Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2011-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2011-2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các
thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào
tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Thái Nguyên, tháng 09 năm 2016
Học viên

Đỗ Ngọc Hải


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của thầy
giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản. Tôi xin chân thành cảm ơn:
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin gửi lời
cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Điền, những người đã tận tình hướng dẫn tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người đã truyền
thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi
học tập và nghiên cứu tại trường.

Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều
kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả

Đỗ Ngọc Hải


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài kiện ................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................ 3
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai.................................................................... 3
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 5
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.............................................................................................................. 8
1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 18
1.2.1. Mỹ ......................................................................................................... 18
1.2.2. Australia ................................................................................................ 20
1.2.3. Malaysia ................................................................................................ 21
1.2.4. Singapore............................................................................................... 22
1.2.5. Trung Quốc ........................................................................................... 24
1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..... 26
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 26
1.3.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 28


iv

1.3.3. Các tài liệu tham khảo ........................................................................... 30
1.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................. 30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG .................. 35
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................ 35
2.1 Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu ............................................. 35
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 35
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 35
2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu.......................................................... 35
2.2 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 35
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 36
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 36
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ..................................... 37
2.3.5 Phương pháp chuyên khảo ..................................................................... 37

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 38
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Yên Bái .............................................................................. 38
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội........................................................ 38
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 39
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................... 44
3.1.4 Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Yên Bái............ 45
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên
Bái giai đoạn 2011 - 2015. .............................................................................. 51
3.2.1. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với
pháp Luật đất đai ............................................................................................. 51
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên
Bái giai đoạn 2011-2015 ................................................................................. 57


v

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý
kiến người dân và cán bộ quản lý ..................................................................... 60
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
ý kiến người dân ............................................................................................... 60
3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
ý kiến của cán bộ quản lý ................................................................................. 66
3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái......... 70
3.4.1 Thành tựu ............................................................................................... 70
3.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 71
3.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 71
3.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Yên Bái ....................................................................... 72

3.4.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ........................................................ 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 73
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 73
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 75


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

CN - TTCN

: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTXNN

: Hợp tác xã nông nghiệp

MTTQ

: Mặt trận tổ quốc

NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục – Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

HTX

: Hợp tác xã


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Yên Bái..............................46
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các phường, xã điều tra ......................48
Bảng 3.3: Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái ....................50
Bảng 3.4. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Yên Bái với quy định của pháp luật đất đai .......................................................51
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơn vị

xã, phường trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 .........................58
Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03 đơn vị
xã, phường điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái theo từng năm ............................59
Bảng 3.7. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố Yên Bái.......................................................61
Bảng 3.8 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giai đoạn 2011-2015 ..................................................................................................64
Bảng 3.9. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .....................................65
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến .................67
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai
đoạn 2011-2015 .........................................................................................................67


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái
năm 2015 ..................................................................................................................47
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai ..........................................................................................52
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái .....................................................................................................54
Hình 3.4. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 ............................................................................59
Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 xã (phường)
điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 ....................................60


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của
Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh
mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có
những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu
và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự
biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều
chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã
và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi
cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình
đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những
định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thành phố Yên Bái là một thành phố trực thuộc tỉnh Yên Bái, một tỉnh nằm ở
phía tây bắc của tổ quốc. Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị
trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua:
Quốc lộ 32, 32C; Đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai... Nằm trên tuyến đường sắt liên
vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc). Với vị trí ở trung độ của các tuyến
đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai. Là đầu mối giao thông của các
tuyến đường bộ đi Sơn La, Lai Châu. Thành phố cách Lào Cai 149 km về phía Bắc,
cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông. Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội địa
nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa phương
trong cả nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố Yên Bái
phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của
quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng

đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác


2

quản lý và sử dụng đất của thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được
khắc phục. Vậy thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của
những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát
triển ra sao? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài:“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015”.
2. Mục tiêu của đề tài kiện
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Yên Bái giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn thành phố Yên Bái trong việc
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 tại 03 xã,
phường được chọn làm điểm điều tra.
- Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong thời
gian tới.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa
hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một
người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá

trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên .


4

1.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên
kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các
hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng
quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động
sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những
quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông
trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác
và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê;
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những
quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì

vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất;
thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với
người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai
thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng
phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.


5

Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị
trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý
nghĩa chung là quyền sử dụng đất .
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 đã
khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò chủ
sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như:
quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai
thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực
hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều
tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với
người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu
nại, tố cáo về đất đai.
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền
chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản

trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp
luật quy định.
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu
tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định. Quyền định đoạt:
Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao
đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác
đối với tài sản.
Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử
dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là:


6

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận
truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản
được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối
với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến
hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang
lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn
sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải
không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử
dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản.
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý
nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một
ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có
vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài
nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện

tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy,
nhằmđảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại
cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử
dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp
sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho
người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp
1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ trở
thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai.
Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức
sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác
nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền
khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế


7

và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông
qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền
sử dụng đất”. Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được
thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử
dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức
pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá
trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi
của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai
của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào

người sử dụng đất, người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà
nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử
dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự
cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền
sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba
quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý
nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ
thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng
quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất
thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Như vậy,
chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không
phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận và
đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất
đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người sử
dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng của
mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà
nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất
còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi,


8

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm
đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử
dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều
kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về
quyền sử dụng đất được hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: quyền sử dụng đất là chỉ những khả

năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi
khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội.
Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển
quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc
Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang
sử dụng cho chủ thể mới.
Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người
sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định
của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửa
đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự
kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa


9

đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập
quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Luật Đất đai

2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan
trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8
quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đó. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không
còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển
nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
1.1.3.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

10

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ
thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này
vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một
thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
e. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân


11

nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất
của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa
có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
1.1.3.3. Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc chung về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691
của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung

của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.


12

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải đảm bảo những vấn đề sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ
gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng
đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất
nông nghiệp vào mục đích khác;
- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng
sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
b. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử
dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo
được các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai
2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể:
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải


13

được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp
thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi
phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử
dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,
cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong

khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng
phòng hộ đó.
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình,
cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu
đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh
sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử
dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được


14

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định
giao đất theo quy định của Chính phủ.
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
1.1.3.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định 181.
- Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
- Chứng từ nộp tiền thuê đất (trường hợp được thuê đất).
Theo quy định tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai quy định trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích
sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục


15

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, có

trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013 tại
Điều 79 và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện
thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để
xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng
nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người sử dụng đất.
- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày.
1.1.3.5. Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Thuế thu nhập cá nhân