Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ NHƯ QUỲNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO CÁC TỔ CHỨC THUÊ,
THUÊ LẠI ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP NAM CẤM,
HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2004 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ NHƯ QUỲNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO CÁC TỔ CHỨC THUÊ,
THUÊ LẠI ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP NAM CẤM,
HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2004 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Bản thân tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận
văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Đặng Thị Như Quỳnh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình BQL Khu Kinh tế Đông
Nam Nghệ An, Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng

Nghệ An, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký
QSD đất tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghi Lộc,
Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Nghi Lộc, UBND các xã Nghi Long,
Nghi Xá, Nghi Thuận, Nghi Quang và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đặng Thị Như Quỳnh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vi
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ ix
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lí luận của cho thuê, cho thuê lại đất ............................................ 4
1.1.2 Khái niệm cho thuê, cho thuê lại đất ........................................................ 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của cho thuê, cho thuê lại đất ........................................ 7
1.1.4. Cơ sở pháp lí của cho thuê, cho thuê lại đất ......................................... 17
1.2. Khái quát về cho thuê, cho thuê lại đất .................................................... 20
1.2.1. Các hình thức cho thuê đất .................................................................... 20
1.2.2. Thời hạn cho thuê, cho thuê lại đất ....................................................... 21
1.2.3. Thẩm quyền cho thuê đất, cho thuê lại ................................................. 22
1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất thuê ................................. 23
1.3. Những nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại đất. ..................................... 27


iv

1.3.1. Những nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại đất trên thế giới .............. 27
1.3.2. Những nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại đất trong cả nước ........... 30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 34
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 34
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 36
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 36
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 36
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả ..... 37

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 38
3.1. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công
nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An ...................................... 38
3.1.1. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo thời gian ..... 38
3.1.2. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công
nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo đối tượng thuê .......... 43
3.1.3. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo hình thức
trả tiền .............................................................................................................. 47
3.1.4. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo loại hình
thuê đất và thuê lại đất .................................................................................... 50


v

3.1.5. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo mục
đích thuê .......................................................................................................... 52
3.2. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công nghiệp
Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo ý kiến của doanh
nghiệp thuê đất và người làm công tác cho thuê đất ....................................... 56
3.2.1. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công nghiệp
Nam Cấm theo ý kiến tổ chức thuê, thuê lại đất ............................................. 56
3.2.2. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công nghiệp
Nam Cấm theo ý kiến của cán bộ làm công tác cho thuê đất, thuê lại đất ..... 64
3.2.3. So sánh nhận xét của người thuê, thuê lại đất với cán bộ làm công
tác cho thuê, cho thuê lại đất về việc cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm ................................................................................... 65

3.3. Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác cho thuê, cho
thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm ở huyện Nghi Lộc, tỉnh
Nghệ An .......................................................................................................... 66
3.1.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm ................................................................................... 66
3.2.2. Giải pháp khắc phục trong công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại
Khu Công nghiệp Nam Cấm ........................................................................... 67
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 69
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 69
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Kết quả công tác cho thuê đất từ năm 2004 đến năm 2016............ 39
Bảng 3.2. Kết quả công tác cho thuê lại đất từ năm 2004 đến năm 2016....... 41
Bảng 3.3. Kết quả thuê đất của tổ chức có vốn đầu tư trong nước từ năm
2004 đến năm 2016 ......................................................................... 43
Bảng 3.4. Kết quả thuê đất của tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài từ năm
2004 đến năm 2016 ......................................................................... 45
Bảng 3.5. Kết quả thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm của các tổ chức từ
năm 2004 đến năm 2016 ................................................................. 48
Bảng 3.6. Kết quả theo loại hình thuê đất và thuê lại đất năm 2004 đến
năm 2016 ......................................................................................... 51
Bảng 3.7. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại đất theo mục đích mục
đích thuê để bố trí các loại hình công nghiệp (Khu A) năm

2004 đến năm 2016 ......................................................................... 52
Bảng 3.8. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công
nghiệp Nam Cấm với mục đích thuê để xây dựng Nhà máy
sản xuất (Khu B) năm 2004 đến năm 2016 .................................... 53
Bảng 3.9. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu Công
nghiệp Nam Cấm với mục đích thuê để xây dựng Nhà máy sản
Bố trí các loại hình công nghiệp nặng và mức độc hại cao
(Khu C) năm 2004 đến năm 2016 ................................................... 55
Bảng 3.10. Kết quả tổng hợp mức độ hiểu biết chung về công tác cho
thuê đất, cho thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm ............. 57
Bảng 3.11. Kết quả tổng hợp mức độ hiểu biết về hồ sơ cho thuê đất, cho
thuê lại đất trong tại Khu Công nghiệp Nam Cấm ......................... 58


vii

Bảng 3.12. Kết quả tổng hợp mức độ hiểu biết về quy trình cho thuê đất,
cho thuê lại đất trong Khu công nghiệp Nam Cấm ........................ 59
Bảng 3.13. Kết quả tổng hợp mức độ hiểu biết tài chính về cho thuê, cho
thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm ................................... 60
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của tổ chức thuê, thuê lại đất tại KCN Nam Cấm ...... 62
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác cho thuê, cho thuê
lại đất đối với các tổ ........................................................................ 64


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Hình ảnh Khu Công nghiệp Nam Cấm hiện nay ............................ 38
Hình 3.2. Nhà máy Tôn Hoa Sen Nghệ An của Tập đoàn Tôn Hoa Sen ....... 44

Hình 3.3. Công ty TNHH Sơn Hà Nghệ An ................................................... 45
Hình 3.4. Công ty TNHH Điện tử BSE Việt Nam.......................................... 46
Hình 3.5. Nhà máy sản xuất của Công ty TNHH 1 TV Masan MB ............... 47
Hình 3.6. Nhà máy xử lý nước thải tại khu B khu CN Nam Cấm .................. 54


ix

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CN

Công nghiệp

CSHT

Cơ sở hạ tầng

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TP

Thành phố

TN và MT

Tài nguyên và Môi trường

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký đất đai


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc
biệt. Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực
phát triển của xã hội”. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với con người
và các sinh vật trên trái đất, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của
sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.

Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề quản lý, sử dụng đất và đã ban hành,
đổi mới các Luật Đất đai như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993; Luật
sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 năm 1998 năm 2001;
Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã
tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp và sử dụng đất
đai ngày càng có hiệu quả hơn trong các lĩnh vực đặc biệt là phát triển kinh tế.
Để đạt được mục tiêu năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp thì phát triển khu công nghiệp là một trong số những yếu tố then chốt.
Khu công nghiệp giữ vị trí quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, xây dựng khu công nghiệp chính là thực hiện ý tưởng "đi tắt, đón
đầu" trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Có thể nói đến nay các khu công
nghiệp đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong nền kinh tế đất nước.


2

Xác định được nhiệm vụ quan trọng đó, trong những năm qua trên địa bàn
tỉnh Nghệ An đã hình thành nhiều khu công nghiệp và có bước phát triển khá
trong đó phải kể đến là Khu Công nghiệp Nam Cấm thuộc huyện Nghi Lộc. Sự
phát triển này đã thúc đẩy nền kinh tế của tỉnh góp phần thực hiện thành công
Nghị quyết 26-NQ/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh
Nghệ An.
Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Nghệ An lần thứ XV (nhiệm
kỳ 2001-2005) và được sự chấp thuận của Chính phủ, Bộ Kế hoạch và đầu tư,
UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành Quyết định số 3759/QĐ.UB-CN ngày
03/10/2003 về việc thành lập Khu Công nghiệp Nam Cấm, tỉnh Nghệ An
(hiện nay nằm trong Khu kinh tế Đông Nam Nghệ An), do Công ty TNHH
MTV Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng Nghệ An (trước đây là Công ty phát
triển KCN Nghệ An) là chủ đầu tư, với tổng diện tích 327,83 ha, được chia
thành 03 khu vực trên địa bàn 04 xã Nghi Thuận, Nghi Long, Nghi Xá, Nghi

Quang, thuộc huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc có vị trí địa lý thuận lợi, nằm
hai bên Quốc lộ 1A, có tuyến đường sắt Bắc Nam chạy qua, đường tỉnh lộ Nam
Cấm nối quốc lộ 1A với cảng biển Cửa Lò. Cách thành phố Vinh 18 Km về phía
Bắc, sân bay Vinh 12 km, ga Vinh 17 km và ga Quán Hành 2 km; cảng biển Cửa
Lò 8 km.
Với vị trí thuận lợi và nhiều chính sách ưu đãi đã thu hút nhiều nhà đầu tư
trong và ngoài nước, tạo động lực lớn cho quá trình tiếp thu khoa học công nghệ,
phân công lại lao động phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần
lớn vào nền kinh tế của tỉnh nói chung và của huyện nói riêng, giải quyết việc
làm, đời sống nhân dân từng bước được nâng cao.
Việc đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất của các tổ chức tại Khu
Công nghiệp Nam Cấm là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
sử dụng đất, tránh để lãng phí thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này và


3

góp phần xây dựng nền kinh tế tỉnh nhà ngày càng phát triển. Xuất phát từ thực
tiễn khách quan đó, tôi đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cho các tổ chức
thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ
An giai đoạn 2004 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp
Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp nhằm tăng cường quản lý và sử dụng đất có hiệu quả hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu

Công nghiệp Nam Cấm.
- Đánh giá được công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất tại Khu Công
nghiệp Nam Cấm theo ý kiến của tổ chức sử dụng đất.
- Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác cho thuê
đất, cho thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm.
3. Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất của các tổ chức tại khu
Công nghiệp Nam Cấm, tỉnh Nghệ An là để phát hiện những tồn tại, hạn chế
từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất góp
phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững và tăng nguồn thu cho
ngân sách cho huyện Nghi Lộc nói riêng và tỉnh Nghệ An nói chung.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của cho thuê, cho thuê lại đất
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Khoản 2, Điều
54, Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định
(Hiến pháp) [18] “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất, thực hiện các quyền vànghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng
đất được pháp luật bảo hộ”.
Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay
hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. ..)".
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là
thước đo sự giầu có của một quốc gia. Bên cạnh đó đất đai còn là sự bảo hiểm
cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua
các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.


5

1.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất, cho thuê lại đất
- Cho thuê đất: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất (Điều 3, Luật Đất đai 2013). [ 25 ]
- Cho Cho thuê lại đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê lại chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn, còn
bên thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết
thời hạn thuê.
1.1.1.3. Sử dụng đất đai
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử
dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “những hoạt động của con
người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động
lên chúng” (Trần Quang Huy và NNK, 2013). [ 26 ]
Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn, nước,
phân hóa học...), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ, mùa vụ...)

cho phép đánh giá việc sử dụng đất chính xác, phân tích tác động môi trường và
kinh tế, lập mô hình những ảnh hưởng của việc biến đổi sử dụng đất hoặc việc
chuyển đổi việc sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi
phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bới các điều
kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái quát một
số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất (Trần Quang Huy và
NNK, 2013).[26]
Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian như diện
tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng..., cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự


6

nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất
như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số,
lao động, chính sách đất đai, các chính sách quản lý về môi trường, yêu cầu về
quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương
nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý,
sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn
nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
Yếu tố không gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất
đai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người.
Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể
thay thế được khi tham gia vào ho ạt động sản xuất của xã hội (Trần Quang Huy
và NNK, 2013).[ 26 ]

1.1.1.4. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác

lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với
những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và
giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sử hữu và quyền sử dụng đất
(Nguyễn Đức Khả, 2003).[20]
Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và
các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và pháp
luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một
số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân
cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư
nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn
nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn kỹ thuật;
hợp tác quốc tế (Nguyễn Quang Tuyến, 2010).[29]


7

1.1.1.5. Đất sử dụng cho khu kinh tế
Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu
kinh tế cửa khẩu được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng
gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu
giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức
năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường
đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Việc xây dựng, mở mới các khu kinh tế phải phù hợp với quy hoạch
tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước (Điều 151, Luật Đất đai
2013).[25]
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của cho thuê, cho thuê lại đất
1.1.2.1. Ngoài nước
Trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính

quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của
các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về
đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên
tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong
những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất
cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình
ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội.
Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về đất đai là
sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Ở đa số các quốc gia đều
có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một số quốc gia như
Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở
hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này
việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có


8

thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Tuy
nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế
mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp. Trung Quốc là quốc gia có 2
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính
sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng
đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ở Trung Quốc, để sử dụng đất hiệu
quả và tiết kiệm, nhà nước đã thực hiện các chính sách như:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự
án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo
quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu
tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện
dự án.

- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các
khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở
sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết
cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công
nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao
đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến bởi chính sách này đã gây
nhiều bức xúc trong dư luận xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012) [ 28 ]
1.1.2.2. Trong nước
* Khái quát chung qua một số thời kỳ
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng
nghĩa. Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính
quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ
khai thời phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và


9

được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn). (Viện Nghiên cứu Địa
chính, 2003). [35]
Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai
đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.
* Hệ thống địa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập
hệ thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ
(1398 – 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn
danh điền”, “hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa chính đầu tiên
được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng
(năm 1428) và được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng
với việc ban hành luật Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ

yếu như sau :
- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428
- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng
xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời
gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước.
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm
1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất.
- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực
cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính,
điều chỉnh được mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của
làng xã và đất đai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia,
phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến.


10

* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn
Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng
(1820-1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính
bao gồm :
Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào
năm 1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất.
- Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác
lập quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền,
giảm bớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình
Định, không triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ,
quan lại).
- Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính
sách thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân

cấp đất công theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định.
- Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất
hoang, tổ chức dồn điền và dinh điền.
* Thời thực dân pháp
Người Pháp điều chỉnh mối quan hệ đất đai ở Việt Nam theo 3 chế độ
cai trị cho Bắc, Trung và Nam Kỳ.
Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat).
Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính
theo sắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó
các chủ sở hữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ.
Ở Nam Kỳ , dưới chế độ thuộc địa trực trị (colonie), Thực dân pháp
điều chỉnh trực tiếp các mối quan hệ đất đai theo Luật Napoleon công nhận và
bảo hộ quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai, khuyến khích sở hữu tư bản
tư nhân trong sản xuất nông nghiệp. Người Pháp đánh thuế thổ canh rất cao
song thổ cư lại rất thấp.


11

Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ. từ năm 1930 hoạt
động địa chính là công tác ”Bảo tồn điền trạch”.
* Quá trình hình thành phát triển Chính sách đất đai từ 1945 đến năm 1992
Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành vào năm 1946 sau khi
Cách mạng tháng Tám thành công nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời.
Quyền sở hữu đất đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ.
Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận
dụng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói. Suốt 9 năm kháng chiến
chống Pháp, chính sách đất đai chủ yếu tập trung vào phát triển sản xuất nông
nghiệp, giao đất vô chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc
quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp.

Năm 1953, Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội thông qua nhằm
đánh đổ giai cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” , tuy có
những sai lầm nhất định nhưng ruộng đất được chia đến tay nông dân.
Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp
tác xã nông nghiệp bắt đầu. Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất
chuyên canh được tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà
nước. Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông
nghiệp. Đất rừng sản xuất được tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc
sở hữu nhà nước.
Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình
thức sở hữu đất đai:Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Trong
đó sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến
khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế.
Đến năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được
thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến


12

pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa
bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác xã
và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả ðã thể hiện rõ rệt. Trung
ương Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm đến nhóm lao động vào
người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày
13/01/1980 của Ban bí thư Trung ương Đảng). Tổng cục Quản lý ruộng đất
được thành lập đã đẩy mạnh việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc
qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ).
Từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa VI (1986) đã đưa vấn
đề lương thực - thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu để

đổi mới kinh tế.Trong Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ
Chính trị là văn kiện quyết định nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông
nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo
hướng sản xuất hàng hóa.
Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật
đất đai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp
tác xã cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử
dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử
dụng đất chưa được chuyển quyền sử dụng đất đai, đất không có giá.
Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng
định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định và lâu dài.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Từ năm
1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật đất
đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung


13

của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp
1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được
chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính

thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước
vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư
hướng tới tương lai. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc
chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những
nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố
cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà
đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau
đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá
BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với
các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo


14

lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và phát triển đô
thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm
trong quy hoạch. Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ
cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
* Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013: Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất Đai lần này đã quy
định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường.
quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh
tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê
đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh
bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách