Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của luật đất đai hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC QUY ĐỊNH
CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

NGUYỄN MẠNH DŨNG

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC QUY ĐỊNH CỦA
LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

NGUYỄN MẠNH DŨNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THỊ DUNG

HÀ NỘI - 2016

LỜI CẢM ƠN
Trong hơn 2 năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế tại
Viện Đại học Mở Hà Nội, chúng tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những
kinh nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm
vụ của mình.
Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học.
Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Viện
Đại học Mở, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Viện Đại học Mở đã tận tình giảng
dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên
cứu.
Tôi xin cảm ơn, TS. Nguyễn Thị Dung – người đã hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình làm Luận văn. Thầy đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học, cách
tiếp cận và nghiên cứu về Luật Đất đai cũng như giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên
cứu khoa học.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học
tập trong suốt thời gian qua.
Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh
khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý
báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp.
Hà Nội, ngày

tháng 10 năm 2016

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Mạnh Dũng

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét để tôi có
thể bảo vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2016
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Mạnh Dũng


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của đề tài

1

2. Mục tiêu nghiên cứu

2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2

4. Phương pháp nghiên cứu

3

5. Nội dung luận văn

3

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

5

1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất

5

1.1.1. Khái niệm

5

1.1.2. Đặc điểm

7

1.1.3. Ý nghĩa của việc thu tiền sử dụng đất

7

1.2. Lý luận về pháp luật thu tiền sử dụng đất

8

1.2.1. Khái niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất

8

1.2.2. Vai trò của pháp luật thu tiền sử dụng đất

10

1.2.3. Cơ sở của pháp luật thu tiền sử dụng đất

10

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thu tiền sử dụng đất

11

1.2.5. Nội dung về pháp luật thu tiền sử dụng đất

15

1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật thu tiền sử dụng đất ở Việt
Nam

18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

23

2.1. Các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất

23

2.2. Các quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất

30

2.3. Các quy định về căn cứ xác định tiền sử dụng đất

33

2.4. Các quy định về thời điểm thu tiền sử dụng đất

49

2.5. Các quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất

49


2.6. Các quy định về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất

54

2.7. Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

58

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

63

3.1. Những yêu cầu trong việc hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất

63

3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất

67

3.3. Các giải pháp tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về thu tiền sử dụng
đất

68

KẾT LUẬN

71

TÀI LIỆU THAM KHẢO

72


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới, cũng như tại Việt Nam, đất đai được coi là tài nguyên thiên nhiên,
là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất không thể thiếu của các ngành nông nghiệp,
lâm nghiệp, nhưng trên thực tế nguồn tài nguyên này đang bị những tác động tiêu
cực của con người như sử dụng đất không đúng mục đích, đất không được sử dụng
bị hoang hoá, đất bị khai thác quá mức, bị bạc màu, xói mòn,... Chính vì vậy, công
tác quản lý đất đai của nhà nước đòi hỏi phải được thực hiện ngày càng khoa học,
chặt chẽ, đảm bảo hiệu quả.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18).
Nghị quyết lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khoá IX tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước đã khẳng định “Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và
hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất; đầu tư mở rộng diện tích,
nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương
thực quốc gia và môi trường sinh thái theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước”.
Trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, hoạt
động quản lý đất đai của Nhà nước được thực hiện bằng nhiều công cụ khác nhau
như công cụ hành chính, công cụ kinh tế... Trong đó, chính sách tài chính về đất đai
nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng là công cụ không thể thiếu trong việc
hoạch định và thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Có như vậy mới ngăn
ngừa được tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả. Việt Nam
đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhằm thể chế hóa
chủ trương, chính sách của Đảng trong lĩnh vực này. Sự đổi mới tư duy về quản lý
đất đai trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã được
ghi nhận trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng
khóa IX. Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa, bổ sung các quy định về thu tiền sử
dụng đất. Trải qua thực tiễn nhiều năm thi hành Luật Đất đai và mới đây là luật đất
đai 2013 nói chung và các quy định về thu tiền sử dụng đất nói riêng cho thấy
-1-

những thành tựu đạt được là không thể phủ nhận. Tuy nhiên, bên cạnh những thành
tựu, thực trạng tài chính về đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng cũng
bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết, gây cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Trên cơ sở đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật
Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để khắc phục những hạn chế, khiếm
khuyết trong chế định về thu tiền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003. Để đi tìm
lời giải cho việc khắc phục những hạn chế, tồn tại của chế định thu tiền sử dụng đất
trong Luật Đất đai năm 2003 bằng những quy định mới trong Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một
cách toàn diện, khách quan, khoa học. Với mục đích đó, tác giả đã chọn đề tài:
“Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện
hành” làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn như sau:
- Hệ thống hóa, bổ sung và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn
xây dựng pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
- So sánh, chỉ ra một số điểm mới nổi bật trong quy định về thu tiền sử dụng
đất của Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đất đai năm 2003.
- Bước đầu đưa ra các kiến nghị, đề xuất hoàn thiện các quy định về thu tiền
sử dụng đất.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về thu tiền sử dụng
đất.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện
hành, là một đề tài khó và có phạm vi nghiên cứu rộng. Do vậy, trong khuôn khổ
-2-


của một luận văn tốt nghiệp cao học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu trong
những vấn đề cụ thể sau đây:
1. Các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất;
2. Các căn cứ xác định tiền sử dụng đất và việc thu tiền sử dụng đất đối với
các trường hợp cụ thể;
3. Các quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất;
4. Các quy định về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất;
5. Các quy định về lệ phí địa chính;
6. Các quy định về thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất.
Các quy định này được đề cập trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn
thi hành được ban hành từ năm 2003 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng một
số phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
Chủ nghĩa Mác – Lênin;
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể khác gồm:
Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử...được sử dụng trong Chương 1
khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai.
Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống
kê...được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về thu tiền
sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai.
Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp...được
sử dụng khi nghiên cứu trong Chương 3 về một số điểm mới của pháp luật về thu

tiền sử dụng đất và định hướng hoàn thiện pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất
đai.
5. Nội dung luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, khóa
luận được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất và pháp luật về thu
tiền sử dụng đất
-3-


Chương 2: Thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử
dụng đất.

-4-


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm
Trong phạm vi luận văn này, khái niệm tiền sử dụng đất được xem xét dưới
phương diện là một bộ phận cấu thành của chính sách tài chính về đất đai.
Nhìn nhận ở góc độ khái quảt, tài chính nói chung thể hiện sự vận động của
vốn tiền tệ diễn ra trong xã hội, do vậy đảm bảo khả năng tài chính cho các chủ thể
có thể khai thác, sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình; hoặc tồn tại dưới
dạng tiền hoặc tồn tại dưới các dạng tài sản khác. Trong lịch sử phát triển của nhiều
quốc gia trên thế giới đã chứng minh rằng: về cơ bản, sự thành công được đến từ
khả năng làm cho bất động sản mà chủ yếu là đất đai trở thành tư bản sống. Việc
khai thác những giá trị tiềm năng từ đất đai thể hiện cách thức sử dụng nguồn tài

sản quan trọng và có giá trị to lớn này trong quá trình xây dựn cơ sở hạ tầng, hoặc
dưới dạng là nguồn vốn góp liện doanh, thế chấp vay vốn cho đầu tư phát triển, đặc
biệt là tạo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước.Với lý do đó, bất kỳ
quốc gia nào cũng thực hiện hệ thống chính sách thu tài chính từ đất đai làm cơ sở
cho việc thực thi pháp luật đảm bảo cho các nguồn thu đó được vận hành và điều
phối cho các mục tiêu chung của toàn xã hội. Việc tạo lập những nguồn thu này
được biểu hiện dưới dạng cụ thể như thu tiền bán đất ( ở các quốc gia tồn tại nhiều
hình thức sở hữu khác nhau) hoặc thu tiền sử dụng đất ( đối với các quốc gia như
Việt Nam), thu thuế tài sản là đất đai hoặc thuế thu nhập ( giá trị gia tăng từ đât ).
Có thể hiểu tài chính trong lĩnh vực đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà pháp
luật quy định cho người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước trong các
trường hợp nhất định, phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất và mục đích sử dụng
đất; hay nói cách khác, tài chính trong lĩnh vực đất đai là các khoản thu được pháp
luật quy định theo từng loại đất mà người sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà
nước. Trong số các khoản thu này có khoản thu từ tiền sử dụng đất.
Thu tiền sử dụng đất là khoản thu trên giá trị quyền sử dụng đất. Hoạt động
này phát sinh trong quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Ở Việt Nam,
chính sách tài chính đất đai được đề cập lần đầu cụ thể tại Văn kiện Đại hội đại biểu
toàn quốc lần thứ VI. Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên đã được ban hành đánh dấu
-5-


một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, Luật
Đất đai năm 1987 chưa thể hiện đúng các quan hệ đất đai và chưa phù hợp với cơ
chế mới. Để khắc phục các hạn chế của Luật Đất đai năm 1987, tại kỳ họp thứ 3
Quốc hội khóa IX ngày 14/7/1993 đã ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật
Đất đai năm 1987. Luật Đất đai năm 1993 đã từng bước giải quyết được các quan
hệ đất đai mới phát sinh trong cơ chế thị trường, góp phần ổn định tình hình chính
trị, xã hội, giúp Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả hơn. Về chính sách thu tiền sử
dụng đất, tại Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 cũng đã đề cập đến các trường hợp thu

tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đạo luật này chưa đưa ra được khái niệm thế nào là tiền
sử dụng đất.. Điều này đã được khắc phục trong Luật Đất đai năm 2003. Theo đó:
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”
(Khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003). Như vậy, tiền sử dụng đất phải là một
khoản tiền do người sử dụng đất nộp cho Nhà nước, phụ thuộc vào hình thức giao
đất và mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đây chỉ là một cách hiểu khá chung chung
và không phân biệt được với các loại nghĩa vụ tài chính khác. Cũng theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003, tiền sử dụng đất được nộp trong những trường hợp sau:
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất,
khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Việc xác định nội hàm cho hoạt động thu tiền sử dụng đất còn phiến diện, chưa bao
quát được hết các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, dễ gây cách hiểu sai trong
việc áp dụng. Với khái niệm tiền sử dụng đất như vậy thì có thể hiểu tiền sử dụng
đất chỉ được nộp trong trường hợp duy nhất là giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
thôi. Việc đưa ra một khái niệm về tiền sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm tạo cơ
sở pháp lý rõ ràng cho chính sách thu tiền sử dụng đất đồng thời cũng tạo ra sự nhất
quán trong cách hiểu cũng như cách áp dụng giữa Luật Đất đai và các văn bản dưới
Luật.
Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm tiền sử dụng đất
một cách cụ thể, rõ ràng và đầy đủ tại khoản 21 Điều 3 về giải thích từ ngữ của Luật
Đất đai năm 2013 như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải

-6-


trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
Khái niệm này đã làm rõ bản chất pháp lý của “tiền sử dụng đât”. Đó chính là

cách thức đảm bảo cho Nhà nước thu được những lợi ích từ đất đai trên cương vị là
chủ thể duy nhất đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Đối với người sử
dụng đất, “ tiền sử dụng đât” là trách nhiệm tài chính mà họ phải thực hiện đối với
Nhà nước để được trao quyền sử dụng đất. Các trường hợp người sử dụng đất phải
nộp tiền sử dụng đất bao gồm: khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm
Được coi là một bộ phận cấu thành của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất
đai, thu tiền sử dụng đất mang những đặc điểm cơ bản sau:
Một là, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai phản ánh mối quan hệ giữa
người sử dụng đất và Nhà nước thông qua khoản thu ngân sách từ đất đai trong
những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất.
Hai là, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai gắn liền với giá đất do Nhà
nước quy định; bởi đây được coi là căn cứ để thực hiện chính sách thu đối với đất
đai. Ở nước ta, để định giá (ước tính giá trị) đất, Nhà nước có chính sách quy định
về nguyên tắc và các phương pháp xác định giá đất. Khác biệt với mối quan hệ nói
trên, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau
thì giá đất do các bên tự thỏa thuận. Đương nhiên trường hợp này không xuất hiện
quan hệ thu tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước.
1.1.3. Ý nghĩa của việc thu tiền sử dụng đất
Trong nền kinh tế nói chung của đất nước và thị trường bất động sản nói riêng,
chính sách tài chính đất đai có vai trò vừa là công cụ tài chính chủ yếu tập trung
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ quan trọng giúp Nhà nước thực
hiện việc quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, thông qua việc
thu tiền sử dụng đất và định giá đất đai, Nhà nước thể chế các khoản thu, mức thu
nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, cá nhân được giao đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất khi tạo lập (đầu tư xây dựng) bất động sản,
-7-

khi sử dụng bất động sản hoặc khi bán hay tham gia giao dịch trong thị trường bất
động sản, từ đó thực hiện điều tiết công bằng xã hội trong phân phối và quản lý của
Nhà nước đối với đất đai.
Thông qua những chính sách cụ thể, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực
đất đai tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể là:
Một là, với chủ trương chung là đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng
đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao, thu hẹp các đối tượng được giao đất và
mở rộng đối tượng được thuê đất, giảm diện các trường hợp được giao đất không
thu tiền sử dụng đất thì việc thu tiền sử dụng đất đã góp phần hình thành nên giá thị
trường của bất động sản; góp phần vào việc thay đổi quan hệ giữa cung và cầu về
bất động sản trên thị trường, hạn chế việc đầu cơ, nắm giữ trái phép bất động sản và
bình ổn giá cả trên thị trường.
Hai là, chính sách về thu tiền sử dụng đất góp phần kiểm soát, kiểm tra việc
quản lý, sử dụng và hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó phát hiện ra những sự
chưa phù hợp, tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng hoặc những sai trái, vi
phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân để kịp thời thông báo, đề xuất với cơ quan
có thẩm quyền điều chỉnh, có biện pháp tháo gỡ hoặc xử phạt, xử lý theo quy định
của pháp luật.
Ba là, Thu tiền sử dụng đất thể hiện quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại
diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai và cũng là biện pháp tài chính quan trọng
để đảm bảo cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả, góp phần điều tiết thu nhập, thực
hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
1.2. Lý luận về pháp luật thu tiền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất
Để định nghĩa pháp luật về thu tiền sử dụng đất cần phải xác định phạm vi
của nó gắn liền với khái niệm thu tiền sử dụng đất như đã trình bày ở trên. Trong
đó, khái niệm tiền sử dụng đất, được xem xét dưới phương diện là một bộ phận cấu
thành của chính sách tài chính về đất đai. Khái niệm pháp lý về tiền sử dụng đất,

chính thức được để cập một cách cụ thể, rõ ràng, và đầy đủ, đã bao quát được các
trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3, Luật đất
đai năm 2013).

-8-


Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất nhằm thực hiện chính sách tài chính của Nhà
nước trong một lĩnh vực cụ thể. Chính sách này được giới hạn trong phạm vi của
các mối quan hệ giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính
trong việc giao đất, cho phép chuyền mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất đối với người sử dụng đất.
Thứ hai, thu tiền sử dụng đất là quan hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng
đất đai, khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đề nghị cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Uỷ
Ban Nhân Dân cấp huyện tiến hành giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trên cơ
sở giá đất do Nhà nước quy định
Từ những phân tích nói trên, có thể đưa ra định nghĩa như sau: Pháp luật về
thu tiền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm điều chỉnh các quan hệ phát sinh
giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình Nhà nước thực hiện việc trao
quyền sử dụng đất, nhằm bảo vệ quyền của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất.
Như vậy, việc xác định các quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật
về thu tiền sử dụng đất, cần gắn với mục tiêu tăng cường hiệu quả trong hoạt động
quản lý, đảm bảo công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở
những nghĩa vụ taì chính mà họ đóng góp đối với Nhà nước; đảm bảo nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước.
Trên cơ sở các quan hệ chứa đựng các yếu tố quản lý phát sinh từ hoạt động
trao quyền sử dụng đất hoặc thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đối với người sử

dụng đất, có thể phân loại hoạt động thu tiền sử dụng đất thành hai nhóm sau:
-

Nhóm quan hệ phát sinh từ các quyết định giao đất, công nhận quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

-

Nhóm quan hệ phát sinh trong quá trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
thực hiện việc thu tiền sử dụng đất.

Việc phân loại nói trên nhằm xác định đúng đối tượng chịu sự điều chỉnh của pháp
luật về thu tiền sử dụng đất, đảm bảo các quan hệ được thực hiện một cách minh

-9-


bạch, đúng pháp luật trong quá trình thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với
đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.2.2. Vai trò của pháp luật thu tiền sử dụng đất
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai có vai trò quan trọng
trong phát triển kinh tế - xã hội:
Một là, điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông
qua việc thu ngân sách, góp phần hình thành nên giá thị trường của bất động sản;
tác động vào mối quan hệ giữa cung và cầu về quyền sử dụng đất trên thị trường,
hạn chế việc đầu cơ, nắm giữ trái phép bất động sản và bình ổn giá cả trên thị
trường.
Hai là, Pháp luật về thu tiền sử dụng đất có vai trò kiểm soát việc quản lý, sử
dụng đất, hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó phát hiện ra những sự chưa phù
hợp, tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng hoặc những sai trái, vi phạm pháp

luật của các tổ chức, cá nhân để kịp thời thông báo, đề xuất với cơ quan có thẩm
quyền điều chỉnh, có biện pháp tháo gỡ hoặc xử phạt, xử lý theo quy định của pháp
luật.
Ba là, Pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai có vai trò điều
tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và
chuyển dịch đất đai.
1.2.3. Cơ sở của pháp luật thu tiền sử dụng đất
Các chế định về giá đất và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói
chung cũng như thu tiền sử dụng đất nói riêng, quy định trong Luật đất đai được
xây dựng dựa trên những luận cứ chủ yếu sau đây:
Một là, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, dưới tác động của
các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã tiến hành xóa bỏ
sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá thị trường để quản lý đất
đai. Điều đó có nghĩa là trong điều kiện nền kinh tế thị trường, Nhà nước muốn
quản lý đất đai có hiệu quả thì không chỉ sử dụng các phương thức quản lý chính trị
- hành chính thuần túy mà phải áp dụng các biện pháp mang tính kinh tế thông qua
các chế định liên quan tới giá đất, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói
chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng.

-10-


Hai là, mặc dù về nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài nguyên do thiên nhiên
ban tặng, có trước khi loài người được sinh ra song khi đó đất đai không có giá trị vì
chưa có lao động của con người và cũng để giữ gìn non sông, bờ cõi của đất nước,
cha ông ta đã đổ bao mồ hôi, công sức lẫn xương máu. Đất đai mà chúng ta có được
ngày nay là cả một quá trình lao động lâu dài, bao gồm cả lao động vật thể và phi
vật thể. Như vậy, đất đai phải được xác định giá trị vì có lao động xã hội kết tinh.
Hơn thế nữa, giá trị của đất ngày nay không phải do lao động của một người hay
của một thế hệ mà do nhiều thế hệ đi trước; vì thế những hàng hóa thông thì giá trị

có xu hướng giảm đi do tiến bộ kỹ thuật làm giảm lao động hao phí nhưng giá trị
đất đai có xu hướng ngày càng tăng.
Ba là, để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, cần phải
hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh
trong đó có thị trường bất động sản theo quan điểm của Đảng: “Tiếp tục tạo lập
đồng bộ các yếu tố thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị
trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học – công
nghệ”[10, tr.5]. Muốn xác lập được thị trường bất động sản ở nước ta thì một trong
những điều kiện tiền đề cần thiết là phải xác định được vấn đề giá đất và các chính
sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung, trong đó có chế định thu tiền sử
dụng đất.
Bốn là, hiện nay, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước vì mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn mình” thì
vai trò của đất đai phải được nhìn nhận với diện mạo mới, nó không chỉ là tài
nguyên, tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống mà đất đai còn là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển
đất nước [12, tr.3]. Muốn biến vai trò này của đất đai thành hiện thực trong thực
tiễn cuộc sống thì không thể không đặt ra yêu cầu thu tiền sử dụng đất.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thu tiền sử dụng đất
1.2.4.1. Quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất
Chính sách đất đai là chính sách lớn, hệ trọng, mang tính tổng hợp cả về kinh
tế và chính trị - xã hội, được Đảng, Nhà nước và nhân dân ta rất quan tâm. Giải
-11-


quyết đúng đắn chính sách đất đai sẽ tạo thêm động lực, góp phần quan trọng để đạt
được những thành tựu to lớn của sự nghiệp cách mạng nước ta.
Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều ban hành những chính

sách, pháp luật đất đai và thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu
của sự nghiệp phát triển đất nước. Không nằm ngoài quy trình đó, vấn đề giá đất và
tài chính về đất đai luôn chịu ảnh hưởng bởi các chủ trương, chính sách của Đảng
và Nhà nước.
Trong thời kỳ tập trung, quan liêu, bao cấp, đặc biệt là kể từ khi Hiến pháp
năm 1980 ra đời với quy định: “Đất đai...là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn
dân” (Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm việc mua, bán,
chuyển nhượng đất đai: “nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát
canh, thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5 Luật Đất đai 1987). Vì vậy, lúc này, giá
đất chưa được pháp luật đề cập.
Thông qua các Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam khóa VI
(1986), khóa VII (1991), khóa VIII (1996), khóa IX (2001), khóa X (2006), khóa XI
(2011) đã đề ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chính sách tài
chính đất đai nói chung, trong đó có việc thu tiền sử dụng đất qua các Đại hội có
nhiều nét thay đổi rõ rệt.
Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa trong Hiến pháp 1992 với
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) và Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Trên cơ sở đó, Nhà nước phân bổ,
điều hòa lại những lợi ích có được từ đất cho mọi người dân trong xã hội, tạo nên
một thiết chế công bằng, bình đẳng.
Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998, 2001,
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định cụ
thể nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai của Đảng, trong đó các vấn đề liên
quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất ngày càng được chú
trọng và hoàn thiện hơn.
Thể chế hóa các quy định của Hiến pháp 2013, cũng như những định hướng
đưa ra trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020: “Hoàn chỉnh hệ
thống pháp luật, chính sách về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của
-12-

người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo
điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, cho sự phát triển;
khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai” [12, tr.3], Luật Đất đai năm
2013 đã có những thay đổi quan trọng trong chính sách tài chính về đất đai nói
chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng.
Qua đó, có thể thấy rằng, những đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng
qua các thời kỳ lịch sử cụ thể đã có tác động tích cực đối với kinh tế - hội của đất
nước trong đó phải kể đến những chính sách về thu tiền sử dụng đất.
1.2.4.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều thừa
nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời,
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước chỉ thừa
nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân về đất đai. Hình
thức sở hữu đất đai này vẫn được tiếp tục duy trì tại Hiến pháp 1992: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa..., đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Hiến pháp 2013 và tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Cùng với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền năng
cụ thể cho người sử dụng đất. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã thực
hiện quyền định đoạt giá trị đất đai thông qua khung giá đất và điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai. Nhà nước có quyền quy
định quyền sử dụng đất, đồng thời buộc họ phải gánh vác những nghĩa vụ pháp lý
nhất định. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác và
sử dụng tốt nguồn lực từ đất đai, đối tượng sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà
nước khi họ được sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất đai và Nhà nước dùng

ngân sách để chi trả cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Việc quy định như
trên là phù hợp với định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nêu trong Nghị
quyết số 19 – NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương khóa XI và
quy định của Hiến pháp năm 2013 [12, tr.4].
-13-


1.2.4.3. Cơ chế quản lý kinh tế
Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên
Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp. Vì
thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn
này mang tính chất hành chính, mệnh lệnh, vận hành theo cơ chế “xin – cho”, yếu
tố kinh tế của đất đai dường như không được chú ý. Điều này thể hiện ở việc chưa
thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá. Đại hội Đảng
toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền
kinh tế theo cơ chế thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề
giá đất mới được đề cập và quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn
có của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị
trường. Như vậy, có thể nói rằng, quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta
đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói chung và
chính sách về giá đất và các vấn đề tài chính đất đai nói riêng. Ngay sau khi đất
nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên Xô, nước ta xây dựng
chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp. Vì thế, các quan hệ kinh tế
nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn này mang tính chất hành
chính, mệnh lệnh, vận hành theo cơ chế “xin – cho”, yếu tố kinh tế của đất đai
dường như không được chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử
dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI
năm 1986 đã đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được đề cập
và quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động

theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường. Như vậy, có thể
nói rằng, quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta đã tạo điều kiện cho
việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói chung và chính sách về giá đất
và các vấn đề tài chính đất đai nói riêng.
1.2.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và
các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai vì nó tác động trực tiếp đến mục đích và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
-14-


Yêu cầu đặt ra là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động
sản thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai trong đó có thu tiền sử
dụng đất nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị
trường nhà đất để vừa đảm bảo thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội, vừa
thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, ngân sách Nhà nước cũng
có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị tăng lên của đất không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
Nhà nước tạo ra.
Chính vì vậy, quy hoạch, kế hoạch đất giữ vai trò quan trọng trong việc tăng
cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần tích cực vào
việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng – an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu
sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân.
1.2.4.5. Mục đích, phương thức sử dụng đất
Khi xác định giá đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì
không thể bỏ qua mục đích và phương thức sử dụng đất. Bởi lý do mục đích và
phương thức sử dụng đất chi phối trực tiếp đến khả năng sinh lợi của đất đai. Ví dụ,
nếu đất đai được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì việc xác định thu
tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn so với đất đai được quy hoạch vào mục đích phi nông

nghiệp.
1.2.4.6. Các yếu tố khác
Bên cạnh những yếu tố cơ bản trên, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực
đất đai còn chịu ảnh hưởng của một số yếu tố khác, chẳng hạn như vị trí của đất đai:
Đối với đất ở các đô thị thì giá đất được xác định cao hơn đất ở khu vực nông thôn
do có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho hoạt động sinh hoạt, đời sống và thuận lợi lớn
hơn so với đất ở nông thôn. Hơn nữa, đất ở đô thị nằm ở nơi có kết cấu hạ tầng
đồng bộ hơn so với đất ở tại khu vực nông thôn.
1.2.5. Nội dung về pháp luật thu tiền sử dụng đất
* Nhóm các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất.
Xác định đối tượng nộp tiềm sử dụng đất là căn cứ quan trọng để pháp luật
quy định trách nhiệm tài chính chính người sử dụng đất đối với Nhà nước. Đây là
-15-


khoản tiền được thu trên giá trị quyền sủ dụng đất khi phát sinh mối quan hệ diễn ra
trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Đối tượng nộp tiền sử dụng đất là là những chủ thể được Nhà nước giao đất
theo hình thức có thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở
giá đất và diện tích đất được giao. Loại giá này có thể do Nhà nước quyết định theo
mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất hoặc thông qua phương thức đấu giá
quyền sử dụng đất.
Có ba nhóm đối tượng nộp tiến sử dụng đất:
-

người được Nhà nước giao đất

-

người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất

-

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

*Nhóm các quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất.
Quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước thể
hiện trách nhiệm của loại chủ thể này trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà
nước về đất đại. Đồng thời bảo đảm cho hoạt động thu tiền sử dụng đất thực sự trở
thành công cụ quan trọng để thực hiện quyền của Nhà nước với tu cách là đại diện
cho chủ sở hữu trong mối quan hệ tài sản với các chủ thể khác. Sự kết hợp giữa hệ
thống cơ quan tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế, đã thể
hiện sự chú trọng tới chức năng của các cơ quan này trong việc đảm bảo hiệu quả
cho hoạt động xác định tiền sử dụng đất.
*Nhóm các quy định về căn cứ xác định tiền sử dụng đất
Căn cứ xác định tiên sử dụng đất bao gồm diện tích đất, đơn giá đất, và mục
đích sử dụng đất.
-

Diện tích đất được xác định làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất là những diện

tích được Nhà nước giao, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
-

Đơn giá đất: Trù trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đơn giá được xác

định theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp còn lại, đơn giá
đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất và giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp

-16-


tỉnh quyết định. Loại giá này phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường,
theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.
Những căn cứ nói trên đã hướng tới giá trị thực của đất đai khi xác định đơn giá để
tính tiền sử dụng đất.
* Nhóm các quy định về thời điểm thu tiền sử dụng đất
Về nguyên tắc, thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết
định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đât hoăạc quyết định công nhận
quyền sử dụng đất. Việc xác địn thời điểm thu tiền sử dụng đất có ý nghĩa quan
trọng trong đối với trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất. Thời điểm phát
sinh trách nhiệm là thời điểm người sử dụng đất có căn cứ xác lập quyền sử dụng
đất hoặc thay đổi nội dung của quyền sử dụng đất.
* Nhóm các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất
Miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất là một biện pháp thể hiện sự ưu tiên của Nhà
nước đối với các trường hợp cần thiết. Nói cách khác, đó là sự lồng ghép giữa chính
sách xã hội và yếu tố kinh tế trong quan hệ đất đai. Trong trường hợp này, việc
miễn, giảm tiền sử dụng đất được sử dụng như một công cụ kinh tế để thực hiện chủ
trương, chính sách của Nhà nước. Ví dụ như những người có công với cách mạng,
những hộ nghèo, những hộ gia đình nông dân sinh sống ở những nơi có điều kiện
kinh tế khó khăn hoặc có điều kinh tế đặc biệt khó khăn...Bên cạnh đó, quy định
miễn, giảm tiền sử dụng đất còn đảm bảo thực hiện chủ trương ưu đãi đầu tư đối với
các nghành, nghề, các khu vực cần khuyến khích thực hiện các dự án đầu tư. Vì thế,
miễn, giảm tiền sử dụng đất cũng trở thành một trong những biệnpháp đảm bảo an
sinh xã hội, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng và phát triển kinh tế.
* Nhóm các quy định thủ tục nộp tiền sử dụng đất và ghi nợ tiền sử dụng đất
Các quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất và ghi nợ tiền sử dụng đất đã trải
qua một thời gian dài thay đổi, bổ sung và hoàn chỉnh cùng với sự thay đổi của
những chế định khác trong Luật Đất đai. Pháp luật về ghi nợ tiền sủ dụng đất cũng

thể hiện sự linh hoạt cần thiết trong việc áp dụng cac quy phạm nhằm đảm bảo
quyền thụ hưởng những lợi ích từ giá trị quyền sử dụng đất với tư cách là người đại
diện cho chủ sở hữu đất đai của Nhà nước vừa trợ giúp cho người sử dụng đất hoàn

-17-


thành nghĩa vụ tài chính của minh đối với Nhà nước trên cơ sở phù họp với khả
năng tài chiính theo một lộ trình nhất định.
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật thu tiền sử dụng đất ở Việt
Nam
1.3.1. Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
Ngay từ khi đất nước hoàn toàn độc lập năm 1975, ngoài việc khắc phục các
hậu quả của chiến tranh, một trong những mối quan tâm lớn của Đảng và Nhà nước
là khôi phục và phát triển kinh tế. Trong hầu hết các văn bản pháp luật liên quan
đến chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian này không có một văn bản nào
đề cập đến vấn đề giá đất. Nguyên nhân là do trong thời kỳ này, đất đai được quản
lý theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp.
Thực hiện việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, cụ thể hóa quy định của
Hiến pháp 1992, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai năm
1993. Tiếp đó, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 được ban
hành. Trong đó, có đề cập vấn đề về giá đất và các vấn đề về tài chính đất đai nói
chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng.
Vấn đề tiền sử dụng đất: Việc thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo các
quy định tại Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về thu tiền sử dụng đất
và lệ phí địa chính; Nghị định số 44/1996/NĐ-CP ngày 3/8/1996 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 89/1994/NĐ-CP và Điều 22a Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998. Tuy nhiên, các quy định về thu tiền sử dụng đất theo các văn bản
này còn tồn tại một số bất cập như chưa bao quát hết các đối tượng phải nộp tiền sử
dụng đất, các khoản thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước còn hạn chế...

Chính vì vậy, sự ra đời của Nghị định số 38/2000/NĐ-CP và Thông tư số 115/2000
ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP
về thu tiền sử dụng đất đã khắc phục được những hạn chế trên.
1.3.2. Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước khi Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực
Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001 đã tạo ra
bước chuyển biến quan trọng trong công tác quản lý đất đai, từ quản lý đất đai bằng
biện pháp hành chính sang quản lý bằng cả biện pháp hành chính và kinh tế. Tuy
-18-


nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất
đai đã bộc lộ rõ những hạn chế như chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế
quốc tế có hiệu quả. Luật Đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản
lý hành chính và còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ kinh tế
được đề cập, điều chỉnh còn ít., chưa có đủ các chế định cần thiết về giá đất, đảm
bảo công bằng về nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất giữa các đối tượng sử
dụng đất. Để khắc phục những tồn tại của Luật này, Luật Đất đai năm 2003 được
ban hành đã có nhiều đổi mới, sửa đổi về chính sách tài chính đất đai, trong đó có
việc thu tiền sử dụng đất tạo nên những hiệu quả rõ nét trong công tác quản lý đất
đai.
Để triển khai Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành các Nghị định
hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ đã ban hành về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất thay thế Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994. Về chính sách thu tiền sử dụng đất,
Chính phủ đã ban hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP thay thế Nghị định
38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 đã giải quyết được cơ bản các vướng mắc về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thực hiện chính sách thu tiền
sử dụng đất có hiệu quả.

1.3.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay
Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đóng một vai trò
vô cùng quan trọng trong việc tạo ra hành lang pháp lý thống nhất để quản lý vấn đề
giá đất và các chính sách tài chính đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng.
Tuy nhiên, trải qua hơn 10 năm thực hiện, trước sự thay đổi nhanh chóng của tình
hình phát triển kinh tế - xã hội, nhiều quan hệ đất đai tỏ ra không còn phù hợp,
trong đó có những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực thu tiền sử dụng đất. Điều đó
đòi hỏi phải có sự hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này. Chính
vì thế, Quốc hội khóa XIII đã thông qua và ban hành Luật Đất đai năm 2013 với
những đổi mới, bổ sung quan trọng trong lĩnh vực thu tiền sử dụng đất. Đi kèm với
nó là việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 45/2014/NĐCP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số
76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của
-19-