Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (889.01 KB, 72 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------
NGUYỄN KIM THU
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2013
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2012 – 2016
Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Trƣơng Thành Nam
Thái Nguyên - 2016
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------
NGUYỄN KIM THU
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2013
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2012 – 2016
Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Trƣơng Thành Nam
Thái Nguyên - 2016
1
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trƣờng, bản thân
em đã đƣợc sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, cũng nhƣ các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trƣờng,
các Phòng ban và phòng Đào tạo của Trƣờng Đại học Nông lâm.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài
nguyên, Trƣờng đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hƣớng dẫn, tạo điều
kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trƣờng, trong thời gian
vừa qua các thầy, cô khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo điều kiện cho em đƣợc trải
nghiệm thực tế về công việc và ngành nghề mà mình đang học tại Phòng Tài nguyên
và Môi trƣờng tp Yên Bái – tỉnh Yên Bái.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – Th.S Trƣơng Thành Nam đã
trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.
Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn đến ban Lãnh đạo Phòng Tài nguyên
và Môi trƣờng tp Yên Bái – tỉnh Yên Bái, các cô chú và anh chị trong phòng
đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em trong thời gian thực tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 5 , tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Nguyễn Kim Thu
2
DANH MỤC
Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị tăng theo ngành. .................................................................19
Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu tổng hợp về dân số. ..........................................................19
Bảng 4.3: Lao động, cơ cấu lao động. .......................................................................20
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Yên Bái năm .................................31
Bảng 4.5: Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 tại Thành
phố Yên Bái. ............................................................................................39
Bảng 4.6: So sánh giữa giá trung đấu giá và giá sàn năm 2011 tại Thành phố Yên
Bái ............................................................................................................41
Bảng 4.7: So sánh giữa giá trung đấu giá và giá sàn năm 2012 tại Thành phố Yên
Bái. ...........................................................................................................43
Bảng 4.8: So sánh giữa giá trung đấu giá và giá sàn năm 2013 tại Thành phố Yên
Bái. ...........................................................................................................46
Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2011 ...48
Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2012 49
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2013 50
3
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BQL
Ban quản lý
BĐS
Bất động sản
CSHT
Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
THCS
Trung học cơ sở
THPT
Trung học phổ thông
TW
Trung ƣơng
UBND
Uỷ ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
4
MỤC LỤC
MỤC LỤC ...................................................................................................................4
PHẦN I MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................1
1.2.1. Mục tiêu chung ..........................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................2
PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................3
2.1. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................3
2.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................4
2.2.1. Bất động sản ..............................................................................................4
2.2.1. Thị trƣờng bất động sản. ...........................................................................5
2.3. Khái quát về vấn đề nghiên cứu. ......................................................................5
2.3.1. Giá đất và cơ sở khoa học để xác định giá đất. .........................................5
2.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất. .......................................................................6
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
[1][2][12] ..............................................................................................................6
2.3.3. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ [11] .........................7
2.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giời và Việt
Nam. ........................................................................................................................8
2.4.1. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới. .....8
2.5.2. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ..............................9
PHẦN III ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........13
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................13
3.2. Thời gian và địa điểm tiến hành nghiên cứu. .................................................13
3.3. Nội dung nghiên cứu. .....................................................................................13
3.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và sử dụng đất trên địa Thành phố Yên
Bái. ....................................................................................................................13
3.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ....14
3.3.3. Thuận lợi khó khăn và giải pháp. ............ Error! Bookmark not defined.
5
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................................14
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................15
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................16
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................16
1. Nhóm đất phù sa: Ký hiệu (P) (Fluvi sols)(FL) ............................................17
2. Nhóm đất Glây (GL) (Gleyols) .....................................................................17
3. Nhóm đất đen Luvisols (LV) ........................................................................17
4. Nhóm đất đỏ Ferralsols .................................................................................17
5. Nhóm đất tầng mỏng Leptosols ....................................................................17
4.1.2. Điều kiện kinh tế. ....................................................................................18
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..........................24
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai. .......................................................................26
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ...........................................................................31
4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái ........32
4.3.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái ....32
4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. .......................................................32
4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn ......................................................................37
4.4. Kết quả đấu giá tại Thành phố Yên Bái. ........................................................38
4.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 tại Thành phố Yên Bái...39
4.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 tại Thành phố Yên Bái...42
4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 tại Thành phố Yên Bái..45
4.4.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử đất qua các năm. ............................48
4.4.5. Một số yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. .........52
4.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .........................54
4.5.1. Hiệu quả về kinh tế .................................................................................54
4.5.2. Hiệu quả về xã hội..................................................................................55
4.5.3. Đánh giá hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai ................56
4.6. Những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. ................................57
4.7. Một số đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. ................................58
6
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................59
5.1. Kết luận ..........................................................................................................59
5.2. Kiến nghị ........................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................62
1
PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý
báu, là nguồn lực để xây dựng và phát triển đất nƣớc. Trong quá trình đổi
mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nƣớc đã đặc biệt quan tâm về vấn về
quản lý đất đai, đã đáp ứng nhu cầu chuyển đổi nên kinh tế kế hoạch hóa tập
trung sang nên kinh tế thì trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc.
Qua các kì Đại hội, các hội nghị của Đảng đã đề xuất các nội dung về
chính sách đất đai và bất động sản, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành
hàng hóa một cách thuận lợi. Từng bƣớc làm cho thị trƣờng bất động sản
trong nƣớc có sức cạnh tranh với thì trƣờng bất động sản khu vực, có sức hấp
dẫn các nhà đầu tƣ. Thực hiện công khai minh bạch, tăng cƣờng tính pháp lý,
kỷ luật, kỉ cƣơng trong quản lý đất đai. Nhà nƣớc điều tiết giá đất bằng quan
hệ cung cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến
đất đai. Nhà nƣớc vừa quản lý tốt thị trƣờng bất động sản, vừa là nhà đầu tƣ
bất động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động
sản. Thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc hoàn thiện, đủ sức tự phát triển để
cùng thì trƣờng vốn, thị trƣờng lao động điều tiết đầu vào của thị trƣờng sản
xuất kinh doanh hàng hóa.
Những năm gần đây để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, Thành phố
Yên Bái-tỉnh Yên Bái thực hiện chủ trƣơng của Nhà nƣớc với hai hình thức là
đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phƣơng thức đấu giá quyền sử
dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn về vồn đầu tƣ.
Xuất phát từ những quan điểm trên, đƣợc sự phân công của khoa Quản
lý tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đƣợc sự nhất trí của
phòng Tài nguyên và môi trƣờng Thành phố Yên Bái cùng với sự hƣớng dẫn
2
trực tiếp của thầy giáo Th.s Trƣơng Thành Nam – cán bộ giảng dạy khoa
Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành
nghiên cứu đề tài : “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Yên Bái giai đoạn 2011-2013”
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
- Đánh giá đƣợc công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Yên Bái, cũng nhƣ tại Việt Nam.
- Đề suất các giải pháp nhằm khắc phục và hoàn thiện hơn công tác đấu
giá quyền sử dụng đất.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Yên Bái.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái.
- Nêu ra đƣợc những thuận lợi, khó khăn của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và đề ra các giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn.
3
PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý
Xuất phát từ vai trò tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, Nhà nƣớc ta đã xây dựng một hệ thống
chính sách đất đai tạo thành hành lang pháp lý trong quản lý và sử dụng đất
đai trên phạm vi cả nƣớc. Do vậy Luật đất đai 2003 ra đời đƣợc Quốc hội
thông qua ngày 26/11/2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà
nƣớc là ngƣời đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao
quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”.
Nhƣ vậy, việc Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu sẽ giúp cho việc quản lý
và sử dụng đất hiệu quả và theo hƣớng bền vững. Để quản lý đất đai có hiệu
quả tại điều 6 Luật đất đai 2003 quy định:[7]
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
4
- Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất
động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. [7]
Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng
thời gian (Điều 12) [6].
Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính
sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994
đến khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời) chƣa đƣợc điều chỉnh thƣờng
xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực
hiện. Luật đất đai 2003 đã quy định:[7]
- Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34)
- Về Giá đất (Điều 55)
- Về Giá đất do Nhà nƣớc quy định (Điều 56)
- Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58)
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản nhƣ đất trống,
đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cƣ trú, giải trí,
nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thƣơng mại, … Khi nói đến bất động
5
sản (BĐS) thì phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình, phƣơng tiện,
cống rãnh thoát nƣớc và hạng mục công trình cố định khác. [9][10]
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia và thị trƣờng BĐS, nhiều
BĐS ko phải là BĐĐS hàng hóa, [8]
Thực chất trao đổi hàng hóa trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. Trong đó, thị trƣờng quyền sử dụng đất là thị trƣờng giao dịch về các
quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.
2.2.1. Thị trường bất động sản.
Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi.[8]
Thị trƣờng đất đai (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai
Bất động sản. Thị trƣờng đất đai (BĐS) có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và
nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai (BĐS) là tổng hòa các mối
quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong
một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn
ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.[10]
2.3. Khái quát về vấn đề nghiên cứu.
2.3.1. Giá đất và cơ sở khoa học để xác định giá đất.
2.3.1.1. Khái niệm về giá đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. [8]
2.3.1.2. Cơ sở khoa học để xác định giá đất.
1. Địa tô
6
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. [8]
2. Lãi xuất ngân hàng.
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng
bởi yêu tố nào. [8]
3. Quan hệ cung cầu.
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng
đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì
giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. [8]
2.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất.
2.3.2.1. Giá đất trông đấu giá quyền sử dụng đất.[8]
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con ngƣời tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó
trong quá trình sử dụng (đƣợc tƣới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,….)
và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị.
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
[1][2]
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng
và khả năng sinh lợi của đất, bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất :
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí
7
mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở
khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thƣơng mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền).
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣ có vị trí trung tâm,
mặt tiền,…nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu tƣ xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những
hạn chế nhất định, ngƣợc lại, cũng khu đất đó nếu đƣợc đầu tƣ CSHT đồng bộ
sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thƣơng mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trƣờng sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cƣ đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở
khu vực này tăng lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hƣởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống nhƣ những tài sản thông thƣờng, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ [8]
Có nhiều phƣơng pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phuơng pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là
phƣơng pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tƣơng tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để
ƣớc tính giá trị thị trƣờng của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp
8
phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc.
- Phương pháp giá thành: Phƣơng pháp này còn đƣợc gọi là phƣơng
pháp thay thế hoặc phƣơng pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phƣơng pháp chi phí.
- Phương pháp thu nhập: Phƣơng pháp thu nhập là một trong những
phƣơng pháp định giá đất thƣờng dùng nhất, nó cũng là phƣơng pháp cơ bản
để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính
chất cho thu nhập khác.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định
giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh
báo cáo.
2.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giời
và Việt Nam.
2.4.1. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.
2.4.1.1. Trung Quốc [4], [5], [11], [12]
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Luật
quản lý BĐS của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994
thông qua. Chủ tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi
hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
nhà nƣớc (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định
và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất
đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phƣơng thức đấu
9
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công
trình thƣơng mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì
phải thực hiện phƣơng thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để
đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phƣơng thức thƣơng lƣợng song
phƣơng.
2.4.1.2. Đài Loan [12]
TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa đƣợc
tiến hành trên hai phƣơng diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chƣơng
trình là “ngƣời cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc
chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ƣu.
Chƣơng trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô
thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu đƣợc từ đất đô thị cho mục đích công
cộng.
2.4.1.3. Nhật Bản [10]
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng
BĐS cũng bị ảnh hƣởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh BĐS cũng nhƣ các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phƣơng tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán đƣợc nợ và rao
bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ đƣợc tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ. [10] [12]
2.5.2. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Từ khi luật đất đai 1993 quy định đất có giá, Chính phủ đã ban hành
nhiều quy định về giá đất, cụ thể là :
10
- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về quy định khung giá các loại đất.
Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định bảng khung giá chuẩn tối
thiểu các loại đất ( không quy định mức giá tối đa ). Nghị định 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ( thay thế Nghị định
80/CP ngày 6/11/1993 ).
- Thông tƣ số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá
Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thi hành
Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định
là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần.
- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp
tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định
17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K đƣợc nới rộng từ 0,25
đến 2,7 lần.
Trong các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai, việc xác định giá đất
có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhƣng Nhà nƣớc vẫn chƣa có
văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hƣớng dẫn để địa phƣơng thực hiện
mà chủ yếu do các địa phƣơng tự tổ chức đấu giá trong các trƣờng hợp cần
thiết. Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống
nhất giữa các địa phƣơng trong cả nƣớc. Đồng thời việc xác định giá đất đấu
giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nhƣng khung giá này không còn mang đầy
đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá
đất để phục vụ các mục đích, trong đó có mục đích xác định giá đất để thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn.
- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài
chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về ph-
11
ƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ƣơng qui định giá đất cụ thể cho từng địa phƣơng.
Mặc dù đấu giá QSDĐ mới đƣợc triển khai thực hiện ở một số tỉnh,
thành phố nhƣng đã đạt đƣợc những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung
cho cộng đồng, ngƣời SDĐ và Nhà nƣớc. Sau đây là sơ lƣợc tình hình đấu giá
QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam
trong thời gian qua.
2.4.2.1. Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trƣơng lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của
thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL
có liên quan, UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày
29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bƣớc thực hiện và
những qui định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất .[8]
Bƣớc 1 : qui trình đƣợc qui định thực hiện trong 32 ngày.
Bƣớc 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới đƣợc
duyệt.
Bƣớc 3: Không vƣợt quá 40 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để
đƣợc giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử
dụng đất cho dự án để tổ chức thực hiện.
Bƣớc 4 : Là bƣớc cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND
quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định
khác. Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ
12
quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả
thực hiện công tác đấu giá nhƣ sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6
dự án với diện tích 7,1 ha thu đƣợc 973 tỷ đồng. Năm 2004, Hà Nội đã tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng
diện tích 32,3 ha đất và thu đƣợc tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà
Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với
tổng thu ƣớc tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ
năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án.
2.4.2.3. Thành phố Hồ Chí Minh
Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính
trị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở TP. HCM đƣợc
thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí
Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ
đồng.
13
PHẦN III
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài này là công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Yên Bái.
- Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
Thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 – 2013.
3.2. Thời gian và địa điểm tiến hành nghiên cứu.
- Thời gian tiến hành: từ 17/8/2015 đến 29/11/2015.
- Địa điểm nghiên cứu: Phòng tài nguyên môi trƣờng thành phố Yên Bái.
3.3. Nội dung nghiên cứu.
3.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và sử dụng đất trên địa Thành phố
Yên Bái.
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên.
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.
3.3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội
3.3.1.4. Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất.
3.3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất
3.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Yên
Bái.
3.3.2.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Yên
Bái.
3.3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.2.3. Căn cứ để xác định giá sàn.
3.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Yên Bái.
3.3.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 tại Thành phố Yên Bái.
14
3.3.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 tại Thành phố Yên Bái.
3.3.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 tại Thành phố Yên Bái.
3.3.3.4. Tổng hợp kết quá đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm.
3.3.3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.4.1. Hiệu quả về kinh tế.
3.3.4.2. Hiệu quả về xã hội.
3.3.4.3. Hiệu quả trong trong công tác quản lý sử dụng đất.
3.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.6. Một số vấn đề về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu về giá đất, số lo đấu giá, số ngƣời tham gia đấu giá và vị
trí khu đất tham gia đấu giá … tại các phòng ban chuyên môn nghiệp có liên
quan tại các ban quản lý dự án đấu giá quyền sử dụng đất từ tháng 1 năm
2011 đến tháng 12 năm 2013 trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất và
đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố Yên Bái quy định
Sử dụng số liệu sơ cấp đã thu thập đƣợc thông qua quá trình sử lý lọc ra
những số liệu cần thiết sử dụng cho nghiên cứu.
- Phƣơng pháp thống kê phân tích
Thống kê các số liệu điều tra và các số liệu đƣợc cung cấp từ các phòng
ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan tại các ban quản lý dự án đấu giá
quyền sử dụng đất từ tháng 1 năm 2011 đến tháng 12 năm 2013 trên địa bàn
thành phố Yên Bái.
15
Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đấu giá quyền sử dụng đất
- Phƣơng pháp tham vấn
Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá
và công tác đấu giá thông qua phiếu điều tra.
Thông qua phiếu điều tra hỏi ý kiến ngƣời dân về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái.
- Phƣơng pháp trình bày
Sử dụng phần mềm Excel trình bày số liệu đã thu thập và qua quá trình
tính toán xử lý số liệu.
Sử dụng phần mềm World trình bày nội dung nghiên cứu.
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
16
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý [21]
Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào
khu Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nƣớc, có toạ độ địa lý 21 040’21016’độ vĩ bắc; 104050’08’’-104058’15’’ độ kinh đông.
Phía Bắc, và phía Tây, phía Nam giáp huyện Trấn Yên và tỉnh Phú Thọ.
Phía Đông, Đông Bắc giáp huyện Yên Bình
4.1.1.2. Địa hình
Thành phố Yên Bái có độ cao trung bình từ 75-100m so với mực nƣớc
biển; đƣợc chia làm 3 dạng địa hình chủ yếu:
- Địa hình bậc thềm phù sa Sông Hồng bằng phẳng, có độ cao từ 31-35m
so với mực nƣớc biển.
- Địa hình vùng đồi bát úp đỉnh bằng, sƣờn dốc.
- Địa hình vùng thung lũng xen giữa đất đồi là các dải đất bằng và ruộng
lúa nƣớc.
4.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Yên Bái nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cùng với điều
kiện địa lý tự nhiên, thành phố Yên Bái mang tính chất tiểu vùng khí hậu
nóng ẩm, mƣa nhiều.
4.1.1.4. Thuỷ văn
*Nước mặt: Thành phố Yên Bái là địa phƣơng có lƣợng mƣa lớn, cung
cấp lƣợng nƣớc lớn cho các suối, hồ.
Sông Hồng là con sông lớn nhất ở miền Bắc, bắt nguồn từ dãy Nguỵ Sơn
(Vân Nam - Trung Quốc) chảy qua địa phận thành phố Yên Bái với chiều dài
khoảng 10km, có lƣu lƣợng trung bình: 2.629m3/s, lƣu lƣợng lớn nhất:
17
5.298m3/s, lƣu lƣợng nhỏ nhất vào mùa kiệt: 162m3/s, tốc độ chảy lớn nhất:
3,02m/s, tốc độ chảy nhỏ nhất 0,62m/s.
Các suối tự nhiên trên địa bàn thành phố có lƣu vực rộng và đều đổ ra
sông Hồng nhƣ suối Ngòi Yên, suối Khe Dài, suối Yên Thịnh, suối xã Tân
Thịnh, ngòi Sen xã Văn Tiến, ngòi Lâu xã Âu Lâu.
Hệ thống các hồ tự nhiên, hồ nhân tạo, các hồ thuỷ lợi, ao nuôi thuỷ sản
ở thành phố khá đa dạng và phong phú với tổng diện tích 90,55 ha.
- Nước ngầm: Nguồn nƣớc ngầm của thành phố có trữ lƣợng đáng kể,
chất lƣợng nƣớc tƣơng đối tốt, phục vụ cho sinh hoạt của ngƣời dân trong khu
vực là chủ yếu.
4.1.1.5. Nguồn tài nguyên
* Tài nguyên đất
1. Nhóm đất phù sa: Ký hiệu (P) (Fluvi sols)(FL)
Nhóm đất này có diện tích khoảng 750 ha, chiếm 7,02% diện tích tự
nhiên toàn thành phố.
2. Nhóm đất Glây (GL) (Gleyols)
Nhóm đất này có diện tích khoảng 320 ha chiếm 3,0% diện tích tự nhiên
toàn thành phố.
3. Nhóm đất đen Luvisols (LV)
Nhóm đất này có diện tích khoảng 30 ha chiếm 0,28% tổng diện tích tự
nhiên toàn thành phố.
4. Nhóm đất đỏ Ferralsols
Nhóm đất này có diện tích khoảng 9456,87 ha chiếm 88,55% tổng diện
tích tự nhiên toàn thành phố.
5. Nhóm đất tầng mỏng Leptosols
Nhóm đất này có diện tích khoảng 117,32 ha chiếm 1,15% tổng diện tích tự
nhiên toàn thành phố.
