Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long phường Tân Long thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ THANH LAN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG KHU TÁI
ĐỊNH CƢ DỰ ÁN NẮN SUỐI TÂN LONG, PHƢỜNG TÂN LONG, THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 – 2016

Thái Nguyên – năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ THANH LAN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG KHU TÁI

ĐỊNH CƢ DỰ ÁN NẮN SUỐI TÂN LONG, PHƢỜNG TÂN LONG, THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K44-QLĐĐ-N01
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 – 2016
: ThS. Trần Thị Mai Anh

Thái Nguyên – năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong việc (Học đi đôi với hành,
lý luận đi đôi với thực tiễn) của sinh viên các trường đại học, cao đẳng nói chung và
trường đại học Nông Lâm nói riêng. Để từ đó hệ thống hóa các kiến thức đã học,
kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích lũy thêm vốn kiến thức thực
tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên môn cũng như làm quen với công tác quản lý

nhà nước về đất đai sau này.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp, bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành.
Vậy em xin bày tỏ lòng biết ơn trân thành tới các thầy cô giáo trong ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng
dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo ThS. Trần Thị Mai Anh đã
trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn trân thành nhất tới sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt
tình của ban giám đốc và các cô chú, anh chị trong Trung tâm Phát triển quỹ đất
tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành tốt bản báo cáo tốt
nghiệp này.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 11 năm 2015
Sinh viên

Đặng Thị Thanh Lan


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Kết quả điều tra về dân số và lao động của phường Tân Long năm 2013 ...... 36
Bảng 4.2: Dân số theo độ tuổi của phường Tân Long ..............................................37
Bảng 4.3: Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2013 .....................................................37
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .........................................................38
Bảng 4.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..................................................39
Bảng 4.6: Kết quả thống kê diện tích đất đai của dự án ...........................................42
Bảng 4.7: Kết quả thống kê về tài sản cố định trong khu vực dự án ........................43

Bảng 4.8: Kết quả thống kê về cây cối trong khu vực dự án ....................................44
Bảng 4.9. Đối tượng và điều kiện bồi thường ...........................................................47
Bảng 4.10. Giá đất nông nghiệp cho khu vực GPMB ...............................................47
Bảng 4.11. Giá đất nông nghiệp cho khu vực GPMB ...............................................48
Bảng 4.12. Giá đất ở tại đô thị cho khu vực GPMB .................................................48
Bảng 4.13. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp ......................................................49
Bảng 4.14. Kết quả bồi thường về đất ở ...................................................................51
Bảng 4.15: Kết quả bồi thường đất tổ chức ..............................................................52
Bảng 4.16. Kết quả bồi thường về tài sản trên đất ...................................................53
Bảng 4.17. Kết quả bồi thường cây cối và hoa màu .................................................54
Bảng 4.18: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ .......................................................56
Bảng 4.19: Tổng hợp nguồn kinh phí BT, GPMB ....................................................57
Bảng 4.20: Kết quả điều tra tái định cư năm 2015 ...................................................58
Bảng 4.21: Tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của dự án ....................................59
Bảng 4.22: Kết quả tổng hợp ý kiến của người dân ..................................................60


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Tân Long ....................................33
Hình 4.2: Kết quả thống kê diện tích đất đai của dự án. ...........................................43
Hình 4.3: Kết quả thống kê về tài sản cố định trong khu vực dự án .........................44
Hình 4.4: Kết quả thống kê về cây cối trong khu vực dự án ....................................45
Hình 4.5: Tổng hợp nguồn kinh phí BT, GPMB ......................................................57


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Diễn giải

Từ viết tắt

Bồi thường và giải phóng mặt bằng

BT&GPMB

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNH-HĐH

Giải phóng mặt bằng

GPMB

Hội đồng nhân dân

HĐND

Hỗ trợ
Khu công nghiệp
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
Ủy ban nhân dân

HT
KCN
MTTQVN
UBND

Tái định cư

TĐC

Thành phố

TP


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
Phần 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu ................................................................3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu ..........................................................................8
2.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng....................................9

2.2.1. Nguyên tắc bồi thường và điều kiện được bồi thường .......................................9
2.2.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ..........12
2.3. Thực trạng về công tác BT, GPMB ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam ..........18
2.3.1. Công tác BT, GPMB ở một số nước trên thế giới ..........................................18
2.3.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .................................20
2.3.3. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Thái Nguyên .....................21
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........29
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................29
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................29
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................29


vi

3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................................29
3.2.1. Địa điểm...........................................................................................................29
3.2.2. Thời gian ..........................................................................................................29
3.3. Nội dung nghiên cứu...........................................................................................29
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................30
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...................................................30
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .................................................30
3.4.3. Phương pháp chọn mẫu, xây dựng phiếu điều tra và điều tra ...........................31
3.4.4. Phương pháp thu thập, phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu .............................31
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................33
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Tân Long, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên................................................................................33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................35
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
phường Tân Long ......................................................................................................37

4.2. Đánh giá công tác GPMB xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long,
phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên................................41
4.2.1. Giới thiệu chung về dự án nghiên cứu ............................................................41
4.2.2. Đánh giá công tác thống kê đất đai trong khu vực thực hiện dự án ................42
4.2.3. Đánh giá kết quả thống kê về tài sản, cây cối trong khu vực dự án...............43
4.2.4. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án ......................45
4.2.5. Đánh giá công tác BT về đất đai và các tài sản gắn liền với đất .....................49
4.2.6. Đánh giá về chính sách hỗ trợ và nguồn kinh phí để thực hiện GPMB ..........55
4.2.7. Đánh giá công tác tái định cư của dự án .........................................................58
4.2.8. Đánh giá tiến độ thực hiện công tác GPMB của dự án ...................................59
4.3. Đánh giá công tác BT, GPMB qua ý kiến người dân khu vực GPMB ..............59
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB của dự án và đề xuất
những phương án giải quyết ......................................................................................62


vii

4.4.1. Đánh giá những thuận lợi trong công tác GPMB ..........................................62
4.4.2. Đánh giá những khó khăn trong công tác GPMB ...........................................63
4.4.3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác GPMB ...............................................64
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................67
5.1. Kết luận ..............................................................................................................67
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt đối với con người. Đất đai là môi trường
sống và là nơi con người tiến hành hàng loạt những hoạt động sống của mình như
trồng trọt, xây dựng các nhà máy, công trình công cộng phục vụ cho các mục đích an
ninh quốc phòng, phục vụ cho toàn xã hội. Thiếu đất loài người không thể tồn tại.
Hơn nữa, đất được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt cùng với lao động tạo ra của cải vật
chất, trong sản xuất nông nghiệp đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế được.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư
đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy, để thực hiện các dự án phát triển
kinh tế - xã hội Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc hết sức khó khăn, phức
tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm. Bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi
của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy công
tác giải phóng mặt bằng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Khó khăn lớn nhất của công tác
giải phóng mặt bằng là việc xác định giá bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn
thấp hơn so với giá thị trường, do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân,
họ luôn cảm thấy mức giá bồi thường là chưa thỏa đáng. Đó cũng là lí do chính
khiến cho người dân không tình nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác giải
phóng mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên. Thành phố Thái
Nguyên có 28 đơn vị hành chính (18 phường, 10 xã).
Tân Long là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Phường Tân Long nằm tại phía Bắc của thành phố và có tuyến quốc lộ 3 cùng tuyến
đường tránh thành phố Thái Nguyên chạy qua địa bàn. Phường có 20 tổ dân phố.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và thành phố Thái Nguyên nói riêng

2

trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm mục
đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân
và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước. Để đảm bảo
tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố thì công tác thu hồi, bồi thường
và giải phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy
nhiên, trên thực tế thì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng còn gặp những
trở ngại, khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp
thời, làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn thành phố.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của công
tác giải phóng mặt bằng, được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên và sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo ThS. Trần
Thị Mai Anh, em tiến hành lựa chọn nghiên cứu đề tài:
“ Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án
nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái
định cư dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng của dự án.
- Trên cơ sở đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại của công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng đối với các dự án tương tự trên địa bàn.

3

- Xác định và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực
hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và ổn định nâng cao đời sống của
các hộ dân bị thu hồi đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học,
biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
- Nắm chắc các quyết định về bồi thường và giải phóng mặt bằng bằng việc
áp dụng trực tiếp vào thực tế.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn.
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu
trong công tác thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng, nguyên nhân và
giải pháp khắc phục cho thành phố Thái Nguyên trong việc thực hiện bồi
thường và giải phóng mặt bằng đạt được hiệu quả cao nhất.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
2.1.1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
* Thu hồi đất
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của

người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai”. (Điều 3, Luật Đất đai năm 2013) [8].
* Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao.
“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. (Điều 3, Luật Đất đai năm 2013) [8].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
* Hỗ trợ
“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. (Điều 3, Luật Đất đai năm
2013) [8].
* Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu
hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.


5

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án bố trí tái định cư phải luôn đảm bảo về
điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
2.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau
đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội. Chính vì vậy quá trình BT&GPMB có đặc điểm sau:
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực
nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cư khác nhau, ngành
nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do
đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt (Đỗ
Thị Lan và Đỗ Anh Tài, 2007) [7].
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ
yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình
đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn
và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau
này (Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài, 2007) [7].


6

2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước về công tác BT, GPMB
Trong bất kỳ lĩnh vực nào của đời sống, kinh tế, văn hóa; văn bản chứng thư

quan trọng nhất vẫn là Luật, các Nghị định của Chính phủ và công tác giải phóng mặt
bằng cũng không nằm ngoài phạm vi này. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên đang thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định mà Quốc hội
và Chính phủ đã ban hành:
- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định
về giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Để thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định trong thực tế là rất khó. Bởi
vì Luật, Nghị định chỉ đưa ra những chỉ dẫn cũng như những đối tượng những
trường hợp chung nhất. Do vậy khi triển khai cần phải có những văn bản hướng dẫn
chi tiết trong quá trình thực hiện và cụ thể hóa các đối tượng và phạm vi mà Luật và
Nghị định đề cập đến.
- Thông tư số 30/2014/TT- BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất.


7

2.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên về công tác BT, GPMB

Để Luật đi vào cuộc sống và phù hợp với tình hình đời sống kinh tế, chính trị,
văn hóa - xã hội của từng địa phương thì quyết định của UBND tỉnh là những văn bản
quan trọng nhất sát với thực tế địa phương. Đây là những văn bản có tính pháp lý để
giải quyết công việc nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng. Dưới đây là một số
văn bản liên quan đến công tác GPMB mà UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành:
- Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 2581/2014/QĐ-UBND ngày 12/11/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên Về việc phê duyệt danh mục các công trình, dự án Nhà nước thu hồi đất và
các công trình, dự án có sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa, thực hiện đến ngày
31/12/2014, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với
đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 3132/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số: 582/2015/QĐ-UBND ngày 22/01/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên V/v kiện toàn Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện các dự
án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số: 475/2015/QĐ-UBND ngày 26/02/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở để giao đất tái định cư tại một số khu dân cư và giá đất
để bồi thường giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

8

- Quyết định số: 854/2015/QĐ-UBND ngày 15/04/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng một
số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
2.1.2.3. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên liên quan đến dự án: Xây dựng
khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, TP Thái Nguyên
- Quyết định số: 8352/2014/QĐ-UBND ngày 22/07/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên Về việc phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư
dự án nắn suối Tân Long.
- Quyết định số: 6390/2015/QĐ-UBND ngày 30/06/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên Về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB Dự án:
Xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố
Thái Nguyên (Đợt 1).
- Thông báo số 164/TB-UBND ngày 30/03/2015 của UBND thành phố Thái
Nguyên về việc thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án Xây dựng Khu tái định cư
dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của khu vực các
tỉnh miền núi phía Bắc. Trong công cuộc hội nhập thế giới, thành phố Thái Nguyên
đã có những bước phát triển vượt bậc. Trong quá trình đổi mới phát triển, thành phố
đã có nhiều dự án quy hoạch phát triển, mở rộng khu dân cư, khu đô thị. Việc thực
hiện các dự án trên đã có nhiều ảnh hưởng tới việc sử dụng và quản lý đất đai của TP.
Thái Nguyên. Nhất là việc sử dụng đất nông nghiệp, đất ở. Trên thực tế thành phố
không có đủ quỹ đất trống để đáp ứng nhu cầu cho các dự án trên. Để giải quyết vấn
đề đó thành phố đã thu một phần không nhỏ đất đang sử dụng.
Dự án xây dựng khu tái định cư dự án nắn suồi Tân Long, nằm tại vị trí trọng
điểm của thành phố. Dự án đã thu hồi một phần diện tích đất đang sử dụng của
phường Tân Long. Việc thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng đã thực hiện bước
đầu, tuy nhiên vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Đề tài nhằm tìm ra nguyên nhân và cách khắc phục những khó khăn đó, để


9

thành phố Thái Nguyên xem xét quá trình quản lý đất đai sao cho phù hợp với điều
kiện thực tế của từng địa phương.
2.2. Khái quát về công tác bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng
2.2.1. Nguyên tắc bồi thường và điều kiện được bồi thường
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều
74, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2015) [10].
* Điều kiện được bồi thường
Căn cứ Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định Điều kiện được bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được

cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp


10

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn


11

liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015) [10].
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất
Theo quy định từ điều 76 đến điều 81 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
2. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
3. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo.
4. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.
5. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân.
6. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập
tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [10].
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Theo quy định tại điều 82 Luật Đất đai 2013 như sau:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và
d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015) [10].


12

2.2.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình

thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội [6].
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển
các dự án đầu tư [6].
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy


13

trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là
công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và
các địa phương nói riêng [5].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có

quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
* Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê
đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản
chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Giao đất, cho thuê đất là
một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần


14

phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất
đai trong phát triển của đất nước.
* Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ
sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 50% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN.
Từ năm 2014 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định
tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng

còn nhiều địa phương chưa triển khai thưc hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa
đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp.
* Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất
đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ
thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng
của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi,
chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp


15

GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.

* Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử
dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền
lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm

pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
2.2.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Luật Đất đai 2013 đã giải quyết cơ bản những vấn đề tồn tại của Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2013 đã lượng hóa được giá đất cho sát với giá thị trường, trên cơ sở
chuyển nhượng giá đất đai, xác định được giá đất trong thời gian sử dụng, khung
giá đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các
loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất,
chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSD
đất thực tế trên thị trường có biến động lớn. nhưng ko xác định thời gian bao lâu.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ
05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối
đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ
điều chỉnh khung giá đất trên địa bàn và toàn tỉnh. Tỉnh Thái Nguyên áp dụng 5
năm 1 lần, áp dụng triển khai trên toàn tỉnh. So với Luật Đất đai cũ, xác định giá đất
tại khung giá đất hàng năm do tỉnh ban hành. Luật Đất đai 2013 cũng xác định rất
rõ, cụ thể, xác định giá đất cụ thể tại vùng đất, khu đất, xác định mục đích sử dụng
tại thời điểm dự án, như vậy sẽ khiến người dân yên tâm để thực hiện GPMB.


16

Việc xác định giá đất theo Luật mới khiến người dân yên tâm hơn.
Trong nguyên tắc xác định giá đất được mang tính cụ thể hơn, và đảm bảo các
nguyên tắc sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá đất.
+ Theo thời hạn sử dụng đất
+ Phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử

dụng, đối với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa, những nơi
phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Trong quá tình thực hiện dự án, chúng ta áp dụng giá đất trực tiếp các hộ đất
trong khu vực của dự án bằng quyết định của UBND cấp có thẩm quyền. Việc tổ
chức xác định giá đất cơ bản do các cơ quan tư vấn, như vậy sẽ đảm bảo khách
quan hơn. Nhà nước cũng có một số điều chỉnh tăng hoặc giảm 20%. Phương pháp
mới tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình đền bù GPMB
2.2.2.3. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.