Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

HOÀNG THANH TRÀ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Hoàng Thanh Trà

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn
PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ
bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin
gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ Nhà - đất &
Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên, UBND Xã Tân Cương,
Xã Phúc Xuân, phường Thịnh Đán, phường Túc Duyên, phường Phan Đình
Phùng cùng các tổ trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện
về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong
suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả luận văn

Hoàng Thanh Trà

năm

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ....................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................... 6
1.2. Khái quát về định giá đất ......................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm về định giá đất ..................................................................... 11
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất .................................................. 11
1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất cơ bản ...................................................... 14
1.2.4. Phương pháp định giá đất...................................................................... 16
1.3. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ....................... 17
1.4. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất - Thị trường đất đai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 21
1.4.1. Công tác Định giá đất tại Việt Nam ...................................................... 21
1.4.2. Công tác định giá đất nông nghiệp........................................................ 22
1.4.3. Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam ........... 27

iv
1.4.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 32
1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài ........... 33
1.6. Đánh giá chung ........................................................................................ 34
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 36
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 36
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 36
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu được tiến hành trong 12
tháng, từ tháng 11 năm 2016 đến tháng 10 năm 2017. ................................... 36
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Thành phố Thái Nguyên .................................... 36
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 36
2.3.2. Công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ....................................................... 36
2.3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 36
2.3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................... 37
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 37
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 37
2.4.2. Phương pháp điều tra có sự tham gia .................................................... 37
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 38
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 39


v
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42
3.1.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ......................................................... 46
3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 54
3.2.1. Công tác định giá đất trồng cây hàng năm ............................................ 54
3.2.2. Công tác định giá đất trồng cây lâu năm............................................... 56
3.2.3. Công tác định giá đất nuôi trồng thủy sản ............................................ 57
3.2.4. Công tác định giá đất trồng rừng sản xuất ............................................ 58
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................... 61
3.3.1. Khó khăn và thuận lợi trong công tác định giá đất nông nghiệp trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 61
3.3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất
trong khu vực nghiên cứu................................................................................ 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66
PHỤ LỤC ......................................................................................................... 1


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Diễn giải

1

BĐS

Bất động sản

2

CN và XD

Công nghiệp và xây dựng

3

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

4

ĐVT

Đơn vị tính

5

GTSX

Giá trị sản xuất

6

HĐND

Hội đồng nhân dân

7

KT-XH

Kinh tế - xã hội

8

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

9

TPTN

Thành phố Thái Nguyên

10

UBND

Ủy ban nhân dân

11

VNĐ

Việt Nam đồng


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên ....................40
Bảng 3.2: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn TPTN ..................41
Bảng 3.3: Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên đến năm 2016 ...42
Bảng 3.4: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến 02/12/2016 .........................46
Bảng 3.5: Thực trạng giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất quy định của
UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên
từ 2011-2015 ...............................................................................................50
Bảng 3.6: Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của thửa đất
trồng cây hàng năm được xếp hạng tại vị trí 1 với mức lãi xuất ngân
hàng 9,5%/năm ...........................................................................................55
Bảng 3.7: Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, với lãi xuất ngân
hàng 9,5%/năm ...........................................................................................56
Bảng 3.8: Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại vị trí 1,
với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm ..............................................................57
Bảng 3.9: Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại vị trí 1, với lãi xuất
ngân hàng 9,5%/năm ..................................................................................58
Bảng 3.10: Kết quả so sánh giá các loại đất nông nghiệp trên thị trường của
một số phường, xã so với giá đất nông nghiệp đã định giá .....................59

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu Đất đai .........................................................................10
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ...............................39
Hình 3.2: Sự biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2011 - 2015
theo khung giá ............................................................................................51
Hình 3.3: Kết quả so sánh giá đất trồng cây hằng năm trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên và một số tỉnh giáp ranh..............................................................52
Hình 3.4: Kết quả so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên và một số tỉnh giáp ranh..............................................................53
Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2015 tỉnh Thái
Nguyên so với giá đất trồng rừng sản xuất của các tỉnh giáp ranh........54
Hình 3.6: Kết quả so sánh giá các loại đất nông nghiệp trên thị trường của một
số phường, xã so với giá đất nông nghiệp đã định giá ...........................60


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con người. Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh
tế xã hội, nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất vừa
không thể thay thế được, vừa rất đặc biệt với ngành nông nghiệp. Đất đai là
cơ sở của sản xuất nông nghiệp, là yếu tố đầu vào tác động mạnh mẽ đến hiệu
quả sản xuất nông nghiệp, và đồng thời là môi trường duy nhất sản xuất ra sản
phẩm nông nghiệp nuôi sống con người.
Xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo những đòi hỏi ngày càng
tăng về nhu cầu lương thực thực phẩm, chỗ ăn ở và các nhu cầu khác của con

người. Do đó, con người khai thác đất đai ngày càng triệt để hơn theo các
cách cả tích cực và tiêu cực để thỏa mãn nhưng nhu cầu ngày càng tăng đó.
Đất nông nghiệp, vốn đã hạn chế về diện tích, độ phì, điều kiện dinh dưỡng,
nước tưới, khí hậu… luôn có nguy cơ bị suy thoái dưới tác động của thiên
nhiên, dưới sự khai thác thiếu ý thức của con người trong quá trình sản xuất
lại chịu sự suy giảm về diện tích do quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đang diễn
ra trên Việt Nam cũng như toàn cầu.
Định giá đất giúp nhà nước quản lý hiệu quả tài sản quý giá của mình,
tạo nguồn thu lớn và cho ngân sách, điều chỉnh hoạt động của thị trường đất
đai, định hướng thị trường hoạt động theo sự quản lý của mình thông qua
những chính sách, quy định… Đặc biệt với diện tích đất nông nghiệp đang
đứng trước nguy cơ suy giảm nghiệm trong cả về chất lượng và số lượng,
luôn có nguy cơ mất dần trước cơn bão đô thị hóa, phát triển công nghiệp,
dịch vụ… càng cần được bảo vệ và gìn giữ.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, có vị trí
thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của
tỉnh. Trong những năm gần đây, thành phố Thái Nguyên có những bước phát
triển vượt bậc, một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt
khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung của tỉnh. Do nhu cầu đô thị hóa nên


2
đất nông nghiệp giảm dần về diện tích để phát triển của cơ sở hạ tầng, sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở…. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn
định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh
lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức
tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân
khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,… Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó
giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị

trường phù hợp. Trong thực tế vẫn còn nhiều những bất cập trong công tác
định giá đất nông nghiệp, chính vì vậy công tác định giá đất nông nghiệp là
vấn đề cấp thiết cần được quan tâm và nhiên cứu.
Xuất phát từ thực tế trên và để hiểu rõ hơn về công tác định giá đất
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp thông qua việc điều tra
thực tế giá đất nông nghiệp và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định
giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá được thực trạng định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015.
- Nghiên cứu kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực
tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học;
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;

+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ kết quả định giá đất nông
nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giúp
hoàn thiện cơ sở về định giá đất nông nghiệp.
- Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm được thực trạng định giá đất nông nghiệp trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên;
+ Nghiên cứu kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực
tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên;
+ Nêu bật công tác xác định giá đất nông nghiệp để từ đó địa phương có
định hướng quản lý đất đai, cũng như có cơ sở để định giá đất nông nghiệp
hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải
hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất
đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) [2]. Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai
theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của
đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như
nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai
được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể

di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ.
Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử
dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có
tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải
biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý
muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không
có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm
diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất
nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử
dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.


5
- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với
bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền
vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan
trọng để đất đai không phải khấu hao.
- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các
thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có
thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất
đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ
không phải là đồng chất.
- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai
không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn
thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân
văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành
một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với
toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh
tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.

- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới
đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con
người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng
giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những
giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những
đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một
mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong
đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…


6
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a. Cơ sở lý luận về giá trị giá cả
* Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh
- đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado
W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông
nêu ra câu nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải" [9].
A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông
đã cho rằng "Lao động là thước đo thực tế của giá trị" [9].
D. Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan
điểm của ông. Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một
hàng hoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lượng lao động tương đối,
cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản
thưởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của
ông là thời gian lao động quyết định giá trị" [9].
Cũng như A. Smith, W. Petty, D. Ricardo, C. Mac lấy lao động làm

thước đo giá trị của hàng hoá. Theo C. Mac giá trị của hàng hoá là lao động
của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh
doanh kết tinh thì không có giá trị . Khi vận dụng lý luận về thước đo lao
động của giá trị C.Mác cho rằng "Nếu chúng ta phân biệt được kinh doanh
sáng tạo hay lao động sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hoá công dụng
dưới khả năng của đất đai tự nhiên thành công dụng hiện thực hay công dụng
có thể sử dụng được của đất đai thành đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá
nói trên được coi là giá trị của đất đai nhưng không phải là đất đai tự nhiên
mà là đất đai kinh tế. Và theo đó không phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà
đất đai kinh tế mới là hàng hoá và mới có giá trị".
Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước
chính thức ghi nhận tại Điều 18 luật đất đai 2013. Tuy nhiên, khi đề cấp tới
các vẫn đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ
ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển


7
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá
đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác
trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử
dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh
trong sản phẩm đất đai đó.
b. Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất.
Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai,
đến giá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai
trên bình diện rộng lớn.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà
kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô tư bản hoá" của C.Mác để đưa ra công
thức xác định giá đất về mặt lý thuyết . Phân tích quan hệ phân phối trong sử

dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu
tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được C.Mác nghiên cứu công phu
dựa trên việc phân tích phạm trù đại tô. C.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tô
chênh lệch và địa tô tuyệt đối [9].
* Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Trong đó:
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được sử dụng 2 lượng tư bản
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có
nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu mạng lại. Ngoài ra, địa tô chênh
lệch I còn chịu tác động bởi vị trí đất đai như: điều kiện thuận lợi cho việc
canh tác và thị trường tiêu thụ sản phẩm.
+ Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh
đưa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng
nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc
nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này
bị địa chủ chiếm đoạt bằng các nâng địa tô lên.


8
Do đó, địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân. Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo
các quy luật như địa tô trong nông nghiệp . địa tô này có những đặc trưng.
- Vị trí có ảnh hưởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động
hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ
của xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là ưu thế của giá độc quyền trong
nhiều trường hợp và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại.
- Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng
lên mà là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất
hoặc dựa trên mặt đất, như trường hợp tất cả những vật trong công nghiệp
như: đường sắt, kho tàng, bến tàu... có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc

trưng của đất đô thị.
* Địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội
trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành
quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nước
ta hiện nay không có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước đứng ra điều
tiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối
hầu như không tồn tại.
Khi nghiên cứu về địa tô, C.Mác đã chỉ ra rằng các biện pháp sử dụng
đất không có giá trị và giá cả của nó, chỉ là sự phản ánh đơn thuần của địa tô
được tính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa. Do đó, không chỉ
các loại đất đang sử dụng mới có giá trị mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng
có giá trị, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô nếu đưa vào sử dụng.
Giá đất không trực tiếp gia nhập cho người sử dụng đất mang lại, vì
vậy để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình "tư bản hoá địa
tô" chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô).
Lãi suất ngân hàng
Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng
làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên


9
có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng nên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là
như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân
hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị

cao hơn giá đất nông nghiệp.
Qua nghiên cứu thị trường đất đai và sự hình thành giá đất, các nhà
nghiên cứu và các nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý
thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng và đưa ra công thức xác
định giá đất:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.


10
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
P

S
P0

E

P1

D0

E'

D1
O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không

thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.


11
1.2. Khái quát về định giá đất
1.2.1. Khái niệm về định giá đất
Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông
thường người ta sử dụng khái niệm sau:
- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
- Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang
tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá
phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường.
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu
dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau:
Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng
đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định.
Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự
thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vật (đất,..)
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất
- Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất
mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị
của đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông

nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ
tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với
đất nông nghiệp.
- Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá
cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng
thuỷ sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào
có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa


12
khác. Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng
kết cấu của đất, độ bền vững của các tầng đất đai.
- Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều
kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối
với đất đô thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị
của một mảnh đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất
nhiều mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh
lợi không cao.
- Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện
địa hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du
và miền núi.
- Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là
các chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các
loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu
các loại thuế...) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương
trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng
mục đích sử dụng...).
Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá bồi
thường đất nhưng trong đề tài này đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt
quan trọng sau:

- Quan hệ cung cầu về đất đai.
Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng như các loại hàng
hoá khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật
cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động
đến giá cả đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố
không thể lượng hoá được. Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là
nhân tố tác động rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng
như cung cầu của các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường
cũng mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính


13
đặc thù. Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả
năng thanh toán mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các
quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu
giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch
giá đất giữa các địa phương, các vùng khác nhau.
Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của
quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất
ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy
luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành
phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành
cũng khác nhau.
Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu
vực nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai
ở các đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự
tác động lớn của quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả
thị trường và như vậy cũng ảnh hưởng đến giá bồi thường.
- Giá trị sinh lời.
Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi

ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng
sinh lời của mảnh đất.
Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì
của đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ.
Đất càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao.
Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất,
khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa
khu trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển
kinh tế ở vùng đó.


14
- Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất
nào, ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng
được đặt lên hàng đầu. Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng
cao, chính vì vậy mọi điều kiện đều hướng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất.
- Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí, hình thể, chất lượng môi trường.
Khi chất lượng cuộc sống của con người ngày càng cao thì đòi hỏi về chất
lượng môi trường càng cần phải tốt hơn. Chất lượng nguồn nước, mức độ ô
nhiễm của môi trường xung quanh.
- Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế.
Đây là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải
phóng mặt bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công
việc tiếp theo bị trì trệ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án.
1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất cơ bản
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có

khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng


15
và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia
tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm
đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí

còn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm
ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công


16
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh.
- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.
1.2.4. Phương pháp định giá đất
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
các loại đất tương tự trong một thời gian gần.
1.2.4.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp
cơ bản thường được sử dụng nhất.
1.2.4.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với