Slide bài giảng Luật Kinh doanh bất động sản: Chương1, 2

PHÁP LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN


Văn bản pháp luật
1. Luật đất đai 2013
2. Luật kinh doanh bất động sản 2014 (1/7/2015)
3. Luật Nhà ở 2014 (1/7/2015)
4. Nghị định 121/2013/NĐ-P về xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động
sản; khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng;
quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển
nhà và công sở.


CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Bất động sản
1.1 Khái niệm
* BĐS là các TS bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà; công trình xây dựng…
* Bất động sản là hàng hoá
Được đưa ra giao dịch trên thị
trường
- Pháp luật không cấm
* Hàng hoá đất đai


1.2 Đặc điểm bất động sản

!

✓Tính khan hiếm
✓Tính cố định
✓Chịu ảnh hưởng của nhau về giá trị
✓Tính không đồng nhất (cá biệt)
✓Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
✓Tính thích ứng


2. Thị trường bất động sản
2.1 Khái niệm
Tổng thể các giao dịch về bất
động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất
định
- Các quan hệ giao dịch BĐS
- Các quan hệ khác có liên quan


2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS
!

✓Cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
dịch
✓Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
đối với BĐS
✓Mang tính vùng, khu vực
✓Là thị trường không hoàn hảo

✓Có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác
✓Chịu sự ảnh hưởng rất lớn của yếu tố pháp
luật


2.3. Phân loại thị trường bất động sản
2.3.1 Căn cứ vào chủ thể và mức độ BĐS tham gia thị
trường
- Thị trường sơ cấp: Thị trường giữa NN với NSDĐ
- Thị trường thứ cấp: Thị trường giao dịch quyền sử
dụng đất…thị trường nhà ở
!


2.3. Phân loại thị trường BĐS (tt)
2.3.2 Căn cứ vào mục đích sử dụng
của BĐS
* Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt
* Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất,
kinh doanh.
* Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí


2.2.3. Phân loại thị trường BĐS (tt)
2.2.3 Căn cứ vào giao dịch BĐS
* Thị trường mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê…


2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS

2.4.1 Chủ thể của thị trường BĐS
⬥Nhà nước
✓ Người cung cấp hàng hóa
✓ Chủ thể quản lý thị trường
⬥ Chủ thể kinh doanh Bất động sản
⬥Khách hàng
⬥ Giới trung gian của thị trường


2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS (tt)

2.4.2 Khách thể của thị trường
- Hàng hóa bất động sản
+ Đất đai
+ Công trình xây dựng trên đất
+ Cây lâu năm, cây rừng
- Các dịch vụ về BĐS


2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS (tt)
2.4.3 Cung, cầu trong thị trường BĐS
* Cầu trong thị trường BĐS
- Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một
mức giá nhất định tại một thời điểm nhất định.
* Cung BĐS
- Là một lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trên
thị trường để trao đổi tại một thời điểm xác định với
một mức giá nhất định

2.4.4 Giá cả bất động sản
* Khái niệm
Đây là khoản tiền nhất định để có
thể trao đổi một bất động sản tại một
thời điểm xác định


2.4.4 Giá cả bất động sản (tt)
* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
- Nhóm các yếu tố vĩ mô
+ Chính sách của Nhà nước
+ Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia
+ Cung cầu BĐS
+ Tâm lý xã hội
- Nhóm các yếu tố vi mô
+ Chi phí tạo lập
+ Tính hữu dụng
+ Yếu tố vật chất


3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp
luật điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam

⬥ Giai đoạn trước 15/10/1993
!
!
!

⬥ Giai đoạn từ 15/10/1993

!

15/10/
1993

!

5/7/
1994
!

!

1/7
2004

!

1/7/
2006

!

1/7/
2007

!

1/7/
2015

CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN


1. Phạm vi, đối tượng áp dụng
1.1 Phạm vi áp dụng
-Kinh doanh BĐS
- Quyền và nghĩa vụ…
- Quản lý NN về KDBĐS
1.2 Đối tượng áp dụng
+ Tổ chức cá nhân KDBĐS
+ Tổ chức, cá nhân có liên quan đến KDBĐS

17


2. Khái niệm
• Kinh doanh bất động sản:
- Đầu tư vốn thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng…
- Thực hiện dịch vụ môi giới, sàn, tư vấn,
quản lý
=> nhằm mục đích sinh lợi


2.1 Nguyên tắc KDBĐS
-

Bình đẳng…, thoả thuận

- BĐS đưa vào kd phải đủ điều kiện
- Trung thực, công khai, minh bạch
- TC, CN có quyền KDBĐS tại khu
vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng,
an ninh
19


2.2 Các hành vi bi cấm KDBĐS
- KDBĐS không đủ điều kiện
- Quyết định đầu tư dự án không phù hợp QH…
- Không công khai hoặc công khai…
- Gian lận, lừa dối…
- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn
không đúng mục đích
- Không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài
chính đối với NN
-Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS
không đúng quy định
- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy
định
20


2.3 Kinh doanh hàng hoá BĐS
-

Đối tượng

- Mục đích
- Gồm 2 cấp độ:
+ Quy mô lớn, thường xuyên
+ Quy mô nhỏ, không thường xuyên
21


2.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS
-

Đối tượng

- Mục đích: lợi nhuận
- Yêu cầu: đăng ký KD

22


3. Bất động sản được đưa vào kinh
doanh

3.1 Loại bất động sản được đưa vào kinh
doanh
- Nhà, CTXD có sẵn
- Nhà, CTXD hình thành trong tương lai
- Nhà, CTXD là tài sản công được NN cho phép
đưa vào KD
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại QSDĐ


3.2 Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh
doanh
3.2.1 Đối với nhà, công trình

3.2.2 Đối với quyền sử dụng

xây dựng
đất
Điều 9, Điều 55 LKDBĐS 2014 Điều 9 LKDBĐS 2014
- Có đăng ký
- Không có tranh chấp
- Không bị kê biên
* Bất động sản hình thành
trong tương lai
- Có Giấy tờ, hồ sơ, thiết kế
bản vẽ…
- Có văn bản thông báo cho cơ
quan quản lý…


4. Chủ thể kinh doanh bất động sản
4.1 Chủ thể kinh doanh bất động sản
- TC,CN trong nước,
- NVNĐCƠNN,
- DN có vốn đầu tư NN