KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH

KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ & CÁC KHOẢN
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
CHƯƠNG 3

1


MỤC TIÊU


Sau khi học xong chương này, người
học có thể:




2

Giải thích được những nguyên tắc cơ bản về
ghi nhận, đánh giá, trình bày về bất động sản
đầu tư, các khoản đầu tư vào công ty con,
liên doanh, liên kết… trên báo cáo tài chính
theo quy định của chuẩn mực kế toán.
Vận dụng hệ thống tài khoản kế toán để xử lý
các nghiên cụ kinh tế phát sinh liên quan đến
các nội dung này.


NỘI DUNG
I.

II.

Kế toán bất động sản đầu tư
Kế toán các khoản đầu tư tài chính
1.
2.

3.

3

Kế toán chứng khoán kinh doanh
Kế toán các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày
đáo hạn
Kế toán đầu tư vào đơn vị khác


CĂN CỨ PHÁP LÝ

4

1

VAS 05- Bất động sản đầu tư

2

VAS 07- KT các khoản đầu tư vào CTLK

3

VAS 08- TT về những khoản vốn góp liên doanh

4

VAS 25- BCTCHN & KT khoản ĐT vào CTC

5

Thông tư 200


I. KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
5







Khái niệm
Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
Đánh giá
Chuyển đổi mục đích sử dụng
Tài khoản sử dụng và phương pháp hạch toán


1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
(VAS 05.5): Bất động sản đầu tư là bất

động sản gồm

o

o
o
o
o

o
o

6

Quyền sử dụng đất
Nhà, hoặc một phần của nhà
Nhà và đất
Cơ sở hạ tầng

Do chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo
hợp đồng thuê tài chính nắm giữ
Nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ
tăng giá


KHÁI NIỆM


Không phải BĐS đầu tư
 Giá trị BĐS mua về để

bán trong kỳ hoạt động
kinh doanh bình thường
hoặc xây dựng để bán
trong tương lai gần
 BĐS chủ sở hữu sử
dụng
 BĐS trong quá trình
xây dựng chưa hoàn
thành với mục đích để
sử dụng trong tương lai
dưới dạng BĐS đầu tư

7


KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Câu hỏi:
1.

DN có quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại)
mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.

Kế toán phân loại quyền sử dụng đất này là tài sản gì?
2.

DN có một căn nhà do DN đi thuê tài chính và cho
thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động thì
căn nhà này được phân loại là tài sản gì?

8

KHÁI NIỆM
Các trường hợp đặc biệt:
 BĐS mà một phần DN nắm giữ nhằm cho thuê hoặc chờ
tăng giá và một phần sử dụng cho hoạt động SX-KD:
 Nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc
cho thuê riêng rẽ theo một hay nhiều hợp đồng thuê
hoạt động), phần tài sản này sẽ được ghi nhận là BĐS
đầu tư, phần còn lại được ghi nhận là TSCĐ (hữu hình
và vô hình)
 Nếu không được bán riêng rẽ và phần sử dụng cho
hoạt động SX-KD là không đáng kể thì hạch toán là
BĐS đầu tư
 Nếu DN cung cấp các dịch vụ liên quan (ví dụ: dịch vụ
bảo dưỡng và an ninh,…) cho những người sử dụng BĐS
do DN sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ
thỏa thuận thì DN sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu
tư (ví dụ các cao ốc văn phòng).
9


LƯU Ý
Đối với các DN chuyên kinh doanh BDS thì được kế toán theo các
trường hợp sau:
 Đối với các BĐS khi mua về đã xác đònh rõ mục đích để bán trong kỳ
được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
- Thành phẩm BĐS bao gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc nhà và
quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do DN đầu tư xây dựng để bán
trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường.

- Hàng hóa BĐS bao gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc nhà và
quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động
kinh doanh bình thường. BĐS đầu tư chuyển thành HTK khi CSH
bắt đầu triển khai cho mục đích bán.
 Đối với BĐS khi mua về chưa xác đònh rõ được mục đích sử dụng trong
tương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện
ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số
05 “Bất động sản đầu tư”.
10


2. ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN (VAS 05.13)
ĐK
GHI
NHẬN
BĐS

Chắc chắn
thu được
lợi ích kinh
tế trong
tương lai

11

Nguyên giá
phải được
xác định
một cách
đáng tin cậy

3. ĐÁNH GIÁ


Đánh gía BĐS ĐT



Đánh giá thành phẩm BĐS

12


Đánh gía BĐS ĐT


Giá trị ghi nhận ban đầu: nguyên giá



Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí SXKD trong kỳ,


trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho
BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều
hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được
ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.



Sau khi ghi nhận ban đầu, BĐS đầu tư được xác định
theo NG, GTHM lũy kế, GTCL.

13


Đánh gía thành phẩm BĐS


Tuân thủ nguyên tắc Giá gốc.

14


Nguyên tắc kế toán BĐS ĐT


Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích
khấu hao BĐS đầu tư và ghi nhận vào chi phí SX-KD (kể cả
trong trường hợp ngừng cho thuê).


Trường hợp DN ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số
tiền nhận trước từ việc cho thuê BĐS đầu tư, kế toán phải
ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu được
ghi nhận (gồm cả số khấu hao được tính trước).



Giá vốn của BĐS đầu tư cho thuê: CP khấu hao và các CP
liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê như CP dịch vụ mua
ngoài, CP tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý BĐS đầu tư
cho thuê, CP khấu hao các công trình phụ trợ.

15


Nguyên tắc kế toán BĐS ĐT




16

DN không trích khấu hao đối với BĐS đầu tư nắm giữ
chờ tăng giá. Nếu có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐS
đầu tư bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm
giá được xác định một cách đáng tin cậy thì DN được đánh
giá giảm nguyên giá BĐS đầu tư và ghi nhận khoản tổn
thất vào giá vốn hàng bán (tương tự việc lập dự phòng
hàng hóa BĐS).
Đối với những BĐS đầu tư được mua vào nhưng phải tiến
hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho
mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và CP cho
quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư được
phản ánh trên TK 241 “XDCB dở dang”. Khi quá trình xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên
giá BĐS đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217

“BĐS đầu tư”.


Nguyên tắc kế toán thành phẩm BĐS


Trường hợp DN chưa tập hợp được đầy đủ hồ sơ, chứng
từ về các khoản CP liên quan trực tiếp tới việc đầu tư,
xây dựng BĐS nhưng đã phát sinh doanh thu bán BĐS:
 DN được trích trước một phần CP để tạm tính giá vốn
hàng bán.
 Khi tập hợp đủ hồ sơ, chứng từ hoặc khi BĐS hoàn
thành toàn bộ, DN phải quyết toán số CP đã trích
trước vào giá vốn hàng bán.

17


Nguyên tắc kế toán thành phẩm BĐS


Nguyên tắc trích trước chi phí để tạm tính giá vốn
thành phẩm BĐS:
 Chỉ được trích trước vào GVHB đối với các khoản CP
đã có trong dự toán xây dựng nhưng chưa đủ hồ sơ,
tài liệu để nghiệm thu khối lượng.
 Chỉ được trích trước chi phí để tạm tính GVHB cho
phần BĐS đã hoàn thành, được xác định là đã bán
trong kỳ và đủ tiêu chuẩn ghi nhận doanh thu.
 Số chi phí trích trước được tạm tính và số chi phí thực

tế phát sinh được ghi nhận vào GVHB phải đảm bảo
tương ứng với định mức giá vốn tính theo tổng chi phí
dự toán của phần BĐS được xác định là đã bán (được
xác định theo diện tích)

18


Ví dụ trích trước tạm tính giá vốn BĐS:


Năm 2010, DN đầu tư, xây dựng một khu đô thị. Tổng dự
toán chi phí đầu tư là 1.000 tỷ đồng; Tổng diện tích
HHBĐS được xây dựng là 100.000 m2. Định mức chi phí
cho 1 m2 HHBĐS trên tổng dự toán là: 10 triệu
đồng/m2.
Năm 2012, 30% diện tích BĐS (tương ứng 30.000 m2)
đã hoàn thành và được bán cho khách hàng, chi phí thực
tế phát sinh theo khối lượng đã được nghiệm thu của
phần diện tích BĐS đã bán là 250 tỷ đồng. Định mức giá
vốn của phần diện tích BĐS đã bán tương ứng 30% trên
tổng dự toán (hay 30.000 m2 x 10 triệu đồng/ m2) là:
300 tỷ đồng. Mức chi phí được trích trước để tạm tính giá
19 là 300 tỷ đồng – 250 tỷ đồng = 50 tỷ đồng
vốn


4. CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG


Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất
động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho
và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi
về mục đích sử dụng.
a) Bất động sản đầu tư  bất động sản chủ sở hữu
sử dụng
b)Bất động sản đầu tư  hàng tồn kho
c) Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động
sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn
giao đưa vào đầu tư
 (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo
Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định
20
hữu hình").


4. CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG



BĐS đầu tư chuyển thành HTK khi CSH bắt
đầu triển khai cho mục đích bán.
Khi DN quyết định bán một BĐS đầu tư mà
không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng
cấp thì DNvẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS
đầu tư trên TK 217 cho đến khi BĐS đầu
tư đó được bán mà không chuyển thành
hàng hóa BĐS.

21

5. TÀI KHOẢN SỬ DỤNG
TK 217- BĐS ĐẦU TƯ
TK 2147- HAO MÒN BĐS ĐT
TK 1567– HÀNG HÓA BĐS
TK 1557 – Thành phẩm BĐS
TK 5117- DT KD BĐSĐT

TK 632 – GIÁ VỐN HÀNG BÁN
22

BĐS ĐẦU TƯ


KẾ TOÁN TĂNG BĐS ĐẦU TƯ
Mua
traû
ngay

TK 111,112,331…

TK 217

TK 133

23


KẾ TOÁN TĂNG BĐS ĐẦU TƯ

Mua traû
chaäm

TK 11*

TK 331

TK 217

TK 133

TK 242

24

TK 635


KẾ TOÁN TĂNG BĐS ĐẦU TƯ

XDCB

25

TK 11*, 331,
334,152…

TK 241

TK 217

TK 133.2

TK 632