Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đât từ thực tiễn giải quyết tại toà án huyện bảo thắng, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TẠI TÒA ÁN HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI

PHÙNG CHÍ THIỆN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu
trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của giảng viên hướng dẫn

Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Phạm Hữu Nghị đã hướng

dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.
Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem
lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong những năm học vừa qua.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn
bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016


MỤC LỤC
A/PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu............................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu.................................................................................. 2
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................ 3
4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 5
6. Dự kiến những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu.................................... 5
7. Cơ cấu luận văn .......................................................................................... 6
B/ PHẦN NỘI DUNG................................................................................... 7
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ............................................................................................................... 7
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ................................................................................................... 7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất .................................................................................................................. 7
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất................................................................................................... 12
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 15
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 16
1.2. Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................ 19
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án khi có tranh chấp xảy ra ................... 19


1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của tòa án .............. 24
1.2.3. Các tiêu chí để đánh giá hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất đai
tại toà án nhân dân ........................................................................................ 28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................... 31
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TẠI TÒA ÁN HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI ........... 32
2.1. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................ 32
2.1.1. Pháp luật về tố tụng ............................................................................ 32
2.1.2. Pháp luật về nội dung ......................................................................... 34
2.1.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án .................................................................................. 48
2.2. Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào
Cai ............................................................................................................... 51
2.2.1. Tổng quan tình hình tranh chấp đất đai tại Tòa án huyện Bảo Thắng,

tỉnh Lào Cai và quá trình giải quyết tranh chấp ........................................... 51
2.2.2. Một số nhận định, đánh giá về quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án huyện Bảo Thắng, tỉnh
Lào Cai ........................................................................................................ 64
2.2.2.1. Những kết quả đạt được ................................................................... 64
2.2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết
tranh chấp..................................................................................................... 66
2.2.2.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc ............................... 72
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................... 75


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA HUYỆN BẢO THẮNG,
TỈNH LÀO CAI.......................................................................................... 76
3.1. Các yêu cầu cần đạt được nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp đất đai tại Tòa án ............................................................................... 76
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án .......................................... 78
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ......................................................... 78
3.2.2. Giải pháp tổ chức thực hiện pháp luật .............................................. 83
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................... 85
KẾT LUẬN LUẬN VĂN ........................................................................... 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 87


1

A/PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa,
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó đất đai là
tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội.
Khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn
có. Tuy vậy, với sự phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh,
cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì tình hình thị
trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động và phức tạp, dẫn tới phát
sinh nhiều tranh chấp; những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do
Tòa án thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Thời gian giải quyết các tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét xử, số lượng
vụ án bị hủy, đi hủy lại xảy ra nhiều. Nguyên nhân của tình trạng đó một mặt là
do các văn bản pháp luật dân sự, các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn
bản pháp luật đất đai liên quan tới việc giải quyết và tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng còn nhiều bất cập, chưa thống nhất và chưa phù hợp
gây khó khăn cho Tòa án khi áp dụng. Mặt khác do nhận thức không đúng pháp
luật của những người tiến hành tố tụng và các đương sự khi tham gia tố tụng dẫn
đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó
khăn.
Huyện Bảo Thắng - tỉnh Lào Cai nằm ở trung tâm tỉnh Lào Cai, phía Bắc
giáp với huyện Hà Khẩu (Vân Nam -Trung Quốc). Huyện Bảo Thắng có khu
công nghiệp Tằng Loỏng và Quốc lộ 4E, Quốc lộ 70 và cao tốc Hà Nội – Lào
Cai chạy qua. Bảo Thắng cũng là một huyện được tự nhiên ưu ái với nguồn
khoáng sản khá phong phú, đa dạng. Dân số đông (100.577 người); thuận lợi
giao thông về đường sắt, đường thủy, đường bộ, là địa bàn có biên giới lại là cửa
ngõ vào thành phố Lào Cai, có nhiều thuận lợi phát triển kinh văn hóa, xã hội,


2

trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát
triển kinh tế và ổn định xã hội của tỉnh Lào Cai nói chung và huyện Bảo Thắng
nói riêng.
Tuy vậy cùng với sự phát triển kinh tế xã hội hiện nay, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng cao, thì tình hình thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ
án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân
huyện Bảo Thắng phải thụ lý giải quyết ngày càng tăng. Thực tế giải quyết các
vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cũng
cho thấy nhiều khó khăn, bất cập từ những vấn đề phức tạp của đất đai cho đến
những quy định của nhiều văn bản luật liên quan đến đất đai. Vấn đề nhận thức
pháp luật của người dân khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất còn nhiều hạn chế và bên cạnh đó có những người lợi dụng kẽ hở của pháp
luật để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp. Vì
lẽ trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào
Cai" làm luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ.
2. Tình hình nghiên cứu
Từ trước tới nay đã có nhiều bài viết, nghiên cứu đề cập tới vấn đề tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn.
Theo tìm hiểu của em thì có một số công trình nghiên cứu sau đây liên quan trực
tiếp với đề tài nghiên cứu, đó là: đề tài:“Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng
cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân
dân”, Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do Nguyễn
Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài. “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết
của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế (2003), Khoa
Luật, Đại học quốc gia Hà Nội. Bài viết “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai

3

trong Luật đất đai 2003” đăng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 (33) năm
2006 của Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. “Pháp
luật dân sự và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb. Chính
trị quốc gia xuất bản năm 2008 và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009. Báo
cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân –
Kiến nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng,
Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh
chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng
10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc. Bài viết “Giải quyết tranh chấp đất
đai bằng tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng
trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 08/2009. "Giải quyết tranh chấp đất đai
theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan
(2009), Viện Nhà nước và Pháp luật. Bài viết “Thực tiễn giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra” của Mai
Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 11(294)/2012.
Các công trình nêu trên đã đề cập khá nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn
của tranh chấp đất đai nói chung, song nghiên cứu chuyên sâu về tranh chấp và
thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
lại rất ít công trình nghiên cứu chuyên biệt và cũng chưa có công trình nghiên
cứu nào trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai 2013. Vì vậy,
đề tài nghiên cứu của em là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ thực tiễn
giải quyết tại Toà án huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai” có mục đích làm sáng tỏ
những vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Thắng,
tỉnh Lào Cai. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện

4

pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt
Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó chỉ ra
những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn huyện Bảo
Thắng, tỉnh Lào Cai.
- Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời kiến nghị những giải pháp
hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật.
4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các quy định của pháp luật
Việt Nam; các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự
và thực tiễn thực hiện các quy định này tại Tòa án nhân dân trong việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được
thực hiện với đường lối của Nhà nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt là đường lối cải cách tư pháp, đổi mới về tổ
chức và hoạt động của hệ thống cơ quan tư pháp.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, song thời gian
nghiên cứu ngắn, lại hạn chế bởi dung lượng số trang của một luận văn Thạc sỹ

nên đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh


5

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án địa phương. Ở trong luận văn
này sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề lý luận như: khái niệm, đặc điểm hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ; phân loại các loại tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; các quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất
đai hiện hành liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Cùng với đó, luận văn đặc biệt tập trung nghiên cứu thực tiễn giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc lựa chọn các vụ án
đã được giải quyết về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án
huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai làm dẫn chứng cụ thể chỉ ra những bất cập, hạn
chế trong các quy định pháp luật; mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình giải
quyết vụ án tại Tòa án và những biện pháp khắc phục, hoàn thiện các quy định
của pháp luật, nâng cao hiệu quả của quá trình giải quyết.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình làm luận văn tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu
khoa học cơ bản như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn
dịch, quy nạp… để hoàn thành đề tài.
6. Dự kiến những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu
Luận văn làm rõ những vấn đề mới và cơ bản sau:
- Làm rõ khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, chỉ ra đặc điểm và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
- Phân tích, làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật
đất đai, pháp luật tố tụng dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.


6

- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành liên quan tới
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại
Tòa án nhân dân huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai qua một số vụ việc điển hình.
- Chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết, tìm hiểu
nguyên nhân và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, làm thống nhất các
quy định của BLTTDS, LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ.
7. Cơ cấu luận văn
Ngoài Bảng từ viết tắt, lời cam đoan, mục lục, phần mở đầu, danh mục các tài liệu
tham khảo, Luận văn gồm 03 chương chính sau đây:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn giải quyết tại tòa án huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai.
Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án huyện Bảo Thắng, tỉnh
Lào Cai


7

B/ PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH

CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ
chức phải tham gia nhiều quan hệ khác nhau. Việc các bên tạo lập với nhau
những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu
cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với
mọi đời sống xã hội. Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với tính chất là
một tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất, tư liệu ao động quan trọng của người sử
dụng đất cũng là những giao dịch diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ
lớn trong các giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã hội. Khi nghiên cứu các
quy định của Luật Đất đai 2013 về các quyền của người sử dụng đất thì quyền
được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là quyền cơ bản, quan
trọng và được các chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm, chú trọng khi có được
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao
gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng
cho và để thừa kế quyền sử dụng đất. Trong các giao dịch ấy, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác định là giao dịch tạo cho người sử dụng đất linh
hoạt nhất trong việc quyết định khai thác và sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất,
phù hợp nhất với thực tế và diễn biến của thị trường. Theo đó, các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền trước


8

tiên là được khai thác các giá trị, khả năng sinh lợi của đất theo mục đích đã
được xác định. Cùng với quá trình đó, người sử dụng đất còn có quyền định đoạt

số phận pháp lý của đất đó thông qua việc chuyển giao đất đó cho người khác để
thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất khi người sử dụng
đất nhận thấy việc chuyển nhượng đó là có lợi hơn cho mình. Tuy nhiên, việc
chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện
những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể. Do đó, chỉ khi nào có sự
thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng) thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành. Quan hệ đó được
xác lập và thể hiện thông qua hợp đồng dân sự.
Theo cách hiểu thông thường, hợp đồng là một giao dịch dân sự trong đó
các bên trao đổi ý chí với nhau để đi đến một thỏa thuận chung nhằm làm phát
sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau.
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo từ điển thuật ngữ
pháp luật Pháp – Việt, “contrat”: "hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc
phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối
vật".1 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 cũng ghi nhận: "Hợp đồng là sự thoả thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự".2
Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó bao gồm cả các hợp đồng về quyền sử
dụng đất. Theo quy định của BLDS 2015 thì: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất".3 Như trên đã

1. Nhà pháp luật Việt Pháp, Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Hà Nội, 2009, tr 182
2.Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015
3. Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015.


9

đề cập, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền về chuyển
quyền sử dụng đất và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể phải thiết lập
với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở tuân thủ đầy đủ
các quy định của Luật Đất đai (LĐĐ ) 2013 về chuyển quyền sử dụng đất nói
chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Đồng thời, tuân thủ các
quy định của BLDS 2015 về hợp đồng nói chung và hợp đồng về quyền sử dụng
đất nói riêng. Cụ thể: BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất
phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật
này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.4 Theo
đó, sự tuân thủ các quy định của BLDS 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như:
hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; nội dung và các điều
khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các nguyên tắc và yêu cầu
đối với các chủ thể khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sự tuân thủ các
quy định của LĐĐ 2013 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như điều kiện về chủ thể
chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; đối tượng (quyền sử dụng đất) được phép
chuyển nhượng; điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng và các yêu
cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết và
thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Mọi trường hợp ký kết hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện theo tôn chỉ mục đích nêu trên đều có
nguy cơ dẫn đến các tranh chấp, bất đồng giữa các bên; hơn thế nữa, hợp đồng
có thể bị tuyên là vô hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa
thuận giữa các bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai;
theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và

4. Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015.

10

quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng
có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất.
Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ như sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải là một thỏa
thuận, có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết mà không có
bất kỳ sự áp đặt, bắt buộc hay lệ thuộc của một bên đối với phía bên kia. Cùng
với đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thống nhất ý chí về tất cả các điều
khoản được thể hiện trong hợp đồng; hai bên cùng thỏa thuận, thể hiện mong
muốn, nguyện vọng của mỗi bên và thể hiện ý chí về sự ràng buộc trách nhiệm,
nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên còn lại trong giao dịch chuyển nhượng trên cơ
sở thể hiện bằng những điều khoản trong hợp đồng. Bên cạnh đó, việc giao kết
phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung
thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp
luật và đạo đức xã hội.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ:
cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng đều có quyền và nghĩa vụ
tương ứng với nhau, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia.
Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh toán
cho bên chuyển nhượng đúng như hai bên đã thỏa thuận. Đây là mối mối quan
hệ “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền
sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng
Thứ ba, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một sự kiện pháp lý làm
phát sinh hậu quả pháp lý là làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa

vụ dân sự của các chủ thể tham gia. Đó là quá trình dịch chuyển quyền, nghĩa vụ


11

hoặc trao quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng cho một chủ thể khác để
hưởng những quyền nhất định trong quá trình sử dụng đất và tiếp tục thực hiện
các nghĩa vụ đối với Nhà nước sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện
bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.5 Đây là quy định thể hiện sự chặt chẽ hơn của giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và các giao dịch về chuyển quyền sử dụng
đất nói chung so với các giao dịch tài sản khác. Theo đó, các giao dịch về mua
bán, cho thuê các tài sản không phải là đất đai có thể không chứng hoặc công
chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phát sinh hiệu lực, phát sinh
quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch, song chuyển nhượng
QSDĐ thì công chứng hợp đồng thôi chưa đủ, hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực
khi hai bên thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký QSDĐ và vào sổ địa
chính. Điều này xuất phát từ đặc thù của quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt với
chủ thể đại diện sở hữu và quản lý là Nhà nước. Mặt khác, đây là loại tài sản có
giá trị lớn, hồ sơ, thủ tục, giấy tờ và hiện trạng sử dụng đất thường phức tạp, có
nhiều biến động trên thực tế. Vì vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm
bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ một
cách chặt chẽ và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể; mặt khác, thể
hiện sự kiểm soát sát sao của Nhà nước đối với các giao dịch.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là các bên giao
kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính
bản thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên chuyển nhượng trao quyền
trọn vẹn về quyền quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt đối với một QSDĐ
hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng và nhận lại một khoản lợi ích

vật chất nhất định mà mình mong muốn để đáp ứng nhu cầu của mình, còn bên

5. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.


12

nhận chuyển nhượng sẽ được xác lập QSDĐ hợp pháp mảnh đất đó cho mình và
được quyền thực hiện các ý đồ đầu tư, khai thác theo mục đích đã được xác định
nhằm thu lợi nhuận.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng bình thường diễn ra trong đời sống xã
hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử. Tuy nhiên, tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất
nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã hội thông qua hệ
thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có giá trị, quyền sử
dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối bởi các quy luật
của thị trường.
Hiện tượng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất
động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại
cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như:
vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch trái với
các quy định của pháp luật. Biểu hiện của hàng loạt các sai phạm trong việc ký
kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kể đến là: hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực và
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện hoặc không được phép
thực hiện giao dịch; đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch. Bên cạnh đó, quá trình thực hiện
hợp đồng do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các
cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng... Tất cả các biểu hiện của những sai


13

phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn
đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng
khác nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán... song
chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn
và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xung đột đó có thể được biểu hiện
trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có
thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên
trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các
thỏa thuận trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của
phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan. Thông thường, đối với những mâu
thuẫn, bất đồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả
không nặng nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì
chúng có thể được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương
lượng với nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên.
Tuy nhiên, trên thực tế, có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử
dụng đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn
thất và thiệt hại cho phía bên kia nặng nề... hai bên không thể tìm được tiếng nói
chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất
yếu không tránh khỏi. Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không được giải

quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các bên không được giải quyết
ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những nguyên nhân gây tác động xấu
đến kinh tế, xã hội.
Từ phân tích trên có thể hiểu: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về
quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


14

Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng
đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể
được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà
nước trao cho, người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến khai thác các giá trị
và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển quyền
sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì chủ thể
tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không
phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử
dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của
pháp luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên
tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh chấp
được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân
đất đai. Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường
khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp. Đây cũng là yếu

tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và
giải quyết tranh chấp đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
nói riêng. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền
và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền
sở hữu - đó là Nhà nước.
Thứ ba: Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của
các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt
như: Có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân,
gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh


15

chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư: Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý
của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất
đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Dân sự,
Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn
nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm
cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không
được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật tự quản lý hành chính mà
Nhà nước đã thiết lập.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng,
về hậu quả pháp lý của hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu
quả pháp lý cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có
thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như

sau:
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:
+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;
+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;
+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;
+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ:


16

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa
thuận);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất
(bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng
đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển
nhượng);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ
tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp
giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy
bỏ, bị vô hiệu.
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc
hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Trên cơ sở phân loại cơ bản các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng nêu trên sẽ giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, thụ
lý và giải quyết tranh chấp đất đai dễ dàng hơn trong việc nghiên cứu hồ sơ, thu
thập tài liệu, chứng cứ và áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết.
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra là hậu quả
của những nguyên nhân nhất định. Nó là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng
về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau. Trong những năm vừa qua
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra ở hầu hết các
địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn


17

chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã gây ra những
hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Từ thực tế của hiện tượng
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số
nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch
sử do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những
nhiều về số lượng, mà còn có sự không thống nhất, đồng bộ về mặt nội dung. Ví
dụ như: Theo Hiến pháp năm 1959 thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu đất đai đó
là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân. Do đó, việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện, không bị cấm. Thời kỳ sau Hiến
pháp năm 1980 cho đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước trở
thành đại diện duy nhất của chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp luật về đất đai
nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng, phát canh thu tô dưới mọi hình thức.
Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và đặc biệt là sau khi Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu nhưng người sử dụng đất lại được phép thực hiện đầy đủ các quyền đối
với đất đai mà mình đang sử dụng, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Chính vì sự thiếu đồng bộ này nên thực tế các quan hệ đất đai nảy sinh qua các
thời kỳ là rất phức tạp, thời điểm phát sinh tranh chấp với thời điểm phát sinh
QSDĐ không đồng thời được điều chỉnh bởi một hệ thống pháp luật chung,
thống nhất, trong khi lại thiếu những quy định quy ước về dẫn chiếu pháp luật,
áp dụng pháp luật nên rất khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc giải quyết
các tranh chấp đất đai.
Thứ hai, sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản hơn 20 năm
qua cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Điều không thể phủ nhận là lợi nhuận mang lại cho các chủ thể đầu tư
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là vô cùng hấp dẫn, nhất là giá cả nhà đất


18

trong thời gian qua liên tục tăng cao, thị trường ngày càng sôi động… Sức hút đó
của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng
đã khiến cho không ít người trong giới kinh doanh trong lĩnh vực này bất chấp
pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai trá hình, gây lũng
đoạn thị trường mà biểu hiện cụ thể nhất đó là việc ký thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp, không tuân theo các quy định
của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát triển
mạnh mẽ và sâu rộng của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa có sức lan tỏa
không chỉ ở khu vực đô thị, mà cả những vùng nông thôn, mang lại không ít đổi
thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực của cơ
chế thị trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ. Một trong

số đó là tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang
có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang, “sốt đất” cục bộ diễn ra liên tục. Chỉ
cần một con đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị được
triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần. Người nông dân
đua nhau “đổi đất thành vàng”. Có những thửa đất trước đây hầu như không ai
ngó ngàng gì đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý. Nói tóm lại, tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ảnh hưởng của cơ chế thị
trường là một vấn đề mà chúng ta sẽ phải đối mặt và giải quyết không chỉ trong
một năm, hai năm mà là trong rất nhiều năm nữa.
Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
đất đai chưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước
chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức
pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi
phạm các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ
biến. Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều


19

người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán... cũng là một trong những
nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt.
1.2. Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án khi có tranh chấp xảy ra
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ nói riêng tuy là hiện tượng diễn ra bình thường trong đời sống xã hội và ở
bất kỳ thời kỳ nào, giai đoạn nào. Tuy nhiên, nếu tranh chấp không xảy ra không
được giải quyết và giải quyết triệt để lại gây nhiều tác động xấu cho xã hội. Có

thể nhận thấy sự cần thiết phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ qua những lý do sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gây những tác
động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh chấp đó không được
giải quyết
Một là, đối với chủ thể tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ xảy ra nếu không được giải quyết thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy không
mong muốn cho một trong các chủ thể tham gia quan hệ đất đai, họ sẽ bị ảnh
hưởng đến quyền lợi mà đất đai đem lại. Thông thường, đối tượng của hợp đồng
này là một hoặc nhiều thửa đất được gắn liền với công trình kiến trúc, cây
cối...sẽ do một bên đang chiếm hữu, quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lợi từ
đất đai. Đối với đất đang được người sử dụng khai thác lợi ích như: Cho thuê
nhà, trồng cây lương thực, cây ăn quả...để làm nguồn thu nhập, khi tranh chấp
xảy ra cũng đồng nghĩa với việc chủ thể đang quản lý sẽ gặp phải nhiều phiền
toái, mang nặng tâm lý không yên tâm nên việc sử dụng đất không mang tính ổn
định, hiệu quả, việc khai thác nguồn lợi từ đất bị gián đoạn. Còn đối với chủ thể
còn lại, họ sẽ có những hành vi cản trở người đang quản lý đất thực hiện quyền
lợi của người sử dụng đất: quyền xây dựng, sửa chữa công trình hoặc cho người