Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ HẢI ÂU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN THANH THỦY, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ HẢI ÂU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN THANH THỦY, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 09 năm 2017
Tác giả luận văn

Đỗ Hải Âu


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS. Nguyễn Thanh Hải đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND
huyện Thanh Thủy, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 09 năm 2017
Tác giả luận văn

Đỗ Hải Âu


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 3
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................................ 4
1.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................................... 6
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ..................................................................... 7
1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................ 8
1.1.4. Cơ sở hình thành thị trường đất đai................................................................... 9
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................... 10

1.2.1. Các văn bản Luật ............................................................................................. 10
1.2.2. Các văn bản dưới luật của Chính phủ ............................................................. 10
1.2.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, Ngành...................................... 11
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................... 12
1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................. 12
1.3.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................ 17
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 23
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 23
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 23


iv

2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy,
tỉnh Phú Thọ .............................................................................................................. 23
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ .............................. 23
2.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................ 23
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng
đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ .................................................................. 24
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thanh Thủy........................................................................................ 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 24
2.4.1. Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp .......................................... 24
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 25
2.4.3. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ........................... 25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 26

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy,
tỉnh Phú Thọ .............................................................................................................. 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 26
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................. 28
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh
Thủy .......................................................................................................................... 30
3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ .......................... 31
3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................ 32
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................ 32
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ
quản lý đất đai tại huyện Thanh Thủy....................................................................... 47
3.3.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ......................................................... 50
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền SDĐ .............. 53


v

3.4.1 Ảnh hưởng của giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất ........................ 53
3.4.2. Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất ......................... 54
3.4.3. Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến việc thực hiện quyền sử dụng đất .......... 56
3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất ....... 57
3.4.5. Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất ................................... 58
3.4.6. Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kết quả điều tra .............. 58
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thanh Thủy........................................................................................ 59
3.5.1. Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng
đất tại huyện Thanh Thủy ......................................................................................... 59

3.5.2. Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh Thủy ............................................................................................................... 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 63
1. Kết luận ................................................................................................................. 63
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 65


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của huyện Thanh Thủy ....................... 31
Bảng 3.2: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở ........................... 34
Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất ở tại huyện Thanh
Thủy từ năm 2012 - 2016 ........................................................................ 37
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện
Thanh Thủy từ năm 2012 - 2016 ............................................................. 40
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại huyện Thanh Thủy
từ năm 2012 - 2016 .................................................................................. 44
Bảng 3.6: Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
QSDĐ ...................................................................................................... 47
Bảng 3.7. Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ...................... 55
Bảng 3.8. Danh mục quy hoạch khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính ............ 55
Bảng 3.9. Dân số huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ................................... 57
Bảng 3.10. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ ........ 58


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ tổng thể huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ ..................................... 26
Hình 3.2. So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của huyện Thanh Thủy .... 35
Hình 3.3: Kết quả tặng, cho quyền sử dụng đất ........................................................ 38
Hình 3.4: Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại
huyện Thanh Thủy ..................................................................................... 42
Hình 3.5. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy
giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................ 45


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển
của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt
quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó.
Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số,
sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã
làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và
sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của
Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay,
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất
đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng
mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị

trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa
nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình
thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những
diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý
nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó
khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện


2
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và
phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong
những năm tới của Việt Nam.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các
biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất.
Huyện Thanh Thủy là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Phú
Thọ gồm 01 thị trấn và 15 xã. Tổng diện tích tự nhiên của huyện 11.175,11 ha, với
nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của
huyện. [24] Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã
đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
được thành lập. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động Văn phòng còn gặp nhiều khó
khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa
đáp ứng được yêu cầu. Đồng thời do chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hoá,
công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân
bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô
thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát

triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử
dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở
trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2012 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh
Phú Thọ giai đoạn 2012 - 2016 nhằm đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách
nhiệm và hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất tại đại bàn huyện
Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ.


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hương đến việc thực hiện quyển sử dụng đất của
người sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá
trình thực thi quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Thanh Thủy.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong
việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù
hợp trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt
là việc thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai,
khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp
phát triển kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước
Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm
quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Như vậy, nhóm
quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt
Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu,
sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử
dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử
dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta
hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động
là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ
gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng
đất. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã
đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc
được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới.

Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai
thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và
công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên, quyền sử
dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc
lập tương đối.[11]
1.1.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu
hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:


5
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước
ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền
chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê
lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp
vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai
và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng
đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi
lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng
đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử
dụng đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng

đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;[11]
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các
khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước
với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ 9
quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Về cơ bản,
chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền


6
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp
luật cho hưởng 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất.
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể
hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh
trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ
vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở
hữu đối với đất được giao.[11]
1.1.3. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong
lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về
vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong
cả nước mà còn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về đất đai,

quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất. Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ quan trong bộ
máy nhà nước được thực hiện vai trò này; chỉ ra phương thức trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất);
quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.[15]
Tuy nhiên hiện nay, các quy định hiện hành về quản lý nhà nước về đất đai
chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với
nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai và quyền của người sử dụng
đất. Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành chính về
đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất, điển hình là
trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1.1.4. Quyền sở hữu
a) Theo điều 186 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” [11]


7
b) Các hình thức sở hữu về đất đai/bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác
lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do
mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm

dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi
theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết
của toà án. [11]
1.1.5. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai chỉ tồn tại ở hai
chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý", do đó người dân (tư nhân) chỉ
được công nhận quyền sử dụng đất đai và được thực hiện các quyền và nghĩa vụ
quy định tại Luật Đất đai năm 2013 với tư cách người sử dụng đất.[12]
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. [15]

Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 đã bổ sung quy định trường
hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là


8
tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc
cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.[16]
1.1.6. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [15]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm
các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp
GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.


9
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận

thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất
chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng trong một
khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng
đất khi hết thời hạn thuê.
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất
dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay.
1.1.7. Cơ sở hình thành thị trường đất đai
Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua, bán và
cho thuê đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với nó, tại đó người mua (thuê) và người
bán (cho thuê) đất đai tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả đất
đai. Quá trình hình thành như sau:
- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý
đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản
chưa hình thành;
- Thời từ 1986 đến 2001: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ
quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử
dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ (Luật Đất đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất thực hiện
các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh


10
doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thịtrường quyền sử
dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà

gắn với chuyển quyền sử dụng đất; [14]
- Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử
dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai
2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật
công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005); chế
độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ
chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động
sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thịtrường quyền sử dụng đất
(đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn);
thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu
tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân
gôn… phát triển. [15]
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Cơ sở pháp lý của đề tài là các văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
liên quan đến công tác xác định và xử lý vi phạm Luật đất đai bao gồm:
1.2.1. Các văn bản Luật
- Hiến pháp 2013.
- Luật Đất đai 2013.
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
- Luật Nhà ở 2014.
1.2.2. Các văn bản dưới luật của Chính phủ
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định thu
tiền sử dụng đất.

11
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính
phủ về quy định thu tiền sử dụng đất và Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tuớng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
1.2.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, Ngành
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT ngày 28/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Ban hành Quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu
tài nguyên và môi trường
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

sử dụng đất.


12
- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu
và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).
Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng
đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. [8]
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín
ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,
Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh
nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ
hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời
hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm. [7]
Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu
toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở
hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên.

1.3.1.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm
riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.


13
a) Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào. [7]
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA).
b) Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. [7]
c) Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại

trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,


14
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)[8].
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất
đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt
thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem

xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được


15
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản
tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được
xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá. [8]
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo
đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
1.3.1.2. Một số nước trong khu vực
a) Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở

hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp. [2]
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn
chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn
chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.


16
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
b) Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể: [2]
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực

của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo
ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.