Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

D
Tên

NG TH MAI

tài:
NGHIÊN C U M T S
T I

Y UT

NH H

NG

N GIÁ

T

A BÀN TH XÃ PHÚC YÊN, T NH V NH PHÚC

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

:

L p

: K43 - CMT - N01

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 - 2015

Giáo viên h

a chính môi tr

ng

ng d n : TS. V Th Thanh Thu

Thái Nguyên, n m 2015


i
L IC M

N

c s gi i thi u c a Ban Giám hi u nhà tr

ng, Ban ch nhi m

khoa Qu n Lý Tài Nguyên em ã v th c t p t i S Tài nguyên và Môi
tr

ng t nh V nh Phúc.

n nay em ã hoàn thành quá trình th c t p t t

nghi p và khoá lu n t t nghi p c a mình.
L i

u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i:

Ban Giám hi u tr

ng

i h c Nông lâm Thái Nguyên

Ban Ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n Lý Tài
Nguyên ã t n tình gi ng d y và giúp
Ban lãnh
và Môi tr

em trong su t quá trình h c t p.

o và toàn th các cán b công nhân viên c a S Tài nguyên

ng t nh V nh Phúc ã ti p nh n và t o i u ki n giúp

em trong

th i gian th c t p t i c s .
c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm ch
giáo h
hi n

ng d n: TS. V Th Thanh Th y ã giúp

o t n tình c a cô

em trong quá trình th c

tài và hoàn thành khoá lu n t t nghi p.
Nhân d p này em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè

ã ng h ,

ng viên giúp

em trong su t quá trình h c t p.

Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày... tháng... n m 2015
Sinh viên

D

ng Th Mai


ii
DANH M C B NG
B ng 4.1: Tình hình c p gi y ch ng nh n QSD

t

n n m 2014 ............... 41

B ng 4.2: Giá

t theo VT c a các

ng, ph trung tâm ............................. 46

B ng 4.3: Giá

t theo VT c a các

ng, ph c n trung tâm ...................... 48

B ng 4.4: Giá

t theo VT c a các

ng, ph xa trung tâm ........................ 50

B ng 4.5: nh h
trên tuy n

ng c a y u t hình th a và di n tích
ng Sóc S n ....................................................................... 53

B ng 4.6: M t s y u t

nh h

ng

n giá

t th xã Phúc Yên ...........54


iii
DANH M C CÁC HÌNH
Hình 2.1:

th cung và c u

t ai................................................................ 8

Hình 2.2:

th cung c u v

t ai - th i gian ng n ..................................... 9

Hình 4.1: Hi n tr ng s d ng
Hình 4.2: M c
Tr ng Nh ,

nh h

t c a th xã Phúc Yên n m 2014 ................. 42

ng gi a các v trí trên 3 tuy n

ng ph (

ng

ng Hoàng Qu c Vi t và ph Nguy n V n Tr i) ........... 52


iv
DANH M C B NG CH

STT

Tên vi t t t

VI T T T

Tên

y

1

UBND

y ban nhân dân

2

H ND

H i

ng nhân dân

3

N

Ngh

nh

4

CP

Chính ph

5

Q

Quy t

6

TT

Thông t

7

BTC

B tài chính

8

BTNMT

B Tài nguyên Môi tr

9

TTLT

Thông t liên t ch

10

QSD

Quy n s d ng

11

BXD

B xây d ng

12

TW

Trung

13

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng

14

QH

Qu c h i

15

TTr

T trình

16

STNMT

S Tài nguyên Môi tr

17

VT

V trí

18

Gtt

Giá th tr

19

Gq

Giá quy

nh

20

QL

Qu n lý

t ai

nh

ng

t

ng

ng

ng

t


v
M CL C
Ph n 1:

TV N

.................................................................................... 1

1.1. Tính c p thi t c a

tài ......................................................................... 1

1.2. M c tiêu và ý ngh a c a

tài ............................................................... 2

1.2.1. M c tiêu t ng quát .............................................................................. 2
1.2.2. M c tiêu c th .................................................................................... 2
1.3. Ý ngh a c a

tài................................................................................... 2

1.3.1. Ý ngh a khoa h c ................................................................................ 2
1.3.2. Ý ngh a th c ti n ................................................................................. 3
Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U ................................................................. 4
2.1. Khái quát v giá

t................................................................................ 4

2.1.1. Khái ni m v giá

t ........................................................................... 4

2.1.2.

t ........................................................................... 4

c i m c a giá

2.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
2.2. Các y u t

nh h

ng

n giá

t và giá

t .................... 6

t ........................................................ 10

2.2.1. Y u t nhân kh u .............................................................................. 10
2.2.2. Y u t xã h i ..................................................................................... 10
2.2.3. Y u t qu c t ................................................................................... 11

2.2.4. Y u t kinh t .................................................................................... 12
2.2.5. Y u t khu v c .................................................................................. 14
2.2.6. Y u t cá bi t .................................................................................... 15
2.3. Các lo i giá
2.3.1. Các lo i giá
2.3.2. Các ph

t và ph

ng pháp xác

ng pháp xác

ng pháp xác

nh giá

t t i Vi t Nam .............................. 17

ng pháp xác

nh giá

t

2.4. Khái quát quá trình hình thành giá
2.4.1. Giai o n tr

t ............................... 15

t hi n nay ................................................................... 15

2.3.3. i u ki n áp d ng các ph
2.3.4. Ph

nh giá

nh giá

t ...................... 18

ô th ............................................. 19
t

n

c ta................................. 20

c n m 1946................................................................. 20

2.4.2. Giai o n t n m 1946

n n m 1980 .............................................. 21


vi
2.4.3. Giai o n t n m 1980

n 1993 ...................................................... 21

2.4.4. Giai o n t n m 1993

n nay ........................................................ 21

2.5. Công tác qu n lý Nhà n
2.5.1. Qu n lý v giá
2.5.2. Qu n lý giá

t
t

c v giá

t ................................................. 22

Vi t Nam.......................................................... 22

m ts n

c .......................................................... 24

Ph n 3:
IT
NG, N I DUNG VÀ PH
NG PHÁP NGHIÊN
C U ................................................................................................................ 26
3.1.
3.1.1.

it

ng và ph m vi nghiên c u........................................................ 26

it

ng nghiên c u ....................................................................... 26

3.1.2. Ph m vi nghiên c u........................................................................... 26
3.2. N i dung nghiên c u ............................................................................ 26
3.2.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i t i th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc26
3.2.2. Tình hình s d ng

t t i th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc ............. 26

3.2.3. Th c tr ng giá

trên

t

a bàn th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc . 27

3.2.4. Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t trên a bàn th xã
Phúc Yên, t nh V nh Phúc ........................................................................... 27
3.2.5. M t s gi i pháp ................................................................................ 27
3.3. Ph

ng pháp nghiên c u...................................................................... 27

3.3.1. Thu th p s li u th c p .................................................................... 27

3.3.2. Thu th p s li u s c p...................................................................... 28
3.3.3. T ng h p và x lý s li u ................................................................. 28
Ph n 4: K T QU NGHIÊN C U ............................................................. 29
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i t i th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc .... 29
4.1.1. i u ki n t nhiên t i th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc ................... 29
4.1.2. Tình hình phát tri n kinh t - xã h i t i th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc 31
4.2. Tình hình s d ng

t t i th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc ................ 40

4.2.1. Tình hình qu n lý

t ai .................................................................. 40

4.2.2. Tình hình s d ng

t ....................................................................... 42

4.3. Th c tr ng giá
4.3.1. Giá

t

quy

t

c a th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc ................. 43
nh trên

a bàn th xã Phúc Yên n m 2014 ............ 43


vii
4.3.2. Th c tr ng giá

t

c a th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc .............. 45

4.4. M t s y u t nh h ng n giá t trên a bàn th xã Phúc Yên,
t nh V nh Phúc............................................................................................. 51
4.4.1. Y u t t nhiên nh h ng n giá t t i a bàn th xã Phúc Yên,
t nh V nh Phúc............................................................................................. 51
4.4.2. M t s y u t xã h i nh h ng n giá t trên a bàn th xã
Phúc Yên, t nh V nh Phúc ........................................................................... 54
4.5.

xu t m t s gi i pháp...................................................................... 57

Ph n 5: K T LU N VÀ KI N NGH ........................................................ 59
5.1. K t lu n ................................................................................................ 59
5.2. Ki n ngh .............................................................................................. 60
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 61


1
Ph n 1
TV N
1.1. Tính c p thi t c a

Giá
n

tài

t là c u n i gi a quan h

c. Nhà n

khác, giá

c i u ti t qu n lý

trong phân ph i

ng

ng - s qu n lý c a Nhà

t ai thông qua giá, hay nói m t cách

t là m t công c kinh t

c n v i c ch th tr

và Nhà n

t ai - th tr

ng

i qu n lý và ng

ng th i c ng là c n c

t ai,

ng

i s d ng

c i u ch nh các quan h

ánh giá s công b ng

t th c hi n theo quy n c a mình

t ai theo quy ho ch, kinh t và pháp

lu t. C ng nh các lo i hàng hóa khác trong c ch th tr
hình thành và v n
(trao

i s d ng ti p

ng “giá

t”

c

ng theo các quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr

i ngang giá), quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh,.... [12]
Trên th c t , giá

t ch u nh h

ng c a nhi u y u t tác

ng khác

nhau nh y u t v trí, y u t quy ho ch, quá trình phát tri n kinh t - xã h i,
chính sách c a nhà n
cho giá
n

cv

t luôn có s dao

t ai,..v.v.. Chính các y u t tác

ng ó làm

ng và chênh l ch l n so v i m c giá mà nhà

c ban hành.
S khác bi t quá l n gi a giá

trên th tr
bu n, t

ng d

i s tác

t do Nhà n

c

ng c a nhi u nhân t

y phát sinh tham nh ng c a ng
i b thu h i

i giao

nh và giá

t th c t

ã gây ra nhi u h qu
t,

u c c a nhà

Nhà n

c m t ti n, ng

thi u

ng nh t này không ch trong ph m vi tài chính, ngân sách, v n,

ut ,

t khi u ki n,..v.v.. Nh ng h l y c a s
ut

mà áng ng i h n là ã làm cho thi u s b n v ng xã h i trong quá trình phát
tri n xã h i.
Xu t phát t th c t trên và
công tác
cs

nh giá

t, giúp công tác

óng góp làm sáng t c s khoa h c trong
nh giá

ng ý c a Ban Giám hi u nhà tr

t phù h p v i giá th tr

ng.

ng, Ban Ch nhi m khoa Qu n lý

2
tài nguyên, em ti n hành nghiên c u chuyên
h

ng

n giá

ph n t ng b

t

: “Nghiên c u m t s y u t

nh

a bàn th xã Phúc Yên, t nh V nh Phúc”. Nh m góp

t i

c hoàn thi n công tác xác

nh giá

t

trên toàn

a bàn t nh

V nh Phúc nói chung c ng nh trên th xã Phúc Yên nói riêng.
1.2. M c tiêu và ý ngh a c a

tài

1.2.1. M c tiêu t ng quát
ánh giá m t s y u t

nh h

ng t i giá

pháp nâng cao hi u qu công tác

nh giá

t

t

ó

xu t các gi i

t t i th xã Phúc Yên - t nh

V nh Phúc.
1.2.2. M c tiêu c th

-

ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i tác

ng t i giá

t

t i

khu v c th xã Phúc Yên.
- Tìm hi u công tác
- Khái quát

nh giá

t t i khu v c th xã Phúc Yên.

c th c tr ng c a y u t giá

t

t i khu v c th xã

Phúc Yên.
- Thu th p và t ng h p các thông tin có liên quan
t i giá

ánh giá úng th c tr ng bi n
t

ng giá

t

n y u t giá

và các y u t

t .

nh h

ng

th xã Phúc Yên - t nh V nh Phúc.

- Trên c s các ph

ng pháp, cùng nh ng s li u i u tra, phân tích và

th ng kê s li u.
-

xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao.

1.3. Ý ngh a c a

tài

1.3.1. Ý ngh a khoa h c
- Nh ng k t qu khoa h c thu
c s th c ti n
n

xác

nh giá

t

c thông qua th c hi n
theo giá th tr

tài s b sung

ng ho c giá

t do Nhà

c quy nh.
- Nghiên c u v n

thuy t t

còn t n t i trong th c ti n

ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n.

tìm ra cái m i cho lý

3
1.3.2. Ý ngh a th c ti n
Giúp
công tác xác

a ph

ng n m

nh giá

nh ban hành b ng giá

t

c giá
t

t th c t , nêu b t y u t v trí trong

ó có nh ng

nh h

ng qu n lí

t h p lý mang tính hi u qu trong th c t .

t ai c ng


4
Ph n 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. Khái quát v giá

t

2.1.1. Khái ni m v giá

t

t ai là s n ph m phi lao
t ai ph n ánh tác d ng c a

ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c

t ai trong ho t

ng kinh t , nó là s thu l i

trong quá trình mua bán, có ý ngh a là t b n hoá
t ai cao hay th p quy t

a tô. Nói cách khác giá c

nh b i nó có th thu l i cao hay th p

m t

kho ng th i gian nào ó.
H u h t nh ng n

c có n n kinh t th tr

hi n m t giá tr c a quy n s h u
dân, giá c

t ai.

n

t ai là d a trên giá chuy n nh

ng, giá
c ta

a tô nhi u n m

th c hi n quy n s h u

t ai trong kinh t . T i

quy n s d ng
t xác

t

nh”. Giá

ây ( i u 55, Lu t

t

n

c ta

t ai thu c s h u toàn
t, là t ng

c chi tr m t l n, là hình th c

t (giá

i v i m t di n tích

c hi u là bi u

ng quy n s d ng

hoà giá tr hi n hành c a

2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng

t

t xác

i u 4 Lu t

t ai n m

t) là giá tr b ng ti n c a
nh trong th i h n s d ng

c hình thành trong nh ng tr

ng h p sau

t ai 2003): [10]

1. Do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung

ng qui

nh giá theo quy

nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.
2. Do

u giá quy n s d ng

3. Do ng

i s d ng

t ho c

t tho thu n v giá

quan khi th c hi n các quy n chuy n nh
d ng

t, góp v n b ng quy n s d ng

2.1.2.

c i m c a giá

u th u d án có s d ng
t v i nh ng ng

t.
i có liên

ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s
t.

t

Theo H Th Lam Trà (2005), thì giá
- Không gi ng nhau v ph

t có nh ng

c i m sau:

ng th c bi u th : Giá c

t ai ph n ánh


5
tác d ng c a

t ai trong ho t

kh n ng thu l i

ng kinh t , quy n l i

n ó và c ng có giá c t

t ai

n âu thì có

ng ng, nh giá c quy n s

h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê,... Nh v y, giá
bi u th

nhi u ph

t

c

ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s

h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê. Có ngh a là
ai t n t i th tr

ng cho thuê. M i quan h giá c

t ai v i ti n thuê c ng

gi ng nh m i quan h l i t c v i t b n, ch c n xác
v n là có th tính ra giá

cá th l n, l i thi u m t th tr
khó so sánh v i nhau. Khi

nt

nh giá c n c n c

c i m c a b n thân lo i

giá

ng h p con ng

t ai không ph i là

c các chi phí tr c ti p

t ch y u là do nhu c u v
t ng giá

nh.

t ai, giá c cao

t ai, thì chi phí là m t b ph n c a

nhiên các kho n chi phí khác thì khó phân b

th

u t vào

mà h ch toán vào giá
t ai quy t

t cao h n so v i t c

t. Tuy
t.

nh và có xu th t ng

t ng giá hàng hóa thông

ng. Ch y u là do nguyên nhân t hai m t t o thành.

khan hi m c a

t phù h p

i, cho nên không có giá thành s n xu t. Th c

i khai phá

i ta có th tính

cao rõ ràng, t c

t

nh.

ng c a con ng

t vì ng

- Giá

a ra giá

t ai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr

s n ph m lao

is

ng lai, th i gian hình thành giá c dài,

hay th p không ph i do giá thành s n xu t quy t

t trong tr

c hình thành d

ng, ti n hành phân tích c th

v i t ng th i i m nh t
- Giá

t ai có tính khác bi t

ng hoàn ch nh, giá c

ng lâu dài t quá kh

và tình tr ng th tr

nh su t l i t c hoàn

t.

- Không gi ng nhau v th i gian hình thành: Do
nh h

t

u tiên là do tính

t ai nên tính co dãn trong cung nh ; mà

ng th i s phát

tri n kinh t , xã h i và nhân kh u t ng lên không ng ng nên yêu c u v

t

ti p t c t ng theo, cho nên giá

t ngày càng t ng lên,

ng th i do c u t o

h u c c a t b n toàn xã h i

c nâng cao khi n cho t su t l i nhu n bình


6
quân xã h i gi m, d n

n xu th gi m l i nhu n t

tr ng thái t ng lên. Trong th tr
h

ng thông th

ó làm cho giá

ng, giá c hàng hoá ch u nh

ng c a b n thân ôi bên cung c u. Nh ng nói chung cung c a

nhiên cung c p,

t ai mà con ng

i có th s d ng

ng

- Giá

n giá

th ng nh t, mà có tính
trí c a th a

t r t khó hình thành

t c ng khác nhau, giá

t có tính cá bi t r t

t còn ph thu c vào s phát tri n c a kinh t , s gia
t khác nhau có giá c r t khác nhau.

2.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
Trong giai o n hi n nay, giá

t và

m t y u t c c k quan tr ng

nh giá

t là do quá trình lao

t và giá

nh giá

tâm và chú tr ng c a nhi u ngành, vi c xác

c a con ng

nh v

c tr ng khu v c rõ ràng, trong cùng m t thành ph , v

t ng dân s c a t ng vùng, vì v y th a

thành giá tr c a

t có tính c

ng có tính khu v c, giá c c a

t khác nhau thì giá

rõ ràng. Ngoài ra, giá

t

t là v n

c quan

nh c s hình thành giá

t là

t c th và chính xác. S hình

ng, s n xu t,

u t c a c i v t ch t

i vào ngu n tài nguyên thiên nhiên, còn c s

t là do các y u t chính nh :

hình thành giá

a tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u.

a tô

a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng

nghi p t o ra và n p cho ng
i và t n t i c a ch
-

t

t.

t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: Do

v trí, nên gi a các th tr

g m:

iv i

i theo phát tri n kinh t nên tính co dãn l i r t l n, ó là m t ch

y u nh h

2.1.3.1.

t là do t

c là r t h n ch , làm

cho tính co dãn trong cung kinh t c ng r t nh , nh ng do nhu c u
l i thay

t có

i ch s h u ru ng

t h u v ru ng

a tô chênh l ch I và

t.

i s n xu t trong nông
a tô g n li n v i s ra

t. Có hai lo i

a tô chênh l ch,

a tô chênh l ch II.

a tô chênh l ch I là l i nhu n thu

ng ngang nhau trên cùng m t di n tích

c khi s d ng hai l ng t b n và lao
t nh ng k t qu thu

c khác nhau.

7
a tô chênh l ch II là l i nhu n thu

-

c do kh n ng

em l i. S xu t hi n c a lo i a tô này chính là s
b ng nhau trên cùng m t m nh

u t thâm canh

u t c a nhà t b n không

t nên k t qu thu

c khác nhau. [6]

a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng

t

có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên và nó có th tính theo công th c sau:
a tô chênh l ch= Giá c s n xu t xã h i- Giá c s n xu t cá bi t
Bên c nh

a tô chênh l ch còn có

a tô tuy t

i, ó là ph n l i nhu n

dôi ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m
cao h n giá c s n xu t.
a tô trong
doanh trên
tc a
nh h

t

t xây d ng

c hình thành t vi c nhà t b n

u t kinh

thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê

a ch

xây d ng.

ng r t l n.

c i m c a lo i

a tô này là y u t v trí có

a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng

lên mà còn là s phát tri n c a t b n sát nh p vào

t không ng ng t ng lên.

2.1.3.2.Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
có th thay
nh h

i, vì

ng c a

gi m i và ng

a tô v n

a tô v i giá

ng

c l p v i giá

t cho nên có th tách s

t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua

c l i n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua

Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h
ó giá

t ngày càng t ng, vi c kinh doanh

c n c vào lãi su t ngân hàng làm c s

nh giá

t

t t ng lên.
ng gi m, do

t ai luôn có lãi. Ng
xác

t

i bán

t

t. Trong ph m vi

n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau,
không phân bi t
quy t
giá

nh giá

thành th hay nông thôn. Nh v y lãi su t ngân hàng ch
t ai nói chung, ch không quy t

t nông nghi p.[13]

nh giá

t ô th cao h n


8
2.1.3.3. Quan h cung c u
Gi a cung - c u luôn có tác
t và làm cho giá

t luôn bi n

ng l n nhau, nh h

ng tr c ti p

n giá

ng.

P
ng c u
E

P0

E’

ng cung

P1

D0
D1
O

Q1
Hình 2.1:

Theo hình 2.1,

th cung và c u

ng cung và c u

cân b ng. Khi các n u t khác thay
cung và

Q

Q0

t ai c t nhau t i i m E là i m

i, d n

n s chuy n d ch c a

ng c u, i m cân b ng c ng thay

vay mua nhà t ng lên, thì

t ai

ng

i theo. Ch ng h n lãi su t cho

ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân

b ng d ch chuy n t E sang E’, n u cung không

i thì giá gi m xu ng t P0

xu ng P1. [13]
Quan h cung - c u trong th tr

ng

t ai trong th i gian ng n di n

bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr
th

ng. V n

cung v

t ai trên th tr

th di chuy n
không

này có ý ngh a

c bi t trong

ng luôn c

a ph

t b i vì kh n ng

nh v không gian, vì

c t n i này sang n i khác. L

u gi a các

nh giá

ng hàng hoá thông

t ai không

ng c u c ng có th gia t ng

ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí

lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút

u t ,…

a


9
phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr
s d ng công c tài chính nh t là giá c
nh vi c có th
cung c u
n

i u ti t giá

do Nhà n
giá

i u ti t quan h cung c u c ng

t thông qua vi c i u ti t quan h cung c u vì

c xem nh hàm s c a giá. Theo Lu t

c ta có hai lo i giá
c qui

t do Nhà n

t

c xác

nh và giá th tr
c qui

c v i ng

th tr

tính giá c a th a

ng

t ai n m 2003, hi n

nh c n c vào c ch hình thành là: giá
ng do các bên tho thu n. V nguyên t c,

nh ph i bám sát giá th tr

gi a Nhà n

ng, chúng ta c n ph i

i s d ng

t, c ng có nh ng tr

t (công tác

Giá

ng. Trong m i quan h
ng h p áp d ng giá

u giá QSD ).

S
D1

D
G1

G

S l
Hình 2.2:

th cung c u v

Hình 2.2 minh ho s t
trong th i gian ng n.
l

ng

t là c

t ai
t ai - th i gian ng n

ng tác c a cung và c u quy t

th cung S là m t

ng th ng

nh giá c a

i theo nhu c u c a t ng

i m D lên D1, thì giá t ng t

M c dù t ng cung c a

t ai là c

a ph

t

ng ngh a là s

nh, b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra

v y, giá c a nó thay
t ng lên t

ng

ng. Khi

t. Do
th c u

i m G lên G1.
nh, nh ng l

ng cung c a m t lo i

t c th hay cho m t s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m xu ng
thông qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i

t.


10
2.2. Các y u t

nh h

ng

n giá

t

2.2.1. Y u t nhân kh u
Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u nh t c a kinh t , xã h i.
h

ng c a nhân t nhân kh u

n giá

nh

t có liên quan m t thi t v i m t

nhân kh u, t ch t nhân kh u và c u thành nhân kh u gia ình.
-M t

nhân kh u: M t

t ng vì th giá

t t ng lên.

nhân kh u t ng cao,thì nhu c u

- T ch t nhân kh u: T ch t nhân kh u th

ng có t

iv i

t

ng quan v i trình

c giáo d c và t ch t v n hoá c a nhân kh u. Nhân t này nhìn chung
có nh h

ng khá l n

ch t cao th
t o

n giá c

t nhà . Khu nhà

ng là tr t t xã h i n

c nt

ng t t

lo i này nên làm giá

nh, môi tr

p cho m i ng

ng t t

thay

p, do ó v tâm lý

i, gián ti p làm t ng nhu c u

iv i

t t ng lên.

- C u thành nhân kh u gia ình: Do s thay
truy n th ng và nh h

cho nhân kh u có t

i ph

ng th c sinh ho t

ng c a ô th hoá, k t c u gia ình ngày càng nh . S

i k t c u nhân kh u gia ình này s làm t ng nhu c u

m t cách t

ng ng.

ng th i, nhu c u

nh và nhà

cho thuê c ng t ng lên, t

i v i nhà

i v i c n h khép kín di n tích

ó giá

t dùng

xây nhà

t ng lên

và xu th này ngày càng rõ ràng. [7]
2.2.2. Y u t xã h i
Xã h i n
h

ng

n giá

nh có nh h

ng r t l n

i v i giá

t qua b n m t ch y u:

- Tr ng thái n nh chính tr :Là tình tr ng n
trong n

c. C c di n chính tr

c v n hành bình th

n

nh, thì vi c

c l i thì giá

nh c a c c di n chính tr
u t vào tài s n nhà

ng, r i ro ít, v n b ra có th thu v

cùng v i l i nhu n, vì v y lòng tin c a nhà
lên. Ng

t. Nhân t xã h i nh

t s r t xu ng.

ts

úng th i h n

u t l n kéo theo giá

t t ng


11
- An ninh xã h i: Y u t này nh h
là khu nhà

và khu th

t t ng lên.

xu t

t:Là hành vi ng

t

thu

n m c giá

không

is

u t , mua bán, c trú, do ó kéo theo
ng quan

nh c c di n chính tr .

u c nhà

bi t giá c nhà

t rõ và d th y. B t k

m t khía c nh nào ó mà nói, ây c ng là m i t

v i tình tr ng n
-

n giá

ng nghi p, tr t t an ninh xã h i t t, m i ng

c m th y an toàn, vì v y h s n sàng
giá

ng

t,

i

u c hi v ng và l i d ng s hi u

c siêu l i nhu n. Nhân t này có nh h
c bi t là m c giá

t th tr

c u, do ng

i

u c tranh mua mà

nhi u h n c u, do ng

i

u c bán tháo làm cho

ng. Khi

ng

t

t cung mà

i giá cao lên, khi

t cung

t r t giá.

- Ti n trình ô th hóa: M t trong nh ng k t qu c a quá trình phát tri n
công nghi p hoá là thúc

y quá trình ô th hoá. Nh ng khu v c có trình

công nghi p hoá ho c ô th phát tri n càng cao, mà t ng di n tích
thành ph nói chung là không
i v i giá
m t

t bi u hi n

i,cho nên nh h

c cao và ti n trình ô th hoá có t c
t

u cao h n

ng c a ti n trình ô th hoá

hai m t sau ây: m t là

nhân kh u ông úc thì giá

t khu v c thông th

tc a

khu v c thành ph có

t t ng cao, hai là t l nhân kh u nh p
nhanh, thì m c

và t c

t ng giá

ng. [7]

2.2.3. Y u t qu c t
V i xu th h i nh p nh hi n nay s phát tri n và hoàn thi n c a th
tr

ng nhà

t không th tách r i nh h

h

ng c a tình hình chính tr , kinh t th gi i t i giá

ti p thông qua nh h
ut n

ng

t

ng c u v

nh

c ph n ánh gián

n tình hình kinh t , chính tr trong n

c ngoài. Khi ó, l

ng t i giá

ng c a hoàn c nh qu c t .

t ai c ng thay

c và ngu n
i và gây tác

t.

- Tình hình kinh t th gi i: S phát tri n kinh t c a m t qu c gia ngoài
vi c không th cô l p và tách r i s phát tri n c a kinh t th gi i, nói chung


12
ho c ít ho c nhi u
khác. Th tr

u có quan h

i v i s phát tri n kinh t c a qu c gia

ng th gi i càng m r ng thì m i quan h này càng tr nên m t

thi t. Cho nên, s th nh suy kinh t c a m i qu c gia

u liên quan

phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th tr

ng

ns

t ai c ng

không có ngo i l .
- Nhân t chính tr qu c t : M i quan h gi a các qu c gia th
t ng h p c a quan h kinh t . Cho nên, m i quan h t t
này v i qu c gia khác, giao l u

c u

t t ng lên, t

l p nhau th

ó

p gi a qu c gia

i ngo i nh n nh p, môi tr

giao c i m , hoà hoãn thì có l i cho nhà
y nhanh giá

ut n

t cao, ng

c bi t là khi x y ra xung

ó ngày càng nghiêm tr ng, k t qu là nhu c u v

ng ngo i

c ngoài, khi n cho nhu
c l i nh ng qu c gia

ng thi hành phong to kinh t l n nhau, h nch ng

và l uthông ti n t .

ng là

i

i qua l i

t quân s thì tình tr ng
t xu ng th p nên giá

t r t theo. [7]
2.2.4. Y u t kinh t
S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan tr ng
t dân sinh và nh h

ng

n

a v kinh t c a m i qu c gia. Trong quá

trình Chính ph tích c c theo u i s t ng tr
t t c v t t dân d ng
n n

i v i qu c

u thông qua nh h

ng kinh t và n

nh kinh t ,

ng c a chính sách kinh t mà i

nh.

- Tình tr ng phát tri n kinh t : M t trong nh ng tiêu chí quan tr ng
ánh giá tr ng thái phát tri n kinh t là thu nh p qu c dân. Thu nh p qu c dân
t ng t c là kinh t ph n vinh, t ng c h i có vi c làm, v t giá ti n n m trong
tr ng thái có l i cho phát tri n kinh t , t ng
v

t không ng ng m r ng khi n giá
-M c

d tr và

u t :Hai v n

nhau, ngh a là tr t ng thì

u t xã h i t ng, t ng yêu c u

t t ng lên.
này có m i t

u t c ng t ng t

ng quan thu n v i

ng ng. Nh v y, phân tích


13

nh h

ng c a m c

s phân tích nh h

d tr và

ut

ng c a m c

i v i giá

d tr

t, có th khái quát b ng

i v i m c giá

tr nhi u hay ít, hành vi d tr c a m i gia ình và bi n
tr

ng nhà

t. M c

d

ng giá c trong th

t là liên quan m t thi t v i nhau.

- Tình tr ng thu chi, tài chính ti n t : Nó ph n ánh th c l c kinh t t ng h p
qu c gia, l

ng cung c p ti n m t là bi u hi n bên ngoài c a tình tr ng tài

chính ti n t . Chúng ta ch y u phân tích v
ti n m t

i v i th tr

th gia t ng v n l u

ng

t ai, l

ng trên th tr

V n l u thông quá th a s d n
hoá,

c bi t vi c mua nhà

c u nhà

t t ng lên, thúc

- Trình

nh h

ng, t c là ti n nhàn r i c a xã h i t ng.

n quá nhi u ti n m t, tranh mua s ít hàng
c giá tr , nên nó t o ra nhu

t t ng lên không ng ng.

thu nh p và tiêu dùng dân c : Theo à t ng c a thu nh p dân c ,

sau khi gi i quy t v n

n no, m c m, con ng

m i, bi u hi n v nhà

là yêu c u càng cao v ch t l

- Bi n

ng v t giá: S bi n

Tài s n nhà

ng t

ng

th

n

i.

c tính

m

ng c a th tr

ng

t càng cao. Và giá nhà

i ra ngoài m t cách

t còn xu ng th p.
c i m ch y u c a giao d ch tài s n

t là h n ng ch l u thông l n, cho nên vi c

liên quan

n t ng ng

khu v c thành th , khu v c nông thôn ch u nh

- M c lãi su t: M t trong nh ng
nhà

ng

ng v t giá t l thu n v i nh h

i ít, th m chí có n i nhân kh u b

nghiêm tr ng thì giá

ng, di n tích nhà .

ng càng th hi n

t, có ngh a là t l t ng giá càng cao thì giá

t t ng v t ch phát sinh
h

i s có nhu c u tiêu dùng

ng v v t giá nh h

t trong th i k v t giá bi n

b o giá tr cho nên bi n
nhà

ng cung c p

ng cung c p ti n m t gia t ng, là bi u

t có th b o t n
y giá

ng c a l

u t ho c mua nhà

ng v n có th s d ng. Do thu nh p c a nhà

t có

u t thông

ng không th có kh n ng chi ngay m t kho n chi l n, nên ph i tr c ti p

vay ngân hàng ho c em tài s n th ch p

có kho n vay. Do ó nhà

ut


14
ho c nhân viên

nh giá

t ai ph i luôn luôn n m

c tình hình v n

trongc c u ti n t hi n hành, chính sách cho vay làm nhà ,
tình hình v bi n

ut

c bi t là n m

ng m c lãi su t. [7]

2.2.5. Y u t khu v c
Nhân t khu v c là ch
t, nh ng
có nh h

c tính c a
ng quy t

i u ki n t nhiên - kinh t - xã h i c a n i có

a ph

nh

ng do s liên k t c a các nhân t này t o ra

n m c giá c

- V trí: Nhân t này nh h
nói v v trí c th t ng
x p h ng, c ly

it

ng

ng

t ai trong
n giá

a ph

t ch y u v v trí kinh t , là

nh giá trong thành ph , bao g m

n trung tâm thành ph , trung tâm th

-

nh h

i v i các khu v c khác c a thành ph ho c các lo i

i u ki n c s h t ng: Có nh h

ng

n giá

Ngoài ra còn xem xét

t, nhà tr , tr

c
n các

ng c a các lo i
t.

t ch y u bao g m

hai lo i l n là thi t b h t ng và thi t b ph c v . ó là:
i n l c, i n tho i, khí

t

ng nghi p ho c

trung tâm t p trung ông dân, c ng bao g m c m c
trung tâm

ng ó.

ng n

c ng m,

ng h c, công viên, b nh vi n...

n c p h ng, k t c u, h s

m b o, m c

ng

b và c ly.
- Ch t l ng môi tr ng:Có nh h
tr

ng nhân v n và môi tr
a th ,

d c, h

ng

n giá

t ch y u bao g m môi

ng xã h i, các i u ki n t nhiên nh :

ng gió, không khí,

ô nhi m ti ng n. Các i u ki n

nhân v n nh : lo i hình ngh nghi p c a dân c , trình
thu nh p

t, ch

giáo d c và m c

khu v c.

- Nhân t quy ho ch:
d ng

a ch t,

nh h

ng

n giá

t, ch y u có tính ch t s

t trong khu v c, k t c u s d ng, nh ng i u ki n h n ch s d ng
qu n lý giao thông khu v c. M c

nh h

ng

n giá

t khu

v c có t

ng quan tr c ti p v i tính ch t c a phân khu ch c n ng và tính ch t

s d ng

t ch c n ng khác nhau trong ô th . [7]


15
2.2.6. Y u t cá bi t
Là nh ng nhân t ch
nh h

c tr ng và i u ki n c a b n thân th a

ng c a nhân t cá bi t

t ng th a

n giá

và kh n ng tài chính c a ng

u không d dàng trong quá trình s d ng
i s d ng

t, cho nên nh h

ng

n giá c

t.

- Chi u r ng: Chi u r ng m t ti n c a th a
hi u qu tr ng bày và thu l i c a ng
m c ích kinh doanh, th
n giá

n giá c c a

t c n v a ph i phù h p v i m c ích s

t, l n quá hay nh quá

c a th a

ng

t.

- Di n tích: Di n tích th a
d ng

t t c là nh h

t.

t quá h p nh h

i s d ng

ng m i và ngay c

t, n u

t

ng

n

t ó dùng cho

do ó c ng nh h

ng

t.

- Chi u sâu: Trong m i tr
v im t

ng

ng h p th a

u không thu n l i cho ng

ích s d ng nào nên

u nh h

ng

- Hình dáng: Hình dáng th a

n giá
t

t quá nông ho c quá sâu so
i s d ng

tv ib tc m c

t c a th a

t ó.

p nh t là vuông ho c hình ch nh t,

còn các d ng nh tam giác, hình thang, hình bình hành, hình b t quy t c

u

không thu n l i cho vi c s d ng vào m c ích

t.

-

d c:

cao nên nh h

ng

n giá

d c quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n quá
ng

n giá

t.

- H n ch c a quy ho ch ô th :
l di n tích c a lo i
d ng

nên nh h

c xem là nhân t cá bi t bao g m t

t, chi u cao v t ki n trúc, m t

xây d ng, lo i hình s

t. [7]

2.3. Các lo i giá
2.3.1. Các lo i giá

t và ph

nh giá

t

t hi n nay

Hi n nay, trong n
trên th tr

ng pháp xác

c có hai lo i giá

ng là: Giá do Nhà n

c quy

t ang t n t i song song v i nhau
nh và giá

t th tr

ng.


16
2.3.1.1. Giá th tr

ng

Giá tr th tr

ng

c hình thành trên th tr

ng, xét trong m i t

ng

quan gi a quy mô và c c u s n xu t v i quy mô và c c u nhu c u c a th
tr

ng nh t

nh c a hàng hóa. Giá tr th tr

ng có th là giá tr

c hình

thành trong i u ki n s n xu t trung bình c a xã h i, hay trong i u ki n s n
xu t và l u thông nh t

nh cung ng ph n l n hàng hóa cho nhu c u xã h i

mà tr c ti p nhà nhu c u th tr

ng. D

thành hai lo i giá c : Giá c không
ch c không
t ch c

c quy n bán ra, và giá c

c quy n bán ra.

Giá tr th tr

c i m c a giá c

ch nó chênh

ng th hi n m c giá hình thành trên th tr

ng công khai

nh.

ng này có th là th tr

qu c t , có th bao g m nhi u ng
i mua, ng

Giá tr th tr

c quy n là giá c hàng hóa c a các
c quy n là

và c nh tranh. Th tr

ng h n ch ng

c quy n, hình

c quy n là giá c hàng hóa c a các t

l ch v i giá tr m t cách lâu dài và n

l

i ch ngh a t b n

i mua, ng

ng trong n

c ho c th tr

ng

i bán ho c bao g m m t s

i bán.

ng th hi n m c giá

c tính mà trên c s

ó, bên bán và

bên mua tho thu n t i m t th i i m sau khi c hai bên ã kh o sát, cân nh c
y
tr

các c h i và l a ch n t t nh t cho mình t các thông tin trên th
ng tr

c khi

a ra quy t

nh mua ho c quy t

nh bán m t cách hoàn

toàn t nguy n, không nhi t tình mua ho c nhi t tình bán quá m c.
2.3.1.2. Giá Nhà n
Giá

c

t do Nhà N

c quy

nh n m trong khung giá chung c a c n

lo i giá này d a trên c s phân h ng
ã quy
c a t ng
quy

nh giá tr c a

t d a trên các y u t

nh và tùy thu c vào t ng vùng, khu v c c ng nh
a ph

Nh v y, giá

i u ki n c th

ng mà hình thành khác nhau. D a trên c s này, Nhà n

nh m c thu cho ng

i s d ng

t do Nhà n

c quy

c,

c

t.
nh giúp cho ng

i qu n lý và ng

i


17
s d ng

t ti p c n v i c ch th tr

giá s công b ng trong phân ph i
ngh a v c a mình và Nhà n

ng

ng th i c ng là c n c

t ai,

ng

ánh

i s d ng th c hi n theo

c i u ch nh các quan h

t ai theo quy

ho ch s d ng và pháp lu t.
2.3.2. Các ph

ng pháp xác

T i Vi t Nam ph
công tác

nh giá

- Ngh
ph

t

nh giá

ng pháp xác
c qui

t t i Vi t Nam
nh giá

t, khung giá các lo i

t và

nh rõ trong các v n b n sau:

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v

ng pháp xác
- Ngh

nh giá

t và khung giá các lo i

t.

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s a

i, b sung m t s

i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

- Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 c a B Tài chính v

h

ng d n th c hi n Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

Trong ó c th qui

nh có b n ph

ng pháp xác inh giá

t

c áp

d ng t i Vi t Nam bao g m:
* Ph

ng pháp so sánh tr c ti p: Là ph

ng pháp xác

thông qua vi c ti n hành phân tích các m c giá

t th c t

quy n s d ng

ng t (v lo i

t, th a
th a

th

ng c a lo i

t, lo i ô th , lo i

t, lo i
* Ph

t trên th tr

tc n

tt

ng ph và v trí)

ã chuy n nh

so sánh, xác

ng pháp thu nh p: Là ph

t, di n tích
nh giá c a

ng pháp xác

nh m c giá b ng

c hàng n m trên m t

t so v i lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m t n m (tính

th i i m xác inh giá

t) c a lo i ti n g i VN

m t n m t i ngân hàng th
ki m cao nh t trên

ng

nh giá.

ng s gi a m c thu nh p thu n tuý thu

di n tích

nh m c giá

a bàn.

ng m i Nhà n

(Vi t Nam

nv
n

ng) k h n

c có m c lãi su t ti n g i ti t