Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG THỤC OANH

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2015


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên¸ tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến TS
Trần Quang Huy - Người đã nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình viết luận văn. Và tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy
cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức, cách
nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và xử lý đề tài một cách phù hợp nhất với khả
năng của mình. Luận văn này là kết quả phản ánh một phần kiến thức chuyên
ngành mà tôi đã tiếp nhận, tích lũy từ các thầy cô dưới mái trường Đại học
Luật Hà Nội.

Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2015
Học viên

Hoàng Thục Oanh


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, có sự hỗ
trợ, giúp đỡ từ Người hướng dẫn là TS. Trần Quang Huy. Các nội dung
nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào trước đây. Những số liệu
phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ
các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu tham khảo. Ngoài ra, đề tài
còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác giả, cơ
quan tổ chức khác, và cũng được thể hiện trong phần tài liệu tham khảo.

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2015
Người viết

Hoàng Thục Oanh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................. 2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................. 2
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .............................................................. 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................... 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 3
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 4
6. Kết cấu của luận văn............................................................................... 4
Chương 1 ...................................................................................................... 5
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI .................................................................................. 5
1.1. KHÁI NIỆM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................. 5
1.1.1. Định nghĩa ................................................................................... 5
1.1.2. Đặc điểm ...................................................................................... 7
1.2. CƠ SỞ RA ĐỜI CHẾ ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................. 9
1.3. VAI TRÒ VÀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.......... Error! Bookmark not
defined.
1.3.1. Vai trò ........................................................................................ 10
1.3.2. Sự tác động ................................................................................ 11
1.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... 12
1.4.1. Quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề thu tiền sử dụng
đất ........................................................................................................ 12
1.4.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ............................................ 13
1.4.3. Cơ chế quản lý kinh tế ............................................................... 14
1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................. 15


1.4.5. Mục đích, phương thức sử dụng đất ......................................... 16
1.4.6. Các yếu tố khác .......................................................................... 16
1.5. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM .................. 16

1.5.1. Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực ...... 16
1.5.2. Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến
trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ..................................... 17
1.5.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay .. 18
Chương 2 .................................................................................................... 20
NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH ................................. 20
2.1. ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT....................................... 20
2.1.1. Các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
............................................................................................................. 20
2.1.2. Các đối tượng được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất ............................................................................................... 25
2.1.3. Các đối tượng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất ....................................... 27
2.2. CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC THU TIỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ ..................... 29
2.2.1. Căn cứ xác định tiền sử dụng đất .............................................. 29
2.2.2. Việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể ........... 32
2.2.2.1. Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất......................... 32
2.2.2.2. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ........ 34
2.2.2.3. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất
đai năm 2013 .................................................................................... 39


2.2.2.4. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100
Luật Đất đai năm 2013 ..................................................................... 41

2.2.2.5. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 ............................................................................. 42
2.2.2.6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn
chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm
2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận .................... 44
2.3. THỦ TỤC NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................ 46
2. 4. QUY ĐỊNH VỀ MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................... 49
2.4.1. Đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất ............................ 49
2.4.1.1. Đối tượng được miễn tiền sử dụng đất ................................. 49
2.4.1.2. Đối tượng được giảm tiền sử dụng đất ................................. 52
2.4.2. Thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất ......................................... 53
2.5. THỦ TỤC GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................... 54
Chương 3 .................................................................................................... 57
ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................................... 57
3.1. ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN
SỬ DỤNG ĐẤT........................................................................................ 57
3.2. ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................. 63
3.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất ....... 64
3.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất 67


3.2.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất . 67
3.2.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu
tiền sử dụng đất ................................................................................ 69
KẾT LUẬN ................................................................................................. 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................ ...............


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là thành phần quan trọng tạo nên môi trường sống của các sinh
vật trên bề mặt trái đất. Lịch sử phát triển của loài người cũng gắn liền với đất
đai, với ý nghĩa đất đai là nơi sinh sống của các quốc gia, dân tộc, là nơi các
thế hệ người nối tiếp nhau gìn giữ và sáng tạo ra các giá trị văn hóa. Đất đai là
tặng vật của thiên nhiên ban cho con người, nhưng hiệu quả khai thác và sử
dụng đất lại hoàn toàn phụ thuộc vào tác động của con người nên cần thiết
phải có sự quản lý của Nhà nước để đất đai được khai thác, sử dụng hợp lý và
có hiệu quả nhằm phục vụ lợi ích của con người, của xã hội và của mọi quốc
gia. Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đất đai trở thành
nguồn nội lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Dựa trên những
lý do này, công tác quản lý đất đai của nhà nước đòi hỏi phải được thực hiện
ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Trong điều kiện
phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, hoạt động quản lý đất
đai của Nhà nước được thực hiện bằng nhiều công cụ khác nhau như công cụ
hành chính, công cụ kinh tế... Trong đó, chính sách tài chính về đất đai nói
chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng là công cụ không thể thiếu trong việc
hoạch định và thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Có như vậy mới
ngăn ngừa được tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả.
Việt Nam đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai
nhằm thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng trong lĩnh vực này. Sự đổi
mới tư duy về quản lý đất đai trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước đã được ghi nhận trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
chấp hành Trung ương Đảng khóa IX. Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa, bổ

sung các quy định về thu tiền sử dụng đất. Trải qua thực tiễn 11 năm thi hành
Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các quy định về thu tiền sử dụng đất nói


2

riêng cho thấy những thành tựu đạt được là không thể phủ nhận. Tuy nhiên,
bên cạnh những thành tựu, thực trạng tài chính về đất đai nói chung, thu tiền
sử dụng đất nói riêng cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết, gây cản trở
sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trên cơ sở đó, ngày 29/11/2013,
Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày
1/7/2014 để khắc phục những hạn chế, khiếm khuyết trong chế định về thu
tiền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003. Để đi tìm lời giải cho việc khắc
phục những hạn chế, tồn tại của chế định thu tiền sử dụng đất trong Luật Đất
đai năm 2003 bằng những quy định mới trong Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách toàn
diện, khách quan, khoa học. Với mục đích đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp
luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện
hành” làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này, luận văn tập trung vào các mục tiêu chủ yếu sau
đây:
- Hệ thống hóa, bổ sung và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực
tiễn xây dựng pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
- So sánh, chỉ ra một số điểm mới nổi bật trong quy định về thu tiền sử
dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đất đai năm 2003.
- Đưa ra một số định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Giải mã nội hàm khái niệm tiền sử dụng đất với tư cách là một bộ

phận của vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai, chỉ ra những đặc điểm cơ bản
của thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai; tìm hiểu cơ sở lý luận và thực
tiễn của việc ra đời các quy định về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất


3

đai; lịch sử hình thành và phát triển các quy định về thu tiền sử dụng đất trong
lĩnh vực đất đai...
- Đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật về chính sách thu tiền sử
dụng đất trong lĩnh vực đất đai theo Luật Đất đai năm 2013, trên cơ sở có sự
so sánh, đối chiếu với Luật Đất đai năm 2003 để chỉ ra một số điểm hạn chế
của pháp luật cũ và tính mới của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành. Trên cơ
sở đó, đề xuất định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về tài
chính trong lĩnh vực đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng, trong
đó có mối liên hệ mật thiết giữa giá đất và thu tiền sử dụng đất.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Các quan điểm lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai.
- Các quy định của pháp luật đất đai thực định về thu tiền sử dụng đất
trong lĩnh vực đất đai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài: “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp
luật đất đai hiện hành” là một đề tài khó và có phạm vi nghiên cứu rộng.
Tuy vậy, trong khuôn khổ của một luận văn tốt nghiệp cao học, luận
văn giới hạn phạm vi nghiên cứu trong những vấn đề cụ thể sau đây: (i) Các
quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất; (ii) Các căn cứ xác định tiền sử
dụng đất và việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể; (iii) Các
quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất; (iv) Các quy định về chính sách

miễn, giảm tiền sử dụng đất; (v) Các quy định về lệ phí địa chính; (vi) Các
quy định về thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất.
Các quy định này được đề cập trong Luật Đất đai và các văn bản hướng
dẫn thi hành được ban hành từ năm 2003 đến nay.


4

5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử
dụng một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin;
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể khác gồm:
(i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử...được sử dụng trong
Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất trong
lĩnh vực đất đai.
(ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống
kê...được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về thu
tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai.
(iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy
nạp...được sử dụng khi nghiên cứu trong Chương 3 về một số điểm mới của
pháp luật về thu tiền sử dụng đất và định hướng hoàn thiện pháp luật về tài
chính trong lĩnh vực đất đai.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
khóa luận được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh
vực đất đai
- Chương 2. Nội dung pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật đất đai hiện hành.
- Chương 3. Đánh giá một số điểm mới của pháp luật về thu tiền sử
dụng đất và định hướng hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất.


5

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
1.1. KHÁI NIỆM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Định nghĩa
Trong phạm vi luận văn này, khái niệm tiền sử dụng đất được xem xét
dưới phương diện là một bộ phận cấu thành của chính sách tài chính về đất
đai.
Có thể hiểu tài chính trong lĩnh vực đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà
pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước
trong các trường hợp nhất định, phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất và mục
đích sử dụng đất; hay nói cách khác, tài chính trong lĩnh vực đất đai là các
khoản thu được pháp luật quy định theo từng loại đất mà người sử dụng đất
phải nộp cho ngân sách nhà nước. Trong số các khoản thu này có khoản thu
từ tiền sử dụng đất.
Chính sách tài chính đất đai được đề cập lần đầu cụ thể tại Văn kiện
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI. Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên đã
được ban hành đánh dấu một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong công tác
quản lý đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 chưa thể hiện đúng các
quan hệ đất đai và chưa phù hợp với cơ chế mới. Để khắc phục các hạn chế
của Luật Đất đai năm 1987, tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX ngày
14/7/1993 đã ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm
1987. Luật Đất đai năm 1993 đã từng bước giải quyết được các quan hệ đất

đai mới phát sinh trong cơ chế thị trường, góp phần ổn định tình hình chính
trị, xã hội giúp Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả hơn. Về chính sách thu
tiền sử dụng đất, tại Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 cũng đã đề cập đến các
trường hợp thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chưa đưa


6

ra quy định cụ thể về tiền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra khái
niệm tiền sử dụng đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng
đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định” (Khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm
2003). Có thể thấy ngay rằng tiền sử dụng đất phải là một khoản tiền do người
sử dụng đất nộp cho Nhà nước vì việc sử dụng đất. Tuy nhiên, đây chỉ là một
cách hiểu khá chung chung và không phân biệt được với các loại nghĩa vụ tài
chính khác. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, tiền sử dụng đất được
nộp trong những trường hợp sau: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất, khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, khái niệm tiền sử dụng đất được đưa ra tại khoản 25 Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 còn phiến diện, chưa bao quát được hết các trường
hợp phải nộp tiền sử dụng đất, dễ gây cách hiểu sai trong việc áp dụng. Với
khái niệm tiền sử dụng đất như vậy thì có thể hiểu tiền sử dụng đất chỉ được
nộp trong trường hợp duy nhất là giao đất có thu tiền sử dụng đất mà thôi.
Việc đưa ra một khái niệm về tiền sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm tạo
cơ sở pháp lý rõ ràng cho chính sách thu tiền sử dụng đất đồng thời cũng tạo
ra sự nhất quán trong cách hiểu cũng như cách áp dụng giữa Luật Đất đai và
các văn bản dưới Luật.
Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm tiền sử dụng

đất một cách cụ thể, rõ ràng và đầy đủ tại khoản 21 Điều 3 về giải thích từ
ngữ của Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà
người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất.”


7

Như vậy, có thể thấy, khái niệm này đã bao quát được các trường hợp
người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm: khi được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. So với
Luật Đất đai năm 2013, chúng ta đã bỏ đi một trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất. Sự thay đổi này là hợp lý, nó xuất phát từ quan điểm
xây dựng pháp luật đất đai hiện hành theo hướng tăng cường hơn việc vận
hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong
quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất.

1.1.2. Đặc điểm
Là một bộ phận cấu thành của tài chính trong lĩnh vực đất đai, thu tiền
sử dụng đất mang những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai phản ánh mối quan
hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước thông qua khoản thu ngân sách từ đất
đai trong những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được công nhận
quyền sử dụng đất.

Thứ hai, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai gắn liền với giá đất
do Nhà nước quy định; bởi đây được coi là căn cứ để thực hiện chính sách thu
đối với đất đai. Ở nước ta, để định giá (ước tính giá trị) đất, Nhà nước có
chính sách quy định về nguyên tắc và các phương pháp xác định giá đất.


8

Trong Luật Đất đai năm 2013, giá đất được quy định tại Chương VIII –
Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là chương
mới, gồm 13 điều (từ Điều 107 đến Điều 119)
Có một số đổi mới chủ yếu so với Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như
sau:
* Về nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02
nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau (Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013).
* Về giá đất
Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật
Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể.
Có thể nói, những thay đổi liên quan đến việc xác định giá đất trong
Luật Đất đai năm 2013 là vô cùng có ý nghĩa. Chính sách về giá đất thời gian
qua đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị

trường, đã góp phần tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất
đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là
cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời
góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Giá đất được sử
dụng là căn cứ tính tiền sử dụng đất đã được quy định sát với thực tế, bảo đảm


9

được quyền lợi của người sử dụng đất cũng như nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước, lành mạnh hóa các quan hệ đất đai nói chung trên thực tế, trong đó có
quan hệ về thu tiền sử dụng đất.

1.2. CƠ SỞ RA ĐỜI CHẾ ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Các chế định về giá đất và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai
nói chung cũng như thu tiền sử dụng đất nói riêng, quy định trong Luật đất đai
được xây dựng dựa trên những luận cứ chủ yếu sau đây:
Một là, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, dưới tác
động của các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã
tiến hành xóa bỏ sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá thị
trường để quản lý đất đai. Điều đó có nghĩa là trong điều kiện nền kinh tế thị
trường, Nhà nước muốn quản lý đất đai có hiệu quả thì không chỉ sử dụng các
phương thức quản lý chính trị - hành chính thuần túy mà phải áp dụng các
biện pháp mang tính kinh tế thông qua các chế định liên quan tới giá đất,
chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất
nói riêng.
Hai là, mặc dù về nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài nguyên do thiên
nhiên ban tặng, có trước khi loài người được sinh ra song khi đó đất đai
không có giá trị vì chưa có lao động của con người và cũng để giữ gìn non
sông, bờ cõi của đất nước, cha ông ta đã đổ bao mồ hôi, công sức lẫn xương

máu. Đất đai mà chúng ta có được ngày nay là cả một quá trình lao động lâu
dài, bao gồm cả lao động vật thể và phi vật thể. Như vậy, đất đai phải được
xác định giá trị vì có lao động xã hội kết tinh. Hơn thế nữa, giá trị của đất
ngày nay không phải do lao động của một người hay của một thế hệ mà do
nhiều thế hệ đi trước; vì thế những hàng hóa thông thì giá trị có xu hướng


10

giảm đi do tiến bộ kỹ thuật làm giảm lao động hao phí nhưng giá trị đất đai có
xu hướng ngày càng tăng.
Ba là, để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, cần
phải hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất –
kinh doanh trong đó có thị trường bất động sản theo quan điểm của Đảng:
“Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo định hướng XHCN, đặc
biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai
như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản,
thị trường khoa học – công nghệ”[10, tr.5]. Muốn xác lập được thị trường bất
động sản ở nước ta thì một trong những điều kiện tiền đề cần thiết là phải xác
định được vấn đề giá đất và các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói
chung, trong đó có chế định thu tiền sử dụng đất.
Bốn là, hiện nay, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước vì mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ,
văn mình” thì vai trò của đất đai phải được nhìn nhận với diện mạo mới, nó
không chỉ là tài nguyên, tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất đai còn là nguồn
vốn, nguồn lực để phát triển đất nước [12, tr.3]. Muốn biến vai trò này của đất
đai thành hiện thực trong thực tiễn cuộc sống thì không thể không đặt ra yêu
cầu thu tiền sử dụng đất.

1.3. VAI TRÒ VÀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Vai trò
Trong nền kinh tế nói chung của đất nước và thị trường bất động sản
nói riêng, chính sách tài chính đất đai có vai trò vừa là công cụ tài chính chủ


11

yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ quan trọng
giúp Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản.
Trong đó, thông qua việc thu tiền sử dụng đất và định giá đất đai, Nhà nước thể
chế các khoản thu, mức thu nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, cá nhân
được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất khi
tạo lập (đầu tư xây dựng) bất động sản, khi sử dụng bất động sản hoặc khi bán
hay tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản, từ đó thực hiện điều tiết
công bằng xã hội trong phân phối và quản lý của Nhà nước đối với đất đai.

1.3.2. Sự tác động
Thông qua những chính sách cụ thể, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh
vực đất đai tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể là:
Thứ nhất, với chủ trương chung là đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao, thu hẹp các đối tượng được
giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất, giảm diện các trường hợp được
giao đất không thu tiền sử dụng đất thì việc thu tiền sử dụng đất đã góp phần
hình thành nên giá thị trường của bất động sản; góp phần vào việc thay đổi
quan hệ giữa cung và cầu về bất động sản trên thị trường, hạn chế việc đầu cơ,
nắm giữ trái phép bất động sản và bình ổn giá cả trên thị trường.
Thứ hai, chính sách về thu tiền sử dụng đất góp phần kiểm soát, kiểm

tra việc quản lý, sử dụng và hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó phát
hiện ra những sự chưa phù hợp, tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng
hoặc những sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân để kịp thời
thông báo, đề xuất với cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, có biện pháp tháo
gỡ hoặc xử phạt, xử lý theo quy định của pháp luật.


12

Thứ ba, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai góp phần điều
tiết và điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển
dịch bất động sản.

1.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.4.1. Quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề thu tiền sử
dụng đất
Chính sách đất đai là chính sách lớn, hệ trọng, mang tính tổng hợp cả
về kinh tế và chính trị - xã hội, được Đảng, Nhà nước và nhân dân ta rất quan
tâm. Giải quyết đúng đắn chính sách đất đai sẽ tạo thêm động lực, góp phần
quan trọng để đạt được những thành tựu to lớn của sự nghiệp cách mạng nước ta.
Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều ban hành những
chính sách, pháp luật đất đai và thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp
với yêu cầu của sự nghiệp phát triển đất nước. Không nằm ngoài quy trình đó,
vấn đề giá đất và tài chính về đất đai luôn chịu ảnh hưởng bởi các chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước.
Trong thời kỳ tập trung, quan liêu, bao cấp, đặc biệt là kể từ khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời với quy định: “Đất đai...là của Nhà nước – đều thuộc
sở hữu toàn dân” (Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm
việc mua, bán, chuyển nhượng đất đai: “nghiêm cấm việc mua bán, chuyển
nhượng đất đai, phát canh, thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5 Luật Đất đai

1987). Vì vậy, lúc này, giá đất chưa được pháp luật đề cập.
Thông qua các Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam
khóa VI (1986), khóa VII (1991), khóa VIII (1996), khóa IX (2001), khóa X
(2006), khóa XI (2011) đã đề ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội


13

chủ nghĩa. Chính sách tài chính đất đai nói chung, trong đó có việc thu tiền sử
dụng đất qua các Đại hội có nhiều nét thay đổi rõ rệt.
Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa trong Hiến pháp 1992
với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) và Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Trên cơ sở đó, Nhà
nước phân bổ, điều hòa lại những lợi ích có được từ đất cho mọi người dân
trong xã hội, tạo nên một thiết chế công bằng, bình đẳng.
Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998,
2001, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những
quy định cụ thể nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai của Đảng, trong đó
các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất
ngày càng được chú trọng và hoàn thiện hơn.
Thể chế hóa các quy định của Hiến pháp 2013, cũng như những định
hướng đưa ra trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020: “Hoàn
chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích của
Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và
của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất
đai, cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai”
[12, tr.3], Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi quan trọng trong chính
sách tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng.
Qua đó, có thể thấy rằng, những đường lối, chủ trương, chính sách của

Đảng qua các thời kỳ lịch sử cụ thể đã có tác động tích cực đối với kinh tế hội của đất nước trong đó phải kể đến những chính sách về thu tiền sử dụng
đất.
1.4.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều
thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Sau khi Hiến pháp


14

1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà
nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân
về đất đai. Hình thức sở hữu đất đai này vẫn được công nhận tại Hiến pháp
1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa..., đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Hiến pháp 2013 và tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật này”.
Với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền
năng cụ thể cho người sử dụng đất. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu đã thực hiện quyền định đoạt giá trị đất đai thông qua khung giá đất và
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai.
Nhà nước có quyền quy định quyền sử dụng đất, đồng thời buộc họ phải gánh
vác những nghĩa vụ pháp lý nhất định. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và
người sử dụng đất là khai thác và sử dụng tốt nguồn lực từ đất đai, đối tượng
sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước khi họ được sử dụng, khai thác
và hưởng lợi từ đất đai và Nhà nước dùng ngân sách để chi trả cho các hoạt
động phát triển kinh tế - xã hội. Việc quy định như trên là phù hợp với định
hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nêu trong Nghị quyết số 19 –

NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương khóa XI và quy định
của Hiến pháp năm 2013 [12, tr.4].

1.4.3. Cơ chế quản lý kinh tế
Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội
của Liên Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung,


15

bao cấp. Vì thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói
riêng trong giai đoạn này mang tính chất hành chính, mệnh lệnh, vận hành
theo cơ chế “xin – cho”, yếu tố kinh tế của đất đai dường như không được
chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại
hàng hóa đặc biệt và có giá. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã
đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được
đề cập và quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và
vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường.
Như vậy, có thể nói rằng, quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta
đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói
chung và chính sách về giá đất và các vấn đề tài chính đất đai nói riêng.

1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai vì nó tác động trực tiếp đến
mục đích và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Yêu cầu đặt ra là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất
động sản thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai trong đó có
thu tiền sử dụng đất nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất

đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa đảm bảo thực hiện nguyên tắc công
bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng
thời, ngân sách Nhà nước cũng có thêm được một khoản thu không nhỏ từ
phần giá trị tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
mà do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra.
Chính vì vậy, quy hoạch, kế hoạch đất giữ vai trò quan trọng trong việc
tăng cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần


16

tích cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động
thông qua chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải
thiện đời sống cho nhân dân.

1.4.5. Mục đích, phương thức sử dụng đất
Khi xác định giá đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất thì không thể bỏ qua mục đích và phương thức sử dụng đất. Bởi lý do mục
đích và phương thức sử dụng đất chi phối trực tiếp đến khả năng sinh lợi của
đất đai. Ví dụ, nếu đất đai được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp
thì việc xác định thu tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn so với đất đai được quy
hoạch vào mục đích phi nông nghiệp.

1.4.6. Các yếu tố khác
Bên cạnh những yếu tố cơ bản trên, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh
vực đất đai còn chịu ảnh hưởng của một số yếu tố khác, chẳng hạn như vị trí
của đất đai: Đối với đất ở các đô thị thì giá đất được xác định cao hơn đất ở
khu vực nông thôn do có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho hoạt động sinh hoạt,
đời sống và thuận lợi lớn hơn so với đất ở nông thôn. Hơn nữa, đất ở đô thị

nằm ở nơi có kết cấu hạ tầng đồng bộ hơn so với đất ở tại khu vực nông thôn.

1.5. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH TIỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
1.5.1. Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
Ngay từ khi đất nước hoàn toàn độc lập năm 1975, ngoài việc khắc
phục các hậu quả của chiến tranh, một trong những mối quan tâm lớn của
Đảng và Nhà nước là khôi phục và phát triển kinh tế. Trong hầu hết các văn


17

bản pháp luật liên quan đến chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian
này không có một văn bản nào đề cập đến vấn đề giá đất. Nguyên nhân là do
trong thời kỳ này, đất đai được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
quan liêu, bao cấp.
Thực hiện việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, cụ thể hóa quy
định của Hiến pháp 1992, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã thông qua
Luật Đất đai năm 1993. Tiếp đó, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
năm 1993 được ban hành. Trong đó, có đề cập vấn đề về giá đất và các vấn đề
về tài chính đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng.
Vấn đề tiền sử dụng đất: Việc thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo
các quy định tại Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về thu tiền sử
dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định số 44/1996/NĐ-CP ngày 3/8/1996 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/1994/NĐ-CP và Điều 22a Luật
đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998. Tuy nhiên, các quy định về thu tiền sử
dụng đất theo các văn bản này còn tồn tại một số bất cập như chưa bao quát
hết các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thu tiền sử dụng đất
vào ngân sách nhà nước còn hạn chế... Chính vì vậy, sự ra đời của Nghị định
số 38/2000/NĐ-CP và Thông tư số 115/2000 ngày 11/12/2000 của Bộ Tài

chính hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
đã khắc phục được những hạn chế trên.

1.5.2. Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến
trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001 đã
tạo ra bước chuyển biến quan trọng trong công tác quản lý đất đai, từ quản lý
đất đai bằng biện pháp hành chính sang quản lý bằng cả biện pháp hành chính
và kinh tế. Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã


18

hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ rõ những hạn chế như chưa thực sự theo
kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả. Luật Đất đai quy định
tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và còn mang nặng tính
bao cấp, trong khi các mối quan hệ kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít.,
chưa có đủ các chế định cần thiết về giá đất, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ
tài chính nộp tiền sử dụng đất giữa các đối tượng sử dụng đất. Để khắc phục
những tồn tại của Luật này, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã có
nhiều đổi mới, sửa đổi về chính sách tài chính đất đai, trong đó có việc thu
tiền sử dụng đất tạo nên những hiệu quả rõ nét trong công tác quản lý đất đai.
Để triển khai Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành các Nghị
định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ đã ban hành về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất thay thế Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994. Về chính
sách thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP
thay thế Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 đã giải quyết được cơ bản
các vướng mắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tạo điều kiện

thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất có hiệu quả.

1.5.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay
Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đóng một
vai trò vô cùng quan trọng trong việc tạo ra hành lang pháp lý thống nhất để
quản lý vấn đề giá đất và các chính sách tài chính đất đai nói chung, thu tiền
sử dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, trải qua hơn 10 năm thực hiện, trước sự thay
đổi nhanh chóng của tình hình phát triển kinh tế - xã hội, nhiều quan hệ đất
đai tỏ ra không còn phù hợp, trong đó có những quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực thu tiền sử dụng đất. Điều đó đòi hỏi phải có sự hoàn thiện hệ thống pháp