu mới làm quen với thực tế công việc nên khóa luận của em không tránh
đƣợc thiếu sót. Em rất mong nhận đƣợc sự góp ý chân thành của thầy cô giáo
cùng các bạn để khóa luận của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày …… tháng……. năm 2015
Sinh viên

Đỗ Tiến Khởi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐGĐ

Định giá đất

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

VT

Vị trí

KV

Khu Vực

CN

Chữ Nhật


MỤC LỤC
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................. 1
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.3. Yêu cầu .................................................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa đề tài ......................................................................................................... 2
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 2
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................. 3
Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
2.1. Cơ sở lí luận ........................................................................................................... 4
2.2. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................................... 4
2.2.1. Tổng quan thị trƣờng đất đai .............................................................................. 4
2.2.2. Thị trƣờng đất đai trên thế giới ........................................................................... 5
2.2.3. Thị trƣờng đất đai Việt Nam............................................................................... 8
2.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .............................................. 13
2.2.5 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Bắc Ninh ........................ 20
2.3. Cở sở pháp lý ....................................................................................................... 21
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............. 23
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu .......................................................................................... 23
3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 23
3.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 23
3.4. Nội dung nghiên cứu............................................................................................ 23
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn xã Kim Chân ............................. 23
3.4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của xã Kim Chân năm 2012 -2014 ........ 23
3.4.3. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nƣớc; trên địa bàn
xã Kim Chân và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng. ............................................... 23
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................. 23
3.5. Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................... 23
3.5.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu .............................................................. 24
3.5.2. Phƣơng pháp điều tra dữ liệu thị trƣờng theo mẫu phiếu ................................. 24
3.5.3. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.......................................... 24


Phần 4.KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC ................................................................................. 25

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ........................................................................ 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................... 29
4.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế. .......................................................... 30
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 32
4.1.5. Biến động sử dụng đất . ................................................................................... 34
4.2 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nƣớc; trên địa bàn
xã Kim Chân và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng. ............................................... 35
4.2.1 Giá đất ở quy định chung trên phạm vi cả nƣớc. ............................................... 35
4.2.2. Công tác định giá đất tại xã Kim Chân năm 2012 – 2014 ................................. 36
4.2.3. Giá đất quy định trên địa bàn xã Kim Chân ...................................................... 37
4.2.4. Thực trạng giá đất và biến động giá đất ........................................................... 38
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn
xã Kim Chân giai đoạn 2012 – 2014 ........................................................................... 41
4.3.1. Ảnh hƣởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu ngƣời ...................... 41
4.3.2. Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất ............................................................ 42
4.3.3. Ảnh hƣởng của dặc điểm thửa đất đến giá đất ................................................. 42
4.3.4. Ảnh hƣởng của các dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất .......................... 44
4.3.5. Cung cầu về nhà đất. ......................................................................................... 45
4.3.7. Các yếu tố khác ................................................................................................. 53
4.4. Đề xuất một số giải pháp ..................................................................................... 54
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 57
5.1. Kết luận ................................................................................................................ 57
5.2. Kiến nghị.............................................................................................................. 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 59


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của xã Kim Chân. ............................... 32
Bảng 4. 2. Biến động đất đai xã Kim Chân năm 2014 so với năm 2012 .................. 34

Bảng 4.3. Khung giá đất ở tại đô thị ........................................................................... 36
Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại nông thôn ................................................................ 36
Bảng:4.5. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2012-2014 .......... 38
Bảng:4.6. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nƣớc và giá đất thị trƣờng
ở xã Kim Chân năm 2014 .................................................................................... 40
Bảng 4.7. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu ngƣời ......................................... 41
Bảng .4.8. Phiếu thông tin điều tra thửa đất. .............................................................. 43


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Bản đồ khu đô thị Đại Kim....................................................................... 44


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và
những ngành công nghiệp khác. Bên cạnh đó nhu cầu về đất ở ngày càng
tăng. Hòa chung với sự phỏt triển trong cả nƣớc nói chung và xã Kim Chân
nói riêng đang từng bƣớc phát triển mạnh mẽ. Các khu giãn dẫn phát triển
mạnh mẽ các tuyến đƣờng liên tỉnh, liên thôn cũng đƣợc mở rộng với sự phát
triển đó làm cho đất đai biến động mạnh mẽ.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát
triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động
sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt

khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị
trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực


2

tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng. Đƣợc sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên,
trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo TS.
Phan Đình Binh chúng tôi tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố
Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công
tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung cũng nhƣ trên
xã Kim Chân nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa
bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014.

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim
Chân . Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức
đã đƣợc học trong nhà trƣờng và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình


3

thực tập ở địa phƣơng. Tìm hiểu các điều kiện của địa phƣơng kết hợp với
điều tra khảo sát thực địa để đƣa ra đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất.
Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày
một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đƣa ra sự chênh lệch và khả
năng tƣơng đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phƣơng,
giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà

nƣớc đƣa ra.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, việc đƣa ra các chính
sách của địa phƣơng thực hiện một cách hoàn thiện hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lí luận
Xã hội loài ngƣời luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục
vụ cho con ngƣời cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng
của con ngƣời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con
ngƣời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó
chính là bất động sản. Nó gắn liền với con ngƣời ngày từ thủa sơ khai và tầm
quan trọng của nó cũng ngày đƣợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài
ngƣời. đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định
đƣợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó nhƣ thế nào. Đất đai đã,
đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó
trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét
điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động
sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển
và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nƣớc về mặt pháp lý
đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một
thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với
quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ
thống thị trƣờng bất động sản dần dần đƣợc hình thành, phát triển và không
thể phủ nhận đƣợc vai trò của thị trƣờng này trong việc thúc đẩy phát triển
nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cƣ.

2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
2.2.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch bất động
sản. Thị trƣờng đất đai đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn


5

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch đất đai.
- Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo: Thị trƣờng đất đai là thị
trƣờng không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trƣờng trong thuyết kinh tế. Một thị trƣờng hoàn hảo là thị trƣờng khi ổn định,
ngƣời mua và bán nắm đƣợc thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán,
thì giá trị thị trƣờng, giá cả thị trƣờng, và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đƣợc của thửa
đất làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trƣờng đất đai trở thành thị trƣờng cung độc quyền,
yếu tố đầu cơ trong thị trƣờng đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
Trong thị trƣờng hàng hóa thông thƣờng khác, hàng hóa và các nguồn
lực sản xuất phải đƣợc tự do lƣu thông tới những nơi thu đƣợc những khoản lời
lớn nhất hay có giá cao nhất, ngƣời mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất.
Nhƣng đối với thị trƣờng đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái
tạo đƣợc, nên dù có những ảnh hƣởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc
những thay đổi về các cơ hội đầu tƣ làm giá đất tăng giảm quá mức, nhƣng
ngƣời ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác

thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền rất cao.
- Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế: Thị trƣờng
đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có
mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Mặt khác
thị trƣờng đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời
các yếu tố nhƣ biến động chính trị, môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc
lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trƣờng.
2.2.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Trên thế giới ta ̣i các nƣớc tƣ bản phát triể n sở hƣ̃u tƣ nhân chiế m đa số
nên tin
́ h đô ̣c quyề n của thi ̣trƣờng đấ t đai rấ t cao và cao hơn nhiề u so với thi ̣


6

trƣờng hàng hóa ta ̣o cơ sở kinh tế , chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế
lũng đoạn. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai phát triển theo quy luật của thị trƣờng
hàng hóa, nghĩa là đất đai đƣợc trao đổi mua bán tự do . Giá đất biến động căn
cƣ́ vào giá tri ̣thƣ̉a đấ t và tƣơng quan cung cầ u đấ t , bởi vâ ̣y mô ̣t nề n công
nghiê ̣p quố c gia phát triể n ma ̣nh làm cho giá đấ t phi nông nghiê ̣p ở đây cao
hơn nhiề u so với giá đấ t phi nông nghiê ̣p . Ở các quốc gia này thƣờng áp dụng
luâ ̣t thuế đố i với viê ̣c mua bán ruô ̣ng đấ t chƣ́ không áp đă ̣t giới ha ̣n hành
chính đối với thị trƣờng đất đai.
Ở các nƣớc đang phát triể n, trong giai đoa ̣n tăng trƣởng nhanh hoă ̣c thu
hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triể n và các khu đô thi .̣ Khi các cơn số t đấ t có nguy cơ ảnh hƣởng
đến tăng trƣởn g kinh tế hoă ̣c thu hút đầ u tƣ nƣớc ngoài thì chiń h phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai.
Ví dụ ở một số nƣớc phát triển, nhƣ cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 thế
kỷ XX cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật

Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng
giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những
năm 1992 – 1993, giá nhà đất tại nhiều quốc gia cũng giảm mạnh. Tại Nhật
năm 1992, giá nhà đất bị giảm tới 40% làm cho các ngân hàng Nhật bị kẹt
vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất
từ năm 1989 – 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Pải giảm
11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu 1992, các văn phòng giao dịch trống
rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết
quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm
đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Ví dụ ở một số
nƣớc phát triển, nhƣ cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 thế kỷ XX cũng đã làm
phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong
các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại
Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 –


7

1993, giá nhà đất tại nhiều quốc gia cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992, giá
nhà đất bị giảm tới 40% làm cho các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề
nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 –
1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Pháp giảm 11,5%. Trong các
năm 1991 và nửa đầu 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến
giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính
phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế
tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới.
Rút kinh nghiệm của các nƣớc đi trƣớc , các quốc gia đang phát triển đã
và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm
bớt tố c đô ̣ và quy mô tích tụ đất đai , nhƣ mô ̣t quy luâ ̣t tấ t yế u của sở hƣ̃u tƣ
nhân về đấ t đai trong nề n kinh tế thi ̣trƣờng

. Để đảm bảo cho nông dân có

ruô ̣ng, chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền

, nhiề u nƣớc vẫn

còn hạn chế quyề n chuyể n nhƣơ ̣ng đấ t đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia
đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhƣng tới
năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay
vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣời đã
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất
đó trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn và trong
một số trƣờng hợp cụ thể
, Nhà nƣớc có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở nhiều nƣớc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong
SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền
chuyển nhƣợng đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ
và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô


8

tích tụ ruộng đất của các nƣớc đang phát triển rất đáng đƣợc phân tích, tham
khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam.

Tính độc quyền về sở hữu đất đai và giá đất thời kỳ chủ nghĩa tƣ bản đã
bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện
nay không còn khả năng phân chia lại thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi
đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trƣờng, mở
rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở rộng thị trƣờng đất đai và tạo nên xu
hƣớng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá.
Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nƣớc nhƣ Ba Lan, Nam Tƣ, Hungari,
Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh
doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp
các nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm quan trọng của thị trƣờng đất đai trên thế giới là thị
trƣờng này đã vƣợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trƣờng đầu
tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ
lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
ở nƣớc ngoài.
2.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam.
2.2.3.1. Các giai đoạn của thị trường đất đai Việt Nam.
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nƣớc trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hƣởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trƣờng đất đai - một loại thị trƣờng đặc biệt với hàng hoá
thuộc loại đặc biệt đƣợc đƣa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình
thành và phát triển thị trƣờng đất đai ở nƣớc ta thành các giai đoạn sau đây:
- Giai đoạn trƣớc năm 1945: Các cuộc mua bán, chuyển nhƣợng đất đai
trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là ngƣời bị cai trị với


9

một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là ngƣời bị áp bức, bóc lột với một bên là
kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trƣờng.
Tuy nhiên, về giá đất đã đƣợc hình thành trong giai đoạn này (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[13].
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trƣờng bất
động sản ở nƣớc ta bắt đầu đƣợc hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình
thành thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau
này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nƣớc Việt Nam đã ghi nhận sự
tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy
nhiên, thị trƣờng bất động sản trong giai đoạn này chƣa có điều kiện phát triển
do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nƣớc
và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ƣu thế diễn ra đối với đất thổ cƣ, giá đất
đƣợc hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nƣớc
và pháp luật (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[13].
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp
năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất
đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhƣợng
quyền sở hữu nhà để ở, thì ngƣời nhận chuyển nhƣợng nhà có quyền đƣợc sử
dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Nhƣ vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nƣớc Việt Nam chƣa thừa nhận ở Việt Nam có thị trƣờng đất đai mà chỉ có thị
trƣờng bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trƣờng ngầm về đất
đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trƣờng bất động
sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trƣờng nhà ở và các công trình
xây dựng khác gắn liền với đất là thị trƣờng hợp pháp, thị trƣờng đất không
đƣợc pháp luật thừa nhận nhƣng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng,2005)[13].

10

- Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trƣờng nhà đất
chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất
đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hƣớng dẫn, triển khai nội dung
của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp
1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993)[10]. Lần đầu tiên khái niệm giá đất
đƣợc chính thức sử dụng: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều
12, Luật đất đai 1993)[10]. Nhƣ vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban
hành với việc quy định 5 quyền của ngƣời sử dụng đất đã chính thức khai
sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trƣờng BĐS trong nền kinh
tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất
hợp pháp, phải núp bóng dƣới danh nghĩa mua nhà nay đƣợc thừa nhận là hợp
pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều ngƣời dân có tiền, có nhu
cầu tham gia vào dòng ngƣời mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Lƣợng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phƣơng
Thảo, 2007)[11].
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tƣ nƣớc ngoài. Nền kinh tế bắt đầu bƣớc vào giai đoạn tăng trƣởng là
nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu
thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tƣ hƣớng tới tƣơng lai. Trong bối
cảnh đó, nhiều ngƣời có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tƣ mua bán đất
đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tƣ cá nhân từ nƣớc ngoài chuyển về,
trong đó phải kể đến những ngƣời xuất khẩu lao động tại thị trƣờng các nƣớc

đông Âu, điển hình là những ngƣời lao động tại Đức đã mang về một lƣợng
ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây
Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử


11

dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo
ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu
cho cơn sốt thị trƣờng BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất đƣợc bắt
đầu từ các thành phố lớn, nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng
ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nƣớc. Lƣợng hàng hoá BĐS tham
gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm
trƣớc đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia
giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ;
một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hƣởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trƣờng đóng băng và không ít ngƣời đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trƣờng BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nƣớc trong phạm vi hạn chế đƣợc
tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất.

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh
của nền kinh tế trong nƣớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tƣ mới sau khi ký
kết hiệp định thƣơng mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà đất đã làm cầu về nhất


12

đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát
triển mở mang đô thị. Tƣơng lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tƣ
tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trƣớc quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trƣờng nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trƣờng nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Luật Đất đai năm 2003 đƣợc thông
qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trƣơng của Nghị quyết số 26NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng
BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối
với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho ngƣời sử dụng đất để phù
hợp với cơ chế thị trƣờng. quyền sử dụng đất đƣợc coi là tài sản của ngƣời sử
dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc quyền lựa chọn hình thức đƣợc
giao đất hoặc đƣợc thuê đất từ Nhà nƣớc; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp
với giá đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; đã hình thành hệ
thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống
nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy
hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tƣ, trình tự

bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá
trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và
quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trƣờng


13

BĐS bƣớc vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài
(Lê Phƣơng Thảo, 2007)[11].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại thế giới WTO,
thị trƣờng đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tƣ và cho phép ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trƣờng BĐS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trƣờng tại các khu trung tâm, khu dự án, khu
dân cƣ, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm
hiểu và giao dịch. Và thị trƣờng BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong
năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng
đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trƣờng BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát
triển trong thời gian tới.
2.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.2.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình
độ cao. Mọi tổ chức ngành nghề đều đạt ở mức độ hoàn thiện và hiện đại, gắn
liền với sự tự động và tin học hoá. Hệ thống pháp luật đƣợc quy định chặt đến
hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình đầu tƣ nghiên cứu về lĩnh vực định giá
bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nƣớc phát triển và
một số quốc gia đang phát triển đã đạt đƣợc sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ
quan định giá bất động sản từ Trung ƣơng đến địa phƣơng với chức năng,

nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng
năm cho quốc gia. Sau đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của
cơ quan định giá tại một số nƣớc:
- Công tác định giá đất tại Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc đƣợc thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nƣớc và


14

khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật đất đai để đƣa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc đƣợc chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất
và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế
với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.
+ Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trƣớc
bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tƣ vấn các dịch vụ định giá khác.
- Công tác định giá đất tại Thụy Điển
Các phƣơng pháp xác định giá đất ở nƣớc ta vận dụng phƣơng pháp xác định
giá đất của hai nƣớc Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trƣờng là giá
có khả năng xảy ra nhiều nhất, đƣợc xác định trên cơ sở ngƣời mua mua đƣợc thông
tin tốt nhất về tài sản cần mua và ngƣời bán bán đƣợc thông tin tốt nhất về tài sản cần
bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đƣa ra phải đạt 75% giá trị thị trƣờng. Định
giá phải chỉ ra đƣợc BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra đƣợc
BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ

những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS
mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS đƣợc tiến
hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phƣơng
Thảo, 2007)[11].
- Công tác định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nƣớc Thái Lan về BĐS đƣợc tổ
chức chỉ ở cấp Trung ƣơng (cấp Tỉnh và cấp Huyện không có cơ quan định
giá). Cơ quan định giá đƣợc thành lập năm 1078, trực thuộc Cục Đất đai Thái
Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung ƣơng”


15

nhằm mục đích thu thuế và quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá gồm 5 phòng: phòng hành chính;
phòng định giá; phòng bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng truy cập dữ
liệu và lƣu trữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất) và điều phối
quỹ đất công (sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu
tiền cho những ngƣời không có hoặc có ít đất đai). Cơ quan này chỉ định giá
các tài sản thuộc đối tƣợng điều chỉnh của luật bất động sản. Việc định giá
đƣợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở
một số thành phố lớn); đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp việc định giá
đƣợc thực hiện theo từng khu vực lớn.
Phƣơng pháp định giá bất động sản tại Thái Lan:
+ Phƣơng pháp so sánh: phƣơng pháp này dựa trên cơ sở giá đã đƣợc
bán trên thị trƣờng của các bất động sản có nhiều đặc điểm tƣơng đối giống so
với BĐS thuộc đối tƣợng xem xét, để ƣớc tính giá trị thực của bất động sản đó.
+ Phƣơng pháp giá thành: phƣơng pháp này chủ yếu đƣợc áp dụng để
định giá những bất động sản không có hoặc ít xảy ra việc mua bán trên thị
trƣờng nhƣ trƣờng học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,…Dựa trên nguyên tắc

thay thế, phƣơng pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản
hiện có có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra một tài sản tƣơng tự có vai trò nhƣ
là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí
xây dựng hiện hành.
+ Phương pháp thu nhập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập
ròng trung bình hang năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng
với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó (còn gọi là tỷ số
vốn hoá), để tính giá trị của bất động sản.
2.2.4.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nƣớc ta đƣợc quy định khá chặt chẽ
trong Luật Đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với


16

đất đai của Nhà nƣớc theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2013[10].
Trên thực tế, Nhà nƣớc khó nắm bắt giá đất trên thị trƣờng vì nó biến
động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác
quản lý của mình, Nhà nƣớc quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại Điều
56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nƣớc quy định ghi rõ: “Việc định giá đất
của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng
trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.

Giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định
đƣợc công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc” [10].
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy
định: “Căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phƣơng,
UBND cấp tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho
phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất


17

cùng loại” [8].
Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng
đến địa phƣơng pháp luật nƣớc ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan
làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ
Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố
có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên
và Môi trƣờng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành
viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo
một mục đích cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TTBTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [1].
Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh

trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành
Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.Theo đó quy định phƣơng pháp
xác định giá đất gồm: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu nhập,
phƣơng pháp triết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ [3].
Căn cứ vào Thông tƣ số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hƣớng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để
xếp loại vị trí đất và quyết định số lƣợng vị trí đất trong từng loại đƣờng phố;
phân loại đƣờng phố và quyết định số lƣợng đƣờng phố theo thứ tự từ số 1 trở
đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phƣơng trong từng loại đô