Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP TRƢỜNG

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN
THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chủ nhiệm đề tài: TS. Nguyễn Quang Tuyến
Khoa pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

MÃ SỐ: LH – 09 – 15/ĐHL-HN

Hà Nội, 2011


NHỮNG NGƢỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

TƢ CÁCH

STT

HỌ VÀ TÊN

NƠI CÔNG TÁC

1

TS. Nguyễn Quang Tuyến

Đại học Luật Hà Nội

2

TS. Nguyễn Thị Nga

Đại học Luật Hà Nội

Tác giả CĐ 03

3

ThS. Phạm Văn Bình

Học viện Tài chính

Tác giả CĐ 04

THAM GIA
Chủ nhiệm đề tài;
Tác giả CĐ 02 & 07

Cục Quản lý nhà và
4

ThS. Nguyễn Mạnh Khởi

Thị trƣờng bất động

Tác giả CĐ 05 & 06

sản (Bộ Xây dựng)
Tổng Công ty Bảo
5

ThS. Nguyễn Ngọc Minh

hiểm dầu khí - Tập
đoàn Dầu khí quốc

Tác giả CĐ 01& 09

gia Việt Nam
Công ty Thẩm định
6

Phạm Thanh Hƣng

giá Bất động sản -Tập Tác giả CĐ 08
đoàn CEN TURY

7

Đỗ Xuân Trọng

Đại học Luật Hà Nội

Thƣ ký đề tài

MỤC LỤC
Trang
DAN H MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
PHẦN I: Mở đầu .........................................................................................................1
PHẦN II: Báo cáo tổng thuật ......................................................................................6
PHẦN III: Các chuyên đề nghiên cứu ......................................................................93
Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các
tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo
hƣớng công khai, minh bạch.
Tác giả: ThS. Nguyễn Ngọc Minh.............................................................................93
Chuyên đề 2: Kinh nghiệm nƣớc ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS theo
hƣớng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
Tác giả: TS. Nguyễn Quang Tuyến .........................................................................111
Chuyên đề 3: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động của môi giới BĐS.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Nga..................................................................................125
Chuyên đề 4: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS.
Tác giả: ThS. Phạm Văn Bình ................................................................................153
Chuyên đề 5: Thực trạng pháp luật về tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS.
Tác giả: ThS. Nguyễn Mạnh Khởi .........................................................................164
Chuyên đề 6: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động tƣ vấn BĐS, quảng cáo
BĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS.
Tác giả: ThS. Nguyễn Mạnh Khởi .........................................................................180
Chuyên đề 7: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động của các
tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS ở Việt Nam.
Tác giả: TS. Nguyễn Quang Tuyến .........................................................................199


Chuyên đề 8: Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ
BĐS – xem xét dƣới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Tác giả: Phạm Thanh Hƣng....................................................................................227
Chuyên đề 9: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức
trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng
công khai, minh bạch.
Tác giả: ThS. Nguyễn Ngọc Minh..........................................................................239
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................256


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
AVA

: Hiệp hội thẩm định giá ASEAN

BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

: Tổng sản phẩm quốc nội

HTX

: Hợp tác xã

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

KT

: Kinh tế

LKDBĐS

: Luật kinh doanh bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

SX – KD

: Sản xuất, kinh doanh

SGD

: Sàn giao dịch

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

XH

: Xã hội

JLL

: Jones Lang Laselle

UBND

: Do Ủy ban nhân dân


PHẦN I
MỞ ĐẦU


PHẦN I
MỞ ĐẦU
I. Tính cấp thiết của đề tài
1. Kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện là một ngành kinh doanh đem lại lợi
nhuận cao cho các nhà đầu tƣ. Ở nƣớc ta, trong một thời gian dài thị trƣờng BĐS
chậm phát triển do bị trói buộc bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế
hoạch hóa cao độ. Chỉ khi nền kinh tế (KT) chuyển đổi sang nền KT thị trƣờng, thị
trƣờng BĐS mới có điều kiện và cơ hội phát triển mạnh mẽ do đất đai đƣợc trả lại
những giá trị ban đầu vốn có của nó. Do mức độ hấp dẫn của yếu tố lợi nhuận đƣợc
tạo ra từ hoạt động kinh doanh BĐS mà các nhà đầu tƣ BĐS dƣờng nhƣ chƣa quan
tâm đúng mức đến việc tuân thủ pháp luật trong mua bán, chuyển nhƣợng BĐS v.v.
Thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta trong một thời gian dài hoạt động tự phát thiếu bàn tay

“chăm sóc”, quản lý của Nhà nƣớc đã để lại nhiều hệ lụy tiêu cực về các khía cạnh
KT, xã hội. Sự phát triển tự phát, kém minh bạch của thị trƣờng BĐS đã gây trở
ngại lớn cho quá trình hội nhập KT quốc tế của Việt Nam. Một trong những nguyên
nhân của thị trƣờng BĐS Việt Nam kém minh bạch là do sự phát triển của các tổ
chức trung gian, hỗ trợ chƣa đồng bộ, chƣa hiệu quả; mặc dù những quy định điều
chỉnh hoạt động của các tổ chức này đã đƣợc ban hành.
2. Luật kinh doanh BĐS đã đƣợc Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua
ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật
kinh doanh BĐS (sau đây gọi tắt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) và các văn bản
pháp luật có liên quan đã từng bƣớc xác lập khung pháp lý cho thị trƣờng BĐS hoạt
động lành mạnh, đúng pháp luật và công khai, minh bạch. Các quy định về thể chế
tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy và nâng cao tính minh bạch của thị trƣờng BĐS
đƣợc ban hành. Tuy nhiên các quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát mà
thiếu những nội dung đề cập chi tiết, cụ thể về quy chế tổ chức thành lập, hoạt động
của các tổ chức tƣ vấn BĐS, quảng cáo BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS v.v.
Hạn chế này làm cho các quy định của Luật kinh doanh BĐS nói chung và các quy
định về thể chế tổ chức trung gian, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS chậm
đi vào cuộc sống và chƣa đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nƣớc.
Đây là những lý do chủ yếu thúc đẩy chúng tôi đi sâu nghiên cứu Đề tài
“Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản Việt Nam” nhằm nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật về
thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS và
1


đề xuất một số giải pháp hoàn thiện góp phần giải quyết các yêu cầu của thực tiễn
cuộc sống đặt ra.
II. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu thị trƣờng BĐS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnh

chính sách, pháp luật, KT, thuế, đầu tƣ kinh doanh BĐS… trong thời gian qua đã có
nhiều công trình khoa học đã đƣợc công bố. Có thể kể đến những công trình nghiên
cứu tiêu biểu sau đây: 1. Thị trƣờng BĐS: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam của Thái Bá CNn và Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003; 2. Một
vài suy nghĩ nhân công bố của tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) về chỉ
số minh bạch của thị trƣờng BĐS Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tƣ pháp), số 11 năm 2008; 3. Chuyên đề: Các giải pháp
pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trƣờng BĐS - Thông tin Khoa học Pháp lý
số 5 năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tƣ pháp); 4. Việt Nam đƣợc lên nhóm
'minh bạch thấp' về đất đai của Hồng Anh xpress, thứ tƣ ngày
02/07/2008; 5. Chuyên đề Thị trƣờng BĐS - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tƣ
pháp), Hà Nội, năm 2006; 6. Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật và Chính sách về kinh
doanh BĐS” do Trung tâm Thông tin thƣ viện và Nghiên cứu khoa học (Văn phòng
Quốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, Nxb Tƣ pháp, Hà
Nội - 2005; 7. Hoàn thiện chính sách đất đai để phát triển thị trƣờng BĐS - Tổng
cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng), Hà Nội, tháng 8 - 2008; 8. Đầu
tƣ kinh doanh BĐS của PGS. TS. Phan Thị Cúc & PGS.TS. Nguyễn Văn Xa, Nxb
Đại học quốc gia TP. Hồ Chí Minh -2009; 9. Kỷ yếu hội thảo khoa học “Thị trƣờng
BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp” của Viện Nghiên cứu địa chính
và Viện Nghiên cứu khoa học thị trƣờng giá cả, năm 2006; 10. Tài liệu “Diễn đàn
đầu tƣ kinh doanh BĐS trong điều kiện kiềm chế lạm phát” của Hội Khoa học KT
Việt Nam 2008; 11. Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trƣờng BĐS của
TS. Đàm Văn Huệ, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội - 2006; 12. Kinh doanh
BĐS: Thực trạng và giải pháp Việt Nam của Nhiều tác giả, Nxb Thanh niên, TP. Hồ
Chí Minh - 2010; 13. Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trƣờng BĐS nhà đất, đề
xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trƣờng BĐS nhà đất của Bộ Xây
dựng, Hà Nội - 2006; 14. Sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS trong công
cuộc đổi mới ở Việt Nam của Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội - 2003;
15. Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM: Thực trạng và giải pháp của Trần Thị
Thu Lƣơng, Nxb ĐHQG TPHCM -2008; 16. Chính sách phát triển thị trƣờng BĐS

2


ở Việt Nam do TS. Đinh Văn Ân (chủ biên), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2011 v.v .
Lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS thời gian qua cũng đã thu hút
đƣợc sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nƣớc ta, nhiều
công trình nghiên cứu đã đƣợc xuất bản, công bố. Chúng ta có thể kể ra một số công
trình nhƣ: 1.TS. Trần Quang Huy - TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên): Pháp luật
về kinh doanh BĐS, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội - 2009; 2. Đức Tùng: Minh bạch hóa thị
trƣờng BĐS vẫn còn là giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010; 3. Hà
An: Môi giới BĐS - Cần chế tài đủ mạnh, Báo ngƣời đại biểu nhân dân, ngày
14/06/2010; 4. Văn Thị Anh: Sàn giao dịch BĐS - Một trong những nội dung quản
lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS (Công trình Dự thi giải thƣởng sinh viên nghiên
cứu khoa học), Đại học Luật Hà Nội-2009; 5. Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS
(Bộ Xây dựng): Kỹ năng môi giới BĐS; 6 Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS (Bộ
Xây dựng): Kỹ năng đàm phán trong giao dịch BĐS; 7. Nguyễn Quang Hƣơng Trà Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tƣ pháp): Đăng ký BĐS và vấn đề
minh bạch hóa thị trƣờng BĐS tại Việt Nam; 8. Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS
(Bộ Xây dựng): Tài liệu về định giá BĐS; 9. Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS
(Bộ Xây dựng): Tài liệu về tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS; 10. Lƣu Đức Khải
& Hà Huy Ngọc: Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định
hƣớng phát triển ở Việt Nam, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 24 (1+2/2009) v.v. Các
công trình khoa học này tập trung đánh giá, bình luận các quy định thực định về
kinh doanh dịch vụ BĐS; tìm hiểu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý của một số nƣớc
về kinh doanh BĐS… Đặt trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài: “Những vấn
đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản Việt Nam” một cách có hệ thống, toàn diện cả về lý luận và thực tiễn thì dƣờng
nhƣ còn thiếu những công trình khoa học nhƣ vậy. Kế thừa và phát triển những
thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, đề tài đi sâu tìm hiểu
những vấn đề pháp lý về thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát

triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch trên các khía
cạnh lý luận và thực tiễn đặt trong mối quan hệ so sánh với kinh nghiệm và thực
tiễn pháp lý của một số nƣớc trên thế giới.
III. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc
nhóm tác giả sử dụng, bao gồm:

3


1. Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin.
2. Phƣơng pháp so sánh luật học, đánh giá, phân tích.
3. Phƣơng pháp tổng hợp, quy nạp.
4. Phƣơng pháp bình luận, diễn giải.
5. Phƣơng pháp lịch sử v.v.
IV. Mục đích nghiên cứu của đề tài
1. Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các
quy định về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch.
2. Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế
các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam
theo hƣớng công khai, minh bạch.
V. Phạm vi nghiên cứu đề tài
1. Nghiên cứu nội dung các quy định về thể chế các tổ chức trung gian hỗ
trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai,
minh bạch của Luật kinh doanh BĐS; Nghị định số 153/2007/N Đ-CP và các văn
bản pháp luật có liên quan.
2. Nghiên cứu các quy định và thực tiễn thi hành của một số nƣớc về thể chế
các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS.

3. Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006, các tổ chức trung gian thúc đẩy sự
phát triển của thị trƣờng BĐS bao gồm: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá
BĐS, tổ chức đấu giá BĐS, tổ chức quản lý BĐS, tổ chức quảng cáo BĐS, tổ chức
tƣ vấn BĐS, tổ chức quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên trong
khuôn khổ có hạn, nội dung của đề tài chủ yếu đi sâu nghiên cứu những vấn đề
pháp lý của 3 loại tổ chức trung gian quan trọng nhất là: tổ chức môi giới BĐS, tổ
chức định giá BĐS và tổ chức quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS; đặc biệt đi
sâu tìm hiểu các loại hình dịch vụ này do tổ chức, cá nhân trong nƣớc thực hiện.
Đối với loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch
BĐS do tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thực hiện tại Việt Nam, nhóm tác giả xin đƣợc
nghiên cứu, tìm hiểu ở một công trình nghiên cứu khoa học khác.
Ngoài ra, đề tài cũng có chuyên đề đề cập đến những vấn đề pháp lý về các
tổ chức quảng cáo BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS v.v.
VI. Nội dung nghiên cứu

4


1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các tổ
chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo
hƣớng công khai, minh bạch.
2. Thực trạng pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự
phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch.
3. Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thể chế các tổ chức trung
gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công
khai, minh bạch.
VII. Các chuyên đề nghiên cứu cụ thể của đề tài
- Chuyên đề 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế
chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt
Nam theo hƣớng công khai, minh bạch.

- Chuyên đề 2. Kinh nghiệm nƣớc ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện
pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS theo hƣớng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt
Nam.
- Chuyên đề 3. Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động của môi giới
BĐS.
- Chuyên đề 4. Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS. Chuyên đề 5. Thực trạng pháp luật về tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS. Chuyên đề 6. Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động tƣ vấn BĐS,
quảng cáo BĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS.
- Chuyên đề 7. Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động
của các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS ở Việt
Nam.
- Chuyên đề 8. Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh
doanh dịch vụ BĐS – xem xét dƣới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ BĐS.
- Chuyên đề 9. Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các
tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam theo
hƣớng công khai, minh bạch.

5


PHẦN II
BÁO CÁO TỔNG THUẬT


PHẦN II
BÁO CÁO TỔNG THUẬT ĐỀ TÀI
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY
SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
A. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC XÂY DỰNG PHÁP

LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN
CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I. KHÁI QUÁT VỀ NHỮN G TỔ CHỨC TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THƢC ĐẨY
SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜN G BẤT ĐỘN G SẢN
1. Sự cần thiết của việc ra đời tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển
của thị trƣờng bất động sản
Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS ra đời
dựa trên những cơ sở chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, sự ra đời của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của
thị trƣờng BĐS dựa trên tính chất đặc thù của loại hình kinh doanh BĐS. Theo Điều
174 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005), BĐS là tài sản cố định về vị trí địa
lý không di dời đƣợc. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán BĐS hoặc cho thuê
BĐS thì ngƣời bán, ngƣời cho thuê không thể mang BĐS là nhà, đất đến nơi giao
dịch để bán, cho thuê. Ngƣời mua cũng không thể tìm mua hoặc thuê BĐS tại nơi
giao dịch. Ngƣời bán/ngƣời cho thuê BĐS và ngƣời mua/ngƣời thuê BĐS trao đổi,
tìm hiểu về BĐS dựa trên những thông tin về BĐS. Tuy nhiên thông tin về BĐS lại
do ngƣời bán cung cấp hoặc hình thành trên thị trƣờng. Đối với thông tin hình thành
trên thị trƣờng thì độ tin cậy, chính xác không cao vì nó chứa đựng yếu tố ảo. Yếu
tố này do tâm lý, thị hiếu, thói quen của ngƣời dân và do giới đầu cơ BĐS v.v tạo
ra. Trong khi đó thì nhƣ một lẽ tự nhiên ngƣời bán/cho thuê BĐS thƣờng chỉ cung
cấp cho ngƣời có nhu cầu mua/thuê BĐS những thông tin có lợi cho họ và dấu đi
những thông tin có thể gây rủi ro cho ngƣời bán/ngƣời cho thuê. Để phòng ngừa rủi
ro do việc không nhận biết thông tin về BĐS xác thực gây ra thì ngƣời mua/ngƣời
thuê BĐS có nhu cầu tham vấn ý kiến của những ngƣời hoạt động dịch vụ kinh
doanh BĐS.
Thứ hai, do BĐS là hàng hóa đặc biệt cố định về vị trí địa lý nên thị trƣờng
BĐS mang đặc trƣng là tồn tại một khoảng cách giữa nơi giao dịch BĐS với hàng
hóa BĐS. Hơn nữa, giao dịch BĐS phải đƣợc thực hiện theo trình tự, thủ tục đƣợc
quy định ở các văn bản pháp luật khác nhau, thƣơng lƣợng giá cả, đàm phán về hình
thức và nội dung của hợp đồng mua bán/chuyển nhƣợng BĐS … Điều này không

6


phải bất cứ ai tham gia thị trƣờng BĐS cũng hiểu biết và nắm đƣợc. Do đó, ngƣời
tham gia giao dịch BĐS thƣờng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu BĐS, đàm
phán, ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhƣợng BĐS v.v. Họ rất cần đến loại hình
tƣ vấn chuyên nghiệp của các chuyên gia môi giới, tƣ vấn BĐS am hiểu về thị
trƣờng BĐS.
Thứ ba, kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh phức tạp liên quan đến
nhiều lĩnh vực nhƣ pháp luật, quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, thị trƣờng, tài chính,
phong thủy, tâm lý xã hội v.v. Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi ngƣời
đầu tƣ, kinh doanh phải bỏ ra một lƣợng vốn rất lớn. Lƣợng vốn này có thể do cá
nhân tích góp cả đời hoặc nhiều đời mới có đƣợc hoặc họ phải vay mƣợn của ngân
hàng, tổ chức dụng, bạn bè ngƣời quen. Vì vậy để phòng tránh rủi ro, thua lỗ do
hoạt động đầu tƣ, kinh doanh BĐS mang lại, nhà đầu tƣ, kinh doanh BĐS hoặc
ngƣời mua/thuê BĐS phải am hiểu thị trƣờng, nắm bắt chính xác thông tin về thị
trƣờng BĐS và có kinh nghiệm về hoạt động kinh doanh BĐS v.v. Tuy nhiên, do
không phải là chuyên gia về những lĩnh vực này nên ngƣời mua/ngƣời thuê BĐS
hoặc ngƣời bán/ngƣời cho thuê BĐS không am tƣờng cặn kẽ về thị trƣờng BĐS. Họ
có nhu cầu đƣợc sự giúp đỡ, trợ giúp của những ngƣời hoạt động chuyên môn về
dịch vụ BĐS.
Thứ tư, thực tế cho thấy tổ chức trung gian, môi giới BĐS hoạt động tự phát,
thiếu sự quản lý của Nhà nƣớc đã gây ra những thiệt hai rất lớn cho thị trƣờng BĐS:
Nó làm méo mó sự phát triển của thị trƣờng BĐS, gia tăng các hành vi lừa đảo,
chụp giật, làm ăn thiếu đạo đức, văn hóa kinh doanh v.v gây thiệt hại đến quyền lợi
của ngƣời dân và các chủ đầu tƣ kinh doanh BĐS. Đây là điều kiện thuận lợi cho sự
tồn tại của thị trƣờng BĐS không chính thức gây tác động tiêu cực đến môi trƣờng
đầu tƣ kinh doanh ở nƣớc ta. Để khắc phục tình trạng này, đồi hỏi phải ra đời các
loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiệp….
2. Khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị

trƣờng bất động sản
Thuật ngữ tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng
BĐS là thuật ngữ đƣợc sử dụng trong thực tiễn đời sống xã hội. Tuy nhiên, thuật
ngữ này lại không đƣợc sử dụng trong các văn bản pháp luật về kinh doanh BĐS.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006 sử dụng thuật ngữ kinh doanh dịch vụ BĐS. Thuật
ngữ kinh doanh dịch vụ BĐS đƣợc giải thích nhƣ sau: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trƣờng BĐS, bao gồm các dịch vụ môi
giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo
7


BĐS, quản lý BĐS” (khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006). Phải chăng
từ khái niệm này mà trong đời sống xã hội, con ngƣời sử dụng thuật ngữ các tổ chức
trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS để chỉ các tổ chức hành
nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá
BĐS, tổ chức sàn giao dịch BĐS, tổ chức tƣ vấn BĐS, tổ chức đấu giá BĐS, tổ
chức quảng cáo BĐS, tổ chức quản lý BĐS. Xét dƣới góc độ khoa học pháp lý,
chúng tôi chƣa tìm thấy “chỗ đứng” của thuật ngữ tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc
đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS trong các thuật ngữ pháp lý đƣợc ghi nhận
trong những cuốn từ điển luật học ở nƣớc ta. Thậm chí ngay trong lĩnh vực ngôn
ngữ, thuật ngữ này cũng không đƣợc đề cập trong các cuốn từ điển tiếng Việt.
Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tổ chức: Sắp xếp, bố trí thành các bộ
phận để cùng thực hiện một nhiệm vụ hoặc một chức năng chung” . Còn “Trung
gian: Ở giữa làm môi giới quan hệ cho hai bên” .
Từ những tìm hiểu trên đây về loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, về tổ chức
trung gian, chúng ta có thể đƣa ra một khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc
đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS nhƣ sau: Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy
sự phát triển của thị trƣờng BĐS là tổ chức có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS;
đó là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trƣờng BĐS, bao gồm các dịch vụ
môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng

cáo BĐS, quản lý BĐS.
Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS có một
số đặc điểm cơ bản để nhận diện; cụ thể:
Thứ nhất, tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng
BĐS không phải là chủ thể đầu tƣ, kinh doanh BĐS. Điều này có nghĩa là tổ chức
trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS không trực tiếp tham
gia các giao dịch kinh doanh BĐS, bao gồm giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho
thuê BĐS, giao dịch cho thuê BĐS mà nó chỉ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoặc trợ giúp các
chủ thể kinh doanh BĐS trong việc đàm phán, xác lập các giao dịch mua bán, cho
thuê và thuê mua BĐS.
Thứ hai, do kinh doanh dịch vụ BĐS nên đội ngũ nhân viên của tổ chức
trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS phải là các chuyên gia
am hiểu thị trƣờng, có trình độ chuyên môn về các loại hình dịch vụ kinh doanh
BĐS và phải có chứng chỉ hành nghề do cơ quan nhà nƣớc có Thẩm quyền cấp.
Thứ ba, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của
thị trƣờng BĐS có ý nghĩa trên nhiều phƣơng diện:
8


(i) Đối với chủ thể đầu tư, kinh doanh BĐS
Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS góp phần trợ giúp nhà đầu tƣ, kinh doanh BĐS định vị hành vi kinh
doanh, điều chỉnh phƣơng án đầu tƣ, kinh doanh BĐS cho phù hợp với thị hiếu, tâm
lý, sở thích của ngƣời có nhu cầu về cầu BĐS.
(ii) Đối với thị trường BĐS
Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS góp phần thúc đẩy sự vận hành thông suốt, có hiệu quả của thị trƣờng
BĐS và nâng cao chỉ số công khai,minh bạch và năng lực cạnh tranh của thị trƣờng
BĐS.
(iii) Đối với xã hội

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS góp phần cung cấp dịch vụ cho xã hội trong việc tiếp cận, tìm hiểu và
thực hiện các giao dịch về BĐS trên thị trƣờng BĐS.
(iv) Đối với Nhà nước
Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS góp phần góp phần giúp Nhà nƣớc nắm bắt đƣợc thông tin chính xác
của thị trƣờng BĐS. Trên cơ sở đó, Nhà nƣớc kịp thời điều chỉnh chính sách, công
cụ quản lý thị trƣờng BĐS cho phù hợp. Hơn nữa, thông qua hoạt động của tổ chức
này giúp Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch BĐS trên thị trƣờng; góp phần
từng bƣớc loại bỏ các hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trƣờng và loại bỏ các giao dịch
về BĐS “ngầm”.
Thứ tư, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của
thị trƣờng BĐS vừa là hoạt động dịch vụ vừa là hoạt động mang tính nghề nghiệp.
Do đó, hoạt động của loại hình kinh doanh dịch vụ này phải kết hợp hài hòa giữa
việc tuân thủ nguyên tắc nghề nghiệp vừa giải quyết mềm dẻo, linh hoạt các yêu cầu
của khách hàng.
Mặt khác, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của
thị trƣờng BĐS góp phần mang bản chất vừa là loại hình kinh doanh dịch vụ, vừa là
hoạt động tƣ vấn.
Thứ năm, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của
thị trƣờng BĐS đƣợc điều chỉnh bởi quy định của một số đạo luật có liên quan nhƣ
Luật kinh doanh BĐS, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tƣ, Luật thƣơng mại, Luật xây
dựng, Luật đất đai, Luật về nhà ở v.v.

9


3. Những dấu hiệu cơ bản của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển
của thị trƣờng bất động sản
Tìm hiểu về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng

bất động sản, chúng ta có thể rút ra một số dấu hiệu cơ bản để nhận diện loại hình tổ
chức này nhƣ sau:
Thứ nhất, về tính chất của loại hình kinh doanh. Tổ chức trung gian thúc đẩy
sự phát triển của thị trƣờng BĐS kinh doanh dựa trên cơ sở cung cấp các dịch vụ
(service) chất xám, thông tin, kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm của đội ngũ nhân
viên, chuyên gia của mình. Vì vậy, ngƣời tham gia loại hình kinh doanh dịch vụ
BĐS đòi hỏi phải có chứng chỉ hành nghề chuyên môn do cơ quan nhà nƣớc có
Thẩm quyền cấp.
Thứ hai, về đối tƣợng kinh doanh. Nếu nhƣ đối tƣợng của hoạt động kinh
doanh BĐS chính là BĐS. Điều này có nghĩa là đối tƣợng của giao dịch mua bán,
chuyên nhƣợng BĐS; giao dịch cho thuê BĐS hoặc giao dịch thuê mua BĐS chính
là BĐS; bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản
khác gắn liền với đất v.v. Trong khi đó, lĩnh vực kinh doanh của tổ chức trung gian
thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS là kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều này có
nghĩa là các tổ chức này không phải là chủ thể kinh doanh BĐS, không trực tiếp
tham gia các giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch thuê mua
BĐS mà chỉ đóng vai trò là bên trung gian (Bên thứ 3) cung cấp các dịch vụ nhƣ
thông tin về BĐS, kỹ năng đàm phán về giá cả, đàm phán về hợp đồng, thông tin về
giá cả của BĐS v.v nhằm giúp cho các chủ thể kinh doanh BĐS xác lập thành công
giao dịch về BĐS nhanh chóng, hiệu quả, an toàn về mặt pháp lý và đỡ tốn kém.
Thứ ba, do tính chất là trung gian của hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng
BĐS, cho thuê BĐS hoặc thuê mua BĐS nên tổ chức trung gian, hỗ trợ sự phát triển
của thị trƣờng BĐS không đƣợc làm đại diện ủy quyền cho một bên (Bên bán Hoặc
Bên mua; Bên cho thuê hoặc Bên thuê …) trong toàn bộ quá trình mua bán BĐS.
Nó chỉ đƣợc thực hiện một số công việc mà khách hàng ủy quyền liên quan đến
giao dịch BĐS nhƣ ủy quyền nộp tiền đặt cọc hoặc ủy quyền đi nộp hồ sơ xin đổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …
Thứ tư, lợi nhuận của tổ chức trung gian, thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS gắn liền với sự chuyên nghiệp của các dịch vụ mà nó cung cấp cũng
nhƣ hiệu quả mà các dịch vụ này mang lại cho khách hàng. Điều này có nghĩa là tổ

chức trung gian, thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng BĐS đƣợc trả công dựa trên mức
độ thành công và hiệu quả của giao dịch BĐS mà khách hàng thực hiện. Nếu giao
10


dịch mua bán BĐS thành công, nhà môi giới BĐS ngoài việc đƣợc hƣởng thù lao
môi giới BĐS (tiền công) còn đƣợc nhận hoa hồng mối giới (tiền thƣởng) từ khách
hàng. Ngƣợc lại, nếu giao dịch mua bán BĐS không thành công, nhà môi giới chỉ
đƣợc nhận thù lao môi giới (toàn bộ hoặc một phần) mà không đƣợc hƣởng hoa
hồng môi giới v.v.
II.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC XÂY DỰN G PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC
TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜN G BĐS VIỆT
NAM THEO HƢỚN G CÔN G KHAI, MIN H BẠCH

Pháp luật về thị trƣờng BĐS nói chung và pháp luật về các tổ chức trung
gian, hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS nói riêng ra đời nhƣ một kết
quả tất yếu nhằm đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS vận
hành một cách công khai, minh bạch. Lĩnh vực pháp luật này đƣợc xây dựng dựa
trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trƣờng, Nhà nƣớc tôn trọng và bảo hộ quyền
tự do kinh doanh của mọi công dân. Điều này có nghĩa là nền kinh tế thị trƣờng tạo
những tiền đề cần thiết cho phép công dân tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực của
đời sống, xã hội mà không trái với quy định của pháp luật. Lĩnh vực BĐS là một
trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận cho con ngƣời; do tỷ suất
đầu tƣ trên một đơn vị BĐS là rất lớn. Muốn đạt đƣợc lợi nhuận tối đa từ hoạt động
đầu tƣ, kinh doanh BĐS, một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả việc sử
dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tin
thất thiệt nhằm hạ thấp uy tín, danh dự của đối thủ kinh doanh v.v. Những hoạt
động này gây lũng đoạn, thao túng thị trƣờng BĐS và làm rối ren sự vận hành các
giao dịch BĐS trên thị trƣờng. Để thị trƣờng BĐS hoạt động lành mạnh, công khai

và minh bạch thì không thể thiếu đƣợc sự quản lý của Nhà nƣớc thông qua biện
pháp pháp luật.
Thứ hai, pháp luật mang những đặc trƣng mà các biện pháp quản lý khác
không có đƣợc; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cƣỡng chế và tính
thích ứng. Do có những đặc trƣng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện pháp
quản lý xã hội có hiệu quả nhất “N hà nƣớc quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không
phải bằng đạo lý” 1. Vì vậy pháp luật phải đƣợc sử dụng để quản lý thị trƣờng BĐS
(trong đó có các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS); bởi lẽ, thị trƣờng BĐS là thị
trƣờng đặc biệt, hàng hóa là BĐS có giá trị rất lớn và ảnh hƣởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
1

Nghị quyết Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VI

11


Thứ ba, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị
trƣờng BĐS nói chung và quản lý hoạt động của các tổ chức trung gian môi giới, hỗ
trợ thị trƣờng BĐS nói riêng đƣợc xác lập và đi vào nề nếp
Thứ tư, thị trƣờng BĐS mang các đặc điểm: (i) Thị trƣờng mang tính địa
phƣơng, tính khu vực, vùng, miền sâu sắc: (ii) Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng rất khó
thâm nhập; (iii) Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng nơi mà ở đó yếu tố cung bao giờ cũng
thấy hơn nhiều yếu tố cầu và giá cả biến động trên thị trƣờng; (iv) Thị trƣờng BĐS
là thị trƣờng không hoàn hảo; (v) Thị trƣờng BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị
trƣờng vốn; (vi) Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp
luật của Nhà nƣớc; của thị hiếu, phong tục tập quán của ngƣời dân; (vi) Thị trƣờng
BĐS có tính thanh khoản thấp… Tuy nhiên trên thực tế không phải bất cứ nhà đầu
tƣ, kinh doanh BĐS nào cũng có thể am hiểu những đặc điểm của thị trƣờng BĐS.
Hơn nữa, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp và liên quan

đến việc bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Để tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo
sự an toàn cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tƣ BĐS có nhu cầu tham vấn
những chuyên gia môi giới BĐS về hoạt động của thị trƣờng BĐS trƣớc khi quyết
định có nên đầu tƣ hay không. Điều này cho thấy rằng những tƣ vấn của các chuyên
gia môi giới BĐS, tƣ vấn BĐS có ý nghĩa rất quan trọng tác động trực tiếp đến
quyết định đầu tƣ, làm ăn của nhà đầu tƣ, kinh doanh BĐS. Để ngăn ngừa rủi ro do
hoạt động môi giới BĐS gây ra thì cần phải có pháp luật điều chỉnh hoạt động của
loại hình kinh doanh này.
III. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VIỆC XÂY DỰN G PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC
TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜN G BĐS VIỆT
NAM THEO HƢỚN G CÔN G KHAI, MIN H BẠCH

Bên cạnh cơ sở lý luận chủ yếu đƣợc đề cập trên đây, pháp luật về các tổ
chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng
công khai, minh bạch còn đƣợc xây dựng dựa trên những cơ sở thực tiễn cơ bản sau
đây:
Thứ nhất, hiện nay hoạt động và quản lý thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta còn bộc
lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội; cụ thể:
- BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chƣa đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu
quả, còn lãng phí, thất thoát. Hiện tƣợng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS
đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.

12


- Thị trƣờng BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch về
BĐS “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở
của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chƣa đáp ứng yêu cầu.
- Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ
thị trƣờng BĐS nhƣ dịch vụ môi giới BĐS, tƣ vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý

BĐS… mới chỉ đƣợc Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hƣớng dẫn thi
hành quy định ở mức độ khái quát, còn thiếu những quy định cụ thể, rõ ràng và
đồng bộ nên khó đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả.
- Hoạt động quản lý về thị trƣờng BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả,
chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của thực tế.
- Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh BĐS chƣa rõ ràng,
chƣa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chƣa phát huy nội lực và thu hút đầu tƣ vào kinh
doanh BĐS; chƣa tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh
v.v.
Thứ hai, theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trƣờng BĐS, bao gồm các dịch vụ môi
giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo
BĐS, quản lý BĐS” (khoản 3 Điều 4). Tuy nhiên, hiện nay các quy định hiện hành
về kinh doanh BĐS mới chỉ đề cập đến các loại hình dịch vụ môi giới BĐS, định
giá BĐS và sàn giao dịch BĐS; còn các dịch vụ tƣ vấn BĐS, quảng cáo BĐS, quản
lý BĐS và đấu giá BĐS dƣờng nhƣ chƣa có các quy định cụ thể về cơ chế hoạt
động.
Thứ ba, thị trƣờng BĐS muốn phát triển công khai, minh bạch và đúng pháp
luật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả không chỉ của các tổ chức trung
gian nhƣ môi giới BĐS, định giá BĐS, tƣ vấn BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS,
đấu giá BĐS và sàn giao dịch BĐS mà còn của những tổ chức trung gian hỗ trợ
khác nhƣ dịch vụ bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh BĐS, dịch vụ phân tích thông
tin về BĐS và cung cấp dịch vụ định hƣớng hoạt động đầu tƣ, kinh doanh trong thị
trƣờng BĐS, dịch vụ tài chính cho vay và bảo đảm vốn vay đầu tƣ BĐS v.v. Tuy
nhiên, pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS lại chƣa có các quy định đề cập đến
những loại hình kinh doanh dịch vụ này.
Ở một khía cạnh khác, thị trƣờng BĐS muốn phát triển lành mạnh thì một
trong những yêu cầu đặt ra là những thông tin về BĐS phải đƣợc công bố rộng rãi,
công khai và mọi ngƣời có thể dễ dàng tiếp cận, truy cập tìm hiểu thông tin khi có

13


nhu cầu đầu tƣ, kinh doanh BĐS. Thực tế hiện nay cho thấy tính công khai, minh
bạch về thông tin về BĐS ở nƣớc ta rất thấp.
Thứ tư, khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trƣờng. Để phù hợp
với các yêu cầu của cơ chế thị trƣờng, công tác quản lý đất đai đã có sự đổi mới.
Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài, đất đai đƣợc thừa nhận có giá v.v. Dƣới tác động của các quy luật khách
quan của kinh tế thị trƣờng, ngƣời dân ngày càng nhận thức đƣợc giá trị của đất đai
và nhƣ một lẽ thƣờng tình các dịch vụ về môi giới đất đai, “còn nhà đất” v.v bùng
phát một cách tự phát. Hàng trăm các văn phòng môi giới nhà đất, dịch vụ thông tin
nhà đất… đƣợc thành lập trong phạm vi cả nƣớc nhằm tìm kiếm khoản lợi nhuận
hấp dẫn từ các dịch vụ về đất đai mang lại. Trong khi đó, hệ thống pháp luật về kinh
doanh BĐS nói chung và các quy định về kinh doanh dịch vụ lại phát triển không
theo kịp với tình hình kinh doanh BĐS sôi động trên thực tế.
Thứ năm, để hình thành đội ngũ chuyên gia môi giới BĐS, định giá BĐS và
quản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động
của các tổ chức trung gian, môi giới hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng BĐS
Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và
các văn bản hƣớng dẫn thi hành đã có các quy định về đào tạo, bồi dƣỡng, cấp
chứng chỉ môi giới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dƣỡng
quản lý sàn giao dịch BĐS. Thực tế áp dụng các quy định này thời gian qua cho
thấy bên cạnh những mặt ƣu điểm, hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng, cấp chứng chỉ môi
giới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dƣỡng quản lý sàn
giao dịch BĐS còn bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết.
Thứ sáu, theo thống kê chƣa đầy đủ, cả nƣớc hiện có 155 tổ chức hoạt động
môi giới có đăng ký hành nghề trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất
có đăng ký, còn tổ chức, cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chƣa thể thống
kê đƣợc. Vấn đề bất cập hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà

đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không đƣợc đào tạo và tƣ vấn kiến thức. Họ
hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó, hoạt
động của lực lƣợng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc
kiểm soát thị trƣờng của Chính phủ.
IV. KIN H NGHIỆM PHÁP LUẬT NƢỚC NGOÀI VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUN G GIAN
THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜN G BẤT ĐỘN G SẢN

1. Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở
Hoa Kỳ
14


Hoa Kỳ là một trong những nƣớc ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ môi
giới BĐS sớm nhất. Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS
đƣợc thành lập cách đây hơn 60 năm với tên gọi Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt
động trong lĩnh vực BĐS (N ational Association of Realtors). Tổ chức này là tập
hợp của các nhà tƣ vấn, môi giới, quản trị và định giá BĐS chuyên nghiệp. Tôn chỉ
và mục đích mà Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS theo
đuổi là: (i) Gây ảnh hƣởng, thúc đẩy hoạt động của thị trƣờng BĐS theo hƣớng
công khai, minh bạch; (ii) Thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức chuyên
nghiệp của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; (iii) Xây dựng các tiêu chuẩn về
đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS, định giá BĐS.
Về phía Nhà nƣớc, để quản lý loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS;
Chính phủ Hoa Kỳ đã ban hành các quy định về vấn đề này. Lĩnh vực pháp luật về
quản lý môi giới BĐS có một số nội dung đáng chú ý sau đây: Một là, cá nhân
muốn hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề môi
giới BĐS do cơ quan quản lý nhà nƣớc cấp Liên bang cấp (Cấp Bộ); Hai là, cá nhân
muốn đƣợc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS phải tham gia các khóa học đào
tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới BĐS do những cơ sở giáo dục đƣợc Chính
quyền Bang cho phép tổ chức. Sau đó, họ phải tham dự kỳ thi lấy chứng chỉ hành

nghề môi giới BĐS (theo hình thức thi viết). Nội dung thi chủ yếu xoay quanh
những vấn đề về kỹ năng, nghiệp vụ tƣ vấn, môi giới BĐS; Ba là, pháp luật Hoa Kỳ
quy định khi hành nghề môi giới BĐS, Bên môi giới bao gồm: Nhà môi giới
(Broker); Nhân viên công tác; Bốn là, về phí dịch vụ môi giới BĐS (tiền thù lao
môi giới BĐS). Pháp luật Hoa Kỳ quy định khoản phí dịch vụ môi giới đƣợc khách
hàng nộp cho văn phòng môi giới BĐS khi ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS.
Khoản tiền này không đƣợc hoàn trả lại khách hàng khi công việc môi giới BĐS
không thành công; Năm là, về tỷ lệ hoa hồng môi giới BĐS (tiền thƣởng). Pháp luật
hoa Kỳ quy định khi thƣơng vụ môi giới BĐS thành công, Bên môi giới sẽ đƣợc
hƣởng tiền hoa hồng môi giới BĐS. Khoản tiền hoa hồng này sẽ do hai bên thỏa
thuận và đƣợc quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS.
2. Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở các
nƣớc Tây Âu
Ở các nƣớc Tây Âu, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cũng đƣợc
Nhà nƣớc chú trọng quan tâm. Để có một đội ngũ các nhà môi giới BĐS chuyên
nghiệp, công tác đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới BĐS đƣợc coi trọng.
Công việc này do các tổ chức môi giới BĐS chuyên nghiệp, các viện nghiên cứu,
15


các trƣờng đại học có chuyên ngành về kinh doanh BĐS thực hiện. Theo số liệu
thống kế, năm 2000, trong tổng số khoảng 350 triệu ngƣời dân của các nƣớc thuộc
Khối thị trƣờng chung Châu Âu (EC) (bao gồm cả 12 nƣớc Tây Âu) thì có khoảng
150.000 nhà môi giới BĐS và nhà quản trị trong lĩnh vực BĐS. Tỷ lệ bình quân đạt
2.333 ngƣời dân/1 nhà chuyên môn về dịch vụ BĐS. Trong tổng số 150.000 nhà
chuyên môn về dịch vụ BĐS, có khoảng 2/3 số lƣợng hoạt động trong các tổ chức,
hiệp hội môi giới BĐS, định giá BĐS… Số còn lại hoạt động với tƣ cách là các nhà
môi giới BĐS, định giá BĐS độc lập. Mặc dù hoạt động dƣới các loại hình khác
nhau song các nhà môi giới BĐS vẫn phải tuân theo những tiêu chuẩn nghề nghiệp
chung của lĩnh vực dịch vụ BĐS và hoạt động của họ mang tính cạnh tranh cao.

Theo đánh giá của các nhà quản lý, có khoảng từ 30 - 60% tổng số các thƣơng vụ
môi giới có sự tham gia của những nhà môi giới BĐS. Hoạt động môi giới BĐS
tuân thủ những quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS do khoảng 40 Hiệp hội
các nhà môi giới BĐS đề ra. Khoảng 50% trong tổng số 150.000 nhà môi giới BĐS
là thành viên của các hiệp hội này.
Một tổ chức nghề nghiệp BĐS điển hình không thể không nhắc đến ở các
nƣớc Tây Âu là Liên đoàn Bất động sản Châu Âu (CEI). Một trong những mục tiêu,
tôn chỉ cơ bản mà Tổ chức này đƣa ra là điều hòa những nguyên tắc của việc cấp
giấy phép hành nghề môi giới BĐS ở các nƣớc Châu Âu. Mục tiêu này đƣợc xây
dựng xuất phát từ thực trạng ở từng nƣớc, các nhà môi giới BĐS tập hợp trong
những tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp khác nhau. Hơn nữa, ở từng nƣớc vai trò và
hoạt động của những tổ chức này lại không giống nhau. Mặc dù vậy, các hiệp hội
môi giới BĐS ở các nƣớc Tây Âu đều có cùng một mục đích chung là thực hiện
việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho các hội
viên nhằm giúp hộ nâng cao hiệu quả hoạt động trong những thƣơng vụ môi giới
BĐS. Ví dụ: Ở Anh, pháp luật quy định nhà môi giới không đƣợc phép thành lập
văn phòng môi giới BĐS nếu hộ không phải là thành viên của Hiệp hội BĐS
(N ational Association of Estate Agents hay Royal Institution of Chartered
Surveyors). Nhìn chung ở các nƣớc phát triển ở Châu Âu nhƣ Anh, Pháp, đều tồn
tại ít nhất hai hay nhiều tổ chức, hiệp hội các nhà môi giới BĐS. Các tổ chức này
thƣờng xuyên cạnh tranh với nhau trong hoạt động nghề nghiệp. Trong khi đó, ở Hy
Lạp, số lƣợng các tổ chức, hiệp hội môi giới BĐS đƣợc thành lập nhiều hơn và phân
chia phạm vi hoạt động theo địa giới khu vực địa lý.
3. Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở
Thụy Điển
16


Thụy Điển là một trong những nƣớc có thị trƣờng BĐS phát triển công khai,
minh bạch ở mức độ cao nhất thế giới. Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS ở Thụy

Điển cũng rất phát triển và đƣợc Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ. Năm 1984, Thụy Điển,
bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề cho các nhà môi giới BĐS chuyên
nghiệp. Mục đích của việc làm này là bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua
việc sử dụng các dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Mặt khác, Chính phủ Thụy Điển
mong muốn thông qua hoạt động đăng ký hành nghề này sẽ khơi thông, đẩy mạnh
sự vận hành của thị trƣờng nhà, đất thông qua sự trợ giúp có hiệu quả của các dịch
vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp. Theo quy định của pháp luật, các hoạt động môi
giới BĐS phải đƣợc đăng ký hành nghề tại những Trung tâm đăng ký hành nghề
của chính quyền cấp tỉnh. Điều kiện đăng ký hành nghề môi giới BĐS đƣợc quy
định cụ thể trong Luật về môi giới BĐS. Để đƣợc đăng ký hành nghề môi giới BĐS,
cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện sau đây. Những điều kiện này bao gồm: (i) Có
bằng tốt nghiệp từ phổ thông trung học trở lên; (ii) Nộp một khoản tiền bảo hiểm
trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 đô la Mỹ); (iii) Có quyết định
cho phép hành nghề của cơ quan có Thẩm quyền (Chứng chỉ hành nghề môi giới
BĐS).
Tính đến thời điểm hiện nay so với năm 1984 thì Luật về môi giới BĐS của
Thụy Điển đã đƣợc sửa đổi căn bản. Một trong những nội dung sửa đổi cơ bản nhất
là việc quy định nhà môi giới BĐS là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính
chất của các thƣơng vụ môi giới BĐS có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn
là những ngƣời có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất một thƣơng vụ môi giới BĐS.
Ngoài ra, những điểm thay đổi quan trọng không thể không đề cập đến là: Một là,
hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ
môi giới BĐS) nhằm đảm bảo chất lƣợng của hoạt động môi giới BĐS và đảm bảo
sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc đối với hoạt động này; Hai là, loại trừ khả năng
nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng nhằm đảm bảo vai trò
trung gian của nhà môi giới trong một thƣơng vụ môi giới BĐS; Ba là, cấm nhà môi
giới BĐS sử dụng tiền của mình để mua bán BĐS trong quá trình thực hiện một
thƣơng vụ môi giới BĐS cho khách hàng; Bốn là, cấm nhà môi giới kinh doanh
BĐS và thực hiện những hoạt động khác làm ảnh hƣởng đến uy tín và vai trò của
hoạt động môi giới BĐS; Năm là, quy định hoạt động môi giới BĐS mà không đăng

ký kinh doanh sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự; Sáu là, các vụ tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ giữa nhà môi giới BĐS với khách hàng sẽ đƣợc giải quyết tại
Phòng bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
17


4. Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở Ba
Lan
Ở Ba Lan, lĩnh vực kinh tế BĐS mới hình thành chỉ hơn 15 năm nay. Tại Ba
Lan những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cận thiết để thực
hiện những cải cách về kinh tế, xã hội. Song song với quá trình tƣ nhân hóa nền
kinh tế, thị trƣờng BĐS từng bƣớc đƣợc hình thành và đi vào hoạt động với những
đóng góp tích cực vào sự phát triển. Để góp phần định hƣớng hoạt động của thị
trƣờng BĐS tuân thủ đúng pháp luật và dƣới sự quản lý của Nhà nƣớc, Chính phủ
Ba Lan đã ban hành các quy định về đào tạo, bồi dƣỡng nguồn nhân lực có chất
lƣợng cao trong lĩnh vực dịch vụ BĐS. Trong những năm 1994, năm 1995, ở Ba
Lan xuất hiện một lĩnh vực mới: Lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới BĐS, định giá
BĐS và quản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp. Việc đào tạo các chức danh này
bao gồm nhiều cấp trình độ: Trình độ đại học, trình độ thạc sĩ và trình độ tiến sĩ. Để
đƣợc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, thí sinh phải đáp ứng
các điều kiện sau: (i) Trải qua một thời gian 6 tháng thực tập về môi giới BĐS tại
các công ty kinh doanh BĐS; (ii) Trong thời gian 6 tháng thực tập phải trực tiếp tiến
hành các nghiệp vụ môi giới BĐS (ít nhất là 15 thƣơng vụ môi giới BĐS). Sau khi
đã đáp ứng các điều kiện này, thí sinh phải tham dự kỳ thi quốc gia cấp chứng chỉ
môi giới BĐS. Kỳ thi này do Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành
nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp tổ chức. Trong kỳ thi này, thí sinh phải trải qua
hai hình thức thi: Hình thức thi viết và hình thức thi vấn đáp. Các thi sinh tham dự
kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải có trình độ văn hóa thích hợp (tối thiểu là
trình độ đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp các khóa đào tạo sau đại học
hoặc chuyên ngành với chƣơng trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở Nhà đất

và Phát triển đô thị. Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng và
kết thúc bằng một kỳ thi.
5. Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở
Thƣợng Hải (Trung Quốc)
Để thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng BĐS trong điều kiện kinh tế thị trƣờng
mang đặc sắc Trung Quốc, chính quyền thành phố Thƣợng Hải ban hành nhiều văn
bản quy định về hoạt động môi giới BĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của khách hàng. Để quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS chuyên nghiệp, chính
quyền thành phố Thƣợng Hải chú trọng đến công tác đào tạo nguồn nhân lực trong
lĩnh vực này. Các quy định về việc đào tạo, cấp giấy chứng nhận hành nghề môi

18