Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh

NGUYỄN VĂN TUẤN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

2014 - 2016

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ: NGUYỄN VĂN TUẤN

HÀ NỘI - 2016

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ : NGUYỄN VĂN TUẤN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI – 2016

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng: Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bất cứ
công trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được trân trọng cảm ơn.
Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc.
Xác nhận của giáo viên hướng dẫn

Tác giả luận văn tốt nghiệp

TS. Trần Quang Huy

Nguyễn Văn Tuấn

3


LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Viện Đại học Mở Hà Nội.

Có được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành
và sâu sắc đến Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt là Tiến sỹ Trần Quang Huy
trường Đại học Luật Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tác giả với những chỉ dẫn
khoa học quý giá trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài “Pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh”.
Xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô giáo, các nhà khoa học đã trực tiếp
giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Luật Kinh tế cho
bản thân tác giả trong khóa học 2014-2016 vừa qua.
Xin gửi tới các cơ quan UBND, Tòa án nhân dân, phòng Tài nguyên Môi
trường, thành phố Uông Bí lời cảm ơn chân thành đã giúp tác giả trong việc thu
thập số liệu, cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề tài.
Tác giả rất mong nhận được sự bổ sung, đóng góp, phê bình của các nhà
khoa học và các các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn tốt nghiệp

Nguyễn Văn Tuấn

4


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

1

2. Tình hình nghiên cứu

2

3. Mục đích nghiên cứu đề tài

4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4

5. Phương pháp nghiên cứu

5

6. Cơ cấu luận văn

5

CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất

6
6

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản

6

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

9

1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất đối với đời sống
kinh tế, xã hội

15

1.2. Lý luận pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ

18

1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế
chấp quyền sử dụng đất

18

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thế chấp QSDĐ

19

1.2.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất

20

1.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất

22

1.3.1. Thời kỳ trước Cách mạng tháng Tám

22

1.3.2 Thời kỳ sau Cách mạng tháng Tám

24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

28

CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỄN THỰC

29
5


THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
2.1. Nội dung cụ thể của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.2. Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất

29
29
32

2.1.3. Nội dung thỏa thuận của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử 33
dụng đất
43
2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
45
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

49

2.2.1. Tổng quan tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Uông 49
Bí, tỉnh Quảng Ninh
2.2.2. Một số nhận định, đánh giá về tình hình thực hiện thế chấp quyền
sử dụng đất

53

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

63

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT

64

3.1. Những yêu cầu đặt ra cần đạt được khi xây dựng và thực hiện
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

64

3.2. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
67
thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
67
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ
3.2.2. Tăng cường các biện pháp thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử 70
dụng đất
75
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
KẾT LUẬN

76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

78

6


BẢNG VIẾT TẮT
GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử đất

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TCTD

Tổ chức tín dụng

TMCP

Thương mại cổ phần

BLDS

Bộ Luật Dân sự

7


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử
dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự và
các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Thế chấp quyền sử dụng đất là một phương
thức giúp người sử dụng đất, trong đó có tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và các
tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn, góp phần thúc đẩy
thị trường vốn phát triển. Tuy nhiên, do tính đặc thù về sở hữu đất đai ở Việt
Nam, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, vì vậy, những quy định về quyền sử dụng đất và các giao dịch về
quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch thế chấp tương đối phức tạp và có nhiều
điểm đặc thù.
Mặt khác, trong quá trình vận hành của nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa ở nước ta, các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng đã
bộc lộ một số thiếu sót so với yêu cầu của thực tiễn: Hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật còn chưa đầy đủ, chồng chéo và thiếu tính đồng bộ, các quy định
về điều kiện thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn nhiều bất
cập, thiếu các cơ chế hỗ trợ thực thi… Những bất cập, hạn chế này góp phần tạo
những rào cản cho việc phát huy hiệu quả tích cực của Luật Đất đai năm 2013
trong cuộc sống. Để đáp ứng các yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 nước ta cơ bản trở
thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại mà Nghị quyết Đại hội
8


Đảng toàn quốc lần thứ XI đã chỉ rõ, mà theo đó, việc hỗ trợ các tổ chức kinh tế,
các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có khả
năng khai thác triệt để nguồn lợi từ đất để tiếp cận nguồn vốn để phát triển là then
chốt, nhiều chính sách pháp luật về đất đai, tín dụng, ngân hàng đã ra đời để điều
chỉnh vấn đề này. Đặc biệt, hàng loạt các văn bản mới được ban hành trong thời

gian gần đây có sự thay đổi nhiều về vấn đề thế chấp như: Luật Đất đai 2013, Bộ
luật Dân sự 2015, Luật Các Tổ chức tín dụng 2010, Nghị định số 83/2010/NĐCP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số
05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ sửa đổi Nghị định số
163/2015/NĐ- CP...
Đặt trong bối cảnh đó, nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này, trên cơ sở tìm hiểu và
đánh giá những kết quả đã đạt được làm cơ sở cho việc tiếp nối, phát huy trong
đời sống thực tiễn; đồng thời, đánh giá khách quan những tồn tại, vướng mắc
phát sinh, tìm hiểu nguyên nhân của thực trạng đó và đề xuất giải pháp hoàn thiện
các quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất là việc làm có ý nghĩa lý
luận và thực tiễn. Đây chính là lý do tác giả lựa chọn đề tài “ Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh”
để thực hiện trong luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên
cứu về vấn đề này như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất
ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý luận và thực
tiễn về biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay
trong các hợp đồng tín dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, 2010; Vấn
đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ
chức tín dụng - kinh nghiệm qua một số vụ án lớn: Công trình dự thi giải thưởng
“Sinh viên nghiên cứu khoa học” , 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bài viết:
9


"Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại hiện nay", Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật số 4 năm 2008; Bài viết: "Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn"; Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 6 năm
2008; Bài viết: "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất"; Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 12 năm 2008. Đỗ Thị Hòa, Tìm
hiểu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, 2012;
Nông Thị Hợp, "Thế chấp tài sản - Một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự", Khoá luận tốt nghiệp, 2012; "Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm
trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại - một số vướng mắc
pháp lí và đề xuất hoàn thiện", Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lương, Tạp
chí Luật học Số 10/2011. Bài viết: “Một số kinh nghiệm giải quyết vụ án về thế chấp
quyền sử dụng đất” của tác giả Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân
dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất
đang trong quy hoạch”của tác giả Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát
nhân dân số 18 năm 2015; Nguyễn Thị Nga với cuốn sách " Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn
thiện", Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, tháng 4 năm 2015.
Có thể thấy, các công trình khoa học, các bài viết đều đã đề cập những khía
cạnh khá đầy đủ về vấn đề thế chấp tài sản; thế chấp QSDĐ tại các TCTD. Tuy
nhiên, đa số các công trình nghiên cứu trên tinh thần của Luật Đất đai 2003, Bộ
luật Dân sự 2005, Luật Các Tổ chức tín dụng 1997; Nghị định số 163/2005/NĐCP về giao dịch bảo đảm. Cho đến nay, các văn bản nêu trên đã thay đổi hoàn
toàn bởi Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các Tổ chức tính dụng
2010, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm và Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính
phủ sửa đổi Nghị định số 163/2015/NĐ- CP. Với các văn bản nêu trên, nhiều nội
dung liên quan trực tiếp đến thế chấp quyền sử dụng đất có sự thay đổi căn bản
10


như: thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vì mục đích kinh doanh
và tiêu dùng; bỏ quyền bảo lãnh về quyền sử dụng đất và thay vào đó là thế chấp
để thực hiện nghĩa vụ cho bên thứ ba; xử lý tài sản là quyền sử dụng đất gắn liền
với tài sản trên đất; trình tự, thủ tục thế chấp và giải trừ thế chấp, cũng như xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất...Luận văn Thạc sỹ của tác giả sẽ tập trung

nghiên cứu các văn bản pháp luật mới và thực tiễn triển khai tại thành phố Uông
Bí với những đặc điểm riêng, đặc thù.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cở sở lý luận và thực tiễn của
pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các Tổ chức tín dụng, qua đó để có được những
nhận định, đánh giá khách quan về những thành tựu, những tác động tích cực của
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong thời gian qua đối với đời sống thực
tiễn của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân nói chung và cả hệ thống
tín dụng cho vay. Đồng thời, tìm hiểu những bất cập, vướng mắc còn tồn tại của
pháp luật và những khó khăn trong quá trình triển khai thi hành trên thực tế của
các Bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ. Bằng kinh nghiệm và hiểu biết của mình,
tác giả mong muốn lý giải những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất cập của
pháp luật và mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại
của pháp luật hiện hành, đáp ứng một cách tốt nhất những yêu cầu do thực tiễn
đặt ra.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các hệ thống lý luận, quan điểm, tài liệu khoa học; luận điểm về
thế chấp QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Hệ thống quy định của Pháp luật dân sự, Pháp luật đất đai, Pháp luật thuộc
lĩnh vực tín dụng Ngân hàng Việt Nam và các quy định có liên quan về thế chấp
QSDĐ.
11


- Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân qua thực tiễn triển khai tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

* Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn Thạc sĩ luật học, bị giới hạn bởi thời gian và

dung lượng trang viết, mặt khác, để phù hợp với địa bàn công tác của tác giả;
luận văn chỉ tập trung nghiên cứu Thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà không nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
Mặt khác, luận văn cũng chỉ tập trung nghiên cứu quyền thế chấp quyền sử
dụng đất tại các Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, mà không
nghiên cứu việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức kinh tế, các cá nhân
Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy
thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn. Trong đó, luận văn sử
dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác
– Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các
học thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam. Các phương pháp nghiên cứu như:
phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết
hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài.
6. Cơ cấu luận văn
Ngoài phần Lời cam đoan, Bảng từ viết tắt, phần Mở đầu, Kết luận, Danh
mục Tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 03 chương:

12


Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và pháp
luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất.

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản
Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có đối tượng luôn là tài sản, lợi ích của
người có quyền khi trực tiếp nắm giữ tài sản của người có nghĩa vụ đưa ra bảo
đảm. Tuy nhiên, trên thực tế do yêu cầu của sản xuất kinh doanh, việc giao vật
bảo đảm cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ không đảm bảo được lợi ích của
người có quyền một cách tốt hơn đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động
sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ. Ví dụ: Tài sản được đảm bảo là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở, kho hàng, nhà máy….Do vậy, cần có một
kỹ thuật bảo đảm có ưu thế, vừa bảo đảm cho quyền lợi của người có quyền, vừa
duy trì hoạt động bình thường của người có nghĩa vụ nhằm giúp họ duy trì hoạt
động sản xuất, kinh doanh ổn định dựa trên tài sản của mình mà không cần
chuyển giao tài sản. Đó là biện pháp thế chấp.
Biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp
luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền. Bên có nghĩa vụ gọi là
bên thế chấp, bên có quyền gọi là bên nhận thế chấp. Theo quy định tại Điều 342
13


BLDS 2005 và được kế thừa tại Điều 317 BLDS 2015, thì thế chấp tài sản là việc
một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài
sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người
thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Một số đặc điểm của thế chấp tài sản:
Thứ nhất, thế chấp tài sản là bảo đảm đối vật, quyền của bên nhận thế chấp tài

sản được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
QSDĐ) cụ thể thuộc sở hữu của người khác.
Thứ hai, thế chấp tài sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho cả bên thế chấp và
bên nhận thế chấp. Thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách
nhiệm của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của
mình, vừa có mục đích giúp cho bên có quyền có thể kiểm sát tài sản để, nếu cần,
yêu cầu kê biên, bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản
nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Mặt khác, thế chấp tài sản không chỉ
nhằm mục đích bảo vệ người có quyền mà nó cũng đem lại lợi ích nhất định cho
chính chủ thể có nghĩa vụ (Ví dụ: nhờ có biện pháp thế chấp tài sản mà bên có
nghĩa vụ có thể dễ dàng được ngân hàng đáp ứng yêu cầu về vay vốn).
Thứ ba, bên nhận thế chấp tài sản có quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp:
bên nhận thế chấp luôn có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc áp dụng
phương thức xử lý khác mà hai bên đã thỏa thuận, dù quyền sở hữu tài sản có thể
dịch chuyển từ người này sang người khác trong thời gian thế chấp. Nói một cách
khác, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hay chuyển quyền sở hữu tài sản thế
chấp từ bên thế chấp cho người thức ba dưới một hình thức khác không đương
nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy
nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên, hành vi chuyển
14


nhượng hoặc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp phải được sự chấp
thuận của bên nhận thế chấp, đồng thời bên thứ ba phải được biết cũng như chấp
nhận rủi ro khi nhận chuyển nhượng, nhận chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
đang được thế chấp. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản khi chuyển nhượng dự án, góp vốn bằng QSDĐ trong dự án
để đầu tư khi dự án đó đang có thế chấp tại các tổ chức tín dụng
Thứ tư, thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời là

biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính: thế chấp tài sản không tồn tại một
cách độc lập mà luôn gắn liền với một nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ
chính) Ví dụ: các doanh nghiệp thế chấp tài sản để vay tiền từ ngân hàng, thế
chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng... Nghĩa vụ thế chấp tài
sản phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ chính tồn tại; không có nghĩa vụ
chính thì cũng không thể có nghĩa vụ thế chấp tài sản.
Thứ năm, thế chấp tài sản là nghĩa vụ mang tính phụ thuộc vào nghĩa vụ
chính. Sự phụ thuộc thể hiện ở chỗ: thế chấp tài sản chỉ được áp dụng để bảo đảm
nghĩa vụ chính nếu nghĩa vụ chính đó có hiệu lực. Nếu nghĩa vụ chính bị xác
định là vô hiệu thì thỏa thuận về thế chấp tài sản cũng đương nhiên vô hiệu.
Trong trường hợp nghĩa vụ chính chấm dứt (do được hoàn thành, do được miễn
thực hiện nghĩa vụ, do được bù trừ, do được chuyển giao, do bên có quyền và bên
có nghĩa vụ hòa nhập làm một) thì quan hệ thế chấp tài sản cũng chấm dứt. Ví dụ:
trong trường hợp doanh nghiệp đã trả xong khoản nợ đối với ngân hàng khi đến
hạn thì thỏa thuận liên quan đến thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt, hoặc trong
trường hợp doanh nghiệp được miễn thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên cho vay là tổ
chức tín dụng bị phá sản, giải thể mà không có chủ thể nào thay thế việc thực
hiện các quyền đối với giao dịch liên quan đến thế chấp QSDĐ thì việc thế chấp
cũng chấm dứt..

15


Thứ sáu, phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ
(kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại) khi các bên không có thỏa thuận
hoặc pháp luật không có quy định khác, nhưng cũng có thể chỉ là một phần nghĩa
vụ. Điều 319 BLDS 2005 và 293 BLDS 2015 đều quy định: “Nghĩa vụ dân sự có
thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi
bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và

bồi thường thiệt hại”; phạm vi của bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ
chính dù tài sản thế chấp có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ chính
được bảo đảm.
Thứ bảy, biện pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính
bị vi phạm: nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đúng và đầy đủ thì không có
căn cứ để áp dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp. Chỉ khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ chính đã thỏa thuận thì mới phát sinh căn cứ áp dụng biện pháp xử lý tài sản
thế chấp.
Thứ tám, biện pháp thế chấp tài sản phần lớn phát sinh trên cơ sở sự thỏa
thuận của các bên nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính (có thể là nghĩa vụ
hợp đồng và cũng có thể là nghĩa vụ ngoài hợp đồng); nhưng điều đó cũng không
loại trừ một số trường hợp pháp luật có thể quy định buộc phải có biện pháp bảo
đảm bằng tài sản thế chấp.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp
QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi
nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp 1992: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử

16


dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”1. Nội dung quan trọng
này tiếp tục được ghi nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013. Cụ thể hoá tinh
thần đó của Hiến pháp, LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993, có
hiệu lực kể từ ngày 15/10/1993 (từ Điều 73 đến Điều 78) và lần lượt trong các
Luật sau này, như: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ được Quốc hội
thông qua ngày 02/12/1998 và có hiệu lực kể từ ngày 01/01/1999 (từ Điều 78a đến
Điều 78e); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ được Quốc hội thông qua

ngày 29/6/2001 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2001 (Điều 78g); LĐĐ 2003
được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004 (từ Điều 109 đến Điều 121) và gần đây nhất là LĐĐ 2013 được Quốc
hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 (khoản 1
Điều 167, từ Điều 173 đến Điều 187) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng,
phát triển một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền
chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa
kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp QSDĐ. Với các quyền nêu trên
của người sử dụng đất cho thấy, đất đai (QSDĐ) không còn là thứ tài nguyên thuần
tuý được thiên nhiên “ban tặng” và được Nhà nước “cấp phát” như trước đây, mà
nó đã trở thành tài sản, được định giá bằng tiền và giá đó được biểu hiện thông qua
các giao dịch về QSDĐ trên thị trường, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ.
Trong quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trường
cho thấy, thế chấp QSDĐ là một lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng
lớn, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân
sự) khi xem xét quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Song, thế chấp QSDĐ lại vừa là lĩnh vực
có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên
ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là QSDĐ.

1

Điều 18 Hiến Pháp 1992 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.

17


Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất
đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và một số lĩnh vực pháp luật khác có liên quan.
Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ thể

trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức
giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Nhìn một cách tổng thể quan hệ
thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế
chấp QSDĐ như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là
bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Với tính cách là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên
thế chấp QSDĐ cũng có những đặc trưng cơ bản phản ánh bản chất pháp lý và
bản chất kinh tế của quan hệ thế chấp tài sản nói chung như đã nêu ở trên. Tuy
nhiên, bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên thế chấp QSDĐ có
những điểm đặc thù, những nét khác biệt tạo nên sự riêng có của thế chấp QSDĐ
tại Việt Nam. Cụ thể:
- Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới
dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp
Trong BLDS 2005, mặc dù không đưa ra khái niệm cụ thể về thế chấp bất
động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản (Điều 342) và
khái niệm về bất động sản và động sản (Điều 174) cho chúng ta nhận định được
rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm những tài
sản gì. Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ
thế chấp, LĐĐ 2013 quy định khá cụ thể điều kiện của từng chủ thể và từng loại
đối tượng được phép tham gia (từ Điều 173 đến Điều 187 LĐĐ 2013). Qua các
18


chế định cụ thể nêu trên cho thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là
QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bản thân đất đai hay QSDĐ
nói chung. QSDĐ của chủ thể thế chấp có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại
diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch. Vì vậy, QSDĐ là đối tượng

trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Về vấn đề này, TS. Nguyễn Ngọc Điện
nhận định: “Về hình thức thể hiện, bất động sản có thể được thể hiện dưới dạng
vật cụ thể, nhưng cũng có thể được nhận biết như là các khái niệm mà luật học
gọi là quyền - quyền sử dụng đất (dưới giác độ là tài sản)”2. Đây cũng chính là
điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các quốc
gia duy trì hình thức sở hữu tư nhân với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu nhà
nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai.
Nghiên cứu tương tự vấn đề này trong pháp luật Trung Quốc cho thấy, pháp
luật của Việt Nam có nhiều nét tương đồng. Theo đó, đối tượng đất đai trong
quan hệ thế chấp được biểu hiện là những QSDĐ cụ thể được pháp luật chỉ định
rõ ràng. Điều 47 Luật Quản lý đất đai của Trung Quốc quy định: “Quyền sở hữu
tài sản nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất chiếm đóng bởi tài sản nhà ở dành được
một cách hợp pháp có thể được chỉ định như là quyền thế chấp”3. Cụ thể hơn khi
quy định về đối tượng thế chấp, tại khoản 1, 2 và 3 Điều 180 Luật Quyền tài sản
của Trung Quốc cũng liệt kê khá rõ những tài sản là bất động sản được quyền thế
chấp, bao gồm:
+ Nhà và các tài sản khác trên đất;
+ QSDĐ xây dựng;
+ QSDĐ được giao kết, ví dụ như đất bỏ hoang… mà dành được thông qua

2

TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Hà Nội, tr.
29.
3 Luật Quản lý và sử dụng đất của Trung Quốc (1998) (sửa đổi), được Quốc hội Trung Quốc thông qua ngày
29/8/1998.

19

đấu thầu, đấu giá và sự hội đàm chung... ”. Đồng thời, Luật này cũng chỉ rõ
những bất động sản không được phép thế chấp, chẳng hạn Điều 184 quy định:
“Quyền sở hữu đất; quyền sử dụng đất tập thể như đất trồng trọt, vị trí nhà, đất
và đất đồi được giao cho sử dụng tư nhân” sẽ không được thế chấp4.
Từ các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật thế chấp QSDĐ theo pháp luật
thực định Việt Nam hay pháp luật Trung Quốc cho thấy rõ, tài sản trong quan hệ
thế chấp là QSDĐ hoặc một khối thống nhất của QSDĐ với các tài sản gắn liền
với nó chứ không phải bản thân đất đai. Tài sản là QSDĐ này không thuộc quyền
sở hữu của người mang đi thế chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân trong đó
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Chi phối bởi hình thức Nhà nước là
chủ sở hữu đại diện về đất đai nên các quy định về thế chấp QSDĐ bị ràng buộc
rất chặt chẽ bởi các quy định của Nhà nước. Điều đó thể hiện ở chỗ, không phải
QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch
thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được pháp luật quy định mới trở thành đối
tượng của các giao dịch đó.
- Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp
QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền mà pháp luật đất đai hiện hành
quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ.
Khi so sánh giữa các quyền cụ thể nêu trên với nhau thì tác giả Trần Quang Huy
cho rằng, thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện hoặc đây
là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không đầy đủ5. Tính không trọn vẹn,
không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản
thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối
4

Luật Quyền tài sản của Trung Quốc năm 2007 (thông qua tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội Trung Quốc khoá X ngày
16/3/2007 và có hiệu lực từ ngày 01/10/2007).

5 Viện Đại học Mở Hà Nội (2002), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr 218.

20


với QSDĐ thế chấp đó, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận
thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng, mà quyền
đó vẫn thuộc bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ
có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực
tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những
cam kết, thoả thuận giữa hai bên; hoặc QSDĐ cũng có thể bị chấm dứt một cách
tuyệt đối và xác lập quyền cho phía bên kia (bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn.
- Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều
so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản
khác
Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn trọng tối đa
quyền tự do thoả thuận và định đoạt của các chủ thể nhằm thoả mãn các lợi ích mà
các bên tham gia giao dịch hướng tới, miễn là không ảnh hưởng hay xâm hại đến
lợi ích của người khác và của Nhà nước. Song, trong các giao dịch về QSDĐ nói
chung và đặc biệt là giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định
chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện về chủ thể và đối tượng QSDĐ tham
gia quan hệ thế chấp như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình
thiết lập và thực hiện giao dịch. Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy
định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia quan hệ thế
chấp QSDĐ. Chẳng hạn, khi tham gia thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế
chấp và bên nhận thế chấp ở vào thế “không được quyền lựa chọn” hình thức của
hợp đồng. BLDS và pháp luật đất đai đều quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải
được lập thành văn bản, mà không được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý
khác (Điều 715 BLDS 2005, khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013). Bên cạnh đó, việc quy

định cùng tham gia song hành của hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền - cơ quan
công chứng, chứng thực và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc kiểm
21


tra, giám sát giao dịch thế chấp của các bên cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật
đối với lĩnh vực này. So với các hợp đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối
với các bên giao kết, cũng như trách nhiệm đối với Nhà nước, đối với hợp đồng thế
chấp QSDĐ, công chứng, chứng thực thôi chưa đủ cho việc bảo đảm an toàn và
phòng ngừa được các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, cũng như các chủ
thể khác nên đòi hỏi chúng phải thông qua hành vi đăng ký. Tính chặt chẽ và
nghiêm ngặt của trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ còn được thể hiện ở quy trình xử
lý QSDĐ. Mặc dù QSDĐ được thoả thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ,
nhưng khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ không
đương nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp
xử lý QSDĐ thông qua hình thức bán đấu giá thì phải bảo đảm đầy đủ các yêu cầu
của pháp luật về bán đấu giá tài sản, phải bảo đảm sự có mặt đầy đủ của các cơ
quan chức năng như: tổ chức định giá hay hội đồng định giá do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thành lập, đại diện của các sở, ban, ngành có liên quan như cán bộ
chuyên ngành quản lý đất đai, ngành tài chính, thanh tra... Với những quy định nêu
trên cho thấy, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý cần
thiết có liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp
QSDĐ chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn so với giao dịch các tài sản thông thường.
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh
tế, xã hội
Trong một nền kinh tế với sự bùng nổ mạnh mẽ của thành phần kinh tế tư
nhân, với sự luân chuyển dòng vốn một cách liên tục là động lực thúc đẩy sản
xuất kinh doanh, phương án điều tiết nền kinh tế của Nhà nước khi cần thiết, thế
chấp quyền sử dụng đất đóng một vai trò quan trọng khi đây là một hình thức huy

động vốn hiệu quả, vừa đảm bảo được nguồn vốn lớn đồng thời hạn chế rủi ro
trong hoạt động tín dụng, vừa giúp người sử dụng đất có thể khai thác đất đai một
cách triệt để và có hiệu quả, làm phát triển thị trường bất động sản trong nước,
22


nhất là khi chúng ta ngày càng hội nhập sâu rộng với quốc tế và chịu nhiều tác
động từ tình hình kinh tế thế giới, bao gồm cả những thuận lợi và khó khăn, thách
thức.
Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để khai
thác đất đai có hiệu quả.
Có thể khẳng định rằng, sự ghi nhận và cho phép các các tổ chức kinh tế có
QSDĐ để vay vốn là một cách thức linh hoạt là một biện pháp hữu hiệu nhằm
khai thác tối đa hiệu quả và công năng của đất đai. Đây là một xu thế tất yếu khi
mà sự ảnh hưởng rộng lớn và sâu sắc của thị trường tài chính cũng như những tác
động của nó ngày càng trở nên mạnh mẽ đối với từng doanh nghiệp, từng nhà đầu
tư. Sự ưu việt của biện pháp thế chấp nằm ở chỗ: người thế chấp vừa có thể vay
được vốn mà vẫn có thể sử dụng tài sản thế chấp và vốn vay để thực hiện sản
xuất kinh doanh, trong khi người cho vay (bên nhận thế chấp) vẫn đảm bảo được
khả năng hạn chế rủi ro cho mình. Điều đó làm cho dòng vốn trong nền kinh tế
được luân chuyển liên tục, tạo ra nhiều cơ hội trong việc tiếp cận vốn đối với nhà
đầu tư nhưng vẫn đảm bảo các yếu tố về an toàn tài chính, sự kiểm soát của Nhà
nước đối với cả thị trường vốn, thị trường tiền tệ và thị trường bất đống sản
(thông qua các hình thức đăng kí biến động về QSDĐ, thủ tục xóa thế chấp, thủ
tục xử lý tài sản thế chấp,…) để có những chính sách điều tiết, hỗ trợ thị trường
trong những trường hợp cần thiết.
Thứ hai, thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, tổ chức kinh tế giải
quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt
cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất. Đặc

biệt, đối với các nhà đầu tư mới bắt đầu cho sự nghiệp kinh doanh của mình,
năng lực tài chính còn hạn chế, QSDĐ đối với họ là nguồn vốn cơ bản, quan
trọng và không thể thiếu, chúng vừa là yếu tố đầu vào dùng cho sản xuất kinh
23


doanh (làm mặt bằng, nhà xưởng,…) nhưng đồng thời cũng là sản nghiệp của tổ
chức kinh tế. Sự ưu việt của thế chấp nằm ở chỗ, dù QSDĐ có giá trị rất lớn
nhưng bản thân nó lại không thể tự mình quy ra được thành tiền và cũng không
thể tham gia vào các giao dịch mua bán giống như tiền hay giấy tờ có giá khác.
Tổ chức kinh tế vừa muốn có được nguồn vốn dưới dạng tiền mặt để dễ dàng
trong giao dịch, nhưng cũng không muốn chuyển nhượng QSDĐ của mình. Nút
thắt của vấn đề được giải quyết thông qua chính đặc tính cơ bản của thế chấp.
Theo đó, bên thế chấp không phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản, vẫn được
tiếp tục sở hữu tài sản hiện có, mà lại có thêm được một lượng vốn đáng kể để
đầu tư. Sức mạnh và cơ hội được mở ra nhiều hơn đối với tổ chức kinh tế khi
tham gia vào giao dịch thế chấp đất đai để họ có thể thực hiện thành công các
mục tiêu đầu tư mà mình đã đặt ra.
Bên cạnh đó, việc thế chấp đất đai còn là động lực để người vay vốn nỗ lực
thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Như đã đề cập ở trên, đất đai được coi là tài sản có giá
trị nhất của các tổ chức kinh tế và lẽ dĩ nhiên họ không mong muốn bị mất khối
tài sản này. Bởi lẽ QSDĐ với tổ chức kinh tế còn có nhiều ý nghĩa quan trọng
hơn là một tái sản: trên đất còn có nhà xưởng, công trình xây dựng, dây chuyền kĩ
thuật, nếu mất đất thì họ cũng không tránh khỏi khả năng sản xuất bị đình đốn,
doanh nghiệp bị phá sản. Đất đai còn mang ý nghĩa về vị trí địa lý, là nơi an cư
lạc nghiệp của các chủ thể kinh doanh. Các nhà đầu tư trước khi đầu tư đã phải
lực chọn cân nhắc các yếu tố về địa điểm đầu tư như có gần các trung tâm công
nghiệp, các tuyền đường giao thông để thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh
doanh hay không? Nơi thực hiện dự án có được hưởng các ưu đãi đầu tư, hỗ trợ
đầu tư từ Nhà nước hay không? Khu vực có gần nguồn nguyên liệu, nguồn lao

động cần thiết hay không? Các vấn đề đó thúc đẩy nhà đầu tư khai thác đất đai và
nỗ lực sản xuất kinh doanh để nhanh chóng hoàn vốn, thực hiện đúng nghĩa vụ
dân sự được thế chấp bằng QSDĐ để đảm bảo những lợi ích kinh tế của mình,
24


tránh nguy cơ đất đai bị xử lý theo yêu cầu của bên cho vay để thu hồi nợ. Điều
này cũng góp phần đảm bảo an toàn tài chính cho nền kinh tế.
Thứ ba, thông qua thế chấp QSDĐ, các tổ chức tín dụng vừa thực hiện phòng
ngừa có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện chức năng chu chuyển vốn cho nền kinh
tế.
Xuất phát từ đặc trưng của biện pháp bảo đảm cũng như tài sản thế chấp là
QSDĐ, có thể thấy rằng thế chấp QSDĐ giúp cho các ngân hàng thực hiện các
nghiệp vụ tín dụng tốt hơn và hiệu quả hơn. Như đã đề cập ở trên, với hình thức
thế chấp QSDĐ, các tổ chức tín dụng, trong đó có ngân hàng sẽ đảm bảo được
khả năng thu hồi vốn không chỉ nhờ việc xử lý tài sản bảo đảm, mà quan trọng
hơn là ý thức của người vay cũng được nâng cao. Do đó, một điều dễ nhận thấy
đó là hầu hết các tài sản bảo đảm tại các khoản vay ngân hàng là QSDĐ và ngân
hàng cũng rất ưa thích loại tài sản bảo đảm này. Với đặc tính là cố định, các loại
giấy tờ về đăng kí tài sản được quản lý chặt chẽ với thông tin đầy đủ, rõ ràng; giá
trị của tài sản lớn và biến động với biên độ nhỏ; các ngân hàng hoàn toàn có thể
định giá được tài sản thế chấp là QSDĐ với thời gian và lãi suất cho vay phù hợp.
Mặc khác, nhờ có sự đảm bảo từ QSDĐ, các Ngân hàng cũng mạnh dạn cho
vay các khoản vay có giá trị lớn, thúc đẩy quá trình đưa nguồn tiền mặt vào lưu
thông trên thị trường, giúp cho nguồn vốn có khả năng sinh lời và đến được với
nhà đầu tư tiềm năng, làm gia tăng lợi nhuận ròng cho hoạt động kinh doanh tiền
tệ. Điều này không chỉ hỗ trợ ngành tài chính trong nước, mà còn đưa nền kinh tế
phát triển theo hướng hiện đại, tiếp cận với các phương án quản trị kinh doanh,
đầu tư bắt kịp với xu hướng của khu vực và thế giới.
1.2. Lý luận pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ

1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế
chấp quyền sử dụng đất

25