Pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 50

LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2012
1


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ HUY ĐỘNG VỐN
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN .............................................................................................................. 5
1.1.Vốn và vai trò của vốn trong đầu tư...................................................................... 5
1.1.1.Khái niệm vốn ................................................................................................... 5
1.1.2.Vai trò của vốn trong hoạt động đầu tư .............................................................. 7
1.2.Đầu tư kinh doanh bất động sản và tính tất yếu khách quan của việc huy động vốn

trong đầu tư kinh doanh bất động sản ......................................................................... 9
1.2.1.Khái niệm và đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS .......................................... 9
1.2.2.Tính tất yếu khách quan của việc huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt độngđầu tư
kinh doanh BĐS .....................................................................................................................12
1.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh hoạt động huy động
vốn của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS .................................... 16
1.3.1. Giai đoạn trước khi ra đời của Luật Kinh doanh BĐS..................................... 16
1.3.2. Từ khi ban hành Luật Kinh doanh BĐS đến nay............................................. 17
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 20
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN
THI HÀNH ............................................................................................................. 21
2.1. Nội dung pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong đầu tư kinh doanh
BĐS ......................................................................................................................... 21
2.1.1. Các nguyên tắc huy động vốn ......................................................................... 21
2.1.2. Các điều kiện huy động vốn ........................................................................... 24
2.1.3. Các hình thức huy động vốn ........................................................................... 34
2.1.4. Xử phạt vi phạm pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động
đầu tư kinh doanh BĐS ............................................................................................ 40
2.2. Một số tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về huy
động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS ........................... 41
2.2.1. Tồn tại và bất cập từ quy định của pháp luật hiện hành về huy động vốn ........ 41
2.2.2. Những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi và những sai phạm nảy
sinh trong thực tế ..................................................................................................... 45
2


2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại và vướng mắc ............................................... 49
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 52
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................... 53
3.1. Những quan điểm, định hướng của việc hoàn thiện pháp luật về huy động vốn
của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS ........................................... 53
3.1.1. Vì một thị trường BĐS phát triển theo định hướng của Đảng và Nhà nước ......... 53
3.1.2. Tạo sự cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể đầu tư ..................... 56
3.1.3. Khơi thông nguồn vốn và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án treo ..... 58
3.2. Một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật về huy động vốn của nhà
đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS ........................................................ 59
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về huy động vốn. ........................................................... 59
3.2.2. Tổ chức thực thi có hiệu quả pháp luật trong thực tế....................................... 64
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ....................................................................................... 67
KẾT LUẬN CHUNG ............................................................................................. 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 69

3


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ kéo theo sự phát triển của một số nghành
khác như xây dựng, sắt thép….. Đồng thời góp phần tạo cho đất nước một bộ mặt
mới với những căn hộ, những tòa cao ốc tráng lệ làm tô điểm thêm mỹ quan đô thị.
Trong những năm gần đây, do nhận được sự quan tâm nhiều từ phía Đảng, Nhà nước
với nhiều chủ trương chính sách và hệ thống pháp luật ngày càng hoàn chỉnh hơn,
cộng với sự gia nhập WTO đã tạo ra những bước đệm vững chắc cho thị trường này
phát triển. Vì thế, hàng loạt các công ty kinh doanh BĐS ra đời, các dự án được cấp
phép xây dựng với số lượng ngày càng lớn và đặc biệt lĩnh vực này còn thu hút sự
quan tâm của các tầng lớp khác trong xã hội. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường

này, nhất là lĩnh vực huy động vốn lại khá nhạy cảm và phụ thuộc nhiều vào chính
sách pháp luật của Nhà nước. Trong những năm qua, mặc dù các quy định điều chỉnh
về vấn đề huy động vốn và BĐS nói chung theo hướng ngày càng hoàn thiện hơn và
phù hợp với xu thế phát triển chung của thế giới. Song bên cạnh đó, cũng còn nhiều
bất cập và thiếu tính khả thi. Đó là một trong những nguyên nhân cơ bản gây ra làn
sóng đầu cơ BĐS, huy động vốn trái phép diễn ra một cách tràn lan trong thời gian
qua, làm cho thị trường trở nên thiếu minh bạch, các dự án treo ngày càng nhiều, thị
trường BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. Sự buông lỏng trong công tác quản lý, những yếu
kém mà pháp luật chưa khắc phục kịp thời, tình trạng cấp phép thành lập doanh
nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng nhiều trong đó có nhiều
doanh nghiệp yếu kém cả về năng lực tài chính cũng như cách quản lý, cộng với
những khiếm khuyết của các quy định pháp luật đã tạo nên một thị trường BĐS với
tình trạng lộn xộn, đầu tư tràn lan nhưng không có hiệu quả hoặc lập dự án xin cấp
phép để chiếm giữ đất song không có vốn để đầu tư nên để đất hoang hoá, hoặc huy
động vốn trái pháp luật với nhiều kiểu trá hình khác nhau như: Bán non dự án, huy
động vốn trái phép núp dưới các hợp đồng vay vốn, hợp tác đầu tư… nhằm chiếm
dụng vốn của khách hàng diễn ra phổ biến đối với một bộ phận lớn các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS. Đó là hệ quả của tình trạng tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực
này xảy ra chiếm tỉ lệ lớn, đẩy nhiều khách hàng thiếu hiểu biết vào tình thế rủi ro và
một bộ phận lớn khách hàng mất lòng tin vào các nhà đầu tư, hoặc họ giao dịch với
thái độ dè chừng và cẩn trọng.
1


Với những biểu hiện trái chiều nêu trên của thị trường BĐS đã có tác động và ảnh
hưởng không tốt tới các nhà đầu tư kinh doanh BĐS chân chính, có tiềm lực bởi họ
cũng bị “đánh đồng” với những doanh nghiệp, những nhà đầu tư yếu kém và kinh
doanh theo kiểu chụp giật. Từ đó, tất yếu dẫn tới sự méo mó của thị trường, vì vậy để
đưa hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động huy động vốn nói riêng phát
triển lành mạnh, chính quy và công khai hoá thì cần có một cơ chế quản lý tốt, đặc

biệt là cần phải có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, phù hợp và thông thoáng. Để
đạt được điều đó thì việc nghiên cứu, tìm hiểu sâu hơn về các quy định liên quan đến
vấn đề huy động vốn trong họat động BĐS, trên cơ sở đó tìm ra những yếu kém của
pháp luật và đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục các quy định pháp luật về vấn
đề này là một việc làm cần thiết và có ý nghĩa để hướng tới mục đích nêu trên. Đó
cũng là lí do để tác giả chọn đề tài: “pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư
trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS” làm mục tiêu nghiên cứu của mình.
2. Đối tượng, mục đích, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Phân tích khái niệm vốn, đầu tư kinh doanh BĐS, vai trò của vốn đối với doanh
nghiệp, nền kinh tế.
Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật về huy động vốn trong
các văn bản pháp luật hiện hành.
Mục đích nghiên cứu:
Thứ nhất, đặt ra và giải quyết các vấn đề lý luận về vốn, đầu tư kinh doanh BĐS;
Thứ hai, đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về huy động vốn;
Thứ ba, đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế đảm bảo thực hiện các
quy định của pháp luật về huy động vốn.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu tổng thể các quy định có liên quan
đến huy động vốn được quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2005, Luật Nhà ở 2005,
Luật Đất đai 2003, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và một
số văn bản khác có liên quan để tìm ra những ưu khuyết điểm, trên cơ sở đó đưa ra
những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về huy động vốn trong thời gian tới.
3. Tính mới của đề tài:
Đề tài là một vấn đề hoàn toàn mới mẻ, hiện nay chưa có một công trình nào
nghiên cứu một cách chuyên sâu và chi tiết về vấn đề này. Theo tìm hiểu của tác giả
thì hiện nay có một số các công trình nghiên cứu có liên quan đến thị trường BĐS
2

như: “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, của tác giả
Nguyễn Thị Nga, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2003, Trường Đại học Luật Hà
Nội;“Hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS” của tác giả Thiều Thị
Chiên, Khóa luận tốt nghiệp năm 2010, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu các
quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS” của tác giả
Đặng Huyền Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011, Trường Đại học Luật Hà
Nội;“Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong
kinh doanh BĐS” của tác giả Đoàn Thị Huyền, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011,
Trường Đại học Luật Hà Nội, “Tìm hiểu pháp luật về Hợp đồng kinh doanh Bất động
sản”, của tác giả Trịnh Thị Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2010, Trường Đại học
Luật Hà Nội …. Các đề tài nêu trên cũng có nghiên cứu một số khía cạnh và những
biểu hiện của vấn đề huy động vốn như xử lý vi phạm đối với huy động vốn trái pháp
luật hay một số dạng hợp đồng được sử dụng trong lĩnh vực huy động vốn… mà
không có bất kỳ công trình hay đề tài nào nghiên cứu mang tính toàn diện và chuyên
sâu các quy định pháp luật về huy động vốn. Ngoài ra, còn một số bài báo tạp chí
cũng có đưa ra những phân tích, nhận định về một số quy định pháp luật về huy động
vốn. Các đề tài nêu trên, bài viết, bài báo là tài liệu quý báu trong quá trình nghiên
cứu đề tài của tác giả.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành được đề tài này, tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu
mang tính truyền thống như: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Bên cạnh
đó tác giả còn sử dụng một số phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp, tham khảo ý
kiến của các chuyên gia và tổng kết kinh nghiệm thực tiễn để nghiên cứu đề tài.
5. Những đóng góp mới của luận văn
Thông qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về huy động vốn, đánh giá
thực trạng áp dụng các quy định pháp luật, chỉ ra những mặt tích cực cũng như hạn
chế của các quy định pháp luật và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Với kết quả nghiên
cứu đạt được sẽ góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về huy động vốn
và là cơ sở quan trọng đưa hoạt động huy động vốn hiệu quả, tháo gỡ những nút thắt
về vốn cho doanh nghiệp, đưa các quy định về huy động vốn được tuân thủ một cách

nghiêm minh trên thực tế và giúp thị trường BĐS phát triển một cách minh bạch hơn.
Đồng thời, luận văn còn có giá trị tham khảo hữu ích trong công tác giảng dạy và
3


học tập môn học Luật Kinh doanh BĐS tại các cơ sở đào tạo cũng như trong hoạt
động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS nói chung. Bên
cạnh đó, các giải pháp mà học viên đưa ra có thể được các cơ quan, tổ chức và cá
nhân có thẩm quyền tham khảo và ứng dụng vào thực tiễn công tác xây dựng pháp
luật kinh doanh BĐS cũng như công tác quản lí đối với thị trường này.
6. Cơ cấu của luận văn
-

Mục lục

-

Lời mở đầu

-

Nội dung luận văn: bao gồm 3 chương
+ Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về huy động vốn của nhà đầu tư
trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
+ Chương 2: Pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư
kinh doanh BĐS
+ Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về huy động vốn
của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS

-

Kết luận

-

Danh mục tài liệu tham khảo

4


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ HUY ĐỘNG VỐN
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Vốn và vai trò của vốn trong đầu tư

1.1.1. Khái niệm vốn
-

Theo Từ điển tiếng việt: “Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất

kinh doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thể những gì có sẵn hay tích luỹ được dùng
trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả”. [23, tr. 1126] Hay
“Vốn là tiền gốc, tiền bỏ ra để sản xuất kinh doanh làm cho có lãi hay là những gì
tích được cần thiết cho một lĩnh vực hoạt động nào đó nói chung”. [22, tr.1829]
-

Theo quan điểm của Mác, dưới góc độ các yếu tố sản xuất, Mác cho rằng: Vốn

là giá trị đem lại giá trị thặng dư, là đầu vào của quá trình sản xuất. Đây là định nghĩa
có tầm khái quát lớn vì nó bao hàm đầy đủ bản chất và vai trò của vốn – phần giá trị
các nhà tư bản bỏ ra ban đầu để thu về giá trị thặng dư và là nền tảng của mọi quá
trình sản xuất. Nhưng do hạn chế về trình độ phát triển của nền kinh tế thời đó, Mác
chỉ bó hẹp khái niệm về vốn trong khu vực sản xuất vật chất khi cho rằng chi có khu
vực sản xuất mới tạo ra giá trị thặng dư cho nền kinh tế.
-

Sau này, David Begg có đưa ra định nghĩa về vốn với phạm vi rộng hơn. Theo

đó, vốn được chia ra làm hai loại: vốn hiện vật và vốn tài chính của doanh nghiệp.
Vốn hiện vật là dự trữ các hàng hóa đã sản xuất ra để sản xuất các hàng hóa khác.
Vốn tài chính của doanh nghiệp là các giấy tờ có giá và tiền mặt của doanh nghiệp.
Như vậy, đã có sự đồng nhất vốn với tài sản của doanh nghiệp trong quan niệm về
vốn của David Begg.
-

Các khái niệm trên đã phần nào khái quát được bản chất của vốn, nhưng do

những hạn chế khách quan mà chưa đưa ra được cách hiểu chính xác và đầy đủ về
vốn trong đầu tư kinh doanh. Hiện nay, một cách thông dụng nhất, vốn được hiểu là
toàn bộ những giá trị ứng ra ban đầu và trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp. Với khái niệm này, vốn không chỉ được nhắc đến như nền tảng, đầu
vào của sản xuất; sự tham gia của vốn không chỉ bó hẹp ở một khâu sản xuất mà còn
trong toàn bộ quá trình sản xuất, cũng như tái sản xuất trong suốt thời gian tồn tại của
doanh nghiệp.

5

-

Như vậy, qua hai cách định nghĩa trên về vốn ta có thể thấy, vốn là bước đầu

quan trọng để con người bắt tay vào đầu tư kinh doanh một lĩnh vực cụ thể. Con
người sử dụng vốn của mình, hoặc đi vay vốn để kinh doanh nhằm mục đích lợi
nhuận. Nền kinh tế càng phát triển, sự giao lưu buôn bán giữa các vùng miền, các
quốc gia với nhau không chỉ là cơ hội để con người nhận thức được tầm quan trọng
của vốn, lợi ích mà vốn có thể mang lại, mà còn tạo ra nhiều cơ hội để con người sử
dụng vốn kinh doanh một cách có hiệu quả. Khởi đầu của quá trình kinh doanh là
phải có vốn, nhận thức rõ tầm quan trọng của vốn đối với hoạt động kinh doanh, phù
hợp với xu thế phát triển chung của nền kinh tế thế giới và đáp ứng đòi hỏi khách
quan của nền kinh tế, pháp luật quy định đối với các doanh nghiệp kinh doanh một số
nghành đặc biệt như: bảo hiểm, ngân hàng, BĐS…. phải có một số vốn nhất định mới
được phép kinh doanh, nguồn vốn đó gọi là vốn pháp định. Không chỉ thế, một số
ngành nghề quan trọng, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu tương đối lớn như: đầu tư
Nhà ở, đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, đầu tư khu đô thị mới … pháp luật
còn yêu cầu các doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính của mình trong
từng dự án cụ thể, mới cấp phép đầu tư thông qua việc quy định mức vốn đầu tư tối
thiểu ban đầu của dự án đó.
Như vậy, vốn là tài sản (tài sản hữu hình và vô hình) của mỗi cá nhân, tổ chức mà
con người sử dụng nó để đầu tư kinh doanh và khai thác những công dụng, giá trị mà
vốn mang lại trong suốt quá trình đầu tư kinh doanh. Từ những khái niệm nêu trên
cho thấy, vốn có những đặc trưng cơ bản như sau:
Thứ nhất: Vốn là tài sản nên vốn có giá trị và giá trị sử dụng. Con người sử dụng
vốn để khai thác những giá trị mà nó mang lại phục vụ cho nhu cầu của mình, của
nhà đầu tư và rộng hơn là phục vụ cho nhu cầu của xã hội.
Thứ hai: Vốn là phương tiện đạt được mục đích kinh doanh và nâng cao đời sống
vật chất tinh thần trước hết là của người lao động và nhà đầu tư. Để có thể tham gia
đầu tư sản xuất kinh doanh thì điều đầu tiên là phải có vốn, trên cở sở nguồn vốn đó,

tùy vào năng lực cũng như nhu cầu của mỗi người mà khai thác những giá trị vốn có
thể mang lại nhằm tạo ra lợi nhuận phục vụ cho đời sống của mình thông qua nhiều
phương thức khác nhau.
Thứ ba: Vốn phải luôn luôn vận động và có khả năng sinh lời trong quá trình vận
động nếu được con người, được nhà đầu tư biết sử dụng vốn một cách có hiệu quả và
6


hữu ích. Mỗi cá nhân hay tổ chức khi sử dụng vốn cho đầu tư kinh doanh, họ không
chỉ nhìn nhận vốn đó ở giá trị hữu hình mà cái họ quan tâm và chú trọng hơn đó là giá
trị vô hình của vốn. Nghĩa là thông qua việc sử dụng một nguồn vốn nhất định cho
một hoạt động đầu tư nào đó, nếu đầu tư đúng mục đích, có hiệu quả thì nguồn vốn
đó được sinh sôi nảy nở và tăng lên gấp bội lần so với giá trị thực ban đầu.
Thứ tư: Vốn phải đại diện cho một loại tài sản nhất định (như tiền, vàng bạc, giấy tờ
có giá, nhà cửa, các công trình nghiên cứu khoa học, những phát minh sáng chế…). Tất
cả các tài sản đó đều được tham gia với tư cách là nguồn vốn – là yếu tố đầu vào của quá
trình sản xuất hoặc được nhà đầu tư huy động trong quá trình sản xuất.
Thứ năm: Vốn luôn gắn với một chủ sở hữu nhất định (cá nhân, tổ chức). Nguồn
vốn trong quá trình đầu tư kinh doanh của các tổ chức, cá nhân là hết sức phong phú,
đa dạng.
1.1.2. Vai trò của vốn trong hoạt động đầu tư
-

Để có thể tham gia đầu tư bất cứ lĩnh vực nào thì điều đầu tiên quan trọng là

phải có vốn, đây chính là tiền đề quan trọng quá trình kinh doanh. Vốn chính là cơ sở
quan trọng để hình thành nên các doanh nghiệp, khi thành lập doanh nghiệp các chủ
thể phải có một số lượng vốn nhất định, phải có mặt bằng sản xuất kinh doanh, trụ sở
làm việc,..… mới được cấp phép thành lập. Ngoài ra đối với một số lĩnh vực kinh
doanh đặc biệt pháp luật quy định các cá nhân tổ chức khi tiến hành đăng ký thành

lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì phải có một số vốn tối thiểu mới được phép
thành lập doanh nghiệp số vốn này gọi là vốn pháp định. Cụ thể, theo quy định tại
nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì doanh
nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 06 tỷ đồng. Như vậy, nếu không có
vốn thì cũng đồng nghĩa với việc không có doanh nghiệp, nền kinh tế sẽ không xuất
hiện những nhà đầu tư.
-

Đối với các doanh nghiệp, vốn chính là tiền đề để doanh nghiệp tồn tại và phát

triển, thiếu vốn sẽ làm ngưng trệ quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp, thậm chí có thể khiến các doanh nghiệp phá sản. Vốn được coi là huyết mạch
của nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng. Cũng giống như những
mạch máu trong cơ thể mỗi con người, nếu các mạch máu không lưu thông thì con
người không thể tồn tại. Do đó, để có thể tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh
bình thường thì doanh nghiệp cần phải có vốn và số vốn này phải đáp ứng nhu cầu
7


sản xuất kinh doanh, nếu thiếu vốn hay không có vốn thì hoạt động của doanh nghiệp
sẽ phải ngưng trệ, thu hẹp sản xuất thậm chí còn phải đóng cửa doanh nghiệp. Đối
với lĩnh vực kinh doanh BĐS, đây là một lĩnh vực kinh doanh đòi hỏi vốn lớn, quy
mô của mỗi dự án thường lên tới vài chục tỷ, vài trăm tỷ thậm chí là hàng nghìn tỷ,
thời gian thu hồi vốn chậm. Trong khi đó bản thân các doanh nghiệp Việt Nam đa số
là doanh nghiệp vừa và nhỏ, có nguồn vốn kinh doanh hạn hẹp. Mặc dù đối với các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS pháp luật quy định doanh nghiệp phải có vốn pháp
định tối thiểu là 06 tỷ, ngoài ra còn phải đáp ứng đủ điều kiện như phải có 15 hoặc
20% tổng số vốn của dự án. Tuy nhiên, số vốn này chẳng thấm tháp gì so với tổng số
vốn của dự án, lúc này để có thể tiếp tục thực hiện dự án thì doanh nghiệp phải huy
động vốn từ nhiều nguồn khác nhau nhưng vào thời điểm khi mà chính sách thắt chặt

tín dụng được đưa ra, kinh tế trong nước bị ảnh hưởng nhiều từ sự suy thoái của nền
kinh tế toàn cầu thì lượng tiền đầu tư vào BĐS gần như bị đứng lại. Bản thân các
doanh nghiệp vốn đã gặp nhiều khó khăn về vốn thì nay càng gặp nhiều khó khăn
hơn, doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn, các dự án phải dừng lại và
đây chính là nguyên nhân quan trọng làm xuất hiện các dự án treo, nhiều doanh
nghiệp còn phải đóng cửa.
- Vốn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp, quyết định quy mô sản xuất của doanh nghiệp. Hiện nay, ở Việt Nam
năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp còn hạn chế. Điều này xuất phát từ nhiều
nguyên nhân khác nhau trong đó có một nguyên nhân quan trọng đó là năng lực tài chính
của doanh nghiệp yếu hay nói cách khác đó là vốn ít. Trong qúa trình hội nhập kinh tế,
để có thể cạnh tranh được với các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp Việt Nam
phải có tiềm lực về vốn lớn để mở rộng quy mô sản xuất, ứng dụng khoa học công nghệ
vào sản xuất kinh doanh, nâng cao cả về số lượng và chất lượng sản phẩm, giá thành sản
phẩm thì mới có thể cạnh tranh được với các doanh nghiệp khác. Còn đối với các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS thì vốn có ý nghĩa hết sức quan trọng, bởi đây là một lĩnh vực
đầu tư kinh doanh đòi hỏi có nguồn vốn lớn hơn nữa, thời hạn thu hồi vốn và lợi nhuận
cũng khá lâu. Những doanh nghiệp có nguồn vốn lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh với doanh
nghiệp khác khi tham gia đấu thầu dự án, vay vốn ngân hàng vì một trong những điều
kiện khi vay vốn ngân hàng đó là các doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp, giá trị tài sản
8


thế chấp càng lớn thì khả năng vay vốn càng cao và vay với số tiền lớn. Những doanh
nghiệp này cũng dễ dàng thu hút vốn đầu tư từ các cá nhân, tổ chức khác vào dự án của
mình hơn, vì mức độ tài chính lớn sẽ là yếu tố quan trọng đảm bảo dự án được thực hiện
đúng tiến độ, tính khả thi của dự án cao đảm bảo hệ số an toàn cũng như lợi nhuận đối
với nguồn vốn đầu tư của mình.
1.2. Đầu tư kinh doanh bất động sản và tính tất yếu khách quan của việc huy
động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
-

Dưới góc độ kinh tế, xã hội thì đầu tư được hiểu là: “ Việc bỏ vốn, nhân lực,

vật lực, tài lực vào công việc gì trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế xã hội” [23,
tr.301] hay “Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại cho
nền kinh tế, xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng
để đạt được các kết quả đó” [24, tr.16-17]
-

Dưới góc độ pháp lý: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng tài sản hữu hình

và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của
luật này và các văn bản pháp luật có liên quan”(khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư).
Định nghĩa này chưa thật sự cụ thể nhưng qua đó ta có thể hình dung đầu tư là
các hoạt động nhằm mục đích đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh. Với cách
hiểu này thì đầu tư tương ứng với giai đoạn đầu của hoạt động kinh doanh, đầu tư là
một hình thức kinh doanh.
-

Qua các định nghĩa nêu trên thì ta có thể thấy mục đích của đầu tư có thể là lợi

nhuận hoặc là phi lợi nhuận. Đầu tư phi lợi nhuận đó là việc sử dụng các nguồn vốn,
khai thác những giá trị của nguồn vốn nhưng không nhằm nhằm mục tiêu lợi nhuận
mà để thực hiện các mục tiêu kinh tế, xã hội. Chẳng hạn như đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng đừơng sá, trường học, bệnh viện công, hay là mua sắm các trang thiết bị dùng
trong sinh hoạt….
Tóm lại: Đầu tư được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại để đổi lấy
lợi ích do nguồn lực mang lại trong tương lai.

-

Cũng với mục đích tối thượng là tìm kiếm lợi nhuận khi thực hiện các hoạt

động đầu tư kinh doanh ở một lĩnh vực, một ngành nghề nào đó, song đầu tư khác với
đầu cơ. Cụ thể:
Thứ nhất: Đầu tư là việc bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì trên cơ
sở tính toán hiệu quả kinh tế xã hội, còn đầu cơ là lợi dụng cơ chế tự phát của thị
9


trường để hoạt động mua bán thu lãi nhanh chóng và dễ dàng hay lợi dụng cơ hội để
mưu lợi riêng.
Thứ hai: Nhà nước cũng là một chủ thể tham gia đầu tư và khuyến khích các
cá nhân, tổ chức tham gia đầu tư, còn đầu cơ thì Nhà nước luôn luôn có những biện
pháp ngăn cấm tình trạng này bằng các quy định của pháp luật.
Thức ba: Thời gian đầu tư thì dài và mang tính ổn định, còn đầu cơ mang tính
chất ngắn hạn, gián đoạn theo thời kỳ.
Thứ tư: Mục đích của đầu tư có thể là lợi nhuận và phi lợi nhuận, còn mục
đích của đầu cơ là lợi nhuận.
Thứ năm: Đối tượng đầu tư là tất cả các ngành, các lĩnh vực, còn đầu cơ
thường chỉ xuất hiện ở một số nghành, lĩnh vực như có lợi nhuận kinh tế cao, nguồn
vốn lớn và những loại thị trường nhạy cảm như: vàng, chứng khoán, BĐS, lương
thực, cà phê…
-

Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm về kinh doanh hay hoạt

động kinh doanh như: “kinh doanh là việc tổ chức buôn bán để thu lời lãi, đầu tư
vốn để kinh doanh”. [22,tr.947] Còn theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Doanh

nghiệp 2005: "Việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá
trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi"
Như vậy, có thể thấy, hoạt động đầu tư kinh doanh có thể được hiểu là việc các
nhà kinh doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số hoặc tất cả các công đoạn
của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi. Điều này cũng có nghĩa đầu tư kinh doanh là các hoạt
động sử dụng nguồn vốn.
Tuy nhiên, xét ở góc độ khoa học pháp lý cũng như thực tiễn xây dựng chính
sách, pháp luật đầu tư của Nhà nước, cũng như xét về mục đích của các nhà đầu tư
thì: Hoạt động đầu tư chủ yếu được đề cập là hoạt động đầu tư kinh doanh, với bản
chất là sự “chi phí của cải vật chất nhằm mục đích làm gia tăng giá trị tài sản hay
tìm kiếm lợi nhuận”. Hay nói cách khác: Đầu tư kinh doanh là hoạt động đầu tư sử
dụng các nguồn lực để kinh doanh thu lợi nhuận.

10


-

Đầu tư kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đầu tư mang tính đặc thù và có

điều kiện theo quy định của Nhà nước. Tại khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động
sản thì “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.
Với định nghĩa nêu trên thì đầu tư kinh doanh BĐS với mục đích là để tìm
kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư thông qua nhiều hình thức kinh doanh khác nhau.
Trên thực tế đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức đó là
đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để

tạo lập tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận.
Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường để kiếm
lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.
- Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư vào đất đai, nhà cửa, tài sản gắn liền với đất,
Vì thế, so với các lĩnh vực đầu tư khác thi đầu tư kinh doanh BĐS có một số khác biệt
cơ bản như sau:
- Chủ thể đầu tư: Mọi chủ thể có thể tham gia đầu tư: Nhà nước, mọi tổ chức,
cá nhân; các đối tượng trong nước, đối tượng nước ngoài...
- Hình thức đầu tư: Đa dạng: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp; đầu tư trong
nước, đầu tư nước ngoài; đầu tư dưới hình thức tạo lập các sản phẩm BĐS để giao
dịch, hoặc dưới hình thức thực hiện các giao dịch BĐS đã có sẵn để tìm kiếm lợi
nhuận qua sự chênh lệch giá trị từ quá trình thực hiện giao dịch đó;
- Sản phẩm đầu tư: Phong phú, đa dạng: có những sản phẩm thuần túy là
QSDĐ; có sản phẩm bao gồm cả nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất...
- Nguồn vốn đầu tư lớn: Vì đối tượng đầu tư là đất đai, nhà cửa và tài sản gắn
liền với đất đây là những tài sản có giá trị lớn nên đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn.
Đồng thời giá cả của những tài sản này đều có xu hướng tăng lên như vậy vốn đầu tư
cũng phải tăng lên.
- Thời gian thu hồi vốn chậm: Khi thực hiện một dự án, chủ đầu tư phải thực
hiện nhiều trình tự thủ tục khác nhau, phải xin nhiều các giấy tờ từ phía cơ quan Nhà
nước, khâu bồi thường giải phóng mặt bằng thường làm tốn nhiều thời gian của
doanh nghiệp và tốn nhiều chi phí. Ngoài ra chủ đầu tư còn phải tiến hành xây dựng
11


những công trình, vì thế để hoàn thành các thủ tục và công trình phải mất một thời
gian dài và khả năng thu hồi vốn từ các dự án sẽ lâu hơn so với các lĩnh vực khác.
1.2.2. Tính tất yếu khách quan của việc huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS
-

Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, có vai trò và tác động lớn đến

nền kinh tế của mỗi quốc gia và cũng là thị trường được đánh giá vào loại nhạy
cảm bậc nhất trong các loại thị trường. Thực tế đã chứng minh, sự phát triển hay
suy giảm của thị trường BĐS của bất kỳ quốc gia nào trên thế giới cũng tác động
trực tiếp đến sự thịnh vượng hay suy thoái đến nền kinh tế của quốc gia đó, thậm
chí chúng còn có ảnh hưởng lan truyền với các nước trong khu vực và toàn cầu.
Chẳng hạn, khi thị trường kinh doanh BĐS ở Mỹ phát triển, “nó có thể làm tăng
lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm 30% trong cơ cấu GDP của một quốc
gia” [30, tr. 3]. Song khi thị trường BĐS bị khủng hoảng, chúng không chỉ tác
động xấu đến nền kinh tế của Mỹ, mà còn ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu.
Theo ước tính và công bố của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), trong những tháng cuối
năm 2007 và những tháng đầu năm 2008, “khủng hoảng nhà đất tại Mỹ đã cuốn
trôi 945 tỷ USD, tính trung bình mỗi người trên thế giới mất 142 USD trong vòng
8 tháng qua. Con số khổng lồ này chiếm 4% trong tổng giá trị của thị trường tín
dụng toàn cầu (khoảng 23.210 tỷ USD) [45]. Với số liệu nêu trên cho thấy, thị
trường BĐS là một thị trường nhạy cảm, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng
trưởng cao, nhưng cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế có dấu hiệu suy giảm.
Theo đó, các chủ thể tham gia kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng có nhiều cơ
may thắng lợi lớn, song cũng luôn đối mặt với nhiều rủi ro, thua lỗ. Nếu không có
sự phân tích, đánh giá một cách kỹ lưỡng diễn biến của thị trường, không nắm bắt
sát sao những biến động và không được định hướng tốt…thì rủi ro mà các chủ thể
kinh doanh bất động sản phải gánh chịu là điều không tránh khỏi.
- Sự suy thoái của nền kinh tế thế giới, sự biến động bất thường của thị trường
tài chính tiền tệ cũng tác động và ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản ở
Việt Nam, mà thị trường bất động sản Hà Nội không phải là ngoại lệ. Con số thống
kê được đề cập ngay ở phần đầu bài viết này khi nói về sự ảnh hưởng trực tiếp của thị
trường bất động sản ở Mỹ và các nước khác khi khủng hoảng kinh tế ở Mỹ và ở phạm
vi toàn cầu xảy ra là minh chứng điển hình cho điều đó. Có thể khẳng định rằng,

12


không chỉ riêng thị trường bất động sản Việt Nam, không chỉ riêng thị trường bất
động sản Hà Nội mà thị trường của hầu hết các nước trong khu vực và trên thế giới
đều chịu sự ảnh hưởng nặng nề của sự suy thoái nền kinh tế toàn cầu trong năm 2008
vừa qua. Theo đó, có khu vực thị trường bất động sản chững lại, suy giảm sức mua và
nguồn cung; song cũng có những khu vực thị trường bất động sản “ế ẩm” và rơi vào
tình trạng đóng băng. Số lượng các giao dịch bất động sản thành công lẻ tẻ, nhỏ giọt,
vì thế mà giá cả hàng hoá bất động sản cũng theo đó mà giảm hơn nhiều so với cùng
kỳ năm 2007. Năm 2009, khi nền kinh tế có dấu hiệu được cải thiện dần, với sự can
thiệp mạnh mẽ của Chính phủ nhằm vực dậy đối với nền kinh tế nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ sôi động trở lại.
* Vì quan trọng như vậy nên: sự phát triển của hoạt động này sẽ có tác động
tích cực đối với sự phát triển của nền kinh tế, và ngược lại sự tụt giảm, phá sản của
các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này chúng không chỉ ảnh hưởng tới
chính bản thân các doanh nghiệp, mà còn tác động, ảnh hưởng tới cả nền kinh tế. Vì
vậy, như một lẽ tất nhiên, khách quan, cả doanh nghiệp, cả từ phía Nhà nước đều có
những cách thức và biện pháp nhau để tìm lối đi, các giải pháp cho hoạt động kinh
doanh khi doanh nghiệp khó khăn về vốn. Và một trong những giải pháp cơ bản, hữu
hiệu và phổ biết nhất được áp dụng đó là: Huy động vốn.
Vốn không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS, mà còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của kinh tế. Vốn
chính là gốc rễ của sự tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp, nhất là các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS.
-

Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang trong giai đoạn khủng hoảng đã có

tác động không nhỏ tới sự phát triển của thị trường BĐS, sự thăng trầm của thị truờng

BĐS đi liền với sự thăng trầm của nền kinh tế không chỉ kinh tế trong nước mà còn
kinh tế thế giới. Điều này được chứng minh qua những lần sốt đất cũng như qua các
lần đóng băng của thị trường BĐS, cụ thể như lần đóng băng thị trường BĐS hiện nay
cũng là do tác động của cuộc khủng hoảng nền kinh tế tại Mỹ đã kéo theo cuộc khủng
hoảng kinh tế toàn cầu và đã lan sang Việt Nam làm cho kinh tế Việt Nam khủng
hoảng theo, thị trường BĐS trở lên ảm đạm và thu mình lại để đón nhận những thông
tin tích cực từ nền kinh tế trong nước và thế giới.

13


Cuộc khủng hoảng nền kinh tế thế giới đã tạo ra không ít khó khăn cho sự phát
triển kinh tế trong nước, sự ảm đạm của nền kinh tế trong nước cộng với chính sách thắt
chặt tín dụng của Nhà nước hạn chế cho vay đầu tư BĐS, tăng tỷ lệ đảm bảo am toàn cho
các khoản vay BĐS lên tới 250% là những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường
BĐS trở nên đóng băng. Sự suy thóai của nền kinh tế toàn cầu đã tác động mạnh mẽ tới
tâm lý các nhà đầu tư, sự dè dặt, hạn chế trong quyết định đầu tư vì muốn chờ những
động thái tốt hơn của nền kinh tế và đảm bảo an toàn cho nguồn vốn của mình đã làm
cho lượng vốn đầu tư của cá nhân tổ chức trong nước và nước ngoài vào thị trường BĐS
giảm đi rõ rệt, thị trường mất đi tính thanh khoản, mất đi sức hút đầu tư. Vì vậy, bản thân
các doanh nghiệp đã gặp khó khăn về vốn nay càng khó khăn hơn, nhiều dự án không đủ
tiền để tiếp tục hòan thành, các dự án treo cũng vì thế lần lượt ra đời, doanh nghiệp
không thu hồi vốn lại được, không tiến hành hoạt động sản xuất được và đây là những
nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản.
-

Như đã phân tích ở trên, đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư kinh doanh

đất và tài sản gắn liền với đất, đây là tài sản có giá trị lớn, thời gian đầu tư dài, khả
năng thu hồi vốn lâu. Trong khi đó các doanh nghiệp Việt Nam là những doanh

nghiệp có quy mô về nhân sự cũng như nguồn vốn nhỏ, không đáp ứng yêu cầu về tài
chính để tham gia đầu tư kinh doanh BĐS. Mặc dù pháp luật quy định điều kiện để
được thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đáp ứng số vốn pháp định là 06 tỷ
đồng và quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì chủ đầu tư dự án
khu khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có
vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án chẳng hạn như: không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; hoặc không thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Nếu so
nguồn vốn này với tổng mức đầu tư của một dự án lên tới hàng trăm tỷ, thậm chí là
hàng nghìn tỷ thì số vốn này của doanh nghiệp chẳng thấm tháp gì, những chi phí bồi
thường giải phóng mặt bằng, chi phí liên quan đến các thủ tục giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp … đã tiêu tốn khá nhiều tiền của
của doanh nghiệp. Vì thế, với số vốn thực có của doanh nghiệp đa số chỉ thực hiện
được một hoặc một số giai đoạn nhất định của dự án rồi lại phải dừng lại. Để có thể
tiếp tục tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp phải đi tìm vốn đầu
14


tư, tìm vốn để nuôi sống, thổi lên những sinh khí mới cho những đứa con tinh thần
của mình đó là các dự án.
-

Để tiếp tục quá trình hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, khơi thông các dự

án BĐS đang trong tình trạng treo hoặc đứng trước nguy cơ phải dừng lại thì doanh
nghiệp phải tháo gỡ được nút thắt về vốn mà doanh nghiệp đang mắc phải. Một giải
pháp hữu hiệu được đưa ra lúc này đó là huy động vốn. Trong thời gian qua khi mà
nhiều doanh nghiệp và nhiều dự án BĐS ra đời đã làm cho thị trường BĐS trở lên sôi

động, thu hút được nhiều sự quan tâm của các cá nhân tổ chức tham gia đầu tư. Vì
vậy hoạt động vốn cũng trở lên sôi động hơn tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất ổn,
những sai phạm liên tiếp sảy ra. Xét từ góc độ quản lý Nhà nước thì cần phải có quy
định liên quan đến huy động vốn không chỉ để điều chỉnh hoạt động huy động vốn
vào khuôn khổ, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp được thực hiện huy động
vốn, giải quyết phần nào những khó khăn về vốn mà doanh nghiệp đang gặp phải,
đồng thời kích thích thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh đảm bảo tính
công bằng cho các doanh nghiệp và các cá nhân, tổ chức tham gia đầu tư. Lợi dụng
những lỗ hổng của các quy định liên quan đến vấn đề này, nhiều doanh nghiệp đã
thực hiện các hành vi vi phạm, chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng khiến thị
trường phát triển một cách méo mó gây mất niềm tin của khách hàng vào thị trường
và hệ thống pháp luật. Để giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tiến hành hoạt
động sản xuất kinh doanh, hạn chế tình trạng dự án treo, tạo thêm tính thanh khoản
cho thị trường trong giai đoạn ảm đạm hiện nay và khắc phục những hạn chế trong
quy định của pháp luật hiện hành, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
ra đời đã đưa ra các điều kiện huy động vốn, mở rộng thêm các hình thức huy động
vốn thậm chí còn cho phép doanh nghiệp được huy động vốn trước khi xây dựng
xong phần móng (huy động trước 20% số vốn dự án). Cụ thể theo quy định tại nghị
định này thì doanh nghiệp được phép huy động vốn thông qua các hình thức như:
Vay vốn ngân hàng, các tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu, ký hợp đồng hợp tác
đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, ký hợp đồng góp vốn văn bản góp vốn và ký
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với những điều kiện mà pháp luật
quy định
15


1.3.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh hoạt động

huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
1.3.1. Giai đoạn trước khi ra đời của Luật Kinh doanh BĐS
Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987 là cơ sở pháp lý quan trọng để đưa các
quan hệ đất đai vào khuôn khổ pháp lý đồng thời sẽ góp phần quản lý, sử dụng đất đai
một cách có hiệu quả. Nhưng các quan hệ đất đai được pháp luật điều chỉnh vẫn
mang tính chất đóng khung, các giao dịch liên quan đến đất đai pháp luật hạn chế
nhiều, chỉ cho phép các cá nhân được mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, của
tư nhân và pháp luật không có một quy định nào liên quan đến việc xác định giá trị
đất đai. Vì vậy vào thời điểm này các giao dịch liên quan đến đất đai không có nhiều
thị trường phát triển một cách tự phát. Đến năm 1993, Luật đất đai mới ra đời đã mở
rộng quyền giao dịch liên quan tới đất đai cho hộ gia đình cá nhân chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất nhằm tăng
cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử
dụng đất. Một điểm mới nữa đó là quy định người sử dụng đất “được quyền góp đất
để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi
giao đất”. Đây được coi là một bước tiến của hệ thống pháp luật về đất đai, tạo đà cho
sự phát điển của BĐS và tạo cơ hội huy động vốn của các doanh nghiệp. Tuy nhiên,
luật lại thiếu các quy định liên quan đến điều kiện, nội dung, hình thức góp đất khiến
cho người sử dụng đất, các doanh nghiệp và bản thân các cơ quan Nhà nước lúng
túng khi áp dụng làm cho quy định này khó thực thi trên thực tế. Luật Đất đai 1993
vẫn tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem xét đất đai dưới góc độ là tư liệu sản
xuất, cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân. Nền
kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội mới ngày càng phức tạp nhu
cầu mua bán đất đai ngày càng nhiều đã làm phát sinh nhiều vấn đề mà Luật đất đai
1993 không thể giải quyết hết được. Vì vậy để khắc phục những hạn chế nêu trên,
ngày 02-12-1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được ban hành
và Ngày 01-10-2001 tiếp tục sửa đổi một số điều của Luật Đất đai. Luật sửa đổi lần

này là chú trọng đến khía cạnh kinh tế của đất đai và vai trò quản lý Nhà nước đối
với đất đai. Điều đó được thể hiện bởi những qui định về khung giá các loại đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc khi Nhà nước bồi
thường, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
16


đất… Đặc biệt Luật có sự mở rộng quyền góp vốn cho những chủ sử dụng đất, các
quy định của Luật cũng mang tính đầy đủ chi tiết hơn về các hình thức góp vốn, các
trường hợp chấm dứt góp vốn…. Với những quy định như vậy sẽ tạo thuận lợi cho
chủ sử dụng đất dùng tài sản của mình tham gia hợp tác sản xuất kinh doanh, và là cơ
hội để các doanh nghiệp thực hiện hoạt động huy động vốn để thực hiện hoạt động
sản xuất kinh doanh mở rộng quy mô sản xuất, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo
cho thị trường BĐS ngày càng sôi động hơn.
Ngày 26-11-2003 Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã đưa ra nhiều quy định phù hợp
với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như: quy định khung giá đất
sẽ thay đổi hàng năm theo giá thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản tạo thêm nhiều cơ hội huy động vốn của doanh nghiệp và đưa
các quy định về đất đai gắn với nhu cầu thực tiễn hơn phù hợp với sự phát triển chung
của đất nước và quốc tế đồng thời thu hút vốn từ nước ngoài vào nền kinh tế nói
chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng. Luật Đất đai 2003 ra đời, quy
định một cách cụ thể các trường hợp được góp vốn và mở rộng các chủ thể được góp
vốn. Với việc cho phép các tổ chức cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, đây là bước đệm quan trọng để các cá nhân nước ngoài được phép dùng quyền
sử dụng đất của mình để góp vốn, bên cạnh đó Luật cũng mở rộng cho các tổ chức
kinh tế không phải của Nhà nước cũng được tham gia góp vốn. Ngoài ra luật cũng
quy định rõ hơn về trình tự thủ tục đăng ký góp vốn, các trường hợp đăng ký góp
vốn, xoá đăng ký góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn.
Tuy nhiên các quy định liên quan đến các hình thức điều kiện huy động vốn cụ thể
pháp luật vẫn còn bỏ ngỏ. Luật Nhà ở ra đời năm 2005 quy định về các hình thức huy

động vốn, một số điều kiện liên quan khi thực hiện một số hình thức huy động vốn là
những căn cứ pháp lý để các chủ thể áp dụng góp phần đưa hoạt động huy động vốn
vào khuôn khổ pháp luật và đảm bảo sự thống nhất. Nhưng hạn chế của văn bản này
chưa đưa ra quy định liên quan tới điều kiện huy động vốn một cách cụ thể tương ứng
với mỗi hình thức huy động vốn và các hình thức huy động vốn cũng mang tính chất
bó hẹp đặc biệt là vấn đề xử lý vi phạm trong hoạt động huy động vốn thì chưa có
hành lang pháp lý nào điều chỉnh.
1.3.2. Từ khi ban hành Luật Kinh doanh BĐS đến nay

17


-

Sau một thời gian dài các quy định về huy động vốn còn bỏ ngỏ hoặc là quy

định còn mang tính hạn chế làm cho tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phát
triển chậm và các giá trị to lớn từ BĐS chưa được khai thác một cách triệt để. Lúc
này, điều cần thiết là phải có một văn bản ra đời nhằm điều chỉnh riêng về thị trường
BĐS và đặc biệt là cần có những quy định cho hoạt động huy động vốn một cách đầy
đủ và rõ ràng nhất.
-

Luật kinh doanh BĐS 2006 ra đời có hiệu lực ngày từ ngày 01/01/2007 đánh dấu

một nấc thang quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS của Việt Nam, với
một khung pháp lý điều chỉnh riêng sẽ là động lực để thị trường BĐS phát triển một cách
minh bạch. Luật đã chính thức khẳng định chủ đầu tư có quyền huy động vốn theo quy
định của pháp luật (Khoản 7, Điều 19 Luật kinh doanh BĐS 2006). Đây là cơ sở pháp lý
để chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn giải quyết nhu cầu về vốn của doanh nghiệp

mình. Tuy vậy, Luật kinh doanh BĐS không có một quy định nào liên quan đến các hình
thức mà doanh nghiệp được phép huy động vốn, điều này gây ra nhiều khó khăn trong
việc áp dụng quy định về huy động vốn và dẫn đến tình trạng áp dụng khác nhau giữa
các doanh nghiệp, các doanh nghiệp huy động vốn một cách tràn lan và đến khi xảy ra
tranh chấp thì lại thiếu hành lang pháp lý để xử lý. Nghị định 71/2010/NĐ -CP quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ra đời đã khắc phục được phần nào những
thiếu sót về các quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn của Luật kinh doanh BĐS
2006. Nghị định quy định rõ các hình thức huy động vốn mà doanh nghiệp được phép
thực hiện và đã đưa ra các điều kiện huy động vốn tương ứng với từng thời điểm huy
động vốn và hình thức huy động vốn của doanh nghiệp. Với quy định này góp phần đưa
mảng huy động vốn vào khuôn khổ pháp lý, đảm bảo hoạt động này diễn ra một cách
minh bạch hơn, đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia góp vốn. Nghị định ra đời
đã phần nào gỡ nút thắt về huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh
nghiệp. Theo quy đinh tại khoản 1 Điều 9 quy định các doanh nghiệp được phép huy
động vốn thông qua các hình thức như: vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu, ký hợp
đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn, văn bản góp vốn, ký hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai theo các điều kiện đối với từng hình thức huy động vốn mà
pháp luật quy định. Trước đây quy định một cách chung chung là không được huy động
vốn trước khi làm móng thì nay nghị định này đã làm rõ hơn và chặt chẽ hơn.

18


-

Tuy nhiên, quy định mới cũng buộc chủ đầu tư khi tổ chức việc huy động vốn

phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành nơi phát triển dự án biết
trước ít nhất 15 ngày. Đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động cũng
như tên, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Động tác này rất tốt, giúp cho

thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và
bán cho ai, tránh được tình trạng trường hợp chủ đầu tư dự án về nhà ở mới đang ở
giai đoạn thỏa thuận ban đầu đã vội vàng rao bán căn hộ trên giấy. Nhiều người cần
mua nhà đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà trả tiền trước, khi dự án gặp trục trặc,
người dân đã lỡ góp vốn luôn bị thiệt thòi.
-

Trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các

điều kiện quy định pháp luật thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy
động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành. Theo quy định tại nghị định 23/2009NĐCP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS khai
thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng, quản lý phát
triển nhà ở và công sở thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về hoạt động
kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng; bị
buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được huy động vốn dự án. Nếu tái phạm
thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba
năm hoặc không thời hạn.
Quy định này góp phần thúc đẩy hoạt động huy động vốn một cách lành mạnh,
đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể tham gia góp vốn, đồng thời để thị trường BĐS
phát triển một cách minh bạch, hạn chế các trường hợp huy động vốn trái phép của
các doanh nghiệp.

19


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Qua những phân tích nêu trên chúng ta đã có những góc nhìn cơ bản về vốn,về
tầm quan trọng của vốn đối với sự tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp nói
riêng và nền kinh tế nói chung. Đồng thời, cũng giúp hiểu rõ hơn về hoạt động
đầu tư kinh doanh BĐS, quá trình hình thành và hoàn thiện khung pháp lý liên

quan đến thị trường BĐS và hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt
động kinh doanh BĐS. Sự phát triển của nền kinh tế càng cao nhất là khi Việt
Nam gia nhập nền kinh tế chung của thế giới thì càng đòi hỏi doanh nghiệp phải
nâng cao nguồn vốn để tiếp tục thực hiện sản xuất kinh doanh đồng thời nâng cao
khả năng cạnh tranh của mình. Đặc biệt là hoạt động kinh doanh BĐS, đây là một
lĩnh vực đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, đồng thời tạo sự cạnh tranh lành mạnh
bình đẳng giữa các doanh nghiệp đưa hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS phát
triển lành mạnh và an toàn. Vì vậy, pháp luật cần có những quy định pháp lý cụ
thể để doanh nghiệp thực hiện, đưa hoạt động huy động vốn vào khuôn khổ pháp
lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong hoạt động huy động, thúc đẩy
thị trường BĐS phát triển.

20


CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH
2.1. Nội dung pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư
kinh doanh BĐS
2.1.1. Các nguyên tắc huy động vốn
Luật kinh doanh BĐS không đưa ra một nguyên tắc cụ thể nào trong hoạt động
huy động vốn, các nguyên tắc này nằm rải rác ở nhiều điều luật khác nhau. Huy động
vốn là một khâu trong hoạt động kinh doanh BĐS, vì thế hoạt động này cũng sẽ phải
tuân thủ những nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với
quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.”
Từ những quy định này, có thể hiểu các nguyên tắc huy động động vốn trong
đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Thứ nhất, tổ chức, cá nhân tham gia huy động vốn bình đẳng trước pháp
luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên,
không trái với quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa, huy động vốn là hoạt động
tự nguyện của chủ đầu tư và các chủ thể khác dựa trên nhu cầu và lợi ích của cả hai
bên. Khi tham gia đầu tư góp vốn sự tự do thỏa thuận, bình đẳng với nhau là điều
kiện quan trọng đưa đến thành công cũng như duy trì thiện chí của hai bên trong quá
trình thực hiện giao dịch đó. Pháp luật quy định các chủ thể phải bình đẳng với nhau
và tự do thỏa thuận là một biện pháp hữu hiệu để đảm bảo quyền lợi cho các bên, tạo
cơ hội cho hai bên đàm phán với nhau những điều khoản trong hợp đồng góp vốn sao
cho phù hợp với mục đích và nhu cầu của mình. Và pháp luật thừa nhận thỏa thuận
này giữa hai bên nếu không vi phạm vào điều cấm của pháp luật. Thực tế pháp luật
quy định như vậy, song đây cũng là nguyên tắc mà hầu hết doanh nghiệp nào cũng vi
21


phạm. Trong quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng luôn có sự bất bình đẳng, mặc
dù là sự tự nguyện trong giao dịch vẫn tồn tại nhưng với những điều khoản trong hợp
đồng mà doanh nghiệp soạn thảo sẵn, luôn luôn có lợi cho doanh nghiệp, khách hàng
không thỏa thuận thương lượng với doanh nghiệp mà chỉ có thể đồng ý hoặc không
trong khi đó những thông tin về dự án không được công khai hay thiếu chính xác, thì
rõ ràng trong quan hệ này mất đi yếu tố công bằng và sự tự do thỏa thuận mà pháp
luật quy định.
- Thứ hai, dự án bất động sản thực hiện huy động vốn phải có đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật về huy động vốn và các quy định pháp luật có liên quan.
Đây là cơ sở quan trọng đưa hoạt động huy động vốn vào khuôn khổ pháp lý và phát

triển một cách bình thường. Theo đó, chủ đầu tư chỉ có thể thực hiện hoạt động huy
động vốn cho các dự án đã được phê duyệt và đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể để có
thể thực hiện huy động vốn như đã thi công hạ tầng kỹ thuật, đã hoàn thành giải
phóng mặt bằng hay đã thi công xong phần móng,…Trong suốt thời gian qua, nảy
sinh nhiều vấn đề liên quan đến huy động vốn trong đó một vấn đề khá nổi cộm đó là
hiện tượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động vốn một cách trái phép không
đáp ứng những điều kiện mà pháp luật đặt ra. Nguyên tắc nêu trên sẽ phần nào hạn
chế hành vi vi phạm của các doanh nghiệp và đảm bảo hoạt động huy động vốn diễn
ra một cách lành mạnh.
- Thứ ba, sử dụng vốn huy động vốn đúng mục đích. Nguyên tắc này được
quy định tại khoản 1 điều 14 luật kinh doanh BĐS đó là “Chủ đầu tư phải sử dụng
đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS” và nghị định
71/2010/NĐ-CP Điều 9 khoản 4 cũng quy định “ Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
phải sử dụng vốn đã huy động vào mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó,
không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho những dự
án phát triển nhà ở khác”. Đây cũng chính là nghĩa vụ mà doanh nghiệp kinh doanh
BĐS có trách nhiệm phải tuân theo. Quy định này có tính xuyên suốt trong quá trình
huy động vốn của doanh nghiệp, quyền lợi của bên tham gia góp vốn được đảm bảo,
tránh được tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng một cách trái phép, sử dụng
vốn sai mục đích. Mặt khác còn là cơ sở để các dự án được thực hiện liên tục không
mang tính gián đoạn, hạn chế tình trạng các dự án bỏ hoang gây lãng phí tài sản của
đất nước, làm mất mỹ quan đô thị.
22