Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRẦN THỊ THU HÀ

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU
VÀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

Chuyên ngành
Mã số

: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Trần Thị Huệ

Hà Nội – 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ
và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy,
chính xác và trung thực. Những kết luận khoa
học của luận văn chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Thị Thu Hà


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo TS Trần Thị Huệ- GVC
trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn
này.
Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trong thư
viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về nguồn học
liệu trong suốt quá trình làm luận văn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng
hộ, giúp đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn này.
Học viên

Trần Thị Thu Hà


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân

BLDS

: Bộ luật dân sự


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ
HIỆU THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM......................................... 6
1.1. Khái niệm, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .............. 6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở .................................................. 6
1.1.2.Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở............................ 8
1.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu................ 11
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ................................... 11
1.2.2. Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ..................................... 12
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng một trong các điều kiện
hợp pháp theo quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà. ............. 12
1.2.2.2. Các bên trong hợp đồng phải chịu những hậu quả pháp lý nhất
định. .......................................................................................................... 17
1.3. Khái lược quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

trong pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến nay ........................................... 17
1.4.Ý nghĩa pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở và sự vô hiệu của
hợp đồng mua bán nhà ở. ............................................................................. 22
CHƯƠNG II: XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO
PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH ...................................... 25
2.1. Thực trạng các quy định pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu. ............................................................................................................. 25


2.1.1. Các trường hợp phổ biến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............. 25
2.1.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực
chủ thể ...................................................................................................... 25
2.1.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do mục đích và nội dung vi phạm
điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội ............................................... 30
2.1.1.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do người tham gia hợp đồng
không tự nguyện ....................................................................................... 31
2.1.1.4. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ quy định về
hình thức. .................................................................................................. 36
2.1.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu ........................................................................................................... 39
2.2. Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu .......... 43
CHƯƠNG III. THỰC TIỄN ÁP DỤNG, KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP
NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
VÔ HIỆU VÀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU ........... 51
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại
Tòa án nhân dân. .......................................................................................... 51
3.2. Nhận xét quy định và cách xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ....... 61
3.3. Những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ....... 63
3.3.1. Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán

nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ........................... 63
3.3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu ...................................................................................... 67
KẾT LUẬN.................................................................................................. 69


LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Việt Nam là một trong những quốc gia đang phát triển, cùng với sự
biến động của tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và sự hội nhập quốc tế nên
vấn đề nhà ở cũng như nhà dùng vào mục đích khác lại càng mang tính xã hội
và pháp lý sâu sắc. Nhu cầu về nhà ở tăng cao khiến cho hoạt động tạo lập
nhà ở diễn ra ngày một khẩn thiết, sôi động bằng nhiều phương thức khác
nhau, trong đó mua bán nhà ở là căn cứ phổ biến nhất để xác lập quyền sở
hữu đối với nhà ở cho cá nhân và các chủ thể khác. Nhà ở là tài sản có giá trị
lớn của cá nhân, hộ gia đình, cho nên pháp luật quy định các điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt về hình thức của hợp đồng chặt chẽ
hơn các loại hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác.
Quá trình hội nhập cùng với việc từng bước định hình và phát triển nền
kinh tế thị trường đã đem đến sự chuyển biến nhất định trên tất cả các lĩnh
vực của đời sống xã hội nói chung và “đời sống dân sự” nói riêng. Song, bên
cạnh những hiệu quả điều chỉnh mà pháp luật mang lại thì thực tế sống động
của quá trình đổi mới cũng nảy sinh nhiều vấn đề liên quan đến đời sống dân
sự, trong đó có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng là nhà và quyền sử dụng
đất. Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự , Nhà nước
ta đã chú trọng ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo cơ sở pháp lý vững chắc
cho việc áp dụng giải quyết các tranh chấp, đó là các văn bản như: Pháp lệnh
về nhà ở năm 1991, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật
nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006... và những văn bản

hướng dẫn thi hành. Nhưng vì nhiều lý do khách quan và chủ quan như:
- Ý thức pháp luật của người dân chưa cao, các chủ thể thiếu thiện chí
trong giao dịch về nhà ở;

1


- Việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản mua bán có giá trị lớn là một
nhu cầu ngày càng trở nên sôi động và phức tạp trong tình hình hiện nay;
- Nội dung các quy phạm pháp luật có tính ổn định không cao do các
quy định chưa bám sát với các quan hệ mua bán phát sinh trên thực tế, chính
sách kinh tế của Nhà nước luôn có sự thay đổi; các quy phạm pháp luật chưa
cụ thể, chưa đầy đủ dẫn đến việc các chủ thể chưa hiểu hết được quyền, nghĩa
vụ của mình nên thường xảy ra tranh chấp;Tòa án thiếu cơ sơ pháp lý khi giải
quyết vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài hoặc đưa ra các phán quyết
không bảo đảm được một cách thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho các
đương sự.
- Sự thiếu khách quan, công bằng của đội ngũ xét xử nên các án tuyên bố
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu bị khiếu kiện nhiều lần, gây mất niềm tin
cho nhân dân.
Tất cả các nguyên nhân trên khiến cho các giao dịch về nhà ở bị ngừng
trệ, số lượng các hợp đồng mua bán nhà ở bi tuyên bố vô hiệu ngày càng
nhiều, mục đích của những người tham gia giao dịch nói chung không đạt
được. Do đó, việc phân tích, đánh giá các điều kiện để một hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu, tìm hiểu thực tiễn việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu để tìm ra những thiếu sót nhằm hoàn thiện pháp
luật là một đòi hỏi bức thiết. Đó là lý do tác giả chọn đề tài luận văn: “ Một số
vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở
vô hiệu”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu đã được đề cập tới trong Giáo trình trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo
trình của Khoa Luật Đại học Quốc Gia, Giáo trình luật của trường Cao đẳng
Kiểm sát.

2


Ngoài ra vấn đề này còn được đề cập tới trong cuốn “Bình luận khoa
học Bộ luật Dân sự” của Bộ Tư Pháp và trong một số công trình nghiên cứu
có liên quan như: đề tài khoa học cấp trường năm 2007: “Hợp đồng mua bán
nhà ở thực tiễn tranh chấp, giải quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở” do TS Phạm Văn Tuyết chủ nhiệm; đề tài
nghiên cứu khoa học cấp trường năm 2010: “Hợp đồng mua bán tài sảnnhững vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu” do TS Trần Thị Huệ làm chủ nhiệm;
Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Văn Cường: “Giao dịch dân sự vô hiệu và
việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” năm 2004;
Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Bùi Thị Thu Huyền: “Hợp đồng dân sự
vô hiệu do vi pham điều kiện ý chí chủ thể” năm 2010; Luận văn thạc sỹ luật
học của tác giả Đỗ Mạnh Tiến: “Hợp đồng mua bán nhà ở”, Luận văn thạc sỹ
luật học của tác giả Nguyễn Văn Tùng: “Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005,…
Bên cạnh đó, cũng có nhiều bài viết của một số tác giả khác như: TS
Bùi Đăng Hiếu “Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối và giao dịch dân sự vô
hiệu tuyệt đối”, tạp chí Luật học số 5/2001, TS Nguyễn Ngọc Điện “Hoàn
thiện chế độ pháp lý về xác lập hợp đồng”,…
Tuy nhiên, những công trình khoa học nêu trên chỉ nghiên cứu một
cách chung chung đối với các loại giao dịch, hoặc nghiên cứu về một, một số
khía cạnh pháp lý nào đó của hợp đồng mua bán nhà ở. Cho đến thời điểm
này chưa có tác giả nào nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nhất là
việc áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu. Do vậy,

việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu có ý nghĩa quan trọng trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định
của BLDS năm 2005 là đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới.

3


3. Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là trên cơ sở tìm hiểu, phân tích
trên pháp luật hiện hành và thực tiễn xét xử tại Tòa án về hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu để từ đó đề ra một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về việc tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả pháp
lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu. Để thực hiện mục đích trên, luận văn
tập trung làm rõ những vấn đề sau:
- Phân tích các quy định của pháp luật nhằm làm rõ cơ sở lý luận cơ
bản về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, cách thức xử lý hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam.
- Lược sử quá trình điều chỉnh của pháp luật Việt Nam về hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu từ năm 1945 đến nay, để làm nổi bật sự phát triển của
các quy định về vấn đề này.
- Nghiên cứu một số vấn đề của pháp luật thực định Việt Nam quy định
về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu.
- Nghiên cứu thực tiễn xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và đánh
giá về hiệu quả của những quy định hiện hành trên thực tế cũng như thực
trạng áp dụng luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đề xuất phương hướng nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật
về các điều kiện để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài

Để nghiên cứu đề tài này, tác giả đã sử dụng chủ yếu phương pháp luận
duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác- Lênin. Ngoài ra, tác giả còn có sự kết
hợp của các phương pháp khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo
sát, duy vật lịch sử …

4


5. Kết cầu của luận văn
Ngoài lời mở đầu và kết luận, luận văn được kết cấu làm 3 chương:
Chương I: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
và hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam
Chương II: Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân
sự Việt Nam hiện hành.
Chương III: Thực tiễn áp dụng, kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà
ở vô hiệu

5


CHƯƠNG I:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ
HIỆU VÀ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO
PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.1. Khái niệm, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhu cầu được có nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản bậc nhất
của con người. Trải qua thời gian dài, nhu cầu “trú ngụ” đã có sự thay đổi cả

về chất và lượng và hiện nay, nó càng trở nên bức thiết, các giao dịch về nhà
ở diễn ra càng sôi động. Nhưng cũng chính vì vậy nên những vi phạm và
tranh chấp về nhà ở cũng phổ biến, phức tạp hơn trước, đòi hỏi pháp luật phải
có sự điều chỉnh kịp thời, đầy đủ để thích nghi với thực tiễn xã hội, nhất là đối
với các hợp đồng mua bán nhà ở.
Để tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở thì trước hết cần hiểu về khái
niệm của nó. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà. Ví
dụ

: Theo tác giả Nguyễn Văn Tùng trong Luận văn thạc sỹ luật học với đề

tài “ Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định
của Bộ luật dân sự năm 2005” đã đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà
ở như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà
hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên
mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua
có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức
do các bên đă thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”. Trong cách tiếp
cận thứ hai, tác giả Đặng Mạnh Tiến trong đề tài Luận văn thạc sỹ “ Hợp
đồng mua bán nhà ở”cho rằng : “Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện

6


pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ
người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự
quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ
giao nhà và nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và
nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở

đó theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định”. Mỗi khái niệm đều
có ưu điểm và nhược điểm khác nhau. Đối với khái niệm thứ nhất: Ưu điểm
của khái niệm này là đã thể hiện được đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự
nói chung, đó là sự thỏa thuận của các bên (dựa trên sự bình đẳng và tự
nguyện), nêu được hình thức bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và
nghĩa vụ của các bên, thể hiện được các đặc trưng cơ bản của hợp đồng mua
bán nhà ở: tính song vụ, tính đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền ở hữu.
Tuy nhiên, hạn chế của khái niệm này ở chỗ khi hai bên đã thống nhất ý chí
trong hợp đồng mua bán nhà ở thì không có nghĩa là bên mua sẽ “là chủ sở
hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao” nếu hai bên không
thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết khác, nhất là tuân thủ hình thức bắt
buộc của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Khái niệm thứ hai đã nêu
được quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên, thể hiện được sự giám sát của
Nhà nước đối với đối tượng đặc biệt là nhà ở, ý nghĩa của hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng không nêu được đặc trưng của quan hệ hợp đồng mua bán.
Theo nghĩa rộng, tác giả đồng ý với khái niệm hợp đồng mua bán nhà
ở của TS Phạm Công Lạc: “Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính
sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền
sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua” hay nói cách khác thì: Hợp
đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban
hành và đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong việc dịch chuyển nhà ở từ người bán sang người mua. Và hiểu theo

7


nghĩa hẹp: “Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán trong đó đối
tượng của hợp đồng là nhà ở, do đó nó mang đầy đủ các đặc điểm của hợp
đồng mua bán nói chung còn có những đặc điểm riêng biệt do đối tượng là
nhà ở”

Theo cách định nghĩa trên thì hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc
điểm pháp lý chung như các hợp đồng mua bán tài sản khác bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ: Bên bán và bên mua
đều có quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với nhau. Bên bán có quyền yêu cầu
bên mua nhận nhà và trả tiền, bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhận tiền và
chuyển giao đúng nhà đã bán, theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù: Tính đền bù thể
hiện ở khoản tiền mà bên mua có nghĩa vụ phải trả cho bên bán nhà ở theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Tính đền bù trong hợp đồng mua
bán chính là đặc điểm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối
với phần nhà hoặc toàn bộ ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua.
Ngoài những đặc điểm chung như các hợp đồng mua bán tài sản khác,
hợp đồng mua bán nhà ở còn có đặc điểm riêng, đó là các bên trong hợp đồng
phải có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các quy định về hình thức theo quy định của
pháp luật. Đối tượng của hợp đồng là nhà ở nên pháp luật luôn có những quy
định chặt chẽ hơn so với các loại tài sản khác. Đối với từng loại nhà ở, pháp
luật quy định cần có điều kiện riêng biệt thì phải tuân theo các điều kiện đó. Ví
dụ điều kiện để thuê, mua nhà ở xã hội tại Điều 54 Luật nhà ở năm 2005.
1.1.2.Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao dịch dân sự. Để đảm bảo sự ổn
định của các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng
thì hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của
8


giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005: “1. Giao dịch
dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của
pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định”.
Theo quy định trên, một hợp đồng mua bán nhà ở buộc phải tuân theo
các điều kiện về năng lực chủ thể, về mục đích và nội dung, về tính tự nguyện
và hình thức của hợp đồng. Mỗi cá nhân, tổ chức tham gia ký kết hợp đồng
đều nhằm tới một lợi ích nhất định. Để đảm bảo sự công bằng và tránh tình
trạng lạm dụng xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác thì người tham
gia giao kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân
sự của cá nhân theo quy định tại Điều 17 BLDS năm 2005 là “khả năng của
cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự”.
Mỗi cá nhân khác nhau có năng lực hành vi dân sự khác nhau, phụ thuộc vào
độ tuổi và khả năng nhận thức của mỗi cá nhân. Năng lực pháp luật của cá
nhân theo quy định tại Điều 14 BLDS là “khả năng của cá nhân có quyền và
nghĩa vụ dân sự”. Năng lực pháp luật của mọi cá nhân là khách quan, mang
tính đồng đều. Nếu thiếu một trong hai loại năng lực trên thì cá nhân không
thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được. Ví dụ: người nước ngoài
muốn mua nhà ở tại Việt Nam nhưng thiếu một trong các điều kiện được quy
định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12, tức là họ không đủ năng lực pháp
luật, mặc dù họ có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì họ cũng không thể mua
nhà. Hoặc người giám hộ không được quyền mua nhà của người được giám
hộ. Tuy nhiên, điều luật quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chỉ cần

9


đủ “năng lực hành vi”. Rõ ràng, đây là một thiếu sót mà pháp luật cần bổ
sung thêm điều kiện về năng lực pháp luật cho đầy đủ. Và câu từ nên được

sửa lại thành: “Người tham gia giao dịch có năng lực chủ thể”. Từ “người”
mà điều luật quy định ở đây cần được hiểu là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,
tổ hợp tác, các tổ chức đoàn thể khác (gọi chung là tổ chức). Đối với pháp
nhân hay tổ chức, năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự xuất
hiện đồng thời, được xác định thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc
đại diện theo ủy quyền. Trên thực tế, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua
bán nhà ở chủ yếu là cá nhân và các tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản.
Hộ gia đình và tổ hợp tác hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực nông, lâm, ngư
nghiệp hoặc dịch vụ khác nên việc họ tham gia hợp đồng mua bán nhà ở
thường ít hơn các chủ thể khác.
Mỗi chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thì ngoài việc thỏa mãn nhu
cầu vật chất hoặc tinh thần của mình thì cần phải đảm bảo lợi ích, trật tự
chung của xã hội và quyền lợi hợp pháp của người thứ ba. Do vậy, một hợp
đồng mua bán nhà có hiệu lực phải là hợp đồng có mục đích và nội dung
“không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”.
Bản chất của hợp đồng dân sự nói chung là sự tự do thỏa thuận và
thống nhất ý chí trên cơ sở bình đẳng về địa vị pháp lý. Nếu hợp đồng vi
phạm bất kỳ sự tự nguyện nào thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Do vậy, sự tự
nguyện tham gia giao kết hợp đồng cũng là một trong các điều kiện không thể
thiếu để hợp đồng có hiệu lực pháp luật
Hợp đồng mua bán nhà là một loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài
sản, bởi đối tượng của nó là nhà ở - một loai bất động sản có tầm quan trọng
không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn ảnh hưởng tới chính sách kinh tế quốc
gia. Bởi vậy, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì ngoài việc tuân thủ
các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung theo quy định

10


của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở còn phải tuân thủ nghiêm ngặt quy

định về hình thức, đó là bằng văn bản, được sự xác nhận của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, trừ một số trường hợp luật quy định hợp đồng này
không phải thông qua công chứng, chứng thực. Hình thức văn bản sẽ đảm bảo
được sự an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng, vừa
thể hiện được sự giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan.
Kể từ ngày 15/10/1993 ( ngày Luật đất đai có hiệu lực), đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm
cả quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sử
dụng đất. Tại khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng
quy định: Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử
dụng đất”.Và nội dung này được nhắc lại tại Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005.
Tuy nhiên, giữa Luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 1993 được sửa đổi,
bổ sung năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 có nhiều điểm mâu thuẫn, bất cập
trong quy định về hình thức nên tình trạng vi phạm vẫn xảy ra và gây lúng
túng cho cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết. Vấn đề này sẽ được bàn kỹ
hơn ở Chương II.

1.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Pháp luật được Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm mục
đích cuối cùng là ổn định trật tự xã hội theo ý chí Nhà nước, đảm bảo lợi ích
của người dân. Do vậy, các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán
nhà ở nói riêng nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện bắt buộc
theo quy định của pháp luật thì sẽ vô hiệu. “Vô hiệu” 1 có nghĩa là : “Không
có hiệu lực, không có hiệu quả”. Một hợp đồng vô hiệu là một hợp đồng
1

Từ điển Tiếng Việt- NXB Thanh Hóa, sđd tr 1350

11

không tồn tại theo luật và không có giá trị pháp lý do vi phạm các điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng được pháp luật quy định. Hợp đồng vô hiệu không
thể là căn cứ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia kể từ thời
điểm giao kết. Do vậy, dù các bên đã thực hiện những thỏa thuận trong hợp
đồng thì khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, những hành vi đó cũng không được
xem là hành vi thực hiện hợp đồng. Từ đó có thể hiểu:” Hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu là hợp đồng có sự thể hiện ý chí của các bên nhưng vi phạm
điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật”.
Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, các bên tham gia giao kết hợp đồng
phải gánh chịu những hậu quả bất lợi về tinh thần và vật chất như: mục đích
ban đầu đặt ra không thực hiện được, nếu các bên chưa thực hiện những điều
khoản cam kết trong hợp đồng thì không được thực hiện nữa, nếu đã thực hiện
một phần hoặc toàn bộ những điều khoản đã cam kết thì phải khôi phục lại
tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không hoàn trả được
bằng tiền thì hoàn trả bằng hiện vật, bên nào gây thiệt hại, có lỗi thì phải bồi
thường ( Khoản 2 Điều 137 BLDS năm 2005).

1.2.2. Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng một trong các
điều kiện hợp pháp theo quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà.
* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực
chủ thể
Vì bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí trên cơ
sở bình đẳng và tự nguyện nên điều kiện về năng lực chủ thể là điều kiện đầu

12

tiên cần phải được đảm bảo. Khi người tham gia giao kết hợp đồng mua bán
nhà ở không đủ điều kiện về năng lực chủ thể thì hợp đồng đó vô hiệu.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở cũng giống như chủ thể của các
giao dịch dân sự khác, bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
Các pháp nhân, tổ chức khác giao kết hợp đồng thông qua hành vi của người
đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền. Đại diện theo pháp luật
là đại diện do pháp luật quy định hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Đại diện theo ủy quyền là đại diện có sự đồng ý của người ủy
quyền và người được ủy quyền. Đối với tổ chức, sự vi phạm điều kiện về
năng lực chủ thể chính là việc thực hiện những hành vi vượt quá thẩm quyền
đại diện theo pháp luật hay theo sự ủy quyền, hoặc thực hiện giao kết hợp
đồng mà người giao kết không có quyền giao kết. Đối với cá nhân, nếu không
đủ năng lực hành vi thì họ bắt buộc phải có người đại diện theo quy định của
pháp luật hoặc người giám hộ hợp pháp khi tham gia giao kết hợp đồng.
*Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do có nội dung, mục đích vi phạm
điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Để bảo vệ trật tự xã hội và các giá trị đạo đức chung, Điều 122 BLDS
năm 2005 quy định một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:
“Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội”. Theo Từ Điển Tiếng Việt- NXB Thanh Hóa
tr.774 thì “mục đích” là: “ Cái vạch ra làm đích nhằm đạt cho được”. Điều
128 BLDS 2005 quy định: “Điều cấm của pháp luật là những quy định của
pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Ví dụ:
A bán nhà cho con trai mình là B. Nhưng để trốn thuế, A đã lập hợp đồng
tặng cho tài sản là nhà và quyền sử dụng đất cho B. Hợp đồng tặng cho là hợp
đồng giả tạo nhằm che dấu hợp đồng bán nhà. Hợp đồng này đã vi phạm điều
cấm của pháp luật, cụ thể là Điều 129: giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.

13

Trái đạo đức xã hội là đi ngược lại những chuẩn mực ứng xử chung
giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn
trọng. Tuy nhiên, khái niệm ” đạo đức” là một khái niệm có nội hàm rộng và
trìu tượng, không thể đưa ra tiêu chí cụ thể nào cả cho cái đúng, sai, tốt,
xấu,...thuộc phạm trù đạo đức. Quan niệm về đạo đức ở mỗi cộng đồng người
khác nhau, vào những giai đoạn lịch sử khác nhau là khác nhau. Chính vì vậy,
việc xác định mục đích và nội dung như thế nào được xem là trái đạo đức
không phải lúc nào cũng dễ dàng và đạt được sự đồng thuận từ các chủ thể.
Mặc dù vậy, việc quy định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do có mục
đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là cần
thiết nhằm bảo vệ trật tự công cộng. Theo đó, tất cả những hợp đồng được ký
kết mà có căn cứ chứng minh có sự vi phạm điều cấm của pháp luật, hoặc trái
đạo đức xã hội đều không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do người tham gia giao kết hợp
đồng không thể hiện ý chí tự nguyện
Có hay không sự tự nguyện trong thỏa thuận của các bên là yếu tố có
ảnh hưởng mang tính quyết định đến tính hợp pháp của hợp đồng. Bởi vì đặc
trưng cơ bản của hợp đồng dân sự là sự “tự do ý chí”, tức là phải có sự thống
nhất giữa ý chí đích thực và thể hiện ý chí đích thực: “Trong quan hệ dân sự,
các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng
ép, đe dọa, ngăn cản bên nào” (Điều 4 BLDS năm 2005). Các trường hợp
không bày tỏ ý chí đích thực, hợp pháp dẫn đến hợp đồng vô hiệu bao gồm:
hợp đồng giả tạo nhằm che dấu hợp đồng khác, hợp đồng vô hiệu do chủ thể
giao kết hợp đồng bị đe dọa, lừa dối hoặc bị nhầm lẫn. Đối với hợp đồng mua
bán nhà giả tạo thường là nhằm mục đích giảm thuế hoặc trốn thuế sang tên
trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, hoặc một người muốn mua nhưng
lại nhờ người khác đứng tên. Tranh chấp phát sinh khi người đứng tên đó lại

14


có ý muốn chiếm đoạt tài sản. Đối với hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, trên
thực tế thường xảy ra trong trường hợp nhà đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa
nhưng chủ sở hữu vẫn tiến hành bán nhà, hoặc nhà ở thuộc sở hữu chung
nhưng lại nói dối nhà thuộc sở hữu riêng và đem bán…
Tóm lại, các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm ý
chí đích thực của các chủ thể trên thực tế rất đa dạng và ngày càng phức tạp.
Bên bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn hoặc một trong hai bên giao kết hợp đồng giả
tạo đều có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức
Nhằm hạn chế tình trạng hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, so với BLDS
năm 1995 thì BLDS năm 2005 đã bổ sung quy định về hình thức của giao
dịch dân sự tại Khoản 2 Điều 122 như sau: “Hình thức giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.
Như vậy, hình thức của hợp đồng không được xem là điều kiện để hợp đồng
có hiệu lực, trừ những trường hợp do pháp luật quy định, cụ thể là: “Trong
trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn
bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì
phải tuân theo các quy định đó” (Khoản 2 Điều 124). Nhà ở là một loại tài
sản có giá trị lớn và nhu cầu nhà ở ngày càng bức thiết nên hình thức của hợp
đồng mua bán nhà ở được pháp luật quy định chặt chẽ: “Hợp đồng mua bán
nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 450). Theo các quy định trên
thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực. Điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
được nhắc lại tại điểm d, mục 2.2 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày
16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “Hợp đồng mua
bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc

15


chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng”. Vậy khi hợp
đồng mua bán nhà ở không được thể hiện dưới hình thức luật định thì có bị
tuyên bố vô hiệu hay không? Điều 134 BLDS năm 2005 quy định: “Trong
trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc
các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá
thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”.Thời hạn mà Tòa án
buộc các bên hoàn thiện hình thức của hợp đồng theo Nghị quyết số
01/2003/NQ-HĐTP là một tháng, kể từ ngày Tòa án ra quyết định. Như vậy,
nếu quá thời hạn mà Tòa án buộc các bên thực hiện quy định về hình thức mà
các bên không thực hiện thì hợp đồng mới bị tuyên bố vô hiệu. Trường hợp vi
phạm về hình thức cũng giống như trường hợp hợp đồng vi phạm ý chí của chủ
thể, thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hai năm (Khoản 1
Điều 136 BLDS năm 2005), quá hai năm đó mà một trong các bên không yêu
cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật.
Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng phổ biến và có
giá trị lớn nên pháp luật đã quy định khá đầy đủ và chi tiết về loại hợp đồng
này. Cũng giống như bất kỳ một loại giao dịch dân sự nào, hợp đồng mua bán
nhà ở cũng phải là sự thống nhất giữa ý chí đích thực và việc bày tỏ ý chí đích
thực, được thể hiện ra ngoài dưới hình thức chặt chẽ theo quy định của pháp
luật. Các yếu tố về năng lực chủ thể, nội dung hợp đồng, ý chí của các bên và
hình thức của hợp đồng đều quan trọng, giúp ngăn ngừa những hành vi xâm
phạm đến quyền lợi của Nhà nước, của cộng đồng và của chính các bên tham
gia hợp đồng. Do vậy, các bên tham gia hợp đồng đều phải tuyệt đối chấp

16


hành nghiêm chỉnh và việc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng cần thiết phải bị tuyên bố vô hiệu.
1.2.2.2. Các bên trong hợp đồng phải chịu những hậu quả pháp lý
nhất định.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu có thể hiểu là
những hệ quả pháp lý phát sinh theo quy định của pháp luật trong trường hợp
hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, các bên
đều hướng tới một mục đích nhất định. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
do vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của pháp luật thì trước hết,
các bên không đạt được mục đích của mình. Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu
không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết.
Do đó, hợp đồng coi như chưa được xác lập và việc các bên thực hiện quyền
và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ không được pháp
luật thừa nhận.
Cũng giống như mọi giao dịch dân sự nói chung, hậu quả pháp lý do
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được quy định rõ tại Điều 137 BLDS năm
2005: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được
bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao
dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

1.3. Khái lược quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
vô hiệu trong pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến nay

17


Năm 1945, mặc dù nước ta đã giành được độc lập nhưng hoàn cảnh lúc
đó chưa cho phép chúng ta ngay lập tức ban hành ra luật mới nên vấn đề về
hợp đồng mua bán nhà ở cũng như tất cả các vấn đề xã hội khác đều được
điều chỉnh bởi Dân luật giản yếu Nam kỳ 1883, Dân luật Bắc kỳ 1931 và
Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật 1936. Tuy nhiên, các luật của chế độ cũ này
được áp dụng dựa trên nguyên tắc không trái với quyền lợi của người dân
được thể hiện ở Sắc lệnh số 97/SL “Sửa đổi một số quy lệ và chế định trong
dân luật” do Chủ tịch Hồ Chí Minh ban hành ngày 22/5/1950 bao gồm:
+ Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành sự nó
đúng với quyền lợi của nhân dân (Điều 1);
+ Người ta chỉ dược hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở
hữu của mình một cách hợp pháp và không thiệt hại đến quyền lợi của nhân
dân ̣(Điều 12);
+ Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện
kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu (Điều 13).
Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà ở trái với các nguyên tắc trên thì sẽ
bị vô hiệu.
Sau khi có Hiến pháp mới năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ
thị số 772/CT-TATC về việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong
kiến. Sau khi thống nhất đất nước, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản
quy định về giao dịch dân sự, trong đó có hợp đồng. Và trong báo cáo số
158/BC ngày 25/3/1985 của Tòa án nhân dân tối cao tổng kết công tác xét xử
về các tranh chấp về mua bán nhà ở và cho thuê nhà ở của tư nhân tại các
thành phố, thị xã, thị trấn đã xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán nhà ở bao gồm:
+ Hợp đồng phải có nội dung đúng chính sách pháp luật;

+ Người tham gia ký kết hợp đồng phải có đủ tư cách về mặt pháp lý;

18


+ Phải có sự thỏa thuận tự nguyện của bên mua và bên bán;
+ Hợp đồng phải làm theo đúng thủ tục luật định.
Cũng theo văn bản hướng dẫn này, khi xem xét giải quyết các tranh
chấp về hợp đồng mua bán thì phải căn cứ vào các yếu tố trên để xem xét hợp
đồng có vô hiệu hay không. Hiện nay, luật hiện hành về hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu đã có sự kế thừa từ các quy định trước đây và bổ sung cho phù
hợp, rõ ràng hơn.
Khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự
ngày càng phát triển mạnh mẽ đòi hỏi pháp luật cũng phải thay đổi và hoàn
thiện để đáp ứng với những thực tế mới nảy sinh. Nhiều văn bản pháp luật
quan trọng mới ra đời, trong đó có Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991.
Điều 15 của Pháp lệnh đã quy định rõ các trường hợp hợp đồng vô hiệu :
“1- Hợp đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hợp sau đây:
a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với
đạo đức xã hội;
b) Một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng.
2- Hợp đồng do người dưới mười tám tuổi giao kết mà không có sự
đồng ý của cha, mẹ hoặc người đỡ đầu theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của
Pháp lệnh này, thì cha, mẹ hoặc người đỡ đầu có quyền yêu câu Toà án xác
định hợp đồng vô hiệu.
3- Khi một bên hợp đồng bị nhầm lẵn về nội dung chủ yếu của hợp
đồng, bị đe doạ hoặc bị lừa dối, thì có quyền yêu cầu Toà án xác định hợp
đồng vô hiệu.
4- Hợp đồng vô hiệu từng phần, khi nội dung của phần đó vô hiệu,
nhưng không ảnh hưởng đến nội dung các phần còn lại của hợp đồng”.

Hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu nói riêng được xử lý theo nguyên tắc quy định tại Điều 16 như sau:

19